| No.1歷程與變革 |
Part1 長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程 建國(guó)60周年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從無(wú)到有，從小到大，大致經(jīng)歷了初步形成、房地產(chǎn)過(guò)熱、市場(chǎng)調(diào)整、培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)、宏觀調(diào)控等5個(gè)時(shí)期，取得了舉世矚目的成績(jī)，進(jìn)而成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，為改善中國(guó)居民的居住條件，促進(jìn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速健康發(fā)展發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用，在當(dāng)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中有著舉足輕重的地位。房地產(chǎn)業(yè)涉及土地、金融、建筑、原材料等多個(gè)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域和行業(yè)，對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響力巨大，而且房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)鋼鐵、建材、汽車(chē)等40多個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有著關(guān)聯(lián)和拉動(dòng)作用，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)。長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)作為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)重要組成部分，也實(shí)現(xiàn)了從無(wú)到有，從小到大，并不斷茁壯成長(zhǎng)的發(fā)展歷程。 一、長(zhǎng)沙市住房制度改革與發(fā)展歷程 按照國(guó)務(wù)院的統(tǒng)一部署，我國(guó)的住房制度改革實(shí)行先局部試點(diǎn)，再全面推廣，再深化改革三個(gè)步驟。長(zhǎng)沙市作為全國(guó)首批五個(gè)試點(diǎn)城市之一，以不同時(shí)期的發(fā)展特征為標(biāo)準(zhǔn)，住房分配制度改革工作大致經(jīng)歷了兩個(gè)階段：即1949年至1998年的實(shí)物分配階段、1999年至今的“市場(chǎng)+保障”的貨幣分配階段。兩個(gè)階段分別體現(xiàn)了不同經(jīng)濟(jì)時(shí)期經(jīng)濟(jì)體制改革和發(fā)展特征，相互促進(jìn)、相互依存、相互統(tǒng)一、共同致力于住房改革工作的深入開(kāi)展。具體如下： （一）與計(jì)劃經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的實(shí)物福利分房階段（1949年至1998年） 1949年長(zhǎng)沙和平解放后，當(dāng)時(shí)城市房屋建筑面積僅為482.57萬(wàn)平方米，其中住宅建筑面積為289.81萬(wàn)平方米，占房屋建筑面積的60%；其中的竹木結(jié)構(gòu)房屋占77%，簡(jiǎn)易棚屋達(dá)到10萬(wàn)多平方米，人均居住面積僅為5.12平方米/人，居住條件相當(dāng)?shù)穆浜螅S著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人口的快速增長(zhǎng)，從1958年起長(zhǎng)沙市的建房投資實(shí)行“先生產(chǎn)，后生活”的安排方式，由于限制私人建房，在一定程度上并沒(méi)有解決 “住房難”問(wèn)題。為了解決住房困難問(wèn)題，70年代中期，長(zhǎng)沙市政府結(jié)合重點(diǎn)工程建設(shè)，開(kāi)始組織統(tǒng)一建設(shè)住宅。 1984年，市政府頒布了《長(zhǎng)沙市房屋出售試行辦法》，加快了城鎮(zhèn)住宅建設(shè)，《長(zhǎng)沙市房屋出售試行辦法》規(guī)定，由國(guó)家或地方政府投資交房管部門(mén)補(bǔ)貼出售，購(gòu)房人所屬單位補(bǔ)貼售價(jià)的三分之一，購(gòu)房人交付售價(jià)的三分之一，其余由國(guó)家補(bǔ)貼；各企、事業(yè)單位自建補(bǔ)貼出售的住宅，除承購(gòu)人負(fù)擔(dān)三分之一外，其余三分之二由單位補(bǔ)貼。雖然個(gè)人只付售價(jià)的三分之一，但困難戶(hù)還是買(mǎi)不起房，沒(méi)有能力解決職工住房困難的單位也無(wú)力補(bǔ)貼。在這種情況下，市房管部門(mén)于1986年停止住房補(bǔ)貼出售。由國(guó)家、地方政府、企事業(yè)單位投資新建住宅，可全價(jià)授給其他單位或個(gè)人，其價(jià)格包括土建費(fèi)、綜合開(kāi)發(fā)費(fèi)、管理費(fèi)、利息、利潤(rùn)和征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)，并根據(jù)地區(qū)、朝向、層次和其它使用條件做適當(dāng)增減。 1991年長(zhǎng)沙市委、市政府出臺(tái)了理順住房租金、實(shí)行新房新租、超標(biāo)加租的原則，統(tǒng)一了全市住房租金計(jì)租方法和租金標(biāo)準(zhǔn)的初步改革，同時(shí)鼓勵(lì)職工購(gòu)買(mǎi)住房，買(mǎi)房?jī)?yōu)惠政策和最低限價(jià)原則，新房標(biāo)準(zhǔn)價(jià)。1992年磚混結(jié)構(gòu)單位套房每平方米建筑面積不低于240元，舊房每平方米建筑面積不低于120元，擁有部分產(chǎn)權(quán)和繼承權(quán)，五年后允許出售，稅費(fèi)等方面都給予了優(yōu)惠的試行規(guī)定。 1994年，為了加強(qiáng)對(duì)城市房地產(chǎn)的管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，中華人民共和國(guó)第八屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第八次會(huì)議于7月5日通過(guò)了《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，土地使用權(quán)出讓?zhuān)恋厥褂脵?quán)劃撥，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，房地產(chǎn)交易，房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)屬登記管理，法律責(zé)任做了明文的規(guī)定。這一法規(guī)的實(shí)施，為長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)發(fā)展提供了法律依據(jù)，促進(jìn)了長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。 隨著住房制度的深化改革，為貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》和《湖南省貫徹國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定的實(shí)施意見(jiàn)》，長(zhǎng)沙市在1995年對(duì)住房制度改革也進(jìn)一步深化，出臺(tái)了《長(zhǎng)沙市深化城鎮(zhèn)住房制度改革實(shí)施方案》、同時(shí)制定了《長(zhǎng)沙市住房公積金暫行辦法》、《長(zhǎng)沙市公有住房租金改革實(shí)施辦法》、《長(zhǎng)沙市向職工出售公有住房辦法》以及《長(zhǎng)沙市集資建房辦法》等四個(gè)配套政策文件。其目標(biāo)是全面推行住房公積金制度；積極推進(jìn)租金改革；穩(wěn)步出售公有住房；鼓勵(lì)集資合作建房；加快經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，發(fā)展房地產(chǎn)交易市場(chǎng)和社會(huì)化的房屋維修、管理市場(chǎng)，其目的是建立與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的新的城鎮(zhèn)住房制度，實(shí)現(xiàn)住房商品化、社會(huì)化；加快住房建設(shè)，改善居住條件，滿(mǎn)足城鎮(zhèn)居民不斷增長(zhǎng)的住房需求。公房出售要堅(jiān)持自愿原則，允許不愿購(gòu)買(mǎi)的職工租住公有住房。新建公有住房和騰空的舊房，先售后租，對(duì)住房困難戶(hù)優(yōu)先照顧。舊房出售，原有住戶(hù)有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；產(chǎn)權(quán)單位可以按市場(chǎng)價(jià)、成本價(jià)或者標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售公有住房，按市場(chǎng)價(jià)、成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有；按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)，個(gè)人對(duì)住房擁有部分產(chǎn)權(quán)。 