事項

股票市場繁榮，刺激居民加大對權益類資產的配置，“賣房買股”的呼聲日漸高漲。

如果賣房買股是正確的，那還有必要超配地產股嗎？股票市場牛市是否意味著地產行業資金的相對流出？房地產市場和股市真的是蹺蹺板的兩頭嗎？

評論

“賣房買股”在歷史上的最佳時機

“賣房買股”是資產配置的決策。賣房買股如果是正確的，那就是在某一個時刻之后，股價上漲幅度扣除房價上漲幅度持續為正。賣股買房如果是正確的，那就是在某一個時刻后，股價上漲幅度扣除房價上漲幅度持續為負。

我們用統計局公布的70個大中城市房價平均上漲幅度來代表房價上漲幅度，用滬深300指數上漲幅度來代表股價上漲幅度。我們看到過去幾年“賣房買股”的最好時間點是在2006年一季度，其次是在2008年年底和2012年年初。2014年三季度起，市場似乎又進入了一個新的可以考慮“賣房買股”的階段。

“賣房買股”和地產股超額收益

我們注意到，以往每一次賣房買股大窗口的出現，往往恰意味著房地產行業投資機會的出現。

我們把房地產市場分成7個階段。分別是2006年一季度到2007年三季度的賣房買股階段；2007年四季度到2008年四季度的賣股買房階段；2009年一季度到2009年四季度的賣房買股階段，2010年一季度到2011年四季度的賣股買房階段；2012年一季度到2012年四季度的賣房買股階段；2013年一季度到2014年二季度的賣股買房階段；2014年三季度開始的賣房買股階段。

所有的賣房買股的階段，都代表賣出房子買股票之后的決策是能帶來超額收益(對居民個人整體資產價值)的。在這個階段里動手賣房子越早，超額收益一般越大。所有賣股買房的階段，都意味著賣出股票買房子的決策是帶來超額收益的。同樣，往往是動手賣股票越早，超額收益越大。

2006年到現在，在所有應該賣掉房子買滬深300的時間點，地產股都取得了顯著的超額收益。在大多數應該賣掉股票買房子的階段，地產股的超額收益都很小，或者相對跑輸大盤。

滿滿的正能量——股市相對樓市的財富效應強于替代效應

我們觀察滬深300和上市公司銷售回款的變化。可以看到，在絕大多數時候，上市公司銷售回款增速和滬深300變動幅度是略有滯后但基本同向的。

一個有賺錢示范作用的股票市場，很少成為房地產市場的“負能量”。固然，小部分居民可能出售房屋以配置權益資產(但全國二手房交易規模并不大。理論上我們可以測算一個賣房買股的時間段，可是這個時間段真正能夠徹底改變資產配置的居民或許并不多)。可更重要的是，居民權益資產的財富增長會刺激其其他領域的消費和投資，從而推動購房需求的增長。而且，全社會資金成本的不斷下降，既能夠推動企業盈利增長和資產負債表改善，推動資金進入股市，也可能促進購房人資金成本下降，推動資金進入樓市。我們相信，樓市和股市并不是蹺蹺板，而是互相強化正能量的好朋友。

選擇大金融板塊的估值洼地，把握資金成本敏感型行業的投資機遇——建議超配地產股

中國指數研究院數據顯示，2014年11月其監測主要城市累計成交面積環比繼續上漲3.7%，同比小幅下降3.4%。銷售仍然處于繼續轉好的通道中。保利地產/招商地產/華僑城等公司已經成為最近幾個月以來大金融板塊(銀行，非銀行金融和地產)中估值相對便宜，累積上漲幅度相對較小的企業。

股市繁榮往往能夠成為推動房地產行業需求上升的因素。賣房買股如果是正確的，那就意味著地產股超額收益的窗口可能打開。我們看好地產股，重點推薦保利地產。