•商品住宅供大于求，成交量年尾翹楚

     •土地成交金額同比驟降42%，岳麓區亮點多

     •高端商場承壓謀變

    戴德梁行數據顯示，2014年截止11月，長沙市商品住宅供應面積達1,607萬平方米，成交面積只錄得1,101萬平方米，供求比達到了1.46，市場明顯供過于求。基于2014年上半年成交下滑的行情，長沙限購、限貸政策在下半年陸續松綁，在購房補貼、免契稅、降低首付比例和貸款利率等方面助力樓市回暖，2014年10-11月，長沙市商品住宅總成交面積282萬平方米，超過前三季度季均273萬平方米的成交量。在商品住宅成交價格方面，2014年前11月呈現下降趨勢，從1月的6,310元/平方米到11月的5,919元/平方米，跌幅達到6.2%。分區域來看，岳麓區是今年商品住宅市場的明星，供應面積433萬平方米，成交面積244萬平方米，供求比1.78均領先其他區域。

    2014年長沙內五區土地市場表現為量穩價跌的特點。今年土地成交面積約531萬平方米，成交金額約213億元，同比分別下降2%和42%。工業用地占比達到42.4%，大大拉低了今年的平均地價水平，同比下降41%達到4,016元/平方米。分區域看，岳麓區扮演了土地市場最活躍角色，岳麓區土地成交面積和成交金額均位列五區之首，分別達到185萬平方米和119億元，占比35%和56%，此外，岳麓區收錄本年度7宗重要大宗交易中的5宗。分月份看，12月成交量刷新全年記錄，成交宗數、成交面積和成交金額分別達到15宗、125萬平方米和45億元。在樓面價格方面，商業（含商業、商務功能用地）樓面價格2,578元/平方米領先。

    戴德梁行長沙分公司副總經理文學先生指出：[宏觀經濟增長的趨緩與市場供應大于需求的形勢是導致2014年中國房地產市場整體表現下滑的最重要的兩個因素。我們預期在2015年年內，央行將同時使用調整存款準備金率與公開市場操作等工具來刺激宏觀經濟，這也將會為中國房地產市場在2015年整體趨穩奠定基礎。

    長沙商業地產正處于轉型升級階段，市場充滿機遇和挑戰。在寫字樓市場，長沙甲級寫字樓存量45.3萬平方米，租金111元每月每平方米，空置率達到36%，金融類、TMT類、專業服務類等行業對甲級寫字樓有較強的需求。展望2015年，開福萬達總部C區和保利國際廣場寫字樓將交付使用，分別給市場帶來23萬平方米和8.7萬平方米的新增供應，31.7萬平方米的新增體量將給市場帶來較大的沖擊：一方面全市甲級寫字樓租金上漲將承壓，另一方面受限于吸納速度，短期內新項目將推高全市空置率水平。對此，文學先生提到在激烈的市場競爭中，開發商在做好產品定位和提高經營能力方面顯得尤為重要。

    在商鋪市場方面，近幾年長沙市社會消費增長速度放緩，優質商場面臨高端消費疲軟，電商沖擊，以及同質化競爭等多重挑戰，商場通過不斷提高餐飲、休閑、娛樂，降低普通零售類業態以及調整品牌應對競爭。展望未來，長沙商業格局將由單核向多中心發展。五一廣場依然是全市一級商業中心，未來還將有泊富Hi Park、海信廣場、富興世界金融中心、九龍倉國金中心等大型購物中心補充；此外，梅溪湖、紅星商圈、伍家嶺商圈、濱江新城、高鐵新城也陸續有項目開始招商，這些片區將形成新的商業帶。未來新增供應的商業如何在激烈的市場競爭中脫穎而出將成為嚴峻的考驗，對此，戴德梁行武漢分公司商鋪部助理董事楊迤先生指出：[購物中心向多元化轉型，品牌組合差異化，業態創新和多元化，打造品質化、精細化產品是必然趨勢。

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