2014年千億房企的隊伍并沒有像往年那樣再擴容，但萬科、綠地集團沖破2000億規(guī)模，將房地產(chǎn)行業(yè)帶入了一個全新的時代。

　　按照某研究院的數(shù)據(jù)，百億軍團獲得擴容至80家，行業(yè)集中度進一步提升，市場份額接近40%。但陣營之間差距拉大，第一陣營(1000億元以上)的銷售均值已經(jīng)是第三陣營(100億~300億元)的9倍。

　　有業(yè)內人士對《第一財經(jīng)日報》記者表示，房地產(chǎn)行業(yè)進入深度調整期，行業(yè)集中度仍將提高，強者恒強，中小房企的日子會越來越難挨，甚至會迎來并購潮。

　　集中度提升與增速放緩

　　盡管2014年樓市整體平淡，但行業(yè)龍頭在銷售、管理及融資方面的優(yōu)勢，使得市場集中度繼續(xù)提升。

　　某研究院的數(shù)據(jù)顯示，2014年共有80家房地產(chǎn)企業(yè)躋身百億軍團，較2013年增加9家，銷售總額共計2.8萬億元，市場份額已近40%。

　　另據(jù)某研究中心的統(tǒng)計，2014年全年銷售額TOP10、TOP20的市占率分別為17.2%和23.2%，較2013年提升3.5個和4.3個百分點。TOP10的銷售金額門檻也由2013年的554億提升至658億。

　　從銷售業(yè)績分布來看，百億房企分為三大陣營。

　　第一陣營包括7家千億級企業(yè)，萬科、綠地集團、萬達商業(yè)、保利地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、碧桂園、中海地產(chǎn)。其中最受關注的當屬萬科、綠地集團兩家龍頭之間的競爭，二者均突破2000億大關，同比增速均在20%以上。但作為雄踞“老大”寶座多年的萬科，此次被綠地集團趕超，業(yè)內認為這意味著未來規(guī)模之爭或有逐漸淡化之勢，綜合實力的比拼更值得關注。

　　萬科、綠地將房地產(chǎn)行業(yè)帶入到了“兩千億”時代。第一陣營中另外5家千億級房企與之差距拉大，后續(xù)追趕或存一定難度。

　　第二、第三陣營與第一陣營的差距更大，顯示出強者恒強的趨勢。

　　某研究院的數(shù)據(jù)顯示，第二陣營為12家300億~1000億企業(yè)，銷售額均值僅為532億元，距第一陣營有近500億元的差距。而第三陣營100億~300億企業(yè)最為集中，共計61家，銷售均值只有第一陣營的九分之一。

　　值得注意的是，雖然行業(yè)集中度在大幅提升，但整個房地產(chǎn)行業(yè)的增幅卻呈現(xiàn)出放緩的態(tài)勢。

　　某研究中心監(jiān)測的20家典型房企銷售業(yè)績同比增長18%，增速相比上年同期下降了7個百分點。且這20家房企中逾半沒有完成年度銷售目標，有的甚至低至七成，平均完成全年目標的96.3%，較2013年105.6%的完成率下降9.3個百分點。

　　轉型與并購

　　房地產(chǎn)行業(yè)進入白銀時代已成為共識，時下更多的房企思考的是如何在2015年繼續(xù)去庫存。

　　在過去的2014年，開發(fā)商的存貨壓力普遍很大。機構數(shù)據(jù)顯示，截至三季度末，A股139家房企存貨達2.23萬億元，環(huán)比上升5%。其中，萬保招金4家龍頭房企存貨環(huán)比微增3%;15家中型房企存貨較年初上升了25%。

　　平安證券分析師王琳分析認為，盡管隨著限購限貸松動、降息周期的開啟，近期重點城市成交持續(xù)好轉，十大城市去化月數(shù)亦從高點的16.2個月下降至10.3個月，但考慮到市場尤其是二三線城市絕對庫存仍處于高位，去化率未見明顯好轉，預計在2015年上半年相當長的一段時間，去庫存仍將是市場的主旋律，房價亦有進一步下探的可能。

　　“考慮到地價并未明顯調整，而房價已連續(xù)8個月環(huán)比回落，意味著未來行業(yè)利潤空間將進一步壓縮，中小房企的轉型出局將被動提升行業(yè)集中度。”王琳表示。

　　一位三線城市的小型開發(fā)商負責人就對本報記者表示，2014年他的公司資金鏈非常緊，“房子都賣不出去，本來準備開發(fā)的土地也準備延遲動工，如果可以的話，想把手頭建了一半的項目轉手賣掉”。

　　這樣的案例并不在少數(shù)，在各大產(chǎn)權交易所掛牌轉讓的地產(chǎn)項目或地產(chǎn)公司股權越來越多。

　　德信資本董事長陳義楓表示，除了個別的龍頭企業(yè)外，大部分的中小企業(yè)的現(xiàn)金都比較緊張，這種困難的局面將會在今年二、三季度達到頂端。他認為今年將會是房地產(chǎn)行業(yè)的并購年。

　　此時房企不得不思考如何有效轉型、創(chuàng)新，否則“出局”的概率將會更大。

　　某研究中心認為，短期來看，房企“危”大于“機”，因為利潤率在持續(xù)下滑，部分企業(yè)會虧損、出局，另外轉型的不確定性很高，部分房企有失敗的可能性。長期來看，房企將不再依靠簡單的復制擴張來提高業(yè)績，轉而通過模式上的創(chuàng)新來尋找新的盈利點。

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