Part 1 經(jīng)濟環(huán)境

　　一、整體經(jīng)濟逐步回暖

　�。ㄒ唬〨DP增速逐步加快

　　2009年，長沙逐步擺脫了經(jīng)濟低迷狀態(tài)，開始觸底回升，前三季度GDP增長率分別為13.1%、14%、14.5%，呈現(xiàn)出梯級加速的趨勢，這一方面得益于中央提振市場信心所帶來的預期影響，一方面則受益于長沙2009年出臺的經(jīng)濟刺激政策。

　　上半年長沙的經(jīng)濟形勢仍沉浸在金融危機帶來的悲觀情緒之中，房地產(chǎn)投資出現(xiàn)負增長，投資的減少使得許多房地產(chǎn)開發(fā)項目停滯不前，新開工面積也大幅下降，極大的影響了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展以及整體經(jīng)濟的復蘇。與上半年低迷觀望的氣氛不同的是，在下半年基本上達成了中長期經(jīng)濟形勢走強的共識，經(jīng)濟增速開始加快，9月份長沙GDP總量已達2325.89億元，三大產(chǎn)業(yè)的增加值也開始回升，在中央經(jīng)濟工作會議確定“調結構·促消費”的基調之下，未來長沙也將著力在經(jīng)濟結構方面進行宏觀調控，全面推動包括房地產(chǎn)業(yè)在內的整個宏觀經(jīng)濟的健康發(fā)展。

　�。ǘ�）全社會固定資產(chǎn)投資增速平穩(wěn)

　　在過去的一年由于金融危機對實體經(jīng)濟的沖擊，長沙固定資產(chǎn)投資增速變緩，低于08年同期水平。但是在未來隨著經(jīng)濟的回暖，以及長沙地鐵、過江隧道等重大市政工程的動工，預計長沙固定資產(chǎn)投資將會繼續(xù)增長。地鐵、過江隧道等重大市政工程的建設將會進一步完善市政配套，加快城市向外擴展速度，進一步增大房地產(chǎn)市場發(fā)展空間。

　　在一系列利好消息的拉動下，長沙固定資產(chǎn)投資開始趨于平穩(wěn)，11月止完成全社會固定資產(chǎn)投資2312.10億元，同比增長30.1%，眾所周知，固定資產(chǎn)投資是社會經(jīng)濟發(fā)展的驅動力之一，既構成當期需求，拉動當期經(jīng)濟的發(fā)展，又形成未來的供給能力，全社會固定資產(chǎn)投資增速平穩(wěn)必然推動全社會各個產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展，從而為整個宏觀經(jīng)濟創(chuàng)造一個良好環(huán)境。

　　（三）房地產(chǎn)開發(fā)投資增速逐步回調

　　2009年上半年，長沙市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速大幅回落，房地產(chǎn)開發(fā)投資214.18億元，下降2.2%，增幅回落的原因，一是上半年金融危機的影響逐步向實體經(jīng)濟蔓延，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)觀望情緒明顯；二是2008年上半年投資增長較快，同比基數(shù)相對較大，而2009年上半年投資正處在恢復增長期。而下半年受商品房旺銷影響，企業(yè)加速回籠資金，定金和預收款迅速增長，投資能力顯著提高，完成投資量正在逐月增長，截止9月底，長沙房地產(chǎn)開發(fā)投資累計增速為0.19%，到了10月底同比增速轉正，增長1.88%，無論是從開發(fā)結構還是開發(fā)資金來源結構來看，長沙市房地產(chǎn)開發(fā)投資都呈現(xiàn)平穩(wěn)回升勢頭。

　　（四）社會零售總額增速開始持續(xù)回升

　　同周邊城市和其他省會城市比較，長沙社會消費品零售額總量全國排名第八，中部六省會城市中排名第二，僅次于武漢，2009年前三季度全市累計實現(xiàn)社會零售總額1251.27億元，增速呈每月微增趨勢。種種數(shù)據(jù)表明長沙市具有巨大消費品零售市場潛力的，就房地產(chǎn)業(yè)而言，2009年長沙房地產(chǎn)市場交易量仍維持增長，交易活躍，樓市明顯回暖。

　　而在湖南省以及長沙市作出諸多利好政策的情況下，房地產(chǎn)“金九銀十”的交易盛況得以延續(xù)，在金融危機沖擊實體經(jīng)濟的情況下，長沙依然保持房地產(chǎn)交易活躍的成績，說明了長沙房地產(chǎn)業(yè)抗風險的能力，也說明了長沙房地產(chǎn)市場巨大的潛力。