1996年11月5日市政府出臺(tái)了關(guān)于印發(fā)《長(zhǎng)沙市1996年度住房制度改革有關(guān)規(guī)定》的通知，要求住房公積金單位和個(gè)人繳交的住房公積金各定位5%，年度公積金歸集率指標(biāo)為80%；公有住房租金占職工家庭收入的比例每年增加兩個(gè)百分點(diǎn)，到2000年達(dá)到15%，公有住房租金調(diào)整自本年起實(shí)行“一定三年，一次簽約，分年實(shí)施”的辦法，即1996年度公有住房租金按占職工家庭年收入7%測(cè)定，1997年按9%測(cè)定，1998年按11%測(cè)定；出售公有住房實(shí)行高收入的家庭按市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買(mǎi)，中低收入家庭按成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)的原則，家庭收入為3萬(wàn)元以上的為高收入家庭。 1997年出臺(tái)了關(guān)于印發(fā)《長(zhǎng)沙市1997年度住房制度改革有關(guān)規(guī)定》的通知，規(guī)定了我市1997年房改工作的指導(dǎo)思想，即繼續(xù)以《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革決定》為指針，深入貫徹1996年全國(guó)房改工作會(huì)議精神，以全面推行住房公積金制度和廣夏（安居）工程建設(shè)為重點(diǎn)，積極穩(wěn)妥地推進(jìn)住租金改革和公有住房出售，加快我市住房新體制的建立。 1998年8月10日，為改善人民群眾居住條件，促進(jìn)我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，出臺(tái)了《關(guān)于大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房的通知》，目的是建立與完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系，促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，不斷滿(mǎn)足人民群眾日益增長(zhǎng)的住房需求。 截止1998年底，長(zhǎng)沙市城市房屋建筑面積達(dá)到4665.79萬(wàn)平方米，其中住宅建筑面積為2412.62萬(wàn)平方米，人均住房面積達(dá)到了9.79平方米/人，比1949年分別增長(zhǎng)了866.87%、732.48%、91.2%，城鎮(zhèn)居住水平得到大幅度提高，為市場(chǎng)化工作的順利開(kāi)展起到了很好的鋪墊作用。 （二）與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的“市場(chǎng)+保障”階段（1999年至今） 1998年7月3日，國(guó)務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，要求1998年下半年開(kāi)始停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化，建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用房為主的多層次城鎮(zhèn)供應(yīng)體系。同年的11月25日，湖南省住房制度改革和住房建設(shè)小組印發(fā)了關(guān)于《湖南省職工住房貨幣化分配實(shí)施辦法》的通知，規(guī)定從1998年12月31日起，全省城鎮(zhèn)實(shí)行住房貨幣分配。為貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》和《湖南省人民政府關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，積極推進(jìn)住房商品化，不斷滿(mǎn)足居民日益增長(zhǎng)的住房需求，市政府制定了《長(zhǎng)沙市1999年深化住房制度改革方案》和《長(zhǎng)沙市職工住房貨幣分配實(shí)施方案》的通知，其指導(dǎo)思想為：穩(wěn)步推進(jìn)住房商品化、社會(huì)化，逐步建立起適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的城鎮(zhèn)住房新制度；加快住房建設(shè)，促進(jìn)住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，不斷滿(mǎn)足城鎮(zhèn)居民日益增長(zhǎng)的住房需求；采取堅(jiān)持在國(guó)家統(tǒng)一政策目標(biāo)指導(dǎo)下，根據(jù)我市的實(shí)情，量力而行；堅(jiān)持國(guó)家、單位和個(gè)人合理負(fù)擔(dān)；堅(jiān)持“新房新制度，老房老辦法”，平穩(wěn)過(guò)渡，綜合配套的原則，從1999年1月1日起，長(zhǎng)沙市停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化，建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系；發(fā)展住房金融，培育和規(guī)范住房交易市場(chǎng)。住房貨幣分配除實(shí)行公積金制度外，主要有發(fā)放住房補(bǔ)貼和工齡補(bǔ)貼兩種形式。實(shí)行住房貨幣化分配后，現(xiàn)有可售住房中除部分作為解決最低收入家庭且住房困難的廉租房外，其余部分以成本價(jià)出售。 2000年4月20日長(zhǎng)沙市政府出臺(tái)了《長(zhǎng)沙市人民政府辦公廳關(guān)于推進(jìn)職工住房貨幣分配方案實(shí)施意見(jiàn)的通知》，目的是啟動(dòng)個(gè)人住房消費(fèi)，推進(jìn)住房貨幣化，強(qiáng)化政策性住房資金歸集、管理和使用。為促進(jìn)長(zhǎng)沙市住房貨幣化，規(guī)范住房補(bǔ)貼發(fā)放程序，同年6月17日長(zhǎng)沙市人民政府辦公廳出臺(tái)了關(guān)于印發(fā)《長(zhǎng)沙市行政事業(yè)單位發(fā)放職工住房補(bǔ)貼實(shí)施細(xì)則》的通知，規(guī)定了住房補(bǔ)貼和工齡補(bǔ)貼的發(fā)放對(duì)象，每個(gè)職工住房補(bǔ)貼計(jì)發(fā)的累計(jì)年限為25年，規(guī)定了住房補(bǔ)貼資金的來(lái)源以及住房補(bǔ)貼資金的撥付。 2002年，為促進(jìn)住房商品化，加快住房建設(shè)，長(zhǎng)沙市人民政府發(fā)布《長(zhǎng)沙市存量公有住房以經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格向職工出售辦法》，《辦法》規(guī)定各單位2001年12月31日前自建、騰退的可售公有住房尚未向職工出售的，統(tǒng)稱(chēng)為存量公有住房，凡有本市戶(hù)口，2001年12月31日前未按房改政策購(gòu)買(mǎi)公有住房，為參加集資建房，為購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房、安居房的家庭以及政府重點(diǎn)工程拆遷批準(zhǔn)購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房的中低收入家庭，可以按經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格購(gòu)買(mǎi)一套存量公有住房，每戶(hù)家庭只能享受一次。 2004年，為了建立和完善多層次社會(huì)保障住房供應(yīng)體系，解決城鎮(zhèn)最低收入家庭基本住房問(wèn)題，長(zhǎng)沙市人民政府制定了《長(zhǎng)沙市城市最低收入家庭住房保障管理辦法》，最低收入家庭住房保障方式以發(fā)放租賃住房補(bǔ)貼為主，租金核減、實(shí)物配租為輔；市、區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門(mén)負(fù)責(zé)市區(qū)最低收入家庭住房保障工作的指導(dǎo)、監(jiān)管和實(shí)施；住房保障資金來(lái)源實(shí)行財(cái)政預(yù)算安排為主，多種渠道籌措的原則。 2005年，為改善農(nóng)民工進(jìn)城就業(yè)住房的條件，長(zhǎng)沙市房屋產(chǎn)權(quán)管理局印發(fā)了《長(zhǎng)沙市農(nóng)民進(jìn)城就業(yè)廉租住房管理（暫行）辦法》的通知。長(zhǎng)沙市房屋產(chǎn)權(quán)管理局負(fù)責(zé)組織實(shí)施和監(jiān)督農(nóng)民廉租房建設(shè)管理工作；廉租房租賃實(shí)行申請(qǐng)、審批、輪候制度。為住房特別困難戶(hù)居住進(jìn)行了住房租金補(bǔ)貼和提供廉租住房的實(shí)物分配。 