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35城樓市庫存需賣近16個月機構稱房價將止跌轉漲

2015-03-17 證券日報王麗新

[提要]截至2月底，上海某房地產研究院獲得的最新數據顯示,截至2015年2月底,上海某房地產研究院監測的35個城市新建商品住宅庫存總量為27148萬平方米,環比增長0.1%,同比增長19.1%。

“31個城市庫存出現同比增長現象。”上海某房地產研究院研究員王曉燕表示,其中,一線城市樓市庫存環比下跌0.9%。不過,從存銷比來看,35個城市的庫存量仍需15.6個月才能消化完。

對此,王曉燕表示,存銷比環比有所上升是暫時性的,可以預計的是,在各類利好政策相繼釋放的刺激下,房地產市場后期去庫存速度將加快。“從衡量去庫存速度的存銷比指標可以看出,2014年庫存去化周期經歷了‘倒U形’的走勢,這體現了各類救市政策效力在顯現,進而使得住建部‘千方百計消化庫存’的目標得以更快的實現。預計3月份隨著供需雙方入市節奏的加快,各大城市去庫存速度仍有望繼續加快。

值得注意的是,王曉燕認為,部分去庫存壓力得到較好釋放的城市,將出現房價止跌反彈跡象。

無獨有偶,據美聯物業全國研究中心統計數據顯示,上周(3月9日-3月15日),一線城市樓市成交量呈回暖態勢,一、二手房成交量出現不同程度上漲。在一手住宅方面,北京周成交環比漲幅為88.2%,深圳為16.5%;在二手住宅方面,深圳回暖態勢良好,出現相對較大幅度上漲。

美聯物業全國研究中心認為,降息帶來的購房成本降低的刺激效果將在3月份開始體現出來,“我們預計,3月中旬后一線城市市場將有望進入快速回暖通道,成交量將迅猛上漲”。

值得一提的是,北京新建商品住宅成交量上周也有所回升。據亞豪機構統計,上周全市商品住宅累計成交1033套,成交量已連續三周超千套,而扣除自住房的純商部分,成交套數環比此前一周則上漲了12%。其中,成交價低于20000元/平方米的商品住宅共成交472套,占到市場交易總量的49%,而去年同期,中低價位商品住宅的成交占比僅為23%。由此可見,普通住宅市場仍以剛性需求為主,中低價位房源成為樓市交易主力。

對此,亞豪機構市場總監郭毅認為,目前市場上出現開發商一次性大量推盤的現象,這表明其擁有了足夠蓄客量的基礎,加上“兩會”釋放出寬松信號后,北京房地產市場的整體銷量已趨于穩定。不過,郭毅認為,2015年,預計還將有3萬-4萬套自住房入市,對剛需盤的定價壓力將會持續存在。

不過,北京樓市的高端市場隨著改善性需求持續釋放而迅速升溫。據亞豪機構數據統計顯示,上周北京實際成交均價超6萬元/平方米的公寓豪宅項目共有8個項目實現成交,累計成交20套,與前一周持平,成交均價為75705元/平方米,環比上漲1.3%,成交總金額達2.95億元。

鑒于此,有多位業內人士認為,從整體上來看,房企的首要任務還是加快去庫存,因為大部分城市樓市的去庫存壓力是有增無減的。但2015年4月份之后,一線城市房地產市場將出現成交小高峰,回暖也將步入快車道。