| TOPIC3機遇篇 |
Part1 策略調整 一、保障性住房異軍突起——政府 （一）“保民生”政策取向突現 如果說2007年8月國務院發布的《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》標志著我國走進了“民生地產”時代，那么，一個保障原則框架被搭建之后的2008，注定會為住房保障體系的具體實施和完善的開啟拉開恢宏的一幕。與2008年被購房者冷落的商品房市場形成鮮明對比的，就是備受百姓關注的各個安居工程，綜合來看，住房保障有以下幾個新的特點： 1、首次明確保障性住房建設的工作時間和目標，提出“爭取用３年時間，解決近750萬戶城市低收入住房困難家庭和240萬戶林區、墾區、煤礦等棚戶區居民的住房問題，并積極推進農村危房改造”。這一時間和目標，既是政府對人民的鄭重承諾，也給了人民監督政府的依據。各級政府應該根據這個時間表和工作目標，因地制宜安排保障性住房的建設進度。 2、住房保障范圍擴大，不僅城市低收入住房困難群體被納入住房保障體系，還有林區、墾區、煤礦等棚戶區居民也同樣享受住房保障政策的陽光。而在以往，這些“不城不鄉”的居民住房問題往往成為政策中的盲點。此次一并納入住房保障范圍，顯示出決策者深入調研，體恤民情，努力做到在“住有所居”的奮斗之路上，照顧困難群體一個也不能少。 3、把住房公積金用于個人購房貸款嘗試擴展到建設貸款，加大保障性資金支持力度。住房公積金沉淀問題是個老話題，特別是在我國東部地區，數額可觀。如何激活這筆巨大的沉淀資金，一直是社會各界關注的熱點。而在此次出臺的新政策中，明確提出“選擇部分有條件的地區試點，將本地區部分住房公積金閑置資金補充用于經濟適用住房等建設”，讓這筆閑置的資金在解決群眾住房問題中發揮積極作用。 透過以上幾個方面，人們不難發現，在當前嚴峻的經濟形勢下，樓市新政策加大了對保障性住房的建設力度，在激活商品房市場的同時，又防止投機性需求反彈，著實體現了政府“保增長”與“保民生”緊密結合的政策取向。 （二）長沙市住房保障與棚戶改造 房產市場因其內在的調整節奏和周期，2008年出現了市場交易量萎縮，價格增幅放緩，資金鏈條偏緊的現象，在一段時間內對我們安居工程建設形成了嚴峻挑戰。而在國家、省、市相繼出臺擴大內需、促進經濟增長，加快解決民生問題的重大措施中，都把建設保障性安居工程放在了首位。 2008年，安居工程建設在市委、市政府的正確領導下，緊緊圍繞“人人都有住房保障，家家享有一套住房”的目標，對住房保障制度進行了重大改革，加快解決城市低收入家庭住房困難問題，努力構建和諧社會，不斷開拓創新，扎實工作，譜寫了住房保障事業新篇章。截至目前，全市申請經濟適用住房貨幣化補貼家庭12400戶，已批準發放補貼憑證12290戶，其中1258戶已經利用補貼資金購買了滿意的住房。我們希望通過實施安居工程，全面解決城市低收入家庭的住房困難問題，到2012年實現人均住房面積提高到15m2，努力做到戶戶擁有一套適宜居住的房屋，率先達到人均住房建筑面積35m2的小康居住水平。 在去年國務院出臺的“進一步擴大內需、促進經濟增長”的十項措施中，把加快棚戶區改造工作擺到了前所未有的高度。我市積極響應中央的號召，多次召開專題會議進行了研究，決定把棚戶區改造作為全市今年的首要工作來抓，通過三年時間的努力，徹底改造全市的棚戶區。目前，我市二環線內還有棚屋面積730萬m2，共50670戶。城市核心區域內棚屋332萬m2，占全市棚屋總量的45%。