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    后奧運經濟與房地產發展


      后奧運經濟與房地產發展


      序    言


      奧運盛會為什么會讓如此多的國家都翹首以盼,希望將其攬入懷中?這與奧運所能帶來的經濟價值是密不可分的;舉辦一次奧運會,如同舉辦一次全球性的招商引資,能將全世界著名企業的眼光都吸引到這個舉辦國家或城市,這本身就是一種無形的宣傳。


      談到奧運與房地產有何關系,不由使人聯想起“香港回歸與深圳地產”、“京廣鐵路與沿線地產”、“WTO與商業物業”、“博鰲論壇與海南地產”……總之把一個“事件”與一個行業的發展掛鉤,多角度論述其正面意義的,總是能挖掘出些許調動行業情緒的元素。記得當年大西南出海口的北海、伶仃洋大橋的珠海都曾使得兩地房地產興旺了一陣,都為“今日借君一壺水,明天還你一桶油”提供了有力的支撐。


      2008年北京奧運以“綠色、科技、人文”為主題,大大提升了中國和北京的國際形象,同時,也為北京帶來了很大的經濟效益,加快了北京建設現代化國際大都市的進程?墒菑默F代奧運會的發展歷程來看,北京2008年奧運會也同樣會對中國經濟產生正反兩方面的影響。因此我們一方面為其帶來的巨大的直接或間接的正面效應而感到欣喜之外,另一方面也應客觀、冷靜的面對其產生的不可忽視的顯性或隱性的負面效應。這要求我們必須處理好城市間協調發展、資源環境以及融資方面的問題。


      奧運會結束了。從“后奧運經濟”的角度看,奧運能否成為北京持續提升經濟、社會發展及城市管理水平的“強力催化劑”?北京能否擺脫“奧運低谷”的宿命?房地產行業走勢如何?有專家認為,北京的房地產高速發展是由高供給水平和高需求水平相互作用而形成的,是經濟高速發展的必然結果,而不僅僅是在奧運會的利好因素下短期快速膨脹,北京在奧運會后的房價不會出現拐點式的變化,會在龐大的需求推動下繼續上行。


      后奧運北京房地產行業究竟走勢如何?我們仍將拭目以待,實踐是檢驗真理的唯一標準。


      TOPIC1:奧運經濟


      PART1:奧運與經濟


      一、什么是奧運經濟


      奧運經濟是指奧運會舉辦前后一定時期內,所發生的與奧運會舉辦有聯系的,具有經濟效果或經濟價值的各類活動。奧運會的總體效果和影響力是奧運經濟發展的重要基礎。奧運經濟已經成為最近30年世界經濟發展中一種獨特的經濟現象。奧運經濟可以分為直接奧運經濟和間接奧運經濟兩大部分。其中,直接奧運經濟主要包括兩個方面,一是為舉辦奧運會而進行的經濟活動,如奧運比賽場館和相關設施的投資及投資拉動等;二是圍繞開發奧運會資源進行的經濟活動,如奧運會市場開發的各項內容,主要由贊助計劃、特許計劃組成,包括電視轉播權的銷售收入、贊助商的贊助和門票收入、各行業專有贊助商的贊助等。而間接奧運經濟指除直接奧運經濟影響外,在奧運會舉辦的全過程中,能夠引起舉辦城市與國家的經濟、社會指標發生改變的活動。


      從奧運經濟的內容上來看,劃分為紅線經濟和綠線經濟。紅線經濟就是奧組委與國際奧委會就設限邊界進行商討和靈活應用相應規則所處理的奧運會舉辦期間的經濟事宜,綠線經濟就是舉辦城市借奧運之機加快相關產業的發展,提高城市現代化水平的經濟事宜。


      從奧運經濟發揮作用的機理來看,可以概括為注意力經濟、品牌經濟、借勢經濟。奧運經濟是注意力經濟,它是由注意力資源的相對集中而給舉辦城市和國家帶來的一種階段性加速發展的經濟現象;奧運經濟是品牌經濟,通過良好的運作通常能造就一批馳名的產品和企業品牌;奧運經濟是借勢經濟,奧運會的舉辦將對所在城市和國家的經濟、社會發展產生強大的推動力量,從而產生一種加速器或催化劑的作用。


