長沙市房產(chǎn)研究中心

　　一、調(diào)研背景

　　2008上半年，在全國房地產(chǎn)政策繼續(xù)從緊的大背景下，一些城市的房地產(chǎn)市場相繼出現(xiàn)了異常的波動。年初以來，“拐點”論漸漸越炒越熱，越傳越神，特別是隨著深圳等地打折促銷現(xiàn)象的蔓延，各地的潛在住房需求者均不同程度地放慢了購房的步伐。一時間，市場上觀望氛圍濃厚，潛在住房需求者面臨著買與不買兩難的尷尬境地。

　　從整體簽約數(shù)據(jù)來看，長沙房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出了一些較為明顯的變化。今年1至6月，全市商品房的銷售量與去年同比下降較快，約29.7%；其中尤以住宅類商品房的降幅最大，達(dá)35.3%。同期，全市商品房的供應(yīng)量持續(xù)增長，供銷比進(jìn)一步拉大，達(dá)1.62∶1。  在這樣的大環(huán)境下，市場上出現(xiàn)了兩種聲音：一部分人認(rèn)為，長沙房價泡沫不多，上半年樓市促銷現(xiàn)象，只是小部分開發(fā)商的個體行為甚或炒作，長沙樓市并無實質(zhì)性變化；另一部分人則認(rèn)為，樓市松動已開始顯現(xiàn)，房價下降不可避免，長沙樓市將迎來大的調(diào)整。

　　那么成交減少到底是個案抑或普遍現(xiàn)象？房價到底降了沒有？打折促銷到底是隨行就市抑或炒作？買房還可以再等等嗎？本文將基于長沙市20個典型樓盤的簽約信息，綜合運(yùn)用統(tǒng)計分析法和實地調(diào)查法，對各樓盤的實際銷售情況加以分析探討，以便撥開層層迷霧，較為客觀地揭示出2008上半年長沙樓市的真實銷售狀況，從而為潛在住房需求者購房做出正確的決策參考。

　　二、數(shù)據(jù)來源及限定條件

　　本次分析研究所采用的數(shù)據(jù)主要來源于長沙市房產(chǎn)預(yù)警預(yù)報信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫。數(shù)據(jù)范圍僅限于所選取的20個典型樓盤（詳見表格1）2007年至2008 上半年的住宅類商品房簽約紀(jì)錄（共計6837條），而非全市范圍內(nèi)的商品房交易。樓盤的選取主要取決于其知名度、規(guī)模和物業(yè)品質(zhì)。

　　本次研究根據(jù)是否包含別墅類物業(yè)這一標(biāo)準(zhǔn)，將以上20個典型樓盤分成兩大類：普通商品住宅（14個樓盤）和高檔商品住宅（6個樓盤）。通過數(shù)據(jù)分析，衡量不同檔次樓盤的真實銷售情況。

　　此外，從樓盤分布區(qū)域來看，所選樓盤遍布廣泛，其中位于一環(huán)以內(nèi)的樓盤2個，一環(huán)與二環(huán)之間的樓盤7個，二環(huán)與三環(huán)之間的樓盤10個，三環(huán)以外的樓盤1個。而從樓盤所屬板塊來看，所選樓盤覆蓋了北城（4個）、東城（3個）、河西（4個）、新南城（5個）、中心（4個）五大板塊，能較全面地呈現(xiàn)出長沙樓市整體的銷售情況。

　　三、典型20樓盤的銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計

　　（一）銷售套數(shù)與銷售率 

　　1、普通商品住宅成交情況

　　（1）中心板塊

　　從總體上看，位于中心板塊4個所選樓盤的總批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)和總銷售套數(shù)保持了較為穩(wěn)定的增長。其中，批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)由07上半年的437套，到07下半年的979套，再到08上半年的2076套，分別比前一時間段增長了1.2倍和1.1倍。其次，與07上半年相比，銷售套數(shù)在07下半年有了近4.3倍的增長，而08上半年的銷售套數(shù)則與07下半年的銷售套數(shù)基本持平。批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)與銷售套數(shù)增長速度的變化，使供銷比在經(jīng)歷了07下半年的明顯回落后，08上半年重又回到了3.0∶1的高位水平。

　　從月均銷售套數(shù)來看，07上、下半年和08上半年的月均銷售套數(shù)分別為22套，48套和29套。由于4個樓盤中有3個樓盤均選擇在07下半年開盤，07下半年月均銷售套數(shù)的增長顯得尤為突出。從批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)的主力戶型來看，30~50平米左右單間的占比最大（約38.0%），其次為90~150平米左右的三室二廳（約35.0%），再次為70~100平米左右的二室二廳（12.7%）和140~190平米左右的四室二廳（約10.5%）。從銷售套數(shù)來看，三室二廳的成交量最大（37.7%），單間的成交量次之（26.2%），再次為二室二廳的成交量（16.9%）。

