2009上半年房地產市場出現了驚喜變化，大部分城市商品房銷售均出現大幅增長，而房價仍維持在相對合理水平。那么，上半年各地房地產市場運行情況究竟怎樣？長沙的位置又是如何？本文將基于中國部分省會城市房管局信息工作協作網絡的內部數據，對武漢、成都、南京、濟南、鄭州、長沙、石家莊、西安、合肥、南昌、太原、貴陽等12個二三線省會城市房地產市場進行對比分析，來將疑問一一解答。

　　一、城市發展情況比較

　　1. 經濟總量比較

　　GDP是指一個國家(或地區）在一定時期內所有常住單位生產經營活動的全部最終成果，能較真實的反映當地的經濟實力和市場規模。GDP越高，其房地產發展的空間就越大。

　　從經濟總量來看，2009上半年十二城市中武漢、成都、南京、濟南、鄭州GDP超過1500億元，其中武漢、成都、南京GDP超過1900億元；長沙、石家莊、西安GDP在1000~1500億元；合肥、南昌、太原、貴陽GDP則低于1000億元。長沙GDP1484.1億元，在此十二城市中居于第六位，在中部六省會中居于第三位，GDP比中部六省會第一位武漢少499.1億元。

　　而從GDP的增幅來看，合肥增幅最大，同比增長16.0%，太原增幅最小，僅0.8%。長沙同比增幅14%，高于全國增幅6.9個百分點，在此十二城市中居于第三位，在中部六省會中居于第二位，增幅比中部六省會第一位合肥低2個百分點。

　　2. 全社會固定資產投資比較

　　全社會固定資產投資反映一個城市的建設力度，也在一定程度上反映一個城市的城市化發展階段。固定資產投資增長速度較快往往表明城市正處于大規模建設階段。

　　從固定資產投資規模來看，成都市全社會固定資產投資規模明顯高于其他城市，固定資產投資額超過1900億元；南京、武漢、西安、合肥、石家莊、長沙、鄭州等七城市全社會固定資產投資在1000~1500億元；濟南、南昌、貴陽、太原等四城市固定資產投資則低于1000億元。長沙全社會固定資產投資1072億元，在此十二城市中居于第七位，在中部六省會中居于第三位，全社會固定資產投資比中部六省會第一位武漢少186.1億元。

　　從固定資產投資增長率來看，除太原負增長外，其他城市同比增幅均高于20%，石家莊最高，投資增速高達67.5%。長沙同比增幅28%，低于全國增幅5.5個百分點，在此十二城市中居于第八位，在中部六省會中居于第三位，增幅比中部六省會第一位南昌低10.6個百分點。

　　二、房地產市場情況比較

　　（一）市場預期指標

　　1. 房地產開發投資額比較

　　開發投資額可以反映出未來一、兩年的供應情況。適度的投資有利于拉動經濟的增長，但如果房地產開發投資增幅過高，將使供給過量，如沒有相應的市場需求相匹配，容易導致市場供過于求。

　　從房地產投資規模來看，成都、西安、合肥房地產投資相應最高，超過300億元；南京、武漢、長沙居于第二梯隊，房地產投資在200~300億元；鄭州、濟南、石家莊居于第三梯隊，房地產投資在100~200億元；貴陽、南昌、太原居于第四梯隊，房地產投資額低于100億元。長沙房地產開發完成投資214.2億元，在此十二城市中居于第六位，在中部六省會中居于第三位，房地產開發完成投資比中部六省會第一位合肥少97.3億元。

　　從房地產投資額增長率來看，增幅為負的有兩個城市——成都、長沙，其他各市中，石家莊增幅最大，同比增長達58.3%。長沙同比增幅-2.2%，低于全國增幅12.1個百分點，在此十二城市中居于倒數第二位，是中部六省會唯一增幅為負的城市，增幅比中部六省會第一位太原低27.6個百分點。

　　2. 房地產開發投資額占全社會固定資產投資額的比例

　　房地產開發投資額占全社會固定資產投資額的比例反映房地產在整個城市固定資產投資結構中是否合理。全社會固定資產投資包括基本建設、更新改造和房地產投資等，在發達國家，房地產投資一般占20％－25％。

　　從以上數據我們可以看到，除石家莊、南昌外，其他城市均位于基本正常以上水平。其中處于正常水平的是貴陽、合肥、西安、太原、武漢、南京，處于基本正常水平的是濟南、成都、長沙、鄭州。跟2008年全年比值對比來看，除太原、濟南、貴陽比例略有增長外，其他各市均出現不同程度下降，其中降幅最大的是成都，比例下降10.1個百分點；中部六省會中比例降幅最大的是鄭州，比例下降了6.6個百分點；長沙比例下降5.1個百分點，在中部六省會中降幅居于第二位。但從長期趨勢來看，因當前房地產市場已基本向好，預計09全年的房地產投資占全社會固定資產投資比例將有所回升。

