| No.1歷程與變革 |
Part1 長沙市房地產業發展歷程 建國60周年以來，我國房地產市場從無到有，從小到大，大致經歷了初步形成、房地產過熱、市場調整、培育新的經濟增長點、宏觀調控等5個時期，取得了舉世矚目的成績，進而成為我國國民經濟的支柱產業，為改善中國居民的居住條件，促進中國經濟的持續快速健康發展發揮著越來越重要的作用，在當代社會經濟生活中有著舉足輕重的地位。房地產業涉及土地、金融、建筑、原材料等多個經濟領域和行業，對經濟的影響力巨大，而且房地產業的發展對鋼鐵、建材、汽車等40多個產業的發展有著關聯和拉動作用，是國民經濟的基礎性、先導性產業。長沙市房地產市場作為我國房地產市場的一個重要組成部分，也實現了從無到有，從小到大，并不斷茁壯成長的發展歷程。 一、長沙市住房制度改革與發展歷程 按照國務院的統一部署，我國的住房制度改革實行先局部試點，再全面推廣，再深化改革三個步驟。長沙市作為全國首批五個試點城市之一，以不同時期的發展特征為標準，住房分配制度改革工作大致經歷了兩個階段：即1949年至1998年的實物分配階段、1999年至今的“市場+保障”的貨幣分配階段。兩個階段分別體現了不同經濟時期經濟體制改革和發展特征，相互促進、相互依存、相互統一、共同致力于住房改革工作的深入開展。具體如下： �。ㄒ唬┡c計劃經濟相適應的實物福利分房階段（1949年至1998年） 1949年長沙和平解放后，當時城市房屋建筑面積僅為482.57萬平方米，其中住宅建筑面積為289.81萬平方米，占房屋建筑面積的60%；其中的竹木結構房屋占77%，簡易棚屋達到10萬多平方米，人均居住面積僅為5.12平方米/人，居住條件相當的落后，隨著國民經濟的發展和人口的快速增長，從1958年起長沙市的建房投資實行“先生產，后生活”的安排方式，由于限制私人建房，在一定程度上并沒有解決 “住房難”問題。為了解決住房困難問題，70年代中期，長沙市政府結合重點工程建設，開始組織統一建設住宅。 1984年，市政府頒布了《長沙市房屋出售試行辦法》，加快了城鎮住宅建設，《長沙市房屋出售試行辦法》規定，由國家或地方政府投資交房管部門補貼出售，購房人所屬單位補貼售價的三分之一，購房人交付售價的三分之一，其余由國家補貼；各企、事業單位自建補貼出售的住宅，除承購人負擔三分之一外，其余三分之二由單位補貼。雖然個人只付售價的三分之一，但困難戶還是買不起房，沒有能力解決職工住房困難的單位也無力補貼。在這種情況下，市房管部門于1986年停止住房補貼出售。由國家、地方政府、企事業單位投資新建住宅，可全價授給其他單位或個人，其價格包括土建費、綜合開發費、管理費、利息、利潤和征地拆遷補償費，并根據地區、朝向、層次和其它使用條件做適當增減。 1991年長沙市委、市政府出臺了理順住房租金、實行新房新租、超標加租的原則，統一了全市住房租金計租方法和租金標準的初步改革，同時鼓勵職工購買住房，買房優惠政策和最低限價原則，新房標準價。1992年磚混結構單位套房每平方米建筑面積不低于240元，舊房每平方米建筑面積不低于120元，擁有部分產權和繼承權，五年后允許出售，稅費等方面都給予了優惠的試行規定。 1994年，為了加強對城市房地產的管理，維護房地產市場秩序，保障房地產權利人的合法權益，促進房地產業的健康發展，中華人民共和國第八屆全國人民代表大會常務委員會第八次會議于7月5日通過了《中華人民共和國城市房地產管理法》，對我國房地產開發用地，土地使用權出讓，土地使用權劃撥，房地產開發，房地產交易，房屋產權權屬登記管理，法律責任做了明文的規定。這一法規的實施，為長沙市房地產發展提供了法律依據，促進了長沙市房地產市場的健康發展。 隨著住房制度的深化改革，為貫徹落實《國務院關于深化城鎮住房制度改革的決定》和《湖南省貫徹國務院關于深化城鎮住房制度改革的決定的實施意見》，長沙市在1995年對住房制度改革也進一步深化，出臺了《長沙市深化城鎮住房制度改革實施方案》、同時制定了《長沙市住房公積金暫行辦法》、《長沙市公有住房租金改革實施辦法》、《長沙市向職工出售公有住房辦法》以及《長沙市集資建房辦法》等四個配套政策文件。其目標是全面推行住房公積金制度；積極推進租金改革；穩步出售公有住房；鼓勵集資合作建房；加快經濟適用住房建設，發展房地產交易市場和社會化的房屋維修、管理市場，其目的是建立與市場經濟相適應的新的城鎮住房制度，實現住房商品化、社會化；加快住房建設，改善居住條件，滿足城鎮居民不斷增長的住房需求。公房出售要堅持自愿原則，允許不愿購買的職工租住公有住房。新建公有住房和騰空的舊房，先售后租，對住房困難戶優先照顧。舊房出售，原有住戶有優先購買權；產權單位可以按市場價、成本價或者標準價出售公有住房，按市場價、成本價購買，產權歸個人所有；按標準價購買，個人對住房擁有部分產權。 1996年11月5日市政府出臺了關于印發《長沙市1996年度住房制度改革有關規定》的通知，要求住房公積金單位和個人繳交的住房公積金各定位5%，年度公積金歸集率指標為80%；公有住房租金占職工家庭收入的比例每年增加兩個百分點，到2000年達到15%，公有住房租金調整自本年起實行“一定三年，一次簽約，分年實施”的辦法，即1996年度公有住房租金按占職工家庭年收入7%測定，1997年按9%測定，1998年按11%測定；出售公有住房實行高收入的家庭按市場價購買，中低收入家庭按成本價購買的原則，家庭收入為3萬元以上的為高收入家庭。 