國慶“黃金周”=?“房金周”

　　在樓市徒越“金九”價漲量跌的“滯漲”之后，今年的開發商加大了對“黃金周”的賭注，樓盤大規模入市，搶占“十一黃金周”市場。在經歷了持續數月的筑城樓市上升期后，開發商們顯然對這個“十一”黃金周樓市寄予了厚望，希望能將火爆銷售勢頭一直延續到假日樓市。今年的黃金周是否還是開發商口中一如既往的“房金周”嗎？本期樓市觀察家圍繞金九銀十的“黃金周”為中心，將數據、分析、論點、后市等多方觀點集中展示。后市依舊上揚還是持幣觀望，我們邀您一同評斷。

　　北京:黃金周成階段性銷量波谷 樓市或開始醞釀調整

　　現象：在國慶閱兵式和雙節長假的影響下，“史上最長黃金周”期間北京樓市簽約量全面下滑，與9月同期相比，期房成交套數下跌71.9%，現房套數下跌85.6%，與歷年黃金周相比也是表現平平。8月以來市場呈現的“價漲量跌”勢態愈發明顯，樓市或開始醞釀調整。另外，除了環比跌聲一片之外，與歷年黃金周相比。此次黃金周也是表現平平，成交量僅僅略高于經濟危機最嚴重的08年，與今年樓市的整體熱度著實不符。 

　　業內人士：亞豪機構副總經理高姍分析，除了長假出游、中秋佳節等傳統黃金周利空因素影響外，今年60年大慶、車輛限行對于北京這座城市來說影響相對更大一些，這也使得今年長假期間樓市銷量的震蕩更加劇烈。 

　　協成機構副總經理繆培丹認為，金九銀十，一直是北京樓市最火的2個月，但繼8月份京城樓市陷入“價漲量跌”的困境后，傳統的“金九”銷售旺季卻呈現出令人失望的“價量齊跌”。從“量價飆升”到“價漲量縮”再到“價量齊跌”，過山車般起伏的樓市、撐桿跳般飆升的房價令很多購房者望而卻步。再加上緊縮的二套房貸政策信號，引起投資需求和部分改善型需求的短期離場觀望，多種信號顯示樓市正在醞釀調整。 

　　專家：“十一”黃金周前不少樓盤的開盤搶客分散了黃金周的買家人流，“十一”期間的少數樓盤開盤，未能真正帶動整個國慶黃金樓市的成交。“供應不足”也是造成黃金周成交慘淡的主要原因。 

　　市民：往年的金九銀十的景象今年未曾見到，持幣觀望才是正確的選擇。

　　上海:樓市六成樓盤押注小戶型

　　現象：困擾業界多時的“房荒”，出現戲劇性的逆轉。多家房產研究機構信息統計顯示：截至9月30日，10月上海市新開盤項目超過61個，環比上月增長兩成。值得一提的是，純新盤的上市量超過總數的四分之一。

　　業內人士：“量漲價不跌會繼續抑制不少剛性需求的釋放，成交放緩在所難免。”

　　專家：“由于上半年集中施工帶來的供應潮，使得上海第四季度的新房供應都保持在相對充足水平，其中小戶型產品尤為突出。”資深分析師薛建雄感嘆：上海樓市終于在本年度最后三個月回歸平民，給廣大的剛需購房者止渴。

　　上海弘基企業（集團）股份有限公司副總裁宋捷坦言：“真正的有效供應還是不足，有特色的營銷策劃就顯得更為重要。”

　　上海凱弈投資咨詢管理有限公司副總經理趙煒表示：“未來兩個月的樓市交易量仍將維持一定的水平，因為自住客的需求仍然存在。”

　　臺慶房產副總經理陳史翎建議：對于購房者來說，第四季度一般為相對適宜的購買時機。

　　成都:黃金周樓市供銷兩旺

　　現象：和其他城市相比，“十一”黃金周的成都樓市顯得非常活躍。黃金周期間舉行的第34屆（2009秋季）成都市房地產交易會成交各類房屋4871套，成交面積46.99萬平方米，成交金額25.86億元。其中商品房成交4581套，成交面積44.63萬平方米，成交金額24.36億元；二手房成交290套，成交面積2.36萬平方米，成交金額1.50億元。5天各參展企業共接待客戶200070組，平均每天接待客戶4萬組。

