□ 長沙市房產信息中心  長沙市房產研究中心

　　注：1.本研究報告僅供給相關領導、政府職能部門和房地產相關專業人士參考，屬內部研究成果，未經許可，不得公開發布。

　　2.本簡報中涉及的商品房分類價格僅作本中心研究分析之用途，不是對外正式發布的價格數據。對外正式發布的房地產價格以市統計主管部門公布的相關數據為準。

　　2008年第三季度，我市房地產市場繼續呈現供大于銷的市場態勢。商品房供銷比繼續攀高，第三季度仍高達1.82：1；90平方米以下住宅大量上市，供應結構明顯改善；商品房價9月止跌，目前回升至4月水平；二手房持續低迷，交易量再創新低。總體來看，長沙房地產市場仍將面臨較長時間的調整期。2008年1-9月，我市完成房地產開發投資約353億元，與去年同期相比增長約21%，約占全市固定資產投資的26%，商品房施工面積約4251萬平方米，其中新開工面積約1487萬平方米，竣工面積約506萬平方米，與去年同期比分別增長約43%、63%、29%。1-9月我市累計批準預售843萬平方米，同比增長41%；實現商品房銷售面積519萬平方米，銷售金額207億元，與去年同期相比分別減少21%、5%。

　　一、房產一級市場（商品房）

　　（一）累計供銷量分析

　　1.商品房累計供應和銷售總量分析

　　1-9月，全市商品房累計批準預售843.32 萬平方米，同比增長41.05%；其中住宅批準預售723.18萬平方米，同比增長42.89%。

　　同期全市商品房累計銷售518.93萬平方米，同比減少21.29%；其中住宅銷售446.85萬平方米，同比減少25.13%，占商品房銷售面積的比重為86.11%。商品房銷售金額為206.90億元，同比減少4.98%，其中住宅成交金額為160.55億元，同比減少12.42%。

　　2.商品房累計供銷量分區分析

　　從批準預售和銷售數據來看，今年1-9月開福區、雨花區、岳麓區商品房批準預售量大增，同比增幅高達72.81%、59.49%、46.15%；銷售僅開福區保持正增長，其他各區都有較大幅度下降，特別是芙蓉區、岳麓區、天心區，銷售量同比降幅達四分之一以上。全市商品房供銷量最大的均為雨花區，供銷分別占全市總量的34.47%、31.56%，開福區位居第二，但其供銷占全市比例均比雨花區少近10個百分點。

　　3.商品房供銷對比（期間商品房批準預售面積：期間商品房實際銷售面積）

　　1-9月商品房供銷比為1.63：1，其中商品住宅供銷比為1.62：1。分區來看，除芙蓉區外，各區商品房供銷比均大于1，而各區商品住宅供銷比全部大于1，顯示今年房地產市場形勢較為嚴峻，商品房市場供銷恢復平衡將需要較長時間。

　　4.商品住宅與非住宅銷售比例分析

　　2008年1-9月全市商品房成交住宅與非住宅比例約為6.20：1。其中，芙蓉區非住宅銷售比例最高，非住宅占商品房銷售總量的20.81%；開福區商品住宅銷售比例最高，占商品房銷售總量的90.56%。

　　5.非市場定價類住宅供銷分析（包含定向開發、集資建房和經濟適用房）

　　2008年1-9月全市非市場定價類住宅批準預售7130套，77.44萬平方米，同比增長4.87%、-5.89%；累計成交6471套，76.42萬平方米，同比增長38.45%、52.47%。非市場定價類住宅批準預售套均建筑面積為108.62平方米，面積同比縮小10.26%；登記銷售套均建筑面積為118.09平方米，面積同比增加10.13%。

　　2008年1-9月全市非市場定價類住宅成交均價為1935元/平方米，同比上漲21.34%。

　　2008年第三季度全市非市場定價類住宅批準預售2037套，19.38萬平方米，同比減少36.68%、47.49%，環比減少26.44%、38.61%；累計成交2290套，27.35萬平方米，同比增加27.91%、40.91%，環比減少3.74%、0.31%。非市場定價類住宅批準預售套均建筑面積為95.16平方米，面積同比縮小17.05%，環比縮小16.56%；登記銷售套均建筑面積為119.43平方米，面積同比增加10.50%，環比增加3.57%。

