六月過后,長沙樓市“晴空萬里”OR“夏日飛霜”?

　　2009年已過半，即使上半年有二、三月份的意外收獲，有四、五、六月份的預期暢旺，但對整個下半年的走勢，市場仍是多空爭持。樂觀者認為，下半年樓市月均成交將恢復到2007年前的正常月份，樓價會慢慢爬升。悲觀者認為，樓市仍處于“后拐點”時期，稍有不慎，“夏日飛霜”將降臨市場……多還是空？“飛霜”還是“艷陽天”？

　　下半年樓市何去何從，本期樓市觀察家將圍繞全國各城市連續幾月樓市"小陽春"現象展開探索。

　　長春:延續房市“小陽春” 樓市出現“恐慌性購買”

　　現象：均價每平方米五六千元的房子，開盤就一搶而空，長春房地產市場出現了“越貴的房子越好買賣”的反常現象。

　　對長春房地產市場出現的反常現象，有人認為是繼剛性需求后改善型需求的一種釋放，是今年春節過后房地產市場“小陽春”的一種延續。

　　業內人士：長春某地產公司副總經理李昕則認為，這種反常現象更多來源于高端客戶的“恐慌性購買”。李昕說，目前各種各樣的分析都趨向于下半年國內有可能發生通貨膨脹，這使部分有錢人迫切希望為自己手中的現金尋找一條保值的出路，在存款利率幾次下調，股市動蕩不安的情況下，只有不動產是相對穩妥的保值增值渠道。并且，與國內其他大中城市相比，長春仍然是房地產價格洼地，這就意味著有更大的升值空間。

　　市民：一劉姓市民表示買房人分為兩類，一種是自住等改善性需求，一種是投資型需求，都想趕在房產回暖時買到適合自己的房子。

　　北京：樓市“小陽春”能暖多久？

　　現象：“每個樓盤只開1天就全部售完了。”位于雙井的首城國際售樓處時，售房員馬建東正在指導一名購房者簽署合同，而在屋子中央的樓盤展示區，另一名售房員正在向絡繹不絕的看房者介紹樓盤。 

　　業內人士：普遍認為，此次“小陽春”的形成主要是由于被過度抑制的剛性需求開始釋放。“這一輪行情的特征是‘用家’比較多，這從中檔的兩居最為熱銷可以看出，購房者多是年輕的白領階層。”中原地產華北區總經理李文杰如是說。 

　　顯然，剛性需求的釋放在造就此次“小陽春”的同時，其釋放程度將成為行情能否持續的關鍵，這成為了當前業界關注的焦點。李文杰表示：“去年的市場存量需求已經釋放的差不多了，5月份之后，市場存量需求將逐步減少，而新增需求包括改善型居住需求、投資需求等能否及時跟進，將很大程度上取決于樓市回暖能否繼續。”

　　工行上述信貸員表示，在他們的按揭客戶里，大部分是自住的首次置業購房者，“在跟客戶聊的時候，他們對每個房間的布局都詢問得很詳細，在人民銀行的征信系統中，也沒有已購住房的記錄。” 

　　市民：剛剛在首城國際簽完合同的陳先生，是要在今年下半年結婚的計劃讓他最終選擇了出手。在先后看了十幾個樓盤后他最終選定了該樓盤。 

　　上海：乍現小陽春 開發商醞釀提價

　　現象：上海一南一北兩個住宅樓盤開盤推出新房源，銷售不約而同地異常火爆。徐匯區的濱江樓盤中海瀛臺推出200多套房源，結果當天成交近八成；另一個位于閘北區大寧板塊的慧芝湖花園二期，近300套房源則是前三天就有人排隊，當天下午成交過半。 

　　專家：上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭指出，樓市成交量的回暖是合理的。但即使是反彈，上海商品住宅成交量也僅相當于去年的月均水平，依然偏低。因此，對于樓市能否持續回升乃至真正回暖，依然并不樂觀。 

　　上海社會科學院城市發展中心主任張泓銘預測，全國目前處在房價的緩慢下降階段，這種下降還會持續一個時期，估計至少會持續兩三個月。預計上海在全國是比較提前穩定下來的，估計三季度會完全平穩下來。

