2009年第三季度是一個記錄頻出的時間：內五區新建純商品房批準預售于9月突破單月批準預售最高值；商品房、二手房交易于8月雙雙再次刷新單月歷史最高記錄；商品房、二手房累計交易量均于8月超過去年全年總交易量……這一切無不表明了當前房地產市場的再次旺盛態勢，同時也檢閱了去年下半年以來實行的長沙房地產市場政策，其較高的前瞻性及實用性，已經對房地產市場發展產生了積極影響，并將繼續為房地產市場的持續、健康、穩定發揮重要作用。截止9月底，我市完成房地產開發投資362.67億元，同比增長0.19%，占全市固定資產投資的19.89%。商品房施工面積5284.06萬m2，其中新開工面積942.84萬m2，同比增長36.57%、-32.26%；竣工面積774.33萬m2，同比增長56.77%。1-9月我市累計批準預售968萬m2，同比減少23%；實現商品房銷售面積1205萬，銷售金額440億元，同比分別增長69%、73%。

　　Part 1  長沙市房地產市場基本情況

　　一、房產一級市場（新建商品房）

　　（一）新建商品房累計供應和銷售總量分析

　　1-9月全市新建商品房累計批準預售968.26萬m2，同比減少22.68%，其中住宅批準預售884.76萬m2，同比減少21.34%。分區劃來看，內五區新建商品房累計批準預售656.00萬m2，同比減少22.24%，其中住宅批準預售593.38萬m2，同比減少20.14%；四縣市新建商品房累計批準預售312.26萬m2，同比減少23.60%，其中住宅批準預售291.38萬m2，同比減少23.69%。

　　同期全市新建商品房累計銷售1205.08萬m2，同比增長69.25%，其中住宅銷售1135.75萬m2，同比增長81.54%。分區劃來看，內五區新建商品房累計銷售861.98萬m2，同比增長66.11%，其中住宅銷售806.30萬m2，同比增長80.44%；四縣市新建商品房累計銷售343.10萬m2，同比增長77.68%，其中住宅銷售329.45萬m2，同比增長84.29%。上半年全市新建商品房成交住宅與非住宅面積比例約為16.38∶1。其中，內五區比值為14.48∶1，四縣市比值為24.14∶1。內五區今年商品房累計銷售量8月起即超過08年全年銷售量，截止9月已超過08年全年銷售量達26.61%。

　　（二）新建商品房供銷對比（期間新建商品房批準預售面積：期間新建商品房實際銷售面積）

　　1-9月全市新建商品房供銷比為0.80∶1，其中新建商品房住宅供銷比為0.78∶1。分區劃來看，內五區新建商品房供銷比為0.76∶1，其中新建商品房住宅供銷比為0.74∶1；四縣市新建商品房供銷比為0.91∶1，其中新建商品房住宅供銷比為0.88∶1。由于9月各區縣批準預售量大幅增長，供銷比開始增大。

　　（三）新建商品房成交金額、成交均價

　　1-9月長沙市新建商品房銷售金額為440.21億元，同比增長72.54%，其中住宅成交金額為393.37億元，同比增長91.91%。分區劃來看，長沙內五區新建商品房銷售金額為345.65億元，同比增長67.06%，其中住宅成交金額為305.61億元，同比增長90.35%。四縣市新建商品房銷售金額為94.56億元，同比增長96.09%，其中住宅成交金額為87.76億元，同比增長97.54%。

　　1-9月長沙全市新建商品房（含經適等）均價為3653元/m2，同比上漲1.95%，其中住宅3464元/m2，同比上漲5.71%；內五區新建商品房（含經適等）均價為4010元/m2，同比上漲0.57%，其中住宅3790元/m2，同比上漲5.49%；四縣市新建商品房（含經適等）均價為2756元/m2，同比上漲10.36%，其中住宅2664元/m2，同比上漲7.19%。

　　（四）非市場定價類住宅供銷分析（非市場定價類住宅僅指單位集資建房、定向開發和經濟適用房）

　　1-9月內五區非市場定價類住宅共批準預售6890套、77.99萬m2，同比增長-0.37%、0.70%；成交9843套，成交面積為115.34萬m2，同比增長52.11%、50.94%，成交均價為2182元/m2，同比上漲12.80%。

