| 2009第一季度長沙市房地產市場分析報告 |
| [作者]：長沙市房產研究中心 |
注：1.本研究報告僅供給相關領導、政府職能部門和房地產相關專業人士參考，屬內部研究成果，未經許可，不得公開發布。 2.本簡報中涉及的商品房分類價格僅作本中心研究分析之用途，不是對外正式發布的價格數據。對外正式發布的房地產價格以市統計主管部門公布的相關數據為準。 2009年一季度長沙商品房市場供應明顯緊縮，商品房、二手房市場交易開始好轉，雙雙實現正增長；商品房價保持穩定，但相對于去年下半年有所回升�？偟膩砜矗谌ツ陣壹伴L沙出臺的一系列房地產調控措施的刺激下，長沙房地產市場開始出現回暖跡象，淡季不淡，正是本季長沙房地產市場的顯著特征。 一、房產一級市場（商品房） �。ㄒ唬├塾嫻╀N量分析 1.商品房累計供應和銷售總量分析 一季度，全市商品房累計批準預售125.96 萬m2，同比減少41.27%；其中住宅批準預售98.93萬m2，同比減少40.51%。 同期全市商品房累計銷售181.02萬m2，同比增長2.82%；其中住宅銷售163.77萬m2，同比增長7.78%，占商品房銷售面積的比重為90.47%。商品房銷售金額為71.71億元，同比增長0.43%，其中住宅成交金額為59.12億元，同比增長5.26%。 2.商品房累計供銷量分區分析 商品房供應明顯緊縮，商品房銷售出現正增長。從商品房供應來看，各區商品房批準預售量均出現不同程度降低，特別是岳麓區、天心區，商品房批準預售量僅為去年同期的二成、三成；從商品房銷售來看，全市商品房銷售量已實現正增長，而各區除開福區、天心區外，其他各區商品房銷售量均呈正增長，同比增幅超過10%。 3.商品房供銷對比（期間商品房批準預售面積：期間商品房實際銷售面積） 一季度商品房供銷比為0.70∶1，其中商品住宅供銷比為0.60∶1，同期商品房供應量小于銷售量。分區來看，雨花區、芙蓉區商品房供應超過同期銷售量的80%，開福區、天心區、岳麓區商品房供應量低于同期銷售量的55%。 4.商品住宅與非住宅銷售比例分析 一季度全市商品房成交住宅與非住宅比例約為9.49∶1。其中，開福區、岳麓區商品住宅銷售比例較高，住宅分別占商品房銷售總量的95.94%、95.29%；芙蓉區商品房非住宅銷售比例最高，占商品房銷售總量的23.46%。 5.非市場定價類住宅供銷分析（包含定向開發、集資建房和經濟適用房） 一季度全市非市場定價類住宅批準預售2922套，31.52萬m2，同比增長25.73%、19.04%；累計成交3621套，39.34萬m2，同比增長100.94%、81.82%。非市場定價類住宅批準預售套均建筑面積為107.88m2，面積同比縮小5.32%；登記銷售套均建筑面積為108.64m2，面積同比縮小9.52%。 一季度全市非市場定價類住宅成交均價為2343元/m2，同比上漲21.72%。 �。ǘ�2009年第一季度純商品房供銷趨勢分析（以下章節商品房未特別注明均為純商品房） 1.商品房供應量分析 一季度，長沙市商品房、住宅各批準預售93.15萬m2、67.41萬m2，同比減少50.10%、51.13%，環比減少65.47%、72.57%，住宅占商品房批準預售總量的72.37%。 從各區情況來看，一季度各區商品房批準預售量同比、環比均有較大幅度降低。岳麓區商品房批準預售量同比降幅最大，達-77.78%，芙蓉區商品房批準預售量同比降幅最小，同比減少14.45%；開福區商品房批準預售量環比降幅最大，達-84.16%，芙蓉區商品房批準預售量環比降幅最小，但也達到了-43.23%。 從各月情況來看，從去年12月起，商品房月批準預售量明顯降低，最高月批準預售量也僅去年月均批準預售量的56%；2月商品房批準預售量僅11萬m2，是近三年來月批準預售量最低點。 