| 樓市觀察家 |
年末樓市收官之戰 樓市向有“博弈”和“博傻”的傳說，前一“博”講究的是策略，后一“博”則是在策略基礎上更講究膽略的比拼。多事之秋的年代，尤其在后市發展撲朔迷離之時，年末的樓市硝煙更為引人矚目。2009年底，各地樓市大盤點，本期樓市觀察家邀您一賞；國務院常務會議提出大力整頓房產市場的政策導向對后期樓市心態又會有何影響？且看各地樓盤如何打這場收官之戰？ 北京：恐慌性需求再現樓市年末上演樓荒再現萬人排號 現象：“人心都慌了”，這是現今北京業界討論樓市購房現狀最多的感慨。樓市在集中爆發的恐慌性需求購房者推動下顯得越來越瘋狂�！吧仙铣莾H有6000套房源，卻有2萬多人排號。而且前5天就轉簽了3500套�！碧柗Q北京樓市"晴雨表"的燕郊，僅僅是歲末樓市瘋狂的一個縮影。大量的投資資金正在流入京城樓市，導致市場的供應趕不上需求量。 業內人士：美聯物業市場總監張大偉表示，“營業稅優惠及7折利率優惠政策可能截止，導致樓市明顯出現了倒計時效應”。 上上城的工作人員表示，開盤當天清晨6點已有數百人在售樓處等候。為加快進程，本次選房為排號制。盡管如此，靠后的購房者仍舊迫不及待�！拔疫x的戶型必須給我留著”，人們更擔心能否選到房�！皹鞘猩涎莸鸟R太效應越來越明顯。而對于通脹預期下的投資性恐慌需求，使得北京房價依舊降溫無望�！� 專家：分析人士認為，燕郊一向是北京樓市冷熱的晴雨表，而從燕郊上上城熱銷的情況來看，正驗證著北京樓市在多重因素疊加下，未來房價依舊看漲。投資性需求不斷抬高京城房價，燕郊成為高房價最大受益者。 易居中國分析師薛建雄表示，大量流入樓市的投資資金是造成目前“房荒”、價格虛高的主要原因。“如果市場上沒有投資者，房地產供應將完全能夠滿足需求，而因為購買力不足，房價還可能會下調。”根據調查，年末的購房者人數中，投資購房需求已經達到了28%，加上改善型購房需求，總需求數已占到了市場整體的近60%。 市民：田女士表示：“孩子剛畢業，一心扎在北京，有一套房工作結婚都踏實了�？杀本┑姆扛鹱幼龅囊粯�，我們工薪階層誰買得起啊？也就燕郊房價不貴，進京也方便，上上城社區邊上就是930總站�！� 廣州：豪宅產品攪動年末市場樓市打響收官戰 現象：廣東省中山市亮相年末市場的房源中小戶型明顯減少，180平方米以上的大戶豪宅產品越來越多地出現在主要購房區域。 政府：國土資源局相關負責人表示，在商品住房供應方面，10月末累計可售面積401.69萬平方米，其中以120-144平方米、180平方米以上兩個區段最為突出，分別為81.40萬平方米、102.58萬平方米。 業內人士：天域置業副總經理吳劍鋒表示，今年樓市收官之戰最明顯的特點就是促銷動力不足。一方面是因為今年下半年工程進度跟不上，經過10月市場消化之后，11月、12月，中山出現報建高潮，最終能供應到市場上可能要到明年下半年。另外，1-10月份，房地產銷售暢旺，開發企業現金充裕，基本上前三季度差不多就完成了全年銷售任務，目前城市中心區供應普遍有限，開發商多數都采取高定價策略，有惜售心態。 價格上漲有兩個條件，一是市場供應量不足，另外就要看什么產品漲價。由產品差異所帶來的價格差目前正反映在整體市場走勢上，基于環境、資源、產品自身的價格差并不是樓價上漲或下降的問題。 專家：目前四房以上的大戶型總價非常高，一套商品房的價格高達兩三百萬。一位資深的業內代理人士對此分析道，“現階段的熱銷除了改善型等正常需求外，金融危機中持幣觀望的投資者將稀缺保值的豪宅作為資金配置的首選也是其重要的原因�！辈贿^，也有業內人士指出，大戶型投資收益長線較為明顯，投資的資金壓力比較大，此外還要注意景觀、配套等細節。 年末房展詮釋賣方市場無房可賣基本無折扣 現象：本年度上海最后一次大型房展會落下帷幕，回顧4天的房展，無比形象詮釋了“賣方市場”這一樓市年度關鍵詞。