| 樓市觀察家 |
全國樓市斷供潮，如何演變？ 在成交量平平、觀望之意頻起之時，許多人發現他們過去買的房子其價值正在不斷縮水，他們所欠銀行的購房貸款，其數額甚至超過了房子現在能賣出的市場價。這些房子已經成了負資產，一些房主則選擇把房子扔給了銀行，不再償還銀行債務.......于是，在??本冷清的房地產市場上一個新的名詞也隨之沸騰——斷供。 在宏觀收緊價位理性回歸的大背景下，樓市是否已??陷入如此嚴重的局面？斷供潮究竟有沒有形成規模，斷供的影響面究竟有多大?房地產這條國民??濟發展的主動脈又將有何動作？本期的樓市觀察家將全國各地的樓市斷供現象一一呈現，且看斷供潮席卷全國樓市之時政府部門、市民、開發商、專家等多角色的應對措施。 斷供之時，政策、業內、市場、市民、專家如何演變? 本期樓市觀察家與您一同細談樓市斷供現象。 深圳：樓市斷供潮不斷擴大 銀行爛賬率翻番 現象：在深圳蛇口區沿街有一些二手房門店，不難發現這些門店都是好幾個小時沒有一個顧客，從事中介業務的張先生透露，這種現象已經持續有好幾個月了。 業內人士：一些房地產開發商聲稱房地產衰退會連累金融系統，我們注意到斷供只是少數現象，據深圳銀行業的人士表示目前的斷供行為并不足以對金融系統帶來大的沖擊。而其中多數斷供者是因為他們只付出了極低的首付比例，有的甚至是零首付，顯然銀行也應該為自己的違規放貸承擔風險。 專家：面對今年以來的樓市衰退，深圳市房地產研究中心提出了減免交易環節稅收、適度放松貨幣政策的“救市”建議，但是立刻就遭到了一些人的反對，甚至在網上引起了一場爭論。 深圳香地咨詢總經理尹香武表示，如果金融不放松還要下跌。這個下降幅度如果維持現有的條件，20%一點都不困難，指日可待，風險很明顯，就是我們的斷供潮會出現，我們的就業機會會大量流失，就是我不供了，我供樓還不如去買個新樓。如果出現這樣的局面，深圳將出現斷供潮，在他看來，最可怕的還不是買房自住的業主，而是炒房客。 “2005年到2007年之間我想深圳投資客的平均比例在35%左右，那么35%里頭最起碼有一半的投資客經驗不足，比較冒進，那這一部分投資客三年加起來大概9萬套左右，9萬套可能出現斷供潮�！� 市民：一名張姓男子表示，冬天如果不冷，害蟲就凍不死，第二年的收成就不會好，同樣，樓市的正常調整如果不能完成，半途而廢，中國的房地行業就很難走上健康發展的軌道。 北京：樓市暫未出現“斷供潮” 現象：針對北京地區是否出現斷供潮的問題，電工行、農行、中行、建行、交行、中信、招商、民生等多家商業銀行均表示目前在北京地區均沒有出現大規模的斷供潮。 業內人士：有個別借款人不還月供屬于正�，F象，多是因其個人還款能力出現問題，而這種現象一直以來都存在。某商業銀行相關人士表示，斷供潮短期內在北京不會出現，因為北京地區的房價還是相對穩定的，和深圳地區存在很大的區別，深圳地區的房價炒作的成分太高。為防范這種現象在京出現，各銀行會加強貸前、貸后的管理工作。如真的遇到此現象，銀行也會采取措施回收貸款，如拍賣房產、申請凍結借款人資產等。 市民：隨意斷供是社會缺乏誠信體系的體現。在東南亞金融危機中，香港不少購房者都成了負資產，但他們不到萬不得已不會通過斷供來解決問題，因為斷供會讓他們今后寸步難行。 成都:“斷供房”將現小高潮 月供不足房面臨拍賣 現象：成都市錦江區法院新出具的一項調研報告中顯示：今年1～7月，該院已受理審結銀行起訴個人的房屋按揭貸款糾紛案件35件，占同期審結的一般借款合同糾紛案件的76.09%。同時，來自四川博成律師事務所的資料也顯示，上半年，僅其一家律師事務所，每月處理“斷供房”的案例就不下20件，并且還有逐月增多的趨勢。不少業內人士認為，成都斷供房將呈現出一個小高潮。 業內人士：歸還銀行貸款應該按期并且足額，如果超出合同約定時間未還款者或者是每次還款金額不足者，銀行方面仍然會將其視為逾期還款，并會在其聯網的征信系統中留下個人不良的信貸記錄，購房者在以后貸款或者是辦理信用卡等相關業務時就會受到影響。 