□ 長(zhǎng)沙市房產(chǎn)信息中心  長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心

　　注：1.本研究報(bào)告僅供給相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、政府職能部門(mén)和房地產(chǎn)相關(guān)專(zhuān)業(yè)人士參考，屬內(nèi)部研究成果，未經(jīng)許可，不得公開(kāi)發(fā)布。

　　2.本簡(jiǎn)報(bào)中涉及的商品房分類(lèi)價(jià)格僅作本中心研究分析之用途，不是對(duì)外正式發(fā)布的價(jià)格數(shù)據(jù)。對(duì)外正式發(fā)布的房地產(chǎn)價(jià)格以市統(tǒng)計(jì)主管部門(mén)公布的相關(guān)數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。

　　2008年第三季度，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)呈現(xiàn)供大于銷(xiāo)的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)。商品房供銷(xiāo)比繼續(xù)攀高，第三季度仍高達(dá)1.82：1；90平方米以下住宅大量上市，供應(yīng)結(jié)構(gòu)明顯改善；商品房?jī)r(jià)9月止跌，目前回升至4月水平；二手房持續(xù)低迷，交易量再創(chuàng)新低。總體來(lái)看，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將面臨較長(zhǎng)時(shí)間的調(diào)整期。2008年1-9月，我市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資約353億元，與去年同期相比增長(zhǎng)約21%，約占全市固定資產(chǎn)投資的26%，商品房施工面積約4251萬(wàn)平方米，其中新開(kāi)工面積約1487萬(wàn)平方米，竣工面積約506萬(wàn)平方米，與去年同期比分別增長(zhǎng)約43%、63%、29%。1-9月我市累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售843萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)41%；實(shí)現(xiàn)商品房銷(xiāo)售面積519萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額207億元，與去年同期相比分別減少21%、5%。

　　一、房產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)（商品房）

　　（一）累計(jì)供銷(xiāo)量分析

　　1.商品房累計(jì)供應(yīng)和銷(xiāo)售總量分析

　　1-9月，全市商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售843.32 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)41.05%；其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售723.18萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)42.89%。

　　同期全市商品房累計(jì)銷(xiāo)售518.93萬(wàn)平方米，同比減少21.29%；其中住宅銷(xiāo)售446.85萬(wàn)平方米，同比減少25.13%，占商品房銷(xiāo)售面積的比重為86.11%。商品房銷(xiāo)售金額為206.90億元，同比減少4.98%，其中住宅成交金額為160.55億元，同比減少12.42%。

　　2.商品房累計(jì)供銷(xiāo)量分區(qū)分析

　　從批準(zhǔn)預(yù)售和銷(xiāo)售數(shù)據(jù)來(lái)看，今年1-9月開(kāi)福區(qū)、雨花區(qū)、岳麓區(qū)商品房批準(zhǔn)預(yù)售量大增，同比增幅高達(dá)72.81%、59.49%、46.15%；銷(xiāo)售僅開(kāi)福區(qū)保持正增長(zhǎng)，其他各區(qū)都有較大幅度下降，特別是芙蓉區(qū)、岳麓區(qū)、天心區(qū)，銷(xiāo)售量同比降幅達(dá)四分之一以上。全市商品房供銷(xiāo)量最大的均為雨花區(qū)，供銷(xiāo)分別占全市總量的34.47%、31.56%，開(kāi)福區(qū)位居第二，但其供銷(xiāo)占全市比例均比雨花區(qū)少近10個(gè)百分點(diǎn)。

　　3.商品房供銷(xiāo)對(duì)比（期間商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積：期間商品房實(shí)際銷(xiāo)售面積）

　　1-9月商品房供銷(xiāo)比為1.63：1，其中商品住宅供銷(xiāo)比為1.62：1。分區(qū)來(lái)看，除芙蓉區(qū)外，各區(qū)商品房供銷(xiāo)比均大于1，而各區(qū)商品住宅供銷(xiāo)比全部大于1，顯示今年房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)較為嚴(yán)峻，商品房市場(chǎng)供銷(xiāo)恢復(fù)平衡將需要較長(zhǎng)時(shí)間。

　　4.商品住宅與非住宅銷(xiāo)售比例分析

　　2008年1-9月全市商品房成交住宅與非住宅比例約為6.20：1。其中，芙蓉區(qū)非住宅銷(xiāo)售比例最高，非住宅占商品房銷(xiāo)售總量的20.81%；開(kāi)福區(qū)商品住宅銷(xiāo)售比例最高，占商品房銷(xiāo)售總量的90.56%。

　　5.非市場(chǎng)定價(jià)類(lèi)住宅供銷(xiāo)分析（包含定向開(kāi)發(fā)、集資建房和經(jīng)濟(jì)適用房）

　　2008年1-9月全市非市場(chǎng)定價(jià)類(lèi)住宅批準(zhǔn)預(yù)售7130套，77.44萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)4.87%、-5.89%；累計(jì)成交6471套，76.42萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)38.45%、52.47%。非市場(chǎng)定價(jià)類(lèi)住宅批準(zhǔn)預(yù)售套均建筑面積為108.62平方米，面積同比縮小10.26%；登記銷(xiāo)售套均建筑面積為118.09平方米，面積同比增加10.13%。