　　3. 商品房新開工面積、施工面積、竣工面積

　　商品房新開工面積、施工面積、竣工面積是考察當前房地產開發規模及未來商品房市場供應的重要指標。因當前數據僅為半年度數據，故其間比例關系不能建立，這里僅考察其具體數值。

　　從新開工面積來看，合肥、長沙分列第一、二位，均超過600萬m2；其次為南京、武漢、西安，新開工面積在500~600萬m2；再次為鄭州、貴陽，新開工面積在250~500萬m2；太原、南昌新開工面積較小，低于100萬m2。長沙新開工面積在中部六省會中位居第二，與第一位合肥差距僅為0.59萬m2，但同比降幅位居第二。

　　從施工面積來看，長沙施工面積最大，上半年施工面積接近4500萬m2；其次為南京、鄭州、合肥、武漢，施工面積在3000~4000萬m2；再次為貴陽、南昌、太原，施工面積在1000~2510萬m2；西安最末，施工面積低于1000萬m2。長沙施工面積在中部六省會中位居第一，比第二位鄭州高705萬m2，同比增幅位居第一。

　　從竣工面積來看，上半年長沙竣工面積最大，與西安一道，超過500萬m2；其次為武漢、合肥、南京，竣工面積在320~410萬m2；再次為貴陽、南昌、鄭州竣工面積在100~290萬m2，太原最末，低于100萬m2。長沙竣工面積在中部六省會中位居第一，比第二位武漢高120萬m2，同比增幅位居第二。

　　從三大數據來看，上半年長沙施工面積、竣工面積繼續位列中部六省會榜首，新開工面積也基本與第一位合肥持平，這表明就當前城市房地產開發規模來看，長沙在中部六省會乃至此次各比較城市中在建規模最大，未來商品房市場供應量仍將較為充足。

　　（二）市場即期指標

　　1. 市場規模比較（商品房批準預售面積、商品房銷售面積）

　　商品房批準預售面積、商品房銷售面積可以反映一個城市房地產市場的規模與容量，反映一個城市房地產市場的繁榮程度。

　　從供應量來看，上半年商品房批準預售量超過450萬m2的有三個城市，分別為成都、武漢、西安，其中成都、武漢超過500萬m2；300~400萬m2的也有三個城市，分別為長沙、合肥、南京；100~300萬m2的有五個城市，分別為貴陽、鄭州、濟南、石家莊、南昌；太原位居最末，批準預售量低于100萬m2。從增長速度來看，十二城市中有一半城市批準預售量同比負增長，分別為成都、南京、長沙、鄭州、南昌、太原，同比降幅均超過26%；其余城市中，石家莊同比增幅最大，批準預售量為去年同期的三倍。長沙商品房批準預售量在中部六省會中居于第二位，同比增幅居于第三位，分別比第一位武漢低125萬m2、40個百分點。 

　　從銷售量來看，成都、武漢商品房銷售量較高，超過600萬m2；長沙、鄭州、合肥、西安、南京銷售量居于第二集團，銷售面積在400~500萬m2；貴陽、南昌銷售量居于第三集團，銷售面積在250~350萬m2；石家莊、濟南、太原居于第三集團，銷售面積在100~150萬m2。從增長速度來看，除合肥同比仍略有降低外，其他各省會銷售面積同比均有較大幅度增長，其中南昌、武漢、成都同比增幅超過100%，石家莊、太原、西安、鄭州、貴陽同比增幅超過50%，長沙、南京同比增幅超過30%。長沙商品房銷售量在中部六省會中居于第二位，比第一位武漢低126.5萬m2；同比增幅居于第五位，比第一位南昌低154.6個百分點。 

　　2. 商品房供銷比比較

　　即期消費指標，用于判斷商品房市場實際供應與實際銷售之間的關系，在一般情況下該指標不應小于1。該指標合理值域0.8～1.2，大于1表明供大于求，商品房價格趨緩，小于1表明實際預售量大于當年批準上市量，市場可能會出現供應短缺，商品房價格將上揚。

　　從數據來看，除濟南、石家莊外，上半年其他各省會供銷比均低于1。這一形勢與去年相比已經發生明顯變化，大部分城市去年以來的存量商品房均得到有力消化，由于銷售量的激增，有部分城市已開始出現供不應求，房價上漲壓力開始增大。長沙（市區）供銷比為0.76：1，結合去年供銷情況來看，08-09年上半年總供銷比為1.37：1，當前供應仍能滿足需求；上半年長沙（市區）供銷比在中部六省會中居于第二位，比第一位武漢低0.05。

