Topic 4 2008中國房地產的后奧運時代

　　2008年北京奧運會的召開，對整個北京乃至中國的方方面面產生巨大而深遠的影響，而其市政建設和城市改造升級帶來的巨大政府投入，以及在人們消費心理上的重組和建構，都將對和奧運息息相關的房地產市場產生巨大影響。而就房地產而言，最值得探討的話題便是奧運會的召開對一個城市和國家房地產走勢的短、中長期影響，那么奧運會和改變城市的房地產開發之間，究竟是怎么樣一種關系呢？ 

　　從歷史層面分析，舉辦奧運會之后的城市和國家，房價呈現一種不同的走勢，那么對于新經濟最活躍的當代中國，奧運會召開前后的一段時間，房地產發展趨勢會是掉頭向下呈現拐點，還是空中加油繼續高攀呢？ 

　　PART1奧運城市的房地產發展

　　一、奧運場館主要體育場館及設施的商業化運作

　　北京2008年奧運會在京使用場館31個，外省使用6個。其中，在京新建場館11個，改建場館11個，臨時場館9個。還選擇了天津、秦皇島、沈陽和上海作為奧運足球比賽的分賽場；青島承辦帆船、帆板比賽項目；馬術比賽則在香港進行。這樣，2008年奧運會的協辦城市共有6個。兩個奧運都結束了，北京和其他協辦城市為此建設的場館也終于結束了其全部的奧運使命。從申奧當初就是大家關注重點的場館賽后利用問題真正地出現了。除了建造在大學中的場館將用于大學生體育以及部分改建的場館用作原用途外，其他新建場館何去何從？

　　◎ 北京·鳥巢

　　賽后，中信集團斥資3億人民幣用來對“鳥巢”進行商業化改造。整修后，在奧運期間能夠容納9.1萬人的“鳥巢”將座位數削減至8萬。為了延續北京奧運的氛圍，奧運主火炬短期內仍將保留在鳥巢中，供游客參觀。鳥巢在賽后搭建成集購物、餐飲、演出等業態的綜合體育文化中心。它已經被預訂為北京國安足球俱樂部的永久主場。體育場的管理方還在與其它會展項目洽談，希望每年能舉辦至少60場比賽和音樂會。

　　◎ 北京·水立方

　　奧運會后，“水立方”的部分觀眾席將被撤去，整個場館將被改建成一個訓練和娛樂中心。在水立方賽時使用的1.7萬個座椅中，有1.1萬個將在奧運會后拆除。屆時，水立方的賽場面積只占到總面積的21%左右，大部分面積在賽后將成為一個水上樂園。建成后水立方將是北京最大的水上游樂中心，包括人造沖浪海灘以及周邊的水上娛樂、健身、培訓等設施。

　　◎ 北京·五棵松籃球館

　　位于北京西四環的五棵松籃球館將成為首家NBA駐北京的運動場館，主要將用于舉辦NBA和中國的籃球賽事。NBA中國公司和體育場館運營巨頭美國安舒茨娛樂集團（AEG）同意聯合管理五棵松籃球館。目前雙方正就出售北京五棵松體育館的冠名權進行合作。同時，這兩家公司也將負責臨近的北京五棵松文化體育中心。目前納入計劃的有演唱會和戲劇演出，管理者還表示他們有可能將籃球場改為冰場，舉行一些國際滑冰和冰球賽事。

　　◎ 北京·國家體育館

　　建立在“水立方”北邊的國家體育館是中國最大的室內體育館，奧運會后這家場館將被用于舉辦體育競賽和藝術、文化和娛樂等展出。它還將成北京市民新的多功能鍛煉場所。據介紹，國家體育館還擁有絕佳的聲學設計，能夠對外部聲音絕緣，并且椅子開合時不會發出噪音。預計這將對國家體育館的奧運后使用帶來新的空間。

　　◎ 北京·國家會議中心擊劍館

　　奧運會后，這家建于國家會議中心內部的場館將被拆除，拆除后空間將用作建造一個容納6000個座位的會議和宴會中心。

　　◎ 北京·奧林匹克公園網球中心

　　從2009年起，奧林匹克公園網球中心將被加入國際女子職業網聯（WTA）精英巡回賽的國際比賽場地，北京也將成為四大國際巡回賽城市之一。中國網球公開賽將在這里舉行。奧運會后，這里將成為中國運動員的訓練場地，部分場館對公眾開放。

　　◎ 北京·媒體村&奧運村

　　媒體村作為商品房已經預售了近80%，計劃年底前交房。奧運村住房已在賽前預售出70%，賽后加蓋廚房，明年上半年將陸續交房。據了解，奧運村的42棟6層和9層公寓樓由于每套面積介于200-400平米之間，所以每套將以400萬-800萬元的價格出售，村體本身將被改造成觀光和居民區。奧運村中的多數公寓都擁有太陽能電池和地熱取暖泵，這也是建造的時候被譽為 “綠色奧運”的特色之一。

　　◎ 青島·奧帆賽場基地

　　青島海信·國際購物中心項目坐落于青島市東部新區浮山灣畔，原北海船廠舊址，毗鄰五四廣場，西側為大公海岸，北臨東海路，是青島奧帆賽場基地的一部分。在賽后規劃為綜合性商業版塊——海信廣場奧運店，定位于購物高端的國際購物中心，融入青島東部商業圈。

　　◎ 青島·奧運村  

　　青島奧運村坐落于青島奧林匹克帆船中心內，距帆船競賽場館僅一路之隔，分為居住區、國際區、運行區、公園區四部分，總建筑面積10萬平方米，設有400余間客房，1個可同時容納500人的運動員餐廳和1個訪客餐廳。奧運會結束后，青島奧運村將打造為島城首家超五星級酒店，成為青島標準最高的酒店之一。 

　　◎ 青島·奧帆中心

　　青島奧帆中心在規劃設計之初就充分考慮了相關場館和設施的賽后利用問題。作為帆船中心內體量最大的建筑單體，奧運村在最初開始規劃時，就考慮作為酒店項目進行賽后利用。 2008年奧帆賽結束后，奧帆中心將“變身”成青島海爾洲際大酒店，對來自世界各國的游客和島城市民開放。

