Part 1 大家談

　　洪開榮：長沙的房價現在和未來都會平緩發展

　　中南大學商學院房產研究中心主任、教授、博士生導師 洪開榮

　　記者：市民說房價漲了，開發商也承認房子好賣了，從一個學者的角度，您如何看待明年長沙樓市的發展，尤其是價格的發展趨勢？

　　洪開榮：信心恢復之后，市場價格有了一個回調的空間，房價和其他商品不一樣，如果讓房價絕對值的下降實際上是不可能的。長沙作為二線城市，市場存在的大部分問題不是長沙固有的，隨著開發形式的規范，外來企業的不斷進入，房產品品質將會不斷得到提升，從而帶動房價的上漲。如果宏觀政策不出大的紕漏，應該不會有很大的改變，直白地說房價飛速上漲是不太可能的，下行也不太可能。我相信，長沙的房價現在和未來都會平緩發展，這也是市民和政府所期望的。

　　記者：您從學術的角度看，接下來國家會不會出臺新的房地產政策進行市場調控？

　　洪開榮：現在某些城市的房價上漲確實有些瘋狂了，當然這些城市也有自己的特殊原因，但房價瘋漲對于中央穩定經濟的工作目標來講多少是有負作用的。政府過去制定的一些宏觀調控是一些應急性措施，我認為把應急性措施收回來是正確的，這是有必要的。

　　現在我們的房地產市場在政策上，政府的調控能力在政策體系的建立上應該說是比較全面的，當然也會受到執行層面的影響。如果有新的政策出臺的話，一定要適應未來城市化的需求，中國現在本來處在拐點上，不能再靠出口的大幅度增長了，在出口受阻的情況下，明年的經濟增長點我認為是來自配套性的政策支持大家來消費，對購房者來講應該是一個穩定預期的好消息。

　　曾 鋒：2009年的長沙樓市超乎很多業內人的預期

　　長沙市房產信息中心主任 曾 鋒 

　　記者：從09年最后的這幾個月簽約數據來看，長沙樓市一直是價升量跌的局面，這種局面是不是說明長沙市場存在一定的隱憂？即將來臨的2010年這種局面是不是還將維持一段時間？

　　曾鋒：2009年的長沙樓市超乎很多業內人的預期。因為08年長沙樓市和全國樓市一樣受調控政策的影響，從2007年的高峰步入了相對低谷期。2009年為什么會有這么好的行情？其實是一個意外。這些意外一方面來源于美國的次貸危機所帶來的金融危機，另一方面更與全國房地產市場由低迷到回暖，受整個發展周期的影響。在這樣一個背景下，國家對房地產宏觀調控政策的放松，還有國家投資力度的增強，給長沙樓市都帶來了大量的發展機遇。但是，誰都沒想到機遇會這么大，回升會這么快。

　　全國很多城市在2009年下半年已經出現了一些泡沫，長沙樓市也是受全國大環境的影響，超乎了我們的預期。記得2008年做年報的時候，我們對2009年是持謹慎樂觀的態度，實際現在已經到年末了，從結果來看是超出所有預期的，政府也滿意，開發企業，所有的房地產業內人士都感到非常高興。另外，2009年對于長沙來講，銷售將近10萬套房子，也就是說將近10多萬人買上了自己滿意的住房，老百姓應該也是滿意的，盡管房價相對來講漲得稍微快了一點兒。 

　　記者：都說房價應該是一個曲線發展的過程，之前房價也一直在上升，那現在是不是到了曲線的最高點，2010年是不是又將開始下行呢？

　　曾鋒：從11月份發布的房價數據來看，住宅均價達到了一個新高。但是，這個新高是不是最高點？我個人的感覺是要看怎么樣來分析，如果在比較短的時期內，短的周期內來看，也許相對來講是比較高的點，但絕對不是最高點，目前長沙的房價還有比較好的價格洼地效應。另外，隨著新樓盤的開發品質、開發定位、開發規模等等綜合因素的影響，新開盤的價格比正在銷售樓盤的價格肯定是更占有優勢，或許還會更高。

　　單純從價格來講，我這幾年一直認為長沙的房價是緩慢上漲的趨勢，即使在09年這么好的環境下，長沙的房地產價格從數據反映的情況來看，漲幅也不是很大，也不是像一線城市那樣一年的均價上漲50%-60%。2009年的長沙樓市這么喜人主要是因為價有穩定的增長，量有超乎想象的量，量和價都沒有呈明顯的畸形趨勢，我認為還是比較健康的。

