2008年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)受全國(guó)大的行業(yè)背景的影響，市場(chǎng)格局也發(fā)生了明顯的變化，但依然保持了比較穩(wěn)健的發(fā)展態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模穩(wěn)步增大，商品房?jī)r(jià)格的上漲勢(shì)頭得到明顯遏制，投機(jī)和過(guò)度投資性需求得到有效抑制。全年全市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資469.5億元，同比增長(zhǎng)13.7%,其中住宅投資368.9億元，同比增長(zhǎng)8.2%；全市新建商品房累計(jì)銷售680.79萬(wàn)m2，62730套，同比分別下降24.71%，25.61%；其中住宅銷售594.17萬(wàn)m2，52995套，同比分別下降26.95%，28.04%；全年新建商品房成交均價(jià)為3925元/平方米，其中住宅為3556元/平方米。全市二手房累計(jì)銷售171.23萬(wàn)m2，13880套，同比分別下降22.74%，30.15%；其中二手住宅銷售102.81萬(wàn)m2，11782套，同比分別下降31.87%，32.73%。新建商品房和二手房加在一起，2008年總共銷售了76610套，那么，是哪些人在買房，這些購(gòu)房者是哪里的？是本地的還是外地的？購(gòu)房者喜歡什么樣的戶型和面積的？等等，帶著這些疑問(wèn)，我們特地對(duì)所有的購(gòu)房者展開(kāi)了研究和分析，并隨機(jī)抽取了部分購(gòu)房者進(jìn)行了電話調(diào)查，以便從中找出些許規(guī)律。

　　一、2008年購(gòu)房者消費(fèi)行為特征

　　（一）新建商品房購(gòu)房者特征

　　1、年齡結(jié)構(gòu)

　　從圖1可以看出，2004-2008年全市購(gòu)房者的年齡結(jié)構(gòu)相對(duì)穩(wěn)定。市場(chǎng)上25-50歲年齡段購(gòu)房者一般是家庭收入的創(chuàng)造者，購(gòu)買力一般較其它年齡段的要強(qiáng)，購(gòu)房需求也就最為強(qiáng)勁，占比超過(guò)了70%。此外，小于25歲年齡段的購(gòu)房者人數(shù)呈逐年上升趨勢(shì)，年齡在25歲以下的一般購(gòu)買力比較少，主要是因?yàn)楦改缚紤]今后過(guò)戶、繼承、贈(zèng)與等稅費(fèi)和手續(xù)繁雜，因此有些家庭購(gòu)房直接利用小孩的名義購(gòu)房，所以其所占比例由2004年的11.87%增加到了2008年的18.69%，增加了6.82個(gè)百分點(diǎn)。

　　2、籍貫構(gòu)成

　　（1）從歷年購(gòu)房者來(lái)看，各年本市籍購(gòu)房者仍占絕大多數(shù)

　　從圖2可以看出，近些年來(lái)各地購(gòu)房者在長(zhǎng)購(gòu)房套數(shù)比例來(lái)看，各年本市籍購(gòu)房者仍占絕大多數(shù)，2008年為55.39%，與2007年相比有點(diǎn)增加，所以購(gòu)房對(duì)象還是以主城區(qū)籍為主。在外地購(gòu)房者中，來(lái)自本省外地市的占了32%，其中又以岳陽(yáng)、衡陽(yáng)、株洲、湘潭等地居多；外省購(gòu)房者也不少，占了12%，主要以浙江、湖北、江西、廣州等省居多；境外籍購(gòu)房者占比較輕，增速減緩，可能由于金融危機(jī)的影響和前幾年不少外地人來(lái)長(zhǎng)購(gòu)房已經(jīng)消化了一定的市場(chǎng)需求。

　　（2）本市城區(qū)籍購(gòu)房者增幅大，本省其它地區(qū)籍降幅明顯

　　從圖3可以看出，與上半年相比，下半年主城區(qū)籍購(gòu)房者占比有大幅回升（7.44%），本省其它地區(qū)籍的購(gòu)房者占比有所回落，而且回落幅度大（-13.50%）。主要是因?yàn)?008年商品房銷售下降，觀望氣氛濃厚，在政府停止出臺(tái)任何新的政策情況下，本地一些潛在的剛性需求出現(xiàn)了集中爆發(fā)，正好驗(yàn)證了從10月底，商品房銷售量出現(xiàn)了放大的跡象。