由于目前斷供房的數量在逐漸增多，已經破壞了銀行有序的金融秩序，同時一旦房屋被拍賣，也將會為自己的生活帶來一定的影響，在出現還貸困難的情況下，購房者應該提前與銀行進行協商解決，通過相應的措施來緩解經濟壓力，以免自己的房子被拍賣抵債。 市民：目前房貸一族大都面臨著這樣的擔心，生怕自己丟掉工作或是生重病等家庭不可預計的變數，因為一旦沒有了穩定的收入之后，自己的房子就可能會淪為斷供。 上海:樓盤斷供數量驚人 一投資客斷供百余套房 現象：一家公司在浦東大華錦繡華城投資的150套房源由于資金鏈斷裂，無法支付房貸，最終被法院查封。該案例也是上海目前為止公開的最大一起斷供案。多家二手房中介提供的情況表明，這起案例并不是上海唯一的斷供案，包括浦東金橋新城、環球翡翠灣等多個樓盤也有斷供個案，并且數量非常驚人。 業內人士：根據中原地產二手房數據中心的資料，大華錦繡華城二手房歷史成交價格最高曾達到1.9萬元/平方米，而目前大約為1.4萬元/平方米。這意味著，斷供房的拍賣價同現在的均價相比，差價最多達到3000元/平方米，而比較歷史最高成交價格則達到8000元/平方米。 另一家上海二手房中介福美來不動產表示在浦東金橋新城，也發生過這樣的斷供房現象。福美來不動產的謝先生稱，今年4月，金橋新城一個溫州投資客手里的100多套房源曾被法院查封，當時也是通過一些二手中介操作，最終被一些散戶或者投資客打包收購。今年10月，重投金橋新城的溫州投資客可能因為還貸壓力過大，還會放出新房源。 150套斷供房和金橋新城斷供房的出現，打破了各方關于“上海無斷供房”或“上海斷供房是個別現象”的論調。五合國際五合智庫總經理鄒毅表示，目前上海出現大量斷供的幾率不大，但也要對樓市及政策方面密切關注。 沈陽:未出現炒房斷供情況 房價下跌空間不大 現象：進入2008年以來，受去年6次貸款利率的提高和對第二次購買住房的限制，再加上沈陽市房地產在建項目不斷擴大，大量新盤提前開盤，市場放量；其次是前兩年罕見的現房項目在短時期內頻繁進入購房者的視野，各種優惠促銷政策頻出。種種跡象表明，沈陽樓市賣方市場有所松動。 來自中國人民銀行沈陽分行營業管理部的統計顯示，上半年沈陽個人住房信貸消費余額已達49億元。雖然各商業銀行沒有公開其個人住房信貸消費情況，但他們均表示，因為個人住房貸款貸前審查嚴格，風險可控，再加上沈陽房價并沒出現大幅回落，基本沒有斷供現象。 業內人士：某銀行沈陽分行營業部李經理表示，銀行方面尚未遇到因炒房而出現的斷供情況，去年唯一一例斷供，是因為一借款人家庭破裂而失去還貸能力，最后通過拍賣房產形式抵債，并沒有給銀行帶來損失。 另一家銀行個貸部負責人表示，他們在審查客戶的貸款申請時，硬性規定其月還款額不能超過收入的50%，再加上房貸有抵押和保險環節，銀行風險很低。他認為，如果房價沒有出現大幅回落，主動斷供的幾率小之又小，個人因家庭遭遇變故、經營破產等特殊情況出現的斷供，數量極少，顯然不具代表性。 專家：本地房產專家沈陽建筑大學管理學院的劉亞臣則表示，可以明確的是，當前無論是買方還是賣方，都進入到一個觀望期。某高級分析師胡智強表示，沈陽住房消費結構仍以自住為主，并沒有南方城市那樣的投資性因素，沈陽房價處于相對平穩溫和態勢，房價大幅下跌的空間沒有，基本不可能出現斷供的現象。而且，南方個別城市斷供的現象，有深刻的背景和原因，在其他地方未必能相同“復制”。 國家統計局沈陽調查隊衛素靖解釋，前幾年沈陽房價一直處在高速增長階段，而今年上半年沈陽房價增速放緩，交易量增速放緩，進入到一個平穩的狀態。 南京：斷供只是個別的 現象：南京多家銀行紛紛表示，南京也有“斷供”的個案現象，但與深圳不同的是，并不是因為房價下滑引起的，主要是業主自身的收入發生了問題。 業內人士：南京的房價并沒有出現深圳那樣的“貶值性下跌”，所以買房人根本沒有“斷供”的必要。南京某商業銀行一名人士表示，南京確實有買房人斷供，房子也被銀行收回。但這些是微不足道的個例，數量極少。有一個案例是因為買房人自己生意失敗，造成房貸斷供的。至于房貸的不良率，南京的比例很小，像他們銀行不到0.3%。