　　至于明年的價格，根據我的判斷應該不會有太大的回落，特別是最近國務院對房地產市場提出了新的調整政策，發出了一些信號，對整個樓市會有一些影響。但是，對二、三線城市來講影響也不會太大。我們回過頭來想一想，即使是07、08年那樣的情況，國家那么嚴格地宏觀調控政策，對長沙的房價影響也不是太大。2010年的金融市場也將保持適度寬松的貨幣政策，這也是一個利好消息。我認為2010年的長沙樓市應該保持健康、穩定地發展態勢。 

　　記者：目前政府對于房地產市場正著手收緊，這對長沙房地產市場會產生什么作用？2010年的房地產政策趨向又會怎樣？

　　曾鋒：其實，2010年的房地產政策，從國務院所發布的公告可以看出來，就是要保持政策的穩定性和延續性，我認為2010年不會有什么新的房地產政策出來，這一輪的政策出臺主要是遏制投機性需求，應該不會有太大變化。

　　黃 濤：投資房產和買國債、黃金一樣無可厚非

　　長沙韜冠房地產營銷策劃有限公司總經理 黃 濤

　　記者：您是專門參與市場、關注市場的人士，從您的角度來說，您更希望2010年出臺什么樣的一些政策？

　　黃濤：根據我們對長沙客戶的了解來看，投機性客戶是比較少的，我們也有朋友擁有兩三套房還在買房的現象，他們也有自己的原因，有資金沒地方投資，我認為這和買國債，買黃金一樣是無可厚非的行為。

　　2010年國家要下大力度推進土地市場的供應，據我個人了解長沙還有大量的土地等待開發，政府的政策應該促進這些閑置的土地快速開發，加大市場供應量。那么，對于客戶購房來說，首次購房的客戶和買一些價格較低的購房客戶，應該還要有價格機制的激勵，對于投機性客戶應該是要給予限制的，包括物業稅政策的出臺，現在也在一些城市進行試點了。

　　要抑制房價過快上漲，其中就要抓住一個核心，在上海、北京、廣州等一線城市，這些城市的投機購房客戶比例大一些，政府在政策的使用上應該區別對待，因地制宜。

　　記者：您覺得2010年是不是可以考慮出手買房，在挑選房子的時候需要注意什么？

　　黃濤：我認為在選定自己合適房子之后應該盡早下手，我個人感覺09年房地產市場的漲價，漲得還不夠充分，應該是對08年的回補。我認為在未來兩三年，長沙應該會經歷一個非常大的變化周期，說是彎道超車也好，發展超速也好，長株潭一體化，武廣高鐵的拉通等等這些因素都會對長沙房價有一定的推動，所以也不要對房價的增長有太多的情緒。舉個很簡單的例子，國家都把房地產作為城市的支柱性產業，可以把整個國家經濟注入活力，如果長沙房價如果有適度的增長的話，實際上對當地政府的收入，對吸引外來資金，吸引外來人才來說都應該有很大的刺激作用。一個城市的房價維持在較低的增長水平的話，應該說明這個城市的發展是比較慢的，他們之間應該是互動的關系。

　　也可以說，長沙房地產的健康發展，價格的適度攀升，實際上也是這個城市未來發展的一個很重要的標志。我也非常體諒，也理解廣大市民的心理，希望房價不要有太大的攀升，希望能夠買得起房。但是換個角度想一想，如果整個房地產發展不起來的話，就代表了城市化進程是落后的，每個人的收入和分配也不會進入快車道的，民眾的生活質量自然也就無法提高。

　　小 7：我猜2010年房價走勢

　　0731房產網樓市論壇網友  小7 

　　房價會跌嗎？前些日子我看了一下萬科和保利的財務報表，發現這些地產龍頭現金流很充裕，一個公司如果現金充裕，商品又賣不出去，它會怎樣操作？我覺得它囤貨意愿會大于降價，再說，房子又不會變質，何必急著賣。那房價真的就不跌了嗎，我覺得應該一分為二去看。明年沒有次貸危機第二波嗎？你回答應該不會吧，那迪拜危機又是怎么出現的，一切皆有可能，凡是不要看得一成不變。不說危機，萬一某開發商心血來潮，降價促銷，從而造成蝴蝶效應，也不是沒可能。

