| Topic 4 萬花筒 |
[編者按] 地鐵地產的發展大概可以分為三個階段：第一階段是“營造地鐵概念”。這期間，地鐵出口是重要的炒作和吸引投資商和顧客的因素，各種物業都以沾上地鐵概念為榮。第二階段是“泛地鐵化時代”。地鐵線的建成，將使長沙城市遍布地鐵出口，地鐵概念將不再成為稀缺資源，地鐵物業將成為人們日常工作與生活的主要載體。第三階段是“后地鐵時代”。屆時，許多富裕群體將選擇遠離地鐵口的生活，遠郊化、濱�；蚪缴羁赡墚a生大量汽車與地鐵接駁的需求。郊外地鐵口將需要建設大量停車位。顯然，不同發展階段的“地鐵地產”具有各自不同特點和側重面，將極大地引導房地產市場發展潮流，這必是確定無疑的。 Part 1 長沙地鐵 一、地鐵樓盤投資策略 長沙地鐵的修建，提高了土地的通達性，并且隨著地鐵1、2號線的鋪設完畢，整個長沙地下交通網絡也逐漸形成和完善，土地和房產原有的區位條件也發生了改變，所以那些原來在地鐵尚未修建、交通不便而處于城市遠郊的地區，在地鐵的輻射效應下，出行變得便捷，原來到五一商圈等城市中心上班或購物需花費30-60分鐘的公交時間，成為現在15-20分鐘的地鐵時間；同時地處城市郊區，周圍較少城市化帶來的污染，宜居的自然環境，加之因地鐵修建帶來周圍基礎設施的改善，都將導致土地以及地上物業樓盤的升值。所以這些郊區樓盤不但適合居住，而且因地鐵帶來的良好預期，將成為“地鐵盤”中的“地段盤”，值得人們的投資。尤其像學府岳麓山板塊，岳麓山的靈氣、高校的盤踞、市政的齊全以及河西先導區的建設，將成為郊區盤投資的“眼球”。 地鐵樓盤通常有以下幾種類型：（1）正雙線地鐵盤。雙線交匯站點上蓋樓盤及距離雙線交匯站點500米之內能到達的樓盤， 這種是等級最高的“地鐵盤”。（2）正地鐵盤。距離地鐵站越近，周邊配套設施將更加完善。而且，對于正地鐵盤的買家來說，5分鐘步行可到的時間成本是相對最低的。因此，“正地鐵盤”的價值是僅次于還擁有雙線換乘便利的“正雙線地鐵盤”。（3）準雙線地鐵盤。位于雙線交匯站點附近，步行至地鐵需要5-10分鐘的樓盤。這種樓盤不如“正地鐵盤”方便，但相比位于單線的“準地鐵盤”而言，又增加了雙線交匯帶來的便利。（4）準地鐵盤。位于單線站點周邊，步行至地鐵站需要5-10分鐘的樓盤�；凇皽实罔F盤”可享受地鐵的便利程度與周邊配套的完善程度略低于“準雙線地鐵盤”，并且介于“正地鐵盤”與“近地鐵盤”之間。（5）近雙線地鐵盤。位于雙線交匯站點，步行至地鐵站需要10-15分鐘的樓盤。這種樓盤位于雙線交匯站點附近，但由于距離地鐵站相對較遠，因此稍遜于單線“準地鐵盤"。此外，雙線的加分使得這種樓盤略高于“近地鐵盤”。（6）近地鐵盤。地鐵站點周邊的房地產價格明顯高于同區位地區的房地產價格，因此步行10-15分鐘到地鐵的樓盤在地鐵的影響下，其顯現的區位價值和價格與同等質素的非地鐵盤相比，略勝一籌。 二、地鐵小戶型公寓投資策略 地鐵的方便、快捷，不僅縮短了人們的出行時間，緩解了地面交通的擁擠，改變了城市的面貌，而且，也是更為重要的是改變了人們的生活方式。現今城市規模急劇膨脹，市中心盡管因為經濟的發展，成為CBD，成為整個城市的人流、物流、商流的集中地，可隨之而來的擁擠、喧囂、土地的寸金，慢慢變得不再宜居。