　　2008年1-9月全市非市場(chǎng)定價(jià)類(lèi)住宅成交均價(jià)為1935元/平方米，同比上漲21.34%。

　　2008年第三季度全市非市場(chǎng)定價(jià)類(lèi)住宅批準(zhǔn)預(yù)售2037套，19.38萬(wàn)平方米，同比減少36.68%、47.49%，環(huán)比減少26.44%、38.61%；累計(jì)成交2290套，27.35萬(wàn)平方米，同比增加27.91%、40.91%，環(huán)比減少3.74%、0.31%。非市場(chǎng)定價(jià)類(lèi)住宅批準(zhǔn)預(yù)售套均建筑面積為95.16平方米，面積同比縮小17.05%，環(huán)比縮小16.56%；登記銷(xiāo)售套均建筑面積為119.43平方米，面積同比增加10.50%，環(huán)比增加3.57%。

　　2008年第三季度全市非市場(chǎng)定價(jià)類(lèi)住宅成交均價(jià)為1937元/平方米，同比上漲20.54%，環(huán)比微跌0.14%。

　　（二）2008年第三季度純商品房供銷(xiāo)趨勢(shì)分析（以下所指商品房均為純商品房）

　　1.純商品房供應(yīng)量分析

　　2008年第三季度，長(zhǎng)沙市商品房、住宅各批準(zhǔn)預(yù)售261.19萬(wàn)平方米、216.64萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)32.11%、29.90%，環(huán)比減少17.11%、24.11%，住宅占商品房批準(zhǔn)預(yù)售總量的82.94%。

　　從各區(qū)情況來(lái)看，今年前三季度開(kāi)福區(qū)、雨花區(qū)、天心區(qū)二季度商品房批準(zhǔn)預(yù)售量較大，特別是開(kāi)福區(qū)增幅更為明顯（主要為湘江世紀(jì)城上市），三季度批準(zhǔn)預(yù)售量有所回落；岳麓區(qū)第一季度上市量較大，二、三季度批準(zhǔn)預(yù)售量呈下降趨勢(shì)；芙蓉區(qū)二季度批準(zhǔn)預(yù)售量環(huán)比有所回落，三季度環(huán)比增幅較大。

　　從各月情況來(lái)看，今年第三季度批準(zhǔn)預(yù)售量仍然較大，7月、8月、9月商品房批準(zhǔn)預(yù)售量平均為87.06萬(wàn)平方米，仍比今年月均批準(zhǔn)預(yù)售量高2.24萬(wàn)平方米，表明今年批準(zhǔn)預(yù)售量仍沒(méi)有明顯的減緩趨勢(shì)。

　　2.純商品房銷(xiāo)售量分析

　　2008年第三季度，長(zhǎng)沙市商品房、住宅累計(jì)銷(xiāo)售143.78萬(wàn)平方米、128.07萬(wàn)平方米，同比減少23.86%、25.55%，環(huán)比增長(zhǎng)1.57%、14.29%，住宅銷(xiāo)售占商品房銷(xiāo)售總量的89.07%。

　　從各區(qū)情況來(lái)看，今年前三季度雨花區(qū)商品房銷(xiāo)售量呈逐季上揚(yáng)趨勢(shì)；天心區(qū)、芙蓉區(qū)、岳麓區(qū)商品房銷(xiāo)售量仍呈逐季下降；開(kāi)福區(qū)二季度銷(xiāo)售量環(huán)比上升幅度較大，三季度環(huán)比略有回調(diào)。

　　從各月情況來(lái)看，三季度7月、8月商品房銷(xiāo)售量仍延續(xù)今年自3月來(lái)的逐月上揚(yáng)趨勢(shì)，但9月銷(xiāo)售猛然降低，商品房銷(xiāo)售量環(huán)比下降24.77%。

　　3.純商品房供銷(xiāo)對(duì)比（期間商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積：期間商品房實(shí)際銷(xiāo)售面積）

　　第三季度商品房供銷(xiāo)比為1.82：1，其中商品住宅供銷(xiāo)比為1.69：1，由于本季度批準(zhǔn)預(yù)售量有所回落，而銷(xiāo)售量有一定增長(zhǎng)，供銷(xiāo)比有所回落，但商品房供銷(xiāo)差距依然較大。 

　　從單月商品房供銷(xiāo)比來(lái)看，08年除2月、3月以外，其它各月供銷(xiāo)比均超過(guò)均衡點(diǎn)。第三季度中，7月供銷(xiāo)比有所降低，8月又開(kāi)始增大，9月商品房供銷(xiāo)比已超過(guò)2。

　　（三）純商品房銷(xiāo)售價(jià)格分析

　　1.純商品房累計(jì)成交均價(jià)分析

　　2008年1-9月，全市商品房均價(jià)為4332元/平方米；其中，商品住宅平均售價(jià)為3935元/平方米；商品房非住宅平均售價(jià)為6485元/平方米。（若包含單位集資建房、定向開(kāi)發(fā)和經(jīng)濟(jì)適用房，全市商品房均價(jià)為3987元/平方米；其中，商品住宅平均售價(jià)為3593元/平方米。）