　　房價會漲嗎？房價漲不漲，我覺得要看兩個因素。第一，民眾的實際購房需求，第二，買房保值者和投機購房者對房價的認可。關于第一點，有需求有能力購房的民眾在經過08年的壓抑和09年的恐慌購買之后，這種需求得到了充分釋放，明年的購房需求相比今年應該是減少的。但我們同時不能小看買房保值者和投機購房者對市場的影響，我記得今年有次去某高檔小區參觀，看著一棟棟空置荒蕪的別墅，直感嘆不是房價太高，而是自己太窮，所以說，只要這個群體對房價認可，還不要看民眾需求的突然爆發，房價也會走出一波小陽春。

　　那房價到底是漲是跌，左右比較也分不出輕重，并且不確定因素太多，就更難預測。有沒有簡單一點的方法？有，基于中央政府是操縱市場的有形之手，在溫總理說出要抑制投機購房的言論后，我們可以得出中央政府對目前房價不認可的結論，當然是覺得房價過高，畢竟京滬房價已超迪拜。雖未下重手打壓，這就代表他能繼續容忍房價如脫韁野馬肆意奔騰嗎？畢竟房子消費占中國老百姓可支出比重太高，直接威脅到了其它行業的消費。

　　漲又漲不起來，跌又跌不下去，那會不會是牛皮行情，至少目前來看，很有可能。當然這也是主觀預測的結果，真的會這樣發展嗎？我不知道，預測本來就是一件很無趣的事情。不預測我加一個希望，又怕別人覺得我太天真，那我就象小時候猜謎語那樣的認真，我預測明年房價會價漲量跌。

　　Part 2 深度調查

　　全職媽媽的貨補買房故事

　　口述：如果沒有貨補買房政策，我家買房夢遙遙無期

　　◎買房者：周鑫（化名）

　　◎年齡：25歲 

　　◎職業：全職媽媽

　　◎買房目的：買房結婚 

　　◎置業樓盤：2009年4月在湘江世紀城定了一套2室1廳的小戶型，均價為3720元/平方米。

　　◎買房忠告：不要盲目的去看房。在看房前，先多方面了解自己看中的幾個樓盤的信息，然后是近期的一些政府對樓市的政策，以及自己的購房經濟能力，還有就是現場的

　　咨詢及觀察最重要。

　　我2006年大學畢業，在學校的時候認識了現在的老公，是大學同班同學，雙方都是本地的，家境都一般，可以說是門當戶對。畢業之后，我陸續去過幾個公司上班，呆的時間都不長，工作很累但是工資卻不高，最后在一個公司做了大半年文員，去年因為有了孩子，就辭職回家做了全職媽媽。老公對我和孩子都不錯，只是他的工作也不太順利，畢業后他去了幾個公司，現在是在電腦城做銷售，業務好的時候還能賺點錢，業務不好就只能拿幾百塊的底薪，特別是去年有一段時間金融危機業務難做，我們連給孩子買奶粉的錢都靠家里支持了。

　　談戀愛的時候看著別人都買了新房，心里也是癢癢的，可惜手里沒錢，家里也拿不出太多的錢支持，眼看著房價颼颼地往上漲，我們只好望房興嘆。2008年勞動節的時候，我倆奉子成婚，婚后還是和老公爸媽一起住。正當我們發愁等孩子出生后家里會變得擁擠那一陣子，爸媽從街坊鄰居那里聽到貨補買房的政策，開始我們還不相信，最后到社區委員會那里看到了政策文件才知道這下可以買房了。貨補買房可以補貼8萬塊，正好是個首付的錢，真是一個天大的好消息，接下來就是辦貨補證明。因為我倆已經結婚都是本地戶口，所以辦理很順利。在社區拿了申請表格，填寫好后，再拿各自的戶口本及無房證明、身份證等上交社區專門辦理此業務的工作人員，過了一個多月社區工作人員就通知我去領貨補證明了。

　　拿到貨補證明后那個心里喜啊，好像馬上就可以住進新房一樣，那一段時間我們經常關注房市的走向及開盤信息。我們的要求也不高，希望買個小戶型，方便孩子讀書，適合80后居住的。為了找到滿意的房子，老公沒事就在公司上房產局的0731房產網查找貨補房源和貨補買房的要點，我就在家看報紙電視的樓盤廣告。到了周末有空，還去了一些樓盤去實地看過幾次。最后由朋友介紹了湘江世紀城的房子，自己也在網上了解了下那里的房子。社區很大內部配套比較多，沒事還可以去江邊散步看江景，特別是雅禮又辦了個外語學校。各方面的評價都不錯，于是我倆周末時間便去了售樓現場，咨詢了一些房子方面的問題，各方面得到的答案都很滿意。最后還帶了爸媽全家人都去看了，在江邊走了一圈，房子實景也比較漂亮，大家決定就買在那里了。然后就是選房，江景房太貴買不起，就選了靠近北邊的房子，房子是91.19平米的2室1廳小戶型，單價是3700多一平米，樓層在16樓，還可以在陽臺看到一點點江景。在售樓部里跟售樓小姐仔細詢問了銀行按揭貸款的問題，貨補8萬元加上自己再出了一點錢，最后偶們付了3成，貸款25萬，月供1220元，辦完了這些手續，我們就回家等候通知了。過了一段時間又去房產局和售樓部辦理了一些手續，因為孩子快出生，就全部交給老公去辦理了。

