Topic 4  市場篇

　　[編者按]今年下半年，對于長沙房地產業來說，是非常艱難的時期，一些市場隱患的存在，有可能引起房地產業大起大落。正如房價過快上漲會造成不利影響一樣，房價下跌過快同樣不利于整體經濟發展。為扭轉當前樓市困難局面，刺激消費和增強投資信心，進一步促進我市房地產業持續健康發展，7月22日長沙市人民政府出臺了《關于促進我市房地產業健康發展的若干意見》，在經濟適用住房全面推行貨幣補貼方式的同時，從土地、金融、稅收以及開發報建等各方面提出相應的優惠政策。為貫徹《意見》的文件精神，印發了物業維修資金交存的若干規定，把維修資金繳交的時間推遲到辦理房屋交房手續前，還下調了個人住房轉讓所得稅的稅率。在規范中介市場秩序方面，實行二手房買賣合同網上簽約和信息公示，加大二手房交易資金監管力度。無論從出發點還是實際收效上來看，這些政策措施都可以刺激消費，提高硬性需求，給過冷的樓市帶來回暖的希望，防止房地產市場出現大的回落，推動我市房地產市場規范協調發展。

　　PART 1文件Ⅰ

　　長沙市人民政府文件

　　長政發〔2008〕26號

　　長沙市人民政府

　　關于促進我市房地產業健康發展的若干意見

　　各區、縣（市）人民政府，市直機關各單位：

　　為進一步促進我市房地產業健康發展，增強投資和消費信心，防止房地產市場大起大落，推動我市社會經濟協調發展，特提出如下意見： 

　　一、充分發揮政府的綜合協調作用

　　（一）建立房地產聯席會議制度。由市政府分管副市長主持，市政府辦公廳、市發改委、市國土資源局、市規劃局、市建委、市房產局等部門參加。其主要職責是根據房地產和住宅建設的中長期發展規劃，制定房地產開發年度計劃、土地供應計劃，確定開發建設規模、區域分布及結構比例，確定基礎設施配套建設項目，協調解決影響房地產業發展的重大問題，確保政府對房地產市場的有效調控。

　　（二）市土地資產管理委員會近期應堅持適度從緊的土地供應原則和熟地出讓原則，對周邊配套設施不完善的地塊，原則上不予出讓。

　　二、全面推行保障性住房分配貨幣化

　　（一）經濟適用住房全面推行貨幣補貼方式，停止實物分配。具有經濟適用住房購買資格的城市居民，在購買普通商品房時，由政府給予貨幣補貼。

　　（二）廉租住房堅持租賃補貼為主、實物配租以及租金核減為輔方式，適時提高廉租住房保障標準，擴大租賃補貼保障范圍，做到應保盡保。

　　三、激活二手房市場

　　（一）二手房交易綜合稅暫由1.98％調整為1.1％。購買二手普通商品房，按地方所得部分給予全額補貼。在2009年12月31日前出售二手商品房，并購買新建普通商品房的，其二手商品房交易所交營業稅在購買新房時由財政給予金額補貼。

　　（二）簡化二手房交易手續，實行一站式服務。推行買賣合同網上簽約和交易資金銀行托管制度。

　　四、清理稅費收取

　　（一）規范稅收的收取和稽查行為。房地產開發企業的營業稅、企業所得稅、土地增值稅等稅種不得違反法律、法規提前收取。   

　　（二）對房地產開發過程規費進行一次清理。沒有政策規定的堅決取消，能降低標準的盡量降低標準，能后置的盡量后置，能放開的堅決放開。

　　1、所有行政事業單位的收費均納入財政管理，由市非稅收入管理局一站式收取，再按規定撥付給相關單位。

　　2、取消由各區收取的教育配套費，嚴禁以此為由拒絕符合義務教育條件的學生入學。

　　3、基礎設施配套費(在辦理建設用地審批手續未繳納的)、勞保基金、人防易地建設費等報建費推遲至辦理商品房預售許可證時收取，房屋維修基金推遲至辦理產權分戶時收取。

　　4、建設項目前期工程咨詢費、土地轉讓代理費、施工圖審查費、規劃信息服務費、房屋產籍測量費、地震評估費、防雷檢測費等經營服務性收費應堅持市場化原則，全面放開。

　　五、加快棚戶區改造

　　（一）棚戶區改造工作由政府牽頭，以區政府為主組織實施；針對棚戶區的不同情況，因地制宜，統一規劃，分步實施，力爭三至五年完成全市主要棚戶區改造。

　　（二）棚戶區拆遷安置原則上實行貨幣補償。拆遷補償資金必須按時足額到位，設立專門賬戶，專款專用，保證足額補償給被拆遷人。被拆遷人按國家有關規定取得的拆遷補償款，免征個人所得稅。被拆遷人購置住宅的，其購房成交價格中相當于拆遷補償款的部分免征交易契稅。