　　2.純商品房成交均價(jià)分區(qū)分析

　　分區(qū)來(lái)看，今年1-9月芙蓉區(qū)商品房成交均價(jià)最高，均價(jià)為4696元/平方米；開(kāi)福區(qū)住宅均價(jià)最高，均價(jià)為4202元/平方米；岳麓區(qū)商品房、商品住宅成交均價(jià)最低，均價(jià)分別為3860元/平方米、3585元/平方米。全市僅雨花區(qū)、岳麓區(qū)商品房、商品住宅均價(jià)低于全市均價(jià)。

　　3.第三季度純商品房均價(jià)分析

　　2008年第三季度，全市商品房均價(jià)為4172元/平方米，環(huán)比下跌6.48%；其中，商品住宅平均售價(jià)為3854元/平方米，環(huán)比下跌2.77%；商品房非住宅平均售價(jià)為6763元/平方米，環(huán)比上漲6.50%。

　　從單月房?jī)r(jià)來(lái)看，第三季度7月、8月繼續(xù)延續(xù)下跌趨勢(shì)，9月商品房均價(jià)突增609元/平方米，月環(huán)比漲幅達(dá)15.63%，價(jià)格基本恢復(fù)到今年4月水平。

　　4.第三季度純商品房成交均價(jià)分區(qū)分析

　　從各區(qū)情況來(lái)看，第三季度天心區(qū)商品房、商品住宅成交均價(jià)最高，均價(jià)分別為4766元/平方米、4317元/平方米；雨花區(qū)成交均價(jià)最低，均價(jià)分別為3683元/平方米、3312元/平方米。從環(huán)比漲幅來(lái)看，開(kāi)福區(qū)、天心區(qū)、岳麓區(qū)商品房、商品住宅均價(jià)有所上揚(yáng)，天心區(qū)漲幅最大，漲幅分別達(dá)4.40%、14.45%；雨花區(qū)、芙蓉區(qū)均價(jià)有所下跌，特別是雨花區(qū)，商品房?jī)r(jià)格下跌達(dá)20.19%（主要是雨花區(qū)郊區(qū)樓盤(pán)白沙灣嘉園等本季度集中成交，均價(jià)僅為2600-3200元/平方米左右）。

　　5.純商品房期、現(xiàn)房量、價(jià)分析

　　2008年1-9月商品房期房、現(xiàn)房成交量分別為371.72萬(wàn)平方米、66.95萬(wàn)平方米，同比減少26.15%、33.03%，期房占總量的84.74%；商品住宅期房、現(xiàn)房成交量分別為328.73萬(wàn)平方米、41.71萬(wàn)平方米，同比減少30.78%、41.81%，期房占總量的88.74%。

　　2008年1-9月商品房期房、現(xiàn)房均價(jià)分別為4417元/平方米、3944元/平方米；其中，商品房住宅期房、現(xiàn)房均價(jià)分別為4098元/平方米、2655元/平方米。

　　2008年第三季度商品房期房、現(xiàn)房成交量分別為123.07萬(wàn)平方米、20.70萬(wàn)平方米，同比減少25.37%、15.06%，環(huán)比增長(zhǎng)7.02%、-22.03%，期房占總量的85.60%；商品住宅期房、現(xiàn)房成交量分別為115.91萬(wàn)平方米、12.16萬(wàn)平方米，同比減少25.33%、27.62%，環(huán)比增長(zhǎng)20.61%、-23.81%，期房占總量的90.51%。

　　2007年第三季度商品房期房、現(xiàn)房均價(jià)分別為4237元/平方米、3815元/平方米，環(huán)比下跌7.53%、8.56%；其中，商品房住宅期房、現(xiàn)房均價(jià)分別為3955元/平方米、2896元/平方米，環(huán)比上漲-5.34%、9.12%。

　　6.商品住宅成交價(jià)格指數(shù)變化分析

　　2008年9月總體市場(chǎng)商品住宅成交價(jià)格指數(shù)為163.59點(diǎn)，較上月減少1.62點(diǎn)，今年以來(lái)指數(shù)平均每月增長(zhǎng)2.49點(diǎn)。從指數(shù)走勢(shì)來(lái)看，今年1、2月平緩增長(zhǎng)，3月上升較快，4、5月略有下降，6、7、8月又有較快回升，9月出現(xiàn)回落。

　　從面積子市場(chǎng)指數(shù)來(lái)看，今年以來(lái)，90-120平方米面積段價(jià)格指數(shù)增幅仍然最大，平均每月增長(zhǎng)3.11點(diǎn)，1月指數(shù)下降，2月之后一直保持增長(zhǎng)的勢(shì)頭，9月略有回落；144平方米以上面積段價(jià)格指數(shù)增幅最小，平均每月增長(zhǎng)1.50點(diǎn)。單從9月份來(lái)看，60平方米以下、60-90平方米、120-144平方米面積段價(jià)格指數(shù)有所上升，90-120平方米、144平方米以上面積段價(jià)格指數(shù)下降。