棚戶區大都建于80年代以前，絕大部分都是危舊房屋，其中磚木結構、簡易結構占了30%左右。棚屋的基礎設施落后，供排水設施陳舊，供水難問題十分突出，每遇仲夏和隆冬便鬧水荒。70%棚戶區沒有消防通道，加之道路堵頭卡口多，普遍存在消防安全隱患。棚戶區建筑密度很高，最高地段達60—70%，人均綠化用地僅0.38m2，人均居住用地不足7m2。所有棚戶均在3層以下，最高不超過8米，棚戶區空間狹窄，陰暗潮濕，不通風，32%的棚戶沒有曬臺和獨立的廁所，有的甚至一年四季難見陽光。因此，棚戶區改造已經勢在必行。 我們將把推進全市棚戶區改造作為市委、市政府今后幾年的重點工程和實事工程，從今年起分三年全部改造完成。其中2009年改造200萬m2，2010年改造200m2，2011年改造330萬m2。通過棚戶區改造工程，一方面可以明顯改善棚戶區居民的居住條件和生活環境，改善城市容貌和提升城市品位；另一方面可以對整個房地產市場激發可觀的潛在需求。因為一戶棚戶區居民住的就是30、40個m2，你現在要給他解決，給他住，他自己買房子的話，大概就要個60m2左右，也就是說在一平方米棚屋的拆遷，大概可以產生1.5個平方米需求，這樣的話730萬m2的棚戶區就可產生1000多萬m2的需求。那么這個需求加到我們整個這個正常的社會需求里邊，在三四年內房地產市場基本上能夠保持供求基本平衡發展。 在棚戶區改造的過程中，我們的基本思路是：一是統一規劃、分步實施。根據我市經濟社會發展總體規劃，統籌考慮城市規劃、土地利用規劃、經濟發展規劃，把棚戶區改造與產業結構調整、基礎設施建設、社會事業發展和生態環境保護相結合。二是政府主導、多元融資。棚戶區改造涉及面廣、政策性強，各級政府是棚戶區改造的組織領導者，在政策與資金上將給予大力支持。棚戶區改造工作由市政府統一領導，各區政府是各轄區內的組織實施主體，負責搭建融資平臺，各區已經組建了一個棚戶區改造投資公司，市區兩級政府分別注入一定的資金，專門負責轄區內棚戶區項目改造的融資和運營，吸引各種社會資金投入到棚戶區改造中來。三是市區聯動、以區為主�？茖W制定市政府對區政府、對拆遷主體、對招商引資三個層面的政策，充分調動各方參與的積極性。其中，市政府對區政府層面的政策包含土地、規劃、財稅、服務、配套等政策；市政府對拆遷主體的政策包含獎勵、救助等政策；市政府對招商引資的政策包含將成本計入基準地價、固定回報和增值收益等方面。在區政府具體組織開展改造的同時，要堅持市場運作，充分發揮市場機制的作用。四是依法改造、確保穩定。嚴格執行有關土地和資金使用管理、城市建設管理、房屋拆遷、工程建設等有關法律法規的規定；妥善解決好群眾的實際困難，同時要依法保障投資商的合法利益，將那些獲得補貼后仍然買不起住房的困難家庭，可以納入經濟適用住房和廉租房保障范疇，確保不捺下不遺忘一個棚戶區居民，妥善處理好棚戶區改造過程中的各種關系，維護社會穩定和團結。五是以人為本、民生為重。棚戶區改造要把人本思想擺在第一位，民生為重，安置先行，通過多種措施充分調動棚戶區居民參與改造的熱情和積極性；棚戶區改造要把改善棚戶區居民居住條件，全面建立健全住房保障制度作為重點。 二、從持有到出售——外資企業 �。ㄒ唬┺D租為售 外資企業在國內寫字樓市場一直是大舉擴張，高檔寫字樓當中經常可以看見外資的身影。前幾年在房價上升時期，外資企業對于手中的物業一直是稀售，主要以出租來換取長期受益。