　　六、營創良好的產業發展環境

　　（一）提高行政審批效率。相關職能部門公開辦事程序、收費標準、辦事時限，簡化辦事手續，涉及兩個及以上部門的行政審批，繼續完善“聯合辦理”的基本要求和程序，即“一家受理、抄告相關、并聯審查、限時完成”；對只涉及本部門的行政審批權推廣一個窗口對外受理、內部責任部門分類分階段辦理的工作模式，限時辦結審批手續。

　　（二）降低公積金貸款的首付比例。購買第一套商品房申住房公積金貸款的，首付房款比例由30％調整為20％，貸款最長期限由20年調整為30年(不得超過國家規定的法定退休年齡)。

　　（三）加強房地產開發企業、中介企業和從業人員誠信體系建設。進一步完善企業誠信的評定標準，嚴格評定程序，真正評選出有實力、講誠信的開發企業和中介企業，切實落實獎勵施，樹立誠信體系的權威性，規范房地產開發企業和中介企業經營行為，維護房地產市場秩序。

　　七、堅持正確的輿論導向

　　（一）加強房地產市場信息引導。加強對房地產行業發展戰略研究和市場趨勢分析，健全房地產市場的預警預報機制，支持建設、房產部門建立房地產專業化研究機構，適當安排經費，完善房地產統計和信息披露制度，增強房地產市場信息透明度，全面、及時、準確地發布市場信息。

　　（二）加強輿論宣傳工作。充分利用各種媒體，宣傳房地產業作為國民經濟的支柱產業不動搖，宣傳我市房地產發展的優越條件和美好前景，鼓舞投資和消費信心。

　　二○○八年七月二十日

　　文件Ⅱ

　　長沙市房屋產權管理局文件

　　長房政發〔2008〕113號

　　關于加強房地產中介服務管理促進中介行業

　　持續健康發展的意見

　　局屬相關單位、五區房產局、長沙市房地產中介機構、長沙市房地產中介協會：

　　為進一步規范房地產中介市場秩序，提高中介服務質量，保障當事人雙方合法權益，促進房地產中介行業持續健康發展，根據《城市房地產中介服務管理規定》（建設部第97號）和《關于加強房地產經紀管理、規范交易估算資金帳戶管理有關問題的通知》（建住房321號）等有關規定，現就進一步加強長沙市房地產中介服務管理，促進中介行業持續健康發展，特提出如下意見：

　　一、明確責任，加強協作管理

　　依法規范房地產中介活動，局屬相關單位既要各司其責又要密切配合、相互協作，切實抓好規范發展房地產中介行業各項工作，共同維護房地產中介市場秩序，讓老百姓“放心、稱心、滿意”。

　　租賃管理處負責對全市中介服務機構的綜合協調指導和管理工作，開展經常性的工作督查；負責房地產經紀（咨詢）機構及執業人員登記備案年檢工作；

　　五區房產局負責轄區內中介服務機構的日常管理工作，具體負責房地產經紀（咨詢）機構及執業人員登記備案的審查工作；

　　市房屋產權監理處負責房地產經紀機構居間代理二手房買賣網上簽約及交易資金的監督管理工作；

　　市房產信息中心負責保障中介機構及從業人員備案，網上簽約及誠信體系的網絡建設、運行和維護工作；

　　市房產綜合執法隊負責協助相關部門對中介機構及從業人員的違法違規行為進行查處。

　　二、依法監管，規范房地產中介行為

　　（一）加強房地產經紀（咨詢）機構的管理

　　1、加強對房地產經紀（咨詢）機構的備案管理。新設立的房地產經紀（咨詢）機構或新下設的房地產經紀（咨詢）分支機構應當在取得營業執照和稅務登記證30日內，向機構所在地的區房產局申請辦理登記備案手續，房地產經紀（咨詢）機構應當有4名（分支機構有2名）以上房地產經紀人員，并接受市房產局組織的對房地產經紀（咨詢）機構及從業人員的年度備案檢查工作。

　　2、一經備案，房地產經紀（咨詢）機構的名稱、住所、法定代表人或執行合伙人、注冊資本、房地產經紀人員等備案信息即記入房地產中介信用檔案系統，通過市房產局政務網向社會公示。同時，房地產經紀（咨詢）機構須將取得的營業執照、稅務登記證、備案證以及所有從業人員的姓名、照片、執業的經紀項目、聯系電話等在經營場所明示。

　　（二）規范從業人員資格管理

　　1、房地產經紀（咨詢）機構從業人員應當具有房地產經紀執業資格（或持有長沙市房地產經紀從業人員證書），并且在同一時期內只能受聘于一家房地產經紀（咨詢）公司。未取得中介執業資格的人員，一律不得從事中介業務。