2006年，根據(jù)建設(shè)部等七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》的通知精神，為進(jìn)一步規(guī)范長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保持長(zhǎng)沙市商品住房特別是普通商品房?jī)r(jià)格的相對(duì)穩(wěn)定，長(zhǎng)沙市房屋產(chǎn)權(quán)管理局下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)、銷(xiāo)售行為的通知》，《通知》規(guī)定嚴(yán)禁商品房無(wú)證預(yù)售行為、嚴(yán)格限制期房轉(zhuǎn)讓行為、實(shí)行商品房預(yù)售合同備案制度、加強(qiáng)對(duì)商品房銷(xiāo)售代理機(jī)構(gòu)和銷(xiāo)售人員的管理、建立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)誠(chéng)信檔案以及完善商品房交易信息系統(tǒng)建設(shè)。 2007年10月1日，我國(guó)正式頒布實(shí)施了《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》。這一法規(guī)的頒布，極大地促進(jìn)了長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。其在房地產(chǎn)業(yè)方面的政策可以歸納為：明確了會(huì)所、車(chē)庫(kù)的歸屬；業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、商業(yè)用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán)，對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理權(quán)利；業(yè)主有權(quán)解聘物業(yè)管理機(jī)構(gòu)；鄰里互不侵權(quán)；建設(shè)用地70年后可續(xù)約；征地拆遷補(bǔ)償要合理；對(duì)不動(dòng)產(chǎn)要實(shí)行統(tǒng)一登記。 2008年，長(zhǎng)沙市人民政府印發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》，目的是為進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，增加投資和消費(fèi)信心，防止房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落，推動(dòng)我市社會(huì)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展，并提出了以下一些意見(jiàn)：一是充分發(fā)揮政府的綜合協(xié)調(diào)作用；二是全面推行保障性住房分配貨幣化；三是激活二手市場(chǎng)；四是清理稅收收取；五是加快棚戶(hù)區(qū)改造；六是營(yíng)造良好的產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境；七是堅(jiān)持正確的市場(chǎng)輿論導(dǎo)向。同年，為解決我市城區(qū)低收入家庭的住房困難，加快推進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用住房市場(chǎng)化運(yùn)作進(jìn)程，根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》及有關(guān)規(guī)定，長(zhǎng)沙市政府制定了《長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼實(shí)施方案》，要求改革經(jīng)濟(jì)適用住房保障方式，運(yùn)作方式由政府運(yùn)作改為市場(chǎng)運(yùn)作，分配制度由實(shí)物分配改為貨幣分配，由暗補(bǔ)改為明補(bǔ)，通過(guò)發(fā)放經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼，支持保障對(duì)象以自主購(gòu)房的方式解決住房問(wèn)題。通過(guò)改革，更好地維護(hù)社會(huì)公平，防止國(guó)有資產(chǎn)流失，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，提升城市品位；補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合商品房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)以及國(guó)家規(guī)定的經(jīng)濟(jì)適用住房保障面積確定。2008年補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)為低收入無(wú)房家庭每戶(hù)8萬(wàn)元，低收入住房困難家庭和棚戶(hù)區(qū)、片區(qū)改造等重點(diǎn)工程拆遷戶(hù)中享受經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼的每戶(hù)5萬(wàn)元。為加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼的規(guī)范化管理，確保經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼工作順利進(jìn)行，制訂了《長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼審批操作規(guī)程》，此條例規(guī)定了經(jīng)濟(jì)適用房申請(qǐng)對(duì)象、落戶(hù)時(shí)間的認(rèn)定、家庭收入計(jì)算及確認(rèn)等。同時(shí)，為加強(qiáng)廉租住房管理，規(guī)范審批操作程序，制訂了《長(zhǎng)沙市廉租住房審批操作規(guī)程》（試行）規(guī)定，規(guī)定了申請(qǐng)條件，廉租住房實(shí)行實(shí)物配租原則等內(nèi)容。 這些住房制度的建立有力地推動(dòng)了我市住房商品化、社會(huì)化、市場(chǎng)化的建立，為不同層次住房需求提供有效途徑，為推動(dòng)和改善職工住房起到積極保障作用。建立起了高收入家庭購(gòu)買(mǎi)、租賃商品住房，中底收入家庭購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房，最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房的多層次住房分配制度，促進(jìn)了長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。截止2008年底，長(zhǎng)沙市房屋建筑面積達(dá)到11585.89萬(wàn)平方米，其中住宅建筑面積8131.6萬(wàn)平方米，人均居住面積為28.3平方米/人，比1998年分別增長(zhǎng)148.32%、237.04%、189.07%，人民居住水平進(jìn)一步得到大幅度提高。 二、長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)培育與發(fā)展歷程 進(jìn)入二十世紀(jì)九十年代后期，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)才真正進(jìn)入市場(chǎng)化階段。而在此之前，雖具有商品化市場(chǎng)的雛形，但總體來(lái)說(shuō)市場(chǎng)尚不十分完善，傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制仍主導(dǎo)房地產(chǎn)發(fā)展，具有較強(qiáng)商品化特征的住宅主要是涉外商品房，而國(guó)內(nèi)消費(fèi)的商品房比例仍很少。在此后的十多年的時(shí)間里，長(zhǎng)沙商品房從無(wú)到有，從小到大，房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷發(fā)展壯大，歸納起來(lái)，到目前為止長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)大致經(jīng)歷了三個(gè)發(fā)展時(shí)期：萌芽階段、培植階段以及快速發(fā)展階段。 （一）長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)的萌芽階段(1978年至1992年) 1979年5月，長(zhǎng)沙市恢復(fù)私房交易所，重新制定頒布《長(zhǎng)沙市私房交易暫行辦法》，規(guī)定除房管部門(mén)外，任何組織單位不準(zhǔn)購(gòu)買(mǎi)私房。1979年11月，市房管局頒發(fā)《關(guān)于長(zhǎng)沙市國(guó)家建設(shè)征用拆除城市私房及私房交易房屋作價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》，將私房按結(jié)構(gòu)、設(shè)施、建筑年限、新舊程度分為十等。1982年11月，市政府頒發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)管理的通知》，重申私房交易必須按照政府規(guī)定的價(jià)格成交；1983年12月，國(guó)務(wù)院發(fā)布城市私有房屋管理?xiàng)l例，明確規(guī)定了機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企業(yè)事業(yè)單位不得購(gòu)買(mǎi)或變相購(gòu)買(mǎi)城市私有房屋，如因特殊需要必須購(gòu)買(mǎi)，須經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)。 長(zhǎng)沙市從1984年開(kāi)始推行住宅商品化，建設(shè)商品住宅出售，其標(biāo)志是市人民政府頒布的《長(zhǎng)沙市房屋出售試行辦法》。