      從奧運經濟的內容上來看,奧運經濟的內容主要包括三個組成部分:一是直接為舉辦奧運會而產生的經濟活動,如比賽場館及相關設施的投資及其投資拉動等;二是圍繞開發奧運會資源進行的經濟活動,如奧運會市場開發的各項內容;三是主辦城市借奧運契機,發展區域經濟、加快城市建設的各種經濟活動。


      從奧運經濟的時限上來看,因為奧運會籌辦和舉辦只是一定時段的經濟活動,因此對奧運經濟的時限特征專家有一致的認同,但對奧運經濟的時限長短,也有不同的看法。有人認為奧運經濟的時限是指從籌辦開始到會后兩三年的時間,也有人認為,奧運經濟的時限在奧運會后仍有較長時間,因為作為奧運經濟實施主體的企業,在本國的奧運會結束后,其所獲得的經驗和優勢,會在下一屆甚至以后的奧運會上繼續得到發揮。


      從奧運經濟的影響特點來看,由于角度不同,則發揮作用的機理也不同,可以概括為注意力經濟、品牌經濟、借勢經濟三大機理。之所以講奧運經濟是注意力經濟,因為它是由注意力資源的相對集中而給舉辦城市和國家帶來的一種階段性加速發展的經濟現象;之所以講奧運經濟是品牌經濟,因為可以通過良好的運作能造就一批馳名的產品和企業品牌;之所以講奧運經濟是借勢經濟,因為奧運會的舉辦將對所在城市和國家的經濟、社會的發展產生強大的推動力量,從而產生一種加速器或催化劑的作用。


      二、奧運會各階段經濟作用


      一般認為,整個奧運會對經濟的影響可以分為三個階段,即奧運會籌備建設期、奧運會舉辦期和后奧運會時期。后奧運經濟主要研究奧運會在結束之后對舉辦地經濟可持續發展的影響。各個階段對經濟的作用主要表現為:


     。ㄒ唬⿰W運會籌備建設期


      奧運經濟主要通過奧運投資對舉辦地經濟產生影響。奧運投資可以分為直接投資和間接投資。直接投資指直接用于奧運比賽場館建設及相關設施的投資,主要包括比賽場館、運動員村、記者村、傳媒通訊設施等。間接投資主要指因舉辦奧運會而提前或加大力度進行的投資,主要包括改善道路、機場、地鐵等交通項目投資,水、電、熱、氣等市政建設項目,還有控制污染、治理污染、綠化等環保費用。實際上,間接投資并不完全出于奧運目的,所以它不能完全算作奧運投資,只有其中比常規增加(如提前投資或力度加大)的部分才能算作奧運投資。奧運投資將主要帶動舉辦地的建筑業、建材業、通訊業、環保產業、科研與綜合技術服務業的發展,并通過傳導和輻射效應波及上下游關聯產業和國內其他地區。 


     。ǘ⿰W運會舉辦期間


      外部有效需求增加帶動經濟發展。這些外部有效需求主要指國內外旅客在舉辦奧運會前和奧運舉辦期間,以奧運為目的前往主辦國和主辦地,并由此引發的各項經濟、消費活動。這些將為主辦地區增加額外消費需求,這些消費需求主要集中在交通運輸業、郵電業、衛生體育業、社會服務業、商業、餐飲業、教育、文化、藝術、廣播、電影、電視等領域?梢哉J為,奧運投資在很大程度上是為了滿足這種外部有效需求而進行的先行投資,以此來增加其有效供給。 


      (三)后奧運會時期


      由于奧運會提升了舉辦城市和國家的知名度,并使舉辦城市的經濟規模和軟、硬件基礎設施躍上新的臺階,為奧運舉辦城市和國家的對外經濟交往和后續經濟持續發展注入了新的活力。 


      奧運前由于大規模的基礎設施建設活動帶動了投資在短期內的膨脹,加上龐大的人流、物流使得城市的進出口和消費也出現了不同程度的繁榮。整個城市經濟的增長率在各因素的共同作用下呈現出高于無奧運時的發展軌跡。而奧運會后由于各個國家在舉辦奧運會時的經濟發展水平、所處經濟發展階段不同以及其他各項外界因素的干擾,經濟發展呈現出了不同的趨勢。


