| 2009年長沙市房地產市場分析報告 |
| [作者]：長沙市房產研究中心 |
注：1.本報告僅供給相關領導、政府職能部門和房地產相關專業人士參考，屬內部研究成果，未經許可，不得公開發布。 2.本報告中涉及的新建商品房分類價格僅作本中心研究分析之用途，不是對外正式發布的價格數據。對外正式發布的房地產價格以市統計主管部門公布的相關數據為準。 2009年在市委、市政府的正確領導下，我市認真貫徹了中央各項房地產業發展的宏觀調控政策，繼續執行了我市08年以來的房地產市場扶持政策，通過強化商品房預售、銷售管理，二手房交易的規范、安全管理，增強了政府對市場的引導和監管，并創造性的將住房保障與引導需求相結合，在多方努力下，長沙房地產市場迎來了前所未有的豐收年。2009年我市（含四縣市）完成房地產開發投資497.47億元，同比增長5.95%，約占全市固定資產投資的20%。商品房施工面積6168.62萬㎡，其中新開工面積1777.10萬㎡，同比增長45.99%、8.50%；竣工面積1314.71萬㎡，同比增長75.16%。2009年我市（含四縣市）累計批準預售1456萬㎡，同比減少21%；實現商品房銷售面積1716萬㎡，銷售金額643億元，同比分別增長81%、92%。 PART 1 長沙市房地產市場基本情況 一、房產一級市場（新建商品房） （一）新建商品房累計供應和銷售總量分析 2009年全市新建商品房累計批準預售1455.71萬㎡，同比減少20.93%，其中住宅批準預售1309.70萬㎡，同比減少21.29%。分區劃來看，內五區新建商品房累計批準預售995.96萬㎡，同比減少19.09%，其中住宅批準預售885.38萬㎡，同比減少19.74%；四縣市新建商品房累計批準預售459.75萬㎡，同比減少24.65%，其中住宅批準預售424.32萬㎡，同比減少24.34%。 同期全市新建商品房累計銷售1715.84萬㎡，同比增長80.97%，其中住宅銷售1618.05萬㎡，同比增長92.01%。分區劃來看，內五區新建商品房累計銷售1276.04萬㎡，同比增長87.44%，其中住宅銷售1195.03萬㎡，同比增長101.13%；四縣市新建商品房累計銷售439.80萬㎡，同比增長64.49%，其中住宅銷售423.02萬㎡，同比增長70.19%。上半年全市新建商品房成交住宅與非住宅面積比例約為16.55：1。其中，內五區比值為14.75：1，四縣市比值為25.21：1。 表1 2009年長沙全市及各區縣新建商品房、住宅供應情況 項目 區域新 建 商 品 房其中：住 宅 批準預售面積 （萬㎡）同比 （%）比例 （%）批準預售面積 （萬㎡）同比 （%）比例 （%） 全 市1455.71-20.93100.001309.70-21.29100.00 其中開福區233.79-15.3916.06206.74-14.6515.79 天心區115.08-41.937.9198.42-45.427.51 雨花區335.25-27.6723.03297.72-28.5322.73 岳麓區231.8116.5915.92216.6320.7316.54 芙蓉區80.03-15.055.5065.87-22.125.03 長沙縣225.91-12.2215.52218.13-9.7516.65 望城縣104.09-36.177.1592.02-41.507.03 瀏陽市47.55-18.073.2743.06-7.723.29 寧鄉縣82.20-37.595.6571.11-38.275.43 表2 2009年長沙全市及各區縣新建商品房、住宅銷售情況 項目 區域新 建 商 品 房其中：住 宅 銷售面積 （萬㎡）同比 （%）比例 （%）銷售面積 （萬㎡）同比 （%）比例 （%） 全 市1715.8480.97100.001618.0592.01100.00 其中開福區284.1396.3616.56270.58105.4316.72 