　　（2）河西板塊

　　從總體上看，位于河西板塊4個所選樓盤的總批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)，除在07上半年有明顯下降外（64套），其余時間段均保持在1000套上下，新增供應(yīng)量較為均衡。其次，總銷售套數(shù)從06上半年的421套增長到07下半年的941套，呈穩(wěn)步上升態(tài)勢，推動供銷比在07年縮小明顯。然而，08上半年的總銷售套數(shù)出現(xiàn)回落跡象，僅為455套，導(dǎo)致供銷比拉大，達(dá)2.4∶1，回升到2006年水平。

　　從月均銷售套數(shù)來看，07上、下半年的月均銷售套數(shù)均為47套，而08上半年有所下降，約19套。從批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)的主力戶型來看，90~160平米的三室二廳占比最大（34.9%），其次為70~100平米左右的二室二廳（約22.0%），再次為30~70平米左右的一室一廳（20.0%）和110~200平米左右的四室二廳（約12.2%）。從銷售套數(shù)來看，三室二廳的成交量最大（31.8%），一室一廳的成交量次之（21.6%），再次為二室二廳的成交量（20.0%）。

　　（3）新南城板塊

　　整體上看，新南城板塊3個樓盤的總批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)從07年開始有了較為明顯的增長，07下半年和08上半年的總批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)均保持在1000套以上。總銷售套數(shù)呈周期性波動，08上半年的總銷售套數(shù)（403套）較之于07下半年（699套）有所回落，使供銷比有所上升，拉大到3.0∶1。

　　從月均銷售套數(shù)來看，07上、下半年和08上半年的月均銷售套數(shù)分別為31套，61套和22套。從批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)的主力戶型來看，100~150平米的三室二廳占比最大（50.2%），其次為140~190平米的四室二廳（18.8%），再次為50~70平米的一室一廳（15.3%）。從銷售套數(shù)來看，三室二廳的成交量最大（52.9%），四室二廳的成交量次之（15.3%），再次為一室一廳的成交量（14.2%）。

　　（4）東城板塊

　　整體上看，東城板塊所選樓盤的總批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)從07下半年開始有了較為明顯的增長，07下半年和08上半年的總批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)均保持在800套左右。總銷售套數(shù)呈增長態(tài)勢。08上半年，總銷售套數(shù)達(dá)707套，為07下半年總銷售套數(shù)（595套）的1.2倍，拉動供銷比縮小到1.1∶1。

　　從月均銷售套數(shù)來看，07上、下半年和08上半年的月均銷售套數(shù)分別為44套，79套和59套。08年2月以來的銷售狀況顯得較為平淡。從批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)的主力戶型來看，90~160平米的三室二廳占比最大（52.8%），其次為70~130平米的二室二廳（27.5%），再次為155~180平米的四室二廳（7.8%）。從銷售套數(shù)來看，三室二廳的成交量最大（55.4%），二室二廳的成交量次之（24.8%），再次為四室二廳的成交量（7.5%）。

　　（5）北城板塊

　　從北城板塊所選樓盤的供銷狀況來看，08上半年的批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)（272套）為07下半年（197套）的1.4倍，而銷售套數(shù)有所下降，促使其供銷比拉大到4.9∶1。

　　從月均銷售套數(shù)來看，北城板塊所選樓盤的月成交量自07年9月起出現(xiàn)下滑跡象，08年5月開始回暖。其中，08年5月和6月的成交量均保持在20套。從批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)的主力戶型來看，128~131平米的三室二廳占比最大（62.0%），其次為131~159平米的四室二廳（28.9%）。從銷售套數(shù)來看，三室二廳的成交量最大（36.9%），四室二廳的成交量次之（25.6%）。

　　2、高檔商品住宅成交情況

　　（1）北城

　　從批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)來看，07下半年，北城板塊所選樓盤的總批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)為600套，形成了供應(yīng)高峰；同期，銷售量大幅增長，達(dá)414套，推動供銷比縮小到1.4∶1。08上半年，總批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)和總銷售套數(shù)同步回落，供銷比進(jìn)一步縮小，達(dá)1.1∶1。

　　從月均銷售套數(shù)來看，北城板塊所選樓盤的銷售狀況在經(jīng)歷了07年的活躍之后，08年回歸平淡。07上、下半年和08上半年的月均銷售套數(shù)分別為20套，31套和5套。其中，月均銷售套數(shù)變動較大的為含有多層、高層住宅和別墅的混合型物業(yè)項目，而純高檔別墅項目的月成交量無明顯變化。從批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)的主力戶型來看，140~190平米的四室二廳占比最大（42.5%），其次為230~700平米的疊加、聯(lián)排、雙拼或獨(dú)棟別墅（31.6%），再次為126~138平米的三室二廳（20.2%）。從銷售套數(shù)來看，四室二廳的成交量最大（45.2%），三室二廳的成交量次之（26.9%），再次為別墅的成交量（21.3%）。