　　二、發(fā)展機遇前所未有

　　（一）國家經(jīng)濟政策機遇

　　在12月7日結束的中央經(jīng)濟工作會議上，政府明確提出要保持宏觀經(jīng)濟政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。會議強調，這場國際金融危機使我國轉變經(jīng)濟發(fā)展方式問題更加突顯出來。綜合國際國內經(jīng)濟形勢看，轉變經(jīng)濟發(fā)展方式已刻不容緩。做好明年經(jīng)濟工作，重點要在促進發(fā)展方式轉變上下功夫，真正把保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展和加快經(jīng)濟發(fā)展方式轉變有機統(tǒng)一起來，在發(fā)展中促轉變，在轉變中謀發(fā)展。具體到房地產(chǎn)來言，中央經(jīng)濟工作會議釋放了一個信號，就是要增加普通商品房供給增強居民消費能力，支持居民自住和改善性購房需求，強廉租住房等保障性住房建設。

　　總體上來說，會議對樓市的影響是中性偏多。房產(chǎn)優(yōu)惠政策的指導思想沒有改變，但不排除具有針對性地對部分政策進行調整，這是國家宏觀政策為長沙乃至全國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了良好的機遇，創(chuàng)造了良性發(fā)展的大環(huán)境。

　　（二）積極的發(fā)展平臺

　　“兩型社會”建設為長沙提供了重大的發(fā)展機遇，打造了新的巨大平臺，吸引和凝聚了人氣。特別是先導區(qū)建設的全面啟動，眾多投資者前來長沙創(chuàng)業(yè)發(fā)展，一批重大項目先后落戶先導區(qū)。隨著先導區(qū)基礎設施、生態(tài)工程、片區(qū)開發(fā)建設的快速推進，將吸納更多的投資和項目落地，有效拉動經(jīng)濟增長。

　　而房地產(chǎn)方面，長沙市積極貫徹中央和地方政策落實到實處，從扶持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、減輕居民購房稅負、擴大住房有效需求等方面出臺措施來刺激房地產(chǎn)市場，以確保產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。

　　（三）良好的交通環(huán)境優(yōu)勢

　　長沙是湖南省“一點一線”建設的核心城市，長株潭經(jīng)濟一體化的核心城市，主城區(qū)與株洲、湘潭相距均不足20公里。長沙正在加速創(chuàng)建“一小時經(jīng)濟圈”，同時，長沙也與武漢聯(lián)手，建立經(jīng)濟協(xié)作區(qū)，與各個中部城市進行經(jīng)濟合作。湖南也加入了華南地區(qū)的“泛珠三角”，接受粵、港、澳三地的經(jīng)濟輻射。

　　而未來將由7條城際軌道串起的“3+5”城市群，線路、車站將盡量覆蓋吸引區(qū)規(guī)劃人口10萬以上的城鎮(zhèn)，最大程度拓寬吸引范圍和輻射半徑。同時，城際軌道交通將與區(qū)域內機場、鐵路客站、公路客運站等主要客流集散點銜接，方便乘客出行，并優(yōu)先利用武廣客運專線、杭長昆客運專線和既有鐵路開行城際列車，有序推進城際軌道交通建設。

　　Part 2 政策環(huán)境

　　2008年，由于受到金融危機以及房地產(chǎn)周期性調整的影響，政府頻頻出臺了許多對市場扶持的政策，以取得市場的回暖。進入2009年，從全國到長沙市，政策環(huán)境趨于平穩(wěn)，在保持去年政策延續(xù)性的情況下，針對一些新的情況進行了部分的調整以求和市場形勢保持同步�？傮w來說，政策環(huán)境以商品房市場化、住房保障政策化為目標不斷改善，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展奠定了良好的政策環(huán)境。

　　一、土地政策穩(wěn)中趨緊

　　從2009年的情況來看，土地是政府部門政策的重點調控對象，從年初國土資源部發(fā)布《土地利用總體規(guī)劃編制辦法》開始進行規(guī)劃，到年末對市場出現(xiàn)的央企地王現(xiàn)象的約束，都印證了這一點�？傮w來說，2009年的土地市場政策環(huán)境穩(wěn)中趨緊，對拿地后開發(fā)商開發(fā)情況控制較嚴格，主要是要通過對土地市場的調節(jié)來打擊囤地行為，8月，國土資源部頒布“囤地嚴打令”，并對拿地滿2年未開發(fā)的開放商將收取20%的土地閑置費，以防止形成房地產(chǎn)市場泡沫。12月17日，財政部、國土部等五部委發(fā)布《關于進一步加強土地出讓收支管理的通知》稱，今后在土地出讓中，首付款繳納比例不得低于全部土地出讓價款的50%，分期繳納全部價款的期限原則上不超過1年，這主要是加大對開發(fā)商資金要求，防止出現(xiàn)“囤地”現(xiàn)象。此外，長沙土地市場的供應量并未縮緊，依然和市場步伐保持了一致，對熱點板塊的供應量明顯加大，規(guī)劃和監(jiān)管力度有所加強。