　　二、奧運城市的房地產發展

　　2008奧運會，給奧運城市的房地產業發展帶來了較為突出的影響和變數：大到奧運時代房地產開發投資的提速，基礎配套設施的大幅改善，樓盤品質的更新換代……；小到借助奧運理念進行樓盤營銷，或者打造奧運城市的品牌形象，或者圍繞奧運場館及周邊設施的賽后利用，或者涉及附近地域的住宅社區、商業配套項目……�？傊�，2008奧運城市房地產中的奧運元素比比皆是，無處不在。

　　然而，奧運對奧運城市房地產業的發展可謂是影響各異，冷熱不均。奧運經濟拉動作用并不是全方位的，受益地區、收益時間和受益行業是非均衡的。從受益地區來看，舉辦奧運會的上述地區都在不同程度上受益。但由于奧運直接投資額度有限，奧運協辦城市更多的是借助奧運，完成城市的升級化改造。同時，在快速發展的城市進程中，龐大的固定資產投資是目前國內城市開發的主要推動力量，奧運經濟帶來的投資比例大小，決定該協辦城市受奧運影響的強弱。（見表10）

　　此外，奧運之于香港、上海，與其對天津、秦皇島、青島和沈陽的意義顯然不一樣。香港、上海經濟與社會發展均較為成熟，奧運投資占其固定資產的投資比例微乎其微，因此不會產生一個明顯的奧運經濟效應，奧運對房地產行業的發展也影響有限。但是，借助奧運契機，天津、青島等城市大規模的城市建設，則真真切切的借助奧運的東風，完成城市的升級，進而對房地產發展帶來一定程度的拉升。

　　城市改造與基礎設施建設持續增長

　　在過去的幾年間，隨著北京奧運會籌備工作的進行，在過去的兩年間，新的商業和住宅建筑不斷投放市場，并呈現出爆炸式增長的局面。作為中國的首都，北京的城市現代化程度日益提高，標致性摩天大樓和體育場館、全新的機場三號航站樓、更加寬闊的公園空間以及造價高昂的地鐵系統，所有這些，都是締造一個現代化大都市所應具備的元素。而隨著奧運會的結束，會后北京的基礎設施投資力度并沒有減弱。今年第４季度，北京決定在原有基礎上追加60億元政府投資以擴大內需，促進經濟平穩較快增長。而追加的60億元中，三分之一將用于軌道交通建設。而作為奧運協辦城市的天津、秦皇島等地，也在奧運過后依據規劃，大力跟進老城區改造項目，并相應地追加對城市基礎設施的投資。

　　原有城市格局改變

　　奧運會強化了北京多中心的城市格局，有助于改變現在市區人口過度聚集的狀況，形成新的房地產投資區域，一些原本較偏遠地段或城市改造地段成為地產業發展新的空間與熱點。隨著奧運區域建設，北京將在市區北部、城市中軸線北端形成一個全新的城市功能區，并將在市區形成新的以奧運區域、中關村科技園區、CBD商務中心區三大城市功能區為主的布局結構。這種新布局將改變整個北京原有城市布局，使北京城市中心從原以天安門為中心的地區北移至奧運區域。在奧運會后，北京還將全面啟動三個重點新城——通州、順義、亦莊的建設。相應的，北京的房地產市場將重新定位，從而推動周邊地產升值，北京住宅郊區化的趨勢將越來越明顯，開發商也將找到新的投資亮點。

　　此外，作為奧運會足球比賽場地之一的渾南奧體中心，也因奧體中心的落戶，使得人文資源和商業配套豐富起來。奧運會為這里的發展提供了契機。沈城的開發商大都認為，奧運會的舉辦對沈陽的房地產發展是有一定促進作用的。奧運會對整個板塊的市政、公交、綠化等配套系統都起到了催化劑的作用，而這種關聯效應將帶動各種配套設施的快速完善，又會拉動整個區域的發展。如今，渾南地區的樓盤已經不僅是高檔樓盤、品牌開發商的代表，更是適宜人居的樓盤聚集區域。奧運會也為沈陽城市發展提供了契機。

　　旅游地產和酒店地產冷暖各異

　　奧運會后由于城市知名度的提高，城市基礎設施的完善和旅游接待設施的升級，尤其是大型會展、會議設施、高等級的賓館設施等供給水平的提升，奧運城市舉辦大型體育比賽和會議、會展的競爭力大大提升，承辦這類活動的機會也同步增加，會展旅游、會議旅游、體育旅游等旅游產品的比重出現了大幅增加。同時，各主要場館都作為旅游景點向游人開放，獲得了較好的經濟效益。以北京為例，奧運會后以鳥巢、水立方為主的場館游，以森林公園為主的生態游，由福娃、奧運贊助商組成的奧運文化體驗游，由奧運會開閉幕式集錦構成的創意游等正吸引著大量游客前往北京觀光。而由于游客的增多，北京酒店業的入住率也得以大幅提升，為酒店業的發展帶來了新的生機。

　　作為奧運協辦城市的青島，奧運會既帶來了機遇，也帶來了挑戰。為搶抓奧運商機，最近兩年青島酒店業以驚人的速度快速發展，酒店數量和日接待能力接近翻了一番。2006年底，青島的星級酒店僅不足百家，而目前已達180家，經濟型酒店也由去年年底的120家激增至現在的220家。從而導致青島的酒店業競爭激烈。而隨著北京奧運會的閉幕，青島星級酒店的奧運房價宣告結束，大部分四星級、五星級酒店客房價格都有50%左右的回落，各經濟型酒店客房價格也降了10%至30%。從攜程旅行網看到，目前，幾乎青島所有的星級、商務酒店標間房價都已迅速恢復到了奧運會之前的水平，其中五星級酒店價格回落到1000元左右，四星級酒店800元左右，而一些商務型酒店奧運期間七八百元的的房價則回落到300元左右。青島的酒店業面臨著重新洗牌。

　　商業地產蓬勃發展

　　隨著北京知名度的進一步提高，城市基礎設施和軟環境的進一步完善，奧運會后北京新老商圈將“比翼雙飛”。由于消費者對市場多元化、多層次、多領域的需求，以及北京商業服務業的總體服務質量和服務水平經過奧運會以后會有了一個明顯的提升，將使得傳統的商圈煥發新的生機。更為重要的是，奧運會的舉辦促進了新社區的形成，促進了市場規模的擴大，更促進了市場的繁榮與均衡發展，使得位于郊區的新商圈特別是奧林匹克中心區周圍的商業物業面臨新的發展機遇。