天心區220.7376.4312.86206.1688.9912.74 雨花區416.2590.8324.26391.29101.1924.18 岳麓區221.23112.5212.89210.67142.1813.02 芙蓉區133.7050.647.79116.3461.827.19 長沙縣214.639712.51210.139812.99 望城縣76.7724.734.4775.2727.024.65 瀏陽市49.355.542.8844.4918.512.75 寧鄉縣99.0597.625.7793.13104.125.76 （二）新建商品房供銷對比（期間新建商品房批準預售面積：期間新建商品房實際銷售面積） 2009年全市新建商品房供銷比為0.85：1，其中新建商品房住宅供銷比為0.81：1。分區劃來看，內五區新建商品房供銷比為0.78：1，其中新建商品房住宅供銷比為0.74：1；四縣市新建商品房供銷比為1.05：1，其中新建商品房住宅供銷比為1.00：1。 表3 2009年長沙全市及各區縣新建商品房供銷對比 區域 項目開福區天心區雨花區岳麓區芙蓉區長沙縣望城縣瀏陽市寧鄉縣全市 新建商品房0.820.520.811.050.601.051.360.960.830.85 其中：住宅0.760.480.761.030.571.041.220.970.760.81 （三）新建商品房成交金額、成交均價 2009年長沙市新建商品房銷售金額為643.46億元，同比增長91.70%，其中住宅成交金額為574.83億元，同比增長111.26%。分區劃來看，長沙內五區新建商品房銷售金額為518.91億元，同比增長94.19%，其中住宅成交金額為459.55億元，同比增長117.48%。四縣市新建商品房銷售金額為124.56億元，同比增長82.00%，其中住宅成交金額為115.27億元，同比增長89.65%。 2009年長沙全市新建商品房（含經適等）均價為3750元/㎡，同比上漲5.93%，其中住宅3553元/㎡，同比上漲10.03%；內五區新建商品房（含經適等）均價為4067元/㎡，同比上漲3.60%，其中住宅3846元/㎡，同比上漲8.13%；四縣市新建商品房（含經適等）均價為2832元/㎡，同比上漲10.65%，其中住宅2725元/㎡，同比上漲11.43%。 表4 2009年長沙全市及各區縣新建商品房、住宅銷售均價、金額（含經適等） 區域 項目新 建 商 品 房其中：住 宅 均價（元/㎡）金額（億元）均價（元/㎡）金額（億元） 全 市3750643.463553574.83 其中開福區4206119.514104111.03 天心區372682.25346071.32 雨花區4065169.213891152.26 岳麓區391086.50376079.21 芙蓉區459561.44393145.73 長沙縣315967.80310865.31 望城縣296122.73293022.05 瀏陽市256112.6421719.66 寧鄉縣215921.38196018.25 （四）非市場定價類住宅供銷分析（非市場定價類住宅僅指單位集資建房、定向開發和經濟適用房） 2009年內五區非市場定價類住宅共批準預售9252套、113.07萬㎡，同比減少43.89%、41.03%；成交14905套，成交面積為177.03萬㎡，同比增長59.74%、62.72%，成交均價為2443元/㎡，同比上漲26.78%。 第四季度內五區非市場定價類住宅共批準預售2360套、32.05萬㎡，同比分別減少74.78%、71.96%，環比分別增長-13.90%、13.63%；成交5061套，成交面積為61.69萬㎡，同比增長76.96%、90.54%，環比分別增長79.02%、91.29%，成交均價為2377元/㎡，同比上漲11.26%，環比上漲9.02%。 