房產交易契稅及營業稅全面下調后，交易成本大幅下降，尤其利好改善性的大戶型產品，其去化速度也將會明顯加快。

自2月22日起，除了北京、上海、廣州等一線城市，全國多地城市房地產交易環節的契稅、營業稅征收比例將普遍降低。在契稅方面，市民購買首套面積為144平方米及以上的住房，契稅稅率由以往的3%減至1.5%，購買二套房，面積為90平方米以上的，減按2％的稅率征收契稅；在營業稅方面，個人購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征營業稅。這意味著，新政落地后，市民無論是購買一手房還是二手房，都有望得到一定額度的稅費減免。

業內人士認為，這一新政是中央加快樓市去庫存系列新政的又一重磅舉措，將繼續刺激剛需族入市的積極性，加速市場去庫存進程，尤其對于改善型產品來說，去化速度將會明顯加快。

144平方米不再是坎

大戶型契稅優惠更多

“早買了3個月，多付了8000多元的契稅。”市民曾女士說。去年年底，曾女士在江邊買了一套130多平方米、總價88萬的房子，由于是二套房，契稅是3%，交了26400元，若按照新政只需交17600元。

據了解，新政之前執行的契稅政策：首套房區分為三個檔次，即90（含）平方米以下1%、90至144（含）平方米1.5%、144平方米以上3%。而此次契稅新政不再以144平方米為界區分普通和非普通住宅。因此對于購買首套房來說，需要購買144平方米以上住房才能享受到新政帶來的優惠。

以往，考慮到契稅問題，很多家庭購買大戶型往往會以144平方米為分界點，而開發商的產品也做出相應的設置。按照以往大于144平方米征收3%契稅的標準，假如首次購買本地一套200平方米的住房，總價100萬元，那么需繳納3萬元的契稅，而按照新的契稅標準計算，則只需繳納1.5萬元，節省了一半。

此外，新政前購買家庭第二套住房契稅統一為3%。新政后，面積為90平方米以上的，減按2％的稅率征收契稅，90平方米及以下二套房契稅減為1%，假設總價70萬元，原本需繳納2.1萬元的契稅，現在只需繳納7000元。同樣，購買90平方米以上二套房，假設總價100萬元，那么按照舊的標準，需要繳納3萬元的契稅。而按照新的標準只需要2萬元。

利差5%營業稅取消

二手房交易成本降低

在營業稅方面，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征營業稅。

其實，早在去年3月30日，財政部發布的《關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》就將二手房營業稅征收區分年限由滿5年降低至滿2年，并明確“個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅”。

對比可發現，此次新政取消了關于銷售非普通住房的征收條款，而非普通住房判斷依據就是大于144平方米。也就是說，新政之前交易144平方米以上大戶型住宅，需要繳納的利差營業稅（差額部分的5%）今后就不需要繳納了。

業內人士認為，此次營業稅調整，給大戶二手房帶來福音。以往，利差5%營業稅征收，往往會間接轉嫁到買方身上，從而增加買方負擔。如今若實行免征，這部分二手房交易成本就實打實地降低了。

系列政策紅利釋放

利好剛需族購房者

2015年是樓市去化速度明顯提速的一年。其中，“3·30”新政和五連發的降息被認為是關鍵原因，而今年一系列新政紅利的釋放，更是進一步攪熱樓市。

猴年春節前幾天，央行宣布一套房首付最低至二成，二套房最低可至三成。同時，新利率的執行在經過2015年連續5次以0.25%的幅度降息之后，五年期以上的商業貸款基準利率已從去年初的6.15%下降到了現在的4.9%，下調幅度達到1.25%。接著，2月19日下午，中央有關部門再度出臺樓市新政，宣布自2月22日起，調整房地產交易環節契稅、營業稅的征收標準。

從降利率、降首付到調整房地產交易環節契稅、營業稅的征收標準等，一系列新政接連出臺，堅定了購房者信心。“這些政策對我們購房者著實是利好，相比以往節省了不少前。”目前有購房計劃的劉先生說。

業內人士分析，新政讓交易成本降低，無論對一手房市場還是二手房市場，都會帶來不同程度的利好。隨著新政陸續出臺及二孩政策的實施，市場對大戶型的需求更旺。而中央接連出臺新政，除了去庫存，對于換房其實也是間接支持，這些利好綜合作用之后，將會更大程度地刺激更多剛需族入市，推動市場的換房潮流，從而加快大戶型去庫存。

算賬

現在買房可省多少錢？

假設購買一套120平方米房子，單價5000元/平方米，總價60萬元，到底可以省多少錢？

1.商業房貸：每月可省393元

按照首套房計算，三成首付需18萬元，貸款42萬元，貸款年限20年，等額本息方式還款。

2014年2月，貸款基準利率約6.55%，還款總額是754507.85元，貸款利息為334507.85，月均還款3143.78元。

今年2月，貸款基準利率約4.90%，還款總額659679.6元，貸款利息為239679.6元，月均還款2748.67元。

也就是說如今買房比兩年前每月可省393元，總共可省利息超過10萬元。

2.公積金貸款：每月可省275元

按照首套房計算，三成首付需18萬元，貸款42萬元，貸款年限20年，等額本息方式還款。

2014年2月，貸款基準利率約4.500%，還款總額是637710.57元，貸款利息為217710.57元，月均還款2657.13元。

今年2月，貸款基準利率約3.25%，還款總額571733.33元，貸款利息為151733.33元，月均還款2382.22元。

也就是說如今買房比兩年前每月可省275元，總共可省利息超過6萬元。

3.首付比例：二套房可少付三成

兩年前，首套房首付比例不低于三成，二套房首付比例不能低于六成。

今年2月2日央行發文，購買首套房首付比例可以最低2.5成，二套房首付比例可以低至三成。也就是說如今買房比兩年前二套房首付比例可少付三成。

4.契稅：最高可省9000元

2016年2月22日起調整房地產交易環節契稅，其中，對個人購買家庭唯一住房、面積90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對個人購買家庭第二套改善性住房、面積90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

2014年初清遠的政策為：首套或名下沒有房產的，90平方米以下的普通住宅征1%契稅；90平方米以上普通住宅契稅1.5%，非普通住宅征3%的契稅；不是首套房的，不管普通還是非普通住宅都是3%。

如果購買首套房，契稅現在和兩年前均為1.5%，如果二套房，則稅率如下：2年前，60萬元需繳契稅3%，即18000元。如今，60萬元只繳契稅1.5%，即9000元。也就是說如今買房比兩年前最高可省契稅9000元。

5.營業稅：最高可省3萬元

今年2月22日起調整營業稅，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征營業稅。

兩年前政策為：個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買5年以上（含5年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅，或者總價的5%繳納。

當時清遠市區統一按照總價的5%收取營業稅，也就是說當時購買該二手房，如果沒有滿5年，營業稅需繳納30000元。如今不需繳營業稅。

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