　　第三季度內五區非市場定價類住宅共批準預售2741套、28.20萬m2，同比分別增長34.56%、45.49%，環比分別增長123.39%、54.47%；成交2827套，成交面積為32.25萬m2，同比增長23.45%、17.91%，環比分別減少16.73%、26.30%，成交均價為1896元/m2，同比下跌2.14%，環比下跌7.03%。

　　9月內五區非市場定價類住宅共批準預售1220套、13.41萬m2，同比分別增長4.5倍、5.4倍，環比分別增長3.6倍、2.9倍；成交845套，成交面積為9.74萬m2，同比增長7.78%、9.36%，環比分別減少13.42%、10.84%，成交均價為1434元/m2，同比下跌30.68%，環比下跌35.03%。

　　二、房產二級市場（二手房）

　　（一）二手房累計交易總量分析

　　1-9月，全市二手房成交面積307.54萬m2，成交套數為26202套，成交金額為57.43億元，與去年同期相比分別增長67.99%、98.79%、53.29%；其中住宅成交215.80萬m2，成交套數為22589套，成交金額為41.45億元，與去年同期相比分別增長105.08%、112.53%、142.63%。 分區劃來看，內五區二手房成交面積199.35萬m2，成交套數為19833套，成交金額為45.69億元，與去年同期相比分別增長67.84%、94.25%、51.94%；其中住宅成交157.84萬m2，成交套數為18033套，成交金額為34.53億元，與去年同期相比分別增長114.76%、112.18%、144.13%。四縣市二手房成交面積108.19萬m2，成交套數為6369套，成交金額為11.74億元，與去年同期相比分別增長68.26%、114.39%、58.80%；其中住宅成交57.96萬m2，成交套數為4556套，成交金額為6.91億元，與去年同期相比分別增長82.66%、113.93%、135.41%。內五區今年二手房累計成交量8月起即超過08年全年交易量，截止9月已超過08年全年交易量達16.42%。

　　從季度成交情況來看，第三季度長沙全市二手房、二手住宅分別成交128.32萬m2、90.35萬m2，比第一季度高78.01%、90.71%，比第二季度高19.77%、15.74%。其中內五區二手房、二手住宅分別成交86.11萬m2、69.21萬m2，比第一季度高103.87%、107.86%，比第二季度高21.27%、25.11%；四縣市二手房、二手住宅分別成交42.21萬m2、21.14萬m2，比第一季度高41.41%、50.14%，比第二季度高16.83%、-7.04%。總的來看，前三季度二手房交易呈逐季增長態勢，購房補貼及稅費減免極大的促進了長沙二手房交易的開展；且從成交地域來看，購房補貼對市區成交影響更為明顯。從本季度內五區各月成交情況來看，本季度各月二手房交易量均較高，均超過23萬m2，且本季度中8月成交量首次突破30萬m2，達到36萬m2，這一掃長沙二手房單月交易量長期低于20萬m2的局面，并將長沙的二手房交易帶上了一個新臺階，成為長沙二手房市場發展史的一個重要節點。

　　（二）本月二手房交易量分析

　　9月長沙二手房成交面積44.29萬m2，成交套數為3289套，成交金額為7.97億元，環比分別減少17.06%、12.57%、14.06%；其中住宅成交28.18萬m2，成交套數為2966套，成交金額為5.63億元，環比分別減少18.15%、14.25%、20.45%。分區劃來看，內五區二手房成交面積23.85萬m2，成交套數為2430套，成交金額為5.66億元，同比分別增長125.80%、162.93%、136.71%，環比分別減少34.45%、21.64%、21.87%；其中住宅成交19.65萬m2，成交套數為2292套，成交金額為4.57億元，同比分別增長192.93%、182.96%、278.36%，環比分別減少30.14%、22.44%和25.66%。二手房交易面積本月有所下滑，但交易面積仍維持在20萬平方米以上。四縣市二手房成交面積20.44萬m2，成交套數為859套，成交金額為2.31億元，環比分別增長20.09%、29.95%和13.79%；其中住宅成交8.53萬m2，成交套數為674套，成交金額為1.06億元，環比分別增長35.40%、33.73%和13.98%。