　　3. 房地產一、二級市場成交量之比

　　反映房地產市場成熟度的重要標志之一。在發達國家，二手房交易都占房產交易的半數以上，部分還超過了80%。通過對新建商品房與二手房交易進行比較，可以了解當前房地產市場的發展階段。

　　從上表數據來看，各地房地產市場發展水平不一，石家莊、濟南、南京等三城市比值小于2，二手房市場交易相對旺盛；合肥、貴陽、西安、鄭州等四城市比值超過4.4，目前房地產市場整體以新房交易為主；長沙比值為4.4，在中部六省會中居于第三位，房地產市場正處于快速增長期。

　　（三）市場價格與貸款指標

　　1. 市場價格及增幅比較

　　該指標反映各城市房價和房價增幅是否合理。

　　從價格來看，2009上半年長沙商品房均價及住宅均價仍處于較低水平，僅高于貴陽，在12省會城市中居于倒數第二位，但商品房均價已經和石家莊接近；從均價同比增長率來看，十二城市中有七個城市均價出現下調，其中四個為中部六省會城市，分別是長沙、武漢、太原、南昌；商品住宅價格下調的有五個城市，其中中部六省會占三個，分別是武漢、太原、南昌；長沙商品房價同比下跌4%，其中住宅價格上漲1.5%，漲幅在中部六省會中均居于第三位。

　　2. 房價增長率與GDP增長率之比

　　商品住宅價格增幅與GDP增幅之比在一定程度上反映房價上漲是否合理。根據日本、香港、新加坡房地產市場的運行軌跡，當比值大于1表明增長過快，大于1.8時，表明房地產市場價格上漲不正常，應當預警。

　　從數據來看，十二個省會城市GDP均為正增長，而住宅價格則除鄭州住宅價格漲幅高于GDP增幅外，其他各省會住宅價格漲幅均低于GDP增幅，這表明當前十二城市中絕大部分房價漲幅已經趨緩。長沙比值僅為0.1，住宅價格漲幅相對合理。

　　3. 房價增長率與CPI增長率之比

　　房價增長率與CPI增長率之比，反映了房價的增幅與CPI的增幅的速度關系，可以用來判斷房地產價格的漲幅是否過快或過慢。

　　從上表數據來看，十二省會城市中有十個城市CPI增長率為負值，當前整體市場的居民消費價格指數仍處于微降中；CPI、房價同跌的有石家莊、南昌、太原、武漢。長沙的比值為-2.2，房價漲幅略高于CPI漲幅。

　　4. 房價收入比

　　人均可支配收入與房價比可以在一定程度上反映城市房價是否合理，同時，也可以反映一個城市的購買能力。根據國際比較公認的說法，房屋價格與年收入比在6以內比較合適。

　　根據我國對小康的定義，我們取人均居住面積為30平方米。從表中我們可以看到，房價收入比最大值為8.67，出自成都市；最小值為5.18，出自長沙市。對比2008年房價收入比來看，各市房價收入比均出現不同程度下降，房價的合理性得到加強。長沙房價收入比在中部六省會中居于最末，比第一位太原低3.47，也是十二城市中唯一房價收入比在國際公認合理水平以內的城市。

　　三、上半年長沙樓市健康狀況評價

　　根據評估模型計算結果，2009上半年我市房地產市場健康度綜合得分為2.11，比2008年健康度降低了0.01點，處于基本健康范圍的中上水平。從各指標值來看，正常指標值3個，異常指標2個，基本正常指標9個，與2008年相比正常指標、異常指標各減少一個，基本正常指標增加兩個。從各指標值來看，由于房價基本與去年同期持平，因而價格健康度有所提升（價格健康度指標中主要是CPI增幅為負導致的健康度異常，實際上房價漲幅微小，與CPI漲幅還是基本切合的）；由于今年商品房銷售的持續旺盛，需求健康度各指標也趨于正常，去年的商品房供銷比和二次以上置業者購房比例兩大指標異常也已回復至基本正常以上；健康度出現下降的主要表現在規模上，由于房地產開發投資額降低及增幅的負增長，使得房地產開發投資額占全社會固定資產投資額的比例下降、房地產開發投資額增長率與全社會固定資產投資額增長率之比為負，規模健康度的降低是對未來供應的一種先導性預警，喻示著未來房地產開發也存在一定的抑制因素。結構健康度仍與08年持平，這里就不再累述。