　　2008年第三季度全市非市場定價類住宅成交均價為1937元/平方米，同比上漲20.54%，環比微跌0.14%。

　　（二）2008年第三季度純商品房供銷趨勢分析（以下所指商品房均為純商品房）

　　1.純商品房供應量分析

　　2008年第三季度，長沙市商品房、住宅各批準預售261.19萬平方米、216.64萬平方米，同比增長32.11%、29.90%，環比減少17.11%、24.11%，住宅占商品房批準預售總量的82.94%。

　　從各區情況來看，今年前三季度開福區、雨花區、天心區二季度商品房批準預售量較大，特別是開福區增幅更為明顯（主要為湘江世紀城上市），三季度批準預售量有所回落；岳麓區第一季度上市量較大，二、三季度批準預售量呈下降趨勢；芙蓉區二季度批準預售量環比有所回落，三季度環比增幅較大。

　　從各月情況來看，今年第三季度批準預售量仍然較大，7月、8月、9月商品房批準預售量平均為87.06萬平方米，仍比今年月均批準預售量高2.24萬平方米，表明今年批準預售量仍沒有明顯的減緩趨勢。

　　2.純商品房銷售量分析

　　2008年第三季度，長沙市商品房、住宅累計銷售143.78萬平方米、128.07萬平方米，同比減少23.86%、25.55%，環比增長1.57%、14.29%，住宅銷售占商品房銷售總量的89.07%。

　　從各區情況來看，今年前三季度雨花區商品房銷售量呈逐季上揚趨勢；天心區、芙蓉區、岳麓區商品房銷售量仍呈逐季下降；開福區二季度銷售量環比上升幅度較大，三季度環比略有回調。

　　從各月情況來看，三季度7月、8月商品房銷售量仍延續今年自3月來的逐月上揚趨勢，但9月銷售猛然降低，商品房銷售量環比下降24.77%。

　　3.純商品房供銷對比（期間商品房批準預售面積：期間商品房實際銷售面積）

　　第三季度商品房供銷比為1.82：1，其中商品住宅供銷比為1.69：1，由于本季度批準預售量有所回落，而銷售量有一定增長，供銷比有所回落，但商品房供銷差距依然較大。 

　　從單月商品房供銷比來看，08年除2月、3月以外，其它各月供銷比均超過均衡點。第三季度中，7月供銷比有所降低，8月又開始增大，9月商品房供銷比已超過2。

　　（三）純商品房銷售價格分析

　　1.純商品房累計成交均價分析

　　2008年1-9月，全市商品房均價為4332元/平方米；其中，商品住宅平均售價為3935元/平方米；商品房非住宅平均售價為6485元/平方米。（若包含單位集資建房、定向開發和經濟適用房，全市商品房均價為3987元/平方米；其中，商品住宅平均售價為3593元/平方米。）

　　2.純商品房成交均價分區分析

　　分區來看，今年1-9月芙蓉區商品房成交均價最高，均價為4696元/平方米；開福區住宅均價最高，均價為4202元/平方米；岳麓區商品房、商品住宅成交均價最低，均價分別為3860元/平方米、3585元/平方米。全市僅雨花區、岳麓區商品房、商品住宅均價低于全市均價。

　　3.第三季度純商品房均價分析

　　2008年第三季度，全市商品房均價為4172元/平方米，環比下跌6.48%；其中，商品住宅平均售價為3854元/平方米，環比下跌2.77%；商品房非住宅平均售價為6763元/平方米，環比上漲6.50%。

　　從單月房價來看，第三季度7月、8月繼續延續下跌趨勢，9月商品房均價突增609元/平方米，月環比漲幅達15.63%，價格基本恢復到今年4月水平。

　　4.第三季度純商品房成交均價分區分析

　　從各區情況來看，第三季度天心區商品房、商品住宅成交均價最高，均價分別為4766元/平方米、4317元/平方米；雨花區成交均價最低，均價分別為3683元/平方米、3312元/平方米。從環比漲幅來看，開福區、天心區、岳麓區商品房、商品住宅均價有所上揚，天心區漲幅最大，漲幅分別達4.40%、14.45%；雨花區、芙蓉區均價有所下跌，特別是雨花區，商品房價格下跌達20.19%（主要是雨花區郊區樓盤白沙灣嘉園等本季度集中成交，均價僅為2600-3200元/平方米左右）。