      三、奧運經濟的基本特征


      (一)階段性


      奧運經濟具有明顯的階段性和周期性特征。奧運會是奧運經濟運行的核心資源,每四年舉辦一次、對舉辦城市的發展產生一種階段性作用。從成功申辦到正式舉辦以至奧運會后經濟、政治、文化等各種效應的延伸,形成一個完整的奧運經濟周期,國際上通常定為10年到12年。一般分為三個階段,各階段呈現不同的經濟發展特點。前奧運階段,即7年左右的籌備期,以奧運場館及相關設施投資增長的拉動為主。奧運階段,即奧運會舉辦當年,以奧運會的舉辦而增加的各項消費帶動為主,消費增勢強勁。后奧運階段、即奧運會后的一段時間內,受需求不足制約,可能產生房地產閑置、旅游業不景氣等低谷效應。但如果籌辦奧運會期間,能處理好可持續發展問題,可避免這些問題的出現。


     。ǘ┓蔷庑


      舉辦奧運會將從總體上帶動舉辦城市的經濟增長,但并不是所有產業及行業都能直接受益,其對產業及行業發展的影響具有明顯的非均衡性特征。從一般規律看,對第一產業中綠色食品生產行業有較強的帶動性;對第二產業中的部分行業的拉動作用明顯,如建筑業、建材制造業以及通訊沒備制造業等;對第三產業的影響全面而深刻,會極大地促進文化、體育、旅游、會展等新興行業的快速成長,推動房地產業升溫,加快商貿流通、交通運輸等傳統行業的發展。


      (三)規制性 


      近十年來,國際奧委會在開發奧運會的經濟價值、確保奧運會順利進行的過程中,逐漸形成了一套成熟的商業運作規則,包括采取嚴格措施保護奧林匹克知識產權,控制運動員的商業行為,以及限制舉辦城市組委會的活動范圍和權限等。它采取先取后予、互惠互利的辦法,既給主辦城市一些經濟利益,又對主辦城市的市場開發行為予以嚴格的控制,以維護其在全球體育資源配置中的獨特地位。為此,主辦城市在舉辦奧運會、發展奧運經濟的過程中,既要遵循國際奧委會的運行規則,又要在與其博弈的過程中尋求地區經濟發展的最大空間。


     。ㄋ模╅_放性 


      奧運會作為全球性的體育盛會,歷經百年發展至今,得到了世界各國的普遍參與和廣泛支持,已成為國家之間、地區之間加強了解、增進友誼的國際性舞臺。自1984年第23屆洛杉磯奧運會開始,國際奧委會對奧運會的運作模式做出重大改革,引入了商業化運作機制,制定全球營銷策略,最大限度地開發其經濟價值,使依托于奧運會而產生的奧運經濟成為一個全球經濟系統,為世界各國和地區的企業以及各類組織提供了充分的參與機會,同時促進了舉辦國的對內對外開放,帶動了國際交流與合作的廣泛開展。


     。ㄎ澹┤诤闲


      奧運會在創辦之初,就蘊含了豐富的思想、文化和道德理念,旨在以體育運動提高人們的精神境界,增強各國之間的團結、友誼與合作。在世界經濟全球化作用的影響下,奧運會體現了體育與文化、體育與經濟,以及文化與經濟的相互融合;體現了舉辦國家和世界經濟、文化潮流的相互激蕩。因此,各舉辦國都極力以民族文化為背景,努力推動民族文化與世界文化的交流與融合,賦予奧運經濟文化和精神的發展內涵,借舉辦奧運會之勢提升其國際地位。


      PART2:后奧運效應


      一、后奧運效應的內涵


      所謂“后奧運效應”,是指奧運主辦國及主辦城市在奧運會結束2-3年后出現的經濟下滑現象。因為在奧運籌備階段,投資劇增,消費收入激增,而奧運會后大量體育場館和設施閑置并需要龐大的維護成本。正是在“前奧運效應”的刺激下,房地產價格出現暴漲,大大超出了消費者的購買能力,這時候購房者持幣觀望,但是潛在需求仍存在,只要價格出現一定的回落,這部分潛在的需求就會變成現實的購買。而這部分潛在的需求者又恰恰把奧運會看作房地產價格調整的分水嶺,因此把購房計劃拖延到奧運以后,屆時再根據奧運以后的房地產價格變化重新啟動購房計劃,這也就造就所謂的“后奧運效應”。 