1997年出臺了關于印發《長沙市1997年度住房制度改革有關規定》的通知，規定了我市1997年房改工作的指導思想，即繼續以《國務院關于深化城鎮住房制度改革決定》為指針，深入貫徹1996年全國房改工作會議精神，以全面推行住房公積金制度和廣夏（安居）工程建設為重點，積極穩妥地推進住租金改革和公有住房出售，加快我市住房新體制的建立。 1998年8月10日，為改善人民群眾居住條件，促進我市經濟發展，出臺了《關于大力發展經濟適用住房的通知》，目的是建立與完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系，促使住宅業成為新的經濟增長點，不斷滿足人民群眾日益增長的住房需求。 截止1998年底，長沙市城市房屋建筑面積達到4665.79萬平方米，其中住宅建筑面積為2412.62萬平方米，人均住房面積達到了9.79平方米/人，比1949年分別增長了866.87%、732.48%、91.2%，城鎮居住水平得到大幅度提高，為市場化工作的順利開展起到了很好的鋪墊作用。 （二）與市場經濟相適應的“市場+保障”階段（1999年至今） 1998年7月3日，國務院下發了《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，要求1998年下半年開始停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化，建立和完善以經濟適用房為主的多層次城鎮供應體系。同年的11月25日，湖南省住房制度改革和住房建設小組印發了關于《湖南省職工住房貨幣化分配實施辦法》的通知，規定從1998年12月31日起，全省城鎮實行住房貨幣分配。為貫徹落實《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》和《湖南省人民政府關于深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，積極推進住房商品化，不斷滿足居民日益增長的住房需求，市政府制定了《長沙市1999年深化住房制度改革方案》和《長沙市職工住房貨幣分配實施方案》的通知，其指導思想為：穩步推進住房商品化、社會化，逐步建立起適應社會主義市場經濟體制的城鎮住房新制度；加快住房建設，促進住宅業成為新的經濟增長點，不斷滿足城鎮居民日益增長的住房需求；采取堅持在國家統一政策目標指導下，根據我市的實情，量力而行；堅持國家、單位和個人合理負擔；堅持“新房新制度，老房老辦法”，平穩過渡，綜合配套的原則，從1999年1月1日起，長沙市停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化，建立和完善以經濟適用房為主的多層次城鎮住房供應體系；發展住房金融，培育和規范住房交易市場。住房貨幣分配除實行公積金制度外，主要有發放住房補貼和工齡補貼兩種形式。實行住房貨幣化分配后，現有可售住房中除部分作為解決最低收入家庭且住房困難的廉租房外，其余部分以成本價出售。 2000年4月20日長沙市政府出臺了《長沙市人民政府辦公廳關于推進職工住房貨幣分配方案實施意見的通知》，目的是啟動個人住房消費，推進住房貨幣化，強化政策性住房資金歸集、管理和使用。為促進長沙市住房貨幣化，規范住房補貼發放程序，同年6月17日長沙市人民政府辦公廳出臺了關于印發《長沙市行政事業單位發放職工住房補貼實施細則》的通知，規定了住房補貼和工齡補貼的發放對象，每個職工住房補貼計發的累計年限為25年，規定了住房補貼資金的來源以及住房補貼資金的撥付。 2002年，為促進住房商品化，加快住房建設，長沙市人民政府發布《長沙市存量公有住房以經濟適用住房價格向職工出售辦法》，《辦法》規定各單位2001年12月31日前自建、騰退的可售公有住房尚未向職工出售的，統稱為存量公有住房，凡有本市戶口，2001年12月31日前未按房改政策購買公有住房，為參加集資建房，為購買經濟適用住房、安居房的家庭以及政府重點工程拆遷批準購買經濟適用住房的中低收入家庭，可以按經濟適用住房價格購買一套存量公有住房，每戶家庭只能享受一次。 2004年，為了建立和完善多層次社會保障住房供應體系，解決城鎮最低收入家庭基本住房問題，長沙市人民政府制定了《長沙市城市最低收入家庭住房保障管理辦法》，最低收入家庭住房保障方式以發放租賃住房補貼為主，租金核減、實物配租為輔；市、區房地產行政管理部門負責市區最低收入家庭住房保障工作的指導、監管和實施；住房保障資金來源實行財政預算安排為主，多種渠道籌措的原則。 2005年，為改善農民工進城就業住房的條件，長沙市房屋產權管理局印發了《長沙市農民進城就業廉租住房管理（暫行）辦法》的通知。長沙市房屋產權管理局負責組織實施和監督農民廉租房建設管理工作；廉租房租賃實行申請、審批、輪候制度。