二、房產二級市場（二手房） （一）累計成交總量分析 2009年全市二手房成交面積450.06萬㎡，成交套數為38100套，成交金額為93.59億元，與去年同期相比分別增長64.44%、108.48%、73.72%；其中住宅成交321.58萬㎡，成交套數為33486套，成交金額為63.78億元，與去年同期相比分別增長115.19%、125.92%、160.66%。 分區劃來看，內五區二手房成交面積310.70萬㎡，成交套數為29358套，成交金額為77.25億元，與去年同期相比分別增長81.46%、111.51%、83.57%；其中住宅成交239.18萬㎡，成交套數為26963套，成交金額為53.56億元，與去年同期相比分別增長132.65%、128.85%、174.99%。四縣市二手房成交面積139.36萬㎡，成交套數為8742套，成交金額為16.35億元，與去年同期相比分別增長36.00%、98.93%、38.59%；其中住宅成交82.40萬㎡，成交套數為6523套，成交金額為10.22億元，與去年同期相比分別增長76.70%、114.57%、104.73%。 表5 2009年長沙全市及各區縣二手房、住宅銷售情況 項目 區域二 手 房其中：住 宅 銷售面積 （萬㎡）銷售套數（套）銷售金額（億元）銷售面積 （萬㎡）銷售套數（套）銷售金額（億元） 全 市450.063810093.59321.583348663.78 其中開福區51.59524410.5840.9750218.87 天心區51.93527513.5039.7649738.88 雨花區104.49895428.4671.03812516.07 岳麓區48.56410710.3639.4237128.23 芙蓉區54.14577814.3448.00513211.50 長沙縣57.9430167.4931.6423094.87 望城縣8.466031.236.715401.11 瀏陽市39.5034604.1328.4026472.76 寧鄉縣33.4616633.5015.6510271.48 （二）月度交易量分析 12月長沙二手房成交面積63.77萬㎡，成交套數為4874套，成交金額為14.17億元，環比分別增長25.81%、22.80%、-9.57%；其中住宅成交45.65萬㎡，成交套數為4487套，成交金額為9.88億元，環比分別增長38.96%、25.41%、41.10%。分區劃來看，內五區二手房成交面積49.84萬㎡，成交套數為3980套，成交金額為12.38億元，同比分別增長167.53%、197.24%、191.15%，環比分別增長23.28%、23.83%、-11.49%；其中住宅成交36.70萬㎡，成交套數為3740套，成交金額為8.62億元，同比分別增長281.45%、227.50%、409.61%，環比分別增長40.76%、24.09%和40.36%。四縣市二手房成交面積13.93萬㎡，成交套數為894套，成交金額為1.80億元，環比分別增長35.77%、18.41%和6.28%；其中住宅成交8.95萬㎡，成交套數為747套，成交金額為1.26億元，環比分別增長32.01%、32.45%和46.37%。 表6 2009年12月長沙全市及各區縣二手房、住宅銷售情況 項目 區域二 手 房其中：住 宅 銷售面積 （萬㎡）銷售套數（套）銷售金額（億元）銷售面積 （萬㎡）銷售套數（套）銷售金額（億元） 全 市63.77487414.1745.6544879.88 其中開福區6.296571.585.806351.34 天心區7.187301.756.076921.44 雨花區19.2512114.6811.0211462.62 岳麓區8.505812.075.985371.27 芙蓉區8.628012.307.827301.95 長沙縣7.053360.933.462820.59 望城縣0.97750.180.96740.18 瀏陽市3.763200.423.092600.33 寧鄉縣2.151630.271.441310.16 （三）二手房交易走勢分析 從內五區各季度二手房成交走勢來看，今年二手房市場呈現快速走高態勢，從一季度成交量低于50萬㎡，到四季度高于100萬㎡，季度平均增長率達38.14%，這一方面是由于二手房營業稅免征時限從5年縮短為2年，增大了二手房市場有效供給，另一方面，購房契稅減半及免征印花稅等優惠政策也確實讓百姓得到了實惠，同時5月份我市開始實施合同網上簽約和交易資金監管，也使得二手房的交易安全得到了可靠保證，這一切共同促進了今年我市二手房交易的快速增長。 