今日，長沙市住房和城鄉建設委員會（以下簡稱“長沙市住建委”）下發了《關于實施差別化購房措施的通知》（以下簡稱《通知》）。《通知》明確，即日起，長沙市限購區域內商品住房銷售實行差別化調控措施。

    供應范圍：“雙限”商品住宅及144平方米以下普通新建商品住房

    《通知》明確，長沙市限購區域內“限房價、競地價”的商品住房項目（不含定向限價房）和新建商品住房項目中144㎡（含）以下戶型的普通商品住房，應優先滿足首套剛需購房群體。新建商品住房項目中大于144㎡戶型的，按長住建發〔2017〕172號文件執行。

    官方解析：按照住建部規定，“144㎡（含）以下”為普通商品住房，各地制訂房地產調控政策時均以“144㎡（含）以下”作為普通商品住房的標準和依據；長沙市以“限房價、競地價”供應的商品住房項目，本身就是為穩定預期、保障剛需群體推出的供給方式，因此，將以上2類作為優先滿足首套剛需購房群體的商品住房供應范圍是較為科學合理的。

    優購對象：離婚不滿一年的無房戶不包含在內

    《通知》明確，首套購房剛需群體為長沙市戶籍的無房家庭和個人（文件施行后離婚且不滿1年的不包括在內）、自簽訂征收協議之日起1年內的被征收人以及符合長沙市限購政策的本市以外戶籍無房家庭。

    本《通知》中的無房，是指家庭成員及本人在本市限購區域范圍內無住房信息記錄或者文件施行后住房信息記錄注銷時間在1年以上的家庭和個人。

    官方解析：為避免通過離婚來達到優先購房目的，文件明確“從發布之日起計算離婚時間不滿1年的無房單身人士不包括在內”。同時將“無房”概念清晰的界定為“家庭成員及本人在本市限購區域范圍內無住房信息記錄或者文件施行后住房信息記錄注銷時間在1年以上的家庭和個人”。

    圖說操作流程 

    操作流程：搖號銷售及非搖號銷售分類處理 首套剛需購房群體均優先

    《通知》 明確，項目開盤前積累的首套剛需購房群體數量少于或等于符合上款規定的可售房源數，按首套剛需購房群體登記時間先后順序銷售；開盤前積累的首套剛需購房群體數量大于符合上款規定的可售房源數，在全部登記的首套剛需購房群體中進行搖號銷售。項目開盤3日后滿足首套剛需購房群體后的剩余房源，按長住建發〔2017〕172號文件執行。

    《通知》明確，開發企業取得《商品房預售許可證》后、開盤3天前將相關規定予以公告。開盤前3天，開發企業須在售樓部集中登記首套剛需購房人員。未達到搖號條件的項目，按報送的不搖號銷售要求及流程選房銷售；達到搖號條件的項目，應按報送的搖號銷售要求及流程選房銷售。開盤后3天內，開發企業應將選房確定名單報市房屋交易管理中心和長沙市住建信息中心備案。申請購房資格時申請人信息應與報送的選房確定名單一致。如有變更，購房人員須在搖號名冊的候補名單確定。

     官方解析：根據首套剛需購房人數與優先剛需房源數的對比情況，分為搖號銷售和不搖號銷售兩種。為保證前后兩個文件的合理搭接、便于企業進行房屋銷售，明確“項目開盤3日后滿足首套剛需購房后剩余房源和項目尚未銷售的大于144㎡房源部分，按長住建〔2017〕172號文件執行”。

    為強化實施監管，文件要求“開發企業取得預售許可后、開盤3天前將相關規定予以公告；開盤前3天，開發企業須在售樓部集中登記首套剛需購房人員；無須搖號的項目按正常程序選房銷售。符合搖號條件的，開盤后3天內按規定程序選房，并將選房名單報市房屋交易管理中心和市住建信息中心備案。”

    長沙市住建委相關負責人強調，為確保政策的嚴密性和嚴肅性，文件同時明確“申請購房資格時申請人信息應與備案名單信息一致。不一致的，變更人員須為搖號候補名單人員。”

    存量房交易，將設置首套剛需優先窗口

    《通知》要求，優化首套剛需群體購買存量住房的不動產登記服務，設置優先首套剛需群體辦理不動產轉移登記的窗口，全面加強市場房源信息服務。

    此外，開發企業不得對首套剛需群體購房另行設置不合理要求與條件，不得以任何理由予以拒絕。長沙市房屋交易管理中心加強對房屋銷售的指導和網簽備案管理，長沙市住建執法局應聯動相關部門加大對違法違規行為的聯合執法查處力度。

    官方解析：為加大二手房的交易保障力度、切實方便首套剛需辦理不動產權證手續，《通知》要求“優化不動產交易登記服務，設置優先辦理過戶登記手續的窗口、全面加強市場房源信息服務。”同時，明確“開發企業不得對首套剛需群體購房另行設置不合理要求與條件”，住建執法局應加大對違法違規行為的聯合執法查處力度，以確保文件不折不扣實施到位。