為住房特別困難戶居住進行了住房租金補貼和提供廉租住房的實物分配。 2006年，根據建設部等七部委《關于做好穩定住房價格工作的意見》的通知精神，為進一步規范長沙市房地產市場秩序，保持長沙市商品住房特別是普通商品房價格的相對穩定，長沙市房屋產權管理局下發了《關于進一步規范商品房預、銷售行為的通知》，《通知》規定嚴禁商品房無證預售行為、嚴格限制期房轉讓行為、實行商品房預售合同備案制度、加強對商品房銷售代理機構和銷售人員的管理、建立房地產開發企業和房地產中介機構誠信檔案以及完善商品房交易信息系統建設。 2007年10月1日，我國正式頒布實施了《中華人民共和國物權法》。這一法規的頒布，極大地促進了長沙市房地產業的健康發展。其在房地產業方面的政策可以歸納為：明確了會所、車庫的歸屬；業主對建筑物內的住宅、商業用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理權利；業主有權解聘物業管理機構；鄰里互不侵權；建設用地70年后可續約；征地拆遷補償要合理；對不動產要實行統一登記。 2008年，長沙市人民政府印發了《關于促進我市房地產業健康發展的若干意見》，目的是為進一步促進我市房地產業健康發展，增加投資和消費信心，防止房地產市場大起大落，推動我市社會經濟協調發展，并提出了以下一些意見：一是充分發揮政府的綜合協調作用；二是全面推行保障性住房分配貨幣化；三是激活二手市場；四是清理稅收收��；五是加快棚戶區改造；六是營造良好的產業發展環境；七是堅持正確的市場輿論導向。同年，為解決我市城區低收入家庭的住房困難，加快推進經濟適用住房市場化運作進程，根據《國務院關于解決低收入家庭住房困難的若干意見》及有關規定，長沙市政府制定了《長沙市經濟適用住房貨幣補貼實施方案》，要求改革經濟適用住房保障方式，運作方式由政府運作改為市場運作，分配制度由實物分配改為貨幣分配，由暗補改為明補，通過發放經濟適用住房貨幣補貼，支持保障對象以自主購房的方式解決住房問題。通過改革，更好地維護社會公平，防止國有資產流失，促進房地產市場健康發展，提升城市品位；補貼標準結合商品房與經濟適用住房差價以及國家規定的經濟適用住房保障面積確定。2008年補貼標準為低收入無房家庭每戶8萬元，低收入住房困難家庭和棚戶區、片區改造等重點工程拆遷戶中享受經濟適用住房貨幣補貼的每戶5萬元。為加強經濟適用住房貨幣補貼的規范化管理，確保經濟適用住房貨幣補貼工作順利進行，制訂了《長沙市經濟適用住房貨幣補貼審批操作規程》，此條例規定了經濟適用房申請對象、落戶時間的認定、家庭收入計算及確認等。同時，為加強廉租住房管理，規范審批操作程序，制訂了《長沙市廉租住房審批操作規程》（試行）規定，規定了申請條件，廉租住房實行實物配租原則等內容。 這些住房制度的建立有力地推動了我市住房商品化、社會化、市場化的建立，為不同層次住房需求提供有效途徑，為推動和改善職工住房起到積極保障作用。建立起了高收入家庭購買、租賃商品住房，中底收入家庭購買經濟適用住房，最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房的多層次住房分配制度，促進了長沙市房地產業的持續健康發展。截止2008年底，長沙市房屋建筑面積達到11585.89萬平方米，其中住宅建筑面積8131.6萬平方米，人均居住面積為28.3平方米/人，比1998年分別增長148.32%、237.04%、189.07%，人民居住水平進一步得到大幅度提高。 二、長沙市房地產市場培育與發展歷程 進入二十世紀九十年代后期，長沙房地產才真正進入市場化階段。而在此之前，雖具有商品化市場的雛形，但總體來說市場尚不十分完善，傳統的計劃經濟體制仍主導房地產發展，具有較強商品化特征的住宅主要是涉外商品房，而國內消費的商品房比例仍很少。在此后的十多年的時間里，長沙商品房從無到有，從小到大，房地產市場不斷發展壯大，歸納起來，到目前為止長沙市房地產市場大致經歷了三個發展時期：萌芽階段、培植階段以及快速發展階段。 �。ㄒ唬╅L沙市房地產市場的萌芽階段(1978年至1992年) 1979年5月，長沙市恢復私房交易所，重新制定頒布《長沙市私房交易暫行辦法》，規定除房管部門外，任何組織單位不準購買私房。1979年11月，市房管局頒發《關于長沙市國家建設征用拆除城市私房及私房交易房屋作價標準》，將私房按結構、設施、建筑年限、新舊程度分為十等。1982年11月，市政府頒發了《關于加強城鎮房地產管理的通知》，重申私房交易必須按照政府規定的價格成交；1983年12月，國務院發布城市私有房屋管理條例，明確規定了機關、團體、部隊、企業事業單位不得購買或變相購買城市私有房屋，如因特殊需要必須購買，須經縣以上人民政府批準。 長沙市從1984年開始推行住宅商品化，建設商品住宅出售，其標志是市人民政府頒布的《長沙市房屋出售試行辦法》。1986年，市區從事房地產開發、建設商品房出售的專業公司有：長沙市城市建設開發公司，長沙市芙蓉實業公司，長沙市區鐵路遷建工程指揮部，長沙市湘江北大橋開發公司，長沙市房地產開發公司等11家。