2008年1-10月長沙與全國各省會城市房地產(chǎn)市場比較研究報告

　　□ 長沙市房產(chǎn)研究中心高級分析師  申蝶

　　2008年以來，在緊縮政策調(diào)控下，我國的房地產(chǎn)市場步入了調(diào)整期，開始進入下行階段。房價在經(jīng)歷了2007年第二、三季度的大漲后，從2007年第四季度起，廣州、深圳等一線城市房價開始出現(xiàn)回落，一些房地產(chǎn)企業(yè)紛紛打折銷售，市場觀望氣氛彌漫，銷售量出現(xiàn)明顯下降。隨之而來，一些省會城市的地價也較大幅度回落，出現(xiàn)土地流拍或底價出讓。本文就我國31個省會城市（除香港、澳門、臺灣）房地產(chǎn)市場運行狀況進行了比較分析，以便把握長沙市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀及后勢。

　　一、全國各省會城市房地產(chǎn)市場發(fā)展基本情況

　　1．土地市場頻吹冷風(fēng)，多幅土地流拍或底價出讓

　　2007年下半年，全國各地土地出讓頻現(xiàn)高價，萬科集團、遠洋地產(chǎn)、北辰實業(yè)等為數(shù)不少的大型地產(chǎn)公司都被冠上了地王名號。同2007年地王頻現(xiàn)形成強烈反差的是，2008年大量土地流拍或底價出讓。4月8日，位于寶安和龍崗曾多次流拍的5宗居住用地在深圳市土地房產(chǎn)交易中心進行掛牌出讓，掛牌截止時間結(jié)束后，只有振業(yè)地產(chǎn)以6.9億元總價拿下了龍崗一宗建筑面積逾24萬平方米的地塊，另外4宗因競買開發(fā)商少或無人出價而繼續(xù)流拍；6月30日，廣州今年上半年的最后一次土地拍賣冷淡收場，推出的3幅地塊，1幅流拍、2幅以底價成交；6月下旬，有“絕版地塊”之稱的江蘇省南京市河西中部一夢都大街188號G16地塊，雖然屬于奧體板塊最后一幅住宅用地，但仍然未能逃脫被底價出讓的結(jié)果。土地流拍已從一線城市開始蔓延至二、三線城市。

　　2．房地產(chǎn)投資增速放緩，開發(fā)企業(yè)信心減退

　　據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，1-10月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資23918億元，同比增長24.6%，增幅比1-9月回落1.9個百分點。其中，商品住宅完成投資17482億元，同比增長27.4%，比1-9月回落1.3個百分點，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為73.1%。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷的情況下，開發(fā)企業(yè)不但普遍遭遇資金緊張的問題，而且也降低了對市場的預(yù)期，擔(dān)心房價會繼續(xù)下跌，同消費者一樣，開發(fā)企業(yè)持幣觀望氣氛也很濃厚。1至8月，北京市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降3.4%，這是2004年以來北京首次出現(xiàn)投資負增長，到10月止，完成開發(fā)投資同比下降7.3%，北京成為惟一一個投資同比下降的城市。

　　3.房屋成交量出現(xiàn)大幅萎縮，購房者觀望情緒濃厚

　　1-10月，全國商品房銷售面積4.5億平方米，同比下降16.5%，其中商品住宅銷售面積下降17.0%；商品房銷售額17590億元，同比下降17.4%，其中商品住宅銷售額下降18.2%。據(jù)央行公布的2008年第三季全國城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查結(jié)果顯示，未來三個月打算買房的居民人數(shù)僅占13.3%，比上季下降1.8個百分點，亦低于去年同期2.8個百分點，創(chuàng)1999年調(diào)查開始以來最低水平。調(diào)查的七個大城市中，北京、上海、天津和廣州等一級城市未來三個月打算買房的居民人數(shù)所占比例均不足10%，低于全國平均水平。這表明消費者已經(jīng)形成了市場看跌預(yù)期，觀望情緒嚴重。