　　房展會顯示，大量的外地購房者正前往成都買房。根據統計，僅僅10月2日，就有700余戶外地購房者坐專用直通車來到房交會現場。成都秋季房交會組委會咨詢電話登記簿顯示，購房者不僅來自達州、宜賓、西昌、內江、廣元、瀘州、綿陽、巴中、德陽、南充、攀枝花等四川省內二級城市，還有重慶、湖北、青海、陜西、浙江、廣東、山西、吉林等地的購房者。 

　　業內人士：成都市政府今年年初出臺的各項購房補貼優惠政策即將在年底前終止。另一方面，受通脹預期影響，更多的購房者正考慮購買不動產，以避免貨幣貶值。在這樣的情況下，成都樓市后續的成交量仍會進一步放大。

　　市民：劉先生與蔣小姐表示，趕著黃金周與房地產交易會的優惠買新房。

　　西安:黃金周樓市穩中有熱高性價比樓盤受追捧

　　現象：搖號選房、一房難求，有的市民辛苦排了一天的隊，最后沒能買到房子……在10月2日高新區一家樓盤開盤現場上演一場買房熱。今年“十一”黃金周期間，西安各大開發商推出大量房源和優惠活動力搏樓市黃金周，取得了較好的銷售業績。其中在自住和改善性需求的帶動下，高性價比樓盤成為市場最大亮點。

　　業內人士：許多樓盤開發商表示銷售業績達到了期望的效果。

　　中海國際社區銷售負責人表示，黃金周銷售比預期要好很多，平均每天成交10套左右。金源御景華府10月2日開盤銷售100余套。晶城秀府銷售雖然還沒有正式銷售，但此間展示中心開放當天就來了三百多名客戶。

　　高新區一家樓盤銷售負責人表示，推盤量增加將會給四季度帶來一定的市場壓力”，如果開發商能夠針對目前的消費需求及時調整銷售策略，四季度市場還將會有一個新的熱潮出現。 

　　專家：從全國來看，土地市場依然保持火熱態勢，高價地相繼涌現，土地成交樓面價格也水漲船高。這表明，開發商對未來市場預期樂觀。基于以上數據，有分析認為預計在樓價持續高企、買家普遍看漲后市的態勢下，西安樓市“銀十”或將繼續走穩走高。

　　深圳:樓價“攀高”抑制需求黃金周樓市繼續低迷

　　現象：深圳市樓市繼續低迷，全市一手房8天共成交831套，日均成交量僅103.9套。根據深圳市規劃和國土資源委員會網站上的統計數據，10月1日至8日，深圳市一手房成交套數、金額、面積和均價分別831套、13.1億元、638548平方米和19129.5元／平方米。其中，日均成交套數為103.9套，比9月份日均108.4套下降4%；成交均價方面，比9月份的21475.6元／平方米下降2346.1元，降幅為10.9%。

　　業內人士：今年黃金周樓市低迷的原因，一方面是因為長假拖緩購房進度，另一方面是房價的持續上漲對購房需求產生了較為明顯的抑制作用，購房人觀望情緒日趨加重，樓價高企使不少市民已產生抵觸情緒。業內人士普遍認為，回調的幅度將十分有限。

　　市民：深圳市民周煒希望在深圳秋季房地產交易會上購得一套房子的計劃再次落空。持續攀升的房價和越來越少的選擇余地，讓他的購房夢想依然遙遙無期。而對于開發商而言，住宅成交量的不斷下滑或許將為市場增添更多變數。

　　專家：中原地產深港研究中心總監張偉向表示，這次主要原因在于發展商沒有資金壓力，普遍都沒有急于促銷的心態，而樓盤結構和價格則是導致交易低迷的兩大主要因素。目前市場觀望局面的出現主要是因為房價脫離了市民的購買力，目前購房者觀望已超過3個月。但他預計這種局面不會長久下去，通常在3至6個月之后，觀望局面有可能會打破。

　　政府：深圳市房地產研究所所長王峰表示，深圳房地產市場已經不能再簡單地照搬過去“金九銀十”的增量概念。他認為，作為土地極度稀缺的城市，深圳的房地產市場基本處于增量飽和狀態，從而決定成交量難以回到前些年的激增狀態。深圳樓市“金九銀十”褪色現已成定局，下一階段深圳房價總體上將呈下調趨勢，但由于深圳土地資源的極度緊缺和龐大人口的支撐，深圳房價回調的幅度將十分有限。