　　（三）二手房累計交易均價分析

　　1-9月長沙全市二手房成交均價為1867元/m2，同比下跌8.75%。其中，二手房住宅成交均價為1921元/m2，同比上漲18.31%；分區劃來看，內五區二手房成交均價為2292元/m2，同比下跌9.48%。其中，二手房住宅成交均價為2188元/m2，同比上漲13.68%；二手房非住宅成交均價為2688元/m2，同比下跌23.59%。四縣市二手房成交均價為1085元/m2，同比下跌5.62%。其中，二手房住宅成交均價為1193元/m2，同比上漲28.87%（注：長沙市二手房的交易申報成交價格與實際成交價有一定差距，本統計數據金額為計稅金額、均價為計稅金額/面積）。

　　（四）本月交易均價分析

　　9月長沙全市二手房平均價格為1800元/m2，環比上漲3.62%。其中，二手住宅平均價格為1998元/m2，環比下跌2.81%。分區劃來看，內五區二手房平均價格為2375元/m2，同比上漲4.83%，環比上漲19.19%。其中，二手住宅平均價格為2326元/m2，同比上漲29.16%，環比上漲6.42%，二手房非住宅平均價格為2602元/m2，同比下跌15.33%，環比上漲95.35%。四縣市二手房平均價格為1130元/m2，環比下跌5.25%；其中，二手住宅平均價格為1243元/m2，環比下跌15.82%。

　　（五）房產一、二級市場交易量對比分析

　　從成交面積上看， 1-9月全市房產一、二級市場累計交易量之比為3.92：1。其中，內五區房產一、二級市場累計交易量之比為4.32：1，比2009上半年年比值降低0.08；四縣市房產一、二級市場累計交易量之比為3.17：1。

　　9月全市房產一、二級市場累計交易量之比為3.27：1，比8月比值增大0.05。其中，內五區房產一、二級市場累計交易量之比為4.54：1，比8月比值增大0.63；四縣市房產一、二級市場累計交易量之比為1.78：1，比8月比值增大0.04。

　　（六）本月二手房網站房源采樣均價分析（數據采集自esf.0731fdc.com）

　　從出售采樣分析來看，9月份住宅類房源掛牌均價為4315元/m2，環比上漲1.81%。其中，純住宅掛牌均價為4309元/m2，環比上漲1.82%。商住兩用房掛牌均價為4701元/m2，環比上漲2.20%。非住宅中，寫字樓類掛牌均價為5611元/m2，環比下跌14.95%；門面掛牌均價為7004元/m2，環比上漲36.53%。

　　從二手房出租采樣分析來看，9月份住宅類出租房源掛牌月均租金為14.94元/m2，環比上漲6.11%。其中，純住宅掛牌月均租金為13.91元/m2，環比上漲1.02%；商住兩用房掛牌月均租金為19.34元/m2，環比上漲27.32%。純住宅中，毛坯房掛牌月均租金為9.98元/m2，環比上漲21.86%；一般裝修掛牌月均租金為12.58元/m2，環比上漲1.94%；中等裝修掛牌月均租金為14.04元/m2，環比上漲0.21%；豪華裝修掛牌月均租金為17.15元/m2，環比下跌7.94%。非住宅中，寫字樓掛牌月均租金為27.98元/m2，環比下跌22.41%；門面掛牌月均租金為60.90元/m2，環比上漲15.19%。（注：價格僅為當期網上掛牌房源均價，并非市場整體均價）。

　　（七）房屋租售比

　　9月份，長沙二手住房出租掛牌月均租金與商品住房平均價格之比（租售比）為1：269。

　　三、抵押情況統計分析

　　（一）累計抵押情況分析

　　1-9月，全市共辦理抵押登記手續219003起，抵押面積2538.20萬m2，貸款金額491.12億元，其中，辦理個人抵押登記手續129196起，抵押面積1765.31萬m2，貸款金額345.35億元。分區劃來看，內五區共辦理抵押登記手續93033起，抵押面積1400.72萬m2，貸款金額371.76億元，同比分別增長70.31%、41.12%、77.90%；其中，辦理個人抵押登記手續90925起，抵押面積1002.02萬m2，貸款金額263.97億元，同比分別增長69.52%、61.08%、89.69%。四縣市共辦理抵押登記手續125970起，抵押面積1137.48萬m2，貸款金額119.36億元；其中，辦理個人抵押登記手續38271起，抵押面積763.29萬m2，貸款金額81.38億元。