　　從區(qū)域子市場(chǎng)指數(shù)來(lái)看，今年以來(lái)，中心城區(qū)住宅價(jià)格指數(shù)增幅最大，平均每月增長(zhǎng)4.00點(diǎn)，指數(shù)上漲時(shí)增幅較大；一環(huán)與二環(huán)之間區(qū)域指數(shù)增幅最小，平均每月增長(zhǎng)2.98點(diǎn)，指數(shù)波動(dòng)幅度較小；二環(huán)與三環(huán)之間區(qū)域指數(shù)平均每月增長(zhǎng)3.09點(diǎn)。單從9月份來(lái)看，中心城區(qū)、二環(huán)與三環(huán)之間區(qū)域指數(shù)上升較快，一環(huán)與二環(huán)之間區(qū)域指數(shù)下降。

　　從板塊子市場(chǎng)指數(shù)來(lái)看，今年以來(lái)，東城板塊、新南城板塊指數(shù)增長(zhǎng)較快，平均每月分別增長(zhǎng)3.72點(diǎn)、3.01點(diǎn)，河西板塊、北城板塊、中心板塊指數(shù)增長(zhǎng)較慢，平均每月分別增長(zhǎng)1.42點(diǎn)、1.33點(diǎn)、1.93點(diǎn)。單從9月份來(lái)看，東城板塊、新南城板塊指數(shù)上升較快，河西板塊、北城板塊指數(shù)略有上升，中心板塊指數(shù)下降。

　　從各類(lèi)子市場(chǎng)來(lái)看，今年以來(lái)90-120平方米面積段、中心城區(qū)、東城板塊等子市場(chǎng)指數(shù)增幅較大，144平方米以上面積段、一環(huán)與二環(huán)之間區(qū)域、北城板塊等子市場(chǎng)指數(shù)增幅較小。

　　（四）新建純商品住房供求結(jié)構(gòu)分析

　　1.套型結(jié)構(gòu)分析

　　（1）累計(jì)套型結(jié)構(gòu)分析

　　1-9月累計(jì)住房供應(yīng)套均面積為105.20平方米，同比縮小5.21%，銷(xiāo)售套均面積為112.53平方米，同比增大2.98%。（若包含經(jīng)濟(jì)適用房、定向開(kāi)發(fā)、集資建房，2008年1-9月累計(jì)住房供應(yīng)套均面積為105.56平方米，同比縮小6.18%，銷(xiāo)售套均面積為113.44平方米，同比增大3.98%。）

　　從各戶(hù)型供銷(xiāo)結(jié)構(gòu)來(lái)看，各戶(hù)型均供大于求，特別是90平方米以下住宅供銷(xiāo)比更是超過(guò)2；90平方米以下中小戶(hù)型供應(yīng)占比為40.84%，比去年同期增長(zhǎng)了3.87個(gè)百分點(diǎn)，今年以來(lái)中小戶(hù)型商品住房供應(yīng)比例增幅較大，但在當(dāng)前形勢(shì)下，供大于求狀態(tài)明顯。（若包含經(jīng)濟(jì)適用房、定向開(kāi)發(fā)、集資建房，1-9月90平方米以下中小戶(hù)型供應(yīng)占比為39.73%，比去年同期增加3.50個(gè)百分點(diǎn)）。

　　（2）第三季度套型結(jié)構(gòu)分析

　　第三季度，住宅批準(zhǔn)預(yù)售的套均面積為105.26平方米，面積同比縮小11.48%，環(huán)比增大0.64%；銷(xiāo)售的套均面積為115.12平方米，面積同比增大8.43%、環(huán)比增大2.41%。（若包含經(jīng)濟(jì)適用房、定向開(kāi)發(fā)、集資建房，2008年第三季度累計(jì)住房供應(yīng)套均面積為104.36平方米，同比縮小11.66%，環(huán)比縮小1.05%，銷(xiāo)售套均面積為115.85平方米，同比增大8.92%，環(huán)比增大2.55%。）

　　從各戶(hù)型供應(yīng)結(jié)構(gòu)來(lái)看，本季度90平方米戶(hù)型以下戶(hù)型供應(yīng)占比為42.97%，同比增加12.42個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比增加3.99個(gè)百分點(diǎn)，120平方米以下各戶(hù)型在本季度供銷(xiāo)比均超過(guò)2。（若包含經(jīng)濟(jì)適用房、定向開(kāi)發(fā)、集資建房，第三季度90平方米以下中小戶(hù)型供應(yīng)占比為43.02%，同比增加3.50個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比增加4.50個(gè)百分點(diǎn)）。

　　2.價(jià)位結(jié)構(gòu)分析

　　（1）累計(jì)價(jià)位結(jié)構(gòu)分析

　　從1-9月實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)位段來(lái)分析，3500元/平方米以下價(jià)位段住宅銷(xiāo)售比例明顯減少，比例比去年下降31.12個(gè)百分點(diǎn)，4000-4500元/平方米價(jià)位段、5000元/平方米以上價(jià)位段住宅比例增幅較大，比例同比分別增長(zhǎng)11.32、13.81個(gè)百分點(diǎn)，表明當(dāng)前我市住宅成交主力價(jià)位段主要在4000-4500元/平方米；5000元/平方米以上住宅成交也較好，表明市中心配套齊全、位置良好的住宅價(jià)格仍較為堅(jiān)挺，成交情況仍相對(duì)較好。