　　杭州:樓市也放長假    日均成交不到節前一半

　　現象：國慶中秋雙節長假，讓不少人痛痛快快地玩了個夠，杭州的樓市也似乎放了個長假。據杭州透明售房網數據統計，10月1日~7日，杭州主城區加余杭區共成交商品房1058套，日均成交不到節前的一半。這可能只是暫時的休整，不少開發商已經在準備節后的推盤，國慶期間杭州樓市基本處于休整期。根據透明售房網的數據，10月1日至7日，杭州主城區商品房成交860套，余杭區成交198套。

　　業內人士：余杭區的風雅樂府工作人員表示“10月1日當天人比較少，從第二天起，來看房的人都比較多。”1~7日1058套的成交量，相比放假前確實減少了不少，不過和以往黃金周相比，這樣的成交量已經不錯了。

　　廣州:最長黃金周樓市爆冷

　　現象：“十一”黃金周“曲終人散”。黃金周8天，身負史上最長黃金周期待之下的廣州樓市，卻爆出“大冷”。數據監控顯示，10月1日~7日，廣州市一手房網簽量只有832套，與9月的每周動輒過千甚至近2000套的成交量相比，呈現直線下滑之勢；二手樓市方面，多個中介機構反饋的情況也顯示，無論是人氣還是成交量同樣未如理想。

　　業內人士：原因有三：1.黃金周前不少樓盤已提前“出貨”成交；2.有開發商主動放慢出貨節奏保證利潤率；3.因樓價高企，不少市民已產生抵觸情緒。

　　合富置業市場部總監陳慧紅表示，由于今年的“十一”黃金周假期時間較長，部分市民外出旅游，并不能單憑黃金周這短短8天內的成交情況就對二手樓市作出定論。隨著外出市民陸續回流及一手樓看客轉看二手樓，二手市場的看客量及成交量情況都將有所升溫。另外，有迫切購房需求的買家在多番看樓和深思熟慮之后，外加營業稅費利好進入“倒計時”，將有很大機會在今年年底之前果斷出手。

　　市民：“不是我們不看房，而是沒房可看。”年入15萬元的自住型買家周先生說，“黃金周我每天能收到樓盤促銷短信五六個，但十之八九都是郊區樓盤。”而在郊區看盤的廣州客少之又少。 “現在不是還處在可買可不買的階段，而是擔心中心城區的樓再不買就買不起了！”

　　專家：由于中心城區供應量較少，開發商繼續拉抬房價，令此前一部分追漲的市民重陷觀望，變得謹慎，更有不少消費者對高樓價產生抵觸情緒。“明年廣州舉辦亞運會，春節過后可能政府不會批準太多的施工，開發商必然要囤貨留到明年時再賣。”另外，今年開發商一早就因應“十一”可能出現的出游高峰提早推新貨，這也導致“十一”期間供應減少。 

　　南京:樓市黃金周不“金”

　　現象：國慶長假，開發商期待的井噴行情并未出現。根據網上房地產統計數據，10月1日-7日，南京商品房住宅共認購1313套，成交264套，平均每天賣房不足200套。盡管相對于去年國慶長假(9月29日至10月5日)全市認購606套，成交27套的成績，今年長假南京樓市的認購及成交量均有較大增幅，但日均認購187套的成績，不僅沒有給今年的“金九銀十”添色，還讓多方對第四季度南京樓市的走勢，少了幾分樂觀，多了幾分不確定性。

　　專家：南房特聘首席顧問郭之童表示，“從南京樓市9月份的表現看，雖然后期發力，但前段時間表現平淡。對10月份的走勢不太看好，整個市場局勢撲朔迷離，可能會有動蕩。盡管市場高位跌落的可能性不大，但開發商打折促銷的現象可能重出江湖。”

　　業內人士：5-8月通常被看作是剛性需求壓抑后的集中爆發階段，“在購房優惠政策即將取消，以及各界對年底政策預期的關鍵階段，黃金周的行情走勢非常關鍵。如果國慶行情持續向好，第四季度樓市走勢也不會差，依然值得期待；如果國慶走勢不樂觀，第四季度的南京樓市，極可能會高位下探。今年的第二季度，也實際成為09年南京商品房住宅銷售的最高峰。”

　　武漢:黃金周全線飄紅   性價比高樓盤成絕對主角

　　現象：國慶黃金周，各家在售樓盤收獲頗豐，中心城區樓盤依舊供不應求。有消息消息稱，武漢樓市在本次"黃金周"全線飄紅中最大的亮點就是：許多性價比高的樓盤成為絕對主角。有統計數據顯示，9月武漢市主城區在售樓盤368個，成交均價為6009.95元/平方米，比上月上漲了112.31元/平方米，漲幅為1.90%，比去年同期上漲了4.71%；月銷售總套數為7163套，比上月增加了1257套，增幅為21.28%，同比去年增幅為209.02%。