      市場需求再度抬頭的“后奧運效應”的發生并非必然。它只是在房地產價格下跌之后才能產生的一種效應,是一種有條件的效應。目前,我國房地產市場“后奧運效應”不明顯,主要原因是市場價格并沒有出現一定幅度的回落。不可否認,眾多房地產企業不愿降價主要基于兩個原因:第一,前期所拿到的土地價格高昂導致其開發成本很高;第二,他們唯恐市場買漲不買跌,擔心一旦房價出現集體的松動反而會導致市場的進一步觀望。 


      二、后奧運效應的產生原因


     。ㄒ唬⿰W運會前期的盲目投資 


      一般來說,奧運投資包括直接投資和間接投資兩種。奧運直接投資是指直接用于奧運比賽場館和服務配套設施的投入以及組織工作的支出等。而奧運間接投資是指為改善舉辦奧運城市的環境、交通通訊等基礎設施而進行的投入。相應地,奧運收入也包括直接收入和間接收入兩種。直接收入包括奧運紀念品銷售、奧運贊助商及合作伙伴所提供的贊助及電視轉播銷售權等方面。除了這幾項直接收入外,主辦奧運會的城市還會吸引大量的游客前來觀光旅游,參加為奧運會舉辦的多種文化活動,游客停留期間的旅館住宿費用以及其他消費也給主辦國帶來就業和收入的增加,這些因奧運效應而給主辦國帶來的收入可以稱為間接收入。 


      每一屆奧運會舉辦前期都會刺激主辦國的投資需求,但并不是所有的投資都會得到較高的回報,往往奧運收入低于奧運投資。歷屆奧運會主辦國所宣布的有關舉辦奧運的盈虧報告都是指奧運的直接投資與直接收入間的比較,并不包括大規模進行基礎設施的投資及收益。由于發達國家的奧運主辦城市已具備較完善的城市基礎設施,不需要進行大規模的城市建設和基礎設施的改造,因此這些國家的奧運直接投資占全部投資的大部分。比如2000年悉尼奧運會,澳大利亞聯邦政府共投資3.2億美元,而用于悉尼城市改造的費用僅有1.9億美元。按照北京2008年奧運會的投資預算,北京將為舉辦奧運會進行奧運史上最大規模的投資,總投資額預算為350億美元,其中大部分將用于改善城市的基礎設施,用于奧運比賽場館建設和運營費用等直接投資約為35億美元。對于這近35億美元的奧運直接投資,如果北京奧運組委會合理運作,收回成本甚至盈利是非常有可能的。但是,對于規模為直接投資近10倍的用于城市基礎設施改造以及美化環境的間接投資如何回收仍是一個難題。因此,對所有有關奧運的投資都報有樂觀回報預期的想法顯然是不理智的。 


     。ǘ⿰W運場館的賽后利用率低下


      許多奧運會需要的大量比賽場館在奧運賽事結束后,都面臨著場館閑置和支付巨額養護費用的矛盾。從近五屆奧運會的情況看,無論是開商業運作先河的洛杉磯奧運會,還是被譽為最成功的悉尼奧運會,都不同程度上出現了體育場館閑置、奧運村樓宇銷售困難、基礎設施使用率不高、投資難以得到回報等問題。以雅典奧運會為例,希臘在奧運場館賽后利用方面動作遲緩,除了主會場和足球場還時常舉行一些體育比賽和文藝活動外,絕大多數場館基本處于塵封之中,既沒有開始商業化運作,也沒有開始社會化利用。奧運村原打算作為經濟適用房,出售給低收入的家庭和2008年大地震的受災家庭,但由于政府和工會在房價問題上相持不下,目前仍然閑置。 


      而中國比賽場館建設費用90%還是由政府承擔,如果建成后的場館閑置或利用率低下,政府投資不但難以收回,體育場館巨額的養護費用也會成為政府沉重的負擔。如2005年南京奧體中心作為十運會主會場,總投資22億元。十運會后,要維持這個占地面積達89.6公頃的龐然大物,每月光水電費就高達150-180萬元,物業管理費每年1000萬元,加上職工工資、經營、維修等費用,每年總的經營成本不會少于6000萬元,而這些幾乎都由政府“埋單”。 