　　3、行政區(qū)域

　　從圖4可以看出，在各行政區(qū)域中，近五年來(lái)購(gòu)買新房還是首選雨花區(qū)，2008年雨花區(qū)就占到34.37%；開(kāi)福區(qū)也出現(xiàn)了逐年遞增的格局，2008年推出了系列房地產(chǎn)新政，銷售僵局被打開(kāi)，占比首次突破了20%；芙蓉區(qū)近幾年出現(xiàn)了相反的情況，購(gòu)房者下降得比較明顯。

　　4、購(gòu)房次數(shù)

　　從圖5可以看出，首次購(gòu)房的占了76%，二次購(gòu)房的占了14%，三次及三次以上的只有10%，基本是以自用為主，屬于自住型和改善型需求，主要是受到國(guó)家房貸政策的影響，投機(jī)型需求和過(guò)度投資型需求得到嚴(yán)重抑制。

　　5、戶型結(jié)構(gòu)

　　從圖6可以看出，商品住宅中二居室（29%）和三居室（37%）是老百姓購(gòu)房的首選。由于現(xiàn)在很多家庭是三口之家，考慮親朋好友或保姆，不少選擇三個(gè)臥室，因此選擇三室的購(gòu)房者占了三分之一強(qiáng)。

　　6、面積結(jié)構(gòu)

　　從圖7可以看出，商品住宅各面積段差異不是很大。選擇面積為120-144的稍微多點(diǎn)，占到24%，其它60-90和90-120面積段基本也差不多。從戶型面積來(lái)看，120平方米左右的三房和90平方米的二房是各樓盤(pán)銷售最暢的，比較受購(gòu)房者的喜愛(ài)的。144平方米以上戶型購(gòu)買者最少，反映了大戶型的需求還是有一定的限制，大戶型一方面總價(jià)款較高，還有今后裝修和使用成本較高，不少中低收入者望而怯步。

　　7、付款方式

　　從圖8可以看出，絕大部分的購(gòu)房者還是采用銀行按揭和一次性付款，采用公積金貸款的只有11%。采用銀行按揭（45%）的最多，主要是由于開(kāi)發(fā)企業(yè)與銀行因開(kāi)發(fā)貸款而形成的密切關(guān)系以及個(gè)人購(gòu)房按揭手續(xù)的連貫性，導(dǎo)致許多開(kāi)發(fā)企業(yè)不太愿意為個(gè)別購(gòu)房者提供公積金貸款的便利。隨著2007年我國(guó)銀行存貸款利率的不斷上調(diào)，老百姓的還貸壓力明顯加大，所以2008年的購(gòu)房者有不少選擇了一次性付款（41%）。

　　8、按揭年限

　　從圖9可以看出，全年選擇中、長(zhǎng)期貸款的購(gòu)房者較多；其中四成以上的購(gòu)房者（42%）申請(qǐng)了為期15-20年的長(zhǎng)期貸款，三成購(gòu)房者（31%）選擇了5-10年期貸款，17%的購(gòu)房者申請(qǐng)了10-15年期貸款，而申請(qǐng)20年期以上貸款的購(gòu)房者僅為1%。

　　（二）二手房購(gòu)房者特征

　　1、位置區(qū)域

　　從圖10可以看出，購(gòu)房者在選擇二手房時(shí)，除了岳麓區(qū)之外，其它各區(qū)相差不大，雨花區(qū)最高，占了26%。按照長(zhǎng)沙“東市西文”的發(fā)展格局，河?xùn)|老城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施比較齊全，購(gòu)物、交通、上學(xué)、就醫(yī)相對(duì)來(lái)說(shuō)，方便多了。因此，市民在選購(gòu)二手房時(shí)，普遍認(rèn)為河?xùn)|比河西更有市場(chǎng)價(jià)值，增值潛力和空間更大。

　　2、籍貫結(jié)構(gòu)

　　從圖11可以看出，在長(zhǎng)沙購(gòu)買二手房的主要還是來(lái)自本省，本省籍最多達(dá)到88%，其中本省本市籍為69%，本省外市籍19%。外地來(lái)長(zhǎng)購(gòu)買二手房的比較少，主要還是考慮購(gòu)買新建商品房。