　　二、新建商品房政策日趨寬松

　　2009年長沙新建商品房市場的政策并未出現(xiàn)大的波動，起政策的關鍵落腳點在于調整結構，在具體政策上依然延續(xù)了去年的政策，同時加大了對新建商品房項目的管理，對商品房容積率、規(guī)劃用途進行了嚴格的把關。由于政策的穩(wěn)定和延續(xù)，2009年商品房市場得到了迅速的回暖，從銷售量來講對比去年有了大幅的提升，同時基于對商品房市場的刺激，長沙市2009年還頒布了新的購房入戶條例，取消了對購房入戶60平米的限制。12月，溫總理提出“國四條”中也明確提出了對首次住房的鼓勵和支持，在保證質量前提下，加快普通商品住房建設。總體來說寬松的市場政策對激發(fā)開發(fā)商投資熱情和促進新建商品房市場發(fā)展起到了積極的作用。

　　三、二手房政策由松趨緊

　　2009年對于長沙二手房來講是關鍵的一年。為了應對金融危機和促進新建商品房的銷售，國家營業(yè)稅5年變2年極大的促進了長沙二手房買賣市場的繁榮。溫總理在3月所作《政府工作報告》之中提到全國要加快二手房市場和租賃市場的發(fā)展。為了“陽光、誠信、安全、便捷”的實行二手房交易，長沙市2009年建立了二手房交易服務中心，引進了住房置業(yè)擔保，為中低收入家庭購房貸款的難題，同時建立和完善了二手房網(wǎng)上簽約系統(tǒng)，實行二手房交易資金全額監(jiān)管。消除了二手房市場長期以來存在的交易資金不安全、“陰陽合同”、房源信息混亂等現(xiàn)象，規(guī)范了二手房的市場制度，取得了明顯的效果，二手房交易量大幅攀升，成為了一級市場的有效補充。在2009年年底，國家新政中將二手房營業(yè)稅減免期由五年改為兩年，一方面表明2009年二手房銷量大都上漲引發(fā)了國家隊投機性需求的擔憂，因此出臺政策予以控制，打擊短期的投資投機需求，削弱房價短期上漲速度。另外一方面，鑒于目前二手房交易市場上一半以上是營業(yè)稅5年的征收年限之內的房源，而增收的稅費可能會轉嫁到買家身上，預示著明年二手房市場將面臨一定的挑戰(zhàn)。

　　四、金融稅收政策緊貼市場

　　2009年，長沙市房地產(chǎn)市場堅定的執(zhí)行了國家頒布的一系列金融稅收方面的政策，在去年信貸政策放寬的基礎上，2009年保持了先松后緊的政策環(huán)境。從年初國家下發(fā)《自律做好存量房貸利率調整》通知敦促銀行保持去年信貸政策的執(zhí)行力，到允許住房公積金及保險資金進入房地產(chǎn)市場，都體現(xiàn)出對寬松金融政策的延續(xù)。臨近年末，由于市場出現(xiàn)了一定變化，為了防范風險，銀監(jiān)會發(fā)布文件《嚴格執(zhí)行二套房貸》進一步規(guī)定堅持貸款二套房首付不得低于40%，同時加強了稅收方面的收查工作，恢復了未滿五年征收營業(yè)稅的規(guī)定，在穩(wěn)定中進一步加強了風險防范。12月，“國四條”中明確提出了保持區(qū)別的信貸政策，對首次購房和改善性住房保持寬松政策，同時加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，切實防范各類住房按揭貸款風險。由此可見，緊貼市場，是2009年金融政策的最大特點，可以說，2009年長沙房地產(chǎn)市場的全面回暖和發(fā)展離不開積極的金融稅收政策的支持。