　　5.純商品房期、現房量、價分析

　　2008年1-9月商品房期房、現房成交量分別為371.72萬平方米、66.95萬平方米，同比減少26.15%、33.03%，期房占總量的84.74%；商品住宅期房、現房成交量分別為328.73萬平方米、41.71萬平方米，同比減少30.78%、41.81%，期房占總量的88.74%。

　　2008年1-9月商品房期房、現房均價分別為4417元/平方米、3944元/平方米；其中，商品房住宅期房、現房均價分別為4098元/平方米、2655元/平方米。

　　2008年第三季度商品房期房、現房成交量分別為123.07萬平方米、20.70萬平方米，同比減少25.37%、15.06%，環比增長7.02%、-22.03%，期房占總量的85.60%；商品住宅期房、現房成交量分別為115.91萬平方米、12.16萬平方米，同比減少25.33%、27.62%，環比增長20.61%、-23.81%，期房占總量的90.51%。

　　2007年第三季度商品房期房、現房均價分別為4237元/平方米、3815元/平方米，環比下跌7.53%、8.56%；其中，商品房住宅期房、現房均價分別為3955元/平方米、2896元/平方米，環比上漲-5.34%、9.12%。

　　6.商品住宅成交價格指數變化分析

　　2008年9月總體市場商品住宅成交價格指數為163.59點，較上月減少1.62點，今年以來指數平均每月增長2.49點。從指數走勢來看，今年1、2月平緩增長，3月上升較快，4、5月略有下降，6、7、8月又有較快回升，9月出現回落。

　　從面積子市場指數來看，今年以來，90-120平方米面積段價格指數增幅仍然最大，平均每月增長3.11點，1月指數下降，2月之后一直保持增長的勢頭，9月略有回落；144平方米以上面積段價格指數增幅最小，平均每月增長1.50點。單從9月份來看，60平方米以下、60-90平方米、120-144平方米面積段價格指數有所上升，90-120平方米、144平方米以上面積段價格指數下降。

　　從區域子市場指數來看，今年以來，中心城區住宅價格指數增幅最大，平均每月增長4.00點，指數上漲時增幅較大；一環與二環之間區域指數增幅最小，平均每月增長2.98點，指數波動幅度較小；二環與三環之間區域指數平均每月增長3.09點。單從9月份來看，中心城區、二環與三環之間區域指數上升較快，一環與二環之間區域指數下降。

　　從板塊子市場指數來看，今年以來，東城板塊、新南城板塊指數增長較快，平均每月分別增長3.72點、3.01點，河西板塊、北城板塊、中心板塊指數增長較慢，平均每月分別增長1.42點、1.33點、1.93點。單從9月份來看，東城板塊、新南城板塊指數上升較快，河西板塊、北城板塊指數略有上升，中心板塊指數下降。

　　從各類子市場來看，今年以來90-120平方米面積段、中心城區、東城板塊等子市場指數增幅較大，144平方米以上面積段、一環與二環之間區域、北城板塊等子市場指數增幅較小。

　　（四）新建純商品住房供求結構分析

　　1.套型結構分析

　　（1）累計套型結構分析

　　1-9月累計住房供應套均面積為105.20平方米，同比縮小5.21%，銷售套均面積為112.53平方米，同比增大2.98%。（若包含經濟適用房、定向開發、集資建房，2008年1-9月累計住房供應套均面積為105.56平方米，同比縮小6.18%，銷售套均面積為113.44平方米，同比增大3.98%。）

　　從各戶型供銷結構來看，各戶型均供大于求，特別是90平方米以下住宅供銷比更是超過2；90平方米以下中小戶型供應占比為40.84%，比去年同期增長了3.87個百分點，今年以來中小戶型商品住房供應比例增幅較大，但在當前形勢下，供大于求狀態明顯。（若包含經濟適用房、定向開發、集資建房，1-9月90平方米以下中小戶型供應占比為39.73%，比去年同期增加3.50個百分點）。