　　四、對當前各市房地產市場形勢的基本判斷及結論

　　（一）隨著國家一攬子計劃的貫徹落實，中國經濟實現企穩回升，總體形勢積極向好。從十二城市的情況來看，隨著國家四萬億投資計劃的逐步落實，以及積極的財政政策、適度寬松的貨幣政策的引導，大部分城市全社會固定資產投資都實現了較大增幅，由此也推動了GDP的不同程度回升，經濟形勢開始好轉；部分城市房地產開發完成投資也開始出現加快跡象，增幅相對一季度有所提升，但占全社會固定資產投資比例相對去2008年仍有一定幅度降低。

　　（二）半數以上城市新開工面積同比下降，但施工面積仍然較大、竣工面積出現大幅增長。從已有的九城市數據來看，七城市新開工面積下降，七城市竣工面積大幅增長，而施工面積同比則全部出現增長。結合房地產開發完成投資情況來看，新開工面積下降主要是由于去年商品房銷售不暢，導致今年上半年房地產開發仍較為謹慎，資本注入房地產開發領域的吸力大大降低；竣工面積大幅增長，這里面有去年推遲竣工項目在今年申報竣工的因素，也有由于今年上半年商品房銷售的持續旺盛，使得部分開發商加快了施工進度，提早竣工的原因；而施工面積仍較大，并持續增長，則表明當前各市房地產市場仍處于上升期，未來一定時期內供應量仍將保持較高水平。

　　（三）商品房供銷形勢逆轉，供銷比全面降低。上半年十二省會中半數城市批準預售面積同比大幅減少，而銷售除合肥外，其他城市均有較大幅度增長。從供銷比來看，各市供銷比均有降低，除濟南、石家莊外，其他各市供銷比均低于1，這一形勢與去年相比已經發生明顯變化，大部分城市去年以來的存量商品房均得到有力消化，由于銷售量的激增，有部分城市已開始出現供不應求，房價上漲壓力開始增大。

　　（四）商品房價漲跌互現，中部六省會四城市房價同比出現下跌。從十二城市商品房價來看，有七個城市價格出現下跌，其中四個位于中部六省；從住宅均價來看，有五個城市價格出現下跌，其中三個位于中部六省，這表明就當前房價來看，由于中部六省會07~08年漲幅較大，上漲空間有所透支，加之金融危機引致的前階段房地產市場萎縮，使得房價出現了一定程度回調；但從實際來看，這也是市場調節的一種積極表現，已經對促進各市商品房銷售產生了積極影響。

　　（五）房價收入比整體下調，房價背離度有所減小。從十二城市房價收入比來看，由于房價漲幅減小甚至下跌，而同期居民可支配收入繼續增長，各城市房價收入比相對08年已經出現不同程度下調，房價的背離度有所減小；長沙自08年起已連續一年半房價收入比位于國際公認水平以內，房價已基本達到居民可接受的水平。

　　（六）上半年長沙樓市基本健康，但發展相對于中部六省會仍較為超前。上半年長沙樓市正常指標值3個，異常指標2個，基本正常指標9個，與2008年相比正常指標、異常指標各減少一個，基本正常指標增加兩個，引起這一變化的主因是房價增幅較低。這一變化顯示影響長沙房地產市場的異常因素正逐步減少，整體向好的合力正逐步增強；同時，伴隨著中國宏觀經濟復蘇，長沙樓市的健康性也將得到逐步提高。與中部六省會其他城市對比來看，GDP、全社會固定資產投資、房地產開發完成投資居于第三，表明長沙房地產市場發展環境在中部六省會中居于中等；新開工面積居于第二，施工面積、竣工面積居于第一，商品房批準預售面積、銷售面積以及二手房銷售面積居于第二，這個結果既是對長沙房地產經濟發展的肯定，同時也表明當前長沙樓市發展相對超前，易使長沙經濟對房地產的依賴性加深，其抵御風險的能力也將因為房地產市場的變化而受到影響。因此針對房地產市場，政府應加強監管，應綜合城市規劃、土地規劃、人口、資源等因素制定并嚴格執行房地產發展規劃，避免由于大量資本進入房地產市場，造成產業過度發展，形成商品房供給過剩；其次，應抑制房價漲幅，打擊開發商捂盤惜售，人為造成供給緊張，加速房價的上揚；再次，應深化住房制度改革，嚴格執行稅收制度，規范、減免各種規費，鼓勵市民購房，并在稅收、信貸等領域向首次購房者傾斜，避免市場的過度投機；最后，政府應綜合發展其他產業，提升其他產業在經濟發展中的比重，進而促使房地產經濟回歸合理比例，最終促進長沙樓市健康、經濟穩定、社會和諧。