住宅供求關系變化是本輪市場調整的主要原因，繼國土部和住建部兩部門下發優化住宅用地結構新政之后，央行下調二套房貸首付比至四成，同時財政部和國家稅務總局將二手房營業稅免征期限由5年改為2年等。這些政策組合拳將從源頭緩和當前樓市供求矛盾，有助于改善市場預期，推動剛性和改善性住房需求入市。

　　當前我國房地產市場運行總體尚屬平穩，市場出現的一些新變化實為住宅供求矛盾的集中體現。而穩定住房消費，就必須要對當前樓市供求關系進行有針對性的調節。優化住宅及用地結構則抓住了“土地供應”這一源頭環節，通過“有供、有限”，合理安排各地住房和其用地供應規模，增加或減少未來住宅供應，使供求矛盾逐步緩和。二套房貸首付比降至四成，在抑制投資、投機性住房需求的同時，有效緩解改善性住房需求財務負擔。二手房營業稅免征期限縮短，有助于降低改善性住房需求置換成本并激活市場交易。而加大住房保障貨幣化工作力度，將直接增加剛性住房需求，有效緩和三線、四線住宅去庫存壓力。更重要的是，這些政策組合拳，不僅影響到當期住宅市場供求關系，而且會對市場預期產生影響，有助于住宅需求進一步釋放。

　　高度關注政策組合拳效應及其對住房市場綜合影響。土地供應、首付比和稅收政策，是房地產市場運行演化重要參數。從土地供應源頭入手調節住宅供求關系，針對改善性住房需求調整金融稅收政策，是抓住了房地產市場供求演化的“牛鼻子”。需要注意的是，土地供應到住宅建成大約需要一年到一年半時間，金融稅收政策實施也會有中長期影響。去年以來我國房地產供求關系逆轉，既有市場需求萎縮因素，也有過去房地產調控政策累積與滯后影響。今年前兩個月，我國商品房銷售面積同比下降16.3%，同期房地產開發企業房屋施工面積繼續增加，同比增長7.6%。

　　政策執行過程與市場供求關系動態變化將會形成反饋環，并相互作用。在這個過程中，外部經濟金融形勢演變，投資熱點轉移，市場預期變化，以及其他宏觀政策出臺等等，都會對這一反饋環施加重要影響，最終可能會扭曲政策出臺時預期的未來住宅供求關系演化軌跡。若扭曲程度過于嚴重，又可能會增加新的市場運行風險，引發房地產市場劇烈波動和房價大幅變化。為此，需要精確把握城鎮居民住宅實際狀況，更加注重政策實施過程中的預調與微調，提高政策調節的針對性和前瞻性，避免政策效果與市場供求出現共振關系。

　　與此同時，還需要盡快制定出臺配套政策措施。比如加大住房保障貨幣化工作，需要財政資金來支撐。住房供過于求矛盾較為突出的三線、四線城市，地方財政狀況通常也不會太樂觀，因此還需要統籌安排。受宏觀經濟增長放緩影響，全國財政收入增長前景并不樂觀。類似土地出讓收入與優化住宅用地結構如何實現動態平衡的考慮，還需要納入政策實施總體框架。

　　綜合來看，近期一系列樓市組合拳出臺，將會有效緩和住房市場供求矛盾，促進房地產市場健康發展。但要高度關注房地產調控政策傳導時滯及其相關影響。而深入分析研究我國房地產市場運行演化趨勢，無疑將是科學決策和實現預期政策效果的必要前提。

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