　　1-9月，全市共辦理在建工程抵押1158起，抵押面積506.10萬m2，貸款金額77.54億元。其中，內五區共辦理在建工程抵押395起，抵押面積334.71萬m2，貸款金額54.64億元，同比分別減少5.05%、16.15%、6.25%。四縣市共辦理在建工程抵押763起，抵押面積171.39萬m2，貸款金額22.90億元。

　　（二）本季抵押情況分析

　　第三季度，長沙共辦理抵押登記手續49625起，抵押面積911.90萬m2，貸款金額188.82億元；其中，辦理個人抵押登記手續48337起，抵押面積616.27萬m2，貸款金額136.63億元。分區劃來看，內五區共辦理抵押登記手續37817起，抵押面積583.78萬m2，貸款金額151.68億元，同比分別增長141.13%、84.51%、143.90%，環比分別增長12.24%、26.62%、21.15%；其中，辦理個人抵押登記手續36913起，抵押面積419.91萬m2，貸款金額113.00億元，同比分別增長140.41%、126.59%、165.38%，環比分別增長11.63%、19.48%、21.89%。四縣市共辦理抵押登記手續10707起，抵押面積316.34萬m2，貸款金額34.33億元，環比分別減少43.36%、41.93%、39.97%；其中，辦理個人抵押登記手續10332起，抵押面積184.67萬m2，貸款金額20.85億元，環比分別減少43.80%、51.43%、49.38%。

　　第三季度，長沙共辦理在建工程抵押363起，抵押面積223.99萬m2，貸款金額34.39億元。其中，內五區共辦理在建工程抵押189起，抵押面積152.77萬m2，貸款金額25.08億元，同比分別增長48.82%、9.44%、12.62%，環比分別增長57.50%、40.74%、54.15%。四縣市共辦理在建工程抵押174起，抵押面積71.22萬m2，貸款金額9.31億元，環比分別增長-53.10%、5.89%、2.37%。

　　從內五區季度抵押情況來看，全部購房抵押及其中的個人抵押起數、抵押面積、貸款金額均呈逐季增長態勢，在建工程抵押的起數、抵押面積、貸款金額也呈逐季增長態勢。

　　（三）本月抵押情況分析

　　9月份，長沙共辦理抵押登記手續15852起，抵押面積291.44萬m2，貸款金額63.56億元；其中，辦理個人抵押登記手續15573起，抵押面積195.36萬m2，貸款金額43.65億元。分區劃來看，內五區共辦理抵押登記手續12038起，抵押面積181.55萬m2，貸款金額51.50億元，同比分別增長118.63%、87.44%、138.76%，環比分別減少12.80%、20.19%、4.65%；其中，辦理個人抵押登記手續11887起，抵押面積134.98萬m2，貸款金額36.49億元，同比分別增長119.68%、110.68%、144.74%，環比分別減少12.83%、14.59%、14.38%。四縣市共辦理抵押登記手續3814起，抵押面積109.89萬m2，貸款金額12.06億元，環比分別增長0.58%、-4.33%、-3.05%；其中，辦理個人抵押登記手續3686起，抵押面積60.38萬m2，貸款金額7.16億元，環比分別增長0.11%、-9.93%、-3.63%。

　　9月份，長沙共辦理在建工程抵押89起，抵押面積83.55萬m2，貸款金額12.72億元。其中，內五區共辦理在建工程抵押45起，抵押面積46.99萬m2，貸款金額7.87億元，同比分別增長15.38%、26.01%、6.06%，環比分別增長-33.82%、38.25%、38.56%。四縣市共辦理在建工程抵押44起，抵押面積36.56萬m2，貸款金額4.85億元，環比分別增長-66.15%、5.48%、8.87%。

　　四、土地市場分析(數據來源：長沙市國土資源局，網上掛牌出讓系統)

　　1-9月，全市招拍掛出讓土地掛牌149宗，土地面積476.85萬m2。其中，商業（綜合）用地掛牌75宗，土地面積148.92萬m2；住宅用地掛牌34宗，土地面積176.91萬m2；工業用地掛牌40宗，土地面積151.02萬m2。全市土地實際成交50宗，成交面積84.83萬m2，成交總金額75054.12萬元，綜合地價水平值885元/m2，其中，商業（綜合）用地成交面積21.21萬m2，成交金額34129.12萬元；住宅用地成交面積13.19萬m2，成交金額17737萬元；工業用地成交面積50.40萬m2，成交金額23188萬元。