　　同樣，在沈陽，圍繞著奧體中心，渾南新區專門為奧運配套了近30億的資金，這其中還不包括渾南大道等基礎設施建設。商圈氣勢立顯。目前以歐美亞休閑廣場、保利達廣場、泛華大型購物廣場以及瑞寶五星級酒店等形成一個占地40多萬平方米的商業圈。與奧體中心形成商業圈的未來命運相同的是，如今，五里河體育場已被百米來長的世茂集團的巨型圍欄牌高高圍起。遼寧體育館也被標志著“華潤”字樣的擋板圍起。它們的未來分別是世茂集團擬投資110億元，建設豪華五星級酒店、優質商用和辦公物業、高品質住宅及相關配套設施；香港華潤集團準備投資總額達40億元開發建設沈陽華潤萬象城———超大型室內購物中心。許多經濟人士和商業人士曾這樣論斷，這兩個地點都處于沈陽金廊的寸土寸金地段，又臨沈陽西武、喜來登酒店、萬豪酒店，三五年形成一個大商圈必然會拉動這一地帶的商業發展，活躍經濟。

　　市場需求持續擴大

　　奧運給北京和其他協辦城市創造了巨大的就業機會，大量農村人口和外省市人口紛紛涌入北京，尋求更好的工作、更寬敞的住房以及更高的生活水平，從而極大地刺激了奧運城市房地產市場的需求。同時，隨著奧運城市在國際上知名度和影響力的提升，駐華外資企業以及尋求走向國際的國內公司也紛紛將公司的重心放在了北京等奧運城市。北京已逐漸成為與上海齊名的公司總部集中地，市場對高品質辦公樓的需求日益增長。而青島、沈陽等地也逐漸被外企和國內的大公司所熟悉和青睞，辦公類物業需求擴大，品質得以提升。

　　地產商資金壓力嚴峻

　　奧運停工，給北京帶來方方面面的非常規影響，兩限房進展首當其沖。根據北京市政府頒發的《關于發布2008年北京奧運會殘奧會期間本市空氣質量保障措施的通告》，今年7月20日至9月20日，在建項目停止施工。工期受到奧運停工的影響，不僅僅只有這兩個月。由于奧運交通管制，從6月底開始，運輸建筑材料的大型貨車要進入北京已經變得相當困難。據北辰地產常營鄉兩限房工地的工人介紹，7月初，工人們已經開始陸續返鄉。算上停工前后的時間，停工影響期可能擴散到3至4個月。隨著工期的延遲，地產企業不得不承受更嚴峻的資金緊缺問題。房子沒有封頂，銀行不會提供按揭貸款。封頂的延遲，意味著開發企業的資金回籠將會推遲。作為一種非常規狀況，奧運停工正在給各類相關的經濟實體帶來沖擊。商品房同樣受此影響。以融科智地亦莊項目香雪蘭溪為例，該項目預計今年10月開盤，不過項目銷售部門的工作人員表示，目前該地塊還沒有動工。這就意味著，該項目要繼續等待，直至奧運以后才能動工。

　　成交低迷，促銷升級

　　奧運會期間，由于實行交通管制等多項安保措施，外地客源受到一定程度的限制，本地客戶也受奧運賽事吸引，對房地產市場關注度降低，奧運城市7、8月的市場成交量均不理想。根據國家統計局數據，1-10月，北京、天津、上海三個城市的商品房銷售面積和銷售額均較去年同期水平有了較大幅度地下降。在未來市場不甚明朗的情況下，開發商一方面不再盲目拿地，另一方面加速了對所持物業資產的處置，以及時補充現金流。一部分樓盤延期入市，靜觀其變；一部分則迫于資金壓力，以特價房等促銷手段加大推盤力度。在“金九銀十”這個傳統銷售旺季到來之時，一些樓盤在銷售過程中暗自將折扣從普遍的九八折降到九五折，或購房送家電等變相降價方式吸引購房者。（見表11）

　　房價漲幅回落

　　與中國其他城市一樣，奧運城市的房價漲幅已經從高點回落，并有可能進一步回調。房地產市場降溫的主要原因是中國政府在過去的兩年里堅定地采取緊縮措施。政府沒收閑置地塊，以防止開發商屯地行為；提高二次購房的首付款比例；限制海外投資者進入房地產市場；增加稅收，這些都是過去兩年里政府限制房地產投機活動所采取的緊縮措施。(見圖9)

　　國家發展和改革委員會對70家大中型城市的調查數據顯示，各奧運城市的同比房屋銷售價格指數自年初以來持續下滑，均較去年同期漲幅水平有所下降。以北京為例，08年10月的房屋銷售價格指數為105.2，比07年10月上漲了5.2個百分點。而反觀奧運之前的7月，房屋銷售價格指數為110.2，比07年7月上漲了10.2個百分點。由此可見，北京房價的同比漲幅正在持續放緩。業內人士指出，由于奧運會期間熱點的轉移，房地產商和房屋投機者將面臨一個蕭條的銷售周期，這會加大開發商的資金壓力，迫使其在奧運會之后通過更大幅度的降價贏得銷量。（見圖10）

　　盡管與去年相比，各奧運城市的同比房屋銷售價格指數未見出現負增長的狀況。但從今年以來的環比房屋銷售價格指數來看，奧運過后，各奧運城市的房價均出現了不同程度地下滑。其中，北京、天津、青島和上海，10月的環比房屋銷售價格指數分別比9月下滑了0.2，0.2，0.3和0.4個百分點。隨著年底開發企業資金回籠壓力的進一步加大，這種趨勢還將延續。

　　企業品牌效應增強

　　海爾和海信都是青島知名的本土家電品牌。實際上，他們早已進入房地產行業多年。目前，海信地產、海爾地產已躋身青島十大房地產企業之中，雙方繼續成為行業不容質疑的主要競爭對手。2008年在奧運的光環下，海爾地產與海信地產在青島家門口繼續展開地產爭奪戰。海信地產成立于1995年，已發展成為海信集團的主導產業。海信廣場奧運店致力于打造中國奢侈品店的成功典范，憑借臨近奧帆基地的極品購物中心項目，打造特色奧運主題概念店，這無疑成功地把它與其他百貨商廈區別開來，不失為成功的錯位競爭策略。而海爾作為全球知名的家電品牌生產商，從2002年投身房地產業，幾年來，海爾地產開發建設了桐安雅居、東城國際、望山居等知名項目，迅速在房地產業崛起。2008年青島因奧帆賽的奧運機遇而備受各界人士關注。海爾利用奧運村賽后利用的時機，拿下海爾洲際大酒店這塊經典的奧運地產，既是看好青島奧運后商業地產的發展潛力，也是對奧運主題概念的深度挖掘利用，這是最富有成效的奧運營銷，可以不失時機地借助奧運塑造海爾地產的品牌地位。