2.商品房銷售量分析 一季度，長沙市商品房、住宅累計銷售141.67萬m2、124.43萬m2，同比減少7.58%、4.48%，環比增長9.42%、8.25%，住宅銷售占商品房銷售總量的87.83%。 從各區情況來看，一季度開福區、天心區、芙蓉區商品房銷售量同比有所降低，雨花區、岳麓區同比小幅增長；環比來看，除天心區商品房銷售量環比有所下降外，其他各區均有不同程度上升，其中最大為芙蓉區，環比上揚54.20%。 從各月情況來看，一季度除2月備案銷售量環比有所降低外，1月、3月商品房備案銷售量均高于去年月均值，特別是3月備案銷售量接近60萬m2，達到了自去年2月單月銷量顯著降低以來的最高點。 3.商品房供銷對比（期間商品房批準預售面積：期間商品房實際銷售面積） 一季度商品房供銷比為0.66∶1，其中商品住宅供銷比為0.54∶1，商品房供應量小于同期銷售量，市場銷售以消化存量商品房為主。從各區來看，除雨花區商品房供銷比大于1外，其他各區供應量均小于同期銷售量的70%，開福區、天心區、岳麓區供應量更是小于同期銷售量的50%，市場供應明顯緊縮，銷售狀況趨于好轉。 從單月商品住宅供銷比來看，可能是顧忌去年巨大的供應量帶來的銷售壓力及一季度傳統銷售淡季影響，開發商調整了推盤節奏，近幾個月商品房批準預售量明顯降低，這就使得在銷售部分回暖的條件下，供銷比達到了一個較低值（若要考察供求關系，請參考長期供銷趨勢）。 （三）商品房銷售價格分析 1.商品房成交均價分析 一季度，全市商品房均價為4411元/m2，其中，商品住宅平均售價為4010元/m2，商品房非住宅平均售價為7298元/m2（若包含單位集資建房、定向開發和經濟適用房，全市商品房均價為3961元/m2，其中，商品住宅平均售價為3610元/m2）。 從單月房價來看，一季度商品房均價起伏較大，其主要原因是二月非住宅成交均價較高，達8220元/m2，成交面積比例也達到18%；商品住宅均價波動較小，基本維持在4000元/m2上下，均價相對于去年四季度各月有所上揚。 2.商品房成交均價分區分析 分區來看，今年一季度芙蓉區商品房、商品住宅成交均價最高，均價分別為5314元/m2、4248元/m2；岳麓區商品房、商品住宅成交均價均最低，均價分別為3846元/m2、3580元/m2。全市僅岳麓區、天心區商品住宅均價低于全市均價，其余四區商品住宅均價目前已達4000元/m2以上；從各區均價走勢來看，均價同比上揚的有天心區、岳麓區、芙蓉區，環比上揚的有天心區、雨花區、芙蓉區。 3.商品房期、現房量、價分析 一季度全市商品房期房、現房成交量分別為120.14萬m2、21.53萬m2，同比增長-9.66%、0.67%，期房占總量的84.80%；商品住宅期房、現房成交量分別為111.26萬m2、13.17萬m2，同比減少4.14%、7.19%，期房占總量的89.42%。 一季度商品房期房、現房均價分別為4492元/m2、3957元/m2；其中，商品房住宅期房、現房均價分別為4124元/m2、3049元/m2。 4.商品住宅成交價格指數變化分析 2009年3月總體市場商品住宅成交價格指數為158.55點，較上月減少2.80點，今年以來，指數連續兩個月回升后，首次出現回落。 從面積子市場指數來看，今年3月，60-90m2、90-120m2、120-144m2面積段價格指數止漲回調，分別較上月減少1.44點、4.27點、1.46點，60m2以下、144m2以上面積段價格指數分別較上月增長1.07點、3.77點。 從板塊子市場指數來看，今年3月，新南城板塊、河西板塊指數出現回落，分別較上月減少1.26點、8.08點，東城板塊、北城板塊、中心板塊指數上漲，分別較上月增長0.81點、9.48點、3.66點。 �。ㄋ模┬陆兩唐纷》抗┣蠼Y構分析（按套數計） 1.套型結構分析 一季度累計住房供應套均面積為104.33m2，同比縮小1.04%，銷售套均面積為103.03m2，同比縮小6.50%。（若包含經濟適用房、定向開發、集資建房，一季度累計住房供應套均面積為105.44m2，同比縮小1.20%，銷售套均面積為104.32m2，同比縮小6.44%。） 從各戶型供銷結構來看，由于一季度商品房市場供減銷增，各套型供銷比均小于1；90m2以下中小戶型供應占比為46.73%，比去年同期增長了4.61個百分點；與去年同期相比，供應量比例增幅較大的主要是60-90m2戶型（若包含經濟適用房、定向開發、集資建房，一季度90m2以下中小戶型供應占比為43.14%，比去年同期增長了5.28個百分點）。 2.價位結構分析 從一季度住宅銷售的價位結構來看，3500-4000元/m2價位段住宅銷售所占比例躍居首位，達到了31.29%；且與去年同期對比來看，3000元/m2以下、4000元/m2以上價位段住宅銷售比例均有所降低，而3000-4000元/m2價位段住宅成交比例則有較大幅度提高，這一改去年同期的4000-4500元/m2價位段、5000元/m2價位段比例均超過20%的局面，商品住宅銷售的主力價位有所下挫；3500-4000元/m2價位段住宅是當前商品住宅銷售的重點。 二、房產二級市場（二手房） �。ㄒ唬├塾嬃糠治� 1.二手房交易總量分析 一季度，全市二手房成交面積42.24萬m2，成交金額為9.59億元，成交套數為4577套，與去年同期相比分別增長6.39%、-2.72%和63.06%；其中住宅成交33.30萬m2，成交金額為6.75億元，成交套數為3890套，與去年同期相比分別增長39.34%、48.30%和53.03%。二手房非住宅共成交8.94萬m2，成交套數為687套，與去年同期比分別增長-43.44%、159.25%。二手房住宅成交面積、成交金額、成交套數分別占總量的78.84%、70.39%、84.99%，成交套均面積為86m2。 從各月二手房成交情況來看，二手房、二手住宅月成交量從去年12月起呈逐月下降趨勢，今年3月大幅回升，二手房成交量接近去年單月最高點，二手住宅成交量超過去年單月最高點（去年二手房、二手住宅成交量最高點均出現在11月），且二手住宅成交占全部二手房比例也有較大幅度提高，這表明隨著政策的進一步放寬及契稅等的降低，二手住宅交易市場活躍度明顯提高。 2.二手房交易分區分析 分區來看，一季度雨花區成交量最大，二手房、二手住宅分別成交12.71萬m2、9.49萬m2，分別占總量的30.10%、28.49%。從各區二手房住宅與非住宅成交比例來看，一季度全市住宅與非住宅成交比例為3.73∶1，岳麓區非住宅成交比例最大，占岳麓區成交總量的31.78%；芙蓉區住宅成交比例最大，占開福區成交總量的87.54%。 （二）二手房交易均價分析 一季度全市二手房成交均價為2269元/m2，同比下跌8.54%。其中，二手房住宅成交均價為2028元/m2，同比上漲6.43%；二手房非住宅成交均價為3170元/m2，同比下跌5.50%。（注：長沙市二手房的交易申報成交價格與實際成交價有一定差距，本統計數據是以申報成交價格為基礎計算所得）。 從各區成交均價情況來看，雨花區、芙蓉區二手房、二手住宅均價均高于全市均價；開福區、岳麓區二手房、二手住宅均價均低于全市均價。 從各月成交均價走勢來看，二手房均價波動主要來自于二手房非住宅部分，住宅交易均價波動極小。 �。