商品房出售分為新房全價出售、新房補貼出售和舊房出售三種情況。 1984年至1985年長沙市全價出售住宅6.28萬平方米，1986年全價出售住宅4.97萬平方米共833套，每平方米售價最低為366元，最高為576.46元，到1987年，長沙市全價出售商品房屋8.40萬平方米，每平方米最低售價為400元，最高為863.79元，屋竣工面積178.11萬平方米；1988至1992年各年房屋竣工面積分別為：147.54萬平方米，143.13萬平方米，109.77萬平方米，131.37萬平方米，196.38萬平方米，從圖1中可以看出88年至90年竣工面積逐年減少，而從90年至1992年又逐步回升。 �。ǘ╅L沙市房地產市場的培植階段（1992至1998年） 1992年鄧小平南巡講話之后，我國在改革開放政策上又邁出了一大步，國民經濟快速發展，房地產業也得到迅速發展，出現了全國性的房地產熱，1992年和1993年在海南，北海等地出現了房地產泡沫。房地產泡沫期間，房地產價格大幅上漲，1992年底與年初相比，全國平均房地產價格漲幅為51%，海南，北海等地區和城市漲幅在一倍以上。同時，房地產投資高速增長，1992年房地產開發投資比1991年增長117%，1993年比1992年增長124%。作為全國35個大中城市之一的長沙市房地產，在這樣的一個背景下也得到了較快的發展，1992年房地產開發投資為37602萬元，而1993年房地產開發投資為110618萬元，為1992年的2.94倍，房屋竣工面積為213.38萬平方米，同比增加8.6%。 為了抑制房價過快增長，1994年我國頒布了《城市房地產管理法》，是國家對房地產業進行宏觀調控的重大舉措，同年的7月，國務院又發布實施了《關于深化城鎮住房制度改革的決定》，標志著中國城鎮住房改革進入了一個新的階段。長沙市房地產在這樣的環境下，從1994年到1996年，完成房地產開發投資分別為122277萬元、229657萬元、195679萬元；房屋竣工面積分別為215.65萬平方米、314.55萬平方米、269.19萬平方米。到1996年底，全市房地產經營公司已發展壯大到570家，房地產開發，商品房建設與銷售形成了多種形式并存，多家競爭的局面。這個時期建成的商品住宅樓盤主要有：泰時公寓，銘園、鴻園、恒達花園等。 然而在1997年，受東南亞金融危機影響，房地產業出現一片蕭條的景象，房價下滑和投資減少造成房地產業全行業虧損。長沙市房地產業也遭受到同樣的挫折，房地產投資額從1996年的19.5679億元降到1997年的15.7374億元，投資減少38305萬元，開發土地面積從115.20萬平方米降到55.41萬平方米，降幅達到了52%。房屋竣工面積也從96年的269.19萬平方米降到97年的259.56萬平方米。 �。ㄈ╅L沙市房地產市場的快速發展階段（1998至2007年） 為了拉動國民經濟持續增長，把房地產業成長為拉動國民經濟新的增長點，成為國民經濟的支柱產業，1998年7月，國務院發出了《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，全國停止住房實物分配制度，逐步實現住房分配貨幣化，極大地推動了房地產市場化的進程，房地產由此開始了它有史以來發展最快的時期。長沙市各級領導根據上級指令，于1999年1月1日起也實行住房分配貨幣化，抓住機遇，大力發展房地產業，隨后在“十五”期間（2001-2005年），根據長沙市委、市政府制定的長沙城市建設中長期發展戰略，以及“一年一個樣，三年大變樣”的發展思路，長沙市房地產市場由此進入了快速發展時期。 1.房地產開發投資總額達1489.29億元，年均增長率為39.7% 從圖3可以看出：1998年至2007年，長沙房地產開發投資額每年呈不斷增長的趨勢，從1998的17.41億元，增加到2007年的412.99億元，無負增長，增長了近24倍。其中2001年增長率最大，達到了91%。 2.施工面積總額12689.3萬平方米，年增長率為29.88% 1998-2007年間，全市商品房施工面積總體呈增長趨勢，盡管1999年為336.7萬平方米，出現負增長，然而在1999年以后施工面積每年保持持續增長，到2007年施工面積達3270萬平方米，年均增長率為29.88%。其中2001年增長率最大，為64.5%。 3.竣工面積總額為3746.79萬平方米，年均增長率為25.69% 1998-2007年全市商品房竣工面積年增長率波動幅度較大，其中2000年和2005年出現負增長，1999年增長率最大，為58.84%。但總體來看，長沙市的房屋竣工面積呈增加態勢，2007年，竣工面積達到了699.9萬平方米，竣工面積總額占施工面積總額的29.53%。 4.商品房銷售面積總額為3582.1萬平方米，年均增長率達50.62% 1998-2007年，全市商品房銷售面積勢態良好。全市商品房銷售面積年增長率雖然波動較大，但一直處于正增長，2000年增長率最大，為1999年銷售面積的178.7%，從圖6可以看出商品房銷售面積呈現一個持續增長的態勢，在2007年達到最大值，銷售面積為894.2萬平方米。 5.