　　奧運廣告效應不減

　　贈房產，已成為各地對奧運冠軍的重要獎勵方式。北京奧運會上，來自上海的五位奧運冠軍劉子歌、吳敏霞、王勵勤、火亮、鄒市明在閔行新浦江城各獲贈一套百萬房產。在獲贈此處房產之前，上海的五位奧運冠軍中劉子歌已在寶山區獲贈一套住房，鄒市明在�？讷@贈一套別墅，其他各地奧運冠軍獲贈房產也比比皆是。這其中，不僅實現了對奧運冠軍為國爭光的獎勵，也同時實現了商家的廣告效應，可以說是一舉兩得。對此，開發商坦承，奧運冠軍入住符合他們樓盤打造的與眾不同的居住理念，同時也希望能借此帶動房產在今明兩年的熱銷。

　　PART2非奧運城市的房地產發展

　　2008奧運會所產生的奧運經濟不僅給奧運城市的房地產業發展帶來了勃勃生機，也給非奧運城市的房地產業在策劃推廣、營銷理念等方面帶來了新的契機。那么，奧運過后，非奧運城市的房地產業的發展又將如何呢？

　　一、全國的房地產市場形勢

　　房地產調整壓力增大，行業增速放緩

　　處于調控和調整之中的房地產市場，正在面臨“滯脹”的壓力。一些專家指出，奧運會后，房地產業面臨的調整壓力加大，景氣回落、銷售持續低迷以及開發商資金鏈繃緊將使高企的房價逐漸“回歸理性”。與此同時，土地、鋼材等價格大幅上漲，壓縮了房地產企業的利潤空間，今后地產商的業績增長也將明顯趨緩。

　　地產商資金鏈緊繃

　　受信貸緊縮和銷售低迷的影響，今年以來，大多數房地產公司資金鏈持續繃緊。截至8月23日，55家房地產上市公司公布的半年報顯示，行業整體經營性現金流不容樂觀。市場人士指出，這將對房價產生下行壓力。房地產企業經營性現金流的負值越來越大，主要是由于購置土地等“擴張性”支出大幅增加，房屋產品銷售的速度沒有跟上。房價居高不下和市場走勢不明是銷售量無法提升的關鍵。面對越來越緊的資金鏈，下調房價、回籠資金已經成為房地產商的必然選擇。

　　房地產景氣指數下滑

　　房地產景氣持續回落，行業增長率下滑。國家統計局發布的數據顯示，10月份，“國房景氣指數”為99.68，比9月份回落1.47點，自去年12月以來第11個月連續出現環比回落，也是自今年6月以來第5次出現同比下降。業內專家指出，景氣回落、增長放緩，最直接的原因是房地產市場銷售持續低迷。（見圖11）

　　從分類指數看，房地產開發投資分類指數為101.94，比9月份回落1.28點，比去年同期回落2.48點；本年資金來源分類指數為92.64，比9月份回落2.49點，比去年同期回落12.26點；土地開發面積分類指數為95.05，比9月份回落0.64點，比去年同期回落2.57點；商品房空置面積分類指數為101.25，比9月份回落2.29點，比去年同月回落9.46點；房屋施工面積分類指數為103.28，比9月份回落1.28點，比去年同期回落2.36點；商品房空置面積分類指數為101.25，比去年同期回落9.46點。（見圖12）

　　空置率抬升，房價漲幅趨緩

　　1-10月，全國房地產開發企業房屋施工面積24.8億平方米，同比增長18.7%；房屋新開工面積7.9億平方米，增長7.3%；房屋竣工面積3.1億平方米，增長9.1%。全國商品房銷售面積4.5億平方米，同比下降16.5%。商品房銷售額17590億元，同比下降17.4%。截至10月末，全國商品房空置面積1.33億平方米，同比增長13.1%，增幅比1-9月提高2.9個百分點。（見圖13）

　　1-10月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比漲幅趨緩；環比漲幅自8月以來連續3個月出現回落。分地區看，10月，新建住宅銷售價格同比漲幅在8%以上的城市有4個：海口13.6%、銀川9.8%、溫州8.4%、金華8.1%；同比價格下降的城市有11個，其中，深圳下降15.0%、廣州下降7.4%、重慶下降3.5%、昆明下降2.9%、惠州下降2.8%、南京下降2.6%。和上月相比，70個大中城市中，新建住宅銷售價格上漲的有21個，其中湛江上漲1.9%，溫州上漲1.0%，其余19個城市價格漲幅不到1%；價格持平的有14個城市；價格下降的有35個城市（降幅在0.1%-2.5%），其中深圳下降2.5%、廣州下降1.8%、桂林下降1.4%、廈門下降1.2%、襄樊下降1.1%。（見圖14）

　　投資增幅回落，土地儲備縮減

　　在這種背景下，今年地產商普遍放慢了擴張的腳步。萬科A(000002)半年報顯示，為了避免因市場原因造成公司產生新的產品庫存，公司將對下半年的開工和竣工計劃進行適當調整，調整后的全年開工計劃為683萬平方米，竣工計劃為586萬平方米，較原計劃分別下降了19%和15%。金地集團(600383)半年報則顯示，今年上半年公司開工面積約110萬平方米，竣工面積約20萬平方米，分別只完成了年度計劃的42.1%和10.75%。業內人士指出，竣工面積增速下降將直接降低上市公司今明兩年業績的增速，新開工面積將減少2009年公司商品住宅的供給量，導致公司未來業績增速趨緩。

　　同時，國家統計局數據顯示，1-10月，全國完成房地產開發投資23918億元，同比增長24.6%，增幅比1-9月回落1.9個百分點。全國房地產開發企業完成土地購置面積3.0億平方米，同比下降5.6%；完成土地開發面積1.9億平方米，同比下降2.5%。