1986年，市區(qū)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)商品房出售的專(zhuān)業(yè)公司有：長(zhǎng)沙市城市建設(shè)開(kāi)發(fā)公司，長(zhǎng)沙市芙蓉實(shí)業(yè)公司，長(zhǎng)沙市區(qū)鐵路遷建工程指揮部，長(zhǎng)沙市湘江北大橋開(kāi)發(fā)公司，長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司等11家。商品房出售分為新房全價(jià)出售、新房補(bǔ)貼出售和舊房出售三種情況。 1984年至1985年長(zhǎng)沙市全價(jià)出售住宅6.28萬(wàn)平方米，1986年全價(jià)出售住宅4.97萬(wàn)平方米共833套，每平方米售價(jià)最低為366元，最高為576.46元，到1987年，長(zhǎng)沙市全價(jià)出售商品房屋8.40萬(wàn)平方米，每平方米最低售價(jià)為400元，最高為863.79元，屋竣工面積178.11萬(wàn)平方米；1988至1992年各年房屋竣工面積分別為：147.54萬(wàn)平方米，143.13萬(wàn)平方米，109.77萬(wàn)平方米，131.37萬(wàn)平方米，196.38萬(wàn)平方米，從圖1中可以看出88年至90年竣工面積逐年減少，而從90年至1992年又逐步回升。 （二）長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)的培植階段（1992至1998年） 1992年鄧小平南巡講話之后，我國(guó)在改革開(kāi)放政策上又邁出了一大步，國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也得到迅速發(fā)展，出現(xiàn)了全國(guó)性的房地產(chǎn)熱，1992年和1993年在海南，北海等地出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫。房地產(chǎn)泡沫期間，房地產(chǎn)價(jià)格大幅上漲，1992年底與年初相比，全國(guó)平均房地產(chǎn)價(jià)格漲幅為51%，海南，北海等地區(qū)和城市漲幅在一倍以上。同時(shí)，房地產(chǎn)投資高速增長(zhǎng)，1992年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資比1991年增長(zhǎng)117%，1993年比1992年增長(zhǎng)124%。作為全國(guó)35個(gè)大中城市之一的長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)，在這樣的一個(gè)背景下也得到了較快的發(fā)展，1992年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資為37602萬(wàn)元，而1993年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資為110618萬(wàn)元，為1992年的2.94倍，房屋竣工面積為213.38萬(wàn)平方米，同比增加8.6%。 為了抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，1994年我國(guó)頒布了《城市房地產(chǎn)管理法》，是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控的重大舉措，同年的7月，國(guó)務(wù)院又發(fā)布實(shí)施了《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，標(biāo)志著中國(guó)城鎮(zhèn)住房改革進(jìn)入了一個(gè)新的階段。長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)在這樣的環(huán)境下，從1994年到1996年，完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資分別為122277萬(wàn)元、229657萬(wàn)元、195679萬(wàn)元；房屋竣工面積分別為215.65萬(wàn)平方米、314.55萬(wàn)平方米、269.19萬(wàn)平方米。到1996年底，全市房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司已發(fā)展壯大到570家，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，商品房建設(shè)與銷(xiāo)售形成了多種形式并存，多家競(jìng)爭(zhēng)的局面。這個(gè)時(shí)期建成的商品住宅樓盤(pán)主要有：泰時(shí)公寓，銘園、鴻園、恒達(dá)花園等。 然而在1997年，受東南亞金融危機(jī)影響，房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)一片蕭條的景象，房?jī)r(jià)下滑和投資減少造成房地產(chǎn)業(yè)全行業(yè)虧損。長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)業(yè)也遭受到同樣的挫折，房地產(chǎn)投資額從1996年的19.5679億元降到1997年的15.7374億元，投資減少38305萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)土地面積從115.20萬(wàn)平方米降到55.41萬(wàn)平方米，降幅達(dá)到了52%。房屋竣工面積也從96年的269.19萬(wàn)平方米降到97年的259.56萬(wàn)平方米。 （三）長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展階段（1998至2007年） 為了拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，把房地產(chǎn)業(yè)成長(zhǎng)為拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，1998年7月，國(guó)務(wù)院發(fā)出了《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，全國(guó)停止住房實(shí)物分配制度，逐步實(shí)現(xiàn)住房分配貨幣化，極大地推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)化的進(jìn)程，房地產(chǎn)由此開(kāi)始了它有史以來(lái)發(fā)展最快的時(shí)期。長(zhǎng)沙市各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)根據(jù)上級(jí)指令，于1999年1月1日起也實(shí)行住房分配貨幣化，抓住機(jī)遇，大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，隨后在“十五”期間（2001-2005年），根據(jù)長(zhǎng)沙市委、市政府制定的長(zhǎng)沙城市建設(shè)中長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略，以及“一年一個(gè)樣，三年大變樣”的發(fā)展思路，長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)由此進(jìn)入了快速發(fā)展時(shí)期。 1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額達(dá)1489.29億元，年均增長(zhǎng)率為39.7% 從圖3可以看出：1998年至2007年，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額每年呈不斷增長(zhǎng)的趨勢(shì)，從1998的17.41億元，增加到2007年的412.99億元，無(wú)負(fù)增長(zhǎng)，增長(zhǎng)了近24倍。其中2001年增長(zhǎng)率最大，達(dá)到了91%。 2.施工面積總額12689.3萬(wàn)平方米，年增長(zhǎng)率為29.88% 1998-2007年間，全市商品房施工面積總體呈增長(zhǎng)趨勢(shì)，盡管1999年為336.7萬(wàn)平方米，出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，然而在1999年以后施工面積每年保持持續(xù)增長(zhǎng)，到2007年施工面積達(dá)3270萬(wàn)平方米，年均增長(zhǎng)率為29.88%。其中2001年增長(zhǎng)率最大，為64.5%。 3.竣工面積總額為3746.79萬(wàn)平方米，年均增長(zhǎng)率為25.69% 1998-2007年全市商品房竣工面積年增長(zhǎng)率波動(dòng)幅度較大，其中2000年和2005年出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，1999年增長(zhǎng)率最大，為58.84%。但總體來(lái)看，長(zhǎng)沙市的房屋竣工面積呈增加態(tài)勢(shì)，2007年，竣工面積達(dá)到了699.9萬(wàn)平方米，竣工面積總額占施工面積總額的29.53%。 4.商品房銷(xiāo)售面積總額為3582.1萬(wàn)平方米，年均增長(zhǎng)率達(dá)50.62% 1998-2007年，全市商品房銷(xiāo)售面積勢(shì)態(tài)良好。