　　（2）第三季度價(jià)位結(jié)構(gòu)分析

　　從第三季度實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)位段來(lái)看，各價(jià)位段住宅銷(xiāo)售比例與二季度比例差別微小，比例有所增加的是2500-3000元/平方米、3000-3500元/平方米、4000-4500元/平方米、4500-5000元/平方米住宅。

　　二、房產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)（二手房）

　　（一）累計(jì)量分析

　　1.二手房交易總量分析

　　2008年1-9月，全市二手房成交面積118.77萬(wàn)平方米，成交金額為30.07億元，成交套數(shù)為10209套，與去年同期相比分別減少27.37%、26.69%和29.23%；其中住宅成交73.50萬(wàn)平方米，成交金額為14.14億元，成交套數(shù)為8499套，與去年同期相比分別減少31.42%、26.51%和31.73%。二手房非住宅共成交45.27萬(wàn)平方米，成交套數(shù)為1710套，與去年同期比分別減少19.68%、13.46%。

　　二手房住宅成交面積、成交金額、成交套數(shù)分別占總量的61.88%、47.02%、83.25%，成交套均面積為86.48平方米。

　　2.二手房交易分區(qū)分析

　　分區(qū)來(lái)看，2008年1-9月全市二手房成交以雨花區(qū)最為活躍，成交34.34萬(wàn)平方米，占全市總量的28.92%，同比減少20.64%。從二手房住宅與非住宅成交比例來(lái)看，1-9月全市住宅與非住宅成交比例為1.62：1，天心區(qū)非住宅成交比例最大，占天心區(qū)成交總量的49.14%；岳麓區(qū)住宅成交比例最大，占岳麓區(qū)成交總量的81.86%。

　　（二）第三季度交易量分析

　　1.二手房交易量分析

　　2008年第三季度，全市二手房成交面積36.16萬(wàn)平方米，成交金額為8.76億元，成交套數(shù)為3046套，同比分別減少34.51%、47.92%和42.40%，環(huán)比分別減少15.73%、23.56%、30.09%；其中住宅成交23.22萬(wàn)平方米，成交金額為4.35億元，成交套數(shù)為2710套，同比分別減少38.95%、39.25%和39.48%，環(huán)比分別減少12.01%、16.98%、16.56%。二手房非住宅共成交12.94萬(wàn)平方米，成交套數(shù)為336套，同比分別減少24.67%、58.52%，環(huán)比減少21.72%、69.70%。

　　二手房住宅成交面積、成交金額、成交套數(shù)分別占總量的64.21%、49.66%、88.97%，成交套均面積為85.68平方米。

　　2.二手房交易分區(qū)分析

　　分區(qū)來(lái)看，2008年第三季度芙蓉區(qū)二手房成交量最大，共成交10.80萬(wàn)平方米，占全市總量的29.87%，同比減少28.06%，環(huán)比增長(zhǎng)26.76%。從二手房住宅與非住宅成交比例來(lái)看，第三季度全市住宅與非住宅成交比例為1.79：1，芙蓉區(qū)非住宅成交比例最大，占芙蓉區(qū)成交總量的49.03%；岳麓區(qū)住宅成交比例最大，占岳麓區(qū)成交總量的95.02%。

　　（三）二手房交易均價(jià)分析

　　2008年1-9月全市二手房成交均價(jià)為2532元/平方米，同比上漲0.94%。其中，二手房住宅成交均價(jià)為1925元/平方米，同比上漲7.16%；二手房非住宅成交均價(jià)為3518元/平方米，同比下降8.93%。

　　分區(qū)來(lái)看，天心區(qū)二手房均價(jià)最高，達(dá)2873元/平方米；芙蓉區(qū)二手住宅均價(jià)最高，達(dá)2095元/平方米。

　　2008年第三季度全市二手房成交均價(jià)為2421元/平方米，同比下跌20.49%，環(huán)比下跌9.36%。其中，二手房住宅成交均價(jià)為1873元/平方米，同比下跌0.49%，環(huán)比下跌5.74%；二手房非住宅成交均價(jià)為3404元/平方米，同比下跌39.41%，環(huán)比下跌9.54%（注：長(zhǎng)沙市二手房的交易申報(bào)成交價(jià)格與實(shí)際成交價(jià)有一定差距，本統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)是以申報(bào)成交價(jià)格為基礎(chǔ)計(jì)算所得）。

　　從各月成交均價(jià)走勢(shì)來(lái)看，二手房均價(jià)波動(dòng)主要來(lái)自于二手房非住宅部分，住宅交易均價(jià)波動(dòng)極小。

　　（四）房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)交易量對(duì)比分析

　　從成交面積上看，2008年1-9月全市房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)累計(jì)交易量之比為4.37：1，比2007年比值增大0.29。開(kāi)福區(qū)、岳麓區(qū)比值較大，達(dá)到6以上，表明此二區(qū)當(dāng)前新房交易較為活躍；芙蓉區(qū)比值最小，僅2.49，表明該區(qū)二手房市場(chǎng)成熟度相對(duì)較高。各區(qū)比值具體見(jiàn)下表： 