　　二、典型城市發展房地產市場的新政新舉措

　　鑒于此，中央及各地政府紛紛出臺了一系列新政，以刺激市場需求，維護房地產市場的可持續發展。

　　財政部、國家稅務總局“關于調整房地產交易環節稅收政策的通知”

　　一、對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統一下調到1%。首次購房證明由住房所在地縣(區)住房建設主管部門出具。二、對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。三、對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

　　成都“關于促進房地產業恢復發展扶持居民安居置業的意見”

　　一、鼓勵社會力量參與災后重建；二、加大金融支持服務力度；三、依法落實各項稅收扶持政策；四、鼓勵建設項目按期開工；五、加大住房保障力度；六、降低公積金貸款首付比例；七、實施購房財政補貼；八、鼓勵盤活利用已出讓地塊；九、簡化審批，放寬維修資金使用范圍；十、提高審批時效、強化政務服務。

　　廈門“調整購房入戶政策和普通住房標準”

　　廈門市從8月1日起調整 “購房入戶”政策和普通住房標準。在廈門市同安、翔安兩區（大同街道、祥平街道、大嶝鎮除外）購買商品住房的，除享受原有“購房入戶”政策外，新增“購買70平方米～80平方米的，可辦理不超過2人的常住戶口”的政策。適用于自2008年8月1日之后通過“招拍掛”公開出讓方式取得土地使用權的商品房項目。

　　福州“關于進一步促進房地產市場持續穩定健康發展的若干意見”

　　一、充分發揮政府的調控引導作用；二、進一步優化房地產開發用地結構；三、建立政府、銀行與企業的溝通協調機制；四、加大居民購買自用普通住房信貸支持力度；五、節能節材建筑項目的鼓勵措施；六、適時調整享受稅收優惠政策的普通商品住房標準；七、科學實施商品房預售許可；八、規范商品房預售合同預告登記（合同備案）注銷；九、強化各相關行政管理部門的服務和監管；十、加強輿論宣傳工作。

　　重慶“關于調整房地產交易環節契稅政策的通知”

　　一、在2008年11月1日至11月6日房交會期間，對個人首次購買90平方米及以下普通住房，契稅稅率繼續按2008年秋季房交會政策執行。二、2008年11月7日起簽訂房屋買賣合同的，對個人購買套內面積144平方米及以下普通住房，契稅稅率暫下調到1%。三、2008年11月7日后，在本年度內，各區縣自行組織的房交會可參照執行重慶市秋季房交會契稅優惠政策，其中對個人購買普通商品住房，契稅稅率按0.75%執行。

　　西安“關于恢復房地產業發展的若干意見”

　　一、購買經濟適用住房家庭的收入標準。二、已建成和在建的普通商品住房，政府可以根據需要，按照公開、公平、公正的原則進行采購，用于經濟適用住房和城中村、棚戶區改造集中安置。三、繼續加大辦理房屋權屬登記工作力度。四、加快建立二手房交易管理網絡系統建設和信息平臺。五、進一步加大對我市房地產業的支持服務力度。六、落實好其中適用于抗震救災、災后重建以及其它方面的稅收優惠政策。七、尚未繳納城建配套費和勞保統籌基金的房地產開發項目，可延期到商品房預售開始以后繳納。八、規劃管理部門在建設項目總平面圖規劃審批時，可根據房地產開發企業申請，予以適當分期。九、加大土地政策扶持力度。十、購房戶購買下列住房的，享受政府財政補貼。十一、鼓勵已購公有住房上市交易。十二、鼓勵本市居民利用住房公積金貸款改善居住環境。十三、鼓勵各房地產開發企業通過合作開發的方式引入資金實力較強的中外開發企業以及投資基金、創投基金等外部戰略資本，盤活市場資源。十四、市政府各相關部門要營造寬松的發展環境。十五、本意見中關于財政補貼的有關政策適用于新城、碑林、蓮湖、雁塔、未央、灞橋六區（含四個開發區），其它區縣可參照執行。

　　南京“關于保持房地產市場穩定健康發展的意見” 

　　一、進一步優化住房消費環境；二、進一步優化房地產業投資發展環境；三、進一步優化行政管理服務環境。

　　石家莊“關于促進房地產業健康發展的若干意見”

　　一、進一步加大調控力度；二、營造良好的房地產開發環境；三、實施購房優惠政策；四、堅持正確的輿論導向。

　　武漢“關于進一步促進我市房地產市場健康發展的若干意見”

　　一、優化住房供應體系；二、減輕購房者負擔；三、提高購房者支付能力；四、激活存量住房市場；五、調整外地人購房入戶標準；六、調整本市普通住房標準；七、加強房地產市場管理；八、加強房地產市場信息工作。意見要求完善房地產統計和信息披露制度，全面、及時、準確地發布市場信息。

　　鄭州“促進房地產業持續穩定健康  發展”

　　一、完善宏觀調控政策，調節房地產市場供應。二、加大金融支持力度，提升融資和消費能力。三、合理調整稅費政策，促進房地產投資和消費。四、加大保障性住房供應力度，完善住房保障體系。五、防范風險，強化房地產市場監管。六、提高政府服務水平，優化市場發展環境。

　　南昌“關于貫徹落實國務院進一步促進房地產市場健康發展的若干意見”

　　一、加大居民購買自用普通住房支持力度。二、進一步優化房地產業投資發展環境。三、積極鼓勵房屋拆遷貨幣補償方式。四、加強房地產市場監管，防范金融風險。五、加大住房保障力度。六、提高行政審批效率。七、堅持正確的輿論導向。

　　市場觀察發現，以上新政的出臺，雖在一定程度上對于刺激樓市需求的增長，對于打破市場上濃厚的觀望情緒，發揮了作用，但起效較慢。特別是在此輪由美國次貸危機所引發的全球性經濟恐慌潮中，預計房地產市場重拾信心，還需要一段時間。