　　如果沒有這個貨補買房的政策，我家這個買房的夢想還是遙遙無期，所以很感謝政府出的這個好政策，讓很多和我一樣買不起房子的也實現了自己的新房夢。現在我們已經在按揭了，房子要到2010年8月底交房，我們還是帶著崽崽和爸媽擠在一起，雖然過的比較辛苦，要養崽崽，要生活，還要供房，不過有壓力才有動力，我相信我們會越來越好的。現在我們時刻關注著新房的各種情況，在業主群里也交了不少的鄰居了，大家沒事就討論房子的施工進程，一起憧憬著住進新家的日子。

　　小編記：

　　周女士買房代表了社會上很多低收入家庭的狀況，不過周女士是幸運的，她趕上了貨補買房的好政策，自己也抓住了機會，買到了自己滿意的房子。如果是符合貨補買房政策的市民朋友，既要抓住這個好機會申請買房補助，同時，要向周女士學習，買房要根據自己的實際情況，不要盲目的去看房，看房之前要多搜集信息多比較，關注樓市動態和政策走向，有時間去實地看房是最好的，有機會可以坐上0731房產網的看房班車一起去看房。

　　貨補政策小貼士：

　　截至到2009年12月18日，全市累計發放經濟適用住房貨幣補貼憑證31144戶，已發放貨補資金139448.6萬元，持貨幣補貼證購房對象已達18253戶。

　　為了保障長沙市重點拆遷工程，從2009年9月17日起貨補買房政策已經暫停對個人辦理，重點拆遷工程的拆遷戶可以直接到指揮部去申請辦理。2010年貨補買房的政策還沒有出臺，需要申請貨補的市民可以耐心等候，隨時關注0731房產網www.cyjsjt.com的最新報道。

　　拆掉的過去已是回憶，新的生活才剛啟程

　　——專訪棚戶區改造受益者胡宜之

　　◎買房者：胡宜之

　　◎職業：財務管理人員

　　◎棚改前居住地：銀盆嶺銀建社區

　　◎現居住地：湘江世紀城

　　◎棚改心得：拆遷工作是城市化進程發展的必經過程，應響應政府號召積極配合拆遷工作；了解拆遷政策捍衛自己合法權利，避免沖突發生；得失心毋須太重，切實可行的提出合理要求、履行公民的基本義務。

　　拆遷臨近時

　　矗在河西銀盆嶺的老房子是上世紀的老居民區。由于居住時間較長，管理較差，歲月的痕跡在房子的外墻面全然顯現。其外表與周圍小區規劃環境極為不搭。“這就是我們以前的家”……正當我為此感慨時一個年輕的聲音傳進了耳中，這就是這次的被采訪者胡宜之。

　　09年的5月份，長沙市棚改拆遷工作到了這片住宅區也為這片房子的老居民帶來了新生活的向往。“原來居住的房屋生活很不方便，又窄又小。現在政府出錢補貼買新房，舊房子按面積和當前市價進行賠償。不用自己操心費力就能搬進新樓，多好啊！這是好事，我們支持。小胡微笑的眼神里散發的是對未來生活的美好憧憬，調皮的小胡不忘提醒，“我家是帶頭簽的約。”

　　在拆遷工作人員的幫助下，小胡家選了就近一個商業開發樓盤買了一套三室兩廳的房子，除去政府補貼和賠償的錢，由于協議簽得早，還得到了幾百塊一個平方的額外獎勵。

　　年輕人眼中的拆遷

　　對于拆遷戶而言，要離開生活了一輩子的老屋，心中肯定會不舍。可是細想一下，大到一個國家、小到一個家庭，一個地區，哪一個的發展建設離得開破舊出新呢？栽得梧桐樹，引得鳳凰來。拆除舊的，建設新的，小而言之，是為了讓百姓住得更好，生活的更好，大而言之，是優化城市發展環境，投資環境，以吸引更多的投資者來建設長沙、發展長沙。經濟發展了，民生建設才會上水平，而最終受益的始終是我們的老百姓。80后的小胡散發著一種睿智的魅力，以其獨有的新都市女性觀點闡述了新時代的新棚戶改造工作。 

