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    城市人口流入與房價敏感度
    2016-06-21 證券時報
    [提要]巴曙松指出目前整個房地產市場出現了三大深刻變化,一是一線城市和部分二線城市已經從一手增量房主導的市場開始全面轉向二手存量房主導的市場;二是人口變化,一線城市開始出現人口凈流入放緩甚至負增長的現象,會造成房地產成交量下滑和房價下跌,房價的波動也會變得更敏感;三是基礎量的變化,房地產行業的成交量已經超過十萬億元,行業的波動會對整個國民經濟產生重大影響。


    6月18日,由海銀財富管理有限公司主辦的"變通趨時 革故鼎新 - 2016海銀財富太湖資產配置高峰論壇"在蘇州希爾頓逸林酒店順利舉辦。中國銀行業協會首席經濟學家、哥倫比亞大學高級訪問學者巴曙松在會上提醒,一線城市開始出現人口凈流入放緩甚至負增長的現象,會造成房地產成交量下滑和房價下跌,房價的波動也會變得更敏感。


    巴曙松就"十三五規劃的新布局與金融體制改革新趨勢"發表主題演講。他表示,宏觀經濟走勢對資產配置具有深遠影響。目前我國宏觀經濟呈回落趨勢,預計在今年四季度至明年一季度觸底。談到人民幣匯率時,他指出當前人民幣匯率波動幅度更靈活,央行沒有采用資本項目管制,這將會給未來市場一個穩定的預期。


    巴曙松指出目前整個房地產市場出現了三大深刻變化,一是一線城市和部分二線城市已經從一手增量房主導的市場開始全面轉向二手存量房主導的市場;二是人口變化,一線城市開始出現人口凈流入放緩甚至負增長的現象,會造成房地產成交量下滑和房價下跌,房價的波動也會變得更敏感;三是基礎量的變化,房地產行業的成交量已經超過十萬億元,行業的波動會對整個國民經濟產生重大影響。


    對于目前出現的"資產荒"現象,巴曙松指出,資產荒并不是有錢買不到資產,而是因為整個負債成本下降的幅度慢,而資產的收益水平下降快,用高負債的成本去追逐收益率下降的資產,就導致了收益較高的優質資產稀缺,這就是"資產荒"。對未來的資產配置,他對投資者給出了三點建議:一是做好面對未來幾年金融市場環境動蕩的準備;二是在動蕩的市場環境下,投資者要找到有信息優勢和判斷優勢的投資領域;三是做好投資心理預期,這一輪的宏觀經濟觸底和溫和回升,使得趨勢性的投資機會已不再輕易呈現。

     

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