早出晚歸的上班族，承受著巨大生活和工作壓力，在應對工作中無法預知的困難后，渴求能在一個遠離城市喧囂的、屬于自我的小屋里，徜徉在各自的安靜、快樂和幸福中。地鐵的出現，使空間上的距離以地鐵時間計量，公交時間的1小時變成地鐵里的15分鐘的閱報或MP3，上班族內心的夢想：60-70平方米的小戶，離家步行10分鐘，因感受地鐵文化還來不及回味的眨眼，人已經到達某棟寫字樓前……這便是現代都市人的生活，家不需要大，只要精致和簡單，但卻能迅速觸手到繁華的任何一角落。地鐵承載了希望，也實現了希望。對于地鐵周邊的小戶型公寓，因為時代的變遷、生活態度的轉變，已開始深受那些上班白領的青睞。市場需求的龐大，注定了地鐵周邊小戶型公寓投資價值大、投資收益高。 投資小戶型公寓要注意三點。其一，投資的產品最好在中心區域，地段好的房子不僅更保值，增值也更快。其二、精裝修的商住兩用公寓是最佳選擇，精裝修的房子省心省力，可節約不少時間，而商住兩用的公寓產品最大的優勢就是可作為寫字間出租。寫字間的租金顯然比住宅的更高，因而出租的回報率也更高。其三、公寓的物業管理水平一定要高。根據北京、上海、深圳等一線城市的經驗，物業水平越高的公寓租金也越高。 三、地鐵寫字樓投資策略 寫字樓市場的規模和發展水平，在經濟層面可以反映一個城市的商業水平和城市的經濟發達程度。當我們不明何謂“現代”、“繁華”，抬頭看看猶如火箭飛升入空的臺北101大樓、芝加哥席爾斯大樓、吉隆坡雙子星大樓、上海金茂大廈、香港國際金融中心、紐約帝國大廈…….，我們才明白“現代”和“繁華”是不能僅用一個“高“字敷衍�，F今城市高高的寫字樓，代表了城市的活力和激情，而像長沙這樣一個正處于發展期的城市，寫字樓市場同樣如此。寫字樓的發展需要整個城市經濟水平的支撐，地鐵的修建不僅為城市的持續發展提供了良好的交通條件，而且也為城市的持續發展方便了巨大的人流和商流的聚散，產生巨大的外部效應，輻射整個城市的各行各業。由于地鐵的廊道效應，地鐵沿線將出現組團似的商圈，商圈形成將帶來寫字樓市場的發展和繁榮。 地鐵寫字樓在投資時應注意的幾個問題：一是注意選擇等級。不同等級的寫字樓會與不同產業的不同企業相匹配。另外，同等級的地鐵寫字樓也要和周邊區域的發展和定位相匹配，要充分了解客戶的需求、地塊的區域特征，再結合這些因素選準等級。二是注意選址。除了在地鐵旁邊外，最好靠近商業區的地段。因為這類地區的寫字樓會依賴成熟的配套而迅速被市場接受，同時，又可為日后獲得穩定的回報打下良好基礎。三是注意挑選物業類型。寫字樓投資并非撿到籃子里都是菜，對于一些物業來說，也許看上去很美，但不一定適合投資。比如一些定位含混的物業，常常導致其在租賃市場的表現并不理想。而對于一些定位比較清晰、前景不錯的寫字樓，當然不要錯過機會。四是注意挑選物業服務公司。如果物業服務公司挑選得當，將能夠為投資者省去不少麻煩。在選擇寫字樓時，一定要對物業服務公司進行考察。因為在此后很長一段時間內，投資者要接受這家公司的服務，同時租賃房也要接受他們的服務，如果其管理不到位，將會影響到投資者的收益。 