　　五、監(jiān)管政策不斷加強

　　大力加強房地產(chǎn)監(jiān)管政策市2009年房地產(chǎn)市場最為明顯的特征之一，從2009年1月份住建部加強項目監(jiān)管措施到4月聯(lián)合監(jiān)察部整治房產(chǎn)違規(guī)開發(fā)至年底“國四條”中提出繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場秩序，加強房地產(chǎn)市場監(jiān)測，完善土地招拍掛和商品房預售等制度，都可以看出國家對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管不斷加強，監(jiān)管的范圍涉及了開發(fā)建設，信貸，土地等各個方面。應該說在房地產(chǎn)市場中，政府的主要功能應該在于監(jiān)管，保持市場健康的發(fā)展。從2009年長沙房地產(chǎn)市場來看，監(jiān)管力度的加強一方面保證了其它各項房產(chǎn)政策的落實，另外一方面，對打擊市場不規(guī)范行為，維持市場基本秩序也起到了不可忽視的作用。應該說，2009年長沙房地產(chǎn)監(jiān)管政策保障了房地產(chǎn)市場的穩(wěn)步上升。

　　六、新思路穩(wěn)定市場

　　2009年，為了創(chuàng)新住房模式，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，長沙市響應國家號召，研究了一系列的創(chuàng)新政策。11月，長沙市委通過了《中共長沙市委推進城鄉(xiāng)一體化發(fā)展工作綱要（審議稿）》。在土地方面，《綱要》提出，要完善農(nóng)民承包用地、集體建設用地的流轉制度，保障農(nóng)民承包土地的經(jīng)營權益，提升集體建設用地的資產(chǎn)價值。鼓勵農(nóng)戶將集體土地承包經(jīng)營權、宅基地及住房置換成股份合作社股權、社會保障和城鎮(zhèn)住房，積極穩(wěn)妥地開展以土地承包經(jīng)營權置換保障、以宅基地永久使用權置換城鎮(zhèn)房產(chǎn)試點工作。宅基地政策的推廣一方面從生活方式的互相滲透和融合來推動城鄉(xiāng)一體化。另外一方面也提高了土地利用效率。此外，12月14日，溫總理在國務院常務會議上也提出了物業(yè)稅的可行性，物業(yè)稅的實質是把目前一次性繳納的稅款，轉變?yōu)槊磕臧次飿I(yè)的市場價值實施征收。物業(yè)稅一旦實施起來,就可以發(fā)揮出一箭三雕的積極作用。首先從打擊房產(chǎn)投機看，由于物業(yè)稅是對房產(chǎn)保有階段征收的稅種，所以納稅金額隨著房產(chǎn)房產(chǎn)投機看，由于物業(yè)稅是對房產(chǎn)保有階段征收的稅種，所以納稅金額隨著房產(chǎn)價值的漲跌而增加或減少。由此，物業(yè)稅直接增加了房產(chǎn)持有者的成本，削弱了投機炒房的預期收益。把投機買房的風險由一次性轉變?yōu)殚L期持有的整個過程，這對囤積樓盤進行投機炒作是一個非常精確的打擊，從而能夠擠壓市場泡沫，最終倒逼房價回歸到理性的區(qū)域之中。應該說這些創(chuàng)新政策的提出將進一步調整房地產(chǎn)結構、促進房地產(chǎn)行業(yè)價格穩(wěn)定、保持房地產(chǎn)供需關系都將起到積極的作用。

　　七、住房保障政策解決民生

　　2009年從國家到地方，住房保障都是政策扶持的重點。溫總理在3月份的政府工作報告發(fā)言中也提到了住房保障是2009年房地產(chǎn)工作的重中之重。4月份，長沙市頒布了棚改新政策，明確將在三年內基本完成二環(huán)線以內的棚戶區(qū)改造任務。6月份，住房和城鄉(xiāng)建設部、國家發(fā)展改革委員會、財政部正式下發(fā)《2009-2011年廉租住房保障規(guī)劃》，從2009年起到2011年，爭取用3年時間，基本解決747萬戶現(xiàn)有城市低收入住房困難家庭的住房問題，并且對資金籌劃來源、補助標準等進行了具體的規(guī)劃。應該說2009年長沙市住房保障政策日趨明細，執(zhí)行力度不斷加大，頒布了《長沙市人民政府關于進一步加快棚戶區(qū)改造工作的通知》等多項政策，明確了各項工作的目標，為開展保障性住房工作奠定了良好的制度基礎，使得這一“民生”工程得以快速推進。

　　Part3 產(chǎn)業(yè)環(huán)境

　　2009年，長沙房地產(chǎn)行業(yè)基本擺脫了金融危機的影響，處于上升勢頭，整個產(chǎn)業(yè)的環(huán)境得到改善，也發(fā)生了一系列的變化。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)向著規(guī)�；�、專業(yè)化、集中化的方向發(fā)展，同時，市場需求不斷釋放也加劇了產(chǎn)業(yè)內的整合。總的來講，良好的產(chǎn)業(yè)環(huán)境是2009年房地產(chǎn)行業(yè)得以回暖的重要因素。