　　拆遷的“新”“舊”論

　　“說到近年的城市拆遷，以前曾聽過有人用‘戰爭’這個詞來形容，稱拆遷方為‘機械化軍隊’，被拆遷方為‘散兵游勇’。不可否認，這種“戰爭級”的拆遷矛盾的確有。但通過這幾年的規范和摸索，這些矛盾正在逐步減小。就我家這次拆遷而言讓我感受到的是，現在的拆遷有兩個特點是與以往不同的，一是拆遷人與被拆遷人的矛盾在減少。二是拆遷工作程序進行得更加規范了。”

　　“拆遷時就有發生過讓我印象深刻的事。一名四五十歲的下崗拆遷戶罵過兩回拆遷人員，話很難聽。但后來他的問題得到了解決，再見他們協商時臉上終于有了笑容，還主動跟拆遷人員聊起家常來……這也是現在拆遷隊伍的變化，以尊重群眾作為辦事的態度和工作原則。”不僅能完成拆遷，而且團結了群眾。讓人倍感窩心。

　　而對于拆遷，小胡有著自己的一套理解及看法。拆遷工作，要真正做到尊重群眾、惠民利民，我覺得拆遷房可以從這些方面改進工作：首要的是拆遷的宣傳工作。求得老百姓的認同是解決拆遷問題的關鍵，要組織有關工作人員深入到每一個被拆遷戶的家中進行宣傳動員，拆遷程序、政策、丈量表和拆遷協議、各戶補償金額等相關問題全程公開，這樣拆遷戶心里有底，拆遷工作也便于開展；二則是做好對接工作。在拆遷工作中應更具人情味，要讓被拆遷戶居有定所。及時建設安置小區，同時，針對特別困難的被拆遷戶提供保障型安置房、廉租房或周轉房，真正做到每個被拆遷戶有房可住。住的房子被拆了一家人沒地方住，那誰會想拆遷啊。再來是多從拆遷戶角度出發，多問問他們想要什么，有效的避免了沖突及矛盾，拆遷工作也就會更為圓滿了。

　　“現在住的新房子外觀也漂亮，周邊配套雖不及舊房來得便利但按照現在的發展速度相信很快就能繁華起來，城市建設離不開拆遷。從長沙實際情況而言，拆建結合，更是建設和諧、美麗新長沙的必經之路。只要我們的政府工作能做到位，相信未來的城市沒有最美只有更美”對于未來的路，小胡似乎看得比較輕松；對于未來的生活，小胡似乎比以前更從容。一個陽光下的背影，一張青春且充滿朝氣的臉，棚戶區改造的目的就在于創造一個又一個像小胡這樣對生活充滿希望的新一代。

　　政策暢想未來 

　　憲法第13條規定，公民的合法的私有財產不受侵犯。而在我國許多政府的征收行為中，這一規定沒有得到很好的體現。拆遷是個很重要的問題，國家無論如何必須要通過一種機制來保證政府不能純粹為了公共利益的需要而單方面的犧牲個體利益。

　　自歷經唐福珍自焚“暴力抗法”，6年前的孫志剛案廢除了《城市流浪乞討人員收容遣送辦法》事件之后。近日，國務院法制辦在北京金臺飯店召開《國有土地上房屋征收與拆遷補償條例》草案專家研討座談會也倍受民眾的關注。會議將就拆遷中的補償及何保證公共利益等與民眾關注的相關尖銳問題提出有效的解決辦法，遏制惡性拆遷。

　　像這樣的期待，已經多年。這一方面凸顯了憲法在實際運行中的困境，也反映出公民權益和公共利益、商業利益之沖突沒有得到法治的化解渠道。2007年《物權法》的通過，再次給人以希望。同年，重慶“最牛釘子戶”高舉《物權法》的旗幟，在媒體和網民暴風驟雨的轟炸下，促成了拆遷史上偉大的標志性事件。但這僅僅是個案的勝利，絲毫未能改變拆遷問題本身。城市建設離不開拆遷。城市的新舊交替，思想的交換更新，類似小胡這種睿智的年輕人也將更多。隨著拆遷政策的深入人心，相信群眾一定能夠正確認識拆遷，更能積極配合拆遷工作，為長沙的城市建設和發展添磚加瓦，做出自己應有的貢獻。未來城市改造的步伐也將更堅定，走得更遠。