圖1 2009年長沙內五區各季度二手房、住宅成交情況柱狀圖 從內五區各月成交走勢來看，除9月、10月有較大波動外，今年內五區二手房交易基本呈逐月增長態勢。從各月成交量來看，從4月起各月二手房交易量均高于20萬㎡，全部超過了去年單月交易量最大值，數次刷新內五區單月成交歷史記錄；11月、12月交易量更是突破40萬㎡，達到了今年月交易量峰值。年末出現峰值的原因主要是買賣雙方出于對二手房營業稅征免時限恢復為5年及其他優惠政策取消的擔心，近兩個月紛紛抓緊過戶，從而形成了年底二手房交易井噴的現象。 圖2 2009年長沙內五區各月二手房、住宅銷售情況柱狀圖 （四）累計交易均價分析 2009年長沙全市二手房成交均價為2080元/㎡，同比上漲5.64%。其中，二手房住宅成交均價為1983元/㎡，同比上漲21.13%；分區劃來看，內五區二手房成交均價為2486元/㎡，同比上漲1.16%。其中，二手房住宅成交均價為2239元/㎡，同比上漲18.20%；二手房非住宅成交均價為3311元/㎡，同比上漲0.24%。四縣市二手房成交均價為1173元/㎡，同比上漲1.90%。其中，二手房住宅成交均價為1240元/㎡，同比上漲15.86%（注：長沙市二手房的交易申報成交價格與實際成交價有一定差距，本統計數據金額為計稅金額、均價為計稅金額/面積）。 表7 2009年長沙全市及各區縣二手房、住宅銷售均價 區域 項目二 手 房 （元/㎡）其中：住 宅 （元/㎡） 全 市20801983 其中開福區20512165 天心區25992234 雨花區27242263 岳麓區21342088 芙蓉區26502397 長沙縣12921538 望城縣14521656 瀏陽市1046972 寧鄉縣1047945 （五）月度交易均價分析 12月長沙全市二手房平均價格為2222元/㎡，環比下跌28.12%。其中，二手住宅平均價格為2164元/㎡，環比上漲1.54%。分區劃來看，內五區二手房平均價格為2483元/㎡，同比上漲8.83%，環比下跌28.30%。其中，二手住宅平均價格為2348元/㎡，同比上漲33.60%，環比下跌0.29%，二手房非住宅平均價格為2860元/㎡，同比上漲0.64%，環比下跌47.64%。四縣市二手房平均價格為1289元/㎡，環比下跌21.72%；其中，二手住宅平均價格為1406元/㎡，環比上漲10.88%。 表8 2009年12月長沙全市及各區縣二手房、住宅銷售均價 區域 項目二 手 房 （元/㎡）其中：住 宅 （元/㎡） 全 市22222164 其中開福區25072306 天心區24302373 雨花區24322376 岳麓區24392125 芙蓉區26692493 長沙縣13141702 望城縣18911884 瀏陽市11121074 寧鄉縣12711144 由于二手房交易存在瞞價行為，多數二手房交易均以政府指導價為準，從而形成了這種二手住宅均價一直低位穩定的怪現狀。內五區今年各月的二手房備案均價如下圖。 圖3 2009年長沙內五區二手房、住宅單月均價走勢圖 （六）房產一、二級市場交易量對比分析 從成交面積上看， 2009年全市房產一、二級市場累計交易量之比為3.81：1。其中，內五區房產一、二級市場累計交易量之比為4.11：1，比2008年比值增大0.13；四縣市房產一、二級市場累計交易量之比為3.16：1。