　　業內人士：針對市場成交持續維持高位，成交價環比不斷上升的情況，早在5月，已有業內人士的指出開發商不得盲目漲價。8月份多種不同的統計數據出爐后，有關注重產品“性價比”的呼聲更高。

　　恒大地產集團董事局主席許家印表示。多個開發商上半年的統計數據顯示，在“性價比”方面保持得好的公司，其上半銷售成績在同行中相對靠前，這其中包括連續兩年的“銷冠”--沿海?賽洛城，一直宣稱“開盤必特價”的恒大，也包括長城建設這類本土房企業。“四到六月，在全國的銷售持續火爆，月銷售額環比連續大增，月月創新高。” 

　　多個開發商表示，"性價比"高的名盤，在房交會上頗受青睞，成為絕對主角，銷售成績在同行中相對靠前，"開盤必特價"的恒大，長城建設等性價比高等名盤頗受關注，用火爆兩字難以形容其銷售態勢。

　　重慶:樓市黃金周商品房均價同比漲幅超三成

　　現象：這個“十一”長假，“忙碌”、“欣喜”是對房地產銷售商最貼切的描述。來自中國指數研究院西南分院的數據顯示：國慶節10月1日~8日期間，重慶市共成交商品房1577套，成交面積134875.81平方米，成交金額62735.37萬元；成交均價為4651元/平方米，相比去年黃金周同期的3493元/平方米，上漲1158元/平方米，漲幅超過三成。黃金周期間，每平方米均價突破5000元的樓盤數不勝數，但看房、買房的市民還是絡繹不絕，市場表現出乎房產商的預料。

　　業內人士：銷售數據印證了一切，龍湖、金科、恒大、保利、中海、萬科、藍光、綠地等品牌地產企業依然在各自的區域里保持了領跑態勢，值得信賴的穩定開發品質、物業的保值性，都是其銷售火爆的重要原因。

　　市民：家住南岸區的穆先生表示，購房，除了想改善居住條件外，也有投資等方面的考慮。經過現場咨詢，感覺朗晴廣場的精裝房挺適合自己的需求，配套設施齊全，商圈優勢明顯。當場就交了訂金，前后用時不到30分鐘。 

　　在國慶長假期間，像穆先生這樣選購新房的市民不在少數，這也使得大部分售樓處出現了熱銷場面。再加上不少開發商適時地推出了一些優惠活動，國慶長假期間的樓市越發火爆。值得注意的是，由于受國慶放假的影響，相當一部分房屋成交并沒有實現同步網簽，因此這個數據并不足以反映樓市的真實情況。

　　長沙:黃金周成了“房金周”8天成交量達2137套

　　現象：剛剛過去的史上最長黃金周，廣州、北京等眾多一線城市房地產市場以“慘淡成交”收場，長沙樓市卻交出了一份漂亮答卷。據中原地產提供的統計數據，剛剛過去的“十一”黃金周，8天時間里長沙樓市商品房共成交2137套，與去年同期相比增長67%，面積達22.63萬平米，與去年同期相比增長77%，成交均價達4233元/平方米。

　　業內人士：恒嘉地產總經理易建國表示，“有點出人意料，但是也在情理之中。”這為“銀十月”開了個好頭，“接下來的房交會又將是一個高潮”。相對平穩的價格、高性價比以及產品本身的特質，成為部分樓盤黃金周勝出的關鍵因素。

　　融科檀香山項目相關負責人表示，“黃金周期間，有不少外地的客戶盡管是第一次來到項目，但是一百多萬的房子就直接下單了，這在我們以前的銷售中比較少見。”

　　郡原地產相關負責人表示，郡原美村項目望莊和燕園產品認籌火爆，“有一部分外地來長沙旅游的人，路過項目時停下來看，甚至就下單了”。

　　專家：中原地產湖南分公司研究經理陳世霞表示，據他們最新的統計數據，剛剛過去的黃金周八天長沙市成交2137套，與去年同期相比增長67%，面積22.63萬平米，與去年同期相比增長77%，成交均價4233元/平方米。“據我們了解，有很多外地返鄉客戶。”陳世霞表示，外地客以從廣東、上海、北京等城市回長沙探親的人群，以及市州來長沙旅游、看房的人群為主。向日葵項目200多個認籌客戶中，將近一半是外地客。