　　一、產(chǎn)業(yè)的生存與發(fā)展環(huán)境

　　產(chǎn)業(yè)的生存與發(fā)展環(huán)境如何決定著產(chǎn)業(yè)內原有企業(yè)是否愿意繼續(xù)從事該產(chǎn)業(yè)以及新的資本是否愿意進入該產(chǎn)業(yè)，對于該產(chǎn)業(yè)的競爭優(yōu)勢以及生存與發(fā)展的可能性與空間有著重要的影響。在這方面，長沙市政府出臺了系列的政策，擴大了了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生存空間，改善整個產(chǎn)業(yè)環(huán)境 。

　　1、生產(chǎn)要素不斷改善。

　�。�1）資本：2009年，長沙市房地產(chǎn)開發(fā)商的資金壓力得到了極大地緩解，這主要是收益去年底開始的一系列刺激政策，國家一方面延長了開發(fā)企業(yè)土地出讓金交納年限，同時頒布了一系列的信貸優(yōu)惠政策，這使得開發(fā)商資金流更為充裕，同時逐步放開了民間借貸，使得整個行業(yè)的資本實力大為加強，開發(fā)商資本壓力減輕。

　�。�2）市場：整頓了土地開發(fā)市場，對囤地或限期不開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)進行了查處，規(guī)范了土地市場的秩序，同時，簡化了市場交易流程，并對二手房市場進行變革，建立了二手房網(wǎng)上簽約系統(tǒng)并實行了資金監(jiān)管，使得二手房交易量不斷上升，市場交易行為更加安全。一系列的政策使得2009年房地產(chǎn)市場得到了加速的發(fā)展，成交量大幅攀升，價格也保持了相對的穩(wěn)定。

　�。�3）技術：依照國家通知的要求，在全市范圍內大力推行了環(huán)保節(jié)能材料，鼓勵并扶持在新建建筑和既有建筑節(jié)能改造中采用太陽能、地熱能等可再生能源，同時大力推廣使用民用建筑節(jié)能的新技術、新工藝、新材料和新設備，使得建筑節(jié)能成為一種新趨勢。同時，在全市范圍內推行住宅產(chǎn)業(yè)化，采用“四新” 技術（新技術、新材料、新工藝、新設備）的大量推廣應用，提高科技進步對住宅產(chǎn)業(yè)的貢獻率，大幅提高住宅建設、管理的勞動生產(chǎn)率和住宅的整體質量水平，全面改善住宅的使用功能和居住質量，高速度、高質量、高效率地建設符合市場需求的高品質住宅。

　　（4）勞動力：2009年，受益于房地產(chǎn)市場的復蘇，吸納了大量的農(nóng)村勞動力，解決了就業(yè)問題，使得城鎮(zhèn)化進程得以加速。另外一方面，房地產(chǎn)行業(yè)吸引了越來越多的高素質人才的加入，大量營銷、建筑、設計專業(yè)的人才成為市場的參與者。行業(yè)從業(yè)人員素質的提高一方面提高了長沙房地產(chǎn)行業(yè)的整體素質，另外也給購房者提供了更為便捷、專業(yè)的服務。同時，由于勞動力市場水平的提高，也吸引了更多開發(fā)投資商對長沙進行投資，目前長沙市共有房企1400多家，外地開發(fā)企業(yè)已接近一半。

　　2、市場容量與需求狀況。

　　市場容量與需求狀況在很大程度上影響著產(chǎn)業(yè)的生存與發(fā)展環(huán)境。如果市場規(guī)模足夠大、需求旺盛，產(chǎn)業(yè)內企業(yè)就會在本國具有相對寬松的發(fā)展空間與較大的發(fā)展余地。反之，如果市場容量相對有限、需求明顯不足，產(chǎn)業(yè)內企業(yè)受制于市場規(guī)模與需求無法進一步發(fā)掘自身潛力時，就有可能轉而積極向國外市場拓展。

　　從市場供應來看，長沙市房地產(chǎn)市場容量依然巨大，截止2009年11月底已取得批準預售證且未銷售的新建商品房面積為655.42萬m2。此外，長沙市每年還存在著1000萬m2以上的新批準預售面積，因此，從潛在市場來看，每年的住宅市場總容量將超過1200萬m2。