　　2、房地產經紀人注冊證書和市房地產經紀從業人員證書有效期為三年。房地產經紀人員應自覺參加規定的房地產經紀人員學習和培訓，不斷提高知識水平和業務技能。

　　3、房地產經紀人員進行經紀活動時，應當守法經營、誠實守信、公平競爭。對有違法違紀行為的從業人員，實行執業限制，以維護中介市場的正常秩序。

　　三、創新模式，推行“交易全程控制、資金監管”

　　（一）實行二手房買賣合同網上簽約和信息公示

　　1、我市五區范圍內國有土地上的二手房買賣（指通過辦理房屋權屬轉移登記取得房屋所有權證的房屋的再次買賣），均須進行買賣合同網上簽約。

　　2、已備案的房地產經紀機構從事二手房買賣居間代理服務的，須到市房產局信息中心辦理二手房網上簽約認證手續后，方可進行信息發布和二手房買賣合同網上簽約。

　　3、房地產經紀機構均應將相關房源信息上傳至二手房網上簽約系統，我局利用房產信息綜合管理系統對房源的合法性進行初步核查，凡涉及查封、凍結等限制的房屋，不能掛牌交易。合法的房源信息進行公示后，房地產經紀機構方可在其經營場所進行掛牌或通過媒體發布廣告。

　　4、《長沙市二手房買賣合同》、《房屋出售委托協議》、《房屋購房委托協議》示范文本由市房產局聯合市工商局結合長沙市實際情況修改制訂，在二手房買賣時推薦使用示范文本。

　　（二）加大二手房交易資金監管力度

　　房地產經紀機構在房屋買賣代理業務中不得直接收取或變相收取房屋買賣當事人的交易房款，應當根據《關于加強二手房交易資金安全監管，推行資金托管工作的通知》（長房政發[2007]055號）要求，自覺遵守二手房交易資金托管制度，提供放心中介服務。

　　（三）規范房地產中介服務收費和繳稅行為

　　房地產中介服務收費應當遵循公開、公平和誠實信用的原則，遵守國家價格法律、法規、規章和政策。房地產中介服務機構必須在其經營場所醒目位置公布收費項目、服務內容、計費辦法、收費標準、收費依據，嚴禁各種價格欺詐行為。自覺遵守國家稅法，按期納稅申報繳稅。

　　四、積極引導，促進行業自律

　　1、市房產局繼續加大對市房地產中介協會的支持力度，鼓勵其發展會員，發揮其組織、引導和服務作用，促進中介行業持續健康有序發展。

　　2、市房地產中介協會應發揮作用，加強行業自律，規范行業發展，制定《長沙市中介行業誠信管理辦法》，建立健全房地產中介機構和從業人員信用評價系統，實行星級認定制度，完善信用檔案。通過市房產局政務網定期向社會公布各類投訴情況，公示信用記錄。

　　3、強化服務意識，開展房地產中介從業人員技能和職業道德培訓；積極組織開展中介行業發展論壇等各類交流活動，提高房地產中介機構及從業人員整體素質和服務水平，扶持和培育一批優秀企業。

　　五、建立聯動，堅決查處房地產中介違法違規行為

　　堅持條塊結合，協調一致，互動推進。市房產局將不定期會同市工商局、市物價局、市稅務局對房地產中介機構營業執照、收費、納稅等情況進行執法檢查；通過消費者投訴、舉報發現的房地產中介違法違規行為，市房產局會同具有監管職能的相關部門依法進行處罰，根據情節輕重給予警告、通報批評、媒體曝光直至取銷執業資格。構成犯罪的，提請司法機關追究其刑事責任。

　　二○○八年八月二十一日

　　文件Ⅲ

　　長沙市房屋產權管理局文件

　　長房政發〔2008〕115號

　　長沙市房屋產權管理局

　　關于印發《長沙市關于物業維修資金

　　交存的若干規定》的通知

　　機關各處（室）、局屬各單位、各開發企業：

　　根據長政發[2008]26號《長沙市人民政府關于促進我市房地產業健康發展的若干意見》的文件精神，結合《房屋登記辦法》的相關規定，特制定《物業維修資金交存的若干規定》，現印發給各單位，請遵照執行。

　　附：《長沙市關于物業維修資金交存的若干規定》

　　二○○八年八月二十六日

　　附件:

　　長沙市關于物業維修資金交存的若干規定

　　為全面貫徹《長沙市人民政府關于促進我市房地產健康發展的若干意見》文件精神，進一步促進我市房地產業健康發展，結合我市物業維修資金管理工作的具體情況，我局對物業維修資金的交存作出如下規定：