自08年以來，由于房地產市場出現調整，不少外資企業紛紛開始轉租為售來保持充裕的現金流以應對不斷惡化的形勢，同時，由于樓市的調整導致租金不斷下跌，出租回報率降低也是大量的優質資產開始在市場當中出現的重要原因。 �。ǘ┵Y產并購 隨著市場的調整，前幾年大規模的外資并購風目前已呈現下降趨勢，保持現金繼續觀望成為目前外資采取的主要手段。但是隨著監管限制的放寬，以及買賣雙方對價格預期的調整，可以預見2009年外資收購活動將會重新興起。2007和2008年間投資機構的籌資尚有結余，投資者一直持觀望態度，以期價格進一步下跌。2009年，隨著信貸限制的放松，人民幣貸款有望變得相對容易，加之上海物業價格的持續調整，不少投資者認為今年上半年或將出現抄底入市的好時機。 另外，直接收購具有一定規模的抵償公司也是外資進入市場的便利方式，隨著金融危機及地產調控愈演愈烈，不少地產公司陷入困境手中項目也無力為繼，此時，外資對本土地產企業的并購將大大提升。此時的并購不但可以收購到優質資產，也可以得到大量因資金出現問題而停滯的項目。因此09年資產并購將是外資地產公司應對危機的重要策略。 三、從擴張到收縮——本土企業 �。ㄒ唬╅_發商退地之隱 土地是房地產行業的“命門”，房地產市場中的房價、地價聯動效應，會隨著土地市場的降溫明顯地顯現出來。地價的調整，會直接體現在房價的調整上，近期國內房地產一、二手市場出現價格下探的現象實屬必然。不過，“圈地熱”降溫效應從土地市場傳導到樓市，需要一定的時間。 房價的調整及銀行信貸的緊縮，使得房地產企業的現金流變得十分緊張，此時拍賣手中持有的土地以維持公司運作渡過“寒冬期”成為了不少開發企業采取的措施。 開發商如果繼續囤積土地，不僅面臨著房價繼續下跌帶來財富縮水的風險，還面臨著兩年后土地將被無償收回的政策和法律風險。一些實力有限的開發商率先加入“退地”大軍，地價也隨之下跌。地價的下跌反過來又影響了人們對未來房價的預期，使購房者的觀望效應更加濃厚，房價因缺少購買力支撐而步入下跌軌道。 大型開發商的企業構成相對于中小開發商要復雜很多，而且一些大型房地產商業務構成不僅僅只有房地產開發這一塊，所以這類企業對于市場預期十分敏感，由于去年的房地產熱潮導致部分財力雄厚的大型房企拿了不少地，他們對于今年的樓市預期原本是抱有相當大期望的，但是如今中國樓市受到整體經濟環境影響成交量大幅萎縮了，大量囤地的開發商會因為公司的各項業務牽扯到資金緊缺，而一家成熟的大型企業絕不允許其做過大風險投資嘗試，殘酷的市場不得不讓他們放棄部分未來可能獲得的回報而在短期內獲得自保，所以只好賣地。 另外一方面，中小房企則在這樣的市場競爭中獲得一些原本不屬于自己的機會，一些大型房企低價拋地正好可以滿足他們的需求。此類企業業務構成比較單一，相對資金循環壓力較小，同時他們能夠積極靈活的修改自己的經營策略以順應市場的發展。在目前不景氣的市場環境下，有些中小開發商不緊不慢的銷售著自己的房屋，因為他們手中沒有存地，無需在較短時間內實現資金回籠，對銷售進度沒有過高要求，企業生存壓力相對較小；甚至一些房企暫時將自己“凍”起來，干脆封盤不賣等待市場回暖再尋良機，這些豐富的市場操作手法某種程度上來說很好地保護了自己。 退地是樓市泡沫長期累積的必然結果，同時，也是開發商通過囤積土地搞投機牟取暴利這一慣用手段的終結。早在“退地”現象之前，全國各地不斷出現的大量土地流派現象，就已經表現出業內對常年累積的巨大泡沫的恐懼感，“退地”則更進一步表現了業內對未來樓市泡沫破裂的擔憂，一旦形成羊群效應，“退地潮”就可能出現，進而傳遞到房價中。