一方面，長沙土地市場和住宅市場都出現(xiàn)一定程度的降溫，表現(xiàn)在供應量和成交量上的同比下跌，住宅價格增長乏力，而土地則出現(xiàn)較多底價成交案例；另一方面，高端商業(yè)地產(chǎn)則迎來了新的生機和活力：地鐵開通為沿線商業(yè)發(fā)展帶來新的機遇，新入市優(yōu)質(zhì)寫字樓加速長沙寫字樓的升級換代，高端酒店開門迎客帶來國際化新體驗。

住宅及土地市場

伴隨今年持續(xù)收緊的信貸政策，長沙住宅市場也進入短期的調(diào)整階段。根據(jù)DTZ戴德梁行統(tǒng)計顯示，2014年上半年，長沙主城區(qū)商品住宅新增供應總計約375萬平方米，同比下降8%，成交數(shù)則達到28,913套，同比下降40%。受成交量下滑的影響，開發(fā)商加大了促銷走量的力度，離中心城區(qū)較遠的低價房源成交也使得今年上半年房價出現(xiàn)小幅回調(diào)，同比下跌0.7%，達到每平方米6,908元。DTZ戴德梁行長沙分公司副總經(jīng)理文學指出：”2010年至今年5月份期間，長沙商品住宅價格上漲了23.4個百分點，漲幅緊隨一線城市；然而，我們對比今年年初全國主要城市商品住宅價格后，發(fā)現(xiàn)長沙以每平方米6,816元的水平處于房價低洼區(qū)。鑒于較低的房價基數(shù)，未來房價下行空間也非常有限，而目前的行情，房價短期內(nèi)有所波動乃是屬于正常的市場反應。”

土地市場方面，2014年上半年，長沙主城區(qū)土地出讓面積和成交金額分別達到195萬平方米和119億元，同比分別下降6%和21%；商業(yè)住宅混合用地占總出讓面積的50%，其次工業(yè)占比30%，由于純住宅用地占比下降和工業(yè)、倉儲用地占比的上升，導致地價同比下降16%。分區(qū)來看，岳麓區(qū)以69萬平方米和65億元的成交量居五區(qū)之首，占比分別達到36%和54%。今年上半年既有出讓面積和成交金額雙降──溁灣鎮(zhèn)地王底價成交，也有遠大路兩宗溢價率分別達到72%、43%和洋湖垸一宗溢價率達到32%的土地競拍成功，市場冷熱交融。文學指出：“今年上半年商品房成交量下滑的行情傳導到土地市場，使得房企拿地更加謹慎，但是實力房企對優(yōu)質(zhì)地塊依然表現(xiàn)活躍，而中小型房企則受資金壓力放緩步伐。下半年，一方面是城市擴容建設(shè)，另一方面是舊城改造的加速，長沙依然將擁有較多的土地供應；而伴隨房地產(chǎn)市場整體性進入調(diào)整期，房企拿地將繼續(xù)保持謹慎。”

商業(yè)市場

相比住宅和土地市場的雙降溫，長沙高端商業(yè)地產(chǎn)則迎來了新的生機和活力。提高潮流服飾類、餐飲類和兒童類業(yè)態(tài)比例成為優(yōu)質(zhì)商場調(diào)整的主旋律；此外，商場通過舉辦豐富的活動為消費者提供吃喝玩樂購一站式服務(wù)的趨勢越發(fā)明顯。而隨著長沙首條地鐵的開通，不少商業(yè)項目亦覷準機會開拓地鐵商機和轉(zhuǎn)型升級的機會，沿線商鋪提質(zhì)拓建加速進行，部分地鐵口商鋪也迎來了重裝變臉，例如友阿集團計劃投資40億元擴建友誼商店，實現(xiàn)商場與地鐵的無縫對接，同時投資建設(shè)商業(yè)體量逾50,000平方米的五一廣場地下購物中心；五一廣場站引入主打時尚休閑的7up美學購物中心和福達萬代廣場，營業(yè)面積超過30,000平方米；芙蓉廣場站的＂晶和A-mall＂亦重裝出發(fā)，以90后服飾和餐飲消費為主。

地鐵口商業(yè)租金在市場上表現(xiàn)不凡，五一廣場較好的地鐵口商鋪租金可達每月每平方米2,000元。受益于地鐵帶動，五一商圈優(yōu)質(zhì)商鋪的租金上漲較明顯。總體來看，全市優(yōu)質(zhì)商鋪的首層租金達到每月每平方米362元，優(yōu)質(zhì)商鋪空置率下降至4.8%。展望下半年，泊富Hi Park將會開業(yè)迎客。新物業(yè)的入市將為全市優(yōu)質(zhì)商場新增10萬平方米的供應。泊富Hi Park位于五一商圈的北向擴容區(qū)，項目入市既是對五一商圈的有效補充，同時也會分流部分客戶，對市場將造成一定的競爭壓力。

甲級寫字樓市場

今年上半年北辰時代廣場6.8萬平方米甲級寫字樓交付，令全市甲級寫字樓總量達到35.3萬平方米。得益于中信銀行購買了較大的辦公面積，北辰時代廣場在入市之初便擁有近50%的吸納量；另一方面，萬達總部國際商務(wù)氛圍逐漸濃厚，呈現(xiàn)較好的市場吸納，今年上半年全市甲級寫字樓吸納量近6.7萬平方米。租賃需求依然集中在金融類、專業(yè)服務(wù)類和房地產(chǎn)類，吸納的主要動力是企業(yè)為尋求性價比更高的辦公環(huán)境或擴租需要而從舊樓搬遷至新樓。受新物業(yè)帶動，全市優(yōu)質(zhì)寫字樓平均租金的達到每月每平方米109元，而存量物業(yè)在短時間內(nèi)消化體量有限，導致全市優(yōu)質(zhì)寫字樓空置率依然處于37.6%的高位水平。展望下半年，泊富國際廣場將為市場帶來10萬平方米的新增供應。就租金來看，新項目目前的租金報價比全市甲級寫字樓平均租金高出24%，該項目的入市必然帶動全市租金水平的提高；而在全市空置率依然居高不下的形勢下，部分物業(yè)為吸引和留住租客會調(diào)整租金，導致租金放緩上漲。

高端酒店業(yè)的發(fā)展

DTZ戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，長沙高星級酒店近幾年的出租率都保持在70%以上，需求主要來自會展、商務(wù)和休閑娛樂。從分布來看，長沙高星級酒店主要集中在市中心板塊，其中不乏知名酒店集團溫德姆、喜達屋、洲際、文華東方、凱賓斯基等所屬品牌酒店。文學表示，縱觀長沙近幾年的發(fā)展，高端品牌酒店已成為高端城市綜合體的必備配套，未來幾年長沙將迎來國際品牌酒店的開門迎客高峰。分布區(qū)域也伴隨綜合體由市中心向周邊新興區(qū)域擴散。長沙已經(jīng)開業(yè)的酒店如皇冠假日酒店、溫德姆至尊豪廷，喜來登酒店，文華酒店及凱賓斯基酒店等，代表著長沙高端國際品牌酒店的發(fā)展歷程，呈現(xiàn)了長沙酒店服務(wù)的國際化水平。展望下半年，位于北辰三角洲的洲際酒店也將投入運營，這將是對長沙高端酒店市場的重要補充，也是長沙酒店國際化發(fā)展的又一力作。