全市商品房銷(xiāo)售面積年增長(zhǎng)率雖然波動(dòng)較大，但一直處于正增長(zhǎng)，2000年增長(zhǎng)率最大，為1999年銷(xiāo)售面積的178.7%，從圖6可以看出商品房銷(xiāo)售面積呈現(xiàn)一個(gè)持續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，在2007年達(dá)到最大值，銷(xiāo)售面積為894.2萬(wàn)平方米。 5.商品房銷(xiāo)售總額955.5億元，年均增長(zhǎng)率達(dá)66.97% 從圖7可以看出，1998年至2007年，長(zhǎng)沙市商品房年銷(xiāo)售額逐年遞增，沒(méi)有出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，同銷(xiāo)售面積的年增長(zhǎng)率一樣，銷(xiāo)售額年增長(zhǎng)率最大值同樣出現(xiàn)在2000年，為167.60%，銷(xiāo)售金額從1998年的4.03億元逐步增加到2007年的305.7億元，達(dá)到最高值。 6.商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積總額為4142.1萬(wàn)平方米，年均增長(zhǎng)34.14% 1999年至2007年，長(zhǎng)沙市商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積除了2004年比2003年下降4.11%以外，其余年份都呈現(xiàn)正增長(zhǎng)，年平均增長(zhǎng)率為34.14%。2007年達(dá)到最高值，商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積達(dá)到937.5萬(wàn)平方米。 7.二手房成交總額為220.52億元，成交面積總額達(dá)1098.6萬(wàn)平方米 從1998年上半年開(kāi)始，長(zhǎng)沙市逐步降低二手房上市門(mén)檻，著手起動(dòng)二手房市場(chǎng)，至2007年10年間，共成交二手房1098.6萬(wàn)平方米，成交金額為220.52 億元，從圖上面可以看到，從1998年至2000年，長(zhǎng)沙市二手房成交金額增長(zhǎng)比較平穩(wěn)，只在2000年出現(xiàn)了成交額下降現(xiàn)象，以后，二手房的成交金額是逐年遞增，到2007年達(dá)到歷史最高點(diǎn)54.27億元，年均增長(zhǎng)率達(dá)31.1%。 二手房的成交面積1998年到2000先是上升，隨后下降，緊接著成交面積每年都在增加，到2006年達(dá)到最高點(diǎn)217.79萬(wàn)平方米，隨后在2007年下降到105.58萬(wàn)平方米，年均增長(zhǎng)率為20.27%。 8.拆遷面積總計(jì)658.68萬(wàn)平方米，其中住宅拆遷面積462.46萬(wàn)平方米 為改善城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、優(yōu)化城市、提升城市品位、提高土地利用效率，長(zhǎng)沙市實(shí)施了“一年一個(gè)樣，三年大變樣”的城市發(fā)展戰(zhàn)略，房屋拆遷量猛增。從1999年至2007年，我市共拆遷房屋658.68萬(wàn)平方米，其中住宅面積462.46萬(wàn)平方米，占拆遷總面積的70.21%，極大地改善了城市舊區(qū)居住環(huán)境。 9.人均居住面積總體呈上升趨勢(shì)，年均增長(zhǎng)率為15.26% 1998年至2007年，長(zhǎng)沙市人均居住面積呈逐年遞增的趨勢(shì)，從1998年的9.79平方米/人，增長(zhǎng)到2007年的28.9平方米/人，為1998年的2.95倍，年均增長(zhǎng)率達(dá)到15.26%，極大地改善了長(zhǎng)沙市人民的居住條件。 三、2008年至今以住房保障為核心的安居工程的創(chuàng)新與發(fā)展 住房問(wèn)題是人民群眾最關(guān)心、最直接、最現(xiàn)實(shí)的利益問(wèn)題之一。實(shí)施住房保障制度建設(shè)工作是黨和政府注重改善民生的重要舉措，是我黨立黨為公，執(zhí)政為民執(zhí)政理念的根本體現(xiàn)。同時(shí)，也是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程中的必由之路，是緩解住房市場(chǎng)化過(guò)程所帶來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)部供求矛盾、結(jié)構(gòu)矛盾的重要手段。追尋下面三條報(bào)告及措施，我們可以發(fā)現(xiàn)中央對(duì)住房保障工作的重視程度在進(jìn)一步地增強(qiáng)。2007年十七大報(bào)告中指出：“健全廉租住房制度，加快解決城市低收入家庭住房困難，加快實(shí)現(xiàn)住房所居”；2008年，擴(kuò)大內(nèi)需十項(xiàng)措施第一條：“加快建設(shè)保障性安居工程。加大對(duì)廉租住房建設(shè)支持力度，加快棚戶(hù)區(qū)改造，實(shí)施游牧民定居工程，擴(kuò)大農(nóng)村危房改造試點(diǎn)”，2009年，溫家寶總理工作報(bào)告中指出：“加快落實(shí)和完善促進(jìn)保障性住房建設(shè)的政策措施，爭(zhēng)取用三年時(shí)間，解決750萬(wàn)戶(hù)城市低收入住房困難家庭和240萬(wàn)戶(hù)林區(qū)、墾區(qū)、煤礦等棚戶(hù)區(qū)居民的住房問(wèn)題”。 鑒于住房問(wèn)題的重要性，長(zhǎng)沙市政府把經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房建設(shè)工作寫(xiě)入了政府工作報(bào)告，于2007年10月率先在全國(guó)設(shè)立住房保障工作局，每個(gè)街道辦事處和社區(qū)設(shè)置一名住房保障專(zhuān)干，直接幫助住房困難群眾。2008年3月，市委、市政府專(zhuān)門(mén)成立了安居工程和棚戶(hù)區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組，由省委常委、長(zhǎng)沙市委書(shū)記陳潤(rùn)兒任顧問(wèn)，市委副書(shū)記、市長(zhǎng)張劍飛親自擔(dān)任組長(zhǎng)，9個(gè)區(qū)、縣（市）政府和25個(gè)市直部門(mén)為成員單位，主要負(fù)責(zé)編制城市住房保障建設(shè)發(fā)展規(guī)劃和年度建設(shè)計(jì)劃，住房保障和棚戶(hù)區(qū)改造的政策制訂和督查考核，協(xié)調(diào)解決住房保障和棚戶(hù)區(qū)改造涉及的相關(guān)問(wèn)題。2008年7月21日召開(kāi)了全市安居工程動(dòng)員大會(huì)，把安居工程工作納入全市績(jī)效考核A類(lèi)量化考核的內(nèi)容。近兩年來(lái)，在市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，按照科學(xué)發(fā)展觀的要求，堅(jiān)持以改革創(chuàng)新為動(dòng)力，加快推進(jìn)住房保障制度改革，探索了一條符合長(zhǎng)沙實(shí)際的住房保障工作之路。 （一）創(chuàng)新與改革的主要內(nèi)容 任何事物的發(fā)展是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程，隨著人民生活水平的大幅提升，人民對(duì)住房的要求也越來(lái)越高，為了適應(yīng)人民日益增長(zhǎng)的住房需求，應(yīng)在原有的制度上進(jìn)行改革與創(chuàng)新。本著全心全意為人民服務(wù)的宗旨，長(zhǎng)沙市市委、市政府大力推進(jìn)住房保障制度的改革與創(chuàng)新。 改革的總體思路是把推進(jìn)住房保障工作與擴(kuò)大政策效應(yīng)、加快推進(jìn)棚戶(hù)區(qū)改造結(jié)合起來(lái)；把推進(jìn)住房保障工作與擴(kuò)大自主選擇、提高資源配置效率結(jié)合起來(lái)；把推進(jìn)住房保障工作與促進(jìn)市場(chǎng)發(fā)育、健康發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)結(jié)合起來(lái)。創(chuàng)新方法主要是改政府運(yùn)作為市場(chǎng)運(yùn)作，力求供房充足；改指定選房為自主選房，力求選房自主；改實(shí)物分配為貨幣分配，力求分房公平；改間接補(bǔ)貼為直接補(bǔ)貼，力求買(mǎi)房實(shí)惠；改不變產(chǎn)權(quán)為可變產(chǎn)權(quán)，力求住房心安。使長(zhǎng)沙市的住房保障制度更加的完善，而完善住房保障制度最重要的內(nèi)容是“一健三改”。“一健”，即健全住房保障體系，使每戶(hù)居民都有房可買(mǎi)、有房可租、有房可居；“三改”，即制度改革，改革經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的補(bǔ)貼制度、管理制度、分配制度和產(chǎn)權(quán)制度；房屋改造，有步驟、有重點(diǎn)地推進(jìn)棚戶(hù)區(qū)、危房和筒子樓的改造；改善環(huán)境，市各項(xiàng)設(shè)施配套、功能配套，生活方便舒適，推進(jìn)各項(xiàng)事業(yè)均衡發(fā)展。具體表現(xiàn)在： 1.