　　（五）9月二手房網(wǎng)站房源采樣均價(jià)分析（數(shù)據(jù)采集自esf.0731fdc.com）

　　從二手房出售采樣分析來(lái)看，9月份住宅類(lèi)房源掛牌均價(jià)為3962元/平方米，環(huán)比上漲0.18%。其中，純住宅掛牌均價(jià)為3957元/平方米，環(huán)比上漲0.05%；商住兩用房掛牌均價(jià)為4294元/平方米，環(huán)比上漲8.71%。非住宅中，寫(xiě)字樓類(lèi)掛牌均價(jià)為3927元/平方米，環(huán)比上漲9.20%；門(mén)面掛牌均價(jià)為15842元/平方米，環(huán)比上漲80.66%（本次掛牌的有較多五一商圈門(mén)面，因而價(jià)位較高）。

　　從二手房出租采樣分析來(lái)看，9月份住宅類(lèi)出租房源掛牌月均租金為13.91元/平方米，環(huán)比下跌0.22%。其中，純住宅掛牌月均租金為13.61元/平方米，環(huán)比上漲6.49%；商住兩用房掛牌月均租金為15.13元/平方米，環(huán)比下跌15.62%。純住宅中，毛坯房掛牌月均租金為10.84元/平方米，環(huán)比上漲18.34%；一般裝修掛牌月均租金為11.29元/平方米，環(huán)比上漲0.80%；中等裝修掛牌月均租金為13.25元/平方米，環(huán)比上漲1.53%；豪華裝修掛牌月均租金為18.28元/平方米，環(huán)比上漲9.13%。非住宅中，寫(xiě)字樓掛牌月均租金為26.83元/平方米，環(huán)比下跌19.48%；門(mén)面掛牌月均租金為19.90元/平方米，環(huán)比下跌45.24%。

　　（六）房屋租售比

　　9月份，長(zhǎng)沙二手住房出租掛牌月均租金與商品住房平均價(jià)格之比（租售比）為1:293。

　　三、抵押情況統(tǒng)計(jì)分析

　　（一）累計(jì)抵押情況

　　2008年1-9月，全市共辦理抵押登記手續(xù)56837起，抵押面積1029.83萬(wàn)平方米，貸款金額217.97億元，同比分別增長(zhǎng)-10.26%、12.94%、7.57%。其中，辦理個(gè)人抵押登記手續(xù)55807起，抵押面積648.25萬(wàn)平方米，貸款金額145.80億元，同比分別增長(zhǎng)了-10.08%、-6.47%、6.38%。

　　2008年1-9月，全市共辦理在建工程抵押539起，抵押面積505.49萬(wàn)平方米，貸款金額73.62億元，同比分別增長(zhǎng)12.53%、43.86%、15.09%。

　　（二）第三季度抵押情況

　　2007年第三季度，全市共辦理抵押登記手續(xù)16842起，抵押面積341.79萬(wàn)平方米，貸款金額67.99億元，同比分別增長(zhǎng)-23.90%、12.71%、-6.67%，環(huán)比分別減少18.34%、16.10%、12.01%。其中，辦理個(gè)人抵押登記手續(xù)16504起，抵押面積199.61萬(wàn)平方米，貸款金額46.02億元，同比分別減少24.23%、13.89%、9.19%，環(huán)比分別減少了18.51%、12.98%、7.26%。

　　2008年第三季度，全市共辦理在建工程抵押166起，抵押面積176.47萬(wàn)平方米，貸款金額26.71億元，同比分別增長(zhǎng)5.73%、34.94%、36.28%，環(huán)比分別增長(zhǎng)16.08%、12.66%、23.77%。

　　四、本期市場(chǎng)的基本特征

　　（一）第三季度，我市商品房批準(zhǔn)預(yù)售量環(huán)比有所回落，但仍高于一季度水平；商品房銷(xiāo)售有所回升，但環(huán)比增幅較小；商品房供銷(xiāo)比仍高達(dá)1.82：1，短期內(nèi)市場(chǎng)形勢(shì)仍不容樂(lè)觀。

　　（二）2008年1-9月，全市商品房均價(jià)為4332元/平方米；其中，商品住宅平均售價(jià)為3935元/平方米；商品房非住宅平均售價(jià)為6485元/平方米。

　　（三）第三季度，全市商品房均價(jià)為4172元/平方米，環(huán)比下跌6.48%；其中，商品住宅平均售價(jià)為3854元/平方米，環(huán)比下跌2.77%；商品房非住宅平均售價(jià)為6763元/平方米，環(huán)比上漲6.50%。從單月均價(jià)來(lái)看，9月均價(jià)止跌回升，商品房均價(jià)已回升至今年4月均價(jià)水平。

　　（四）第三季度非市場(chǎng)定價(jià)類(lèi)住宅批準(zhǔn)預(yù)售減弱，批準(zhǔn)預(yù)售面積同比減少47.49%，環(huán)比減少38.61%。