　　（2）新南城

　　從批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)來看，2007年是新南城板塊所選樓盤集中放量的一年，全年的批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)達(dá)292套。同時，銷售量在07下半年快速增長，達(dá)142套，拉動供銷比縮小到1.1∶1。08上半年，該板塊所選樓盤的供應(yīng)量和銷售量均出現(xiàn)明顯回落，供銷比拉大到1.9∶1。

　　從月均銷售套數(shù)來看，07上、下半年和08上半年，新南城板塊所選樓盤的月均銷售套數(shù)分別為10套，18套和4套。其中，以07年第三季度的銷售狀況最為活躍，月均銷售套數(shù)保持在20套以上。從批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)的主力戶型來看，196~440平米的復(fù)式戶型占比最大（74.5%），其次為140~170平米的三室二廳（12.2%）。從銷售套數(shù)來看，復(fù)式戶型的成交量最大（73.0%），其次為三室二廳的成交量（11.2%）。

　　（3）東城

　　從供銷狀況來看，2008上半年東城板塊所選樓盤的供應(yīng)量與銷售量均十分可觀，分別為266套和103套，供銷比為2.6∶1。

　　從月均銷售套數(shù)來看，東城板塊所選樓盤自08年3月新房源推出以來，迎來了銷售的小高潮。從批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)的主力戶型來看，160~190平米的四室二廳占比最大（62.5%），其次為200~260平米的別墅（20.8%）。從銷售套數(shù)來看，90平米左右三室二廳的成交量最大（26.2%），其次為85平米左右二室二廳的成交量（25.2%）。

　　3、小結(jié)

　　● 從批準(zhǔn)預(yù)售量來看，隨著2007年長沙房地產(chǎn)市場的不斷升溫，各項目的開發(fā)進(jìn)度紛紛隨之加速。大部分樓盤在07下半年或08上半年均有新房源推出，且數(shù)量較大，導(dǎo)致整個市場上的的新增房源供應(yīng)量十分可觀。

　　● 從銷售量來看，2007下半年無疑是銷售的黃金期，新房源一經(jīng)推出就成交迅速。2008上半年，受市場觀望氛圍的影響，各樓盤的銷售量呈現(xiàn)出不同程度的波動。對比來看，位于新增供給有限的中心板塊的樓盤銷售量波動較小；而位于后續(xù)供應(yīng)量相對較大的新南城板塊與河西板塊的樓盤銷售量較大。同時，較之于普通商品住宅樓盤，高檔商品住宅樓盤的銷售表現(xiàn)要更為平穩(wěn)，受市場影響相對較小。

　　● 從銷售率來看，2007下半年至2008上半年，各樓盤可觀的新增供應(yīng)量給長沙樓市整體銷售率帶來了一定的壓力。近期大幅放量的樓盤，遭遇觀望的市場氛圍，銷售率下降較為明顯。

　　● 從成交戶型來看，就普通商品住宅而言，面積適中的二室二廳和三室二廳的戶型較受市場歡迎；而就高檔商品住宅而言，面積稍大的四室二廳、五室二廳以及聯(lián)體/單體別墅均有一定的消費(fèi)群體。此外，與07年相比，各戶型的平均成交面積呈縮小趨勢。這或許也從一個方面反映出房價的上漲對面積購買力的影響越來越明顯。

　　（二）銷售價格

　　1. 普通商品住宅

　　（1）月成交均價

　　從成交均價來看，各板塊所選樓盤的成交價格均保持了持續(xù)上漲的勢頭，08上半年的成交均價均比07年有了不同程度地增長。其中，中心板塊樓盤的成交均價最高，達(dá)5776元/平米；河西板塊樓盤的成交均價最低，約為4617元/平米。

　　（2）價格的月環(huán)比漲幅

　　從價格漲幅來看，07下半年是各板塊所選樓盤價格波動最快的時期，尤以中心板塊和河西板塊所選樓盤的價格漲幅最為明顯，其價格的月平均環(huán)比漲幅分別達(dá)4.7%和8.2%。08年以來，隨著供應(yīng)量的大幅增長，市場競爭激烈，各板塊所選樓盤價格的月環(huán)比漲幅均呈現(xiàn)出趨緩態(tài)勢。其中，河西板塊的部分樓盤迫于巨大的市場競爭壓力，價格的月環(huán)比漲幅開始出現(xiàn)回落，月均環(huán)比增長水平為負(fù)數(shù)（-0.1%）。

