| 2009年一季度中部六省會城市房地產市場之對比分析 |
| [作者]：長沙市房產研究中心首席分析師 ? |
2009年一季度，全國很多城市房地產市場都傳來了“小陽春”的信號，但是否是真的“小陽春”，一時卻撲朔迷離。有支持的，也有反對的，當然，更多的則是持懷疑態度。那么，真實情況究竟是什么，就讓我們用數據來解答： 一、城市發展情況比較 1.經濟總量比較 GDP是指一個國家(或地區）在一定時期內所有常住單位生產經營活動的全部最終成果，能較真實的反映當地的經濟實力和市場規模。GDP越高，其房地產發展的空間就越大。 表1 2009年一季度中部六省會城市GDP總量比較 �。▎挝唬簝|元、%） 序號123456 城市武漢鄭州長沙南昌合肥太原 GDP888.18 690.20 673.04 372.23 334.31 309.70 同比增長9.50 4.40 13.10 11.80 14.90 -0.80 從經濟總量來看，2009年一季度六城市明顯分為三大陣營：武漢第一，GDP接近900億元；鄭州、長沙位于第二陣營，GDP在600~700億元；南昌、合肥、太原位于第三陣營，GDP在300~400億元。從同比增幅來看，除太原因產業調整GDP出現負增長外，其他各市GDP同比增幅均超保持正增長，其中長沙、南昌、合肥同比增幅超過10%。長沙GDP總量在中部六省會中居于第三位，增幅居第二位，總體經濟形勢相對較好。 2.全社會固定資產投資比較 全社會固定資產投資反映一個城市的建設力度，也在一定程度上反映一個城市的城市化發展階段。固定資產投資增長速度較快往往表明城市正處于大規模建設階段。 表2 2009年一季度中部六省會城市全社會固定資產投資額比較 �。▎挝唬簝|元 %） 序號123456 城市合肥武漢長沙鄭州南昌太原 固定資產投資額531.53 426.32 360.51 310.00 175.53 38.40 同比增長36.40 17.00 29.80 27.00 41.00 -0.26 從固定資產投資規模來看，本季度各城市投資額均相差較大，存在明顯梯度關系。合肥、武漢分別突破500億元、400億元；長沙突破350億元，而鄭州剛剛300億元出頭；南昌接近200億元，而太原則低于50億元。從同比增幅來看，太原全社會固定資產投資呈現負增長，南昌、合肥同比增幅在40%左右，長沙、鄭州同比增幅則接近30%。一季度，長沙全社會固定資產投資及增幅均在中部六省會中居第三位。 二、房地產市場情況比較 �。ㄒ唬┦袌鲱A期指標 1.房地產開發投資額比較 開發投資額可以反映出未來一、兩年的供應情況。適度的投資有利于拉動經濟的增長，但如果房地產開發投資增幅過高，將使供給過量，如沒有相應的市場需求相匹配，容易導致市場供過于求。 圖1 2009年一季度中部六省會城市房地產開發投資額比較（單位：億元） 從房地產投資規模來看，武漢居于首位，比第二位（長沙）房地產投資多19%；長沙、合肥、鄭州處于第二梯隊，房地產投資額在60~80億元；南昌、太原房地產投資量則相對較小，南昌剛剛超過20億元，太原則低于10億元。從同比增幅來看，各市房地產開發完成投資額增幅明顯降低，除南昌外，其他各市投資額增幅均低于10%，大大低于2008年房地產投資同比增幅。長沙房地產投資額在中部六省會中居于第二位，同比增幅居于倒數第二位。 2.房地產開發投資額占全社會固定資產投資額的比例 房地產開發投資額占全社會固定資產投資額的比例反映房地產在整個城市固定資產投資結構中是否合理。全社會固定資產投資包括基本建設、更新改造和房地產投資等，在發達國家，房地產投資一般占20％－25％。參照長沙市房地產市場健康狀況測度體系，比值在22%-30%為正常，30%-37%、15%-22%為基本正常，大于37%、小于15%為異常。 表3 2009年一季度中部六省會城市房地產開發投資額占全社會固定資產投資額比例 �。▎挝唬簝|元 %） 序號123456 城市太原武漢長沙鄭州合肥南昌 房地產投資額9.0194.6179.40 63.4578.9322.14 社會固定投資額38.40 426.32 360.51 310.00 531.53 175.53 房地產占固定投資比例23.46 22.19 22.02 20.47 14.85 12.61 從以上數據我們可以看到，除合肥、南昌房地產投資占全社會固定資產投資比例稍微偏低外，其他各市均處于基本正常以上水平。