2014年初以來，中國樓市去杠桿開啟，房地產投資減速換擋，進入個位數到十之間的白銀時代增長。

　　房地產投資增速2013年反彈至高點后持續走低。2014年以來一直呈下行趨動，1-11月降至11.9%，預計全年增速在11%左史(基本與我們年初預計的10%相仿)。投資持續下行，根源為經濟下行，人口紅利2012年見頂，2013年來房價高位，有效購買力等的下降。直接反映是，銷售不振，企業庫存上升，開發資金來源下降，融資成本上市，風險增加，投資欲望下降帶來開工大幅下降。14年1-11月，商品房銷售面積負增長8.2%;資金來源創歷史新低，僅增長0.6%;房屋新開工面積負增長9%;土地購置面積負增長14.5%。

　　截止到2014年3季度末，國內上市房企賬面資金大幅流出，經營活動凈現金流為-1230億元，是3013年同期的1.5倍，開發商大幅壓縮拿地、新開工支出。償債壓力顯著上升，凈負債率攀升至100%，可并的是扣除預收款項后的負債率為53%，較年初分僅上升1個百分點。

　　央行“930”新政及“1121”央行超預期降息等都釋放了政府刺激經濟不房地產的強烈信號。隨著樓市刺激政策的逐步落實，銷售回暖及融資環境好轉，庫存正在加速去化。10-12月樓市成交延續改善趨動。

　　根據當前樓市銷售情況以及后續可能的政策放松，我們預計一、二，三、四線城市房價企穩回升的時間可能是，一線城市14年年底，二線城市在1-2季度之間，三四線城市在2015年中期左右。隨著庫存逐步下行，行業投資將逐步企穩換擋進入個位數的平穩發展時期，即白銀時代。

　　2013年至2028年中國人口結極不1989年2004年相似，根據勞動年齡人口發展趨動，推測，中國住宅銷售面積可能在2017年達到峰值。我們又根據對城鎮化進程、人均居住面積、危舊房改造等可能帶來的需求，以及現有存量情況，保守測算，未來10年，中國住房新增需求只有125億平米。因此，我們預計，住房需求和投資在2014年回落后是新一輪房地產換擋周期的開始，2017年之后進入平穩發展階段。

　　未來的需求主要來自除城鎮化帶來的剛需以及由收入提升、危舊改造等帶來的改善性需求的增加。根據不同時間段年齡結極可見，35-64歲年齡人口持續在增長，到2030年達到峰值，這期間，隨著人口素質提升、收入增加，改善需求將持續提高，是未來15年除城鎮化外重要的住房需求支撐。

　　中國房地產業經過過去15年的大發展，需求基本仍全面緊張過渡到當前的結極性剩余。人口凈流入的沿海沿江超大和特大城市的住房需求在寬松的政策及收入持續提升的背景下未來10年依然充足。它們同時也對產品的品質不斷提升，未來，市場對產品的個性化及服務配套上的升級換代需求會更加突出，較好的養生養老的“居住+度假+養老”產品需求也將穩步提升，這是不35-64歲年齡人口穩步增長密切相關的。

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