　　一、下列原由開發建設單位交存物業維修資金的物業可不交存物業維修資金：

　　1、經規劃審批的為多棟服務的公用設施及用房，如配電間、水泵房、垃圾間、廁所、值班室、保衛室、社區用房、架空開放式空間、摩托車車庫、自行車車庫等。

　　2、經規劃審批的棟內技術轉換層，地下人防消毒間等。

　　3、物業服務用房。

　　二、開發建設單位可銷售的物業，物業維修資金推遲至辦理產權分戶證時交存。在辦理轉移登記和他項權利登記時須提供物業維修資金繳款憑證。

　　三、依法屬于開發建設單位且不可銷售的物業（在建工程抵押和法院凍結除外），在辦理初始登記時開發建設單位應當交存物業維修資金。

　　四、開發建設單位在辦理商品房預售許可證后兩年仍未銷售的物業，期滿后由開發建設單位交存物業維修資金。

　　五、開發建設單位在簽訂商品房買賣合同時，不得代收物業維修資金，業主在辦理房屋交房手續前交存物業維修資金。在本方案實施前，開發建設單位已代收的物業維修資金應當全額交存至我局物業維修資金專管帳戶。

　　本規定自2008年9月1日起實施。

　　文件Ⅳ

　　長沙市地方稅務局文件

　　長地稅函[2008]56號

　　長沙市地方稅務局

　　關于明確個人住房轉讓所得稅收征管

　　有關問題的通知

　　各區、縣（市）地方稅務局，市局涉外分局、稽查局：

　　為貫徹長沙市人民政府《關于促進我市房地產健康發展的若干意見》（長政發[2008]26號）文件精神，進一步促進我市房地產業健康發展，根據《中華人民共和國個人所得稅法》及其實施條例規定，現就我市個人住房轉讓所得征稅問題通知如下：

　　從2008年8月1日至2009年12月31日，對在我市個人住房轉讓取得的收入，其核定征收個人所得稅的稅率由原1.88%調整為1%，轉讓雙方應分別就轉讓合同或書據所載金額的萬分之五計征印花稅。

　　二○○八年八月一日

　　PART 2評論

　　健康之市，任重道遠

　　近年來，長沙市商品房價格上漲勢頭得到有效抑制，投機型和過度投資型需求得到明顯遏制，房地產市場保持了持續、健康、穩定發展的較好勢頭。

　　一、近年來長沙房地產市場運行情況

　　第一，房地產開發投資規模逐年增大。全市完成房地產開發投資由2005年的256.35億元增長到2007年412.99億元，年均增長26.92%；今年1-8月,全市完成房地產開發投資313.9億元，與去年同期相比增長20.8%，商品房施工面積3778.9萬m2，其中新開工面積1322.2萬m2，竣工面積449.7萬m2，與去年同期比分別增長42.5%、63.2%、28.8%。房地產投資各項指標與我市經濟社會發展總體水平相協調。

　　第二，商品房供需關系發生明顯變化。商品房由2005年的供不應求發展到2007年供求基本平衡，商品房供銷比由2005年的0.91∶1發展2007年的1.05∶1，其中住宅供銷比由2005年的0.82∶1發展2007年的0.95∶1。今年1-8月商品房供銷比達到1.60∶1，其中住宅供銷比達到1.58∶1，出現供大于求的現象。

　　第三，商品房價格漲勢得到有效抑制。2005以來，全市商品房銷售價格穩步上漲，2007年漲幅最大，商品房均價達到3601元/平方米，其中商品住宅均價為3372元/平方米，同比分別上漲20.77%、26.00%。今年，商品房月均價在4月達到最高點4622元/m2后，連續4個月出現下跌， 8月份商品房均價為3897元/m2，其中商品住宅均價為3654元/m2，環比分別下跌7.19%、6.33%。

　　第四，商品住房結構日趨合理。2006、2007年90平方米以下中小戶型供應占比分別為32.78%、35.63%。今年1-8月以來，繼續嚴格執行“90/70”政策，90m2以下中小戶型供應占比明顯提高，達到39.52%，同比增加3.59個百分點。

　　第五，二手房市場發展緩慢。2007年二手房易面積219.29萬平方米，與2006年相比僅增長0.33%。今年1-8月，全市二手房成交面積108.20萬m2，其中住宅成交面積66.79萬m2，與去年同期相比分別減少25.50%、31.44%，全市一二級市場交易量之比為4.34：1，其中住宅之比為6.02∶1。可見，二手房交易市場發展嚴重緩慢。

　　第六，土地市場宏觀調控成效較明顯。2008年上半年長沙市建設用地供應總量442.1037公頃，比07年上半年減少19.24%，其中新增用地90.6535公頃，占供應總量的20.51%，同比減少16.66%，利用存量土地351.4502公頃，占供應總量的79.49%，同比減少2.59%。全市供應土地中，新增地比例明顯減少，存量地比例上升。

　　第六，住房保障取得實質性突破。去年10月，我市率先成立了住房保障工作局，全面貫徹落實24號文件，截止2007年底，經濟適用住房建設累計完成投資額達到123.79億元，累計竣工面積為1239萬平方米，累計銷售面積達到14.94萬套；建設廉租住房9.59萬平方米、1906套，同時，穩妥做好廉租住房租賃補貼發放和公有住房租金核減工作，去年通過發放補貼和核減租金共解決7000多戶低收入家庭住房困難問題；拆除、改造、修繕各類棚屋560多萬平方米，使4.8萬戶、18萬多居民搬入新居。