　　（2）第三季度套型結構分析

　　第三季度，住宅批準預售的套均面積為105.26平方米，面積同比縮小11.48%，環比增大0.64%；銷售的套均面積為115.12平方米，面積同比增大8.43%、環比增大2.41%。（若包含經濟適用房、定向開發、集資建房，2008年第三季度累計住房供應套均面積為104.36平方米，同比縮小11.66%，環比縮小1.05%，銷售套均面積為115.85平方米，同比增大8.92%，環比增大2.55%。）

　　從各戶型供應結構來看，本季度90平方米戶型以下戶型供應占比為42.97%，同比增加12.42個百分點，環比增加3.99個百分點，120平方米以下各戶型在本季度供銷比均超過2。（若包含經濟適用房、定向開發、集資建房，第三季度90平方米以下中小戶型供應占比為43.02%，同比增加3.50個百分點，環比增加4.50個百分點）。

　　2.價位結構分析

　　（1）累計價位結構分析

　　從1-9月實際銷售價位段來分析，3500元/平方米以下價位段住宅銷售比例明顯減少，比例比去年下降31.12個百分點，4000-4500元/平方米價位段、5000元/平方米以上價位段住宅比例增幅較大，比例同比分別增長11.32、13.81個百分點，表明當前我市住宅成交主力價位段主要在4000-4500元/平方米；5000元/平方米以上住宅成交也較好，表明市中心配套齊全、位置良好的住宅價格仍較為堅挺，成交情況仍相對較好。

　　（2）第三季度價位結構分析

　　從第三季度實際銷售價位段來看，各價位段住宅銷售比例與二季度比例差別微小，比例有所增加的是2500-3000元/平方米、3000-3500元/平方米、4000-4500元/平方米、4500-5000元/平方米住宅。

　　二、房產二級市場（二手房）

　　（一）累計量分析

　　1.二手房交易總量分析

　　2008年1-9月，全市二手房成交面積118.77萬平方米，成交金額為30.07億元，成交套數為10209套，與去年同期相比分別減少27.37%、26.69%和29.23%；其中住宅成交73.50萬平方米，成交金額為14.14億元，成交套數為8499套，與去年同期相比分別減少31.42%、26.51%和31.73%。二手房非住宅共成交45.27萬平方米，成交套數為1710套，與去年同期比分別減少19.68%、13.46%。

　　二手房住宅成交面積、成交金額、成交套數分別占總量的61.88%、47.02%、83.25%，成交套均面積為86.48平方米。

　　2.二手房交易分區分析

　　分區來看，2008年1-9月全市二手房成交以雨花區最為活躍，成交34.34萬平方米，占全市總量的28.92%，同比減少20.64%。從二手房住宅與非住宅成交比例來看，1-9月全市住宅與非住宅成交比例為1.62：1，天心區非住宅成交比例最大，占天心區成交總量的49.14%；岳麓區住宅成交比例最大，占岳麓區成交總量的81.86%。

　　（二）第三季度交易量分析

　　1.二手房交易量分析

　　2008年第三季度，全市二手房成交面積36.16萬平方米，成交金額為8.76億元，成交套數為3046套，同比分別減少34.51%、47.92%和42.40%，環比分別減少15.73%、23.56%、30.09%；其中住宅成交23.22萬平方米，成交金額為4.35億元，成交套數為2710套，同比分別減少38.95%、39.25%和39.48%，環比分別減少12.01%、16.98%、16.56%。二手房非住宅共成交12.94萬平方米，成交套數為336套，同比分別減少24.67%、58.52%，環比減少21.72%、69.70%。

　　二手房住宅成交面積、成交金額、成交套數分別占總量的64.21%、49.66%、88.97%，成交套均面積為85.68平方米。

　　2.二手房交易分區分析

　　分區來看，2008年第三季度芙蓉區二手房成交量最大，共成交10.80萬平方米，占全市總量的29.87%，同比減少28.06%，環比增長26.76%。從二手房住宅與非住宅成交比例來看，第三季度全市住宅與非住宅成交比例為1.79：1，芙蓉區非住宅成交比例最大，占芙蓉區成交總量的49.03%；岳麓區住宅成交比例最大，占岳麓區成交總量的95.02%。