　　3、年齡構(gòu)成

　　從圖12可以看出，選購(gòu)二手房的年齡主要是30-40歲之間的比較多，占了將近三分之一，其次是20-30歲的（24%）。這部分人往往是剛參加工作不久或積蓄不是很多，購(gòu)買二手房往往是用來(lái)過(guò)渡的。

　　4、面積結(jié)構(gòu)

　　從圖13可以看出，成交的二手住房戶型60-90平方米面積段最多，占了36%，其次是60平方米以下的戶型（33%），小戶型面積的二手房比較受市場(chǎng)的親睞，占了69%，戶型面積越大越難以成交，大部分購(gòu)買二手住房的還是以過(guò)渡性需求為主。特別是購(gòu)買小戶型的受訪者，則表示短期內(nèi)雖用于自己住，但將來(lái)可能出租或出售該套房產(chǎn)。

　　5、用途結(jié)構(gòu)

　　從圖14可以看出，成交的二手房主要還是以住宅為主，在成交套數(shù)中占了85%，其次是商業(yè)用途占了10%，購(gòu)買二手房來(lái)辦公的只有2%。在成交的二手房中，一般靠近中小學(xué)名校旁邊的住房好賣而且價(jià)格比較高，還有就是在市中心版塊的小戶型好轉(zhuǎn)讓。

　　（三）抽樣調(diào)查特征分析

　　為了進(jìn)一步了解購(gòu)房者的購(gòu)房動(dòng)機(jī)、購(gòu)房壓力、選房理由以及對(duì)后勢(shì)的看法，我們從5萬(wàn)多位購(gòu)買新房的購(gòu)房者之中隨機(jī)選擇了500位和從1萬(wàn)多位二手房購(gòu)買者中選擇了300位，總共800位夠房者進(jìn)行了電話調(diào)查，從六個(gè)方面展開(kāi)了調(diào)查，現(xiàn)將調(diào)查結(jié)果統(tǒng)計(jì)如下：

　　1、購(gòu)房目的

　　從圖15可以看出，81%的受訪者購(gòu)買新房出于自用，19%的是用于投資；94%的受訪者購(gòu)買二手房出于自用，只有6%的是用于投資，購(gòu)買二手房更多的是屬于過(guò)渡性購(gòu)房，也有不少的表示，先過(guò)渡后投資，也就是說(shuō)等以后有錢了再買套大戶型自己住，這個(gè)位置較好的二手房可以拿出來(lái)出租。

　　2、月收入情況

　　從圖16可以看出，全年購(gòu)房者的家庭月收入主要集中在3000-5000元區(qū)間，買新建商品房的受訪者占比達(dá)39%，買二手房的達(dá)到40%；家庭月收入在10000元以上的買新房和買二手房的占比最少，分別為2%、1%。

　　3、月供占家庭收入的比例

　　從圖17可以看出，在新建商品房按揭貸款的購(gòu)房者中，78%的受訪者表示月供占家庭收入的比例在30%以下，15%的在30-50%，只有7%的表示在50%以上；在二手房按揭貸款的購(gòu)房者中，60%的受訪者表示月供占家庭收入的比例在30%以下，28%的在30-50%，只有12%的表示在50%以上。按照國(guó)際慣例，30%以下為安全線，50%為臨界值。因此從受訪者來(lái)看，不管是購(gòu)買新房還是二手房，大部分都處于安全線以下，償還能力都是比較強(qiáng)的；超過(guò)臨界值的不多，購(gòu)買新房的有7%，購(gòu)買二手房的有12%。

　　4、買房首選因素

　　從圖18可以看出，地段依然是購(gòu)房者首選的因素。購(gòu)房新房有三分之一強(qiáng)的受訪者傾向于地段，購(gòu)買二手房的受訪者有54%的表示首要考慮地段。在選購(gòu)新建商品房時(shí)，34%的受訪者表示會(huì)綜合考慮各種因素，其它因素考慮較少，考慮交通的只有4%，價(jià)格只有7%，這也反映了2008年以來(lái)商品房?jī)r(jià)格出現(xiàn)了回歸，價(jià)格的敏感性沒(méi)有2007年那樣強(qiáng)烈了。在選購(gòu)二手房時(shí)，18%的受訪者表示價(jià)格是選購(gòu)的第一因素，15%的認(rèn)為會(huì)綜合考慮各種因素，在選購(gòu)二手房時(shí)只考慮戶型、環(huán)境考慮并不多，考慮戶型的只有2%，環(huán)境只有4%，這也反映了二手房除了地段，就是價(jià)格。