在各家銀行一次內部聯席會議上，對房貸不良率的數據統計時，最高的也只有0.5%，最低的連0.1%都不到；不良率大致平均在0.3%左右，比深圳的0.5%要小得多。假使南京有800億元的總房貸量，0.3%的不良率，也只有2.4億元的不良貸款，這個數字并不多。 一家南京房產中介公司的老總也表示，現在南京的銀行在房貸業務上，只要符合基本條件的都會批，這就說明南京的銀行房貸風險并不大。 專家：中原地產市場研究中心一名專家表示即使深圳出現一些斷供現象，南京也不會。因為南京的房價并沒有出現貶值性下跌，他們中心的數據顯示，今年1—5月份，南京商品住房銷售均價為6799元/平方米，而去年下半年（2007年7月—12月）的均價是6288元/平方米，上半年的房價總體比去年下半年漲了511元/平方米。 一家房地產研究機構專家表示，這主要也得益于南京的房價核價政策。在去年上半年南京樓市一房難求、房價快速上漲的態勢下，南京物價部門推出的一房（套）一價政策，在抑制房價快速上漲之后，對南京樓市的穩定發展起到很大的作用。 市民：即使斷供，該還的也得還。還是盼望房價能夠下降點。 武漢:暫未有斷供族 現象：武漢多家銀行個貸負責人表示，暫未發現因房價下跌而斷供的客戶。其提供的個貸不良率數據最高為1‰，最低僅為0.2‰。、一般來說，超過1%的不良率算比較高，而1‰以下的不良貸款率則相當低。 業內人士：銀行人士稱目前未及時歸還貸款的客戶，主要是因為出差外地、炒股被套又不愿割肉、夫妻出現矛盾或遭遇官司等。就目前武漢樓市狀況而言，出現集體斷供的可能性不大。但如果去年底今年初售出的部分高價房，跌幅超過三成以上，購房人就極有可能棄供。棄供不僅給銀行帶來巨大風險，也會給貸款人帶來無盡麻煩。一旦出現棄供，銀行立馬就形成大量呆壞賬，而貸款人也會在征信系統中留下污點，以后就無法從銀行貸款、申辦信用卡等。 市民：市民王先生表示，政府應出手救市，穩定市場，將房價調整為合理的價格。 廣州：未現斷供潮 房貸風險尚可控制 現象：廣州是否存在斷供潮?房價下挫會否引發銀行房貸風險的海嘯？廣東省分行相關人士表示,廣東工行尚未出現因國家宏觀政策調整、房地產市場價格波動等引起的斷供潮。 業內人士：世華地產市場研究中心總監肖小平表示,一旦斷供,就會在銀行的征信系統留下不良記錄,未來再買房子或者申請信用卡等,都會遇到障礙,所以即使不少投資客有斷供的意愿,但當真的要采取行動時,人們還是相當謹慎的。 廣東中原地產項目部總經理黃韜表示,據估算,一般來說,房價下跌30%以上,人們才會斷供；就廣州樓市而言,整體跌幅不大,只有在2007年9月份房價最高峰買入的人,到現在才會承受30%的房價跌幅；而2007年9月份買房的人,其中只有10%是投資客。從這些實際情況來判斷,廣州不會形成斷供。 專家：社科院金融所房地產專家汪利娜認為深圳房價下跌及由此引發的斷供現象僅是局部問題,不會傳染全國。汪表示,深圳房地產市場具有很強的地域性,無法代表全國,相對于北京、上海這些大城市,深圳的房市規模較小且投機性買房比重更大,深圳房地產市場規模較小,需求也相對較小,再加上資金結構相對單一,這些投機性資金一旦撤出,就會引發危機。北京與深圳投機性買房不同,北京、上海的房市規模大,住房需求多樣化,收入高的人能夠承擔起高價位的房產。在一定程度上避免了房價的大起大落。至于全國其它二、三線城市,購房多樣化才剛剛起步,與深圳房地產市場所處的發展階段也不盡相同。這其中不存在可比性,但是可能會產生連鎖反應或波及效應。深圳房價下跌可能影響市場心理預期,會使購房者持幣觀望氣氛更加濃重。 滿堂紅研究部高級主任肖文曉也認為,廣州樓市的“斷供”現象并不普遍。 市民：通過此次事件,開發商要反思,不能再像去年那樣哄抬房價,否則會自食其果。 合肥:200業主“斷供”成被告 現象：今年上半年已經有200多位業主因斷供被銀行告上法庭，這一數據比去年同期大幅上升。合肥市廬陽區人民法院民二庭庭長陳野表示，由于多家銀行安徽分行的住所地在該院管轄區，這些銀行陸續向該院起訴斷供業主。 