經(jīng)濟(jì)適用住房以貨幣補(bǔ)貼為主 對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用住房的保障，主要是改實(shí)物分配為貨幣分配，改指定選房為自主選房，改不變產(chǎn)權(quán)為可變產(chǎn)權(quán)。對(duì)取得經(jīng)濟(jì)適用住房申購(gòu)資格的保障對(duì)象，發(fā)放貨幣補(bǔ)貼憑證，居民持憑證自由選房、自主買(mǎi)房，以購(gòu)房合同、補(bǔ)貼憑證為依據(jù)，市住房保障機(jī)構(gòu)直接把補(bǔ)貼資金撥付到售房者賬戶(hù)，并且明確規(guī)定保障對(duì)象今后只要退回補(bǔ)貼資金，即可獲得房屋全部產(chǎn)權(quán)，做到了供房充足、分房公平、選房自主、買(mǎi)房實(shí)惠、住房心安。 2.大力推進(jìn)廉租住房改革 對(duì)于廉租住房的保障，主要是改集中新建為集中新建與分散配建相結(jié)合，以配建為主；改新建住房為新建住房與收購(gòu)住房相結(jié)合，以收購(gòu)為主；改實(shí)物配租為實(shí)物配租與貨幣配租相結(jié)合，以貨幣配租為主。對(duì)原已審批的廉租住房項(xiàng)目仍采取集中興建的方式，在新建商品房小區(qū)中配建部分廉租住房，收購(gòu)一批與廉租住房保障對(duì)象需求相匹配的二手房，拓寬了房源，保證了供給。在采取實(shí)物配租的同時(shí)，加大租賃補(bǔ)貼的發(fā)放力度，讓他們自主租房，這樣不僅可以較好地滿(mǎn)足保障對(duì)象的工作生活要求，而且管理也更為便捷、高效，避免了實(shí)物配租“進(jìn)入容易退出難”的弊端。 3.加大棚戶(hù)區(qū)、市屬企業(yè)危舊房改造 居住在棚戶(hù)區(qū)、危房的這些住戶(hù)又大多屬于中低收入群體，在對(duì)棚戶(hù)、危房改造等重點(diǎn)工程中，被拆遷房屋產(chǎn)權(quán)面積低于一定標(biāo)準(zhǔn)的且再無(wú)其他住房的拆遷戶(hù)，兩個(gè)政策可以一起享受，既可以享受城市拆遷安置政策，又可以享受經(jīng)濟(jì)適用住房政策，這樣既有利于多渠道積極改善困難群眾的住房條件，使大多數(shù)人買(mǎi)得起住房，住得上好房；也有利于多層次解決動(dòng)遷群眾的安置問(wèn)題，整合資源、形成合力，努力走出一條少花錢(qián)、多辦事、快辦事、辦好事的新路子。同時(shí)，在實(shí)際操作過(guò)程中堅(jiān)持因地制宜、分類(lèi)實(shí)施，先安后拆、補(bǔ)償就高，利益共享、讓利于民。2009年，在安居工程全面實(shí)施半年后，長(zhǎng)沙市按照建設(shè)現(xiàn)代宜居城市的總體要求，將推進(jìn)大規(guī)模棚戶(hù)區(qū)改造列為了2009年全市十大民生工程的頭號(hào)工程，并確定用3年時(shí)間基本完成二環(huán)線以?xún)?nèi)棚戶(hù)區(qū)改造任務(wù)，就是在統(tǒng)籌考慮下進(jìn)一步擴(kuò)大住房保障政策效應(yīng)，既加快解決棚戶(hù)區(qū)內(nèi)居民的住房困難問(wèn)題，又加快提升城市品位，進(jìn)而從根本上改善了拆遷戶(hù)的居住條件。 4.努力為大學(xué)生創(chuàng)業(yè)創(chuàng)造良好的居住環(huán)境 為了進(jìn)一步擴(kuò)大住房保障范圍，長(zhǎng)沙市將來(lái)長(zhǎng)創(chuàng)業(yè)和就業(yè)的大學(xué)生納入到住房保障體系，使更多的住房困難群體享受到長(zhǎng)沙市住房保障政策。2009年上半年，為解決大學(xué)生來(lái)長(zhǎng)沙創(chuàng)業(yè)和就業(yè)的住房問(wèn)題，長(zhǎng)沙市委制定了《長(zhǎng)沙市鼓勵(lì)和扶持大學(xué)生自主創(chuàng)業(yè)及就業(yè)享受廉租住房補(bǔ)貼操作規(guī)程》和《長(zhǎng)沙市鼓勵(lì)和扶持大學(xué)生自主創(chuàng)業(yè)享受經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所租賃補(bǔ)貼操作規(guī)程》，對(duì)來(lái)長(zhǎng)沙創(chuàng)業(yè)和就業(yè)的低保家庭大學(xué)畢業(yè)生給予160元/月的廉租房租賃補(bǔ)貼；對(duì)畢業(yè)兩年內(nèi)的大學(xué)生創(chuàng)業(yè)者給予400-800元/月經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地租金補(bǔ)貼。 5.重視解決農(nóng)民工進(jìn)城務(wù)工住房困難問(wèn)題 2009年初起，長(zhǎng)沙市高度重視進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民工住房困難問(wèn)題。各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)多次深入基層調(diào)研、召開(kāi)各類(lèi)人員座談會(huì)等進(jìn)行反復(fù)研究，并通過(guò)學(xué)習(xí)外地先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合長(zhǎng)沙實(shí)際，擬定了《關(guān)于改善務(wù)工、創(chuàng)業(yè)人員居住條件的指導(dǎo)意見(jiàn)》。 將農(nóng)民工納入住房保障范圍，長(zhǎng)沙市的總體思路是堅(jiān)持“誰(shuí)用工、誰(shuí)負(fù)責(zé)”，“政策支持、市場(chǎng)運(yùn)作、企業(yè)為主、分類(lèi)實(shí)施”，“循序漸進(jìn)、逐步解決”的原則，積極引導(dǎo)和鼓勵(lì)用人單位通過(guò)多種途徑自主解決農(nóng)民工的住房問(wèn)題，充分動(dòng)員其他社會(huì)力量為其提供廉價(jià)租賃房源，達(dá)到改善農(nóng)民工居住條件目標(biāo)。長(zhǎng)沙市將主要通過(guò)如下幾種途徑為農(nóng)民工提供居住場(chǎng)所：一是開(kāi)發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)應(yīng)就近集中為農(nóng)民工建設(shè)、購(gòu)買(mǎi)或租賃不低于用工總?cè)藬?shù)30％的員工周轉(zhuǎn)房或集體宿舍；也可采取就近統(tǒng)一租賃農(nóng)民安置房以及利用農(nóng)民生產(chǎn)安置用地合作建設(shè)周轉(zhuǎn)房或集體宿舍的方式籌集。二是中、小型企業(yè)和私營(yíng)業(yè)主可通過(guò)購(gòu)買(mǎi)、租賃等方式就近為農(nóng)民工提供周轉(zhuǎn)房或集體宿舍。三是用人單位若不能為農(nóng)民工提供居住場(chǎng)所的，可采取用人單位在工資外給予一定的租房補(bǔ)貼，由農(nóng)民工自行安排居住場(chǎng)所的方式予以解決。租房補(bǔ)貼參照長(zhǎng)沙市廉租住房租賃住房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放，在勞動(dòng)合同中予以明確。對(duì)農(nóng)民工住房保障政策的實(shí)施，將逐步改善農(nóng)民工居住條件，促進(jìn)社會(huì)和諧發(fā)展。 （二）安居工程所取得的成就 在住房保障政策的支持下，長(zhǎng)沙市安居工程都取得了可喜的成績(jī)：截止2007年底，經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)累計(jì)完成投資額達(dá)到123.79億元，累計(jì)竣工面積為1239萬(wàn)m2，累計(jì)銷(xiāo)售達(dá)到14.94萬(wàn)套。建設(shè)廉租住房9.59萬(wàn)m2、1906套，累計(jì)保障5004戶(hù)。2008年，發(fā)放貨補(bǔ)憑證11000戶(hù)；廉租住房保障累計(jì)達(dá)18096戶(hù)，人均12平方米以下的城市低收入家庭應(yīng)保盡保；拆除改造棚屋69.69萬(wàn)平方米，完成了12萬(wàn)平方米安置房建設(shè)任務(wù)；2009年1-9月，全市共保障38407戶(hù)，其中，廉租住房保障22281戶(hù)，經(jīng)濟(jì)適用住房保障16126戶(hù)，完成棚戶(hù)區(qū)拆遷面積137.99萬(wàn)平方米，完成棚改投資77.86億元。 安居工程的實(shí)施同時(shí)也大力推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。受金融危機(jī)的影響，2008年全國(guó)房地產(chǎn)出現(xiàn)了低迷，觀望情緒比較嚴(yán)重。而長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)業(yè)在住房保障制度改革和棚戶(hù)區(qū)改造的雙重刺激下，繼續(xù)呈現(xiàn)健康發(fā)展態(tài)勢(shì)。2008年，長(zhǎng)沙市共完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資約478億元，保持了14%的增長(zhǎng)速度；商品房實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售680.79萬(wàn)平方米，商品房銷(xiāo)售量位居中部省會(huì)前列；商品房均價(jià)今本穩(wěn)定在每平方米4000元左右 ；2009年1-9月，全市商品房累計(jì)銷(xiāo)售面積1205.08萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額440.21億元，同比分別增長(zhǎng)69.25%、72.54%，商品房?jī)r(jià)格仍維持在4000元/平方米左右，同時(shí)二手房成交面積為307.54萬(wàn)平方米，成交金額57.43億元，同比分別增長(zhǎng)67.99%、53.28%。 