各區比值具體見下表： 表9 2009年長沙全市及各區縣房產一、二級市場交易量對比 區 域 項 目開福區天心區雨花區岳麓區芙蓉區長沙縣望城縣瀏陽市寧鄉縣全 市 一、二級市場交易量之比5.514.253.984.562.473.709.071.252.963.81 12月全市房產一、二級市場累計交易量之比為2.27：1，比11月比值減小0.38。其中，內五區房產一、二級市場累計交易量之比為1.95：1，比11月比值減少0.45；四縣市房產一、二級市場累計交易量之比為3.42：1，比11月比值減少0.20。 （七）本月二手房網站房源采樣均價分析（數據采集自esf.0731fdc.com） 從出售采樣分析來看，12月份住宅類房源掛牌均價為4514元/㎡，環比下跌0.86%。其中，純住宅掛牌均價為4513元/㎡，環比下跌0.64%。商住兩用房掛牌均價為4555元/㎡，環比下跌13.68%。非住宅中，寫字樓類掛牌均價為5672元/㎡，環比下跌2.69%；門面掛牌均價為13103元/㎡，環比下跌12.60%。 從二手房出租采樣分析來看，12月份住宅類出租房源掛牌月均租金為14.97元/㎡，環比下跌1.19%。其中，純住宅掛牌月均租金為14.76元/㎡，環比下跌0.81%；商住兩用房掛牌月均租金為16.65元/㎡，環比下跌1.30%。純住宅中，毛坯房掛牌月均租金為13.52元/㎡，環比上漲27.07%；一般裝修掛牌月均租金為13.54元/㎡，環比下跌7.32%；中等裝修掛牌月均租金為14.57元/㎡，環比下跌0.41%；豪華裝修掛牌月均租金為17.52元/㎡，環比上漲0.11%。非住宅中，寫字樓掛牌月均租金為35.96元/㎡，環比上漲30.95%；門面掛牌月均租金為44.07元/㎡，環比下跌8.81%。（注：價格僅為當期網上掛牌房源均價，并非市場整體均價）。 （八）房屋租售比 12月份，長沙二手住房出租掛牌月均租金與商品住房平均價格之比（租售比）為1：292。 三、抵押情況統計分析 （一）累計抵押情況分析 1-12月，全市共辦理抵押登記手續181861起，抵押面積3322.22萬㎡，貸款金額682.51億元，其中，辦理個人抵押登記手續177860起，抵押面積2377.53萬㎡，貸款金額491.46億元。分區劃來看，內五區共辦理抵押登記手續128657起，抵押面積1891.89萬㎡，貸款金額513.59億元，同比分別增長73.35%、43.83%、72.63%；其中，辦理個人抵押登記手續126208起，抵押面積1399.44萬㎡，貸款金額375.71億元，同比分別增長73.44%、66.29%、97.46%。四縣市共辦理抵押登記手續53204起，抵押面積1430.33萬㎡，貸款金額168.92億元；其中，辦理個人抵押登記手續51652起，抵押面積978.09萬㎡，貸款金額115.75億元。 1-12月，全市共辦理在建工程抵押1461起，抵押面積646.06萬㎡，貸款金額104.53億元。其中，內五區共辦理在建工程抵押588起，抵押面積443.42萬㎡，貸款金額76.73億元，同比分別減少2.00%、26.12%、10.35%。四縣市共辦理在建工程抵押873起，抵押面積202.64萬㎡，貸款金額27.80億元。 表10 2009年1-12月長沙全市及各區縣房屋抵押情況 項 目 全 市其中：內 五 區其中：四 縣 市 一 般 抵 押抵押起數（起）18186112865753204 其中：個人17786012620851652 抵押面積（萬㎡）3322.221891.891430.33 其中：個人2377.531399.44978.09 貸款金額（億元）682.51513.59168.92 其中：個人491.46375.71115.75 在建工程抵押抵押起數（起）1461588873 抵押面積（萬㎡）646.06443.42202.64 貸款金額（億元）104.5376.7327.80 從內五區各季度個人住房抵押情況來看，在今年房地產市場成交異常火爆的情況下，個人住房抵押也呈大幅上揚態勢，特別是第二季度抵押戶數、面積、貸款金額相對第一季度增幅均超過50%，而第三季度抵押戶數、面積、貸款金額相對第二季度增幅也分別達到9.62%、17.54%、20.01%。