　　4．房價漲幅回落，一些城市房價開始下降

　　今年1月份全國房價同比漲幅11.3%，達到歷史最高點，之后房價漲幅逐月回落，到今年10月份，全國房價同比只上漲了1.6%，是今年以來的最低水平。由于最近兩個月房價漲幅低于同期公布的消費品價格漲幅，全國總體房價已經(jīng)稱得上負增長。2007年底，一路攀升的房價終于放緩了步伐，深圳、廣州、北京、上海一線城市房價跳水的消息不脛而走，隨后，更多的二三線城市也加入到房價下降的陣營。前10月，深圳商品住宅均價為每平方米13217元，相比去年樓價最高時，一年間下跌了26.8%，其中一手住宅價格已從1月份的同比上漲12.9%連跌9個月。北京長期以來虛高的房價也在近兩個月出現(xiàn)轉(zhuǎn)折，9月份,北京房價環(huán)比下降0.2%，是2005年以來首次環(huán)比下降，10月份房屋銷售價格繼續(xù)下行,降幅與9月持平。 

　　5．開發(fā)企業(yè)遭遇融資難，銷售資金回籠緩慢

　　2008年房地產(chǎn)市場由于銀行按揭政策、銀根緊縮等政策的調(diào)整，銀行收緊了房地產(chǎn)開發(fā)貸款，開發(fā)商處于資金鏈吃緊的狀態(tài)。國泰君安一份行業(yè)分析報告指出，今年房地產(chǎn)業(yè)資金缺口達7100億元，相當(dāng)于行業(yè)最高峰的2007年新增房地產(chǎn)中長期貸款的兩倍。平均下來，每家內(nèi)資開發(fā)商資金缺口達1201萬元，相當(dāng)于去年全年銷售收入的24%。中國人民銀行分支機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，上海和廣州的開發(fā)貸款明顯萎縮，北京地區(qū)基本持平。同時，房地產(chǎn)企業(yè)銷售出現(xiàn)了明顯的下滑，銷售回籠資金也不容樂觀，對資金緊張的開發(fā)企業(yè)來說更是雪上加霜。面臨融資瓶勁，很多競爭實力不強的中小房地產(chǎn)企業(yè)被洗牌出局。甚至個別樓盤因出現(xiàn)資金鏈緊張，無后續(xù)開發(fā)資金，造成房子未建成而形成爛尾樓。

　　6．房地產(chǎn)稅收增長率下降，稅收貢獻減少

　　受到樓市低迷氣氛的影響，房地產(chǎn)稅收增幅放緩，作為地方財政支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)市場對地方稅收的增收貢獻率出現(xiàn)下降趨勢。2008年1-9月重慶市銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅收入36.16億元，同比增長31.7%。但從第三季度的情況來看，共實現(xiàn)收入8.94億，同比下降26.76%，這是銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅第一次出現(xiàn)季度下降，且連續(xù)三月單月下降。北京地稅發(fā)布的統(tǒng)計顯示，一季度北京房地產(chǎn)業(yè)完成稅收79.5億元，增長21.6%，盡管房地產(chǎn)稅收絕對額還在增加，但增幅卻較去年同期出現(xiàn)了明顯下降。從今年第二季度起稅收同比開始出現(xiàn)下降，三季度下降幅度達到37.3%。今年前10個月，北京房地產(chǎn)業(yè)累計完成稅收250.4億元，同比減收28.3億元，下降10.1%。

　　二、長沙與全國各省會城市房地產(chǎn)市場的比較分析

　　1．從房地產(chǎn)開發(fā)投資來看，今年1-10月，長沙完成房地產(chǎn)開發(fā)投資403.5億元，同比增長14.6%，在全國各省會城市中排第十一位。從各省會城市來看，北京完成房地產(chǎn)開發(fā)投資1315.3億元，在全國排第一位，上海房地產(chǎn)投資1123億元，排第二位。從投資增幅來看，北京是全國各省會城市中惟一一個同比出現(xiàn)下降的城市，降幅為7.3%，在排名前十位的省會城市中，沈陽投資增速最快，同比增長46.7%，其次是西安，同比增長43.7%，上海、成都投資增幅緩慢。