　　二、長沙房地產市場存在的隱患

　　今年以來，受全球房地產市場低迷等多方面因素的影響，長沙市與全國其它城市一樣，房地產市場形勢發生了些許變化，在房地產業快速發展中被掩蓋的一些隱患也得以暴露。

　　第一，房地產開發資金壓力嚴峻，房地產金融風險加大。從緊的貨幣政策使得房地產開發企業在向金融機構貸款時難度和成本增加，一些房地產開發企業在向金融機構貸款無果的情況下，開始借助于民間高息貸款，這使得開發企業的貸款成本進一步增加。個別企業出現資金鏈斷裂，形成了爛尾樓，房地產金融風險加大。

　　第二，土地市場出現“流拍”，房地產投資信心下挫。自去年年尾樓市風向發生變化以來，長沙土地市場開始轉為平淡。2008年上半年，建設用地供應總量同比減少19.24％，其中新增用地同比減少16.66％，并有多宗土地出現了“流拍”現象，很多宗地塊更是以底價成交。在嚴峻的資金和銷售壓力下，房地產企業拿地的熱情正在消退，房地產投資信心已經下挫。

　　第三，商品房市場供應量猛增，供銷關系嚴重失衡。商品房市場供應量猛增，供銷關系失衡，出現了供嚴重大于銷的現象。可以預見，在未來一定時期內商品房供應量仍將保持較高增幅，供應量的劇增必將給市場銷售帶來巨大壓力，延緩了開發企業的資金回籠速度，這對開發企業來說，無疑是雪上加霜。

　　第四，二手房市場持續低迷，制約了整體市場的發展。作為房地產市場重要組成部分和實施住房保障有效途徑的二手房市場，已經連續3年成交量在200萬平方米左右徘徊，今年依舊維持低迷，二手房市場與新房市場規模差距進一步拉大。由此可見，二手房交易市場發展受到嚴重制約，并將影響整體市場的持續健康發展。

　　第五，市場持幣觀望氣氛濃厚，房地產企業銷售面臨困境。今年以來，長沙市場的觀望氣氛較濃。與去年多個樓盤門庭若市的景象不同的是，今年很多樓盤的看房者可謂是寥寥無幾。今年上半年的商品房均價已經連續4個月下滑，再加上消費者買漲不買跌的心理作用，市場觀望氣氛還將持續下去，房地產開發企業的銷售壓力加大，延緩了企業資金回籠速度。

　　第六，物業服務市場欠規范，業主與物業公司矛盾激烈。目前，在長沙市物業服務市場中，物業服務收費不明確、服務偷工減料、更換物業服務公司不規范等現象較為普遍。

　　三、促進房地產市場健康發展的必要性

　　房地產健康持續發展，不僅是建設和諧社會的重要物質保證，而且直接關系到國民經濟的發展。溫家寶總理在十屆全國人大五次會議政府工作報告中明確指出：“房地產業對經濟，改善人民群眾住房條件有重大作用，必須促進房地產業持續健康發展”。由于房地產業關聯度大、資金密集、兼具投資性質和消費性質，房地產市場波動對國民經濟運行存在巨大的影響。

　　（一）房地產業是拉動國民經濟增長的重要支柱產業

　　從房地產業發展規模來看，房地產業無論對于經濟增長，還是增加國民收入都已經具有舉足輕重的作用。近些年來房地產發展迅速，其增長率高于其他行業的增長率，也高于GDP的增長速度，對國民經濟增長具有較強的拉動作用，房地產市場波動影響國民經濟的增長速度。

　　（二）房地產業具有較高的關聯效應和擴散效應

　　房地產的產業關聯效應大，房地產市場波動會影響國民經濟各產業間的協調發展。房地產業投資規模如果增加過快會促使固定資產投資和鋼鐵、水泥等行業持續高增長，并對煤電油運等行業產生巨大壓力。但如果房地產投資下降，會促使相關產業投資和產量難以調整，從而造成產能過剩。

　　（三）房地產業對金融市場具有重大影響

　　從房地產業資金來源看，絕大部分來自于銀行系統，房地產業對銀行資金的過度依賴蘊含著巨大的風險，隨著房地產貸款在銀行資產中的不斷增加，房地產市場波動狀況甚至可以決定金融市場的繁榮與危機。

　　（四）房地產業與人們的生活息息相關

　　房地產業由于產業關聯度大，其價格漲跌影響整個國民經濟價格體系，在人們的生活中占據重要的地位。房地產是社會財富的重要組成部分，并且為廣大居民普遍持有，價格的上漲與下跌會使人們的消費心理產生很大變化，同時影響人們的生活成本。