第四季度雖然抵押戶數、面積環比略有降低，但貸款金額增幅仍然達到了2.21%，其原因主要是由于第四季度房價環比漲幅較大，這也使得單位面積取得的貸款金額相對有所提高。 圖4 2009年長沙內五區各季度個人住房抵押戶數、面積、貸款金額堆積柱形圖 （二）本月抵押情況分析 12月份，長沙共辦理抵押登記手續17798起，抵押面積280.03萬㎡，貸款金額68.49億元；其中，辦理個人抵押登記手續17537起，抵押面積218.80萬㎡，貸款金額53.53億元。分區劃來看，內五區共辦理抵押登記手續13908起，抵押面積185.84萬㎡，貸款金額55.00億元，同比分別增長93.19%、39.12%、41.28%，環比分別增長0.35%、1.61%、7.36%；其中，辦理個人抵押登記手續13755起，抵押面積154.77萬㎡，貸款金額44.12億元，同比分別增長94.28%、91.07%、136.82%，環比分別增長0.17%、2.38%、4.62%。四縣市共辦理抵押登記手續3890起，抵押面積94.19萬㎡，貸款金額13.49億元，環比分別增長7.79%、23.29%、13.46%；其中，辦理個人抵押登記手續3782起，抵押面積64.03萬㎡，貸款金額9.41億元，環比分別增長8.12%、2.55%、-1.16%。 12月份，長沙共辦理在建工程抵押130起，抵押面積54.63萬㎡，貸款金額9.60億元。其中，內五區共辦理在建工程抵押104起，抵押面積37.61萬㎡，貸款金額6.74億元，同比分別增長112.24%、-42.47%、8.53%，環比分別增長420.00%、8.11%、-16.89%。四縣市共辦理在建工程抵押26起，抵押面積17.02萬㎡，貸款金額2.86億元，環比分別增長550.00%、299.53%、694.44%。 表11 2009年12月長沙全市及各區縣房屋抵押情況 項 目 全 市其中：內 五 區其中：四 縣 市 一 般 抵 押抵押起數（起）17798139083890 其中：個人17537137553782 抵押面積（萬㎡）280.03185.8494.19 其中：個人218.80154.7764.03 貸款金額（億元）68.4955.0013.49 其中：個人53.5344.129.41 在建工程抵押抵押起數（起）13010426 抵押面積（萬㎡）54.6337.6117.02 貸款金額（億元）9.606.742.86 四、土地市場分析(數據來源：長沙市國土資源局，網上掛牌出讓系統) 表12 2009年12月長沙市全市及各區土地供應和交易情況 區域 項目開福區天心區雨花區岳麓區芙蓉區全市 出讓宗 數42107225 面積（㎡）139233.028993.091807943.3579694.3412540.922548404.67 成交宗 數200215 面積（㎡）2914.280064050.3311665.0378629.64 金額9550023836706631857 綜合地價水平值327700372160574052 表13 2009年12月長沙市各用途土地成交情況 用途 項目全 市其 中 商業（綜合）住 宅工 業 成交宗數5320 成交面積（㎡）78629.6421048.857580.840 成交金額（萬元）318578313235440 綜合地價水平值 (元/㎡)4052394940890 1-12月，全市招拍掛出讓土地掛牌207宗，土地面積1086.4萬㎡。其中，商業（綜合）用地掛牌100宗，土地面積237.01萬㎡；住宅用地掛牌50宗，土地面積261.47萬㎡；工業用地掛牌57宗，土地面積582.32萬㎡。