　　深圳：樓市小陽春會否曇花一現

　　現象：進入2009年，一直處于低迷狀態的深圳地產市場出現了價量齊升的反常態勢。數據顯示，深圳的商品房成交量已經重新回到2007年上半年成交高峰時期的水平。隨著交易量的上升，深圳房價也在悄然反彈，一些在售樓盤不但取消了打折、送禮等優惠措施，甚至出現價格上揚，個別樓盤的漲價幅度超過了2000元。二手房的價格上漲速度更為明顯，以致出現了多起因賣方毀約而引發的糾紛。

　　業內人士：普遍認為，經過一年多的震蕩調整和市場博弈，相關政策的效應已基本釋放完畢，深圳樓價已經進入到了一個相對平穩的階段，很多持幣觀望者因此擇機出手，所謂“小陽春”應該是市場長期積累下來剛性需求的一次集中釋放。調查顯示，目前進入市場的購房者大多具備一定置業能力且以自住為主，投資客所占的比例不大，熱銷戶型也集中在中小戶型上。

　　專家：樓市回暖跡象早在2008年底就已出現，其形成至少具備了三個條件，首先是移民城市的特質決定了深圳每年新增的剛性需求相當可觀；其次，從市場來看，經過此前兩年的瘋狂，深圳房地產市場在2007年9月率先進入調整期，率先完成調整同時也就具備了率先反彈的條件；另外，外部各種利好條件，包括連續降息、兩成首付、房貸利率七折優惠等政策的出臺，有效地降低了購房者的成本負擔，促進了需求的回暖。

　　深圳知名的地產觀察人士賀承軍認為，目前深圳的樓市已經在這一價位區間持續了一段時間，這說明，經過1年多的調整，深圳樓價已經逐漸接近市場博弈的平衡點。實際上，考慮到深圳的經濟發展水平，以及土地資源緊張、物價上漲水平等綜合因素，深圳的房價保持在1萬元左右是相對合理的。深圳市社會科學院城市營運研究中心主任高海燕也給出了相同的判斷。

　　市民：“本來以為現在房地產市場不景氣，看房的人不會太多，沒想到幾乎所有的售樓處都是人頭攢動，這哪像是金融危機啊！更讓人理解不了的是，這段時間的房子，特別是二手房的價格上漲很快。3月初，通過中介看的位于南山科技園的一套97平方米的二手房，當時報價是75萬元，僅僅過了兩個星期，報價已經漲到88萬元。”這樣的上漲勢頭讓小韓始料未及，“猶豫了兩個禮拜，我就要多付出10幾萬元，這簡直太虧了，還是等等看看再說吧”。

　　廣州：小陽春繼續？還是倒春寒再現？

　　現象：不久前剛過去的五一黃金周廣州樓市回暖跡象明顯。根據陽光家緣數據，三天假期，網上售樓簽約達1244套，是去年同期的5.4倍。對此，業內專家表示，此前市場擔心的樓市“倒春寒”在廣州幾乎不可能出現了。但也有行內人士認為，市場還有10%左右的下調空間，10月前后或是入市的好機會。

　　業內人士：    廣州市同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文表示，“倒春寒”已經不會出現，樓市回暖升溫將會持續到年底。從2010年下半年開始，廣州樓市將有很大可能“重拾升勢”。 

　　廣州維森置業有限公司董事長張維倫表示，市場還會繼續調整，樓價還有10%左右的下調空間，均價7000多元將是市場的價格底部。10月前后或是入市的好機會。

　　專家：進取型的買家目前就可以考慮入市。樂觀地看，廣州樓價再下探的空間最多只有20%，但上升空間至少有50%以上。而且他認為，優質“豪宅”依然是廣州目前最值得購買的物業。對此，趙卓文解釋道，與上海、北京豪宅動輒3萬~4萬元/平方米相比，廣州珠江新城1.5萬~2萬元/平方米的“豪宅”是“超值物業”。富力地產銷售策劃部和高級銷售主管陳思凡女士此前也表示，購買豪宅的客戶明顯增多，而且投資型買家大約增加了30％。 