　　PART 3觀察

　　全國各地新政

　　西安：市民購買商品住房可獲政府補貼

　　[摘要] 9月初，西安市出臺的《關于恢復房地產業發展的若干意見》規定，從2008年9月4日起至2009年12月31日，對購房戶按購房款總額，分1.5%、1%、0.5%三個等級給予一定比例的財政補貼；經濟適用住房購買家庭收入標準調整為人均年收入不超過上年度全市城鎮居民人均可支配收入；對于商品房項目，在2009年6月30日前，房地產開發企業按期開工的，城市基礎設施配套費在150元/平方米基礎上減免35元/平方米。

　　（來源：新京報）

　　[點評] 相對于深圳等珠三角城市房地產市場的調整程度，西安并不是今年房地產市場調整的重災區。西安市作為在四川地震中受災較為嚴重的地區，今年5月和6月，市場開始出現較為濃厚的觀望氛圍。在這樣的背景下，西安市出臺以政府財政補貼來促進市民買房的政策，主要是消除市民恐慌心理，恢復受地震影響的房地產行業。

　　廣州：放松樓市宏觀政策

　　[摘要] 據悉，廣州自去年至今拍出的地王，有近一半未繳清地價，政府除了放長交納期限，還可能更改用地規劃；放寬對戶型比例的限制，在“90/70”的條框下，已有新的戶型比例出現“不遵守”；考慮到今年樓市的低迷情況，為防止進一步沖擊房地產市場，限價房、經適房的推出有所延緩。（來源：大洋網-信息時報）

　　[點評] 在不少地方政府紛紛出臺一系列樓市調控措施之后，廣州貌似平穩的樓市宏觀政策，或多或少也有松動的跡象。由于發展商資金鏈受到嚴峻考驗，政府放慢了地王的回收速度，還降低了戶型的限制門檻，在一定程度上能吸引發展商。此外，推出限價房、經適房會進一步影響人們對樓市的預期，延遲推出時間，能緩解樓市再受到沖擊的壓力。為迎接亞運會的到來，政府除了在土地拍賣上給予發展商一定的“優惠”之外，減少稅收、加大土地周邊的配套也成為其中的必殺技。

　　[摘要] 近日，江蘇國土資源廳網站發布消息：南京市國土局將“采取有效措施促進土地市場平穩發展”，將出讓土地用地規模從原先的200畝左右降低到100畝以下，并將土地出讓金付款期限延長到一年。這則消息的核心內容是：縮小用地規模、降低地塊底價、延長付款期限。在規劃可行的情況下，適當縮小用地規模（控制在100畝以下），從而降低單幅地塊的出讓金總額；同時，延長出讓金總額較高地塊的付款期限（一般在六個月內交清，金額巨大的最長延期至一年），以緩解競買人的付款壓力，提高市場競爭度，加快土地市場走出調整期。但南京市國土局相關人士表示，以上措施為南京市國土部門提出的建議，尚未正式實行。該人士表示，土地出讓規模原則上不超過200畝，而現在主城區的地塊很緊張，控制在100畝以內也是正常的。至于土地出讓金付款期限延長到1年，該人士解釋說，這個主要視地塊大小及是否需要拆遷而定，如果是需要拆遷的“毛地”，那開發商延期付款也是可以的。原來出讓土地不論大小，一般都約定為六個月內付款，現在所謂“大”地塊可延長到一年。

　　（來源：國土資源網）

　　[點評] 有業內人士認為，此舉是針對當前開發商資金緊張，土地市場冷清的局面，對土地市場“松綁”。用地規模降低后能降低單幅地塊的價格，減輕開發商的資金壓力；而延長付款期限，開發商付款方式能變得更自由。原先，推出的多為超過100畝的大地塊，只有大開發商才有實力拿地，小開發商只能望地興嘆。用地規模控制在100畝以下，意味著今后上市的小地塊將增多，開發門檻降低了，對小開發商來說絕對是個“好消息”。以上措施一旦實行，將在很大程度上降低開發商成本，緩解開發商的資金壓力，起到穩定土地市場的作用。也有部分開發商對此不以為然，認為大企業資金相對比較充足，拿地計劃幾乎不會因此而改變，而中小企業對于后續資金的擔憂遠遠多于對地皮和付款期限的擔憂。

　　重慶：市政府百億資金購房

　　[摘要] 7月12日，在中國(重慶)民營經濟發展論壇上，重慶市常務副市長黃奇帆公開披露，重慶市政府將投入百億資金收購市面上的中低價商品房用于拆遷戶安置，拆遷居民購買安置用房每平米只要2000多元。（來源：華夏日報）

　　[點評] 政府引導100億資金進入市場，對地產開發商來說能起到一定資金緩解作用，但對于政府的這種行為，當地多數開發商并不領情，他們認為政府收購條件過于苛刻，在本身就不高的市場價格的基礎上，還要求打折，會給開發商造成不少的損失，還會擾亂當前的價格體系，使開發商陷入更艱難的處境。