　　（三）二手房交易均價分析

　　2008年1-9月全市二手房成交均價為2532元/平方米，同比上漲0.94%。其中，二手房住宅成交均價為1925元/平方米，同比上漲7.16%；二手房非住宅成交均價為3518元/平方米，同比下降8.93%。

　　分區來看，天心區二手房均價最高，達2873元/平方米；芙蓉區二手住宅均價最高，達2095元/平方米。

　　2008年第三季度全市二手房成交均價為2421元/平方米，同比下跌20.49%，環比下跌9.36%。其中，二手房住宅成交均價為1873元/平方米，同比下跌0.49%，環比下跌5.74%；二手房非住宅成交均價為3404元/平方米，同比下跌39.41%，環比下跌9.54%（注：長沙市二手房的交易申報成交價格與實際成交價有一定差距，本統計數據是以申報成交價格為基礎計算所得）。

　　從各月成交均價走勢來看，二手房均價波動主要來自于二手房非住宅部分，住宅交易均價波動極小。

　　（四）房產一、二級市場交易量對比分析

　　從成交面積上看，2008年1-9月全市房產一、二級市場累計交易量之比為4.37：1，比2007年比值增大0.29。開福區、岳麓區比值較大，達到6以上，表明此二區當前新房交易較為活躍；芙蓉區比值最小，僅2.49，表明該區二手房市場成熟度相對較高。各區比值具體見下表： 

　　（五）9月二手房網站房源采樣均價分析（數據采集自esf.0731fdc.com）

　　從二手房出售采樣分析來看，9月份住宅類房源掛牌均價為3962元/平方米，環比上漲0.18%。其中，純住宅掛牌均價為3957元/平方米，環比上漲0.05%；商住兩用房掛牌均價為4294元/平方米，環比上漲8.71%。非住宅中，寫字樓類掛牌均價為3927元/平方米，環比上漲9.20%；門面掛牌均價為15842元/平方米，環比上漲80.66%（本次掛牌的有較多五一商圈門面，因而價位較高）。

　　從二手房出租采樣分析來看，9月份住宅類出租房源掛牌月均租金為13.91元/平方米，環比下跌0.22%。其中，純住宅掛牌月均租金為13.61元/平方米，環比上漲6.49%；商住兩用房掛牌月均租金為15.13元/平方米，環比下跌15.62%。純住宅中，毛坯房掛牌月均租金為10.84元/平方米，環比上漲18.34%；一般裝修掛牌月均租金為11.29元/平方米，環比上漲0.80%；中等裝修掛牌月均租金為13.25元/平方米，環比上漲1.53%；豪華裝修掛牌月均租金為18.28元/平方米，環比上漲9.13%。非住宅中，寫字樓掛牌月均租金為26.83元/平方米，環比下跌19.48%；門面掛牌月均租金為19.90元/平方米，環比下跌45.24%。

　　（六）房屋租售比

　　9月份，長沙二手住房出租掛牌月均租金與商品住房平均價格之比（租售比）為1:293。

　　三、抵押情況統計分析

　　（一）累計抵押情況

　　2008年1-9月，全市共辦理抵押登記手續56837起，抵押面積1029.83萬平方米，貸款金額217.97億元，同比分別增長-10.26%、12.94%、7.57%。其中，辦理個人抵押登記手續55807起，抵押面積648.25萬平方米，貸款金額145.80億元，同比分別增長了-10.08%、-6.47%、6.38%。

　　2008年1-9月，全市共辦理在建工程抵押539起，抵押面積505.49萬平方米，貸款金額73.62億元，同比分別增長12.53%、43.86%、15.09%。

　　（二）第三季度抵押情況

　　2007年第三季度，全市共辦理抵押登記手續16842起，抵押面積341.79萬平方米，貸款金額67.99億元，同比分別增長-23.90%、12.71%、-6.67%，環比分別減少18.34%、16.10%、12.01%。其中，辦理個人抵押登記手續16504起，抵押面積199.61萬平方米，貸款金額46.02億元，同比分別減少24.23%、13.89%、9.19%，環比分別減少了18.51%、12.98%、7.26%。