四、地鐵商業投資策略 地鐵出現帶來的外部效應，不但能刮起“地鐵樓盤”的東風，而且也能掀起“地鐵旺鋪”的西風，正所謂東風難壓西風。地鐵商鋪直接受地鐵經濟的影響，地鐵所帶來的巨大的人流，為商鋪發展帶來巨大的客流，尤其那些毗鄰地鐵口或者與地鐵口相連的商鋪，因位置的優越，坐擁巨大的客流，“不火都難”。他們充分利用地鐵帶來的客流，滿足乘客的需求，將帶來商鋪的興旺，在同業競爭中優勢巨大。所以地鐵周邊的商鋪具有極大的投資價值，并且投資回報快。 地鐵商業因為建筑的需要,可以有以下三種主要的方式:一是點式商業。多為在地下鐵的公共空間部分,如過道、候車點、出入口等設置的商業零售點，多以應急商品零售為需要，比如報紙雜志、飲料、電話卡等；這些點式的商業點多為地鐵運營商經營或出租位置經營，提供一些基本的必要商業服務；二是條式商業。多為一些街道式聯接在一起的若干家商鋪或店面構成的地鐵通道商業，可能會設置在地下的能道上，也可能會設置在必經的一些地面上，其經營的主要是快速消費品，比如快餐店、藥店、多士店、花店、書店等等；這類商業與地鐵的關系非常密切，主要的客群目標均是出入于地鐵的客人；三是立體化商業。位于地鐵附近或相聯的購物中心、超市等，而且規模相對比較大，包括多個樓層的經營空間，其中，大多有一些樓層是可以直接與地鐵的通道相聯接的，可以使出入地鐵站的客流直接通過專用的通道進入賣場。同時，這類商業由于規模的原因，雖然是零售業態，但經營的品種很多，范圍很廣，目標客群也可以包括地面的行人。 地鐵商業在投資時應注意以下幾個問題：一是注意地鐵站點周邊的規劃和布局，主要是關注包括周邊道路、配套、市政等方面的設施及其詳細規劃。二是在投資地鐵商鋪時要重點考慮物業的地理位置，一般情況下商鋪離地鐵主出口越近越好。 三是注意地鐵交通投資的不確定性，因為地鐵在快速聚集人群的同時也會快捷地疏導人流。故要謹慎地考慮投資那一類商鋪較為合適，需要事前作一考察。四是投資地下商業設施回報率相比地面商鋪要低，但是一旦地下商鋪形成規模之后，其投資價值就高了。 五、自住型住房最理想 地鐵周邊地產受益有級差，如果在人們的步行范圍800米內是完全可以接受的，在這個范圍內的地產是完全可以受益的。十分鐘的距離，不超過1000米，800米是最妥當的，對居住者來說絕對是受益的。這個以地鐵站口為圓心以800米所畫的圓環上所建的樓盤，是自主型住房的理想位置。 Part 2 我看長沙地鐵 古時的“楚漢名城”，而今的兩型社會試驗區，3000多年的歷史賦予長沙濃厚的瀟湘文化，銳意進取的長沙人在承襲歷史文化遺產的同時，不拘泥常規、不斷思變，革新發展方式，倡導“資源節約、環境友好”的發展模式，擴展發展空間，加快長株潭一體化的進程。長沙地鐵的修建，將催生出“楚漢名城”的新機遇，鍛造出新的瀟湘文化內涵。 始現于1863年的地鐵，作為現代文明的產物，它所醞釀的風尚文化、所彰顯的精神特征、所代表的符號標識、所提供的通勤便利，讓其魅力非凡。長沙地鐵這一“錢龍”的出現，所帶動起經濟質和量雙重攀升的現象將波瀾壯闊的呈現給長沙人民。