【2014樓市概括】2014年長沙新房市場經(jīng)歷了持續(xù)探底、低位徘徊到利好政策刺激帶來的升溫。一季度，政策面延續(xù)收緊狀態(tài)，市場進(jìn)入傳統(tǒng)淡季，成交低位徘徊。二季度樓市并沒有從傳統(tǒng)淡季中復(fù)蘇，繼續(xù)進(jìn)入下行通道，購房者觀望情緒濃厚，市場全面陷入低迷的調(diào)整期。7月之后，各地陸續(xù)放開限購政策，但對市場的回升影響有限，成交回升乏力。進(jìn)入四季度，930限貸政策松綁、各地公積金政策放松以及央行降息等一系列利好政策刺激對樓市回升起到關(guān)鍵性作用，市場企穩(wěn)回升。

    （一）住宅市場：市場整體低迷  后市量價平穩(wěn)

    1、供銷持續(xù)失衡  未來壓力倍增

    2013年全年供銷比為1.07，市場基本飽和；2014年供銷比擴(kuò)大為1.49，供過于求現(xiàn)象明顯，供需矛盾加大。其中10個月供銷比大于1，供需矛盾異常突出，市場嚴(yán)峻程度可想而知。

    2、供應(yīng)居高不下  成交萎靡不振  存量持續(xù)攀升

    2014年買賣雙方預(yù)期錯位，供銷跛腿前行，整體供應(yīng)量1415.67萬方，同比上漲10.60%，整體成交量953萬方，同比下跌兩成，在這個過程中存量不斷累積，短期去化壓力持續(xù)增加。截止2014年11月底，六區(qū)住宅可售面積達(dá)到1409.10萬，吸納周期將近19個月，較去年同期延長近9個月。

    3、均價先抑后穩(wěn)  后期增長有限

    2014年均價5993元/平米，同比下跌7.13%，樓市低迷，眾多項目期待“以價換量”，價格下探明顯，年度均價與2012年基本持平。

    （二）商辦市場：結(jié)構(gòu)性過剩，商貿(mào)物流成投資熱點，辦公供求不對等

    1、商業(yè)需求緩慢增長  供應(yīng)集中爆發(fā)

    商業(yè)供銷比由2013年的1.98大增至2014年3.31，商業(yè)過剩非常嚴(yán)重。2014年1-11月六區(qū)新建商業(yè)供應(yīng)面積217.05萬方，較去年全年上漲94.63%。2014年1-11月六區(qū)商業(yè)成交65.38萬方，較去年全年上漲16%，雖有所上升，但升幅遠(yuǎn)不及供應(yīng)，未來存量堆積成為不爭事實。

    2、辦公需求萎縮  供應(yīng)持續(xù)堆積

    2013年辦公供銷比為0.98，供求平衡；但2014年供銷比猛增至2.08。2014年1-11月，六區(qū)辦公供應(yīng)量120.65萬方，較去年全年上漲39.72%，受市場低迷影響，上半年不足全年供應(yīng)量的1/3，下半年呈現(xiàn)集中供應(yīng)態(tài)勢。2014年1-11月六區(qū)商業(yè)成交57.95萬方，較去年全年下滑34.24%，今年新推辦公物業(yè)定價過高、市場接受度不足等均是原因。

    3、價格反映市場  商業(yè)微漲  辦公下跌

    2014年1-11月商業(yè)成交均價15952元/㎡，較去年上漲7.81%，月度價格呈遞減趨勢。2014年1-11月辦公成交均價10916元/㎡，較去年下跌8.95%。商業(yè)量價均有所上揚(yáng)，得益于今年商貿(mào)物流市場火熱，帶給長沙客戶新的投資熱點，從而帶動整體量價增長；而辦公物業(yè)由于供求不對等，造成寫字樓有價無市，市面上再無如萬達(dá)廣場般大品牌，低價格產(chǎn)品出現(xiàn)，市場萎縮，價格不振。

    （三）開盤分析：營銷方式向平推傾斜

    1、同比供銷縮水  整體成交低迷

    受市場低迷以及營銷方式轉(zhuǎn)變的影響，2014年開盤推量與成交量均嚴(yán)重萎縮，成交率亦下滑一成，整體市場寒冷之極。

    2、營銷方式轉(zhuǎn)變  新盤優(yōu)勢減弱

    14大板塊中，只有1個板塊開盤成交占板塊總成交量比例超過40%。市場下行，開盤蓄客時間較長，流失率較高，營銷方式向平推傾斜，在這種模式轉(zhuǎn)變的背后，是開發(fā)商對利潤的適當(dāng)讓步，轉(zhuǎn)而追求盡快出貨，消化庫存。

    今年新開項目為48個，占全年開盤項目的35.8%，同比上升8.18%，新盤成交率45.96%略高于整體成交率，但同比下降11.98%，在激烈的價格戰(zhàn)之中，新盤較老盤優(yōu)勢進(jìn)一步減弱。

    （四）2015年長沙樓市預(yù)測

    1、宏觀經(jīng)濟(jì)

    連續(xù)多年，總基調(diào)定為穩(wěn)經(jīng)濟(jì)增長，2015年繼續(xù)深入調(diào)結(jié)構(gòu)，預(yù)計全年GDP增速在7%，低于2014年全年經(jīng)濟(jì)增速。

    消費(fèi)者價格指數(shù)CPI創(chuàng)五年來最低，明年通貨緊縮風(fēng)險仍需要警惕。

    2014年，投資、消費(fèi)、進(jìn)出口持續(xù)下行，未來政府穩(wěn)增長的壓力會比較大。2015年，拉動經(jīng)濟(jì)的三駕馬車亟待提速。

    2、房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境

    2014年市場流動性不及去年，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展受到影響。2015年，宏觀環(huán)境各種多變因素影響下，流動性較難完全暢通，樓市或多或少還將受到影響。

    固定資產(chǎn)投資同比增速下滑，帶動國房景氣指數(shù)走低，房地產(chǎn)新施工面積縮水，2015年，整體回溫仍面臨較大考驗。

    魯莽粗暴的調(diào)控方式不會再出現(xiàn)。宏觀經(jīng)濟(jì)掙扎向前，樓市調(diào)控方式將呈現(xiàn)中性偏緊。繼續(xù)去行政，重市場，適時寬松的貨幣政策也是可以期待的。

    3、長沙樓市

    去庫存走量是主基調(diào)。

    2015年樓市由調(diào)整期向恢復(fù)期轉(zhuǎn)變。房價和成交下滑的是有將有所緩和。

    主力消化面積段繼續(xù)向改善型產(chǎn)品傾斜，板塊間爭奪客戶的競爭會更加激烈。

    多渠道組合是營銷突圍口。