以住房保障為核心的安居工程受到了廣大市民的支持。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局長(zhǎng)沙調(diào)查對(duì)的專(zhuān)題調(diào)查顯示，100%受訪的低收入家庭對(duì)經(jīng)濟(jì)適住房貨幣補(bǔ)貼政策表示擁護(hù)和贊同，同時(shí)，群眾的參與率與街道、社區(qū)支持率均達(dá)100%。隨著這些低收入家庭住房困難問(wèn)題的加快改善，長(zhǎng)沙市人均建筑面積也逐年穩(wěn)步增長(zhǎng)，由1998年的9.79平方米增至2008年的28.3平方米，增加了18.51平方米，人均居住水平向小康目標(biāo)繼續(xù)邁進(jìn)，住房需求進(jìn)入了向品質(zhì)需求轉(zhuǎn)變的過(guò)渡階段。此外，隨著城市化的加快和長(zhǎng)沙影響力的提升，農(nóng)村人口向城市集中、外來(lái)人口向長(zhǎng)沙集聚的趨勢(shì)不斷加強(qiáng)，為長(zhǎng)沙的發(fā)展注入了新的活力，加速了長(zhǎng)沙市的發(fā)展。在由中國(guó)排行榜網(wǎng)、中外老板網(wǎng)、《南方企業(yè)家》雜志社等聯(lián)合推出的“中國(guó)十大最有幸福感城市”榜單中，長(zhǎng)沙連續(xù)幾年獲此美譽(yù)。這種住房保障模式同時(shí)也得到了建設(shè)部領(lǐng)導(dǎo)的充分肯定，去年全國(guó)各地共有92批考察團(tuán)來(lái)我市學(xué)習(xí)，在今年的全國(guó)保障性安居工程工作會(huì)議上，又受到了中共中央政治局常委、國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng)及與會(huì)者的高度評(píng)價(jià)，同時(shí)也贏得了專(zhuān)家們的一致認(rèn)可、贊譽(yù)。清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房政策專(zhuān)家委員會(huì)主任劉洪玉業(yè)認(rèn)為：貨幣補(bǔ)貼是非常大的一個(gè)進(jìn)步，透明、高效和公平都更好地做到了，住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任陳準(zhǔn)、北京科技大學(xué)經(jīng)管學(xué)院博士生導(dǎo)師趙曉教授等經(jīng)濟(jì)學(xué)家也對(duì)長(zhǎng)沙住房保障制度，模式給與了高度評(píng)價(jià)。 經(jīng)歷了60年的風(fēng)雨洗禮，長(zhǎng)沙市的房地產(chǎn)業(yè)為長(zhǎng)沙這座歷史名城、星城的經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了卓越的貢獻(xiàn)。今后，以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，以“住有所居”為主線，本著“心憂(yōu)天下,敢為人先”的長(zhǎng)沙精神，長(zhǎng)沙市的房地產(chǎn)業(yè)將會(huì)更上一個(gè)臺(tái)階，為我市和國(guó)家的國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出更大的貢獻(xiàn)，在不久的將來(lái)，一個(gè)具有國(guó)際視野、人民引以為豪的創(chuàng)業(yè)之都、宜居城市、幸福家園的新長(zhǎng)沙將呈現(xiàn)在世人面前。 Part2長(zhǎng)沙市房屋產(chǎn)權(quán)管理局發(fā)展歷程及機(jī)構(gòu)沿革 1917年1月，長(zhǎng)沙商埠馬路工程處總務(wù)課下設(shè)登記股，負(fù)責(zé)商埠內(nèi)土地調(diào)查登記，兼辦市政建設(shè)用地的承租事項(xiàng)。 1920年12月，有關(guān)征地拆遷、房地產(chǎn)業(yè)調(diào)查登記、驗(yàn)契和納稅等，由長(zhǎng)沙市政公所負(fù)責(zé)。 1933年，長(zhǎng)沙市不動(dòng)產(chǎn)登記處成立，為長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)管理最早的專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)。 1937年3月，長(zhǎng)沙市土地登記處成立，次年6月被撤消，其業(yè)務(wù)由長(zhǎng)沙市政府地政科辦理。 1938年，“文夕大火”以后，長(zhǎng)沙市政府被裁撤，地政業(yè)務(wù)移交省會(huì)警察局接管。 1941年3月，長(zhǎng)沙縣政府設(shè)地政科，接管地政業(yè)務(wù)。 1942年，長(zhǎng)沙市政府恢復(fù)，4月恢復(fù)地政科。 1943年3月，長(zhǎng)沙設(shè)立湖南省第一批地籍整理辦事處，主管全市地政工作。1946年5月，設(shè)地政局。 1948年，改為市政府第六科。 1949年8月，長(zhǎng)沙和平解放后，市人民政府成立公共房產(chǎn)管理處，接收原市政府第六科所管地政房產(chǎn)業(yè)務(wù)。該處9月改名為長(zhǎng)沙市房產(chǎn)地政管理處，直屬市人民政府；11月，改名為長(zhǎng)沙市人民政府房地管理局，下設(shè)公產(chǎn)科（調(diào)配科），登記科和秘書(shū)室。 1950年8月，房地局增設(shè)估價(jià)科（征用科）。 1951年4月，成立長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)公司（二級(jí)機(jī)構(gòu)）。 1953年4月至1956年6月，長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)公司劃歸長(zhǎng)沙市公用局領(lǐng)導(dǎo)。房地局1954年6月增設(shè)民房管理科，1955年1月設(shè)立人事科，1956年6月撤消公產(chǎn)科，并將房地產(chǎn)交易所與登記科合并為產(chǎn)權(quán)科。 1957年底至1958年初，精簡(jiǎn)機(jī)構(gòu)，實(shí)行政企合一，市房地產(chǎn)公司并入市房地局，對(duì)外仍保留公司名義。房地局并增設(shè)計(jì)劃財(cái)務(wù)科和事業(yè)管理科。1959年二季度，局下設(shè)長(zhǎng)沙市建筑工人調(diào)配管理處，歸口管理長(zhǎng)沙市建筑工人。1960年2月管理處被撤消。 1960年2月，市轄東、南、西、北、岳麓區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)和黨政關(guān)系下放到各區(qū)管理，局機(jī)構(gòu)精簡(jiǎn)為三室一科（秘書(shū)室、人事室、設(shè)計(jì)室、管理科）。11月，長(zhǎng)沙市房屋改建辦公室（臨時(shí)機(jī)構(gòu)）并入房地局合署辦公。 1961年9月，市人委將房地產(chǎn)由分區(qū)管理改歸市房地局統(tǒng)一管理，在各區(qū)成立房地辦事處和修建隊(duì)。1964年4月，東、南、西、北區(qū)房地辦事處改為房地管理科（岳麓區(qū)未改），由區(qū)人委和市房地局雙重領(lǐng)導(dǎo)。 1966年12月，恢復(fù)長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)公司，各區(qū)設(shè)立分公司（同時(shí)保留各區(qū)房地辦事處名義）。1968年9月，長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)公司革命委會(huì)員成立，下設(shè)政工組、辦事組、生產(chǎn)指揮組。同年10月，市房地局被撤消。1971年4月，各區(qū)房地產(chǎn)公司劃歸各區(qū)領(lǐng)導(dǎo)。8月，撤消市房地產(chǎn)公司革命委員會(huì)，房地產(chǎn)管理工作并入長(zhǎng)沙市革命委員會(huì)城市建設(shè)局。 1973年8月，長(zhǎng)沙市革命委員會(huì)房地管理局成立，設(shè)政治處、辦公室、勞動(dòng)工資科、計(jì)劃財(cái)務(wù)科、修建科、征用科、房管科，同時(shí)將內(nèi)五區(qū)房地產(chǎn)公司的業(yè)務(wù)和黨政關(guān)系收歸市房地局領(lǐng)導(dǎo)。 1978年12月，內(nèi)四區(qū)房地產(chǎn)公司改名為各區(qū)房地管理處。1979年底，各區(qū)房地管理處下放歸區(qū)領(lǐng)導(dǎo)。 1981年7月，長(zhǎng)沙市革命委員會(huì)房地管理局改名為長(zhǎng)沙市房地管理局，1983年11月將內(nèi)四區(qū)房地產(chǎn)公司收歸市房地局領(lǐng)導(dǎo)，市房地局實(shí)行“行政分開(kāi)、管修分開(kāi)、管養(yǎng)合一”的領(lǐng)導(dǎo)管理體制。 1984年6月，市房地管理局改稱(chēng)市房地產(chǎn)管理局，并成立長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司和長(zhǎng)沙市房屋修繕公司。同年12月成立長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。1987年7月成立長(zhǎng)沙市房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處。 