同時我們也可以看到，除太原外，今年一季度各市房地產投資占全社會固定資產投資比例與2008年相應比值相比都出現了降低現象，這也基本與上期預測相一致。 3.商品房新開工面積、施工面積、竣工面積 商品房新開工面積、施工面積、竣工面積是考察當前房地產開發規模及未來商品房市場供應的重要指標。因當前數據僅為一季度數據，故其間比例關系不能建立，這里僅考察其具體數值。 表4 2009年一季度中部六省會城市商品房新開工面積、施工面積、竣工面積 �。▎挝唬喝f㎡ %） 序號123456 城市武漢長沙鄭州合肥南昌太原 新開工面積487.63 392.70 216.20 211.99 65.73 30.83 同比增長18.0517.10-36.40-27.70-28.20-45.91 施工面積2058.62 3799.30 2974.00 2910.53 928.00 515.99 同比增長8.7062.402.1019.5044.1015.69 竣工面積56.87 322.90 73.50 146.14 110.54 30.86 同比增長41.0877.2035.701.00223.7029.39 從新開工面積來看，武漢居于首位，新開工面積接近500萬㎡；長沙第二，新開工面積接近400萬㎡；合肥、鄭州新開工面積接近，面積在200~220萬㎡；南昌、太原相對較低，新開工面積低于100萬㎡。 從施工面積來看，長沙施工面積最大，一季度施工面積接近3800萬㎡；其次為合肥、鄭州，施工面積在2900~3000萬㎡；再次為武漢，施工面積略超過2000萬㎡；南昌、太原位于最末，施工面積低于1000萬㎡。 從竣工面積來看，一季度長沙竣工面積最大，超過300萬㎡；其次為合肥、南昌，竣工面積在100~150萬㎡；武漢、鄭州、太原竣工面積較小，低于100萬㎡。 從三大數據來看，一季度長沙施工面積、竣工面積均位列中部六省會榜首，新開工面積也僅低于武漢，這表明就當前城市房地產開發規模來看，長沙在中部六省會中在建規模最大，也喻示著將來商品房市場供應量仍將較高。 �。ǘ┦袌黾雌谥笜� 1.市場規模比較（商品房批準預售面積、商品房銷售面積） 商品房批準預售面積、商品房銷售面積可以反映一個城市房地產市場的交易規模與容量，反映一個城市房地產市場的繁榮程度。 表5 2009年一季度中部六省會城市房地產市場規模比較 �。▎挝唬喝f㎡ % ） 序號123456 城市武漢鄭州長沙合肥南昌太原 批準預售面積108.90103.59125.9658.0338.2142.90 同比增長-16.73-49.46-41.27-31.19-44.7735.55 銷售面積226.03194.95181.02180.2106.9849.31 同比增長48.4568.852.82-27.09214.95185.86 從供應量來看，一季度長沙、武漢、鄭州商品房批準預售量超過100萬㎡，其中長沙第一，批準預售面積超過125萬㎡；合肥、太原、南昌均低于100萬㎡，其中，南昌、太原低于50萬㎡。 從銷售量來看，一季度武漢銷售面積超200萬㎡；鄭州、長沙、合肥銷售面積在180~200萬㎡；南昌銷售面積略超100萬㎡，太原則低于50萬㎡。長沙銷售面積181.02萬㎡，位列第三位。 從增長速度來看，批準預售同比除太原正增長外，其他各市批準預售面積同比均出現較大幅度下降，最大為鄭州，同比降幅達49.46%；降幅在30%-50%的有鄭州、南昌、長沙、合肥，降幅最低為武漢，同比降幅在20%以內；長沙降幅居于第三位，同比減少41.27%，批準預售同比下降幅度較大。而商品房銷售除合肥外，同比均實現了正增長，特別是南昌、太原銷售同比激增，銷售量接近或超過去年同期的三倍；長沙銷售量同比僅2.82%，但銷售形勢已開始好轉。這表明自去年下半年開始實施的房地產市場銷售促進措施效果明顯，各地房地產市場均出現不同程度回暖。 2.商品房供銷比比較 即期消費指標，用于判斷商品房市場實際供應與實際銷售之間的關系，在一般情況下該指標不應小于1。該指標合理值域0.8～1.2，大于1表明供大于求，商品房價格趨緩，小于1表明實際預售量大于當年批準上市量，市場可能會出現供應短缺，商品房價格將上揚。 表6 2009年一季度中部六省會城市商品房供需比 �。