其實，退地現象是房地產市場近期強烈釋放的樓市調整信號。樓市調整釋放出諸多信號，但其走勢卻仍陷于“迷局”。高價拍地，加上樓市行情持續低迷，讓開發商的資金鏈越繃越緊，因此“退地”有開發商資金不濟的因素，但絕對不能只是簡單地歸因于資金不濟的因素。從深層次來說，“退地”也是開發商與政策博弈的表現。 告別了以往的“搶地時代”，今天的地產企業在拿地時更審慎。地是必須拿的，但要拿什么樣的地，所拿地塊上需要有怎樣的配套設施，維持怎樣的土地儲備量，在如今的地產形勢下，都需要重新評估。今后，地產開發企業不僅在拿地上要更謹慎，在地塊的開發上也要更用心，交出真正能適應市場的好產品。 �。ǘ┕蓹噢D讓 產權市場中企業并購重組的活躍，一方面是由于大量的央企，根據國務院國資委的部署加快了整合重組的步伐；其次是由于國家宏觀調控、銀根收緊，企業融資困難、資金鏈繃緊，一些擴張過快的企業難以為繼，關閉清算，有些企業被迫出售股權，從而導致以并購重組、企業法人財產清算為特征的產權交易活動大量出現。 另外，由于股市的持續低迷投資者信心不足，許多企業轉而選擇了利用產權市場來融資。制造業受到金融危機出口的影響比較大，而房地產業因為市場還處在觀望狀態不少企業陷入資金短缺的困境，不得不出讓股權或者增資擴股以求生存和為未來拓展業務做準備，這也是房地產行業在產權交易市場表現活躍的主要原因所在。 Part 2 長沙機遇 一、長株潭城市群的建設 2007年12月，國家發改委正式批準長沙、株洲、湘潭（簡稱長株潭）城市群為全國資源節約型和環境友好型社會(即“兩型社會”)建設綜合配套改革試驗區�！伴L株潭”作為一個符號，在日益隆起的中部經濟版圖上擔當重任。 長株潭一體化將給長沙房地產市場帶來深刻的變化，重點將體現在以下幾個方面： 首先，在長沙形成了現代新南城板塊。 湖南省省政府大院南遷，湖南省工商局、地稅局等省直機關紛紛進駐，全省政務中心向長沙新南城轉移。同時，文化公園、石沖公園及湖南省科技館、群藝館、地質博物館、青少年活動中心等一批省級文化單位相繼建成或正開工建設，即將形成新的文化中心、商務辦公中心。 目前，連接長沙、株洲、湘潭三城市的城際軌道交通以及城市地鐵、武廣高鐵、高速公路以及長沙芙蓉南路、湘江風光帶、萬家麗大道、新韶山路等長沙市城市主干道等現代交通設施正在抓緊建設，如9月開工的芙蓉南路將直連湘潭。隨著橫貫東西、縱通南北的交通網絡布局的逐步完成及其他各種配套的不斷完善，隨著社會經濟的迅速發展，隨著新型城市空間的縱深拓展，在人們生活、商務辦公方式結構化分化的潮流下，以湖南省政府新址為圓心，以新芙蓉南路為縱軸、湘府路為橫軸，四面輻射形成的長沙新南城區域，以及建設長株潭城市群“兩型社會”而推動在三個城市之間的空間地帶形成包括長沙新南城區域的“第四城區”區域。這個明日之星區域，其在房地產領域的價值已經開始凸現，包括長沙新南城板塊在內，正逐漸形成具有良好開發價值和成長潛力的第四城區城板塊，正逐漸形成一個生態環境優越、人文高尚、生活便利的集現代產業總部經濟區、現代產業區、現代商務辦公區和高尚居住區為一體的房地產潛力區域。在房地產市場已經開始異變的今天，在房地產結構分化的今天，在這個房地產潛力區域創新開發高品質的資源性房地產產品，其價值增值的潛力值得期待。 無須置疑，在未來數年，將有數十萬人來到長沙新南城、長株潭第四城區居住，眾多企業將落戶長沙新南城、長株潭第四城區，并實現產業、商務辦公環境、人居環境、商務運行模式的升級。