　　2008年第三季度，全市共辦理在建工程抵押166起，抵押面積176.47萬平方米，貸款金額26.71億元，同比分別增長5.73%、34.94%、36.28%，環比分別增長16.08%、12.66%、23.77%。

　　四、本期市場的基本特征

　　（一）第三季度，我市商品房批準預售量環比有所回落，但仍高于一季度水平；商品房銷售有所回升，但環比增幅較小；商品房供銷比仍高達1.82：1，短期內市場形勢仍不容樂觀。

　　（二）2008年1-9月，全市商品房均價為4332元/平方米；其中，商品住宅平均售價為3935元/平方米；商品房非住宅平均售價為6485元/平方米。

　　（三）第三季度，全市商品房均價為4172元/平方米，環比下跌6.48%；其中，商品住宅平均售價為3854元/平方米，環比下跌2.77%；商品房非住宅平均售價為6763元/平方米，環比上漲6.50%。從單月均價來看，9月均價止跌回升，商品房均價已回升至今年4月均價水平。

　　（四）第三季度非市場定價類住宅批準預售減弱，批準預售面積同比減少47.49%，環比減少38.61%。

　　（五）第三季度90平方米戶型以下戶型供應占比為42.97%，同比增加12.42個百分點，環比增加3.99個百分點，120平方米以下各戶型在本季度供銷比均超過2。

　　（六）第三季度二手房成交量同比、環比均有較大幅度下降，目前成交量為今年三季度中最低。

　　（七）9月份長沙二手房純住宅掛牌均價為3957元/平方米，門面掛牌均價為15842元/平方米；純住宅掛牌月均租金為13.61元/平方米，門面掛牌月均租金為19.90元/平方米。

　　（八）9月份長沙房屋租售比為1:293。

　　（九）第三季度全市辦理抵押登記起數、取得貸款金額同比、環比均有一定幅度下降，個人抵押登記降幅更大，表明隨著今年樓市的整體低迷，相關業務量也出現一定下挫；在建工程抵押各指標同比、環比均出現一定幅度增長，預示著房地產開發仍較為旺盛，未來一定時期內市場供應量仍不會出現較明顯的減少。

　　（十）9月份,全市共辦理退房181套，其中簽約退房116套，簽約退房率2.31%，環比增長1.24個百分點。

　　五、第四季度長沙房地產市場的展望

　　（一）雙率下調將有限度地緩解開發企業的資金壓力，增加有效需求

　　9月，中國人民銀行對外宣布了兩項貨幣政策的調整措施：一是決定16日起，下調一年期人民幣貸款基準利率0.27個百分點；二是決定25日起，下調中小金融機構人民幣存款準備金率1個百分點。同時，住房和城鄉建設部宣布16日起，下調個人住房公積金貸款利率。雙率的下調體現了宏觀部門對當前經濟有保有壓的調控意圖。一方面，對于屬于資金密集型行業，普遍負債水平較高的房地產企業來說，此次貸款利率下調將或多或少地減少企業的財務費用，特別是對于當下資金鏈緊張的中、小開發企業來說，將有利于減輕企業的經營壓力。另一方面，貸款利率的下調意味著購房成本的減少，貸款壓力的減緩，有利于吸引潛在購房者，增加市場的有效需求。此外，雖然本次雙率下調的幅度很小，對房地產企業的推動作用，以及對購房需求的實質刺激均較為有限，但更多地可以把這看作是一種積極的政策信號，對于重建市場信心將起到一定的療效。當然，需求是否能就此回暖還需進一步觀察貨幣政策的后續走勢。如果貨幣政策持續放松，存、貸款利率下調，那么樓市將有望回暖。

　　（二）貨幣化補貼將逐步激發市民的購房熱情

　　隨著《長沙市經濟適用住房貨幣補貼實施方案》的正式出臺，住房保障范圍的擴大，貨幣化補貼的逐步落實，長沙市民的購房積極性有望被調動起來。每戶8萬元的購房補貼款，對于普通家庭來說，無疑十分具有吸引力。目前已經發放經濟適用住房補貼憑證上百個，年內計劃發放1萬戶。8月份以來，從商品住宅簽約數據來看，每周的合同面積13萬多平方米，而到了9月底最后一周，合同面積突然達到21.81萬平方米，商品住房銷售有所趨暖。由于解決了符合經濟適用住房購買條件又長期搖不到號的市民的購房困難。這部分需求將被有效地轉入期、現房和二手房市場。其次，貨幣化補貼打破了原有實物補貼形式的保障性住房地域上的固定性，符合條件的申請者將可根據工作、生活的需要在各區域選購便利的住房。這將激發更多市民的購房熱情。

