雖兩次重復強調轉型成功，但SOHO中國的角色轉換并未如預期。而潘石屹2014年的一趟赴美行，卻意外拉開了SOHO的二次“轉型”。

1月6日，在望京SOHO項目內，SOHO正式推出了其首個互聯(lián)網產品SOHO3Q，即利用O2O模式在線上選房租賃、簽約以及支付租金實現短租辦公。

“我們并不是靠這個來填滿寫字樓，隨著互聯(lián)網對各個行業(yè)的沖擊，舊的經濟秩序被打碎，出現了眾多創(chuàng)業(yè)者，也可能是3-5個人的組合或者公司，辦公需求隨之出現。”談及創(chuàng)立SOHO3Q的初衷，潘石屹直言。

然而，在潘石屹看來的轉型“新嘗試”，卻已在國外流行了很長一段時間，并已在國內慢慢開始。

“SOHO嘗試的這種模式市場是有成功案例的，比如說雷格斯中國，至于會不會做得好，還要看他們內部具體的操作辦法。”某位熟悉上海商業(yè)地產的業(yè)內人士對觀點地產新媒體表示。

SOHO二次“轉型”

據潘石屹在發(fā)布會上透露，從今年2月開始，SOHO中國將推北京、上海兩地各一個項目中1500個座位單元用于短租服務，借助互聯(lián)網平臺進行預訂以及支付，2015年將在8個項目中推行這一3Q項目。

此次在北京、上海試點的項目分別為望京SOHO及復興SOHO，其中前者的90%以上的租戶來自互聯(lián)網，而后者將于2月份入市。

因此，從上述表態(tài)可以看出，SOHO中國的二次“轉型”——O2O短租辦公模式已從虛擬概念轉入具體實操階段。

從SOHO中國總裁閻巖的介紹可了解到，在空間上，SOHO3Q中心不在是固定的傳統(tǒng)孵化器式辦公，“可以是一張辦公桌，一間房”；而在時間上，租戶則可以選擇“租一周，或租兩個月”。此外，除了可以隨時隨地手機上預約、付款外，還可以享受餐點、咖啡、復印打印等服務。

而形式的特殊性，則在一定程度上決定了其客戶群與SOHO之前產品的不同，“主要面對的是年輕創(chuàng)業(yè)者，包括一些來北京短期出差的人士”。

“總的來說，隨著需求的增多，客戶群在擴大，但租戶的身份及行業(yè)并不會固定。”上述業(yè)內人士分析稱。

此外，SOHO方面還指出，未來3Q產品的開發(fā)可以嘗試“買或租的形式，由于3Q中心資產也在上市公司中，所以不便透露租金和營業(yè)額能夠占多大比例，但我們還是會把規(guī)模做得大一些”。

“租金水平將隨行就市，具體將在1月28日(開業(yè)前三天)對外披露。”潘石屹在發(fā)布上透露。

其另表示，SOHO3Q這種項目跟房地產投資不是一個數量級，“房地產投資動輒幾十億元甚至上幾百億，從開發(fā)到能夠回本要四五年時間，但SOHO3Q每平米的投資在1萬元以下，投資回報周期也很短，一般5至6個月就可以回籠資金”。

學步“雷格斯”模式

據了解，SOHO的是次轉型，與潘石屹“取經”美國互聯(lián)網創(chuàng)新模式密切相關，特別是其中一家名為WeWork的公司提供的短時租賃辦公模式。

而據WeWork創(chuàng)始人之一紐曼介紹，紐約增長速度最快的新辦公空間承租人，WeWork的商業(yè)模式是“用折扣價租下某寫字樓的一兩層，并將辦公場地劃分成許多小塊，然后每月向那些希望大家緊挨著辦公的初創(chuàng)企業(yè)和小公司收取會員費”。

因此，WeWork展示的短租模式恰好契合了潘石屹想開發(fā)的”美國式的辦公場所”，即來自不同行業(yè)的客戶，可以在一個共享式辦公室內，各取所需，和諧共處。

“幾千人的辦公室，有做自行車的，有做服裝設計的，在這里沒有老板，你是自由的，沒有壓抑感。你可以和你身邊的人做游戲，喝杯咖啡，打場球，并從中得到靈感。”

然而，在市場分析看來，雖說SOHO試水O2O短租的“靈感”是來自WeWork，但從目前國內短租市場來看，其更像是在學步“雷格斯”模式。

“目前，雷格斯模式在國內一二線城市已經比較成熟，特別是上海，隨著越來越多的人有這種需求，其發(fā)展也越來越迅猛。”上述業(yè)內人士表示。

據了解，雷格斯是全球最大的服務式辦公室運營商，于1995年開始進入到中國地區(qū)，并將北京燕莎中心作為其在中國經營的第一家商務中心。

在經營上，雷格斯有別于傳統(tǒng)寫字樓。一般說來，傳統(tǒng)寫字樓是以面積計價，而雷格斯卻根據企業(yè)的人數來計算租金，因此，辦公空間可隨著人數的變化而變化。此外，傳統(tǒng)的寫字樓租期短則一年，長則數年，而在雷格斯所有企業(yè)都是按月計算。

此外，在雷格斯的辦公區(qū)內，服務中心集中了打印、復印、傳真、公共會議室等功能，有專人負責，這些設備都按次數或者時間收費，減少了企業(yè)的設備支出等等。

靈活的空間、時間及較少的設備等投入吸引了眾多企業(yè)，其中包括是一些初期創(chuàng)業(yè)者，而這也促使雷格斯能在中國實現快速擴張，“對于一些新機構或公司，在沒有設定當地機構前，采用雷格斯模式辦公是目前的一種可行的解決方案。”

因此，對于SOHO來說，雷格斯短租模式的靈活性將是其在二次“轉型”中可以效仿與學習的方式。

不過，雷格斯過高的報價，則是SOHO在運營過程需根據中國市場給予調整之處。據悉，以北京盈科中心為例，一家十人的公司，享受雷格斯的服務的成本是6500美金每月，過高的成本費用問題對于大多數正在成長的國內企業(yè)都將是挑戰(zhàn)。

“雖然，雷格斯模式還處在發(fā)展中，但這個模式會越來越成熟，因此SOHO能不能效仿成功，也要看他們自己投入多少人力、物力。”上述業(yè)內人士解釋。