　　從市場需求來看，目前城鎮(zhèn)化率穩(wěn)步上升，從05年到07年，城鎮(zhèn)人口穩(wěn)步增長，年均增長率6.5個百分點，每年新增加的城鎮(zhèn)人口約達20多萬人，按照人均建筑面積29m2/人計算，2008年新增城鎮(zhèn)人口住房需求已經(jīng)達到了570.72萬m2，此外，隨著80后一代逐步步入購房主力，其市場潛在的剛性需求將逐步得到釋放，市場潛力十分巨大。

　　3、市場競爭程度

　　市場競爭程度決定著產(chǎn)業(yè)生存與發(fā)展環(huán)境的長期變化趨勢，目前長沙市擁有一千多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，同時全國性的知名開發(fā)商也基本都進駐長沙，市場競爭日趨激烈，在一些熱點板塊，往往聚集了十幾家開發(fā)企業(yè)的樓盤。開發(fā)企業(yè)激烈的市場競爭督促產(chǎn)業(yè)內企業(yè)積極致力于技術開發(fā)和創(chuàng)新，從2009年來看，長沙市樓盤無論是從房屋質量、戶型結構、小區(qū)配套來講，都有了較大的提升，同時，由于市場競爭激烈，迫使部分本土企業(yè)積極向市外投資，以拓展發(fā)展空間。出現(xiàn)了以華盛為代表的全國性地產(chǎn)公司，同時本土開發(fā)企業(yè)加大了與外地企業(yè)的合作，借助資金雄厚的外來資金進行本土開發(fā)。

　　4、政府的產(chǎn)業(yè)與外資政策

　　(1)產(chǎn)業(yè)政策：為維持市場穩(wěn)定健康發(fā)展長沙市政府堅定施行了國家頒布的一系列政策，使得產(chǎn)業(yè)政策安排有效地管理與規(guī)范產(chǎn)業(yè)外部投資者的進入行為，從而使市場競爭保持在相對合理的范疇內，既保持市場一定的競爭性，又防止過度競爭而加劇產(chǎn)業(yè)內競爭壓力；此外，產(chǎn)業(yè)政策安排與國家產(chǎn)業(yè)結構保持相對合理，能否避免調整剛性，如長沙市大力推動保障性住房，施行棚改拆遷政策，一方面美化了城市整體環(huán)境，另外一方面在解決了低收入家庭的住房問題的同時也對市場釋放了大量的住房需求。同時，根據(jù)內、外部環(huán)境的變化及時做出調整，以維持其競爭力，比如在去年受金融危機影響將二手房營業(yè)稅由五年改為兩年以刺激成交量，2009年市場回暖，政策又將政策調回兩年，緊貼市場走向，使得產(chǎn)業(yè)政策在變化中始終保持了平衡。

　　(2)外資政策：對《關于外國投資者并購境內企業(yè)的規(guī)定》進行不斷的修改，一方面以稅收工具為表現(xiàn)形式的對外資的各種優(yōu)惠措施；既能達到鼓勵外資進入的目的，又防止外資過多盲目進入，導致過度競爭。外一方面對外資進入產(chǎn)業(yè)、地域、股權等做出的種種限制性規(guī)定，效地規(guī)范外資進人并加強對其監(jiān)管，確實起到防止外商投資沖擊國內房地產(chǎn)市場威脅國內產(chǎn)業(yè)安全的作用。 

　　二、產(chǎn)業(yè)集中度

　　根據(jù)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟學的基本觀點，集中度是反映產(chǎn)業(yè)控制力的一個重要指標。從當前長沙房地產(chǎn)市場從開發(fā)企業(yè)來看，行業(yè)集中度不斷提高，許多小的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于資金問題已逐步被兼并整合，這種行業(yè)內集中度的提高將使得開發(fā)企業(yè)的專業(yè)素質更為規(guī)范。由于收到去年金融危機的影響，2009年以來，企業(yè)間的兼并頻頻發(fā)生，整合的形成一方面有利于形成大的開發(fā)企業(yè)品牌，在品牌保障、資金實力以及產(chǎn)品水平都邁入新的檔次。另外一方面，也使得長沙2009年出現(xiàn)的“大盤”越來越多，如“湘江世紀城””萬國城“等，這些大盤在樓盤質量、規(guī)劃理念、服務范圍，配套設施等方便都占據(jù)了一定的優(yōu)勢，給消費者帶來了實在的好處和利益，加速了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)升級。

