早春三月，經歷了持續寒冬的中國房地產市場，呈現出絲絲縷縷的復蘇氣息，全國各大城市住宅成交量明顯反彈。與此同時，一些城市的房價開始觸底彈升，一些樓盤也開始故伎重演，采取“少量多批”推出房源的手法，通過“多次開盤、逐步提價”制造熱銷甚至搶購氣氛。

　　樓市真的“春暖花開”了？又或者，這只是沉寂了一冬的剛性需求集中釋放所帶來的短暫“春色”？樓市回暖與否將成為09年關乎中國民生的一大要素。本期樓市觀察家將從各地政府新政、市場回暖跡象及各地促銷手段進行分析和解讀。

　　北京:部分樓盤悄悄提價 市場成交回暖比較明顯

　　現象：北京西邊的幾個樓盤，位于六里橋附近的“保利百合花園”，去年年底時價格是每平米13500元，現在價格是16000元；位于西四環岳各莊橋的“中堂”，去年年底一次性付款給予7.8折的優惠，現在只能給到8.2折了。

　　開發商元氣漸漸恢復，銀行最先體會到了暖意。3月16日，深圳發展銀行在北京高調推出“點按揭”房貸產品，對于1、2月份該行的房貸數字，信貸總監柳博的回答是“令人滿意”。他對現在房地產行業的判斷是：已經“陰轉多云”，至于下一步是否能轉晴還要觀察。不過，銀行方面已做好了一輪個人房貸競爭的準備。

　　中國證券報還對深圳市85個在售樓盤進行了調查，有近三成樓盤已經變相或直接漲價，熱點置業地區的樓盤漲價比例已高達七成，漲價幅度從每平米幾百元到千元不等。

　　業內人士：深圳市皇庭地產集團有限公司營銷中心的策劃經理表示：“我們的皇庭港灣開盤均價定在每平米2.6萬元，開盤三個月就銷出去50%，市場成交回暖比較明顯。”

　　去年開發商面臨的最大難題——資金問題目前也明顯緩解，畢強表示，“相對去年，開發商今年不差錢，銀行放貸積極性大增，主動接觸開發商要求貸款。像我們公司這樣有實力的開發商一旦有好項目，會有多家銀行找上門來。個人住房貸款松動更加明顯，這也促使房地產銷售回升。”

　　深圳市蘭江地產副總楊大谷更是坦言目前企業資金方面沒壓力。“只要符合規定自有資金投入占比達到30%，四證齊全，拿到銀行開發貸款很方便。短期資金緊張時也可申請到貸款，但區域價值不高、偏遠角落的項目很難申請貸款。”在跟銀行房貸部門的接觸中，楊大谷感受到銀行的貸款壓力，既要完成一定貸款額度，又要把握項目質量和風險，對2億元、3億元以至5億元不等的開發貸款還是有嚴格審批標準。

　　經常參與房地產擔保貸款的華圳擔保公司風險管理部負責人饒才輝今年也明顯感覺到房產擔保貸款好做多了，“擔保公司、地產中介和銀行一條龍非常順暢，1、2月份一手房貸款同比增長10%，二手房擔保貸款同比增長130%-160%。”

　　這也可以從不久前出臺的廣東省“救市15條”中得到解釋。這些措施提出，鼓勵商業銀行在風險可控前提下，對“基本面比較好的”房企給予信貸支持。

　　專家：業內專家對房價上漲表示擔憂，由于樓市剛剛成交回升，如果漲價風普遍，剛剛恢復的樓市可能會再度遭遇打擊。

　　濟南：二手房市場回暖 小戶型最受購房者青睞

　　現象：自２月份以來，濟南二手房市場呈現回暖跡象，成交量大幅提升，二手房租房市場也比較火爆。今年２月份二手房的成交量比往年同期增長明顯，上漲幅度達到80%左右，而往年的購房熱潮往往出現在五六月份和10月份。據了解，造成二手房成交量明顯上升的主要原因是積壓的剛性需求釋放。年前由于金融危機的影響，大量的購房者持幣觀望；年后市場開始回暖，房地產市場上買漲不買跌的傳統，使大量購房者開始出手。就目前來看，購買的二手房主要集中在為孩子上學提前落戶的二套房、結婚住房以及拆遷購房等，其中二居室的小戶型最受購房者青睞。