如果以地鐵站口為圓心，跟地鐵有物理關聯性、價值關聯性、理念關聯性的經濟形態將出現，500米半徑的核心圈、1000米半徑的內環圈及1000米以外至2000米的外沿圈，既能強烈喚起長沙人的地鐵情結，又能將城市夢想蘊含在地鐵情結中，催醒出強勁的心理凝聚力和經濟催引力。地鐵在長沙作為一種新生物，它的非凡魅力將在不長的時間里，讓長沙人明白“愛生活，愛地鐵”的精神價值，感悟“地鐵一響，黃金萬兩”的經濟定律。 �。ㄒ唬╅L沙地鐵日后將主導城市交通，城市將加大地面和地下拓展，城市格局、功能、規模逐步演變 縱觀國際大都市，蛛網密布般的地鐵線路成為交通的一大主題，24小時運行的紐約地鐵總長1142公里，490個地鐵站散布全市，而巴黎市區各地鐵站的距離都在幾百米之內。地鐵這種MRT（大運量快速軌道交通）的出現帶來了土地的高強度開發及混合利用，使TOD（交通引導發展）模式更加明顯，地鐵帶來的高通達性提高了沿線土地的價值，影響商業空間結構和土地利用形態，交通又重塑高密度城市的空間，地鐵經濟帶也應運而生。長沙地鐵沿線土地開發的強度和土地利用方向會隨著地鐵的開工建設而強化，這不但帶來土地原有形態的變化，強調商住用地的開發利用方向，而且在強化五一商圈的核心性同時，在沿線帶來多個城市副中心的形成。 �。ǘ╅L沙地鐵將完成長沙人關于都市的“光榮和夢想” 日后地鐵中的畫面：潮男達女，穿著套頭衫帶著PSP、口袋書在地鐵里穿行暴走；西服男套裙女，優雅地夾著通勤包，勤勉充電工作；現代社會的購物寶貝，熟知每個地鐵口的商場和小店，靈通哪里打折，精于貨比三家，坐上地鐵，他們的購物袋里裝的是“物美價廉”的“牌子貨”，玩的是最富挑戰性的娛樂，買的是掛著地鐵牌的房子。長沙人將不屑于打車的浪費、不忍于公交的蹉跎，又不敢于私家車的昂貴和繁瑣。地鐵干凈舒適、高效快捷，提供給長沙人一個值得信賴的時空，地鐵將不僅僅是他們生活工具，還有可能已經上升到生存工具。對于長沙整個城市來講，與地鐵相關的職場經濟、地產經濟、商業經濟拔地而起。 （三）地鐵成將為出行首要交通工具，“有車族”逐漸變為“地鐵族” 汽車社會逼近極限的同時，越來越塞車的交通和越來越講效率的社會博弈的結果就是布點廣泛、準時高速的地鐵成為公共交通的主流。即使對于“有車一族”，能源價格上漲、交通擁堵的影響加上接駁設施的逐漸完善，“寵車族”（只養車少開車、平時坐地鐵）、“接駁族”（停車在城郊，坐地鐵進城）漸趨龐大，同時，被地鐵壓縮的城市時空讓“交通弱勢群體”的出行需求也被激發出來，通勤方式的改變和通勤時間的減少帶來更多的通勤出行。地鐵串聯起市民的生活、工作和休閑空間，勝任他們各種身份的自如轉換。 �。ㄋ模┑罔F將演變為城市商業概念，全面催熟城市商業，從“一站式消費”到“商圈式消費”、“商業帶式消費”的過渡 地鐵的“市區網絡+郊區放射線”的普遍構造模式，將讓市區的五一商圈、東塘商圈的距離以地鐵時間刻量，兩地實現地鐵上的無縫串聯；讓星沙、河西等郊區消費流的消費需求得到保證。由點及面、由線而串，地鐵輸送的人流也將讓商家賺得盆滿缽滿的資金流、眼球流和價值流。人的消費空間變大，消耗時間變小，商業形態也因為地鐵經濟的出現而更加繁復成熟。傳統商家津津樂道“一站式消費”概念因為地鐵的出現將被刷新，地鐵站點凝聚而來的各類商場形成有性格有特色的商圈，帶動起“商圈式消費”，無數商旅點又因為地鐵的串聯而形成商旅長廊或商旅網，貨比N家，轉瞬就到。