　　三、產(chǎn)業(yè)的制度結構

　　產(chǎn)業(yè)的制度結構主要是從制度層面考察產(chǎn)業(yè)內部是否具備抵御外部風險與威脅的能力。長沙房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過十年的發(fā)展，從土地出讓、房屋交易、房屋產(chǎn)權登記等各方面已經(jīng)形成了較為完善的產(chǎn)業(yè)制度，2009年以來，長沙市政府又著重建立了二手房網(wǎng)上簽約系統(tǒng)，進一步對商品房市場進行了規(guī)范，同時加大對住宅產(chǎn)業(yè)化的推進，以工業(yè)化流程來統(tǒng)一規(guī)范房地產(chǎn)產(chǎn)品。同時加大對住房保障、廉租房建設等“民生“工程的政策密度。從開發(fā)商角度來講，隨著企業(yè)的不斷發(fā)展，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)開始重視公司管理和產(chǎn)業(yè)研究，形成了現(xiàn)代的企業(yè)管理模式，特別是在08年金融危機和房地產(chǎn)周期性調整以后，開發(fā)企業(yè)進一步規(guī)范了財務制度，逐步實現(xiàn)了從單一的開發(fā)模式向服務模式的轉變�？傮w來說，房屋交易一、二級市場均形成了有利于梯級消費的完善產(chǎn)業(yè)制度結構。

　　Part 4 人文環(huán)境

　　一、人居環(huán)境持續(xù)改善

　�。ㄒ唬┚幼∷�平不斷提高

　　城市居民人均可支配收入是衡量居民購買力的重要指標，2005年至2008年長沙市城市居民人均可支配收入都保持12%以上增幅，2009年1-10月城市居民人均可支配收入也已達到16836元，這說明長沙市居民即期消費能力處在一個快速提高的過程，隨著長沙市居民收入的持續(xù)增長，居民的消費能力在不斷提高，消費結構也在不斷優(yōu)化，06年和08年長沙市居民人均居住消費的增長率分別高達至27.9%和29.1%。而在安居工程等一系列措施的推動下，長沙市居民在房地產(chǎn)方面的消費仍將保持快速發(fā)展的勢頭。

　　從人口構成方面來看，2008年長沙市總人口數(shù)為6417367人，其中市區(qū)人口數(shù)2365801人，占36.87%；長、望、瀏、寧四縣（市）人口數(shù)4051566人，占63.13%。截至2008年年末，長沙市的城市化率為61.25%，已超過全國城市化率近16個百分點。從年齡結構來看，長沙市35歲以下的人口占總人口數(shù)的比例為45%。城區(qū)人口持續(xù)不斷的增加以及城市年輕人口的成長將對房地產(chǎn)業(yè)形成巨大需求。2008年年末，長沙城市人均居住面積達到28.3平方米，按照歷年來的發(fā)展情況來看，2009年末到2010年初長沙城市人均居住面積達到30平方米也是可期的目標。

　�。ǘ�）城市形象獨具魅力

　　1、國家首批歷史文化名城

　　“繞郭青山一座佳，登高滿袖貯煙霞。星沙景物堪凝眺，偏地桑麻偏囿花。”這是唐代詩人韓愈寫的贊美長沙風光的詩篇，“星沙”即長沙，長沙也喚作星城。長沙是湖南省省轄市，湖南省省會，1982年被國務院列為國家首批歷史文化名城。長沙人文薈萃，文物眾多，素有“楚漢名城，革命勝地”之稱，有“惟楚有材，于斯為盛”之譽。進入21世紀以來，長沙開始進入快速發(fā)展時期，已成為中部崛起重要的城市之一。

　　2、兩型社會試驗區(qū)

　　兩型社會指的是“資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會”。十七大之后，長株潭城市群被國家確定為“兩型社會”試驗區(qū)并被賦予先行先試的政策創(chuàng)新權，按照城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、人地協(xié)調的和諧理念，突出了城市生態(tài)和城市環(huán)保，提出了一套高品質人居環(huán)境建設的指標體系。2008年6月22日，長沙市成立大河西先導區(qū)。長沙大河西先導區(qū)是長株潭城市群“兩型社會”綜合配套改革試驗區(qū)的核心區(qū)，承擔著國家探索資源節(jié)約、環(huán)境友好發(fā)展道路的重任。

　　3、山水洲城人

　　地處中國中部偏東南的長沙素來有“山水洲城人”的美譽，是一座具有三千多年歷史的“楚漢名城”，亞熱帶惠風悠悠吹來，滋潤著長沙1.18萬平方公里土地；湘江水穿城而過，哺育了長沙六百多萬人民�！吧剿�洲城”分別是岳麓山、湘江水、橘子洲、長沙城，“人”則是指長沙英雄輩出、人才濟濟，五者合一，歷來是一座生態(tài)宜居城市。