　　市民：來自荔灣區的一位市民透露，短線投資只會在樓市處于快速上升通道時才會入市，而目前市場仍未穩定，筍貨不多，還不是短線投資大規模進入的時機。

　　沈陽：樓市“小陽春”二手房功不可沒

　　現象：在一家全國連鎖房產中介工作的小高最近很高興，因為辛苦小半年，終于有成果了。 小高說，她是去年10月份進入公司的，但那時二手房市場正處于低谷，平時客戶到訪量、來電量都很少，就更別提成交量了。  “我們店里的人氣明顯多了，也是從那時起，我接待了幾個客戶，現在終于成交一個了。” 

　　業內人士：姚店長認為，5%營業稅的減免，為二手市場注入了一劑“強心劑”。“從去年年末開始，沈陽緩征五年內二手房5%的營業稅，對于一套二手房而言，節省了萬余元。”姚店長說，以往賣方會將這部分費用轉嫁給下家。而現在，節省了幾萬元的負擔，買賣雙方自然都得到了實惠。 

　　銀億萬萬城負責人王賢豐認為，二手市場拉動一手市場，是從消費底層開始拉起，“以改善需求為例，中等面積戶型、中等價位的房源會成為消費者首選。”

　　專家：當提及一、二級市場關系時，全國工商聯房地產商會會長聶梅生表示，一、二級市場是聯動的。這一次樓市小陽春是怎樣形成的？聶梅生認為，首先是二級市場立個“頭功”。“小陽春并不是從新房開始的，包括沈陽市場在內，都是從二級市場開始回暖。”聶梅生表示，“二手房市場如果開始回暖，誰得利？當然是二手房房主！他必須是有了新房，才可能成為‘二手房房主’。”聶梅生說，二手房交易少了5%的稅費，這部分人不必把稅費轉嫁給下家，自然賣家、買家都高興。這次恰恰是二手房市場帶動了一手房市場，才出現了小陽春。 

　　“二手房被賣掉，那這部分人住哪啊？肯定是購買新房了啊！”沈陽市房地產開發協會會長趙昱直言，二級市場在一定程度上，確實在推動一級市場回暖。

　　市民：在沈陽已經租房生活了一年多。因為沈陽有購房落戶政策，他便考慮購買一套小面積、價格較低的二手房，以便申請到沈陽戶口。不僅如此，一些人也打算趁新房市場價格較低時“進場”，便將一直居住的二手房變賣。 

　　重慶：不只是“小陽春”

　　現象：重慶旭日房地產顧問有限公司月報最新公布，新增樓盤達到一個峰值，重慶市主城商品房供應量在大幅上升，僅僅兩周，就有13個樓盤推出新房源，供應面積約為24.51萬平方米，共計2436套。

　　業內人士：從年初以來市場的持續火熱，讓業內紛紛議論重慶小陽春的到來。戴德梁行重慶公司投資部高級經理陸海濤卻認為：“重慶的房地產市場并不只是小陽春，而是正常發展的趨勢。”2008年的需求累積自然引致了2009年的“井噴”。 “購房退個稅”雖被緊急叫停，消費者還是普遍認為，政府出臺此政策以及信貸優惠政策，傳遞了房地產市場并不會出現所謂全面下跌的信號，因此許多觀望者紛紛下手。

　　專家：投資者不斷入市則是市場持續看好的另一信號。“投資者具有很高的市場敏銳度，往往會在市場大好之前提前入市布局。”陸海濤表示，目前已有大量的投資機構、基金公司及大型房地產公司到重慶低調考察，未來幾個月，投資的效果將會顯現。

　　國務院“3號文件”早已明確了重慶的經濟發展地位，對于重慶而言，未來的房地產市場還是將以住宅為主，雖然海外基金、投資機構都開始在重慶尋找合適的商業地產項目，但是機構是否會真正出手還有待觀察。

　　南京： 樓市“小陽春”怪事一籮筐

　　現象：“怪事年年有，今年尤其多。”一邊是南京樓盤的熱銷場面，一邊是部分樓盤曝出前所未有的高退房率；開發商一邊猛收定金，一邊卻又遲遲不肯與購房者簽訂正式合同。“都是房價惹的禍。”有專家調侃分析說，進入牛年以來，南京樓市出現“小陽春”，有回暖趨勢。此時，有開發商“預謀”漲價，購房者不買賬，于是怪事就出現了。