　　9月份，全市招拍掛出讓土地掛牌16宗，土地面積59.37萬m2。其中，商業（綜合）用地掛牌6宗，土地面積4.61萬m2；住宅用地掛牌3宗，土地面積31.58萬m2；工業用地掛牌7宗，土地面積23.18萬m2。全市土地實際成交10宗，成交面積13.47萬m2，成交總金額10489萬元，綜合地價水平值779元/m2，其中，商業（綜合）用地成交面積3.77萬m2，成交金額5934萬元；住宅用地成交面0.75萬m2，成交金額920萬元；工業用地成交面積8.94萬m2，成交金額3635萬元。

　　Part 2   內五區新建純商品房市場供銷情況分析

　　五、新建純商品房供銷量分析

　　（一）新建純商品房供應趨勢（月度）

　　9月份，長沙內五區新建純商品房批準預售139.81萬m2、12046套，同比增長56.95%、41.35%，環比增長140.80%、103.65%；其中住宅批準預售126.20萬m2、11115套，同比增長52.01%、41.30%，環比增長143.49%、95.76%，占新建純商品房批準預售的比重為90.27%、92.27%。從本季度批準預售情況來看，7月批準預售量相對于6月有一個較大幅度下滑，之后兩月持續回升，并于9月刷新了此前08年1月創造的單月歷史最高記錄；從季度批準預售趨勢來看，本季度內五區共批準預售247.24萬m2，分別比一季度高165.42%，比二季度高5.03%，呈逐季增長態勢。

　　（二）新建純商品房銷售趨勢（月度）

　　9月份，長沙內五區新建純商品房銷售98.16萬m2、9288套，同比增長143.75%、132.55%，環比減少25.25%、23.18%；其中住宅銷售90.07萬m2、8444套，同比增長157.09%、157.60%，環比減少27.79%、26.67%，占新建純商品房的銷售比重為91.76%、90.91%。從本季度銷售情況來看，7月銷售量相對于6月略有下滑，之后8月達到歷史最高值，9月又有所降低，但仍接近100萬m2；從季度銷售趨勢來看，本季度內五區共銷售330.73萬m2，分別比一季度高133.45%，比二季度高20.86%，也呈逐季增長態勢。

　　（三）新建純商品房供銷對比（期間新建純商品房批準預售面積：期間新建純商品房實際銷售面積）

　　9月份長沙內五區新建純商品房供銷比為1.42∶1，其中商品住宅供銷比為1.40∶1。開福區本月商品房新增供應量最大，占內五區新增供應總量的38.14%，主要是湘江世紀城批準預售面積較大，達40.78萬m2；其次為雨花區，占內五區新增供應總量的30.08%。銷售雨花區本月重登榜首，占內五區總銷售量的29.27%；其次為開福區，占內五區總銷售量的25.02%。環比來看，本月商品房除芙蓉區批準預售負增長外，其他各區環比均增幅較大，天心區、開福區分別是上月批準預售量的6.8倍、4.8倍；商品房銷售環比則除芙蓉區有一定正增幅外，其他各區均出現明顯減少。

　　從供銷比趨勢來看， 08年1月至09年9月的商品房、商品住宅總供銷比分別為1.22∶1、1.18∶1，商品房市場已基本達到合理的供銷比例水平。而從今年各月供銷比來看，除4月、9月供銷比高于1外，其他各月均位于1以下的較低水平；從各季度供銷比來看，今年一至三季度供銷比分別為0.66：1、0.86∶1、0.75∶1，除第二季度接近合理供銷比的最低下限外，第一季度、第三季度供銷比也較低，這表明就今年的供銷趨勢來看，由于契稅降低、經濟適用房貨幣補貼、房貸優惠以及各區實行的購房補貼活動，使得潛在購房者的部分剛性需求得到有效激活，各區商品房庫存得到快速消化；同時，這也增強了長沙市民對未來房地產市場向好的預期，其他各類改善型需求者的購房熱情也普遍高漲，一舉促成了今年以來房地產市場成交持續火爆的局面。