盤點今年來上海所舉行的四次大型房展可以看出，上海樓市在2009年從寒冬一直走到了如今的沸點，“中國·上海房地產展示交易會”在年末已變成了大部分房地產開發商展示形象的舞臺，年初的“打折、優惠”如今已經被“無房可賣”取代。 由于投資者前期普遍對于豪宅市場的“看多”，投資者對于豪宅市場的熱情有過度“溺愛”的現象，豪宅市場的虛火似乎越來越旺盛，甚至導致上海住宅周成交均價一度突破2萬/平米。 業內人士：數據顯示，11月份上海住宅成交量總量167萬平方米，相比今年年初1月份的48.81萬平方米增長242%，住宅均價達到18686元/平方米。業內人士預計，今年上海商品房銷售總量將突破3000萬平方米，從而超越2007年，成為樓市最火爆的一年。 而在商品房范疇內，開發商們卻已經忘卻了年初時拼命促銷的，很多開發商表示，早已經完成了全年的銷售任務，這次來參展也僅是響應房協的號召來應景。一些人說，“我們也著急，房子都賣完了，沒房可賣了”。 在這次樓盤展銷上，“展”是主角，“銷”是配角，大量樓盤要等到明年才會入市，而價格方面，則基本上沒有折扣的余地。 市民：劉先生表示，盡管這個由房協牽頭的房展主題為“關注民生，倡導中低價位、中小套型普通商品住宅”，但從實際推介的樓盤來看，要想買到一套“中低價位普通商品房”已經變得越來越困難。 蘇州：樓市年末難平靜買賣雙方心態呈現多元化 現象：年末的蘇州樓市，注定難以平靜�！疤鞖饽敲蠢�，可我愣是跑得渾身是汗�！痹Ｅd房產的二手房經紀人小李表示，本來他還準備趁周末回徐州老家看看并添置幾件過冬的衣物，但是二手房營業稅優惠政策取消的信息公布后，買賣雙方客戶紛紛都性急地打電話要求安排看房，一天就至少要看六七套房子，連吃午飯的時間都有些緊張。不少中介機構的負責人也透露，雙休日多數經紀人也都選擇加班加點安排客戶看房，不過營業稅優惠終止后，二手房市場買家顯得比賣家更為性急。 業內人士：雖然賣家的營業稅優惠取消，但由于能夠轉嫁下家，不少賣家卻顯得比買家更為“篤定”�！艾F在園區樓市基本上處于‘有價無市’的狀態，所以要我讓也不會讓太多價，我只談到手價，稅費漲跌與我沒有太多關系�！睖蕚鋵@區一套二手房出手的朱先生昨日在中介門店這樣表示。而中介經紀人也表示，根據目前的市場行情，上家主動降價的情況并不太多，一旦錯過“末班車”稅費的轉嫁在所難免。實際上，朱先生這個雙休日里接待了中介公司為他安排的五檔看房者，求購者希望在免稅期內完成交易過戶的焦急心態讓人感覺價格上能“挺牢”，實在找不到合適的買家轉售為租也未嘗不可。 此間來自業內的調查顯示，70%的人認為房價不會下降，政府的政策目標實現較為艱難。業內人士認為，單靠取消營業稅優惠政策，難以抑制市場泡沫，明年樓市走向決定于相關政策“組合拳”的 力度。 專家：中國國際經濟關系學會常務理事、中國銀行高級研究員譚雅玲如是表示。“和今年相比，明年影響經濟的不確定性因素非常多，震蕩可能也比較大，樓市總體上沒有今年第四季度樂觀�！� 政府：12月9日，國務院常務會議決定，個人住房轉讓營業稅優惠將終止�！斑@一政策的出臺，主要是為了控制房價的瘋漲。2010年二手房交易量相對2009年來說會有下降，同時二手房的價格也會有小幅下降。”在談到“12·9新政”時，相關負責人表示，相比二手房市場，2010年的新房市場應該會活躍一些，但相對于2009年，整體上要低迷一些。 市民：在湖山新意購房現場的曹先生表示“我現在手頭已經有兩套房子，本來準備再購買一套投資，但是營業稅優惠的取消增加了轉讓環節的成本，說明國家開始有意控制房產投資和投機，房產投資應該謹慎了�！� 深圳：樓市年底調整明年一季度前仍將以漲為主 現象：住房和城鄉建設部有關官員表示，去年出臺的一系列樓市優惠政策有可能在年底到期終止。深圳有專家指出，國家層面的政策改變需要較長周期，預計深圳樓市到明年一季度前仍以漲勢為主。