分析下半年的市場走勢，一要分析市場本身的供求關系，二要分析政策走向，因為我國的房地產市場還是政策主導的市場。

從市場的供求關系看，房地產業經過十幾年的快速發展后，供求關系已發生了明顯變化，總量基本平衡，一些地方還出現了階段性、結構性過剩，房地產市場已明顯進入了增速的換檔期、結構的調整期。今年上半年市場的快速回升，主要是在去庫存背景下，貨幣和信貸政策的寬松，既使自住性和合理改善性購房快速釋放，也有一些投機投資性因素的推動。下半年，支持居民自住性、合理改善性購房需求的政策總體會保持穩定。熱點城市的部分政策也會結合當地市場情況已經或可能做進一步調整，土地等供應也會增加。估計全國7、8月份的成交量，會延續今年5、6月份環比下行、同比上升態勢。今年9-12月全國成交量，因去年同期成交量的基數較大，預計同比增幅將回落。但縱觀全年，商品房的成交量、成交價和房地產開發投資肯定會創歷史新高。

從政策導向上，建議大家認真學習領會7月26日政治局會議的精神。我認為，至少有五個方面的內容與房地產關系密切。

（一）繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策，有效防范和化解金融風險隱患，抑制資產泡沫。盡管上述三句話在原文中不是連著的，但是有聯系的，預示著熱點城市將嚴格實施差別化的住房信貸政策，以抑制房價、地價的非理性上漲。

（二）再次強調去庫存是今年的五大重點任務之一，同時強調去庫存和補短板要同引導城鎮化進程和農民工市民化有機結合起來。

（三）"堅定不移地推進供給側結構性改革，引導良好發展預期的組合政策，提高政策質量和透明度，用穩定的宏觀經濟政策穩定市場預期，用重大改革措施落地增強發展信心"。我認為，這一條是統領宏觀經濟的，同時對引導房地產業的平穩健康發展也是至關重要的。在房地產領域，如何結合供給側結構性改革，推進與住房有關的土地、金融和財稅制度改革，也就是我們業內通常講的地根、銀根和財稅的制度改革，確實重要。另外，本人還建議，政府一定要在摸清居民住房底數、土地供應實際情況和人口變動趨勢的基礎上，按照盤活存量、增加有效供給的原則，認真編制"十三五"住房發展規劃，并注意發揮住房發展規劃在引導土地供應、住房供應和穩定市場方面的責任，構建以需求為導向、以住房發展規劃為指導的、購租并舉、市場配置和政府保障相結合的住房供應體系。

這里需要說明的是，這里講的與住房有關的土地、金融、財稅等政策措施，不是新的內容，而是在十八屆三中全會決定和國家之后發布的新型城鎮化規劃中都已提到的內容，關鍵是上述一些改革措施和配套制度的落地問題。本人也理解，任何一項重大改革措施和重要政策的出臺，都會遇到一些實際問題，都需要進行充分論證或廣泛聽取意見。深信按照中央的頂層設計和要求，上述重大改革措施與政策在"十三五"期間都會先后落地。屆時，房地產業的平穩健康發展更有了完善制度的保證。再加上互聯網技術的廣泛應用和不動產登記大數據的支撐，為制定精準政策提供了依據。

（四）"注重時機，靈活調控，把握好重點、節奏、力度"。我認為，在房地產領域，就是要進一步完善中央管宏觀并實施分類指導，地方政府在中央宏觀指導下因城施策，對當地房地產市場的平穩健康發展負責。

（五）"通過有效的市場競爭，提高資源配置效率，實現優勝劣汰和產業重組，提升產能過剩行業集中度，積極推進科技創新，增強核心競爭力，加快推進新舊動能轉換"。今年上半年房地產行業的企業優勝劣汰、產業重組和行業集中度提升，已明顯加快，企業優勝劣汰、兼并重組、合作開發等案例不斷增多。今年上半年前十強企業的銷售額也都超過了500億元，估計全年銷售額超過1000億元的企業可能在十家左右，萬科有望超過3000億元。當然，萬科也好，有關的骨干企業也好，都有必要從近一個時期以來"萬科股權之爭"中吸取教訓，在關注企業規模擴張、業績提升的同時，還要關注企業的治理能力和現代企業制度建設，這樣才能進一步把企業做強做優做大。

對下半年的市場走勢，歸納為這樣四點：一是政策保持相對穩定，市場發展總體平穩。一些引導良好發展預期的組合政策，雖然它們的出臺還有一個過程，但必須關注；二是銷售和開發投資會創歷史新高，行業集中度也將繼續提高；三是去庫存效果進一步顯現；四是城市之間的差異依然明顯，分類指導，因城施策仍然是下半年調控的主基調之一。

從更長一些時間，或在2020年前看，盡管我們還面臨不少的困難和挑戰，但促進房地產健康發展的最基本條件沒有變，那就是城鎮化的持續推進和城鎮人口的增加，到2020年全面建成小康社會目標的實現和居民收入的穩步提高，新型產業的發展和百姓消費升級的需要，及重大改革措施的落地和法律制度更加完善與配套，這些將為住宅產業、產業園區地產、旅游地產、養老地產等發展提供了新的空間。更何況，一些優秀企業已經過了一二十年、二三十年的磨練，積累了豐富的經驗和較強的實力，完全可以走出去開拓市場。