全市土地實際成交61宗，成交面積182.64萬㎡，成交總金額42.03億元，綜合地價水平值2301元/㎡，其中，商業（綜合）用地成交面積46.05萬㎡，成交金額215580.12萬元；住宅用地成交面積57.34萬㎡，成交金額125014萬元；工業用地成交面積78.35萬㎡，成交金額24954.89萬元。 12月份，全市招拍掛出讓土地掛牌25宗，土地面積254.84萬㎡。其中，商業（綜合）用地掛牌10宗，土地面積20.63萬㎡；住宅用地掛牌7宗，土地面積25.05萬㎡；工業用地掛牌8宗，土地面積209.16萬㎡。全市土地實際成交5宗，成交面積7.86萬㎡，成交總金額31857萬元，綜合地價水平值4052元/㎡，其中，商業（綜合）用地成交面積2.1萬㎡，成交金額8313萬元；住宅用地成交面5.76萬㎡，成交金額23544萬元；本月沒有工業用地成交。 房地產用地市場滯后于房地產市場，房地產市場在2007年底至2008年初遭遇拐點，房價一路走低、銷量萎縮嚴重、觀望情緒漸濃，而房地產用地市場在2008年中期至后期才逐漸遭遇拐點，供應量減少、多次流拍、成交價屢創新低。 開發投資形勢依然嚴峻，2009年長沙市房地產銷售市場情況喜人，但許多房地產新項目停滯不前，發展商信心缺失，在日益嚴峻的市場局面影響下，部分新的房地產項目采取了推遲工程進度、拖延開工時間等方式來避免影響，房地產開發投資和新開工面積下降速度很快，出現負增長，這對于房地產業的健康發展十分不利。 地王現象卷土重來，早在2007年，長沙新河三角洲北城地王橫空出世，92億中國土地拍賣最高總價震驚了當時的土地交易市場。2009年11月，位于長沙南湖新城的038號地塊，成交價12.4388億，每畝單價達到1037萬元/畝，成為新地王。在南湖片區038號地成為長沙新晉地王后的第五天，開始掛牌濱江新城044號地就以高達7767.25元/平米的樓面地價，撼動了南湖地王剛剛坐上的地王之位，雖然最后由于種種原因無人出價，導致流拍。 五、經濟適用住房貨幣補貼情況 表14 長沙市經濟適用住房貨幣補貼情況表 區屬發放貨幣補貼憑證已購房情況 戶數金額（萬元）戶數面積（㎡）金額（萬元） 芙蓉區2901227233018264319.623885.50 天心區4054308553744313527.529067 雨花區4032320433492302594.327812.50 開福區6053437964919424647.236277 岳麓區3271228542933266025.421451 高新區97776696872.99552 總計20408153047181751577987139045 2009年全市已經發放經濟適用住房貨幣補貼憑證20408戶，補貼憑證金額15.30億元。其中，已購房18175戶，購房面積157.80萬㎡，購房平均戶型面積為86.82㎡。其中，購買商品住房10842戶，購房面積105.54萬㎡，購房平均戶型面積為97.34㎡；購買二手住房7333戶，購房面積52.26萬㎡，購房平均戶型面積為71.27㎡。補貼資金已經發放11.96億元，待發放補貼資金1.94億元。 PART 2 內五區新建純商品房市場供銷情況分析 六、新建純商品房供銷量分析 （一）新建純商品房供應量分析 2009年長沙內五區新建純商品房、住宅各批準預售879.96萬㎡、772.31萬㎡，同比減少14.84%、13.63%，住宅占商品房批準預售總量的87.77%。 表15 2009年長沙內五區新建純商品房、住宅供應情況 項目 板塊商 品 房其中：住 宅 批準預售面積 （萬㎡）同比 （%）比例 （%）批準預售面積 （萬㎡）同比 （%）比例 （%） 內五區879.96-14.84100.00772.31-13.63100.00 開福區228.61-13.5825.98201.57-12.3826.10 天心區92.69-33.7910.5376.32-37.179.88 雨花區289.79-24.5032.93254.37-23.5532.94 岳麓區201.1125.1822.85186.2837.5724.12 芙蓉區67.76-19.637.7053.77-27.896.96 從各季度新建純商品房預售情況來看，今年純商品房季度平均批準預售量為220萬㎡，比去年季度平均值低38萬㎡。