但投資新房需要謹慎，因為套現周期長，如果政策變化，可能賺不到錢。 業內人士：影響房地產市場的核心問題是信貸，即使信貸政策真的緊縮，根據商業銀行都會在每年一季度大幅發放信貸額度，信貸基本上呈“前（半年）松后（半年）緊”的局面，因而明年一季度前有關房地產的信貸在執行上仍會比較寬松�！拔艺J為到明年一季度前，深圳樓市仍以漲勢為主，下降的可能性不大。因為市民可投資的渠道少�！巴顿Y一手樓的套現周期很長，從付款到入伙再到辦好房地產證、可以出手轉讓，一般也要一年左右的時間。” 專家：深圳市社科院城市營運研究中心主任高海燕表示，政策最大作用是改變廣大置業者對樓市的預期，如果樓市優惠政策年底終止，將導致多數置業者觀望，等待市場調整，從而讓樓市轉入調整周期。 “但是，住建部這個時候發出樓市優惠政策可能終止的信號，會產生一個反向刺激的作用，肯定會對部分依靠銀行貸款炒樓的置業者產生影響，他們可能會覺得要搶在政策變化之前趕快入市�！备吆Ｑ嗾f，在年底前，深圳樓市高位運行的基本面是不會變的，市民不要期望短期內房價下降。 他分析，如果樓市優惠政策終止，也不會立即沖擊房價，但是樓市的成交量可能會立即下降，成交量如果萎縮，進入一個較長周期，就會導致房價下降。 重慶：四大因素助推年底樓市火爆明年不差房 現象：根據尚峰企劃統計數據顯示，進入年底，重慶樓市延續上半年火熱行情，無論成交金額還是面積，屢攀高峰，僅上周主城成交套數及總金額分別環比上漲12.02%、16.17%，究竟是什么致使樓市銷售井噴，明年樓市是否能持續這種勢頭？按照往年慣例，年底作為樓市的傳統淡季一直不被開發商所看好，但目前重慶的現狀卻“背道而馳”，統計數據顯示主城上周商品房成交套數環比上漲12.02%至4883套，成交總金額環比上漲16.17%至218033.00萬元，成交總面積環比上漲13.36%至472097.41m2，成交均價上漲2.48%至4618.39元/m2，上漲111.77元，是什么催化了樓市的大熱行情？ 業內人士：從今年春交會之后，房價一直保持著持續上升勢頭，雖然受市場供求及政策影響引發了樓市熱潮，但目前仍然讓許多消費者再次持幣觀望，期盼明年樓市房價下跌。無論從宏觀經濟，還是市場現狀分析，明年房價整體將呈現企穩回升的態勢。從宏觀經濟來看，由于實體經濟回復緩慢，整個市場經濟還需要房地產給予帶動，“因此國家有關房地產政策，特別是優惠政策不會有太大改變”，2010年是震蕩性增長。 專家：某分析人士表示，年底樓市的井噴主要來至四方面的因素。第一，由于08年樓市寒冬，地產企業開工體量大幅縮水，致使今年能夠推出市場的房源供應量有限，客觀上造成時下房源供不應求；另一方面，隨著城市快速發展，自身剛性需求群體的日益龐大，將為樓市不斷的注入新鮮購買力；第三，由于近期盛傳政府恐將收緊房貸利率等優惠政策，導致部分銷售者盲目入市；最后，還有一部分群體在年底入市，是對通脹的預期，買房求保值。 杭州：樓市沒有想象那么火爆三成樓盤賣不動了 現象：35歲的杭州人小齊心中糾結。雖然她已經有一套房子，但是手頭的積蓄，卻隨著房價的飛漲不斷貶值，她憂心忡忡地給身邊的人打電話，咨詢現在可否買房，還有沒有值得購買的好房子，但是得到的始終是模棱兩可的答案。她發現，像她一樣迷茫的人著實不少。如小齊所看到的，種種現象掩隱下，12月的杭州樓市越發顯得撲朔迷離。樓市的走勢跟很多因素都有關，比如宏觀調控政策、供求關系、土地市場的表現、市場的預期等等，而其中最能說明問題，也最容易把握的，無疑是時刻發生在樓市的成交行情。事實上，樓市的行情，確實在悄悄發生變化，約三成樓盤賣不動了。 業內人士：杭州資深業內人士湯凱表示，最近杭州樓市比較好的明星樓盤，比如海棠公寓，其之所以能夠迎來那么多的追捧者，除了是品牌開發商綠城出品，其16000元/平方米的均價和90平方米的小戶型，使得其總價還在首次置業者能夠承受的范圍，也是最重要的原因。