　　六、新建純商品房銷售價格分析

　　（一）新建純商品房成交均價走勢（累計）

　　1-9月，長沙內五區新建純商品房均價為4289元/m2，同比下跌2.95%，其中，商品住宅平均售價為4059元/m2，同比上漲0.94%。從各區情況來看，芙蓉區均價最高，商品房、商品住宅均價分別達到4896元/m2、4181元/m2；岳麓區均價最低，商品房、商品住宅均價分別為3966元/m2、3777元/m2。第三季度，長沙內五區新建純商品房均價為4333元/m2，同比下跌2.42%，環比上漲3.86%，其中，商品住宅平均售價為4107元/m2，同比下跌0.13%，環比上漲2.06%。從季度均價走勢來看，商品房均價在一季度最高，二季度有所下滑，三季度有所回升，商品住宅均價則呈逐季回升態勢。

　　（二）新建純商品房成交均價走勢（月度）

　　9月份，長沙內五區新建純商品房均價為4328元/m2，同比下跌4.77%，環比上漲1.74%，其中，商品住宅平均售價為4020元/m2，同比下跌2.31%，環比下跌2.47%。開福區、芙蓉區商品房、商品住宅均價環比均有所降低。

　　（三）新建純商品房期、現房量、價分析

　　1-9月長沙內五區新建純商品房期房、現房成交量分別為662.86萬m2、83.20萬m2，同比增長86.81%、18.36%，期房占總量的88.85%；商品住宅期房、現房成交量分別為638.08萬m2、52.88萬m2，同比增長104.61%、26.80%，期房占總量的92.35%。

　　1-9月長沙內五區新建純商品房期房、現房均價分別為4309元/m2、4159元/m2，同比分別上漲-2.45%、5.45%，其中，新建純商品房住宅期房、現房均價分別為4125元/m2、3260元/m2，同比分別上漲0.66%、22.79%。

　　第三季度長沙內五區新建純商品房期房、現房成交量分別為295.84萬m2、34.89萬m2，同比增長178.33%、70.67%，環比增長19.84%、30.19%，期房占總量的89.45%；商品住宅期房、現房成交量分別為286.82萬m2、24.39萬m2，同比增長189.36%、100.51%，環比增長19.51%、59.20%，期房占總量的92.16%。

　　第三季度長沙內五區新建純商品房期房、現房均價分別為4330元/m2、4420元/m2，同比上漲2.19%、15.86%，環比上漲3.22%、11.14%；其中，新建純商品房住宅期房、現房均價分別為4165元/m2、3417元/m2，同比上漲5.31%、17.99%，環比上漲2.16%、7.12%。

　　9月長沙內五區新建純商品房期房、現房成交量分別為84.26萬m2、13.90萬m2，同比增長143.47%、153.06%，環比增長-30.13%、29.79%，期房占總量的85.84%；商品住宅期房、現房成交量分別為79.75萬m2、10.32萬m2，同比增長155.77%、167.73%，環比增長-32.50%、56.60%，期房占總量的88.54%。

　　9月長沙內五區新建純商品房期房、現房均價分別為4400元/m2、4049元/m2，同比上漲-4.33%、2.64%，環比上漲3.65%、-7.60%；其中，新建純商品房住宅期房、現房均價分別為4101元/m2、3395元/m2，同比上漲-2.40%、11.24%，環比下跌1.11%、7.84%。

　　（四）商品住宅成交價格指數變化分析

　　2009年9月總體市場商品住宅成交價格指數為170.88點，較上月增長2.47點，今年以來，指數月均漲幅為1.64點。

　　從面積子市場指數來看，今年以來，144m2以上面積價格段指數月均漲幅最大，為2.76點；60m2以下面積段價格指數月均漲幅最小，為1.06點。

　　從板塊子市場指數來看，本月北城板塊指數略有下降，較上月減少0.24點，但因其前幾個月的上漲勢頭較強勁，月均漲幅最大，今年以來平均每月增長3.66點；東城板塊指數一直處于負增長，平均每月減少1.21點。

　　七、新建純商品住房供求結構分析（按套數計）

　　（一）套型結構分析

　　1. 累計分析

　　1-9月長沙內五區累計住房供應套均面積為106.58m2，同比增大1.31%。從各戶型供銷結構來看，除60m2以下套型供銷比為0.7以下外，其他各套型供銷比均在0.7~0.8之間；當前供銷量較大的是60-90m2、90-120m2、120-144m2戶型，供銷量占總量比均超過了20%；90m2以下中小戶型供應占比為40.75%，比去年同期減少0.09個百分點（不含經適等非市場定價類住宅）。