　　2. 高檔商品住宅

　　（1）月成交均價

　　從成交均價來看，與07下半年相比，各所選樓盤主力戶型的成交均價在08上半年均穩(wěn)步增長。其中，單體別墅因其在項目中所處位置、周邊環(huán)境、配套等的獨(dú)特性，導(dǎo)致價格千差萬別，且比其他戶型的價格水平要高（08上半年的成交均價為15691元/平方米）。

　　（2）價格的月環(huán)比漲幅

　　從價格漲幅來看，各所選樓盤主力戶型價格的月均環(huán)比漲幅變動較小，且在08上半年呈現(xiàn)出穩(wěn)定上升的態(tài)勢。

　　3. 小結(jié)

　　● 從成交價格來看，2008上半年，以上20樓盤中，絕大部分樓盤的價格保持了穩(wěn)步的增長，但仍有15%樓盤的價格低于各自07下半年的成交水平，價格呈現(xiàn)出回落的跡象。此外，較之于普通商品住宅樓盤，高檔商品住宅樓盤的成交價格較為堅挺，大部分高檔商品住宅樓盤的成交價格保持了持續(xù)增長的勢頭。

　　● 從價格月均環(huán)比漲幅來看，2008上半年，以上20樓盤中，60%樓盤價格的月均環(huán)比漲幅為正數(shù)，但有40%樓盤價格的月均環(huán)比漲幅開始呈現(xiàn)出輕微回落態(tài)勢，其中河西板塊樓盤價格的月均環(huán)比漲幅下滑較為明顯。

　　四、20樓盤銷售情況特征分析

　　（一）樓盤自身因素

　　銷售情況相對較好的樓盤主要有以下幾類：其一，位于優(yōu)越區(qū)位，產(chǎn)品特色明顯，周邊無同質(zhì)產(chǎn)品的樓盤；其二，品牌開發(fā)商，能提供增值服務(wù)的樓盤；其三，配套設(shè)施有特色，建筑風(fēng)格賞心悅目的樓盤。

　　銷售情況不太理想的樓盤主要有以下幾類：其一，離市中心較遠(yuǎn)，配套尚不成熟，交通不便的樓盤；其二，區(qū)域供應(yīng)量大，周邊樓盤產(chǎn)品同質(zhì)化較高的樓盤；其三，位于二環(huán)線外，投資性需求較高的樓盤；其四，戶型大，總價高的樓盤。

　　（二）其他因素

　　● 潛在需求者推遲購房計劃

　　其一，受一線城市樓盤打折的影響，基于買漲不買跌的心理，潛在需求者的觀望情緒較濃。受訪20樓盤的銷售人員無一例外地表示，近期以來，隨著深圳等地樓盤降價打折的消息傳來，長沙的潛在需求者頗受影響，對樓市“拐點論”半信半疑。一些經(jīng)濟(jì)實力較弱的家庭推遲了其購房計劃。購房者信心嚴(yán)重受挫，部分樓盤浮現(xiàn)出滯銷的跡象。其二，自去年年底以來，股市持續(xù)下滑，部分潛在需求者的資金被套，出現(xiàn)短期內(nèi)資金周轉(zhuǎn)不靈的問題，從而不得不暫時擱置其購房計劃。其三，銀行個人房貸政策緊縮，使貸款獲批難度加大。購房者因銀行貸款未能獲批，而退房的現(xiàn)象日益增多。同時，對于非首次貸款置業(yè)者來說，首付款與利率的提高，無疑增加了其經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。此舉，雖有效地將部分投機(jī)型購房者擠出了市場，但同時也打擊了二次換房置業(yè)者的熱情，該類型需求被暫時擱置起來。其四，近年來，GDP、CPI年年攀升，不斷創(chuàng)新高。部分人認(rèn)為這是奧運(yùn)推動的結(jié)果，并預(yù)計奧運(yùn)后，中國經(jīng)濟(jì)增速將出現(xiàn)回落，經(jīng)濟(jì)泡沫將被擠出，房價也將回歸理性，因而決定奧運(yùn)后再買房。

　　● 房價基數(shù)增大，高價位讓普通市民卻步

　　2008上半年，雖然長沙的房價漲幅已經(jīng)放緩，房價趨于平穩(wěn)，但相對于普通市民每月1500-2000元左右的平均工資水平來說，價格4000-5000元/平方米的房價仍顯得高不可及。同時，近在2007年，長沙的房價水平還只有3000-4000元/平方米，轉(zhuǎn)眼間房價基數(shù)就增長了近1000元/平米。而相對地，市民的平均工資水平在一年時間里的增速卻要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房價的增長幅度。再加上近期來物價上漲，通貨膨脹的壓力，生活成本的顯著提高，同樣使?jié)撛谛枨笳卟坏貌环怕�了購房的腳步。