　　廈門：調整“購房入戶”政策和普通住房標準

　　[摘要] 福建省國土資源部門發布信息，廈門市調整并降低購買商品住房入城鎮居民戶口的政策門檻。新政規定，在廈門島外同安、翔安兩區（除大同街道、祥平街道、大嶝鎮外）購買商品住房的，除享受原有“購房入戶”政策外，新增“購買70平方米～80平方米的，可辦理不超過2人的常住戶口”的政策。該政策適用于今年8月1日后通過“招拍掛”公開出讓方式取得土地使用權的商品房項目。同時，廈門的普通住房標準面積和成交價格有所放寬。廈門市普通住房標準調整后，普通住房標準應同時滿足三個條件：住宅小區建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在144平方米以下（含144平方米）、實際成交價低于全市住房平均交易價的1.2倍。（來源：新華網福建頻道） 

　　[點評] 據了解，廈門市先前的“購房入戶”政策是2003年開始實行的。原先的“購房入戶”政策規定，購買80平方米以上的房子，才能取得廈門戶口。此次“購房入戶”門檻的降低，將有利于廈門市房地產業向島外發展；對于鼓勵島外開發中小戶型的房地產項目起到積極的作用。同時，廈門原普通住房標準（2005年出臺）為：住宅小區建筑容積率在1.0以上，單套建筑面積在140平方米以下，實際成交價在7000元／平方米以內。此次普通住房標準面積和成交價格的放寬，將讓普通購房者享受到相關稅收優惠，減輕其負擔。總的來看，新政將進一步激發廈門市的購房需求，有利于恢復市場信心，使廈門市房地產市場平穩發展。

　　深圳：建議放松貨幣政策

　　[摘要] 7月9日，深圳國土資源和房屋管理局發布了由深圳市房地產研究中心撰寫的《2008年上半年深圳房地產市場發展形勢分析報告》，報告中明確建議減免交易環節稅收、適度放松貨幣政策的建議。（來源：中國網）

　　[點評] 深圳市某商業銀行房貸部負責人分析，5%的營業稅可以看作一個交易壁壘，在政策的可選擇范圍里，這個交易稅減免是直接有效的，但再跌下去，可能收效就甚微。深圳房價深跌之后，風險釋放，新增的放貸被銀行方面認為是“優質貸款”，那么，在金融風險可控的情況下，適度放松貨幣政策可重新燃起房地產行業信心。

　　沈陽、石家莊：調高普通住宅界定

　　[摘要] 石家莊市房管局宣布自5月4日開始，將“普通住宅”界定標準上調1300元~2000元/平方米，最高“普通住宅”價格調整至6600元/平方米。5月8日，沈陽市也施行了新的“普通住宅”界定標準，其“普通住宅”標準最高達到了6700元/平方米。按照有關規定，“普通住宅”可享受1.5%的優惠契稅稅率，而非普通住宅則根據其所處地段、價格累加，最高稅率達4%。普通住宅界定標準的調整，使得沈陽和石家莊大部分商品房交易契稅降低到1.5%。（來源：觀點地產網）

　　[點評] 這次普通住宅界定標準的調整，無疑使得沈陽和石家莊大部分商品房進入減稅行列，其中交易契稅降低到1.5%，被業界理解為刺激房市需求的一個信號。對此，石家莊市房管局有關人士表示，調整“普通住宅”標準僅僅是城區住宅價格上漲的結果，原來的標準不再適用，是稅收手段的調整。但是多數專家將沈陽、石家莊等城市在同一時間段推出房屋稅收優惠措施理解為一種政府刺激房市需求的開始。據了解，調高普通住宅界定標準的做法目前已經有多個二三線城市效仿。而部分已經調高過“普通住宅”標準的城市正在采取減少土地出讓量、改變購房者預期、降低住房公積金貸款門檻等方式來刺激樓市需求。

　　福州：出臺地產“一攬子”政策

　　[摘要] 近期，福州市政府相關部門出臺了“土地前期‘議價’”、“公布拍賣起始價”、“調整土地出讓條件”等一系列新舉措。其具體內容包括：其一，土地前期“議價”。“為促進土地成功出讓，建議對流拍流掛地塊或計劃內的擬出讓地塊實行用地預申請，意向購買者可對意向地塊的出讓起始價提出合理化建議，經市政府批準后組織公開出讓。”其二，公布土地拍賣起始價。“建議在對房地產市場進行充分研究的基礎上，結合實際情況，合理調整土地出讓底價；在發布土地出讓公告時，同時公布土地出讓起始價，以便于開發商做好競買前期測算工作”。此外，福州市相關部門還對土地出讓條件進行調整，以挽救頹勢的土地市場。在近幾次的土地出讓中，放寬的70/90政策是一個亮點，個別地塊90平方米戶型的比重下調至50%。（來源：海峽都市報）