　　2．從商品房批準(zhǔn)預(yù)售來看，今年1-10月，長沙商品房批準(zhǔn)預(yù)售982.96萬m2，同比增長41.39%，其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售853.04萬m2，同比增長46.52%，在全國各省會城市中排第七位。重慶、上海、北京、天津、沈陽商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積均超出了1100萬m2，成都、長沙、武漢的預(yù)售量相當(dāng)，屬于800萬m2檔次，然后是鄭州、廣州。在排名前十的省會城市中，長沙商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積同比增長最快，其次是天津，北京、沈陽也有所增長，成都、鄭州、重慶、武漢、上海同比出現(xiàn)下降。

　　3．從商品房銷售來看，今年1-10月，長沙商品房累計銷售561.26萬m2，同比減少23.12%，其中住宅銷售486.21萬m2，同比減少26.49%，在全國各省會城市中排第八位。從商品住房銷售量來看，上海銷量排第一，是惟一一個超過1000萬m2的城市，沈陽、重慶銷量均接近900萬m2，北京、天津、合肥銷量屬于600萬m2檔次，成都、長沙、西安、鄭州銷量屬于400萬m2檔次。從銷售同比來看，各省會城市銷量普遍大幅下滑，北京降幅最大，同比下降54.2%，成都、重慶、上海等城市降幅也很大，相較而言，長沙降幅較低，在10個省會城市中僅高于沈陽。

　　4．從商品房銷售均價來看，今年1-10月，長沙商品房成交均價為3973元/m2，同比增長19.68%，其中商品住宅成交均價為3586元/m2，同比增長15.83%，在全國各省會城市中排第二十三位。在各省會城市中，上海、北京、廈門、廣州、杭州商品住宅成交均價較高，大連商品住宅均價接近8000元/m2，南京、福州、天津、無錫屬于6000元/m2的均價水平。從均價漲幅來看，無錫、南京等增長較快。

　　5．從二手房成交面積來看，今年1-10月，長沙二手房成交面積為133.16萬m2，同比減少26.91%，其中住宅成交81.42萬m2，同比減少34.15%，在全國各省會城市中排第十六位。在二手住房銷售前十位的城市中，上海的銷售量遙遙領(lǐng)先，比銷量排第二的北京多出了400多萬m2，銷量排第三的廣州和北京相比也存在較大的差距。從銷售同比來看，二手住房成交面積普遍出現(xiàn)較大下滑，武漢、成都、天津、廣州等城市下滑幅度明顯。

　　6．從新建住房銷售價格指數(shù)來看，今年10月，長沙同比上漲3.8個百分點，在各省會城市中漲幅排第十七位。在各省會城市中，今年10月新建住房銷售價格同比漲幅較大的城市主要包括：海口13.6 %、銀川9.8%、蘭州7.3%、烏魯木齊7.3%、濟南7.0%、北京6.9%等；同比下降的省會城市有8個，包括：深圳-15.0%、廣州-7.4%、重慶-3.5%、昆明-2.9%、南京-2.6%、成都-1.2%、廈門-0.4%、上海-0.3%。

　　7．從二手住房銷售價格指數(shù)來看，今年10月，長沙同比上漲3.4個百分點，在各省會城市中漲幅排第九位。在各省會城市中，今年10月二手住房銷售價格同比漲幅較大的城市主要有：蘭州10.5%、太原10.3%、銀川9.7%、濟南8.0%、呼和浩特7.6%、西寧7.1%等；同比價格下降的省會城市有8個，包括：深圳-17.4%、鄭州-4.4%、廈門-3.7%、重慶-3.1%、南昌-2.3%、廣州-1.6%、杭州-0.5%、南京-0.3%。