　　（五）第三季度90平方米戶(hù)型以下戶(hù)型供應(yīng)占比為42.97%，同比增加12.42個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比增加3.99個(gè)百分點(diǎn)，120平方米以下各戶(hù)型在本季度供銷(xiāo)比均超過(guò)2。

　　（六）第三季度二手房成交量同比、環(huán)比均有較大幅度下降，目前成交量為今年三季度中最低。

　　（七）9月份長(zhǎng)沙二手房純住宅掛牌均價(jià)為3957元/平方米，門(mén)面掛牌均價(jià)為15842元/平方米；純住宅掛牌月均租金為13.61元/平方米，門(mén)面掛牌月均租金為19.90元/平方米。

　　（八）9月份長(zhǎng)沙房屋租售比為1:293。

　　（九）第三季度全市辦理抵押登記起數(shù)、取得貸款金額同比、環(huán)比均有一定幅度下降，個(gè)人抵押登記降幅更大，表明隨著今年樓市的整體低迷，相關(guān)業(yè)務(wù)量也出現(xiàn)一定下挫；在建工程抵押各指標(biāo)同比、環(huán)比均出現(xiàn)一定幅度增長(zhǎng)，預(yù)示著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍較為旺盛，未來(lái)一定時(shí)期內(nèi)市場(chǎng)供應(yīng)量仍不會(huì)出現(xiàn)較明顯的減少。

　　（十）9月份,全市共辦理退房181套，其中簽約退房116套，簽約退房率2.31%，環(huán)比增長(zhǎng)1.24個(gè)百分點(diǎn)。

　　五、第四季度長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的展望

　　（一）雙率下調(diào)將有限度地緩解開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金壓力，增加有效需求

　　9月，中國(guó)人民銀行對(duì)外宣布了兩項(xiàng)貨幣政策的調(diào)整措施：一是決定16日起，下調(diào)一年期人民幣貸款基準(zhǔn)利率0.27個(gè)百分點(diǎn)；二是決定25日起，下調(diào)中小金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部宣布16日起，下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率。雙率的下調(diào)體現(xiàn)了宏觀部門(mén)對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)有保有壓的調(diào)控意圖。一方面，對(duì)于屬于資金密集型行業(yè)，普遍負(fù)債水平較高的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，此次貸款利率下調(diào)將或多或少地減少企業(yè)的財(cái)務(wù)費(fèi)用，特別是對(duì)于當(dāng)下資金鏈緊張的中、小開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，將有利于減輕企業(yè)的經(jīng)營(yíng)壓力。另一方面，貸款利率的下調(diào)意味著購(gòu)房成本的減少，貸款壓力的減緩，有利于吸引潛在購(gòu)房者，增加市場(chǎng)的有效需求。此外，雖然本次雙率下調(diào)的幅度很小，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的推動(dòng)作用，以及對(duì)購(gòu)房需求的實(shí)質(zhì)刺激均較為有限，但更多地可以把這看作是一種積極的政策信號(hào)，對(duì)于重建市場(chǎng)信心將起到一定的療效。當(dāng)然，需求是否能就此回暖還需進(jìn)一步觀察貨幣政策的后續(xù)走勢(shì)。如果貨幣政策持續(xù)放松，存、貸款利率下調(diào)，那么樓市將有望回暖。

　　（二）貨幣化補(bǔ)貼將逐步激發(fā)市民的購(gòu)房熱情

　　隨著《長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼實(shí)施方案》的正式出臺(tái)，住房保障范圍的擴(kuò)大，貨幣化補(bǔ)貼的逐步落實(shí)，長(zhǎng)沙市民的購(gòu)房積極性有望被調(diào)動(dòng)起來(lái)。每戶(hù)8萬(wàn)元的購(gòu)房補(bǔ)貼款，對(duì)于普通家庭來(lái)說(shuō)，無(wú)疑十分具有吸引力。目前已經(jīng)發(fā)放經(jīng)濟(jì)適用住房補(bǔ)貼憑證上百個(gè)，年內(nèi)計(jì)劃發(fā)放1萬(wàn)戶(hù)。8月份以來(lái)，從商品住宅簽約數(shù)據(jù)來(lái)看，每周的合同面積13萬(wàn)多平方米，而到了9月底最后一周，合同面積突然達(dá)到21.81萬(wàn)平方米，商品住房銷(xiāo)售有所趨暖。由于解決了符合經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買(mǎi)條件又長(zhǎng)期搖不到號(hào)的市民的購(gòu)房困難。這部分需求將被有效地轉(zhuǎn)入期、現(xiàn)房和二手房市場(chǎng)。其次，貨幣化補(bǔ)貼打破了原有實(shí)物補(bǔ)貼形式的保障性住房地域上的固定性，符合條件的申請(qǐng)者將可根據(jù)工作、生活的需要在各區(qū)域選購(gòu)便利的住房。這將激發(fā)更多市民的購(gòu)房熱情。