　　PART3后奧運時代的長沙樓市

　　奧運會給樓市帶來的利好，不在奧運會期間，也不會在奧運會之后，一般是在奧運會之前。因為舉辦奧運會的巨大投資所帶來的最直接的改變是城市基礎設施建設，譬如軌道交通、配套設施的增加改善了當地的生活環境，從而提升了級差地租，帶動樓市上行。可是，這種利好早在奧運場館規劃建設、設施配套之時就已經開始釋放。這在2006、2007年的北京、天津等奧運城市的房價狂飆中一覽無余。而對于奧運會舉辦地之外的城市而言，譬如長沙，既非奧運的主辦城市，亦非協辦城市，更遠離被奧運經濟所催熱的環渤海經濟圈。除了奧運前期全國經濟和房地產市場利好下對長沙樓市的帶動作用，奧運之于長沙只關乎概念和理念，無怪乎有人大呼奧運樓市之于長沙只是一個偽命題。

　　一、長沙樓市的奧運營銷

　　事實上，奧運會對經濟的拉動力有限。奧運之于長沙更多的是樓盤營銷概念上的炒作。當然，借助奧運之風，健康加運動的生活方式理念深入人心，人們提高了對項目健身設施等配套方面的要求，長沙的樓盤品質在很大程度上有了改善。不少樓盤都在架空層或綠地中增添了健身設施，或通過招商的辦法引進專業健身機構來提高樓盤品質，促進樓盤銷售。

　　同時，隨著北京奧運會如火如荼的進行，長沙的各大樓盤也相應地推出了各種各樣的促銷活動和優惠措施，繼續借助奧運理念來加快樓盤的推廣。

　　嘉盛華庭

　　早在4月23日——奧運倒計時100天的時候，嘉盛地產的董事長劉則平就在“情系奧運，心系湖湘”奧運捐贈儀式上承諾：凡在2008年北京奧運會上獲得個人單項冠軍的湖南省運動員，可獲得位于長沙市體育新城一套不低于60萬元人民幣的‘嘉盛華庭’電梯住宅一套，并與湖南省體育局局長李舜簽定捐贈協議。而本次奧運會上，體育湘軍表現不俗，龍清泉與李小鵬均獲得了奧運金牌。嘉盛華庭冠軍樓順勢亮出了“選擇嘉盛華庭，選擇與奧運冠軍為鄰”的口號，推出了金牌特惠月，活動期間最高優惠達4萬余元。

　　鑫遠湘府華城

　　自客戶辦理VIP卡之日起，至2008年奧運會結束，中國隊每獲得一枚金牌，即送500元購房優惠。     

　　中城·麗景香山

　　自8月8日—8月24日賽事期間，中國隊每獲得一枚金牌，即推出一套一期珍藏冠軍山景單位，購買者最多可獲贈價值8.8萬元車位1個。

　　保利地產

　　8月8日至8月24日北京奧運會舉辦期間，保利地產將在全國范圍內啟動“加油中國！金牌置業計劃”。在活動期間，所有在售樓盤在銷售中每套房均可以享受與前一天中國奧運軍團的金牌數密切相關的優惠幅度。

　　陽光100

　　陽光100置業集團·中國地產20年“禮贊奧運·感恩中國”全國特別回饋活動。凡8月8日-15日期間，購買陽光100國際新城住宅產品，均可獲贈價值2萬元（以內）的正品LV提包。

　　共和世家

　　中國軍團每獲一枚金牌，共和世家即推出一套“金牌房”，為盛事錦上添花。

　　二、長沙樓市的發展現狀

　　隨著全國范圍內的房地產市場步入調整期，長沙的房地產市場也迎來了新的考驗。一方面，是可觀的新增市場放量；另一方面，是購房者的觀望與等待。在新增與觀望之間，迎來的是商品房空置率的上升，房價同比漲幅的趨緩。（見圖15）

　　而從長沙房屋銷售價格指數的環比情況來看，奧運過后，從9月開始，長沙房價已連續2個月出現下滑。其中，9月的價格比8月下降了0.1個百分點，而10月的價格又比9月下降了0.2個百分點。隨著各樓盤促銷力度的加大，銷售價格下降的幅度也進一步加大。（見圖16）

　　另據長沙市房產研究中心數據顯示：

　　1-10月商品房供應量超過銷售量約75%，房地產市場已由局部過剩轉向全面的銷售疲軟。

　　10月份全市純商品房批準預售116.10萬m2，月批準預售量今年第五次超過100萬m2。

　　1-10月，全市商品房均價為4311元/m2，其中，商品住宅平均售價為3919元/m2。

　　10月份，全市商品房平均價格為4066元/m2，環比下跌9.76%。其中，商品住宅平均價格為3739元/m2，環比下跌8.31%。在經歷9月份均價反彈后，本月均價回落，均價僅比8月略高。

　　2008年10月商品住宅成交價格指數為154.47點，較上月減少9.12點，今年以來指數平均每月增長1.33點。從各類子市場來看，本月指數均出現一定回落。

　　10月份90m2以下中小戶型本月供應占比為50.31%，批準預售量比例環比增長了8.92個百分點，中、小戶型上市量迎來又一高峰。

　　10月份二手房成交量環比回升，成交面積、成交套數環比分別增長36.27%和6.03%。

　　10月份長沙二手房純住宅掛牌均價為4013元/m2，門面掛牌均價為13256元/m2；純住宅掛牌月均租金為13.52元/m2，門面掛牌月均租金為35.42元/m2。

　　10月份，商品住房租售比為1∶260。

　　10月份，個人抵押起數、抵押面積、取得貸款金額同比、環比均有較大幅度減少；在建工程抵押起數、取得貸款金額同比、環比均有較大幅度增長。

　　10月份，全市共辦理退房242套，其中簽約退房179套，簽約退房率3.47%，環比增長1.16個百分點。

　　三、長沙樓市展望

　　后奧運時代的長沙樓市究竟何去何從，成了當前各界普遍關注的問題。

　�。ㄒ唬╆P于房價的猜想

　　聲音一：房價下跌理由充分

　　湖南大學工商管理學院副院長袁凌博士認為，在購房者看來，房價下跌的理由很充分。第一，眼下房價太高，已大大超出普通百姓購買力，觀望的人越來越多，房價想不跌都難；第二，央行一系列的貨幣從緊政策的威力開始顯現，購買第二套房，銀行房貸利率上浮20%，第二套二手房首付升至四成。此舉極大地抑制了市場購買力；第三，近兩年來，政府極力推動的保障性住房建設已初露端倪。隨著若干保障性住房的批量入市，在一定程度上攤薄社會公眾的住房成本似乎是早晚的事；第四，房地產行業盡管現在不太景氣，但行業平均利潤率依然不低，因而仍有下行空間。