　　[點評] 鼓勵意向競買人對出讓起始價提出合理化建議，福州市土地部門并不進行預定。這在福州乃至全國的土地招拍掛規則中從未出現過，這也被業內人士解讀為未來土地市場存在議價空間。業內人士解讀說：“土地，也是一種商品。”此舉意味著競買人可以在前期和有關部門進行“談判”，“討價還價”這一幕未來也許會出現在福州的土地市場上。而此前，福州的土地拍賣前，在公告中，僅公布地塊基本情況和主要規劃指標以及參與的競買保證金。這樣一來，意向購買者心里往往“沒譜”，從而導致對土地的價值心理估計過高，報名競投者有限。縱觀近期福州的土地市場，價值回歸理性，多以起拍價成交，對開發者而言，這是一個很好的參考標準。如果能從公告起就對土地起始價了然于胸，開發商大多會參照這個起始價格來評估地價上限，并盡快作出測算和價值判斷，從而促進拍賣市場的活躍。

　　PART 4展望

　　安居工程，長沙房地產市場將更加健康

　　今年以來，長沙商品房批準預售量持續攀升，而銷售量相比去年同期有一定程度下降。一面是新房市場銷售下跌，一面是二手房市場持續走低，使長沙房地產市場陷入了較為尷尬的境地。2008年下半年在政府制定的多項政策措施的引導下，長沙房地產市場將逐步回暖，市場潛在需求，特別是低收入家庭的需求將被激發，二手房市場在政策支持下，將實現更快發展。 

　　一、市場有望逐漸回暖，剛性需求被釋放

　　第一，經濟適用房全面推行貨幣補貼方式，發放的補貼貨幣將直接投入到市場，能夠很好的拉動低收入家庭的購房需求，減少市場存量，特別是刺激二手房的銷售；第二，二手房交易綜合稅下調，不僅可以激發二手房市場交易的積極性，還能促進商品房市場的發展，那些想改善住房品質的自住型購房需求將得到釋放；第三，降低公積金貸款首付，延長貸款期限，極大釋放了使用公積金貸款的消費者購房需求；第四，下調個人住房轉讓所得稅的稅率，對鼓勵自住型需求，激發二手房市場的發展，降低房屋的空置率，都起到一定的促進作用。

　　二、二手房市場在更多政策鼓勵下，將實現更快發展

　　我市二手房市場發展緩慢，房產一二級市場發展很不平衡，嚴重制約了整體市場的發展。為了進一步激活二手房市場，形成梯級消費層次，推動整個市場的健康有序發展，在政府實施的一系列政策措施中，有多項是針對二手房市場來實行的。在這些政策的支持下，二手房市場獲得更大的發展空間，能有效拉動二手房市場需求，縮短新房與二手房成交量之間的差距。二手房市場的快速發展，對穩定房價、解決中低收入家庭住房問題、降低城市房屋空置率等起到一舉多得的作用。 

　　三、企業仍將保持較高的投資信心，投資將繼續穩步增長

　　在當前資金回攏速度較慢的情形下，開發企業的投資熱情受挫。多項房地產稅費減免或延遲收取，可以減輕開發企業的資金壓力，對資金陷入極度困境的企業而言，更像是一件厚棉襖，能夠幫助企業暫時躲過樓市寒冬的侵襲；把維修資金繳交的時間推遲到辦理房屋交房手續前，對于緩解開發企業的資金壓力也能產生積極的影響。這些措施無疑給了開發企業極大的支持，隨著樓市的逐漸回暖，開發企業將重燃投資熱情，房地產開發投資還將保持較快增長。

　　四、市場秩序得以進一步規范，將優化房地產業的發展環境

　　在規范中介市場秩序方面，實行二手房買賣合同網上簽約和信息公示，使得房地產交易相對更加透明和易于監督，可以防止房地產經紀公司低買高賣吃差價，還能遏制“一房兩賣”的惡劣行為；加大二手房交易資金監管力度，實行客戶資金第三方監管，從而保障買賣雙方交易資金安全，維護了買賣雙方的權益。還明確要求開發建設單位不能代收物業維修資金，可以有效防止開發商占用該項資金，減少糾紛的產生。房地產開發、物業管理和中介服務存在的違法違規行為將得到控制，房地產市場秩序將更加規范化運行。

　　五、住房公積金惠及多層面，將成為市民購房按揭首選

　　根據最新公布的意見稿，擴大住房公積金繳存范圍，還強調了公積金繳存的強制性，對單位不辦理住房公積金繳存登記或者不為單位職工辦理住房公積金賬戶設立手續的，由管理中心責令限期辦理。同時，第一次對于市場上所存在的開發商不提供公積金貸款的做法，進行了明確規定，考慮實施懲罰措施。相比銀行按揭貸款，住房公積金貸款利率較低，加上降低貸款首付，延長貸款期限，這種貸款方式或許將成為長沙市民最重要的金融工具之一。