1988年6-7月，長(zhǎng)沙市房屋修繕公司更名為長(zhǎng)沙市舊城改建開(kāi)發(fā)公司，原房屋修繕公司的四個(gè)工區(qū)劃歸東南西北區(qū)房地產(chǎn)管理處，房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司原十個(gè)房管所按區(qū)劃由各區(qū)房地產(chǎn)管理處管轄。同年9月，成立了長(zhǎng)沙市房屋建筑設(shè)計(jì)室，11月成立了長(zhǎng)沙市住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室。 1991年10月，市委、市政府為理順和完善房地產(chǎn)管理體制，明確市、區(qū)兩級(jí)房地產(chǎn)管理部門(mén)主要職責(zé)和任務(wù)。將各區(qū)房地產(chǎn)管理處（含工程處）成建制劃交各區(qū)政府管理，改稱(chēng)東、南、西、北區(qū)房地產(chǎn)管理局。 1992年2月，成立長(zhǎng)沙市處理私房改造遺留問(wèn)題領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室（簡(jiǎn)稱(chēng)市私遺辦）。 1992年3月，長(zhǎng)沙市處理私房改造遺留問(wèn)題領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室成立。同年8月，長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)交易所成立。 1993年1月，撤銷(xiāo)長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)交易所，成立長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)交易管理所。同年6月，長(zhǎng)沙市房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處升格為副縣級(jí)全民事業(yè)單位。 1994年11月，長(zhǎng)沙市廣廈（安居）工程建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室成立（副縣級(jí)全民事業(yè)單位）。 1995年2月，長(zhǎng)沙市住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室與長(zhǎng)沙市廣廈（安居）工程建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室合署辦公。 1995年7月，長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司升格為副縣級(jí)全民事業(yè)單位。1995.7 根據(jù)長(zhǎng)沙市政府辦公廳印發(fā)《長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)管理局職能配置內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)和人員編制方案的通知》內(nèi)設(shè)科室：辦公室、監(jiān)察室、組織人事科、房政科、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)科、房屋拆遷管理科、市場(chǎng)管理科、計(jì)劃財(cái)務(wù)科、房屋安全鑒定科。同年12月，長(zhǎng)沙市舊城改建開(kāi)發(fā)公司升格為副縣級(jí)全民事業(yè)單位，長(zhǎng)沙市房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司升格為副縣級(jí)全民事業(yè)單位。 1996年5月，長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)管理局房屋拆遷管理科從局分設(shè)，更名為長(zhǎng)沙市城市房屋拆遷管理辦公室，升格為副縣級(jí)全民事業(yè)單位。同年9月，經(jīng)市轄區(qū)行政區(qū)劃調(diào)整工作領(lǐng)導(dǎo)小組機(jī)構(gòu)編制委員會(huì)審議，轉(zhuǎn)發(fā)長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)管理局《關(guān)于調(diào)整市轄區(qū)房地產(chǎn)管理體制的意見(jiàn)》的通知，因區(qū)劃調(diào)整，各區(qū)房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)更名為：芙蓉區(qū)房地產(chǎn)管理局、天心區(qū)房地產(chǎn)管理局、岳麓區(qū)房地產(chǎn)管理局、開(kāi)福區(qū)房地產(chǎn)管理局、原郊區(qū)房地產(chǎn)管理局更名為雨花區(qū)房地產(chǎn)管理局，其業(yè)務(wù)劃由市房地產(chǎn)管理局管理。 1998年12月，長(zhǎng)沙市白蟻防治站成立。 1999年9月，長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)置換擔(dān)保有限公司成立。 2000年11月，成立長(zhǎng)沙市棚戶(hù)區(qū)改造協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室（簡(jiǎn)稱(chēng)市棚改辦）。 2002年7月，設(shè)置長(zhǎng)沙市房屋產(chǎn)權(quán)管理局，長(zhǎng)沙市住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室（長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)小組辦公室）、副縣級(jí)事業(yè)單位由房產(chǎn)局管理。 2003年5月，設(shè)立長(zhǎng)沙房產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司、將現(xiàn)有的長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、長(zhǎng)沙市房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司、長(zhǎng)沙市舊城開(kāi)發(fā)公司、長(zhǎng)沙市房屋建筑設(shè)計(jì)室、長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)置換擔(dān)保公司以及各區(qū)公房劃歸集團(tuán)公司經(jīng)營(yíng)管理。 2004年12月，長(zhǎng)沙市房屋產(chǎn)權(quán)管理局計(jì)算機(jī)中心更名為長(zhǎng)沙市房產(chǎn)信息中心，為正科級(jí)全民事業(yè)單位。 2005年9月，設(shè)立長(zhǎng)沙市房產(chǎn)綜合執(zhí)法隊(duì)，為正科級(jí)全民事業(yè)單位。 2006年7月，設(shè)立長(zhǎng)沙市物業(yè)維修資金管理中心，為正科級(jí)事業(yè)單位。 2007年8月，在長(zhǎng)沙住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室的基礎(chǔ)上組建長(zhǎng)沙市住房保障工作局，加掛長(zhǎng)沙市住房制度領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室的牌子，不再保留長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)適用住房領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室的牌子。 2007年9月，在長(zhǎng)沙市房產(chǎn)信息中心基礎(chǔ)上加掛長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心的牌子。 2008年1月，住房管理處更名為房屋租賃市場(chǎng)管理處。 2008年3月，成立長(zhǎng)沙市安居工程和棚戶(hù)區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室（簡(jiǎn)稱(chēng)市安居辦）。 2008年9月，房屋裝飾裝修企業(yè)資質(zhì)審查和監(jiān)督管理以及房屋安全檢查和安全鑒定的職能，由市房屋產(chǎn)權(quán)管理局調(diào)整至市建設(shè)委員會(huì)。 2009年2月，在長(zhǎng)沙市房屋產(chǎn)權(quán)管理局辦公室加掛信訪辦的牌子。 2009年2月，在撤銷(xiāo)房屋安全管理處的基礎(chǔ)上，設(shè)立住房規(guī)劃處。 2009年9月，在長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心的基礎(chǔ)上加掛湖南省房地產(chǎn)研究中心的牌子。 Part3長(zhǎng)沙市房屋產(chǎn)權(quán)管理局歷任主要領(lǐng)導(dǎo) 1. 肖規(guī)（1949-1968） 2. 劉毅剛（1956-1973） 3. 羅世富（1973-1975） 4. 齊明義（1975-1981） 5. 李仁欽（1981-1983） 6. 羅世富（1983-1985） 7. 李克儉（1985-1988） 8. 廖行健（1988-1991） 9. 陳冶秋（1991-2000） 10.陳立湘（2000-2006） 11.石長(zhǎng)松（2006年至今） |