ㄈ┓慨a一、二級市場交易量對比分析 從成交面積上看，一季度全市房產一、二級市場累計交易量之比為4.29∶1，比上季度比值增大1.20；全市僅天心區成交比有所減少，其它各區房產一、二級市場成交差距均有所增大，結合一二級市場交易數據來看，這主要是商品房、二手房市場成交均出現一定幅度回升，而商品房成交基數大，增長的成交量要遠大于二手房市場的增長成交量而形成的。各區比值具體見下表： （四）3月二手房網站房源采樣均價分析（數據采集自esf.0731fdc.com） 從出售采樣分析來看，3月份住宅類房源掛牌均價為3858元/m2，環比下跌0.41%。其中，純住宅掛牌均價為3854元/m2，環比下跌0.93%。商住兩用房掛牌均價為4293元/m2，環比上漲28.96%。非住宅中，寫字樓類掛牌均價為5293元/m2，環比上漲33.12%；門面掛牌均價為4483元/m2，環比下跌6.66%。 從二手房出租采樣分析來看，3月份住宅類出租房源掛牌月均租金為12.94元/m2，環比下跌5.75%。其中，純住宅掛牌月均租金為12.43元/m2，環比下跌4.02%；商住兩用房掛牌月均租金為15.53元/m2，環比下跌7.28%。純住宅中，毛坯房掛牌月均租金為9.52元/m2，環比下跌10.69%；一般裝修掛牌月均租金為11.08元/m2，環比下跌2.81%；中等裝修掛牌月均租金為12.62元/m2，環比下跌0.63%；豪華裝修掛牌月均租金為15.46元/m2，環比下跌8.36%。非住宅中，寫字樓掛牌月均租金為22.74元/m2，環比下跌0.18%；門面掛牌月均租金為39.58元/m2，環比下跌15.10%（注：價格僅為當期網上掛牌房源均價，并非市場整體均價）。 （五）房屋租售比 3月份，長沙二手住房出租掛牌月均租金與商品住房平均價格之比（租售比）為1:310。 三、抵押情況統計 一季度，全市共辦理抵押登記手續23766起，抵押面積390.03萬m2，貸款金額106.95億元，同比分別增長22.45%、38.70%、46.05%。其中，辦理個人抵押登記手續23151起，抵押面積256.08萬m2，貸款金額64.91億元，同比分別增長了21.30%、16.59%、29.05%。 一季度，全市共辦理在建工程抵押146起，抵押面積142.47萬m2，貸款金額23.53億元，同比分別減少36.52%、17.35%、7.11%。 2009年一季度，隨著全市房屋交易的逐漸活躍，全市抵押起數、抵押面積同比均有較大幅度提高；而新上市商品房較少，這也使得在建工程抵押量出現明顯減少。 四、2009年第一季度長望瀏寧房地產發展情況 （一）商品房 1.商品房供銷基本情況 2009年一季度長望瀏寧商品房累計批準預售65.94萬m2，同比減少9.61%，其中住宅批準預售58.05萬m2，同比減少7.81%。同期商品房累計銷售90.86萬m2，同比增長63.51%，其中住宅銷售86.39萬m2，同比增長67.81%，占商品房銷售面積的比重為95.08%。 供銷對比來看，一季度長沙郊縣商品房總量供銷比為0.73∶1，其中住宅0.67∶1，市場銷售以消化存量商品房為主。分區來看，望城縣批準預售同比增幅較大，今年一季度商品房批準預售量為去年同期的2倍多，其他各縣批準預售量均為負增長；郊縣商品房銷售總量同比大幅增長，除望城縣外，其他各縣市同比增幅均超過80%，這表明隨著各縣市商品房價位的相對回落及促銷、補貼措施的貫徹執行，已在一定程度上激活了居民的購房熱情，市場相對回暖。 2.商品房成交金額、成交均價 2009年一季度長望瀏寧商品房累計銷售金額為25.47億元，其中住宅銷售金額為22.94億元，同比分別增長78.61%、82.50%，住宅銷售金額約占總銷售金額的90.07%，銷售金額有較大幅度增長。