業內人士：雖然斷供業主在增多，但法律界、銀行界人士均認為，合肥的斷供有別于深圳因房價大幅下跌而引起的斷供現象，合肥房價在緩慢趨升，不會出現類似深圳的斷供現象。一位負責催收按揭貸款的銀行工作人員表示，業主未及時還款時，我們會給他打電話，很多業主由于工作繁忙忘了及時還按揭，但大部分沒有還款的業主是遇到了意外，比如得了重病、生意虧本、欠債太多顧不上房貸……對于拒不還款的業主，銀行最后只得訴諸法律。但最后吃虧的還是業主。 專家：深圳房價大跌，使得房屋市值已經小于業主在銀行的貸款，所以業主情愿選擇斷供。而合肥則不會出現類似深圳的斷供潮。合肥的樓市比較健康，合肥業主不會選擇主動斷供�，F在即使將業主的房屋拍賣，很多業主仍有賺頭，不會虧本。 中國建設銀行合肥支行副行長王浩表示，以他們銀行為例，他們辦理個人貸款規范嚴謹，審查仔細；業主購房大多都是自己居住而非炒房，首付也都在30%以上，而且合肥房價還在緩慢趨升，所以合肥目前不會發生跟深圳類似的斷供現象。 重慶:房貸斷供大檢查 現象：重慶市展開了針對房貸斷供現象的大檢查。來自重慶市多家銀行的消息稱,深圳出現的少數房貸斷供事件,盡管沒有波及到重慶,重慶市也重點針對別墅、花園洋房等高檔樓盤展開檢查。檢查的對象是貸款購房者,尤其是貸款購買多套房的人。多家銀行透露,目前他們已展開了一些調查,比如詢問貸款購房人還款壓力如何、對重慶房價漲跌的看法等,有的銀行甚至直接詢問,如果重慶房價跌30%左右,是否考慮斷供？ 業內人士：人行重慶營管部人士接受采訪時表示,重慶普通樓盤的價格比較穩定,沒有出現類似深圳那樣暴跌30%左右的情況,因此檢查重點主要放在別墅等高檔樓盤。 一些銀行人士認為,此次展開的斷供檢查主要是對房貸風險的一個防范舉措。不過,受深圳斷供影響,重慶市銀行業加強了房貸風險控制,一度松動的第二套房貸款政策,現在完全嚴格打表,并且辦理難度在增加。 此外,一位銀行人士還透露,該行以前一般不太在意貸款人的收入狀態,既然貸款人首付了三成,即使出現斷供,銀行收回房子也沒多少風險。可如今,該行從源頭上防止斷供,只要家庭月收入達不到月供的兩倍以上,就不予貸款。 長沙：暫時沒有斷供者 現象：曾經是全國樓市風向標的深圳今年以來房價一直領跌全國，購房者所欠銀行房貸款額，甚至超過房子現在能賣出的價值，進入7月以來，一些放棄首付和房產的主動斷供者浮出水面。長沙樓市是否也出現斷供現象？長沙各銀行個貸部門相關負責人均不約而同地表示，“目前，暫時沒有發生斷供現象”，而對于少數的欠貸案例也因銀行和購房者的主動溝通而解決，很少形成不良。 相關數據顯示，長沙今年上半年商品房均價為每平方米4410元，同比上漲了1132元，單月均價一直穩定在每平方米4000元左右。這也就意味著投資者的房產不僅沒有大幅度貶值，反而正處于一個比較平穩的升值通道。 業內人士：部分銀行個貸部負責人還表示，按照長沙目前的房價走勢，出現持續性下跌的空間并不大，購房者的還貸意愿并沒有受到影響，其次，銀行也一直在加強風險防控，因此，短期內長沙要翻版深圳的斷供風波的幾率不大。 “我們行的房貸客戶暫時還沒有出現斷供的，也沒有聽說別的銀行出現斷供現象�！�8月22日下午，長沙某股份制銀行個貸部彭姓負責人表示， “在長沙出現斷供的現象，幾率并不大�！迸砜偼嘎叮钲诔霈F斷供現象的主要原因是房價的大起大落，市場本身的泡沫大。 專家：某國有銀行湖南省分行法務部負責人表示，不要說斷供，一般只要出現連續6期欠貸，銀行方面就會將這筆貸款列入不良貸款，并開始通過法律途徑追還。如果客戶在收到律師函之后，仍不及時還月供，銀行將通過向法院提出訴訟的方式，收回貸款人的房子，并進行拍賣，除此之外，貸款者的不良信用記錄也將被央行的征信系統記錄在案。 不少專業人士認為，長沙市民選擇斷供的可能性很小，除房價原因外，更重要的是長沙的樓市主要是剛性需求，譬如買房自己住或換房，而不是以炒房為主。即使房價稍微下跌，這部分人也不會輕易斷供。“那樣不但損失首付和已還的貸款，房子還會被銀行收走，落下人財兩空的境地。” |