　　業內人士：開發商喊漲，購房者忙著退房，這是目前南京在售樓盤的怪現象。“都是房價惹的禍。”一家房地產研究機構的工作人員如是說，近一段時期以來，南京樓盤的成交價格則很穩定。所以從較高的退換房量和比較穩定的成交價格來看，作為消費者的買房人并沒有認為樓市探底已經結束，相反他們認為樓市并未見底，所以不少人一發現樓盤價格上提便會立即退出。 

　　專家：見樓市稍有好轉，開發商便動了心思，不愿把房子再按照約定的低價賣給購房人。這就是購房者與開發商矛盾的主要原因。遇到這種情況，消費者首先要搞清楚一點，那就是簽協議交定金的時候，開發商的房子是否是處于可以銷售的狀態。如果當時房子已經可以銷售，那么購房者完全可以通過起訴要求開發商履行原定協議，簽訂銷售合同。如果當時房子還處于手續不齊全的地方，那所簽訂的協議就沒有履行的依據，因為合同標的物不合法，自然協議也是不合法的。所以購房者最多是通過法院要求開發商雙倍返還定金。 

　　市民：對于開發商出爾反爾的反常行為，市民心里自有一桿秤，“我們是在房市低迷時繳納定金購房的，如今房市有轉暖跡象，原樓盤也已明顯漲價。在這個時候，開發商不簽訂購房合同難道是想退定金，然后再高價賣房？” 

　　成都:業內稱房價不會瘋漲

　　現象：據房管局統計，一季度，成都市中心城區成交商品住宅15249套，成為歷史上首個突破15000套的月份。今年前三個月，全市累計成交商品房600萬平方米，比去年同期增長78%。一季度成都市中心城區成交商品住宅15249套，樓市出現“小陽春”，不過，相關人士分析認為，雖然樓市回暖，但是不會出現房價瘋漲的局面。

　　專家：“樓市回暖的原因，與一系列政策的出臺有著密切關系。”成都市房管局相關人士說，“如央行百日內5次降息。地方上，成都的配套措施也相繼出爐。如降低公積金貸款首付比例，將公積金貸款最高額度調整為40萬元，最長貸款期限可延長到30年。” 

　　“房價不可能出現瘋漲。”針對不少市民擔心房價可能出現瘋漲的情況，省房地產業協會副會長毛勇說：“現在有部分樓盤價格上漲，但是不可能出現瘋漲的狀況。從供求關系上看，目前成都還有一定的存量房需要消化。另外，成都已經拍賣的土地，未來可供應量還有三千萬平方米，當前供求關系還處于供大于求的情況。”

　　業內人士：成都市從去年開始大量的舊城改造也帶動了剛性需求。“這些都是促使樓市回暖的原因。”相關人士也認為，雖然成都的剛性需求得到釋放，但是改善型的項目還沒有完全復蘇。 

　　辦法：毛勇表示，市民買房時若遇到銷售人員恐嚇性稱房價將上漲，市民可以從房子的體量來判斷，如果這個樓盤只有很少量房源，且價格、位置、戶型都很滿意，就可以下手；但是如果這個樓盤剛開盤，還有一千多套房子，這種樓盤就不大可能漲價。

　　杭州：樓市銷量直逼歷史紀錄

　　現象：據杭州市透明售房網數據顯示，4月杭州主城區的銷售量刷新了2007年5月的歷史第二(4913套)紀錄，僅次于2007年6月6692套的史上最牛紀錄。

　　專家：從城區的分布上來看，有4個城區憑借千套左右的成交量成為4月最熱門的區域。從成交的價格來看，萬元單價的樓盤是這段時間最旺銷的產品。在目前樓市整體回暖的行情下，開發商的品牌和品質依然是占得市場份額最重要的因素。在2.5萬套左右的存量房和不斷上市的新盤壓力之下，購房者顯然有著更多的選擇權。