▎挝唬喝f㎡ ） 序號123456 城市太原長沙鄭州武漢南昌合肥 批準預售面積42.90125.96103.59108.9038.2158.03 銷售 面積49.31181.02194.95226.03106.98180.2 供銷比0.87 0.70 0.53 0.48 0.36 0.32 從數據來看，去年批準預售量和銷售量之間的巨大反差，已經對開發商的銷售信心造成了一定影響，部分開發商推盤時間開始推后，這導致一季度批準預售量隨之減少；但從實際銷售來看，各地因房地產政策利好、開發商促銷幅度增大及房價出現了一定松動，多數地方銷售出現回暖勢頭，這直接導致了當前供銷關系逆轉，市場上消化了較多存量。長沙供銷比為0.70：1，居于中部六省會中第二位。 3.房地產一、二級市場成交量之比 反映房地產市場成熟度的重要標志之一。在發達國家，二手房交易都占房產交易的半數以上，部分還超過了80%。通過對新建商品房與二手房交易進行比較，可以了解當前房地產市場的發展階段。 表7 2009年一季度中部六省會城市房產一二級市場成交量之比 �。▎挝唬喝f㎡ ） 序號123456 城市合肥鄭州長沙南昌武漢太原 商品房180.2194.95181.02106.98226.0349.31 二手房19.2238.6442.2427.9164.3714.94 比值9.38 5.05 4.29 3.83 3.51 3.30 從上表數據來看，除合肥、鄭州房產一二級市場成交量之比較大外，其他各市均位于基本正常及以上水平。就二手房交易量來看，武漢最高，一季度成交面積達64.37萬㎡，太原最低，一季度成交面積僅14.94萬㎡，長沙二手房成交42.24萬㎡，在中部六省會中居第二位。 �。ㄈ┦袌鰞r格與貸款指標 1.市場價格及增幅比較 該指標反映各城市房價和房價增幅是否合理。 表8 2009年一季度中部六省會房地產市場價格比較 （單位：元/㎡ %） 序號123456 城市武漢太原鄭州合肥南昌長沙 商品房均價527946704421437542273961 同比 增長-0.22-14.29-3.0517.66-11.59-2.32 住宅 均價498641904220401039983610 同比 增長1.26-5.578.4015.49-9.96-2.34 �。ㄗⅲ壕鶠楹洕m用房、定向開發、集資建房等的均價） 從商品房價格來看，除合肥外，各市商品房均價同比均出現不同程度下跌，最高為太原，商品房均價同比下跌14.29%；長沙均價下跌2.32%，跌幅較小。從商品住宅價格來看，太原、南昌、長沙同比下跌，武漢、鄭州、合肥同比仍呈上揚。從商品房均價和住宅均價來看，長沙位居倒數第一，價格洼地現象依然明顯。 2.房價增長率與GDP增長率 商品住宅價格增幅與GDP增幅之比在一定程度上反映房價上漲是否合理。根據日本、香港、新加坡房地產市場的運行軌跡，當比值大于1表明增長過快，大于1.8時，表明房地產市場價格上漲不正常，應當預警。 表9 2009年一季度中部六省會城市房價增長率與GDP增長率 �。▎挝唬�%） 序號123456 城市太原鄭州長沙合肥南昌武漢 住宅價格 增長率-5.578.4-2.3415.49-9.961.26 GDP增長率-0.80 4.40 13.10 14.90 11.80 9.50 從住宅價格增長率和GDP增長率對比來看，除鄭州、合肥住宅價格增長率略高于GDP增長率外，其他四省會均出現房價漲幅低于GDP增幅的情形，這表明自去年房地產市場出現低迷狀態后，在價值規律的影響下，各城市的房價上漲壓力都得到有效抑制，部分城市房價開始出現下挫，房地產泡沫風險系數已顯著降低。 3.房價增長率與CPI增長率 房價增長率與CPI增長率，反映了房價的增幅與CPI的增幅的速度關系，可以用來判斷房地產價格的漲幅是否過快或過慢。 表10 2009年一季度中部六省會城市房價增長率與CPI增長率之比 （單位：%） 序號123456 城市南昌長沙太原武漢合肥鄭州 住宅價格 增長率-9.96-2.34-5.571.2615.498.4 CPI增長率-0.40 -0.20 -1.20 -0.80 -3.00 -0.70 從上表數據來看，各地CPI增幅均出現了不同程度下滑。房價增幅和CPI增幅對比來看，南昌、長沙、太原房價跌幅高于CPI跌幅；武漢、合肥、鄭州房價仍有上揚，增幅高于CPI增幅。就長沙而言，房價跌幅高于CPI跌幅，將有助于促進市場交易，平抑房價。 4.房價收入比 人均可支配收入與房價比可以在一定程度上反映城市房價是否合理，同時，也可以反映一個城市的購買能力。根據國際比較公認的說法，房屋價格與年收入比在6以內比較合適。 