　　● 2007為長沙別墅年，開盤項目較多，短期內(nèi)競爭加劇

　　受國家宏觀調(diào)控政策的影響，別墅類用地趨緊，引發(fā)了房地產(chǎn)行業(yè)與消費(fèi)者對別墅類項目的高度關(guān)注。長沙別墅類項目目前的銷售情況雖相對于普通住宅而言要樂觀，但總體上仍存在諸多問題。其一，業(yè)內(nèi)人士反映，2007年是長沙的別墅年，市場上純別墅樓盤或含有別墅的樓盤供應(yīng)量較大，在售的含別墅物業(yè)的項目估計不少于35個，且分布相對集中。短期內(nèi)，相對于長沙的人口比例及經(jīng)濟(jì)實力，市場容量因有限而難以消化。其二，市場上別墅類項目的同質(zhì)化較高，大多缺乏特色，在競爭中不具備明顯優(yōu)勢。其三，一般來說，別墅類物業(yè)占用的資金量較大，考慮到資金的流動性，部分客戶會選擇貸款的方式支付房款。而提高首付與利率無疑直接增加了房屋的購置成本，影響了資金的流動性，對選擇以貸款方式支付房款的潛在需求者影響較大。

　　五、補(bǔ)充調(diào)查分析

　　（一）銷售狀況

　　● 來訪咨詢?nèi)藬?shù)顯著下降

　　較之于去年各大售樓處火爆的場面，在此次走訪的20樓盤中，半數(shù)以上樓盤的售樓部頗為冷清；在訪問期間，我們觀察到僅有為數(shù)不多的幾組客戶前來詢問，電話咨詢的人數(shù)較少。據(jù)部分樓盤的售樓員介紹，2007年樓盤平均每天接待的來訪人數(shù)在18至22組以上，而2008年以來每天只有為數(shù)不多的幾組看房者。

　　● 半數(shù)以上樓盤的銷售情況不樂觀

　　在20家受訪的樓盤中，半數(shù)以上表示今年以來的銷售狀況不理想。部分樓盤的銷售人員表示，實際上從去年11月底開始，就已經(jīng)出現(xiàn)了銷售下滑的跡象。一些售樓員年初以來已連續(xù)2至3個月無成交業(yè)績。而這種現(xiàn)象，似乎在豪華別墅類物業(yè)中有所緩和。

　　● 封盤或推遲開盤的現(xiàn)象較普遍

　　面對上半年不樂觀的市場行情，樓盤紛紛采取了一些變通的手法來進(jìn)行內(nèi)部調(diào)整。一些樓盤采取了暫時封盤或推遲開盤的做法，以求盡量較為平緩地度過這段樓市困難期。而位于南城板塊的其他一些小盤現(xiàn)階段則只銷售一些不太好賣的尾盤，并推遲了新房源的開盤，靜觀市場變化。如何盡可能地度過這段樓市困難期，成為了各樓盤目前面臨的最大課題。

　　（二） 銷售壓力

　　● 六成以上樓盤感銷售壓力

　　在20家受訪的樓盤中，六成以上樓盤的售樓員表示近期來的銷售壓力不斷增大。據(jù)了解，與2007年相比，市場上部分普通商品住宅的月均成交量下降了6至7成左右；而有的高檔商品住宅的月均成交量也下降了近3成。

　　● 銷售壓力因“盤”而異

　　各大樓盤因其銷售策略的不同，對于銷售壓力的理解也因“盤”而異。對于那些沒有新的房源推出，只賣尾房的樓盤，其銷售壓力的定義是“輕微”。而對于那些去年年底或今年以來有大量新房源推出的樓盤，其銷售壓力的定義是“較大”。特別是那些選擇在近期開盤的樓盤，其銷售人員切身感受到了較大的銷售壓力。與去年新盤推出，購房人清晨去排長隊，或徹夜守候的情景形成鮮明對照的是，今年新開樓盤的售樓處均較為冷清，前去咨詢的人數(shù)較少。

　　（三）購房者

　　● 自住型需求為主，投資性需求有所下降

　　與2007年不同的是，2008上半年的投資性購房需求有所下降。就普通商品住宅而言，購房者以自住型需求的為主，以上20樓盤的首次置業(yè)者比重達(dá)86.1%；投資性購房需求約為18.8%，投資型購房者占比出現(xiàn)同步回落態(tài)勢。由此可見，銀行提高購房者的首付款，上調(diào)非首次購房者貸款利息等做法，對投資型置業(yè)者沖擊較大，使得上半年市場上的投資型置業(yè)需求有所萎縮。

　　此外，房產(chǎn)、股票、債券、基金等都是可投資性的產(chǎn)品，具有相關(guān)聯(lián)動性。不少銷售人員表示，2008年以來因股市的大幅下滑，資金被套而推遲買房的客戶明顯增多。一些客戶在交了定金或簽了購房意向書之后，遲遲不來簽合同、繳納房款。其中，固然有一部分是因貸款政策從緊，而未能順利獲得貸款。但有更多的是，因資金被股票套牢，而一直在等待解套的良機(jī)。因此，不少售樓員推測，樓市的回暖將以股市的回暖為前提。