“我覺得現在有些樓盤在價格拉高的同時，購買力有點跟不上了，消費者不買賬。一些樓盤的價格跟它的品質不符，有些虛了。”對此，一位九堡的開發商也坦言，現在房價確實有點高了，這一點開發商自己心里也知道，而房價太高，超出了一些人的購買能力，引起購房者觀望，去化速度必然會放緩。 專家：在杭州瀚博咨詢機構總經理黃海波看來，在當前這樣的樓市行情中，如果開發商想要誠心賣房子，房子還是能賣掉的。在他看來，一些樓盤之所以銷售數據不是很好看，是因為開發商有意無意地不作為，甚至有意通過提高房價，控制房源銷售速度的緣故。 杭州城西一位不方便透露姓名的開發商高管表示，大公司手中有地，加緊年底沖刺，出貨欲望強烈，大家形成了比較一致的看法：手中有糧，心中不慌。而中海、萬科等今年拿地不多的公司則虎視眈眈，伺機抄底。未來樓市的競爭，將是大公司之間的策略競爭，具體來說，公司之間將不再拘泥于一城一池之爭，而是從長期的戰略角度去考慮。從一定程度上來說，這也意味著今年拿的地價高，不等于明年房價一定高，所以單純認為“地價決定房價”是不正確的。 南京：年末瘋狂樓市2000人排隊搖號再現 現象：河西金陵會議中心面積最大的中華廳人聲鼎沸。這里并非是在舉行什么大型活動，而是位于板橋新城的金地自在城項目開盤搖號及認購活動的現場。2000多位購房者或坐或站，都在緊盯現場正前方的大屏幕，等待自己的姓名和號碼出現在大屏幕上，以便在該項目首批600多套房源中搶到一套。 由于開發商是按照每組20個號的速度進行搖號的，整個搖號過程自然會拖延很長的時間。為了保證回來之后座位還在，一些購房者在離開座位時，就用包、衣服等物品占住座位。抽中的客戶剛剛離開座位，就會有人立刻補上，甚至還出現了幾個購房者同時爭搶一個座位的情景。 一位購房者開玩笑說，“買個房子真累，連個座位都沒有，感覺是錢沒有地方送一樣。” 業內人士：一名工作人員明確表示“內部認購”一直是很多沒有關系的普通購房者所深惡痛絕的�！皼]有內部認購，也沒有內定，連老總自己都是等著搖號”。 金地自在城首批632套房源，已經認購622套。一位工作人員表示，“前面搖中號的購房者中，基本沒有發現放棄認購的”。面對身后幾千個人的等待，選擇不放棄認購也是情理之中了。 市民：為了增加搖中的幾率，有些購房者幾乎是全家出動，一下子拿3到4個號。一位曾經參加過今年仁恒江灣城開盤搖號的胡先生對此并不感到驚訝�！芭c仁恒江灣城開盤時候一個人一下子拿50個號相比，這已經不算是夸張的了�！笨磥�，面對房價不斷飆升的樓市，購房者已經漸漸習慣了瘋狂。 昆明：樓市年末沖刺“收官之戰” 現象：借力09樓市熱銷之勢，本土樓市多個項目紛紛選擇在年末開盤或入市推廣。顯然，在2009年的最后一個月，昆明樓市的最后沖刺已然展開預計年末開盤或有推廣計劃的項目多達10余個。目前多個項目都有開盤計劃；有其他不少項目也選擇在這一時間節點上進入項目的推廣期。 專家：“目前市場房價節節攀升，價格處在高點，需求處在高峰。開發商都在抓這個難得的機會，大量集中開盤，積極入市�！痹颇县斀洿髮W房地產與土地政策研究中心周大研教授客觀地分析了當前的市場現象。他認為，人們積極購買，開發商希望在高價位上成交，盈利收回成本，為明年打下基礎。在這樣的心態主導下，開發企業紛紛大規模推盤自然不難理解。 業內人士：同德股份副總經理唐勇表示“如果能拿齊五證，那么同德旗下的新項目——同德·錦江嘉園也會選擇在年底這樣一個比較好的時點面世。既然項目到明年才能出來，近期做一些積極的推廣也是必要的，至少可以樹立良好的項目形象�！� 業內人士透露，樓市的火爆以及房價的上漲，使得許多開發商有意加快推盤節奏，年內入市樓盤有所增加，昆明歲末樓市異�；馃�。 雖然按照施工進度估算，大多數有入市意愿的項目不一定能如期推盤，預售房許可證是一道很難逾越的“門檻”，但多數企業積極入市的心態，至少折射出本土地產人對明年難以預估的市場環境的擔憂。 