　　二、宜居之城屢獲殊榮

　�。ㄒ唬┲袊�最具幸福感城市

　　2008年12月25日由新華社《瞭望東方周刊》聯(lián)合中國市長協(xié)會主辦的中國最具幸福感城市調查、推選活動在昆明揭曉評選結果，湖南省長沙市也在入選的10座城市之列。人的幸福感是以人為本的重要參考指標，本次幸福感調查更加注重市民自身對幸福的感受，內容涵蓋城市各方面，如生活節(jié)奏、人情味、賺錢機會、生活便利、自然環(huán)境、文明程度、文化娛樂、治安狀況、貧富分化、發(fā)展速度等，長沙的入選，體現(xiàn)了近幾年來政府在改善民生方面取得了卓越的成效，也反映了長沙城市整體水平的飛速提升。

　�。ǘ�）中國首屆最具軟實力城市

　　近年來，提升文化軟實力已成為國家戰(zhàn)略。而為擴大影響力和競爭力，現(xiàn)在各地越來越注重“軟實力”建設。2009年6月，長沙獲得中國首屆最具軟實力城市稱號，這在一定程度上肯定了長沙城市文化、政府服務、居民素質、形象傳播等非物質要素在近年來取得的發(fā)展。軟實力的增強，能夠吸引城市外的生產(chǎn)與消費要素，協(xié)調本城市經(jīng)濟社會系統(tǒng)的運作提升本區(qū)域社會、政治、經(jīng)濟和文化的發(fā)展品位，塑造良好的城市形象，提高城市競爭力，為城市社會經(jīng)濟和諧、健康、跨越式發(fā)展提供有力支持。

　�。ㄈ�）中國創(chuàng)業(yè)之城

　　2009年9月，長沙市被中國民(私)營經(jīng)濟研究會、中國發(fā)展戰(zhàn)略學研究會經(jīng)濟戰(zhàn)略專業(yè)委員會、全民創(chuàng)業(yè)型社會研究中心評為“中國創(chuàng)業(yè)之城”。2008年以來長沙市委、市政府作出了“打造創(chuàng)業(yè)之都，推進創(chuàng)業(yè)富民”的戰(zhàn)略部署，隨之出臺了《關于大力推進創(chuàng)業(yè)富民，加快建設創(chuàng)業(yè)之都的若干意見》、《長沙市推進創(chuàng)業(yè)富民活動實施方案》和《關于鼓勵和扶持大學生自主創(chuàng)業(yè)的政策意見》等一系列文件。長沙在此次的評選中脫穎而出說明其在總量經(jīng)濟、全民創(chuàng)業(yè)活躍度、創(chuàng)業(yè)環(huán)境滿意度、金融支持、政府政策、政府項目、研發(fā)轉移、商務環(huán)境、人力資源和教育培訓等9項指標上已取得高分。

　　（四）中國十佳休閑宜居生態(tài)城市

　　2009年9月18日，在北京舉辦的第二屆中國和諧城市可持續(xù)發(fā)展高層論壇上，長沙入選中國十佳休閑宜居生態(tài)城市并排名第一，體現(xiàn)了長沙城市建設在可持續(xù)發(fā)展、城市生態(tài)環(huán)境投資和保護方面取得的成績與亮點。最近幾年長沙市委、市政府在城市建設上碩果累累，人居環(huán)境持續(xù)向宜居方向發(fā)展。長沙人均居住面積已超過國內大多數(shù)同類城市。而“休閑、宜居、生態(tài)”這一城市名片，將顯著提升長沙整體知名度和文化品位，長沙作為傳統(tǒng)文化、湖湘文化、革命文化、現(xiàn)代文化集一體的文化旅游勝地，將吸引更多國內外的游客。

　�。ㄎ澹┤珖�城市公共文明指數(shù)，長沙名列省會、副省級城市第四

　　2009年10月11日，受中央文明辦委托，國家統(tǒng)計局組織所屬調查隊對全國114個城市公共文明指數(shù)進行了測評。在省會、副省級城市排名中，長沙位列第四，實現(xiàn)了在全國文明城市創(chuàng)建中“爭先進位”的目標。2009年長沙更提出了建設“人民滿意城市”的目標，把長沙建設成為宜居宜業(yè)、民富民安、共建共享的文明之城、和諧之城、活力之城和幸福之城。