　　（三）供應(yīng)量穩(wěn)步增加，銷(xiāo)售量緩慢回升，供銷(xiāo)比持續(xù)拉大

　　今年前三季度全市商品房的累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售面積為843萬(wàn)平方米，季均批準(zhǔn)預(yù)售面積超過(guò)280萬(wàn)平方米。結(jié)合去年和今年的開(kāi)工情況來(lái)看，今年僅1-8月商品房的施工面積就達(dá)3779萬(wàn)平方米，超過(guò)了去年的總和（3100萬(wàn)平方米），預(yù)計(jì)今年第四季度全市商品房供應(yīng)還將持續(xù)放量，全年的供應(yīng)量有望突破1000萬(wàn)平方米。同時(shí)，商品房銷(xiāo)售波動(dòng)不大，一、二、三季度分別為153.33、141.55、143.78萬(wàn)平方米，在一系列市場(chǎng)利好政策的影響下，再加上年底的促銷(xiāo)效應(yīng)，市民的購(gòu)房需求將逐步得到釋放，第四季度的銷(xiāo)售量有望回升。然而，受今年前三季度觀望情緒的影響，受挫的市場(chǎng)信心很難在短期內(nèi)恢復(fù)，再加上可觀的新增供應(yīng)量，預(yù)計(jì)第四季度的供銷(xiāo)比仍將持續(xù)拉大。但從中、長(zhǎng)期來(lái)看，供銷(xiāo)比將逐步回落。

　　（四）雨花區(qū)新南城板塊樓盤(pán)間的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更為激烈

　　第三季度，全市共有81個(gè)樓盤(pán)獲得了預(yù)售許可證。從行政分區(qū)來(lái)看，芙蓉、開(kāi)福、天心、雨花和岳麓區(qū)的獲批樓盤(pán)個(gè)數(shù)占比分別為14.8%，17.3%，17.3%，37.0%和13.6%，以雨花區(qū)的樓盤(pán)占比最大。從板塊來(lái)看，中心、北城、東城、新南城和河西板塊的獲批樓盤(pán)個(gè)數(shù)占比分別為18.7%，14.7%，17.3%，36.0%和13.3%，以新南城板塊的樓盤(pán)占比最大。結(jié)合今年前三季度各區(qū)域的供銷(xiāo)比水平，預(yù)計(jì)第四季度位于雨花區(qū)特別是新南城板塊的樓盤(pán)，將面臨更為激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，銷(xiāo)售壓力也將隨之增大。

　　（五）商品房?jī)r(jià)格在迂回中前行

　　隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)供求格局的變化，在今年前三季度全市商品房供銷(xiāo)比不斷拉大且后市供應(yīng)量十分充足的大背景下，第四季度各樓盤(pán)對(duì)市場(chǎng)份額的爭(zhēng)奪將變得越來(lái)越激烈，商品房?jī)r(jià)格還將處于調(diào)整期。商品房?jī)r(jià)格一、二、三季度分別為4363、4461、4172元/平方米，其中商品住房?jī)r(jià)格一、二、三季度分別為3990、3964、3854元/平方米。同時(shí)，受前三季度市場(chǎng)信心受挫，個(gè)別樓盤(pán)開(kāi)始進(jìn)行一定幅度打折活動(dòng)的影響，不排除近期將有更多樓盤(pán)加入讓利促銷(xiāo)行列的可能。短期內(nèi)，全市商品房?jī)r(jià)格漲幅還將在迂回中前行。特別是在供應(yīng)量較為集中的區(qū)域，供需結(jié)構(gòu)變化對(duì)價(jià)格的傳遞效應(yīng)將逐漸蔓延開(kāi)來(lái)，價(jià)格的下行空間或?qū)⒌靡燥@現(xiàn)。

　　（六）二手房市場(chǎng)短期內(nèi)仍將維持在低位運(yùn)行

　　前三季度，全市二手房的成交量持續(xù)萎縮，前景不甚明朗。目前市場(chǎng)上拆遷找房、購(gòu)婚房、新定居長(zhǎng)沙等原因帶來(lái)的對(duì)二手房的剛性需求仍然存在，但由于部分新樓盤(pán)打折促銷(xiāo)，給二手房市場(chǎng)造成了兩類(lèi)影響：一是，促使相當(dāng)部分的購(gòu)房者選擇持幣待購(gòu)。這部分人期望新房?jī)r(jià)格的下降將帶動(dòng)二手房?jī)r(jià)的下跌。二是，隨著部分新樓盤(pán)的降價(jià)，分流了一批二手房市場(chǎng)的客戶(hù)。此外，位于優(yōu)越區(qū)位的二手房因易于保值升值，一些業(yè)主轉(zhuǎn)而采取了“轉(zhuǎn)售為租”的方式來(lái)經(jīng)營(yíng)。而從長(zhǎng)期來(lái)看，市政府出臺(tái)的《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》中關(guān)于二手房交易稅費(fèi)的減免，必將對(duì)刺激二手房需求，盤(pán)活二手房市場(chǎng)起到一定的積極作用。

　　綜上所述，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)短期還將處于調(diào)整階段，價(jià)格的下降空間有限，中長(zhǎng)期向好的趨勢(shì)沒(méi)有改變。政府一方面要繼續(xù)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，有節(jié)奏的控制好商品房上市速度；另外，繼續(xù)做好住房保障工作，加大住房保障力度，切實(shí)加快解決低收入家庭住房困難問(wèn)題，早日實(shí)現(xiàn)“住有所居”的夢(mèng)想。