　　2.本季分析

　　第三季度長沙內五區住宅供應套均面積為105.72m2，環比縮小1.15%。本季度60m2以下、144m2以上套型供銷差距較大，供應量僅為同期銷售量的一半左右，其他各套型供銷比均在0.8以上，但仍低于供銷平衡點。90m2以下中小戶型批準預售占批準預售總量的36.54%，比例環比減少了7.72個百分點（不含經適等非市場定價類住宅）。

　　3.本月分析

　　9月長沙內五區住宅供應套均面積為113.54m2，環比增大24.39%。本月住宅供應量較大，超過同期銷售量達32%；這其中又以120-144m2套型批準預售比例最大，占總批準預售量的39.59%，其次為90-120m2套型。90m2以下中小戶型批準預售占批準預售總量的25.09%，比例環比減少了31.23個百分點（不含經適等非市場定價類住宅）。

　　（二）價位結構分析

　　1.累計分析

　　從1-9月住宅銷售的價位結構來看，新建純商品住宅銷售的主力價位仍是3500-4000元/m2，但均價整體上行的趨勢出現苗頭。具體表現為3500-4000元/m2商品住宅成交量占總量的28.91%，仍是我市當前成交的主力價位，但3000元/m2以下住宅銷售量已經低于10%，全市房價底部繼續抬升；且相較上半年數據而言，3000-4000元/m2商品住宅的銷售比例也已降低，相應銷售量增加的是4000-5000元/m2商品住宅。底部抬升，中高價位銷售比例增加，照此趨勢，未來商品住宅成交均價將可能出現一定幅度的上揚。

　　2. 本季分析

　　從本月住宅銷售的價位結構來看，雖然3500-4000元/m2價位段住宅銷售量比例仍為最大，但4000-4500元/m2價位段住宅銷售量比例與之僅相差1.93個百分點；同時，從與上季度比例差來看，4000元/m2以下住宅銷售量比例相對減少，而4000-4500元/m2、4500-5000元/m2住宅銷售量比例均有所提高，這更進一步證明了當前商品住宅成交價位有一定的上行趨勢。

　　3.本月分析

　　從本月住宅銷售的價位結構來看，4000-4500元/m2價位段住宅銷售量躍居首位，占總銷售量的26.74%；3500-4000元/m2價位段住宅銷售量次之，占總銷售量的22.32%；小于3000元/m2住宅銷售量比例已經大大降低，合計僅占總銷售量的9.07%。

　　Part 3  本期長沙房地產市場的基本特征

　　（一）1-9月內五區新建商品房批準預售、銷售均呈逐季增長態勢，商品房銷售量自8月起超過08年全年銷售量，截止9月已超過08年全年銷售量達26.61%。

　　（二）9月商品房簽約13453套，面積145.29萬m2，均價4562元/m2，金額66.28億元，環比分別增長-7.63%、-6.89%、2.69%、-4.39%；其中住宅成交12358套，面積133.99萬m2，均價4189元/m2，金額56.13億元，環比分別增長-9.64%、-7.93%、0.77%、-7.22%。

　　（三）1-9月，長沙全市新建商品房（含經適等）均價為3653元/m2，同比上漲1.95%，其中住宅3464元/m2，同比上漲5.71%。其中，內五區新建純商品房均價為4289元/m2，同比下跌2.95%，商品住宅平均售價為4059元/m2，同比上漲0.94%。三季度，長沙內五區新建純商品房均價為4333元/m2，同比下跌2.42%，環比上漲3.86%，其中，商品住宅平均售價為4107元/m2，同比下跌0.13%，環比上漲2.06%。9月份，長沙內五區新建純商品房均價為4328元/m2，同比下跌4.77%，環比上漲1.74%，其中，商品住宅平均售價為4020元/m2，同比下跌2.31%，環比下跌2.47%。

　　（四）2009年9月總體市場商品住宅成交價格指數為170.88點，較上月增長2.47點，今年以來指數月均漲幅為1.64點。從各類子市場來看，本月北城板塊板塊指數略有下降，東城板塊指數月均漲幅仍為負增長。