商品房銷售總額955.5億元，年均增長率達66.97% 從圖7可以看出，1998年至2007年，長沙市商品房年銷售額逐年遞增，沒有出現負增長，同銷售面積的年增長率一樣，銷售額年增長率最大值同樣出現在2000年，為167.60%，銷售金額從1998年的4.03億元逐步增加到2007年的305.7億元，達到最高值。 6.商品房批準預售面積總額為4142.1萬平方米，年均增長34.14% 1999年至2007年，長沙市商品房批準預售面積除了2004年比2003年下降4.11%以外，其余年份都呈現正增長，年平均增長率為34.14%。2007年達到最高值，商品房批準預售面積達到937.5萬平方米。 7.二手房成交總額為220.52億元，成交面積總額達1098.6萬平方米 從1998年上半年開始，長沙市逐步降低二手房上市門檻，著手起動二手房市場，至2007年10年間，共成交二手房1098.6萬平方米，成交金額為220.52 億元，從圖上面可以看到，從1998年至2000年，長沙市二手房成交金額增長比較平穩，只在2000年出現了成交額下降現象，以后，二手房的成交金額是逐年遞增，到2007年達到歷史最高點54.27億元，年均增長率達31.1%。 二手房的成交面積1998年到2000先是上升，隨后下降，緊接著成交面積每年都在增加，到2006年達到最高點217.79萬平方米，隨后在2007年下降到105.58萬平方米，年均增長率為20.27%。 8.拆遷面積總計658.68萬平方米，其中住宅拆遷面積462.46萬平方米 為改善城市基礎設施建設、優化城市、提升城市品位、提高土地利用效率，長沙市實施了“一年一個樣，三年大變樣”的城市發展戰略，房屋拆遷量猛增。從1999年至2007年，我市共拆遷房屋658.68萬平方米，其中住宅面積462.46萬平方米，占拆遷總面積的70.21%，極大地改善了城市舊區居住環境。 9.人均居住面積總體呈上升趨勢，年均增長率為15.26% 1998年至2007年，長沙市人均居住面積呈逐年遞增的趨勢，從1998年的9.79平方米/人，增長到2007年的28.9平方米/人，為1998年的2.95倍，年均增長率達到15.26%，極大地改善了長沙市人民的居住條件。 三、2008年至今以住房保障為核心的安居工程的創新與發展 住房問題是人民群眾最關心、最直接、最現實的利益問題之一。實施住房保障制度建設工作是黨和政府注重改善民生的重要舉措，是我黨立黨為公，執政為民執政理念的根本體現。同時，也是我國房地產業發展過程中的必由之路，是緩解住房市場化過程所帶來房地產市場內部供求矛盾、結構矛盾的重要手段。追尋下面三條報告及措施，我們可以發現中央對住房保障工作的重視程度在進一步地增強。2007年十七大報告中指出：“健全廉租住房制度，加快解決城市低收入家庭住房困難，加快實現住房所居”；2008年，擴大內需十項措施第一條：“加快建設保障性安居工程。加大對廉租住房建設支持力度，加快棚戶區改造，實施游牧民定居工程，擴大農村危房改造試點”，2009年，溫家寶總理工作報告中指出：“加快落實和完善促進保障性住房建設的政策措施，爭取用三年時間，解決750萬戶城市低收入住房困難家庭和240萬戶林區、墾區、煤礦等棚戶區居民的住房問題”。 鑒于住房問題的重要性，長沙市政府把經濟適用住房和廉租住房建設工作寫入了政府工作報告，于2007年10月率先在全國設立住房保障工作局，每個街道辦事處和社區設置一名住房保障專干，直接幫助住房困難群眾。2008年3月，市委、市政府專門成立了安居工程和棚戶區改造工作領導小組，由省委常委、長沙市委書記陳潤兒任顧問，市委副書記、市長張劍飛親自擔任組長，9個區、縣（市）政府和25個市直部門為成員單位，主要負責編制城市住房保障建設發展規劃和年度建設計劃，住房保障和棚戶區改造的政策制訂和督查考核，協調解決住房保障和棚戶區改造涉及的相關問題。2008年7月21日召開了全市安居工程動員大會，把安居工程工作納入全市績效考核A類量化考核的內容。近兩年來，在市委、市政府的正確領導下，按照科學發展觀的要求，堅持以改革創新為動力，加快推進住房保障制度改革，探索了一條符合長沙實際的住房保障工作之路。 �。ㄒ唬﹦撔屡c改革的主要內容 任何事物的發展是一個動態的過程，隨著人民生活水平的大幅提升，人民對住房的要求也越來越高，為了適應人民日益增長的住房需求，應在原有的制度上進行改革與創新。本著全心全意為人民服務的宗旨，長沙市市委、市政府大力推進住房保障制度的改革與創新。 改革的總體思路是把推進住房保障工作與擴大政策效應、加快推進棚戶區改造結合起來；把推進住房保障工作與擴大自主選擇、提高資源配置效率結合起來；把推進住房保障工作與促進市場發育、健康發展房地產業結合起來。創新方法主要是改政府運作為市場運作，力求供房充足；改指定選房為自主選房，力求選房自主；改實物分配為貨幣分配，力求分房公平；改間接補貼為直接補貼，力求買房實惠；改不變產權為可變產權，力求住房心安。使長沙市的住房保障制度更加的完善，而完善住房保障制度最重要的內容是“一健三改”�！