　　（四）銷售價格

　　● 就整體而言，少數(shù)樓盤價格小幅下調(diào)，超6成樓盤不打折

　　近60%的樓盤聲稱其價格有小幅上調(diào)，25%的樓盤聲稱其價格無變化，僅有為數(shù)不多的幾家位于河西與北城板塊的樓盤表示其價格有小幅度的下調(diào)。據(jù)了解，樓盤聲稱不打折的原因主要有以下幾點：其一，較之于深圳等地，長沙樓市的下降趨勢并未完全凸顯。不少開發(fā)商雖面臨銷售壓力，但并沒有想象中的嚴(yán)重，因此暫時仍選擇觀望、等待。其二，開發(fā)商聽聞深圳降價索償?shù)氖录�，因而不敢隨便下調(diào)價格，以免引起與老業(yè)主的爭端。其三，開發(fā)商寄望于下半年的9、10月份，樓市能有所回暖，而暫時不準(zhǔn)備采取任何措施，并為今后新盤的提價做好準(zhǔn)備。

　　● 就樓盤規(guī)模而言，中、小樓盤打折幅度較大，大盤打折幅度較小

　　市場上，中、小樓盤打折力度較大，一般在5個點以上。特別是位于供應(yīng)量較大，而人口較少區(qū)域，如南城板塊的小盤，打折幅度在5至10個點之間。個別小盤指定戶型的實際讓利幅度可能高達(dá)10個點。就大盤而言，大多采取了觀望的態(tài)勢，暫時未見進(jìn)一步的優(yōu)惠促銷活動。其售樓員反映，這樣做，一是基于對未來樓市看好的預(yù)期心理；二是有助于樹立業(yè)主和市場的信心，同時防范深圳那類“降價索償”事件的發(fā)生。然而，周邊小盤的打折，確實給大盤的銷售帶來了相當(dāng)大的影響，銷售速度明顯放緩。來看樓的客戶多，成交的客戶少。其中，部分客戶關(guān)心和追問最多的就是周邊小盤打折的問題。因此，一些知名大盤不得已也開始出現(xiàn)了3個點左右的優(yōu)惠活動。而另一些卻仍在堅守、觀望。

　　● 就地域而言，南城與河西板塊樓盤打折幅度相對較大，中心板塊暫無明顯波動

　　2007年以來，南城新省府板塊與河西新市府板塊，因開、竣工面積較大，在2008年已經(jīng)或即將出現(xiàn)大規(guī)模的集中放量，市場競爭激烈。同時，由于各樓盤在規(guī)模、品質(zhì)等方面參差不齊，不少規(guī)模較小或品質(zhì)不太高的樓盤不得不開展價格上的優(yōu)惠活動，以求在競爭中脫穎而出，招攬客戶。因此，在目前供過于求的情況下，該類區(qū)域的打折幅度相對較大，折扣一般在5個點左右。而位于中心板塊、優(yōu)越區(qū)位的樓盤，因其稀缺性而受客戶青睞，目前暫無優(yōu)惠活動，或折扣幅度極小，在1至2個點之內(nèi)。

　　● 小幅打折對潛在需求者的吸引力不大

　　受全國范圍內(nèi)，大的市場氛圍影響，潛在需求者的觀望情緒較濃。小幅打折已經(jīng)提不起潛在需求者的興趣。絕大部分樓盤的銷售人員均反映，其打折讓利對于銷售的影響較小。調(diào)查顯示，不少受訪者對2007年房價的飛速增長仍記憶猶新，并認(rèn)為2007年的房價增速有虛高的成份。潛在需求者普遍認(rèn)為與深圳等地相比，價格優(yōu)惠力度沒有達(dá)到其心理預(yù)期水平，因而仍處于觀望狀態(tài)。

　　（五） 對未來銷售的預(yù)期

　　● 未來三個月市場觀望氛圍將持續(xù)

　　相同的是，不僅潛在需求者在觀望，開發(fā)商也在觀望，將根據(jù)樓市行情變化伺機(jī)而動。不同的是，潛在需求者在等心儀樓盤降價，開發(fā)商等的是中央的政策。現(xiàn)階段，開發(fā)商認(rèn)為地方政策將對樓市影響不大，唯有中央的政策才能決定樓市的未來。

　　● 短期內(nèi)市場活躍度降低，長期將有所回暖

　　業(yè)內(nèi)人士對短期內(nèi)市場的走勢看低；認(rèn)為市場活躍度將一般、成交不理想的分析人士，與認(rèn)為市場活躍度將下降，成交量將下滑的分析人士各占一半。而就長期而言，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士保持樂觀的預(yù)期，寄望奧運(yùn)會過后樓市將有所回暖。