　　5、職業(yè)與行業(yè)

　　從圖19可以看出，在新建商品房購(gòu)房者中，46%的受訪者就職于私企單位，公務(wù)員11%，國(guó)企14%，其它占了29%；在二手房購(gòu)房者中，23%的受訪者就職于私企單位，公務(wù)員13%，國(guó)企8%，其它占了56%。從受訪者的行業(yè)分布來(lái)看，主要集中在IT、交通運(yùn)輸、醫(yī)藥、建材、批發(fā)、零售等領(lǐng)域；其次為房地產(chǎn)、娛樂(lè)傳媒、建筑、教育、金融、電力等領(lǐng)域。

　　6、對(duì)2009年信心

　　從圖20可以看出，絕大部分受訪者表示跌幅不會(huì)很大，下跌的空間有限，購(gòu)買新房的有52%和購(gòu)買二手房的有51%都認(rèn)為2009年長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)會(huì)與08年持平。也有部分的受訪者對(duì)2009年信心不足，但認(rèn)為會(huì)上漲的不多，買新房的只有9%，買二手房的只有13%。

　　（四）2008年長(zhǎng)沙市購(gòu)房者特征分析的基本判斷

　　回顧過(guò)去的2008年，長(zhǎng)沙市房產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)房者行為特征的變化是顯而易見(jiàn)的。總的來(lái)說(shuō)，購(gòu)房者主要呈現(xiàn)以下特征：

　　近年來(lái)，購(gòu)新房者的年齡結(jié)構(gòu)想對(duì)穩(wěn)定，25-35歲年齡段的購(gòu)房者需求最為強(qiáng)勁，且25歲以下購(gòu)房者占比呈逐年上升趨勢(shì)。

　　本市城區(qū)籍購(gòu)新房者占比出現(xiàn)上升趨勢(shì)，其它籍購(gòu)房者變化不大，2008年本市籍購(gòu)房者占比約55.39%；購(gòu)買二手房的本省籍購(gòu)房者最多，達(dá)到88%，其中本省本市籍為69%。外地來(lái)長(zhǎng)購(gòu)買二手房的比較少，主要還是考慮購(gòu)買新建商品房，自住型和改善型購(gòu)房者增多，投資型和投機(jī)型需求明顯減少。

　　近年來(lái)，選擇在雨花區(qū)購(gòu)新房的購(gòu)房者占比最大（年均水平維持在30%以上）；選擇在開(kāi)福區(qū)購(gòu)房的購(gòu)房者占比逐年增長(zhǎng)，占比首次突破了20%。購(gòu)房者在選擇二手房時(shí)，雨花區(qū)最高，占了26%，其它各區(qū)相差不大，岳麓區(qū)最低，只占了13%。

　　選擇三居室仍是購(gòu)新房者的首選，占比約37%；其次為二居室，占比為29%；面積以120-144平方米為主，占了25%。其次是60-90面積段，占了24%。在二手房交易中，戶型60-90平方米面積段最多，占了36%，其次是60平方米以下的戶型（33%），小戶型面積的二手房比較受市場(chǎng)的親睞，占了69%

　　絕大部分的購(gòu)新房者（86%）還是采用銀行按揭（45%）和一次性付款（41%），采用公積金貸款的只有11%。

　　申請(qǐng)中、長(zhǎng)期銀行按揭貸款的購(gòu)新房者較多；其中42%的購(gòu)房者辦理了為期15-20年的長(zhǎng)期貸款，28.29%的購(gòu)房者辦理了10年期貸款，15.72%的購(gòu)房者辦理了15年期貸款，31%的購(gòu)房者選擇了5-10年期貸款，而申請(qǐng)20年期以上貸款的購(gòu)房者最少，僅為1%。

　　絕大多數(shù)（59%）購(gòu)房者需要借助于金融機(jī)構(gòu)的貸款幫助，對(duì)貸款的依賴性較大，并以選擇三至四成最低首付的購(gòu)房者居多。在新建商品房按揭貸款的購(gòu)房者中，78%的受訪者表示月供占家庭收入的比例在30%以下，只有7%的表示在50%以上；在二手房按揭貸款的購(gòu)房者中，60%的受訪者表示月供占家庭收入的比例在30%以下，只有12%的表示在50%以上。