　　聲音二：房價大幅下跌概率不大

　　在開發商看來，房價大幅下跌的概率并不是很大。

　　“現在不漲價的商品不多。水泥在漲、鋼材在漲、人工成本在漲，幾乎所有與建房有關的基礎建材都在漲，憑什么房價就該跌？”瑞寧花園企劃經理周重認為。

　　長沙高興置業市場部經理龍翔宇則認為，現在持觀望態度的人并不代表以后也不買房。目前湖南的城市化率還比較低，如果城市化率每年提升一個百分點，其住房需求也相當可觀。特別是長株潭“兩型社會”建設，將加速湖南城市化進程，住房需求增長強勁。

　　茂華·國際湘高級經理林毅認為，房價下跌勢必帶動地價的下跌，土地價格下跌就會使得地方政府的財源受影響。長沙市政府7月21日出臺的《關于促進我市房地產業健康發展的若干意見》，針對房地產市場做出了“購房實物補貼”、“降低二手房交易費用”等一些政策，種種跡象表明，長沙房價大幅下跌的可能性不大。

　　聲音三：樓市價格戰不可避免

　　“客觀地說，目前房地產市場觀望氣氛十分濃重。樓市價格戰是不可避免的�！碧祀H·鳳凰島董事長顧立認為，購房者希望樓市能像股市一樣有一個像樣的深幅回調，因而選擇持幣待購的人越來越多。開發商陣營則開始分化，一些現金流較為充分的開發商并不急于降價，因為一旦降價預期形成或會釀成“雪崩”之勢，畢竟城市土地的稀缺性與地段的惟一性，是這個市場所具有的壟斷特征。咬牙挺過去或許是相對較好的策略；而對于那些資金鏈緊繃的開發商來說，正如一則手機短信所言，“錢不是問題，問題是沒錢”。降價、打折是沒有辦法的辦法。只有賣不出的價，沒有賣不出的房，這是一條市場鐵律。事實上，當房價降到一定程度，市場的吸納力還是很大的。

　�。ǘ�）判斷與預期

　　雙率下調將有限度地緩解開發企業的資金壓力，增加有效需求

　　央行宣布自08年11月27日起，下調金融機構一年期人民幣存貸款基準利率各1.08個百分點，其他期限檔次存貸款基準利率作相應調整。同時，下調中央銀行再貸款、再貼現等利率。從12月5日起，下調工行、農行、中行、建行、交行、郵蓄銀行人民幣存款準備金率1%，下調中小型存款類金融機構人民幣存款準備金率2%。降息幅度超過了市場預期。雙率的下調體現了宏觀部門對當前經濟有保有壓的調控意圖。一方面，對于屬于資金密集型行業，普遍負債水平較高的房地產企業來說，此次貸款利率下調將或多或少地減少企業的財務費用，特別是對于當下資金鏈緊張的中、小開發企業來說，將有利于減輕企業的經營壓力。另一方面，貸款利率的下調意味著購房成本的減少，貸款壓力的減緩，有利于吸引潛在購房者，增加市場的有效需求。此外，雖然本次雙率下調的幅度較大，釋放出了一種積極的政策信號，對于重建市場信心將起到一定的療效，但對于中小房地產企業來說，雙率的下調，特別是存款準備金率的下調尚未能滿足實際需要，資金壓力在短期內難以得到根本性地解決。樓市是否能就此回暖，還需進一步觀察貨幣政策的后續走勢。如果貨幣政策持續放松，存、貸款利率和準備金率下調，那么樓市將有望回暖。

　　貨幣化補貼將逐步激發市民購房熱情

　　隨著《長沙市經濟適用住房貨幣補貼實施方案》的正式出臺，住房保障范圍的擴大，貨幣化補貼的逐步落實，長沙市民的購房積極性有望被調動起來。每戶8萬元的購房補貼款，對于普通家庭來說，無疑十分具有吸引力。由于解決了符合經濟適用住房購買條件又長期搖不到號的市民的購房困難。這部分需求將被有效地轉入期、現房和二手房市場。其次，貨幣化補貼打破了原有實物補貼形式的保障性住房地域上的固定性，符合條件的申請者將可根據工作、生活的需要在各區域選購便利的住房。這將激發更多市民的購房熱情。目前已經發放經濟適用住房補貼憑證上百個，年內計劃發放1萬戶。8月份以來，從商品住宅簽約數據來看，每周的合同面積13萬多平方米，而到了9月底最后一周，合同面積突然達到21.81萬平方米，商品住房銷售有所趨暖。很多樓盤的銷售人員表示，樓盤能否滿足申請貨幣補貼的標準，成為了能否帶動樓盤銷售量的關鍵。

　　供應量穩步增加，銷售量緩慢回升，供銷比持續拉大

　　今年前三季度全市商品房的累計批準預售面積為843萬m2，季均批準預售面積超過280萬m2。結合去年和今年的開工情況來看，今年僅1-8月商品房的施工面積就達3779萬m2，超過了去年的總和（3100萬m2），預計今年第四季度全市商品房供應還將持續放量，全年的供應量有望突破1000萬m2。同時，商品房銷售波動不大，一、二、三季度分別為153.33、141.55、143.78萬平方米，在一系列市場利好政策的影響下，再加上年底的促銷效應，市民的購房需求將逐步得到釋放，第四季度的銷售量有望回升。然而，受今年前三季度觀望情緒的影響，受挫的市場信心很難在短期內恢復，再加上可觀的新增供應量，預計第四季度的供銷比仍將持續拉大。但從中、長期來看，供銷比將逐步回落。

　　雨花區新南城板塊樓盤間的市場競爭將更為激烈

　　第三季度，全市共有81個樓盤獲得了預售許可證。從行政分區來看，芙蓉、開福、天心、雨花和岳麓區的獲批樓盤個數占比分別為14.8%，17.3%，17.3%，37.0%和13.6%，以雨花區的樓盤占比最大。從板塊來看，中心、北城、東城、新南城和河西板塊的獲批樓盤個數占比分別為18.7%，14.7%，17.3%，36.0%和13.3%，以新南城板塊的樓盤占比最大。結合今年前三季度各區域的供銷比水平，預計第四季度位于雨花區特別是新南城板塊的樓盤，將面臨更為激烈的市場競爭，銷售壓力也將隨之增大。