      (三)房地產炒作導致奧運泡沫經濟


      泡沫經濟,顧名思義是指經濟運行狀態像泡沫一樣,繁榮的表面終究難逃破滅的結局。據分析,最可能導致奧運泡沫經濟的是高房價,這也是人們普遍擔心的問題。特別是北京,在國家連續兩年強力調控下,在包括上海等城市房價漲勢有所放慢的情況下,北京房價依然漲勢迅猛。原因很多,其中炒作“奧運概念”是一個主要原因。可以說,從前國際奧委會主席薩馬蘭奇宣布北京成為2008年奧運會主辦城市那天起,就開始有人炒作北京房價了。高房價在刺激房產供給的同時,也抑制了消費增長,大大降低了普通民眾的生活質量。更為嚴重的是,高房價極有可能導致奧運泡沫經濟,這個泡沫一旦破裂,對經濟造成的損害是十分嚴重的。


      PART3


      北京奧運會不會成為中國經濟發展的分水嶺


      關于奧運對中國經濟的影響,從2001年北京申奧成功到現在一直爭論不休,并且隨著時間向奧運推移在不斷變換著爭論主題:申奧成功到舉辦前一年,主要體現為投資的大幅增加,受益行業主要包括地產、建材、建筑、科技通信、環保等,人們爭論的焦點在于,奧運對經濟拉動作用的大小上;在奧運會舉辦當年以及奧運會結束后,人們關注的焦點在于奧運后經濟,受投資和消費不足的影響,經濟增速可能會較奧運前有所減退,如果把控不好可能對整個國家經濟造成十分不利的影響。實際上,去年下半年特別是今年上半年開始,社會各界已經把主要爭論放在了北京奧運會后中國經濟是否會出現“拐點”上。許多人擔心,隨著奧運會結束,中國經濟是否會出現大幅下滑。


      為什么會有這么大的擔心呢?主要是申奧成功后,把奧運會對中國經濟的推動作用無限度地夸大了、放大了。在所謂奧運經濟思想的主導下,資本市場出現了奧運行情、奧運概念,房地產市場出現了奧運機會、奧運價格,旅游、交通、服務等都出現了奧運概念等。接著,奧運經濟泡沫就開始吹大,股市暴漲,樓市火爆,引發各種投資盲目大舉出動,各種投機開始泛濫。就拿北京房價來說,四環以內住房均價由2001年每平方米5000元上漲到2007年15000萬元。再拿股市來說,一些人拼命炒作奧運行情,使許多個人投資者相信奧運會以前股市不會下跌,誤導許多個人投資者盲目進入股市,結果被套牢。正是以前過分炒作奧運經濟,盲目夸大奧運會對中國經濟的推動作用,導致出現股市、樓市等巨大奧運經濟泡沫,才有了今天許多人對奧運會后中國經濟出現“拐點”和“轉折”的擔心和憂慮。


      無論如何,中國經濟基本面向好的趨勢沒有改變,特別是中央已經意識到受國內外經濟不確定性變化的影響,中國經濟已經開始出現放緩跡象,并且及時對宏觀調控進行了微調,把保經濟穩定較快發展,控制通貨膨脹作為宏觀調控的首要任務。


      但是,對于奧運會后我國經濟可能出現的不穩定因素必須保持高度重視和積極應對。首要任務是防止資本市場受奧運會行情結束影響出現再次大落。個人投資者對奧運行情心理預期太大,一旦這個心理預期落空,可能會出現恐慌性拋盤的情況,從而影響股市穩定。管理層必須迅速出臺措施,積極預測、應對。其次,要把控好樓市理性回歸的節奏。雖然樓市價格已經比奧運會召開提前半年作出調整,風險已經部分釋放,但是,由于奧運會給投資者形成了良好的預期,致使資產價格因炒作而虛高,樓市在奧運會結束后可能出現大幅下降的情況。國家要積極引導樓市繼續平穩回歸理性,直到反映出其真實價值。再次,防止奧運會后對個別地區經濟沖擊過大,比如:北京,可能會造成場館閑置浪費,旅游、飯店等服務業迅速滑入低估,樓市出現“拐點”等,從而出現對經濟增長影響較大的情況。 