　　三、長沙房地產(chǎn)市場的基本判斷及后勢分析

　　（一）基本判斷

　　1．商品房供銷比不斷拉大，銷售形勢嚴峻

　　今年1-10月，長沙商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售同比增長46.52%，住宅銷售同比減少26.49%，供銷比進一步拉大，達到1.75:1，供應(yīng)量的劇增給市場銷售帶來了巨大壓力。與一些主要城市相比，長沙商品住宅供銷比高于上海（0.85）、合肥（1.01）、沈陽(1.23)、西安(1.36)、哈爾濱(1.44)、南京(1.48)、廣州(1.53)、鄭州(1.60)、重慶(1.64)等，低于天津（1.77）、成都（1.82）、北京（2.04）、武漢（2.25）等。

　　2．二手房市場發(fā)展緩慢，房產(chǎn)一、二級市場發(fā)展很不平衡

　　今年1-10月，我市二手房交易量進一步萎縮，商品住宅與二手住宅的成交量之比達到5.97:1，比例明顯不協(xié)調(diào)。與一些主要城市相比，長沙比值高于哈爾濱（0.86）、北京（1.15）、廣州（1.19）、上海（1.64）、南京（1.96）、武漢(2.47)、天津（2.63）、成都（3.04）、沈陽（3.13）、西安（3.45）等，低于合肥（7.27）等。

　　3．商品房成交均價漲幅趨緩，在全國處于低位運行

　　今年1-10月，長沙市商品房均價同比增長19.68%，增幅較2007年同期回落2.03個百分點，商品住宅均價同比增長15.83%，增幅較2007年同期回落10.56個百分點，房價漲勢得到控制，價格基本趨于合理。從全國來看，長沙房價在各省會城市中處于低位，與上海、北京、廣州這些一線城市相比，差距很明顯，與武漢、太原、南昌、鄭州這些周邊省會城市相比，長沙房價也處于末位。

　　（二）發(fā)展趨勢分析

　　1．雙率下調(diào)有望加速樓市回暖

　　中國人民銀行26日宣布，從2008年11月27日起，下調(diào)金融機構(gòu)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各1.08個百分點，存款準(zhǔn)備金率也分別下調(diào)1個到2個百分點。這是央行自今年9月份以來第四次下調(diào)利率、第三次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率。此次降息幅度之大，為近十年來所罕見。貸款利率下調(diào)，一方面，對于屬于資金密集型行業(yè)，普遍負債水平較高的房地產(chǎn)企業(yè)來說，將或多或少地減少企業(yè)的財務(wù)費用，特別是對于當(dāng)下資金鏈緊張的中、小開發(fā)企業(yè)來說，將有利于減輕企業(yè)的經(jīng)營壓力；另一方面，意味著購房成本的減少，有利于吸引潛在購房者，增加市場的有效需求。銀行存款準(zhǔn)備金率下調(diào)，將提供一個更為寬松的信貸環(huán)境，有助于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得更多開發(fā)貸款渡過難關(guān)。而存款利率下調(diào)使得人們存款意愿降低，消費意愿增強。如果說前幾次利率小幅下調(diào)對樓市的刺激有限，那么此次大幅降息，體現(xiàn)了重樹市場信心的重大決心，樓市回暖的速度有望加快。

　　2．貨幣化補貼將激發(fā)市民的購房熱情

　　隨著《長沙市經(jīng)濟適用住房貨幣補貼實施方案》的正式出臺，長沙經(jīng)濟適用房全面推行貨幣補貼方式，最高可獲8萬元購房補貼款，申請者可以根據(jù)需要選購新房或二手房。截至11月25日，全市已發(fā)放經(jīng)濟適用住房貨幣補貼憑證3266戶，年內(nèi)計劃發(fā)放1萬戶。貨幣化補貼解決了符合經(jīng)濟適用住房購買條件又長期搖不到號的市民的購房困難，同時，打破了原有實物補貼形式的保障性住房地理位置的約束，將激發(fā)更多市民的購房熱情。隨著住房保障范圍的擴大，貨幣化補貼的逐步落實，長沙市民的購房積極性有望被調(diào)動起來。