　　76%的購(gòu)新房者是首次購(gòu)房，基本是以自住為主，二次或二次以上的（24%）不足四分之一。不管是新房還是二手房，85%左右的購(gòu)房者傾向于選擇日常生活方便的河?xùn)|。

　　在購(gòu)新房者中，46%的受訪者就職于私企單位，公務(wù)員11%，國(guó)企14%，其它占了29%；在購(gòu)二手房者中，23%的受訪者就職于私企單位，公務(wù)員13%，國(guó)企8%，其它占了56%。

　　二、2009年長(zhǎng)沙市購(gòu)房者行為預(yù)測(cè)

　　2009年是十分值得期待的一年, 隨著住房保障力度的加大，各種促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展新政的相繼推出，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)有望出現(xiàn)新的格局，供需結(jié)構(gòu)將有所調(diào)整，房?jī)r(jià)將在一定范圍內(nèi)出現(xiàn)波動(dòng)。

　　鑒于2008年的商品房供銷比例和開(kāi)工面積、施工面積，預(yù)計(jì)2009年的商品房供應(yīng)量較2008年有一定程度的下降，仍將維持在1000萬(wàn)平方米左右,上半年將供應(yīng)不足，下半年供應(yīng)將放大。在經(jīng)濟(jì)不景氣、銷售持續(xù)低迷的狀況下，商品房供銷關(guān)系在短時(shí)期內(nèi)難以恢復(fù)平衡。短期內(nèi)，不管是開(kāi)發(fā)企業(yè)還是企業(yè)家均對(duì)長(zhǎng)沙未來(lái)表示信心不足，房?jī)r(jià)還將面臨進(jìn)一步回調(diào)的可能。

　　銀行貸款仍將是解決購(gòu)房者資金短缺的主要途徑。首付二成的舉措，去年多次下調(diào)的銀行貸款利率，還可享受七折優(yōu)惠等措施，對(duì)于個(gè)人來(lái)說(shuō)，這將有助于降低購(gòu)房成本，緩解房貸壓力，并使更多家庭獲得購(gòu)房貸款，有助于引致部分投資性需求，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看激活二次換房購(gòu)房者的自住型需求和改善型需求。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，適度寬松的貨幣政策將有助于降低企業(yè)的財(cái)務(wù)費(fèi)用，緩解資金壓力，增強(qiáng)開(kāi)發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信心。

　　三居的實(shí)用性最強(qiáng)，仍將是購(gòu)房者的首選。同時(shí)，一居、二居的供應(yīng)量不足，難以滿足市場(chǎng)的需求。從面積來(lái)看，120左右的三居室和90左右的二居室，依然是市場(chǎng)最暢銷的面積，而超大戶型由于總價(jià)高和購(gòu)后使用費(fèi)高，市場(chǎng)仍然難以銷售。

　　2008年，長(zhǎng)沙全面實(shí)施了安居工程，經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)行貨幣補(bǔ)貼，不僅加速解決了低收入家庭的住房困難問(wèn)題，更有利于推動(dòng)改善房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，激活市場(chǎng)剛性需求，這一剛性需求將在2009年被激活，尤其是一年即將到期的限制，因此下半年可能出現(xiàn)集中爆發(fā)期。

　　兩型社會(huì)和河西先導(dǎo)區(qū)的建設(shè)，無(wú)疑對(duì)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)業(yè)注入了無(wú)限的想象空間，為長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)注入新的活力。可以預(yù)見(jiàn)不久的將來(lái)，長(zhǎng)沙將發(fā)展成為經(jīng)濟(jì)繁榮，就業(yè)機(jī)會(huì)增多，人居環(huán)境良好，污染得到綜合治理，人地關(guān)系協(xié)調(diào)的示范型城市。將吸引越來(lái)越多的外地人來(lái)長(zhǎng)投資和置業(yè)，從而催生不少的剛性需求。

　　由于中央、省市政府出臺(tái)了系列新政，尤其是二成首付、七折利率、公積金等新政的推出，減輕了百姓貸款買房的壓力，增強(qiáng)了市場(chǎng)信心，2008年11月份以來(lái)商品房銷售也出現(xiàn)了一定程度的放量，價(jià)格也出現(xiàn)了稍微的上浮。因此，從中長(zhǎng)期來(lái)看，市場(chǎng)向好的態(tài)勢(shì)更加清晰，住房消費(fèi)潛在需求將被逐步釋放，市場(chǎng)將更加成熟和理性。