　　（三）供應量穩步增加，銷售量緩慢回升，供銷比持續拉大

　　今年前三季度全市商品房的累計批準預售面積為843萬平方米，季均批準預售面積超過280萬平方米。結合去年和今年的開工情況來看，今年僅1-8月商品房的施工面積就達3779萬平方米，超過了去年的總和（3100萬平方米），預計今年第四季度全市商品房供應還將持續放量，全年的供應量有望突破1000萬平方米。同時，商品房銷售波動不大，一、二、三季度分別為153.33、141.55、143.78萬平方米，在一系列市場利好政策的影響下，再加上年底的促銷效應，市民的購房需求將逐步得到釋放，第四季度的銷售量有望回升。然而，受今年前三季度觀望情緒的影響，受挫的市場信心很難在短期內恢復，再加上可觀的新增供應量，預計第四季度的供銷比仍將持續拉大。但從中、長期來看，供銷比將逐步回落。

　　（四）雨花區新南城板塊樓盤間的市場競爭將更為激烈

　　第三季度，全市共有81個樓盤獲得了預售許可證。從行政分區來看，芙蓉、開福、天心、雨花和岳麓區的獲批樓盤個數占比分別為14.8%，17.3%，17.3%，37.0%和13.6%，以雨花區的樓盤占比最大。從板塊來看，中心、北城、東城、新南城和河西板塊的獲批樓盤個數占比分別為18.7%，14.7%，17.3%，36.0%和13.3%，以新南城板塊的樓盤占比最大。結合今年前三季度各區域的供銷比水平，預計第四季度位于雨花區特別是新南城板塊的樓盤，將面臨更為激烈的市場競爭，銷售壓力也將隨之增大。

　　（五）商品房價格在迂回中前行

　　隨著房地產市場供求格局的變化，在今年前三季度全市商品房供銷比不斷拉大且后市供應量十分充足的大背景下，第四季度各樓盤對市場份額的爭奪將變得越來越激烈，商品房價格還將處于調整期。商品房價格一、二、三季度分別為4363、4461、4172元/平方米，其中商品住房價格一、二、三季度分別為3990、3964、3854元/平方米。同時，受前三季度市場信心受挫，個別樓盤開始進行一定幅度打折活動的影響，不排除近期將有更多樓盤加入讓利促銷行列的可能。短期內，全市商品房價格漲幅還將在迂回中前行。特別是在供應量較為集中的區域，供需結構變化對價格的傳遞效應將逐漸蔓延開來，價格的下行空間或將得以顯現。

　　（六）二手房市場短期內仍將維持在低位運行

　　前三季度，全市二手房的成交量持續萎縮，前景不甚明朗。目前市場上拆遷找房、購婚房、新定居長沙等原因帶來的對二手房的剛性需求仍然存在，但由于部分新樓盤打折促銷，給二手房市場造成了兩類影響：一是，促使相當部分的購房者選擇持幣待購。這部分人期望新房價格的下降將帶動二手房價的下跌。二是，隨著部分新樓盤的降價，分流了一批二手房市場的客戶。此外，位于優越區位的二手房因易于保值升值，一些業主轉而采取了“轉售為租”的方式來經營。而從長期來看，市政府出臺的《關于促進我市房地產業健康發展的若干意見》中關于二手房交易稅費的減免，必將對刺激二手房需求，盤活二手房市場起到一定的積極作用。

　　綜上所述，長沙房地產市場短期還將處于調整階段，價格的下降空間有限，中長期向好的趨勢沒有改變。政府一方面要繼續規范房地產市場秩序，有節奏的控制好商品房上市速度；另外，繼續做好住房保障工作，加大住房保障力度，切實加快解決低收入家庭住房困難問題，早日實現“住有所居”的夢想。