耙唤 �，即健全住房保障體系，使每戶居民都有房可買、有房可租、有房可居；“三改”，即制度改革，改革經濟適用房、廉租房的補貼制度、管理制度、分配制度和產權制度；房屋改造，有步驟、有重點地推進棚戶區、危房和筒子樓的改造；改善環境，市各項設施配套、功能配套，生活方便舒適，推進各項事業均衡發展。具體表現在： 1.經濟適用住房以貨幣補貼為主 對于經濟適用住房的保障，主要是改實物分配為貨幣分配，改指定選房為自主選房，改不變產權為可變產權。對取得經濟適用住房申購資格的保障對象，發放貨幣補貼憑證，居民持憑證自由選房、自主買房，以購房合同、補貼憑證為依據，市住房保障機構直接把補貼資金撥付到售房者賬戶，并且明確規定保障對象今后只要退回補貼資金，即可獲得房屋全部產權，做到了供房充足、分房公平、選房自主、買房實惠、住房心安。 2.大力推進廉租住房改革 對于廉租住房的保障，主要是改集中新建為集中新建與分散配建相結合，以配建為主；改新建住房為新建住房與收購住房相結合，以收購為主；改實物配租為實物配租與貨幣配租相結合，以貨幣配租為主。對原已審批的廉租住房項目仍采取集中興建的方式，在新建商品房小區中配建部分廉租住房，收購一批與廉租住房保障對象需求相匹配的二手房，拓寬了房源，保證了供給。在采取實物配租的同時，加大租賃補貼的發放力度，讓他們自主租房，這樣不僅可以較好地滿足保障對象的工作生活要求，而且管理也更為便捷、高效，避免了實物配租“進入容易退出難”的弊端。 3.加大棚戶區、市屬企業危舊房改造 居住在棚戶區、危房的這些住戶又大多屬于中低收入群體，在對棚戶、危房改造等重點工程中，被拆遷房屋產權面積低于一定標準的且再無其他住房的拆遷戶，兩個政策可以一起享受，既可以享受城市拆遷安置政策，又可以享受經濟適用住房政策，這樣既有利于多渠道積極改善困難群眾的住房條件，使大多數人買得起住房，住得上好房；也有利于多層次解決動遷群眾的安置問題，整合資源、形成合力，努力走出一條少花錢、多辦事、快辦事、辦好事的新路子。同時，在實際操作過程中堅持因地制宜、分類實施，先安后拆、補償就高，利益共享、讓利于民。2009年，在安居工程全面實施半年后，長沙市按照建設現代宜居城市的總體要求，將推進大規模棚戶區改造列為了2009年全市十大民生工程的頭號工程，并確定用3年時間基本完成二環線以內棚戶區改造任務，就是在統籌考慮下進一步擴大住房保障政策效應，既加快解決棚戶區內居民的住房困難問題，又加快提升城市品位，進而從根本上改善了拆遷戶的居住條件。 4.努力為大學生創業創造良好的居住環境 為了進一步擴大住房保障范圍，長沙市將來長創業和就業的大學生納入到住房保障體系，使更多的住房困難群體享受到長沙市住房保障政策。2009年上半年，為解決大學生來長沙創業和就業的住房問題，長沙市委制定了《長沙市鼓勵和扶持大學生自主創業及就業享受廉租住房補貼操作規程》和《長沙市鼓勵和扶持大學生自主創業享受經營場所租賃補貼操作規程》，對來長沙創業和就業的低保家庭大學畢業生給予160元/月的廉租房租賃補貼；對畢業兩年內的大學生創業者給予400-800元/月經營場地租金補貼。 5.重視解決農民工進城務工住房困難問題 2009年初起，長沙市高度重視進城務工農民工住房困難問題。各級領導多次深入基層調研、召開各類人員座談會等進行反復研究，并通過學習外地先進經驗，結合長沙實際，擬定了《關于改善務工、創業人員居住條件的指導意見》。 將農民工納入住房保障范圍，長沙市的總體思路是堅持“誰用工、誰負責”，“政策支持、市場運作、企業為主、分類實施”，“循序漸進、逐步解決”的原則，積極引導和鼓勵用人單位通過多種途徑自主解決農民工的住房問題，充分動員其他社會力量為其提供廉價租賃房源，達到改善農民工居住條件目標。長沙市將主要通過如下幾種途徑為農民工提供居住場所：一是開發區、工業園區應就近集中為農民工建設、購買或租賃不低于用工總人數30％的員工周轉房或集體宿舍；也可采取就近統一租賃農民安置房以及利用農民生產安置用地合作建設周轉房或集體宿舍的方式籌集。二是中、小型企業和私營業主可通過購買、租賃等方式就近為農民工提供周轉房或集體宿舍。三是用人單位若不能為農民工提供居住場所的，可采取用人單位在工資外給予一定的租房補貼，由農民工自行安排居住場所的方式予以解決。租房補貼參照長沙市廉租住房租賃住房補貼標準發放，在勞動合同中予以明確。對農民工住房保障政策的實施，將逐步改善農民工居住條件，促進社會和諧發展。 �。ǘ┌簿庸こ趟〉玫某删� 在住房保障政策的支持下，長沙市安居工程都取得了可喜的成績：截止2007年底，經濟適用住房建設累計完成投資額達到123.79億元，累計竣工面積為1239萬m2，累計銷售達到14.94萬套。建設廉租住房9.59萬m2、1906套，累計保障5004戶。2008年，發放貨補憑證11000戶；廉租住房保障累計達18096戶，人均12平方米以下的城市低收入家庭應保盡保；拆除改造棚屋69.69萬平方米，完成了12萬平方米安置房建設任務；2009年1-9月，全市共保障38407戶，其中，廉租住房保障22281戶，經濟適用住房保障16126戶，完成棚戶區拆遷面積137.99萬平方米，完成棚改投資77.86億元。 安居工程的實施同時也大力推動房地產業健康發展。