　　● 短期內(nèi)銷售壓力難以緩解，長期則存在緩解的可能性

　　基于對短期市場的看低心理，六成樓盤的銷售人員認(rèn)為短期內(nèi)銷售壓力將持續(xù)。而從長期的市場信心來看，超過8成樓盤的銷售人員預(yù)期未來的銷售壓力將有所緩和，甚至大幅下降。此外，大家對于“長期”的定義也有所差異。有的認(rèn)為樓市波動只是2008年的短期現(xiàn)象；有的則認(rèn)為還將持續(xù)一段時間。

　　● 短期、長期內(nèi)房價增速都將放緩

　　從短期來看，近7成樓盤的銷售人員認(rèn)為，雖然2007年房價飛速增長的情景將不再，但房價仍將持續(xù)增長，只是增長的幅度將減小。從長期來看，業(yè)內(nèi)人士均持樂觀態(tài)度。8成樓盤的銷售人員認(rèn)為房價將以較為溫和的速度持續(xù)增長。而部分樓盤的銷售人員則認(rèn)為未來房價還將出現(xiàn)大幅恢復(fù)性快速增長的可能。

　　六、結(jié)論與建議

　　（一）結(jié)論

　　成交量下降，市場觀望情緒較濃。從20樓盤的統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析來看，各樓盤的銷售套數(shù)與去年同期相比均出現(xiàn)了不同程度地萎縮。值得注意的是，2007年是長沙樓市的豐收年，樓盤銷售異常火爆。因此，相對于火爆的2007年，2008上半年成交量的同比下降顯得十分醒目。然而，相對于2007年之前的市場成交水平，則并非那么顯著。同時，購房者在“拐點論”、“降價說”的影響下，觀望情緒加重，這部分購房需求暫時被壓抑，樓盤銷售壓力日漸凸顯。

　　成交價格穩(wěn)步增長，漲幅趨緩。2008上半年，打折降價之說雖紛傳較廣，但就以上20樓盤的成交價格來看，并未出現(xiàn)大幅度的優(yōu)惠讓利現(xiàn)象。僅有少量樓盤針對目前的市場環(huán)境，出現(xiàn)了一定幅度的價格調(diào)整，以刺激銷售。此外，高端商品住宅的價格較為平穩(wěn)，價格漲幅波動較小；普通商品住宅的價格受市場影響較大，價格漲幅趨緩的現(xiàn)象相對明顯。

　　市場銷售壓力在持續(xù)一段時期后將逐漸回暖。基于下半年的市場放量，全年的市場供應(yīng)，以及購房者和房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員的市場信心等因素，預(yù)計樓盤的銷售壓力還將持續(xù)一段時間，價格漲幅也將繼續(xù)趨緩。但從長期來看，購房者在觀望了一段時間后，潛在需求終將被陸續(xù)釋放，市場將逐漸回暖。

　　一系列新政的出臺將對激活長沙樓市起到助推作用。隨著“長沙市人民政府關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的若干意見”和“中共長沙市委長沙市人民政府關(guān)于安居工程建設(shè)的實施意見”的發(fā)布，以及《長沙市經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼實施方案》和《長沙市城市廉租住房保障實施方案》的推行，將從加速舊城改造，增加房地產(chǎn)開發(fā)投資；擴(kuò)大住房保障面，增加市場有效需求；推動房產(chǎn)一、二級市場均衡發(fā)展；改善投資環(huán)境，促進(jìn)市場健康有序發(fā)展四個方面起到積極的作用。

　　（二）建議

　　從以上調(diào)研的反饋信息來看，要緩解當(dāng)前樓盤銷售進(jìn)度普遍滯緩的狀況，應(yīng)抓住這樣兩個關(guān)鍵性問題：一是，市場供應(yīng)與需求的關(guān)系問題，保證供與求的平衡；二是，中央政策與地方實際情況的偏離問題，盡量避免“一刀切”政策所帶來的負(fù)面影響。鑒于此，應(yīng)認(rèn)真貫徹落實近期市政府出臺的兩個意見和兩個方案，維護(hù)長沙房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。

　　1. 增加市場有效需求，調(diào)動購房者的積極性

　　◆ 全面推行保障性住房的貨幣化補(bǔ)貼，擴(kuò)大住房保障面

　　全面推行以貨幣化的形式向無房戶和住房困難家庭提供住房補(bǔ)貼，使其能根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)實力選購或租賃不同檔次不同類型的商品房，從而激活二手房市場和房屋租賃市場，形成梯級住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)。同時，逐步擴(kuò)大保障的覆蓋面，住房保障對象由城市最低收入住房困難家庭擴(kuò)大到低收入住房困難家庭，從而增加市場的有效需求。