　　據了解，在成交量上漲的情況下，濟南的二手房價格基本保持平穩。

　　在歷下區，上世紀９０年代的二手房價格一般在6200－6500元／平方米，2000年以后的二手房價格一般在7000元／平方米。百居安房產公司的雄先生認為，濟南的二手房價格不會有很大的波動，根據市場狀況分析，濟南樓房處于供不應求的狀況，較之北京、上海、廣州等一線城市，市場泡沫現在也擠壓得比較小了，在未來五年內房價可能還會有小幅上漲。

　　上海：量價齊升成交均價大漲8.4%

　　現象：出于剛性需求持續釋放以及開發商對后市看漲，上周滬上商品住宅成交量和成交均價雙雙大幅上漲，成交量上漲11.3%、均價上漲8.4%。整體市場再次出現量價齊升的局面。 

　　專家：近期外郊環區域的持續熱銷，也帶動了中心區域成交量的回升，其中以內環內的成交量回升幅度最大，上周成交量相比前周增加了53%。中外環間在3月份內每周成交量的增幅都在20%左右，上周外郊環區域的單個樓盤集中成交也使得區域成交均價出現上漲。因此，上周商品住宅成交均價上漲主要原因為成交結構的變化。 

　　業內人士：主要成交都集中在寶山、閔行、松江及浦東金橋這些區域，不論一手的樓盤還是二手的熱點區域都彰顯出同樣的特點，就是單價在1萬-1.5萬元/平方米，位于中外環以及外環附近的區域是目前購房的熱點。

　　“支撐這些成交的是上海實實在在的自住群體，特別是年輕白領是這一群體的主力。但是他們的購買力是相當有限的，他們往往是從父母那里拿來首付款貸款購房。如果房價繼續上漲，雖然需求還在，但這個群體的大部分人已經沒有能力購買了。所以說，目前市場顯現的這種信號讓一些立足于行業長遠發展的業內人士比較著急。” 

　　如果今年的三四月份出現類似2007年二三季度的波峰的話，波谷有可能在隨后的五六月份就會出現。“到時候，房地產行業又會受到很大沖擊。所以我們不希望目前的樓市從回暖快速過渡到狂熱。”

　　廣州：樓市回暖 開發商漲價

　　現象：廣州市房地產信息中心的數據顯示，廣州市新房兩天的簽約成交量達到了660套。這是自去年“十一”黃金周后，樓市簽約量最高的一個周末。根據調查，目前廣州房地產市場上首次置業者占七成左右，而投資者也回升到一成以上，其余的是改善型客戶。

　　業內人士：雖然從經濟層面上看，房價還有下調空間，但各種政策利好都已經基本出臺，市場觀望情緒開始有所動搖。廣州市市民：如果是要住的就不會看時候，還是會買的。廣州市中心的都在貴了，升值了。

　　專家：在廣東十五條樓市新政出臺后，一些地產開發商的心態發生了轉變，通過減少優惠折扣，來試探市場反應。此外，一些開發商還趁勢提高了價格，在廣州市中心區域一些近期熱門樓盤，每平方米已微漲500到1000元。新政針對更多是投資市場里的一手市場，而且在資金上給開發商保證。

　　鄭州：節后樓市量價齊升

　　現象：河南鄭州的買房人發現開發商不像以前好說話了。最近一直在看房的孫先生表示，近期房產市場確實有回暖的趨勢，年前他和一些朋友搭伙團購，房子位于鄭州東明路和紅旗路交叉口，當時和開發商談的價格是4000元／平方米，而年后開發商又覺得這個價格比較低，就沒有與他們簽訂合同。

　　與此同時，鄭州房地產市場成交量正在逐漸增加，房價也有所回升。相關數據顯示，２月份鄭州市商品住宅銷售5142套，較上月上漲了46.87％，較去年同期上漲了181.4％。商品住宅銷售均價為4355元／平方米，較上月上漲了11.44％。

　　專家：河南財經學院工程管理系教授劉社分析說一是剛性需求出現了集中釋放，１月份是傳統的銷售淡季，年前的消費需求推遲到了年后集中釋放；二是開發商對市場的判斷趨于理性降價促銷行動果斷；三是目前鄭州許多開發商推出的房子已不再是期房，而是現房或準現房，大大降低了消費者的購房風險，對消費者的吸引力增加；四是年前鄭州只是中低檔樓盤在搞促銷，現在是中高檔樓盤也加入了降價促銷的行列。