　　從高端樓盤的成交可以看出，樓市目前的回暖，依然是剛性需求在支撐。改善型需求和投資型需求依然保持著高度謹慎的觀望態勢。個盤表現方面，除了錢江新城的陽光海岸和西湖區的香墅達到兩位數的成交量外，其他高價樓盤的表現依舊十分疲軟。而陽光海岸和香墅在產品類型上，是目前樓市地段和產品類型都十分稀缺的產品。

　　武漢：郊區成交量略漲

　　現象：“五一到積玉橋看房，發現表面熱鬧、成交很少”，今年二季度開始，中心區房價開始松動，讓購房人陶先生很心動，但他想再等等，今后銷量回落后價格還能向下。不單是購房者，不少受訪開發商面對5月樓市也同樣信心不足，擔心樓市小陽春會戛然而止。 

　　業內人士：有數據顯示，5月1日至4日，全市商品房銷量已達918套，明顯高于去年同期水平。克而瑞華中區域總經理吳洋分析認為，雖然中心區樓盤銷量有所下跌，但二環附近項目成交明顯放大、郊區人氣開始小幅增長，小陽春會持續到5月、成交量仍將穩定在一萬套左右。

　　市民：“幾個樓盤的價格與3月相比都漲了兩三百元，出手的人很少”， 利用五一假期到積玉橋看房的陶先生心情比較復雜，多數樓盤取消了優惠讓他很失望，但同時買房的人明顯減少，讓他感到中心區房價可能二次下跌。

　　專家： “積玉橋、徐東片成交量的萎縮最為明顯，首先是因為價格回升以及優惠活動減少”，克而瑞市場分析師王松認為只要價格保持穩定，中心區項目的銷售不存在太大壓力，5月隨著一批新房源和優惠活動的推出，量跌的格局將會改變。

　　長沙：“小陽春”后不會“倒春寒” 后市謹慎樂觀

　　現象：通過對第27屆長沙房交會的總結和分析，恒嘉地產近日公布了《2009春交會專題報告》，并認為“長沙樓市小陽春后不會是倒春寒，但隨著后市供應量的持續增加，后期樓市走勢仍然只能謹慎樂觀”。

　　由于市場長期低迷、市場存量較大（達600萬平方米左右）、新盤上市量較少。剛剛過去的第27屆長沙房交會上新項目屈指可數，只有楚天世紀城、愿景品格、旭輝藏郡、星城映像、麓谷林語等少數幾個項目是作為新盤參展。恒嘉地產報告由此認為，消化市場存量成為長沙開發商當前的主要目標。

　　業內人士：但恒嘉地產總經理易建國認為，目前市場上較為實惠，性價比較高的產品比較受消費者的青睞，而價格較高的產品整體銷售情況較差，價格仍是目前打動消費者購買欲望的關鍵性因素之一。

　　專家：據統計顯示，目前長沙首次購房者所占比例達到70%以上，首次置業客戶成為目前市場的絕對主流客戶。同時，外地客戶也成為長沙樓市主流客戶。從成交客戶構成來看，在長沙工作的外地客戶、湖南其他市州客戶以及省外客戶已經占到了近六成。顯然，從長遠來看，外地客戶將是支撐長沙房地產持續繁榮的關鍵。

　　值得一提的是，由于樓市回暖且逐步穩定，加上目前價格相對較為合理，部分長線投資客戶結束長達1年之久的觀望后，開始出手。據恒嘉地產統計，目前成交客戶中，長線投資型客戶所占比例在7%左右，說明部分投資者已經開始回歸市場。但是由于價格發展趨勢尚未明朗，短線投資客戶以及投機型客戶目前仍處于觀望狀態。

　　雖然長沙市商品房需求市場較為旺盛，但目前仍有350萬平方米以上的市場存量，而市場的回暖也將刺激新盤上市的步伐，預計下半年內新盤上市量將達到450萬平方米以上，加上目前的市場存量，下半年長沙樓市的供應量將在800萬平方米以上。恒嘉地產報告認為，長沙樓市壓力依然非常大，市場形勢并不樂觀，尤其是開發商應該保持理性，不能盲目樂觀。

　　市民：一名劉姓小姐表示，在此情景下自己對降價還始終抱有一絲希望，還會持幣觀望一陣再考慮是否出手。