　　◆ 推進(jìn)棚戶區(qū)改造，加快城市建設(shè)

　　全面落實安居工程工作，加快全市范圍內(nèi)棚戶區(qū)和城中村的改造，搞好被拆遷人的拆遷與安置補(bǔ)償。同時，加快城市建設(shè)，加強(qiáng)市政工程配套設(shè)施建設(shè)。加快在建道路、橋梁、管線等的工程進(jìn)度。加強(qiáng)非中心區(qū)域新建住宅小區(qū)周邊的公用配套設(shè)施建設(shè)，增加公共交通線路，增開公交車次，修建路燈。增強(qiáng)社會性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，根據(jù)實際情況在各區(qū)域增建學(xué)校、醫(yī)院等與居民生活息息相關(guān)的配套設(shè)施，為購房者盡可能地提供生活上的便利。

　　◆ 建立健全住房抵押貸款機(jī)制

　　為激活房地產(chǎn)市場，幫助中、低收入者購買住房，應(yīng)建立新的住房抵押貸款機(jī)制，成立專業(yè)住房抵押貸款機(jī)構(gòu)，推動住房抵押貸款的順利實施。專業(yè)住房抵押貸款機(jī)構(gòu)應(yīng)能為購房者提供包括貸款買房、土地出售和修繕房屋等在內(nèi)的多種服務(wù)。同時，還應(yīng)負(fù)責(zé)評估申請貸款人的財務(wù)狀況，并為其量身定制分期付款和抵押貸款的方式。

　　2. 調(diào)節(jié)商品房供應(yīng)，提高樓盤品質(zhì)

　　◆ 建立健全預(yù)警預(yù)報系統(tǒng)

　　建立健全商品房的預(yù)警預(yù)報系統(tǒng)，并通過政府相關(guān)的政務(wù)網(wǎng)站，對全市范圍內(nèi)商品房的開、竣工面積、批準(zhǔn)預(yù)售面積、可售面積，以及未來規(guī)劃籌建面積等相關(guān)信息分區(qū)分板塊即時予以公示。一方面，有助于政府職能部門正確評估市場，適時調(diào)節(jié)商品房的供應(yīng)，避免地域性供需結(jié)構(gòu)失衡。另一方面，有利于指導(dǎo)開發(fā)企業(yè)分散開發(fā)投資風(fēng)險，理性拿地，統(tǒng)籌安排開發(fā)建設(shè)。

　　◆ 貼近市場需求，提高樓盤品質(zhì)

　　開發(fā)商同樣對市場肩負(fù)著不可推卸的責(zé)任。調(diào)研顯示，那些能滿足一般家庭實際居住需求，性價比高的樓盤往往能贏得較多的客戶。因此，開發(fā)商應(yīng)積極開展市場調(diào)研工作，深入了解消費(fèi)者對產(chǎn)品的要求，開發(fā)貼近市場需求，性價比較高的樓盤。除此之外，還應(yīng)注重樓盤的品質(zhì)和特色，在產(chǎn)品中體現(xiàn)高附加值的人文關(guān)懷，最大限度地滿足客戶的心理需求。

　　3. 樹立市場信心，整治市場秩序

　　◆ 加強(qiáng)輿論引導(dǎo)，樹立市場信心

　　加強(qiáng)對社會輿論的引導(dǎo)，幫助市民以客觀、發(fā)展的眼光去看待長沙的房地產(chǎn)市場，防范誤導(dǎo)型的短視行為。可邀請業(yè)界知名的專家、教授、學(xué)者，結(jié)合不同時期的經(jīng)濟(jì)形勢，分階段、分時期地探討長沙房地產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)市場的發(fā)展，樹立市場信心，鼓勵市民培養(yǎng)理性消費(fèi)觀念。同時，亦可定期舉辦專題樓盤推薦活動。將商品房按普通住宅類、高檔住宅類；或經(jīng)濟(jì)類、別墅類；或戶型大小進(jìn)行分類。定期舉辦某一特定類型樓盤的集中宣傳推廣活動。一方面，有助于加深廣大市民對樓盤產(chǎn)品的認(rèn)識與了解，并為那些對住房有著特定需求的人士提供選購上的便利。另一方面，也為促進(jìn)開發(fā)商的銷售提供積極的宣傳平臺。

　　◆ 建立健全二手房交易資金監(jiān)管機(jī)制，激活二手房市場

　　建立健全對二手房交易資金的監(jiān)管機(jī)制。通過建立健全二手房交易網(wǎng)上簽約系統(tǒng)，為二手房交易提供“一站式”服務(wù)，維護(hù)市民對二手房交易安全的信心。同時，對二手房交易環(huán)節(jié)中的部分稅費(fèi)給予減免或補(bǔ)貼，以降低交易門檻，鼓勵換購住房，提高二手房市場的活躍度。