　　業內人士：河南省天倫房地產公司總經理劉自力表示，在種種利好政策的刺激下，鄭州樓市迎來了嚴寒后的“小陽春”，2009年房地產市場的關鍵仍是“如何提振消費者信心”，政策對樓市的刺激效應能持續多長時間，目前還無法確定。要想在后市繼續保持這種交投活躍狀態，必須出現新的房市增長支撐點，否則樓市回暖很難一直持續下去。

　　重慶：開發商積極推盤

　　拆遷購房激發回暖價穩可期

　　現象：進入2009年以來，重慶房地產市場創造了連續5周全國商品房成交面積第一的樓市神話，但受購房契稅可能上調的影響，3月出現兩周的深度回調。業內人士表示，拆遷購房活動逐步展開，結婚購房等剛性需求進一步釋放，加上開發商積極推盤，激發出巨大的潛在消費，為重慶樓市價穩量升的逆轉提供了動力。

　　數據顯示，重慶房地產市場在連續5周位居全國商品房成交面積第一之后，連續兩周深幅回調，但在上周（3月16日-3月22日），重慶商品房交易出現了價穩量升的逆轉，主城區商品房成交5219套，成交面積達到49.30萬平方米，均價3802元。同時，新增房源也大幅提高，主城區新增建筑面積達到17.47萬平方米。其中，南岸區保持近兩周來的強勢，繼續在成交面積和成交金額上雙領跑，單周成交1069套，成交面積9.99萬平方米，成交金額4.09億元。

　　專家：研究員郭雨明表示“市場的回升，是開發商大力度打折優惠推盤來響應政策的結果。由于近期市場交易活躍，加上政策效應，外地炒房團紛紛入渝，甚至還吸引了國際投資機構的關注。”在兩江區和保稅港等政策規劃項目和地方債的刺激下，國內外的投資者加大了對重慶房地產市場的關注。

　　政府：重慶市副市長黃奇帆表示，這種方法實現了雙贏。一方面，在普通市民心中，總認為商品房比拆遷房修得好，價格也比較貴，這樣做，可以提高拆遷戶的居住條件。另一方面，團購鼓勵了房地產開發企業的信心，穩定房市。

　　杭州：二手房樓市回暖 房產中介公司大手筆招人

　　現象：3月，杭州柏盛基業房地產經紀有限公司的二手房成交量環比增加了四五倍，易居臣信的銷售形勢也好得出乎預料……嗅到了市場的暖意，在前天的杭州春季人才交流大會上，一些房產企業特別是二手房中介開始大手筆招人——目標：房產經紀人、置業顧問、店長等等；人數：少則一二十個，多則七八十個。

　　“去年我們判斷，今年初的二手房交易會趨暖，只是沒想到一下子上升這么多。”杭州易居臣信房地產經紀有限公司在當天的招聘會上一口氣要招70名房產經紀人。招聘人員透露，這個數字還是比較保守的：“隨著市場的恢復，我們也要加緊實施開店計劃，目前公司在杭州共有22家門店，到今年五六月份要增加到30家，需要大量人手。”據悉，去年八九月份的時候易居臣信在杭州已經有30幾家門店，后因房地產市場不景氣，公司精簡一部分門店，作了人員結構的調整。如今市場一下子暖起來，招聘成了當務之急。

　　業內人士：二手房市場的回暖與宏觀經濟政策的拉動有關，與需求的集中釋放也有關系。“去年底觀望氣氛確實比較濃。但在杭州這個城市，住房的剛性需求還是有的。主城區的二手房交易一直比較活躍。”

　　隨著商品房、二手房交易量有所回升，不少房產中介服務公司的業務都繁忙了起來。去年，杭州柏盛基業房地產經紀有限公司把每個門店的人手從十幾個縮減到五六個，前天，他們也大舉招聘數十名房地產咨詢顧問。招聘人員透露，他們還要招一部分應屆畢業生。“雖然應屆畢業生有點缺乏經驗，但整體素質比較好。因為對于房產中介，員工給顧客的印象是很重要的。有些老員工雖然富有經驗，但有些不好習慣就是改不掉。大學生則沒有這方面的問題，我們也會進行培訓。”