　　3．公積金門檻放寬將鼓勵住房消費

　　11月份還沒結(jié)束，長沙市公積金管理中心已經(jīng)兩次調(diào)整了住房公積金貸款政策，除了公積金利率的不斷下調(diào)，還放寬諸多住房公積金的限制。10月28日公布的通知，進一步放寬了公積金貸款的對象和金額，以及貸款期限。住房公積金最高貸款額度也從30萬元調(diào)整到40萬元。11月1日，再出實施細則，再度放寬相關(guān)限制，主要包括放寬貸款對象、調(diào)整首付比例、延長還貸期限、擴大公積金提取范圍和縮短業(yè)務(wù)辦理時間等五個方面的內(nèi)容。針對首次購買普通自住房申請住房公積金貸款的，細則規(guī)定首付房款比例由30%調(diào)整為20%。公積金政策的調(diào)整，對于減輕購房負擔(dān)，鼓勵住房消費產(chǎn)生了一定的推動力。

　　4．二手房政策松綁有助于盤活存量房市場

　　11月12日，湖南省出臺《關(guān)于促進我省房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展若干意見》，其中提出8條購房減稅政策，有一條就是針對二手房市場，即二手房滿2年轉(zhuǎn)讓即可免除5.5%的營業(yè)稅。隨著樓市陷入低迷狀態(tài)，不滿5年的二手房交易全額征收營業(yè)稅的政策，不僅限制了部分改善型住房消費，也阻礙了二手房交易市場的進一步發(fā)展。在今年7月長沙出臺的一系列住房消費稅費優(yōu)惠政策，對于長沙的二手房市場而言，影響并不大。而此次營業(yè)稅的減免，是一個重大的利好消息，將有助于二手房市場的重新啟動，對盤活存量房市場，帶動新房市場，都會產(chǎn)生極大的促進作用。

　　5．自住需求和改善需求將適時釋放

　　目前，長沙住房消費以自住需求為主，住房投資相比去年有較大幅度下降，其中，首次購房者占據(jù)的比例最大。從11月19日開始，長沙對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅暫按1%收取。按照此前施行的政策，個人首次購買普通住房，應(yīng)繳契稅稅率為2%。假設(shè)購買一套普通住房花費30萬元，開發(fā)商將代收6000元的契稅，在政策調(diào)整后，所交契稅只有3000元。顯然，對于首次置業(yè)者而言，是一個極好的機會。

　　6．股市企穩(wěn)回暖將穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)

　　股市和樓市是目前資金積累密集的兩大領(lǐng)域，今年受全球金融危機的影響，國內(nèi)A股持續(xù)低迷，這給房地產(chǎn)企業(yè)融資也帶來了很大的影響，很多計劃上市的地產(chǎn)公司也擱淺了上市日程。預(yù)計通過國家一系列政策出臺，明年股市將企穩(wěn)回升，這將加大房地產(chǎn)金融支持力度，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道。

　　7．兩型社會和河西先導(dǎo)區(qū)的建設(shè)將催生新的活力

　　兩型社會和河西先導(dǎo)區(qū)的建設(shè)，無疑對長沙房地產(chǎn)業(yè)注入了無限的想象空間，為長沙房地產(chǎn)市場注入新的活力。可以預(yù)見不久將來，長沙將發(fā)展成為經(jīng)濟繁榮，就業(yè)能力提高，人居環(huán)境良好，污染得到綜合治理，人地關(guān)系協(xié)調(diào)的示范型城市，將會吸引越來越多的外地人來長投資和置業(yè)，還會催生出不少的剛性需求。