商品房均價為2803元/m2，其中，住宅均價為2655元/m2，同比分別上漲9.24%、8.77%。 分區來看，長沙縣商品房、商品住宅均價最高，均價均超過3000元/m2；望城縣次之，均價超過2900元/m2；瀏陽市商品房均價最低，均價低于1900元/m2。 （二）二手房 1.二手房成交基本情況 2009年一季度長望瀏寧三縣一市共成交二手房29.85萬m2、1479套，同比分別增長56.04%、49.54%；其中，二手住宅成交14.08萬m2、935套，同比分別增長122.78%、91.99%，二手住宅交易僅占總量的47.17%、63.22%，二手房非住宅成交量占據較大比例。寧鄉縣二手房成交面積比例在各郊縣中最高，占總量的54.67%，瀏陽市二手住宅成交面積占其二手房成交總量比重最大，比重為69.02%。從同比來看，瀏陽市、望城縣二手房成交面積同比有一定幅度下降；長沙縣、寧鄉縣成交面積同比增幅較大，特別是寧鄉縣，二手房成交面積是去年同期的5倍多。 2.二手房成交金額、成交均價 2009年一季度長望瀏寧二手房累計成交金額為2.51億元，同比增長66.23%，其中住宅為1.28億元，同比增長116.95%。二手房均價為841元/m2，同比上漲6.32%，二手房住宅均價為910元/m2，同比下跌3.40%。 從成交均價來看，長沙縣二手房均價最高，均價為1116元/m2；寧鄉縣成交均價最低，均價為734元/m2。 �。ㄈ┑盅呵闆r統計 2009年一季度長望瀏寧三縣一市共辦理抵押登記手續10288起，抵押面積379.62萬m2，貸款金額39.65億元，同比分別增長72.59%、59.81%、70.17%；其中，辦理個人抵押登記手續9967起，抵押面積238.47萬m2，取得貸款金額25.72億元，同比分別增長73.58%、85.52%、79.73%。辦理在建工程抵押269起，抵押面積63.37萬m2，貸款金額8.55億元，同比分別增長了511.36%、88.71%、56.02%。 五、土地市場分析(數據來源：長沙市國土資源局，網上掛牌出讓系統) 3月，全市招拍掛出讓土地10宗，土地出讓面積18.58萬m2，其中，商業（綜合）用地7宗，土地出讓面積4.58萬m2；住宅用地1宗，土地出讓面積3.57萬m2；工業用地2宗，土地出讓面積10.43萬m2。3月，全市土地沒有成交記錄。 六、本期市場的基本特征 （一）商品房供應明顯緊縮，商品房銷售出現正增長。一季度，長沙商品房市場新增供應僅去年同期的六成，而銷售形勢出現好轉，同比增幅達2.82%，實現正增長。 �。ǘ┥唐贩科诜亢灱s火爆，本月繼續保持高速增長。3月商品房期房簽約126.18萬m2、11915套，均價為4404元/m2，環比分別增長34.59%、40.66%、-1.06%；其中住宅簽約118.23萬m2、11333套，均價為4118元/m2，環比分別增長33.97%、38.36%、2.39%。 �。ㄈ┮患径热猩唐贩烤鶅r為4411元/m2，其中，商品住宅平均售價為4010元/m2。 �。ㄋ模�2009年3月總體市場商品住宅成交價格指數為158.55點，較上月減少2.80點，今年指數首次出現回落。從各類子市場來看，本月部分子市場指數止漲回調。 �。ㄎ澹┮患径�90m2以下中小戶型供應占比為46.73%，比去年同期增長了4.61個百分點，與去年相比，供應量比例增幅較大的主要是60-90m2戶型。 （六）在二手房交易政策放寬及契稅降低的前提下，一季度長沙二手房成交面積下滑勢頭扭轉，3月二手住房交易量達到近一年來單月最高點，一舉促使一季度二手房交易量實現正增長。 �。ㄆ撸�3月長沙二手房純住宅掛牌均價為3854元/m2，門面掛牌均價為4483元/m2；純住宅掛牌月均租金為12.43元/m2，門面掛牌月均租金為39.58元/m2。 �。ò耍�3月商品住房租售比為1:310。 �。ň牛┯捎谌蟹课萁灰椎闹鸩交嘏盅菏袌鲆查_始轉為活躍；但新上市商品房較少，這也使得在建工程抵押量出現明顯減少。 �。ㄊ�3月份，全市共辦理退房380套，其中簽約退房288套，簽約退房率為2.47%，環比降低0.44個百分點。 �。ㄊ唬⿵拈L望瀏寧房地產市場情況來看，2009年一季度各郊縣除望城縣批準預售量同比增長外，其他各縣市預售量同比均有不同程度下降；四縣市商品房銷售量除望城縣外，其他各縣市同比增幅均較大；四縣市二手房交易同比也保持了較高增幅，房地產市場態勢與長沙市區基本相同。長沙全市（含郊縣）商品房總供銷比為 0.71∶1，其中住宅供銷比為0.63∶1，供應量小于銷售量，市場銷售以消化存量商品房為主。 七、2009年后三季度房地產市場形勢展望 2009年一季度長沙市房地產市場出現了成交量放大的現象，同時商品房價格也趨于平穩，從一季度的各項數據來看，商品房市場開始企穩，那么后三季度長沙樓市將朝什么樣的方向發展，結合全國形勢及長沙政策、市場基本面，總結以下幾個方面： （一）貨幣政策將適度放松 在全球金融形勢日趨緊張，外需明顯縮減的情況下，“保增長”將更多依靠擴大內需。我國已逐步開始放松貨幣政策，以拉動內需刺激消費，保持國內經濟的穩定和發展。預計隨著全球經濟形勢的變化，后三季度我國還將進一步放松貨幣政策，繼續降低存、貸款利率和準備金率。同時，由于目前準備金率的下調幅度較小，難以滿足眾多開發企業融資的需要，預計準備金率的下調幅度將加大，并作為一種積極的政策信號反饋給市場。對于個人來說，這將有助于降低購房成本，緩解房貸壓力，并使更多家庭獲得購房貸款，從而增加市場的有效需求。對于開發商來說，適度寬松的貨幣政策將有助于降低企業的財務費用，緩解資金壓力，增強開發商對房地產行業的信心。 �。ǘ┥唐贩績r格將保持平穩 由于商品房流通市場環節各項收費已大幅減免，并且一季度成交量已開始回升，加之長沙房價收入比處在合理的區間，因此商品房價格大幅下跌已經沒有空間。另外一方面，去年的調整也讓開發商明白：只有合理的房價，高性價比的樓盤才能真正受到市場及購房者的青睞，因此開發商將珍惜來之不易的回暖局面，保持商品房的平穩價格，同時不斷提高樓房品質，維護市場健康穩定發展。 （三）供銷比將逐漸縮小 鑒于一季度的商品房供銷比例關系及市場反應，預計之后商品房市場成交量將會繼續保持平穩增長，供銷比將繼續縮小，存量房將會進一步消化，這對整個市場的供需平衡將是十分有利的，只有縮小供銷比，才能遏制存量房累積的問題，使得市場不至于出現“量升價跌”的現象。在價格保持平穩下的市場發展才是健康有序的。 �。ㄋ模┌簿庸こ虒⒓せ钍袌鰟傂孕枨� 目前，長沙安居工程正在全面施行，住房保障市、區、街道、社區四級工作網絡體系的建立，經濟適用住房全面推行貨幣補貼，不僅加速解決了低收入家庭的住房困難問題，更有利于推動改善房地產市場供應結構，去化目前市場上的中小戶型房源存量，激活市場剛性需求。隨著住房保障覆蓋面的擴大，經濟適用住房貨幣補貼憑證發放量的增多，棚戶區改造的進一步深入，市屬企業危舊房的全面改造，將進一步激活市場銷售量，保持市場健康發展。 �。ㄎ澹┓课輵粜徒Y構將進行調整，購房者熱情將逐步回升 目前市場的居住需求是一季度市場出現回暖的主要動力，加之一系列針對小戶型的優惠政策，在未來的市場當中，90平米左右的中小戶型將愈發受到購房者的親睞而成為市場主流。同時，由于目前市場房產價格已經見底，而政策面預期減少，導致購房者觀望情緒消失，開始試探性出手，只需進行合理的引導，相信消費者積壓的購房熱情將逐步釋放，樓市將保持平穩增長局面。 |