　　專家：據統計，房地產建筑類人才需求量占據本次大會人才需求排行榜的第五位。近來人才交流出現回暖跡象，其中房產建筑行業表現得較為明顯。

　　廈門：樓市回暖趨勢明顯 升溫仍需添"薪"加"火"

　　現象：廈門市國土房產局組織召開了一場房地產市場研討會，邀請相關專家、學者、房地產業內人士對當前房地產形勢進行分析探討。2009年初廈門房地產市場出現的大幅“回暖”是本次研討會討論的重心。 

　　與會者普遍認為，近期房地產市場成交量大增，回暖趨勢明顯。不僅廈門，2009年2月，全國重點監測的30個城市總成交面積環比增幅超過50%，其中有80%的城市住宅成交面積環比表現為上升。與會者指出，市場回暖的原因主要有三個方面：政策的扶持，房價的回落，以及購房者信心的提升。 

　　政府：廈門市國土房產局市場處處長常憲亞表示，去年以來，從中央到地方，各級政府紛紛出臺不少利好政策，減輕交易環節的購房負擔，極大地拉動了購房熱情。近期深圳等地也開始出臺扶持開發企業的措施，這將進一步提升市場信心，推動市場發展。 

　　業內人士：在立丹行總經理董媛看來，2008年都市港灣的6588元/平方米可以說是廈門樓市的“點火事件”，降價熱銷的事實，使越來越多的項目開始大幅調價，“降價風”愈演愈烈。正是樓市價格的逐漸落地，回到購房者的心理價位，使越來越多有購房需求的人能夠負擔得起房價，促成剛性需求在今年2月的爆發，造就了2月份廈門住宅的銷量奇跡。

　　購買信心的恢復與提升被看做是回暖的另一要因。住房置業擔保有限公司總經理葉曉冬認為，近期的房價與高峰時期相比回落了大概30%，特別是二手房。同時購房者在經歷了一年多的等待觀望之后，在政策環境一直提倡擴大內需，稅費、貸款等空前寬松等綜合因素影響之下，購房者對后市信心增強，自然會在這個時候出手購買了。 

　　城市年輪咨策事業部總經理羅建華具體介紹，今年一季度，廈門市場表現出“一手和二手房均從量價齊跌，到量升價跌，到近期量升價穩，政策效果初顯，消費信心初步恢復，開發企業困難從全面危機到結構性危機為主”的特點，如果全國主要城市后續有交易量輪升出現，那么就可以斷定中國房地產2009年已出現從全面危機到“一半是火焰一半是冰山”的結構性危機轉變的趨勢。總體來說，2009年開發商面臨更大的機遇。 

　　近期市場的暖意讓每個人感同身受，那么這種“爆發”會持續多久？未來市場走向如何？絕大多數與會者對未來市場持樂觀態度，認為隨著宏觀政策作用的進一步顯現，國家加大投入、刺激內需政策的執行，2009年的廈門房地產市場有望在政策和需求的雙重作用下健康平穩地發展。 

　　專家：宏觀經濟走勢是判斷房地產走勢的基本面， 2009年宏觀經濟形勢將向好，因此房地產也會獲得良好的發展。廈門大學經濟系教授郭其友指出，多數經濟學家預期2009年中國能夠實現GDP8%的增長，同時《2009年廈門市政府工作報告》中預期廈門2009年GDP將實現11%的增長，城鎮居民和農民可支配收入分別增長9%和8%，這就給廣大購房者以信心——“收入能夠增加，買房就有膽量了”。 

　　集美大學教授李友華指出，近期熱銷的樓盤都有其特殊性，不是市場主流產品，房地產市場是否回暖還有待觀察。新景祥市場總監丘運賢也認為，廈門目前商品住宅市場的存量房在250萬平方米左右，部分開發企業醞釀推盤，預計近期市場供給量還將有所增加，廈門房地產市場依然存在著較大的去化壓力。 

　　福建：樓市回暖“成交量上揚 開發商順勢提價”