表11 2009年一季度中部六省會城市房價與收入比 （單位：元） 序號123456 城市太原武漢南昌鄭州合肥長沙 30㎡房價125700149569119937126600120289108300 1季度可支配收入412452684240454248656170 預計年可支配 收入164952107316960181661946024680 房價收入比7.62 7.10 7.07 6.97 6.18 4.39 根據我國對小康的定義，我們取人均居住面積為30㎡。從表中我們可以看到，房價收入比最大值為7.62，出自太原市；最小值為4.39，出自長沙市。從數據來看，各市房價收入比都有所降低，長沙已連續在2008年、2009年一季度房價收入比持續低于國際公認6以下，房價基本已達市民可接受水平。 三、對當前各市房地產市場形勢的基本判斷及結論 （一）根據國家宏觀經濟預測，當前中國經濟各項指標繼續向好，擴大內需、促進經濟平穩較快發展的一攬子計劃已初見成效，經濟運行出現積極變化，形勢比預料的好。體現在中部六省會，主要表現在國家2008年末的四億元經濟振興計劃的推動下，各市全社會固定資產投資均穩步增長，除太原外，各市全社會固定資產投資同比增長均較高，但因房地產業大環境整體仍處于下滑或部分回暖階段，房地產投資占全社會固定資產投資的比例已經出現顯著降低，這也與上期預測基本一致。 �。ǘ└魇行麻_工面積同比增幅下降，但施工面依然較寬，竣工面積同比增幅較大。六省會中，除武漢、長沙外，其他各市新開工面積同比均呈負增長，且武漢、長沙雖仍有正增長，但增幅遠低于去年同期增幅；施工面依然較寬，除南昌、太原外，其他各市同時在建面積超過2000萬㎡，長沙更是超過3000萬㎡；竣工面積同比增幅也較大，除合肥外，其他各市同比增幅均超過29%以上。這表明在當前房地產市場前景仍不太明朗的情況下，房地產開發熱受到了明顯抑制；但之前存量仍在，預計未來商品房上市量仍將較高。 �。ㄈ└魇械胤叫苑康禺a新政效用明顯，大部分城市房地產銷售出現好轉。隨著各地房地產新政的促進作用進一步顯現，除合肥外，其余五城市房地產市場銷售均實現正增長，特別是南昌、太原銷售同比激增，銷售量接近或超過了去年同期的三倍。這表明在當前形勢下，各市針對房地產市場的促進措施已經對房地產市場產生了良好的促進作用，觀望態勢開始消減，房地產銷售形勢得以扭轉。 （四）一季度各市供銷比均小于1，這是供給銷售態勢逆向運動的必然結果。由于房地產市場的低迷狀態，多數開發商對房地產市場預期都較為悲觀，這也使得一季度批準預售量出現明顯降低；但在各市地方性房地產促進政策的作用下，房地產市場明顯向好，銷量的提高更多在于促進了存量商品房的銷售，供銷關系也因此出現逆轉。 �。ㄎ澹┓績r同比有所下調，房價收入比繼續降低。由于各市房價漲幅減緩，部分城市房價開始出現一定下跌，但同期居民年可支配收入繼續增長，各市房價收入比均出現不同程度下降，長沙房價收入比更是連續在2008年、2009年一季度兩次低于國際公認合理水平，這表明隨著房價的理性回歸及居民收入的增長，房價已經越來越接近各市居民平均可承受水平。 �。┚C合來看，當前長沙房地產市場在中部六省會中處于中等水平。GDP、全社會固定資產投資居于六省會第三位，房地產開發完成投資居于第二位，商品房銷售面積居于第三位，二手房成交面積居于第二位，各指標位于二、三位之間，這個成績基本可以表明長沙房地產市場成長度在中部城市中還是較高的。但從另一方面來看，長沙新開工面積第二，施工面積、竣工面積第一，批準預售面積第一，幾個指標在一、二位之間，這正是長沙房地產市場發展較為超前的表現，同時也易使長沙房地產市場出現供給過大（相對于城市人口）而銷量不足的問題，特別是在樓市觀望期更為明顯。這就需要政府在以后制定房地產相關規劃時，要更多考慮城市人口與未來房屋需求的關系，制定并執行嚴格的商品房供應計劃，避免因市場導向的自發性帶來的無序性，形成嚴重的供大于求現象。 �。ㄆ撸┓康禺a市場形勢依然嚴峻。從各市房地產市場情況來看，當前市場上有所回暖的只是銷售量，而房地產開發投資增幅則出現較大回落。從我市情況來看，隨著房貸利率及稅費優惠、經濟適用房補貼貨幣化的實施，使得我市部分邊緣需求轉化成實際需求，商品房庫存得到了更多消化，形成了媒體所說的“小陽春”。但我們更應當清醒的認識到房地產投資對未來房地產業發展的重要性，房地產投資增幅出現下滑，施工面積和竣工面積卻仍有較大增長，這將給未來房地產業發展增添更多變數，因此，對于未來房地產市場形勢，我中心僅持謹慎樂觀態度，也將和大家一道，繼續關注長沙房地產業的發展。 |