受金融危機的影響，2008年全國房地產出現了低迷，觀望情緒比較嚴重。而長沙市房地產業在住房保障制度改革和棚戶區改造的雙重刺激下，繼續呈現健康發展態勢。2008年，長沙市共完成房地產開發投資約478億元，保持了14%的增長速度；商品房實現銷售680.79萬平方米，商品房銷售量位居中部省會前列；商品房均價今本穩定在每平方米4000元左右 ；2009年1-9月，全市商品房累計銷售面積1205.08萬平方米，銷售金額440.21億元，同比分別增長69.25%、72.54%，商品房價格仍維持在4000元/平方米左右，同時二手房成交面積為307.54萬平方米，成交金額57.43億元，同比分別增長67.99%、53.28%。 以住房保障為核心的安居工程受到了廣大市民的支持。根據國家統計局長沙調查對的專題調查顯示，100%受訪的低收入家庭對經濟適住房貨幣補貼政策表示擁護和贊同，同時，群眾的參與率與街道、社區支持率均達100%。隨著這些低收入家庭住房困難問題的加快改善，長沙市人均建筑面積也逐年穩步增長，由1998年的9.79平方米增至2008年的28.3平方米，增加了18.51平方米，人均居住水平向小康目標繼續邁進，住房需求進入了向品質需求轉變的過渡階段。此外，隨著城市化的加快和長沙影響力的提升，農村人口向城市集中、外來人口向長沙集聚的趨勢不斷加強，為長沙的發展注入了新的活力，加速了長沙市的發展。在由中國排行榜網、中外老板網、《南方企業家》雜志社等聯合推出的“中國十大最有幸福感城市”榜單中，長沙連續幾年獲此美譽。這種住房保障模式同時也得到了建設部領導的充分肯定，去年全國各地共有92批考察團來我市學習，在今年的全國保障性安居工程工作會議上，又受到了中共中央政治局常委、國務院副總理李克強及與會者的高度評價，同時也贏得了專家們的一致認可、贊譽。清華大學房地產研究所所長、住房和城鄉建設部住房政策專家委員會主任劉洪玉業認為：貨幣補貼是非常大的一個進步，透明、高效和公平都更好地做到了，住房與城鄉建設部政策研究中心主任陳準、北京科技大學經管學院博士生導師趙曉教授等經濟學家也對長沙住房保障制度，模式給與了高度評價。 經歷了60年的風雨洗禮，長沙市的房地產業為長沙這座歷史名城、星城的經濟發展做出了卓越的貢獻。今后，以科學發展觀為指導，以“住有所居”為主線，本著“心憂天下,敢為人先”的長沙精神，長沙市的房地產業將會更上一個臺階，為我市和國家的國民經濟的發展做出更大的貢獻，在不久的將來，一個具有國際視野、人民引以為豪的創業之都、宜居城市、幸福家園的新長沙將呈現在世人面前。 Part2長沙市房屋產權管理局發展歷程及機構沿革 1917年1月，長沙商埠馬路工程處總務課下設登記股，負責商埠內土地調查登記，兼辦市政建設用地的承租事項。 1920年12月，有關征地拆遷、房地產業調查登記、驗契和納稅等，由長沙市政公所負責。 1933年，長沙市不動產登記處成立，為長沙市房地產管理最早的專門機構。 1937年3月，長沙市土地登記處成立，次年6月被撤消，其業務由長沙市政府地政科辦理。 1938年，“文夕大火”以后，長沙市政府被裁撤，地政業務移交省會警察局接管。 1941年3月，長沙縣政府設地政科，接管地政業務。 1942年，長沙市政府恢復，4月恢復地政科。 1943年3月，長沙設立湖南省第一批地籍整理辦事處，主管全市地政工作。1946年5月，設地政局。 1948年，改為市政府第六科。 1949年8月，長沙和平解放后，市人民政府成立公共房產管理處，接收原市政府第六科所管地政房產業務。該處9月改名為長沙市房產地政管理處，直屬市人民政府；11月，改名為長沙市人民政府房地管理局，下設公產科（調配科），登記科和秘書室。 1950年8月，房地局增設估價科（征用科）。 1951年4月，成立長沙市房地產公司（二級機構）。 1953年4月至1956年6月，長沙市房地產公司劃歸長沙市公用局領導。房地局1954年6月增設民房管理科，1955年1月設立人事科，1956年6月撤消公產科，并將房地產交易所與登記科合并為產權科。 1957年底至1958年初，精簡機構，實行政企合一，市房地產公司并入市房地局，對外仍保留公司名義。房地局并增設計劃財務科和事業管理科。1959年二季度，局下設長沙市建筑工人調配管理處，歸口管理長沙市建筑工人。1960年2月管理處被撤消。 1960年2月，市轄東、南、西、北、岳麓區的房地產業務和黨政關系下放到各區管理，局機構精簡為三室一科（秘書室、人事室、設計室、管理科）。11月，長沙市房屋改建辦公室（臨時機構）并入房地局合署辦公。 1961年9月，市人委將房地產由分區管理改歸市房地局統一管理，在各區成立房地辦事處和修建隊。1964年4月，東、南、西、北區房地辦事處改為房地管理科（岳麓區未改），由區人委和市房地局雙重領導。 1966年12月，恢復長沙市房地產公司，各區設立分公司（同時保留各區房地辦事處名義）。1968年9月，長沙市房地產公司革命委會員成立，下設政工組、辦事組、生產指揮組。同年10月，市房地局被撤消。1971年4月，各區房地產公司劃歸各區領導。8月，撤消市房地產公司革命委員會，房地產管理工作并入長沙市革命委員會城市建設局。 