同樣，這里將誕生無數經濟奇跡，誕生眾多商務傳奇。這是因為，長株潭城市群這個正在發展變化中的“新特區”，一如當年剛設立之初的深圳特區、浦東新區一樣，除鼓勵并支持資金實力、產業基礎等方面的競爭外，還將給更多人各種機會性發展的機會。也就是說，在長株潭城市群，許多人都將可能獲得發展的機會，而機會往往垂青那些有準備的人，這是眾所周知的。 事實上，加速開發這個頗具潛力的房地產板塊，又將成為加速長株潭“兩型社會”建設、加速城市群發展的產業能量，成為催化長株潭第四城區有效城市化的催化劑。 其次，目前長株潭城市群尤其長沙房地產市場正在發生的調整，屬于正常的調整，并沒有太大的市場崩潰危機，從目前來看仍然是健康的。 再則，由于中國經濟整體受美國金融危機的影響不大，而更因為湖南經濟的實際情況和湖南經濟模式的本身特點等原因，由美國次貸危機引發的金融危機對湖南經濟的影響將不大，因此對新特區長株潭城市群的房地產市場的影響也將不大。 長株潭一體化的建設一方面將拉動基礎建設的投資，使得城市建設高速發展。同時，城市圈的擴張也使得開發企業有了更多的選擇空間，經濟的拉動也必將帶動房地產業的不斷發展， 二、大河西先導區的規劃建設 2008年，在充分的前期調研之后，市委市政府提出了建設“大河西先導區”的概念，打造先導區、建設大河西，既是探索改革路徑、創新發展模式的具體表現，也是優化空間布局、提升整體實力的戰略選擇，創建大河西先導區將給房地產業帶來新的契機 1、先導區提出了大河西的概念，將城市化程度范圍擴大，使得房地產企業來說在土地選擇上有了更多的空間。 2、大河西先導區將大大改善河西的交通系統，啟動一系列的重點工程。道路的暢通將使得先導區的輻射面擴大，對于居住者來說，便利的交通條件將進一步刺激購房需求，使得房地產市場不在聚焦于原有范圍，樓盤定位能更加清晰。 3、先導區提出了“再造長沙城”的概念，將大力提高對基礎設施的投入，完善配套設施，這對成熟社區的出現也是一個必不可少的條件。 4、大河西先導區將使得大批的外來人口入戶長沙，也將培育許多潛在的剛性需求，成為未來房地產市場消費的主力軍。 三、長沙軌道交通規劃 城市的交通一直是城市發展的基礎，對房地產影響也十分巨大，便利的交通網絡不僅僅免除了業主購房的后顧之憂，同時也大大節約了購房者的生活成本。從長沙未來的交通規劃之中，我們也可以看出未來星城地產的巨大升值空間。 2009年以來，在長沙交通規劃之中最大的亮點就屬地鐵了。其實，從2000年以來，長沙市委、市政府就以超前的理念，謀劃著城市快速軌道交通建設，并深入開展了大量前期工作，先后完成了城市總體規劃修編、公共交通規劃編制、軌道交通線網規劃編制、城市軌道交通建設規劃編制、經濟社會發展研究報告、土地控制專項規劃、工程建設場地地質災害危險性評估報告、線網地震專題分析報告、資金籌措方案等工作。2009年2月10日，長沙市政府新年首場新聞發布會傳出喜訊，國家發改委日前批復了長沙市城市快速軌道交通近期建設規劃。根據規劃，2008-2015年，首先建成軌道交通1號線一期工程和2號線一期工程，并爭取在年內動工建設2號線一期工程。如果說政策暖市和讓利消化存量成為驅動樓市逐漸回暖的兩駕馬車，地鐵規劃中的縱橫城市的黃金經濟線，無疑給長沙樓市注入了一劑強心針。 地鐵將給長沙帶來十大變化：城市現代化進程加速；長沙的吸納、輻射能力增強；城市綜合功能提升；經濟發展迅速提高；城市形象更亮麗；市民出行觀念更新；市民榮譽感增強；在中部崛起的城市力量加大；城市價值進一步提升；國際化都市的地位更加穩固。 