此外，大量人口被吸納到軌道交通的沿線，特別在交通樞紐的部位，更有助于形成城市的“新中心”，商業中心也由單中心向多中心轉變。 （五）“地鐵牌”將成為地鐵周邊地產的核心競爭力 當大家早已習慣房地產商口中的“地段盤”時，地鐵的修建，為房地產商樓盤的營銷添加了新的理念“地鐵盤”。沿線地段也被點石成金，通達性的改變、可開發空間的拓展、消費流的集聚，更讓市場偏向地鐵地產�！暗囟伪P”會因區位和基礎設施的變化而發生變遷，“地鐵盤”則因地鐵本身的物理特性而無別損之憂，所以也就有“地鐵有多遠，我們就敢買多遠”。地鐵因為高度的通達性提升土地利用價值而帶來了商住地產營銷模式的改變，也帶來了地鐵盤的“金字招牌”，成為地鐵周邊地產的核心競爭力。每個地鐵站像一個個聚能環，即便是在郊區，也帶動起一片片迷你“衛星城”，網羅雨后春筍般的樓盤，籠絡地鐵族們營建小家的人心，畢竟咱家的距離用的不是公里里程，而是分鐘里程。 �。┰从诘罔F的地鐵文化將成為一種全新的城市文化形態和文化標簽 交通工具不再是“文化沙漠”，地鐵始為之變。倫敦地鐵的樂隊演出、紐約地鐵的涂鴉、巴黎地鐵周邊的戶外咖啡館遍布、平壤地鐵里則是思想教育的勝地，香港地下鐵總是和愛情劇情相關的曖昧意味，地鐵給了城市另一個公眾文化空間，它包羅萬象又自成一派。短暫的凝聚性讓具備類似身份背景和心理背景的地鐵乘客有了精神交流的可能，文化間的隔閡也更容易消弭，新的長沙文化形態也將有生存之地。 Part 3 論壇特區 楊先生（28歲 營銷業務員）： 現有地鐵設站方案中心城區設站偏少，建議壓縮中心城區站距，增設車站。以袁家嶺站（實際站址在立交橋東）為例，往西到芙蓉廣場（實際站址在芙蓉廣場西），站距均超過1400米，不利乘客搭乘。建議將袁家嶺站分為兩個站：迎賓路南口站和曙光路北（或長島路南）口站。 王先生（35歲 金融行業從業者）： 國內目前只有香港地鐵轉乘是最方便的，從一條線換乘到另一條線，一般只需下車到另一面站臺即可上車，因為香港地鐵都是多層設計。而上海、廣州、北京等地的地鐵就很麻煩，從一條線轉到另一條線往往要走很遠的路，包括深圳地鐵一、四號線換乘也是這樣。雖然長沙地鐵一開始只有兩條線，但將來肯定要擴展，希望在設計的時候，就把問題考慮細，方便人們坐車轉乘。 李女士（31歲 公司文員）： 大家看了地鐵的規劃圖不難發現，以后的長沙將是南北通透，東西相連的一個城市，可以說只要你看準了房子后，比較遠有地鐵，近的有公交，大大擴大了我們選擇房子的范圍。我可以白天在河西上班晚上回城南睡覺，只要性價比高離地鐵不遠想買哪買哪！雖然這只是個想法，不過對于未來還是有信心的！地鐵可以擴大城市半徑還能縮小工作和生活的半徑！真是好東西��！ 鄧女士（24歲 樓盤銷售員）： 2號線是長沙的頭號地鐵，起點就在武廣新城，所以武廣新城未來項目的價值不可估量。地鐵是大都會的標簽，標志著一個城市在人文、自然、交通、價值等方面的飛躍。地鐵來了，對長沙意味著什么？首先是極大地刷新市民對長沙的認識：與香港、深圳等城市一樣，長沙也正在成為地鐵上的城市。