1973年8月，長沙市革命委員會房地管理局成立，設政治處、辦公室、勞動工資科、計劃財務科、修建科、征用科、房管科，同時將內五區房地產公司的業務和黨政關系收歸市房地局領導。 1978年12月，內四區房地產公司改名為各區房地管理處。1979年底，各區房地管理處下放歸區領導。 1981年7月，長沙市革命委員會房地管理局改名為長沙市房地管理局，1983年11月將內四區房地產公司收歸市房地局領導，市房地局實行“行政分開、管修分開、管養合一”的領導管理體制。 1984年6月，市房地管理局改稱市房地產管理局，并成立長沙市房地產經營公司和長沙市房屋修繕公司。同年12月成立長沙市房地產開發公司。1987年7月成立長沙市房屋產權監理處。 1988年6-7月，長沙市房屋修繕公司更名為長沙市舊城改建開發公司，原房屋修繕公司的四個工區劃歸東南西北區房地產管理處，房產經營公司原十個房管所按區劃由各區房地產管理處管轄。同年9月，成立了長沙市房屋建筑設計室，11月成立了長沙市住房制度改革領導小組辦公室。 1991年10月，市委、市政府為理順和完善房地產管理體制，明確市、區兩級房地產管理部門主要職責和任務。將各區房地產管理處（含工程處）成建制劃交各區政府管理，改稱東、南、西、北區房地產管理局。 1992年2月，成立長沙市處理私房改造遺留問題領導小組辦公室（簡稱市私遺辦）。 1992年3月，長沙市處理私房改造遺留問題領導小組辦公室成立。同年8月，長沙市房地產交易所成立。 1993年1月，撤銷長沙市房地產交易所，成立長沙市房地產交易管理所。同年6月，長沙市房屋產權監理處升格為副縣級全民事業單位。 1994年11月，長沙市廣廈（安居）工程建設領導小組辦公室成立（副縣級全民事業單位）。 1995年2月，長沙市住房制度改革領導小組辦公室與長沙市廣廈（安居）工程建設領導小組辦公室合署辦公。 1995年7月，長沙市房地產開發公司升格為副縣級全民事業單位。1995.7 根據長沙市政府辦公廳印發《長沙市房地產管理局職能配置內設機構和人員編制方案的通知》內設科室：辦公室、監察室、組織人事科、房政科、開發經營科、房屋拆遷管理科、市場管理科、計劃財務科、房屋安全鑒定科。同年12月，長沙市舊城改建開發公司升格為副縣級全民事業單位，長沙市房產經營公司升格為副縣級全民事業單位。 1996年5月，長沙市房地產管理局房屋拆遷管理科從局分設，更名為長沙市城市房屋拆遷管理辦公室，升格為副縣級全民事業單位。同年9月，經市轄區行政區劃調整工作領導小組機構編制委員會審議，轉發長沙市房地產管理局《關于調整市轄區房地產管理體制的意見》的通知，因區劃調整，各區房地產管理機構更名為：芙蓉區房地產管理局、天心區房地產管理局、岳麓區房地產管理局、開福區房地產管理局、原郊區房地產管理局更名為雨花區房地產管理局，其業務劃由市房地產管理局管理。 1998年12月，長沙市白蟻防治站成立。 1999年9月，長沙市房地產置換擔保有限公司成立。 2000年11月，成立長沙市棚戶區改造協調領導小組辦公室（簡稱市棚改辦）。 2002年7月，設置長沙市房屋產權管理局，長沙市住房制度改革領導小組辦公室（長沙市經濟適用住房建設小組辦公室）、副縣級事業單位由房產局管理。 2003年5月，設立長沙房產（集團）有限公司、將現有的長沙市房地產開發公司、長沙市房產經營公司、長沙市舊城開發公司、長沙市房屋建筑設計室、長沙市房地產置換擔保公司以及各區公房劃歸集團公司經營管理。 2004年12月，長沙市房屋產權管理局計算機中心更名為長沙市房產信息中心，為正科級全民事業單位。 2005年9月，設立長沙市房產綜合執法隊，為正科級全民事業單位。 2006年7月，設立長沙市物業維修資金管理中心，為正科級事業單位。 2007年8月，在長沙住房制度改革領導小組辦公室的基礎上組建長沙市住房保障工作局，加掛長沙市住房制度領導小組辦公室的牌子，不再保留長沙市經濟適用住房領導小組辦公室的牌子。 2007年9月，在長沙市房產信息中心基礎上加掛長沙市房產研究中心的牌子。 2008年1月，住房管理處更名為房屋租賃市場管理處。 2008年3月，成立長沙市安居工程和棚戶區改造工作領導小組辦公室（簡稱市安居辦）。 2008年9月，房屋裝飾裝修企業資質審查和監督管理以及房屋安全檢查和安全鑒定的職能，由市房屋產權管理局調整至市建設委員會。 2009年2月，在長沙市房屋產權管理局辦公室加掛信訪辦的牌子。 2009年2月，在撤銷房屋安全管理處的基礎上，設立住房規劃處。 2009年9月，在長沙市房產研究中心的基礎上加掛湖南省房地產研究中心的牌子。 Part3長沙市房屋產權管理局歷任主要領導 1. 肖規（1949-1968） 2. 劉毅剛（1956-1973） 3. 羅世富（1973-1975） 4. 齊明義（1975-1981） 5. 李仁欽（1981-1983） 6. 羅世富（1983-1985） 7. 李克儉（1985-1988） 8. 廖行�。�1988-1991） 9. 陳冶秋（1991-2000） 10.陳立湘（2000-2006） 11.石長松（2006年至今） |