世界上能贏利的地鐵都是與發展房地產業結合起來。地鐵所經之地，口岸也隨之形成，沿線的土地價格大幅上漲；其次，地鐵也使其沿線出口處的商鋪成為黃金口岸。早年李嘉誠在香港放手一搏，奪得中環、金鐘兩站地鐵周邊的地產，使長江實業一飛沖天，一時傳為佳話。 據統計，紐約、倫敦、東京以及香港、上海、廣州、北京等城市成熟的地鐵上蓋物業價格平均高于同片區、同等素質物業30%以上；并且，上海、廣州、香港等地的地鐵沿線商鋪出租率高達100%。 廣州的芳村本來是無人問津的地方，其地鐵1號線計劃一出，房價漲了1000元/平方米，相當于原來房價的25%還多。廣州地鐵3號線走向初定時，引發了番禺房地產廣告大戰，番禺北部的樓盤準業主陡增3成，一些樓盤更把樓價抬高3%。廣州、上海市中心商業物業售價10年前一般在2萬元/平方米左右，如今凡是地下層鏈接了地鐵站的商業物業，目前的售價高約16萬元/平方米，而同區域的同等商業物業價格也還維持在每平方米幾萬元的水平。當年深圳地鐵還未動工，沿線住宅物業價格已高于同片區非地鐵沿線住宅物業的價格，高出幅度約為5%至15%不等。 以香港地鐵“軌道+地產”的成功發展模式為參照，可以預見的是，地鐵來到了長沙，沿線物業將迎來前所未有的掘金機遇，升值空間立時凸顯。地鐵會產生一種磁力效應，這種效應會吸引生活、商務、商業、娛樂等等設施向軌道站點集中，這種集中會刺激周邊高強度的開發和經濟的繁榮。一般來說，地鐵沿線的地價將會預先上揚，而在地鐵建成之后，其價值將是翻倍的，而地價的上漲將直接推升房價。 連日來，地鐵沿線品質樓盤紛紛打出了“地鐵物業”的旗號，其成交量也捷報頻傳。各大售樓部的銷售數據表明，地鐵站口沿線的房產項目銷售都來勢不錯，購房者的結構和購買意圖都因地鐵有了不同程度改變。 地鐵正在開往長沙。地鐵過處，我們聽到的也是樓市“漲”聲響起來…… 四、國家四萬億投資與消費對長沙的拉動 2008年，國際金融危機蔓延全球，加上房地產本身周期及國內經濟結構調整影響，許多行業都出現了危機，同時由于對未來預期的不確定性，使得消費需求無法得到釋放，觀望情緒濃厚。 為進一步擴大內需、促進經濟平穩較快增長，國家安排了約４萬億元投資。 這次兩會政府工作報告提到：從2008年的四季度開始到2010年底，中央將陸續投入4萬億的投資規模用于擴大內需消費和解決民生問題。 根據上圖可以看到：這4萬億的構成，主要包括： 1、民生工程，主要是保障性住房，包括廉租房、林區、墾區、煤礦棚戶區改造，大體總的規模是4000億左右,所占比例為10%。 2、農村的民生工程包括水、電、路、氣、房，就是農村安全飲水、農村電網改造、農村道路建設、農村沼氣建設、農村危房改造和游牧民定居，大體上是3700億,所占比例為9.25%。 3、基礎設施的建設，鐵路、公路、機場、水利等等，大體上是15000億左右,所占比例為37.5%。 4、教育、衛生、文化、計劃生育等社會事業方面，大體上是1500億,所占比例為3.75%。 5、節能減排、生態工程大體上是2100億,所占比例為5.25%。 6、調整結構和技術改造，大體上是3700億左右,所占比例為9.25%。 7、汶川大地震重點災區的災后恢復重建10000億,所占比例為25%。 從上述各項內容可以看到：在40000億投資規模中，涉及房地產投資主要包括民生工程（4000億左右,所占比例為10%）、農村的民生工程（3700億,所占比例為9.25%）、汶川大地震災后重建（10000億,所占比例為25%），各項投資總額為17700億，所占比例為44.25%。