　　現象：近期，許多大中城市房地產市場不約而同出現“回暖”態勢。在福州、廈門等地，樓市成交量上揚波動，開發商紛紛提價。業內人士分析，當前樓市“回暖”是市場調整階段的正常波動，買賣雙方的博弈將更趨激烈，而樓市能否實現可持續發展，關鍵仍在房價的繼續調整。

　　福州、廈門等地新近公布的統計數字表明，今年前兩個月的商品房交易量出現了“井噴”。據福州市房地產交易中心統計數據顯示，1月份，全市住宅成交1700多套，2月份，住宅成交量則達3000多套，這一數字超過了2007年同期水平。 

　　專家：“今年前兩個月的福州住宅成交量中，很大一部分是去年第四季度刺激樓市新政策出臺后釋放的剛性需求，這部分交易在去年底完成，因春節來臨早而無法及時做登記手續，因此就拖到了今年2月份辦理，造成了交易量“井噴”。 

　　浙江大學江萬齡國際經濟與金融投資研究中心副主任景乃權認為，今年以來，福州、廈門等地開發商為加快消化存量房，回籠資金，多數在建新樓盤項目已經停建或半停建，房源供應量減少。在上海、杭州等長三角城市也有類似情況，隨著房源減少，開發商普遍采用“少量多批”的銷售策略，人為地制造了房源短缺和搶購氣氛，短期內助長了交易量的回升。

　　業內人士：去年10月份以來，在稅費減免、購房入戶等諸多樓市新政策推動下，加上一些樓盤20%以上的降價幅度，福州、廈門等地的樓市交易量開始上揚，但總體成交量仍只有近幾年高峰期的三分之一。 

　　一位售樓人員表示，“降價不久，樓市新政策就來了，樓盤的成交量明顯回升，現在剩下房源已經不多，而且都是優質房源，提價無可厚非。” 

　　一家房地產開發企業的負責人透露:“最近，無論是看房人數，還是成交量，都有明顯回升，一些銀行悄然放寬二套房貸政策，釋放出許多積極信號，使開發商提價成為可能。提價還能夠間接暗示購房者房價已經“止跌”，刺激消費者下手“抄底”，進而拉動樓市進一步回暖。” 

　　也有一些開發商并不認同提價。他們認為，現在提價無異于“殺雞取卵”。“金融危機影響尚在，樓市稍見起色就匆匆提價，正在慢慢恢復的消費信心可能被打亂。” 

　　市民：市民陳先生認定，福州市區金山一帶的合理房價在每平方米5000元左右，而他看中的該區域一處新房均價仍較高。他說，最近成交量的回升以及個別樓盤的提價讓他有點擔心，可朋友們都勸他堅守到9月份再看看。 

　　多數購房者認為，“現在不是廈門購房抄底的好時機，繼續觀望仍是好的選擇”；大多數購房者認為，“目前房價仍未觸底，房價還有下降空間”。 

　　天津：樓市存量房壓力巨大 回暖尚需時日

　　現象：自去年7月以來持續走低的天津樓市，在牛年春節后開始強勁反彈。2月全市共成交新建住宅5千余套，成交總面積50余萬平方米，同比增幅達1.5倍以上。

　　天津樓市成交量在經歷了數個月的低迷之后，終于在牛年春節之后，迎來了久違的牛市。某研究院的統計數據顯示，2月，天津市房地產市場新建商品房共成交6068套，成交總建筑面積62.32萬平方米，成交價格6963元/平方米。其中，新建商品住宅成交量環比增加97.94%，同比為2008年2月成交量的1.5倍以上，成交價格6713元/平方米。

　　業內人士：成交量回暖只是之前新出臺的政策與壓抑許久的剛性需求集中爆發共同作用的結果，并不意味著市場基本面改變。

　　天津國民地產發展有限公司總經理侯昱偉認為，目前市場中的剛性需求依舊存在，部分消費者在等待了一段時間之后，認為當前的價格已回落到能夠承受的范圍，便出手購房，這也是節后市場成交量有所反彈的主要原因。但并不能因此就說樓市已經回暖，房企應保持冷靜，不能盲目樂觀。

　　天津萬通時尚置業有限責任公司副總經理劉力也預測，今年上半年樓市不會有太大的起色，如果4、5月份市場成交量不能恢復，不排除一些資金鏈緊張的開發商掀起新一輪價格戰的可能。

　　武漢：成交量持續回升樓市回暖上演“預告片”