市民：辦理二手房過戶手續的置業者表示：“明年的政策不知會有什么變化，但總歸不會像現在對房地產這么寬松了。” 程先生：“本來還想著等房價降一點就出手，但現在看來怕指望不上了。現在逼著在高價位買房，趕趕今年樓市的末班車，心有不甘��！” 長沙：年末眾多樓盤上演尷尬一幕 現象：長沙市開發商存在未拿到預售證即排號接受預定金，分批放號銷售的樓盤不在少數。12月6日，位于長沙南城省府旁的星城榮域（新城國際公館）樓盤即將“開盤”，早前，家住長沙岳麓區的熊先生就開始關注這個樓盤了。本次開盤推出200多套房子，熊先生想應該可以挑上一套了。然而，當他致電星城榮域（新城國際公館）售樓部時，售樓部工作人員告訴熊先生：“我們排號到11月27日就已經截止了，現在已經不接受預定�！弊尦伺d而來的熊先生懊惱不已。 從上半年到11月，長沙市各大樓盤價格均有不同程度上漲，如保利麓谷林語第一次開盤成交價格為3400元/平方米左右，而11月來自長沙市房屋產權管理局網站公示的最新成交價格為“3957元/平方米”；湘江世紀城1月份成交均價為3800元/平方米左右，而最新價格則達到4610元/平方米；有部分樓盤的漲幅則夸張的達到近1000元。地還是那塊地，開發商還是那家開發商，房子還是那樣的房子，憑什么半年就漲七八百元/平方米？ 業內人士：一位樓盤負責人坦承，“2009年市場回暖的因素外，開發商花樣百出的抬價手段也是不可排除的重要原因�！背恕靶钏�，分批銷售是最常見的手法，一個樓盤可能只有幾百套，硬是要幾十套幾十套的推，跟擠牙膏一樣，隨著樓價不斷上漲，樓盤分批推出的價格自然也水漲船高。此外，開發商還有很多種方法來抬高房價。例如 “單雙層”賣樓：先拿出100套單層的房子，放出200個號，順利賣完；再開出100套雙層房子，每平方米調高3000元價格。道理很簡單：雙層的房號比單層房號吉利。 政府：政府打擊決心大，長沙樓盤難逃尷尬，住建部《通知》要求各地在受理開發商申報的項目預售申請時，原則上不得分層、分單位申請。必須按照整個項目申請。對于開發規模較大，實行分期開發、分期交付的項目，才可以按照分期開發的規模申請預售許可。與此同時，國土部也在嚴查囤地。一個重要手段是：在新的土地出讓合同當中，規定了竣工日期。這與銷售方案備案制有異曲同工之處。種種政策已經表明了政府對開發商捂盤、囤盤進行打擊的決心。 市民：星城榮域（新城國際公館）今年9月份開盤時才4400元/平方米，剛過2個月，開盤價格跳到了4800元/平方米。即使這樣，仍有購房者爭先恐后辦VIP卡，排到號的都像中大獎一樣欣然交錢。我就因為沒有及時排上號，錯過了買房的機會。等到下次樓盤開盤，肯定得多準備一大筆錢，因為樓盤肯定漲價了。 武漢：樓市打響收官戰30余樓盤爭著年底前開盤 現象：年末，江城新開、加推的樓盤數，將達30個左右，比上月增加近5成。于12月開盤或加推的樓盤有30多個。其中，只有不到1/4的樓盤位于中心城區，其余皆為郊區或近郊。郊區盤促銷力度普遍較大。 業內人士：年末回籠資金，是開發商加大推盤力度的原因之一，而早前商品房旺銷則是直接誘因。陽邏一樓盤銷售經理表示，本以為銀十過后，年銷量基本落定，誰知年末成交量突然增加，現在加推，也是希望搭個末班車，爭取更多資金回籠。武漢商品房成交量的回升，是因為許多消費者認為，利率優惠將會取消，房價還會漲，于是出現恐慌性購房。隨著中央政策基調確定，這一波恐慌性購房將會退潮。 專家：據某研究員王聰分析，年末市場再度旺銷，不少開發商都改變策略，希望趕上年末樓市火爆的末班車。據武漢市房地產市場信息網數據，年末武漢商品房銷量再度破萬，“反季”現象明顯。 市民：王先生表示，房價政策變動及執行力太多樣化，房價價格每天都在漲，乘著過年的時機趕緊買一套，怕明年價格不降反而更高。 |