換句話說,40000億投資規模中將近有一半資金將投入房地產行業。 國家大規模的經濟刺激計劃及相關配套的優惠政策將對房地產行業產生了明顯的刺激作用，催生了剛性需求的釋放。由于房地產行業對相關經濟的聯動性巨大，對GDP的貢獻也位居各行業之首，因此在國家相關政策的扶持下，房地產市場的回暖將順理成章，當然，樓市回歸理性也將是大勢所趨。 五、長沙房價洼地現象明顯 雖然全國房地產市場目前處于調整的低潮期，一些一線城市房價正處于敏感的大幅下挫階段。但是與中部六省會城市房地產市場比較來看，長沙目前無論是從地理位置，GDP總量，人均收入水平來講都可以得出長沙房地產市場價格目前處于合理水平，房地產市場對于資本來說，位于“價值洼地”。 1、經濟總量比較 GDP是指一個國家(或地區）在一定時期內所有常住單位生產經營活動的全部最終成果，能較真實的反映當地的經濟實力和市場規模。GDP越高，其房地產發展的空間就越大。 從經濟總量來看，2008年在中部六省會城市中有一半進入3000億元以上，其中鄭州、長沙今年首次登上3000億元臺階。長沙剛剛跨越3000億元大關，在六城市中居于第三位。從同比增幅來看，除太原外，其他各市同比增幅均超過10%，合肥最高，增幅超過17%；長沙同比增幅15.1%，增幅與武漢并列第三位。 2、市場價格及增幅比較 從價格來看，2008年長沙商品房均價及住宅均價仍處于較低水平，在六省會城市中居于倒數第一位；從均價同比增長率來看，由于房地產市場處于調整期，各市房價漲幅明顯降低，各市商品房同比漲幅均低于15%，特別是太原漲幅已經形成零增長。 3、房價增長率與GDP增長率之比 商品住宅價格增幅與GDP增幅之比在一定程度上反映房價上漲是否合理。根據日本、香港、新加坡房地產市場的運行軌跡，當比值大于1表明增長過快，大于1.8時，表明房地產市場價格上漲不正常，應當預警。 從數據來看，六省會城市中，長沙比值為0.75，在六城市中居于第四位，房價增長率基本與GDP增速相匹配。 4、房價收入比 人均可支配收入與房價比可以在一定程度上反映城市房價是否合理，同時，也可以反映一個城市的購買能力。根據國際比較公認的說法，房屋價格與年收入比在6以內比較合適。 根據我國對小康的定義，我們取人均居住面積為30平方米。從表中我們可以看到，房價收入比最大值為9.64，出自太原市；最小值為5.84，出自長沙市。由于各市房價漲幅減緩，但同期居民年可支配收入繼續增長，各市房價收入比均有不同程度降低。長沙市是六省會中唯一一個房價收入比低于國際基準線的城市，表明在經歷2008年房價漲幅減緩之后，我市房價水平與購買力關系已相對合理，當前房價已基本進入消費者可接受的水平。 由以上幾項數據對比我們可以看到：長沙市目前的房產價格和中部其它省會城市相比仍然處于較低的水平，和城市發展的速度也不相匹配，從全國市場來講，長沙樓市目前確實還處于“價值洼地”，其各項指標也處于健康合理的水平。 對于資本來說，逐利是其本性，為資金尋找可持續增值的項目是資本流動的源動力，對于長沙這樣的擁有巨大發展空間和升值潛力的房地產市場，自然將為成為資本投資的首選之地。近幾年來，各著名地產公司紛紛進軍長沙市場，就是看中了長沙作為中部崛起龍頭的巨大優勢，相信隨著大量資本的涌入以及政府各項優惠政策的出臺，長沙房地產的明天將會更加美好，宜居城市將成為現實！ |