　　現象：當“降與不降”的爭論漸漸散去，當大部分開發商已經接受了調整期的現實，并且不同程度地付諸行動之后，隨之而來的成交量回升似乎也在情理之中。

　　但就是這增長的成交量，又引發了新一輪的爭議。開發商們喜形于色并津津樂道為觸底反彈的征兆，連置業顧問們的聲音都充滿了底氣，議價空間似乎也有所壓縮，購房者卻對成交量的真實性心存疑慮。

　　業內人士：易居克爾瑞華中區總經理吳洋說 “調整期的最低谷已經過去。” 最低谷出現在去年10月——本應是傳統銷售旺季，總成交量卻只有32萬平方米，而2007年同期的成交量則超過100萬平方米。“去年11月后，成交量開始緩慢回升。”去年底，一系列樓市松綁政策和經濟刺激計劃的作用，逐步穩住了購房信心。此外，部分樓盤已降價至合理水平。“不少樓盤已接近2006年的房價水平。如徐東片區的愛家國際華城，2006年價格為4300元/平方米，如今起價已調低至4700元/平方米。”

　　一項目負責人表示，在房地產市場行情好的時候，“大定”轉簽約率往往都在90%以上，但到了市場蕭條時，轉化率會急劇下降，一月內的轉化率只能達到40%-50%。2008年以前，購房者交了大定后，無需催促，自己迅速地找銷售員簽約，但去年以后，卻需要銷售人員花很多時間為簽約“加火”，這也導致了銷售過程的延長，推遲了備案數據出爐的時間。吳洋還表示，節后“大定”數確實出現了增長，“訂房”熱情高漲，但能否都轉化為最終的購房行為仍需進一步觀察。

　　吳洋說，去年，武漢樓市上90平方米以下住宅的供應量在200萬平方米左右，如果剔除價格過高的樓盤，總價在50萬左右的、能有效滿足首次置業者需求的產品，供應量不超過150萬平方米，而武漢每年的首次置業需求量至少在300萬平方米。

　　因此，盡管不少樓盤對產品價格做了適當的回調，但充斥市場的二次改善型、多次改善型產品，往往因為戶型面積過大、總價依然過高而沖淡了購房者的“降價感”，造成了不少購房者覺得房價仍然太貴的局面。

　　專家：剛性需求者是市場回暖的基石。因此，樓市想要實現徹底的反彈，必須改變供應結構，豐富產品線。

　　市民：武漢市民劉先生感嘆道，“我從去年６月就開始看房子，一直看到現在，本打算再觀望一段時間，但是看了很多樓盤后發現，開發商都不再降價促銷，我著急買房結婚，等不起只能出手。”該買房的都已經買了，而現在買不起房子的人只能繼續等待。

　　長沙:政府補貼助樓市回暖

　　現象：春節前后，有市民不斷接到湖南湘江世紀城樓盤發來的短信，稱買房可以享受２萬—３萬元的政府安家補貼。

　　銷售人員稱，現在購房可以享受長沙市開福區政府提供的補貼，以100平方米為界，購買100平方米以下的戶型可獲得２萬元政府補貼，100平方米以上的戶型可以獲得３萬元。“我們在春節前就推出了這項活動，現在樓盤的成交量也有明顯回升，你再不買就只能等后面的幾期，那時候價格是否還是現在的3500元／平方米就不好說了。”

　　業內人士：“剔除經濟適用房部分，2009年２月長沙樓市的整體成交量已經達到94萬平方米，與2008年12月份46萬平方米相比漲幅明顯，但是成交價格僅3700元／平方米，去年成交價最高曾達到近4200元／平方米。”易居中國長沙機構研展部總監張明磊指出，最近的成交價中并沒有去除政府補貼的部分。不僅開福區向買房人提供政策補貼，包括岳麓區、長沙縣在內的多個地區均向買房人提供不同幅度的購房補貼，并且覆蓋到大部分樓盤，這是幫助長沙樓市回暖的重要因素。

　　專家：“由于宏觀經濟面并不明朗，長沙市成交量的回升更多受到政策導向影響，之前一直觀望的剛性需求紛紛入市。”現在可以認為樓市已經觸底，未來成交量可能會進一步回升，但是成交價再出現大幅上揚的可能性已經不大，將趨向于平穩。