　　商品房價格在迂回中前行

　　隨著房地產市場供求格局的變化，在今年前三季度全市商品房供銷比不斷拉大且后市供應量十分充足的大背景下，第四季度各樓盤對市場份額的爭奪將變得越來越激烈，商品房價格還將處于調整期。商品房價格一、二、三季度分別為4363、4461、4172元/平方米，其中商品住房價格一、二、三季度分別為3990、3964、3854元/平方米。同時，受前三季度市場信心受挫，個別樓盤開始進行一定幅度打折活動的影響，不排除近期將有更多樓盤加入讓利促銷行列的可能。短期內，全市商品房價格漲幅還將在迂回中前行。特別是在供應量較為集中的區域，供需結構變化對價格的傳遞效應將逐漸蔓延開來，價格的下行空間或將得以顯現。

　　二手房市場短期內仍將維持在低位運行

　　前三季度，全市二手房的成交量持續萎縮，前景不甚明朗。目前市場上拆遷找房、購婚房、新定居長沙等原因帶來的對二手房的剛性需求仍然存在，但由于部分新樓盤打折促銷，給二手房市場造成了兩類影響：一是，促使相當部分的購房者選擇持幣待購。這部分人期望新房價格的下降將帶動二手房價的下跌。二是，隨著部分新樓盤的降價，分流了一批二手房市場的客戶。此外，位于優越區位的二手房因易于保值升值，一些業主轉而采取了“轉售為租”的方式來經營。而從長期來看，市政府出臺的《關于促進我市房地產業健康發展的若干意見》中關于二手房交易稅費的減免，必將對刺激二手房需求，盤活二手房市場起到一定的積極作用。

　　綜上所述，長沙房地產市場短期還將處于調整階段，價格的下降空間有限，中長期向好的趨勢沒有改變。政府一方面要繼續規范房地產市場秩序，有節奏的控制好商品房上市速度；另外，繼續做好住房保障工作，加大住房保障力度，切實加快解決低收入家庭住房困難問題，早日實現“住有所居”的夢想。

　　超級鏈接：奧運后房地產市場猜想

　　官方：

　　市社科院發布北京藍皮書 

　　北京市社科院發布《北京藍皮書》系列，認為奧運不是影響北京房價上漲的主要原因，奧運會后北京房價不會下降。藍皮書認為，奧運會對北京的房價會有一定的影響，但不是主要因素。影響北京房價上升的主要因素是龐大的需求和購買力，新房投放和二手房釋放量，居民預期收入的增加，城市住房用地的有限性等。奧運會后決定北京房價的主要因素不會發生根本變化，因此，北京的房價也不會下降。

　　北京市發改委：奧運后北京房價不會大跌

　　8月3日上午，在北京國際新聞中心舉行的新聞發布會上，北京市發改委副主任、新聞發言人王海平在回答記者提問時表示，關于預測奧運會后北京房價大幅下跌的說法沒有依據，穩定和正常將是今后一段時期北京房價走勢的“主旋律”。 從往屆奧運會的經驗來看，有部分奧運主辦城市在奧運后出現了房價下滑的現象。比如悉尼從1993年申辦成功到2000年成功舉辦，每年房價遞增10%以上，七八年間，城市房價翻了一番。在奧運舉辦后的4年，悉尼房價又開始下跌，有統計顯示，目前悉尼平均房價比2004年初最高峰時下降8%。王海平說，北京房價的水平和市場的行情狀況是由房地產市場自身的內在規律和供求關系決定的。從北京市發改委掌握的情況來看，目前房地產市場的狀況是基本穩定的。房地產市場的供給正出現一種逐步回升的態勢，而房地產市場的需求也已經得到了有效控制和調節，穩定和正常是當前北京房地產市場的一種基本態勢。從個人觀點而言，他認為下一步北京房地產的走勢基本是“平穩”的態勢。

　　據介紹，北京奧運會對北京的發展方式帶來轉變。截至2007年底，世界500強企業累計有203家來京投資。摩根大通、德意志銀行等7家外資銀行在京設立法人金融機構；微軟、美國通用、路透、三星、谷歌等公司的地區性研發機構落戶北京；普華永道、麥肯錫等200多家世界級商務服務企業；鳳凰衛視、華爾街日報、CNN、BBC、VOA等國際傳媒機構以及紐約證券交易所、納斯達克聯席場外交易市場等紛紛入駐商務中心區。

　　王海平總結說，奧運籌辦促進了北京發展方式的轉變，加快了國際化和現代化步伐，提升了城市品質和承載力，加速了經濟發展，奧運會后北京仍能保持又好又快的發展勢頭。

　　百姓：

　　近日，一項對全國36個主要城市的40000名市民進行的調查顯示，92.1%的受眾認為奧運將促進中國經濟的發展，66.9%的受眾認為經濟發展并不會因為奧運會結束而缺乏動力。 同時，有96.4%的受眾認為奧運會的成功舉辦將提升中國在世界的地位，還有67.7%的受眾認為中國承辦奧運使人民群眾生活得到了改善。 

　　大部分人認為奧運后經濟將持續增長

　　近日，CTR市場研究公司對全國36個主要城市的40000市民連續進行的奧運電話（計算機輔助）調查顯示，國人對于奧運對經濟的推動作用基本上表示肯定，其中，92.1%的受眾認為北京奧運會將促進中國經濟的發展，66.9%的受眾認為奧運后經濟發展并不會因為奧運會結束而缺乏動力，顯示出受眾對于中國經濟發展的信心。同時，有96.4%的受眾認為北京奧運會的成功舉辦將提升中國在世界的地位，還有67.7%的受眾認為中國承辦奧運使人民群眾生活得到了改善。

　　近四成人料奧運后房價持平

　　調查顯示，大家對奧運是否引起了房價上漲產生了巨大分歧，有超過四成的國民認為奧運并不是帶動房價上漲的因素，另外有36.9%的國民則認為北京奧運是帶動房價上漲的因素。奧運后房價如何變化，也是國民最為關心的問題，其中，16.2%的國民認為奧運后半年左右房價會上漲；另外有27.1%的國民認為奧運會后房價會下跌；還有36.1%的國民認為奧運后房價與目前會大體持平。