如果說政策暖市和讓利消化存量成為驅動樓市逐漸回暖的兩駕馬車，地鐵——幾條規劃中的縱橫城市的黃金經濟線，無疑給長沙樓市注入了一劑強心針，將來房子更好賣了。 張先生（36歲 小企業主）： 地鐵對長沙未來商圈的變化影響將更大。長沙仍是個單核城市，城市的商圈主體是以五一廣場為中心，但地鐵將改變這一切。人們馬上就能發現，隨著地鐵的建成，地鐵邊的商業物業將成為這些區域當之無愧的熱門物業，長沙將沿地鐵建起數個商圈。因此，隨著地鐵而來的，除了“地鐵樓盤”外，還將會掀起一股“地鐵旺鋪”之風。 汪女士（32歲 工程師）： 地鐵作為公益型重大基礎設施項目，事關廣大市民的切身利益。為什么要建設地鐵？主要是為了方便廣大市民出行，解決交通擁堵問題，在此基礎上兼顧城市的長遠發展。因此，地鐵線路、站點的設置和變更，必須充分聽取民意、集中民智、順乎民心。 涂先生（26歲 地產策劃師）： 地鐵對長沙未來商圈的變化影響將更大。長沙仍是個單核城市，城市的商圈主體是以五一廣場為中心，但地鐵將改變這一切。人們馬上就能發現，隨著地鐵的建成，地鐵邊的商業物業將成為這些區域當之無愧的熱門物業，長沙將沿地鐵建起數個商圈。因此，隨著地鐵而來的，除了“地鐵樓盤”外，還將會掀起一股“地鐵旺鋪”之風。未來的長沙一二號線不應該把車站修的太華麗，像有些地方修建地鐵的玻璃溫室，華麗不實用，站內溫度升高肯定會增加空調的耗電。修建的入口應該簡單樸實，節省預算。 胡女士（40歲 高科技公司副總）： 當初設計站點的時候，可能考慮了大家方便出行，把目的地精確化了，覆蓋面擴大化了。但如果把地鐵這種高速的交通工具的站點過度精確化，精確到了像公交車站般得密集，帶來的反而是另一種麻煩。在北京，我粗略得計算了下，一號線上平均是3分鐘一站，�？�30秒，北京地鐵最高運行速度是73.3KM/H， 也就是說北京兩站間隔3.5公里左右。市府到天一感覺也就1公里左右吧？你說北京因為城市大，所以站點長，但乘客的感覺應該是一樣的，地鐵的首要任務應該是速度、其次才是精確度。所以強烈要求長沙政府在站點設置上再斟酌下，以免地鐵造完了卻沒法給老百姓帶來最大的便捷。 朱先生（42 大學教授）： 從房產開發來看，1、2號地鐵線的建設受益最多的首先是中低端住宅物業，如武廣新城、芙蓉北路、新南城、河西等等的房產，這些區域房產價格較低，但對消費者而言，卻一直受制于交通和生活不便。地鐵時代的來臨，改變了“地段、地段、還是地段”這一房產開發的“不二法則”。按常規來說，房產的價值與其離市中心的距離成正比，但當房產遇上地鐵，這一點就顯得不再那么突出了。整個地鐵建設周期是比較漫長的，因此，地鐵對長沙樓市的影響才剛剛開始。 王先生（65歲 退休工人）： 修建地鐵的關鍵就是要善于利用群眾的呼聲、利用輿論來推動和促進大的建設項目。我認為，長沙市現在很有必要在全市范圍內開展建設地鐵的大討論，動員新聞媒體、社會各界，結合長沙市特殊背景，針對地鐵會對長沙會產生的影響、如何建設地鐵，長沙人民和長沙政府應該展示什么胸懷，全方位、立體化、不間斷地宣傳長沙，通過盛大的討論，既使全體市民關心長沙地鐵，也使外界、使湖南省、全國人民知道長沙人民急切的盼望地鐵早日建成。 |