　　（五）1-9月內五區二手房交易量也呈逐季增長態勢，二手房累計成交量8月起即超過08年全年交易量，截止9月已超過08年全年交易量達16.42%。

　　（六）1-9月我市內五區新建純商品住宅供銷量超過總量20%的面積區間是60-90m2、90-120m2、120-144m2；90m2以下中小戶型供應占比為40.75%，比去年同期減少0.09個百分點（按套數）。第三季度此三大面積段戶型供應量均超過總量的24%，銷售量均超過總量的21%；90m2以下中小戶型批準預售占批準預售總量的36.54%，比例環比減少了7.72個百分點（按套數）。

　　（七）1-9月3500-4000元/m2價位段住宅銷售量比例有一定的下調（但仍為主力銷售價格段），3000元/m2以下住宅銷售量大幅減少，而4000-5000價位段住宅銷售量比例卻相應增長，這表明當前我市商品房價底部有所抬升，中高價位銷售比例開始增加，照此趨勢，未來商品住宅成交均價將可能出現一定幅度的上揚。

　　（八）9月長沙二手房純住宅掛牌均價為4309元/m2，門面掛牌均價為7004元/m2；純住宅掛牌月均租金為13.91元/m2，門面掛牌月均租金為60.90元/m2。

　　（九）9月商品住房租售比為1:269。

　　（十）1-9月全市共辦理抵押登記手續219003起，抵押面積2538.20萬m2，貸款金額491.12億元。從內五區個人抵押來看，1-9月抵押起數、面積、貸款金額同比增幅同比均超過60%，這正是當前房地產市場重歸火爆的表現。

　　（十一）9月份,長沙內五區共辦理退房328套，其中簽約退房264套，簽約退房率1.97%，環比增大0.34個百      分點。

　　Part 4   第四季度房地產市場的發展趨勢

　　（一）政策落實效應釋放，市場銷量持續上升

　　四季度，隨著中央及省市一系列政策措施的深入落實，宏觀經濟仍將保持良好的態勢，普通百姓的信心將得到進一步增強，預計將延續前三季度的態勢，在價格平穩的基礎上保持銷量的穩步發展，隨著二、三級市場的活躍，改善性需求將得到釋放，房地產業將保持持續健康的發展。

　　（二）安居工程穩步推行，有效需求有力激發

　　包括經適房貨補政策和棚戶區改造在內的安居工程政策的實施，一方面激活住房需求，增加市場需求，另一方面又為需求的實現提供了資金支撐，市場的需求變得有效和現實，預計四季度，隨著棚戶區改造工作的深入推進和住房保障政策效應的持續釋放，不僅將進一步激活市場需求，并且將進一步激活二手房市場和房屋租賃市場，形成梯級住房消費結構，均衡房產一、二級市場均將起到積極的意義。

　　（三）地鐵效應逐步釋放，沿線樓盤開始升溫

　　隨著地鐵2號線的正式動工，將帶活沿線土地的開發，增強沿線區位優勢和人口密度，促進區域地產的繁榮與發展，再加上普通百姓對地鐵認知加強、開發商“地鐵盤”營銷力度的增強，地鐵沿線樓盤將開始升溫，整個城市房地產市場板塊的發展將隨著軌道交通的建設有所調整。另外，隨著武廣客運新站商業圈的建設與形成，地鐵將“武廣商圈”無縫連接“五一商圈”，將增強城市經濟活力，沿線樓盤將成為新的需求增長點。

　　（四）市場銷售前景樂觀，房屋價格平穩上揚

　　隨著今年前三季度市場銷量的上升，供銷比不斷拉小，使得去年存量房加速消化。隨著城市的不斷提質擴容，對宜居城市的預期將促成需求持續增長，而供需關系將使得價格上揚。由于通脹的預期，四季度金融信貸政策將有所收緊，市場供應將明顯放大，開發商之間的“優勝劣汰”將使得價格的上揚保持平穩，避免市場價格的大起大落。

　　（五）城市經濟加速崛起，產業市場更為活躍

　　近日，《促進中部地區崛起規劃》已獲得國務院原則通過，中部地區實現經濟發展水平顯著提高、發展活力進一步增強、而長沙作為中部發展的重點城市，隨著長株潭城市群的完善及兩型社會的建設，可持續發展能力明顯提升，而經濟綜合實力的提升及城市定位的提高無疑將吸引更多的外地投資者和置業者，長沙房地產市場將更為活躍。