      同時,由于我國政府和舉辦城市提前采取了預防“后奧運經濟風險” 的措施,奧運會的結束也不會對明后年的經濟增長造成較大負面沖擊。首先,北京奧運會,涉及北京、青島、秦皇島、沈陽、天津、上海和香港七座城市。讓更多的城市參與奧運賽事舉辦,并從中受益,在提升這些城市基礎設施和提高人民生活水平的同時,也提升了整個區域內產業結構水平。奧運會的舉辦將給整個區域的建筑和建材業、環保業、信息產業、文化產業、體育產業以及傳媒和廣告業帶來商機,這就為奧運會舉辦城市的產業結構調整提供了契機,特別是推動文化體育產業發展,通過奧運會推動整個區域產業結構的調整,進而提升整個區域產業結構水平。奧運會結束后,七個奧運會舉辦城市會吸引大量的游客,奧運后1-2年我國旅游業必定能取得較快的發展。同時,籌辦奧運期間積累的管理和組織經驗將推動北京等地的會展業全面向國際管理接軌,奧運后這些城市舉辦國際會展的數量和水平都會實現新的突破。會展業將成為我國重要的新興服務行業之一,并進一步帶動奧運后的消費需求。 


      其二,與其他出現后奧運經濟哀退現象的國家不同,我國的奧運投資規劃更科學,調控更合理。例如,為避免奧運會后場館出現“空置”現象,在場館規劃設計之初就考慮到賽后的綜合開發利用問題,自2004年以來北京市已連續召開三屆奧運經濟市場推介會,受到社會各界的廣泛關注,并取得了良好的成果。為預防“后奧運經濟風險”,我國政府早已作好了統籌推動奧運后旅游、會展、文化、體育等產業發展,以及統籌大項目、基礎設施建設,來保持經濟持續健康發展的相關布署。 


      其三,舉辦奧運會大大提升了相關城市的投資環境。為保證奧運會的順利舉辦,無論是舉辦城市北京,還是賽區城市青島、香港、天津、秦皇島、沈陽和上海,都不同程度地加大了城市改造力度,加大了對城市基礎設施的投資,大大提升了整個區域內的城市基礎設施水平。奧運會的舉辦和召開,有效促進了北京等城市管理水平的提高,有力推動了這些城市與世界全方位、多層次、寬領域的交流合作,顯著提升國際地位和影響力,這些都為這些城市今后進一步吸引投資奠定了良好的基礎,并會帶動相關區域的投資增長。


      北京奧運會與中國經濟下一步“又好又快”的發展要求相吻合,凸現出三大新動向。


      首先是環保的動向。強調經濟發展的環保要求,經濟發展要與自然環境相和諧,是新階段中國經濟發展的一大主題。中國經濟不僅要改變以往那種忽視資源與環境的壓力,以及粗放而又不經濟的增長式,從粗糙的發展模式中解脫出來,更可以從環境保護中、從人與自然的和諧關系中,發現新的增長動力,培育新的服務需求,開拓新的發展路徑。 


      其次是科技的動向。在中國經濟已經進入重化工業發展的中期階段,中國經濟的整體結構已經基本齊備,中國社會的需求結構與供給結構已經形成一定形態的情況下,中國經濟如何保持較高速度與較高質量的增長,是一個大問題。出路在哪里?在科技。無論是從生產角度,還是從管理角度看,只有通過加大科技投入與創新,提高勞動生產率,才能使中國經濟走上“又好又快”的發展軌道。這其中,體制與機制上的科學與否,尤為重要。 


      再次是人文的動向。發掘經濟發展的人文因素,以及人文因素對經濟發展的重大提升作用,將是新階段中國經濟發展的重要課題。尤其在當今世界創意產業發展如火如荼的形勢下,中國的產業發展如何增強其獨創性、提升中國制造以及中國服務的附加值,既是一個微觀上的企業經營問題,也是一個宏觀上的經濟發展路徑問題,亟待引起全社會重視。 


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