從各季度走勢來看，今年純商品房批準預售呈逐季增長態勢：第一季度由于市場氣氛低迷，批準預售量低于100萬㎡；第二季度后，由于銷售形勢的日益好轉，也使得開發商增大了市場投放量，后三季度新增批準預售量均超過235萬㎡，第四季度更是突破300萬㎡，季度平均增幅為48.33%。 分區來看，雨花區、開福區、岳麓區今年批準預售量較大，均突破200萬㎡。其中，雨花區上半年批準預售相對較低，兩季度均未超過50萬㎡，下半年批準預售提速，三季度、四季度批準預售面積環比增幅均超過50%；開福區第二季度批準預售量達到該區今年季度最大值，三、四季度逐季減少；岳麓區二季度后批準預售量較大，第四季度達到該區今年季度批準預售量最大值。天心區、芙蓉區批準預售量相對較少，全年批準預售量未突破100萬㎡。 圖5 2009年長沙內五區各季度純商品房、住宅批準預售情況柱狀圖 從各月情況來看，全年有半年時間單月純商品房批準預售量低于50萬㎡，僅有3個月超過100萬㎡，這樣的情況恰好與08年相反；結合今年的銷售情況來看，今年較低的新增供應量緩解了商品房市場的銷售壓力，同時也使得08年的存量供應得到了良好的消化。 圖6 2009年長沙內五區各月新建純商品房、住宅批準預售情況柱狀圖 （二）新建純商品房銷售量分析 2009年長沙內五區新建純商品房、住宅累計銷售1097.66萬㎡、1018.00萬㎡，同比增長101.02%、119.74%，住宅銷售占商品房銷售總量的92.74%。 表16 2009年長沙內五區新建純商品房、住宅銷售情況 項目 板塊商 品 房其中：住 宅 銷售面積 （萬㎡）同比 （%）比例 （%）銷售面積 （萬㎡）同比 （%）比例 （%） 內五區1097.66101.02100.001018.00119.74100.00 開福區276.76124.3525.21263.23135.4625.86 天心區173.8872.2815.84159.6787.8615.69 雨花區333.53108.5730.39309.25126.9230.38 岳麓區197.91127.2918.03187.59159.5918.43 芙蓉區115.5854.5810.5398.2669.599.65 從各季度純商品房銷售情況來看，今年純商品房季度平均銷售量為274萬㎡，比去年季度平均值高132萬㎡，約為去年季度平均值的2倍。從各季度走勢來看，今年純商品房銷售呈逐季增長態勢，二季度以后純商品房銷售出現爆發式增長，至第三季度，純商品房銷售量已超過330萬㎡，第四季度更是超過350萬㎡，季度平均增幅達到35.39%。這與全國房地產市場逐漸向好有關，同時，我市實行的經適貨補、棚改拆遷及其他促進房地產發展政策，也是今年市區純商品房銷售大幅增長的重要原因。 分區來看，今年各區銷售量均較高，均超過100萬㎡。雨花區銷售量最大，超過300萬㎡，除第一季度低于50萬㎡外，其他三季度均超過90萬㎡；開福區、岳麓區分列二、三位，季度銷售量一路走高；天心區二、三季度銷售量較大，超過50萬㎡，一、四季度則低于40萬㎡；芙蓉區位居最末，各季度銷售量起伏不大，均低于35萬㎡。 圖7 2009年長沙市內五區各季度新建純商品房、住宅銷售情況柱狀圖 從各月情況來看，上半年從2月起純商品房銷售量呈現穩步回升勢頭，到6月已超過110萬㎡；此后純商品房銷售量基本穩定在100萬㎡以上（除10月外），8月、11月、12月純商品房銷售量甚至超過了130萬㎡，數次刷新長沙內五區月銷售記錄，下半年純商品房銷售已由回升轉為持續火爆。 圖8 2009年長沙內五區各月新建純商品房、住宅銷售情況柱狀圖 （三）純商品房供銷對比（期間純商品房批準預售面積：期間純商品房實際銷售面積） 2009年純商品房供銷比為0.80：1，其中純商品住宅供銷比為0.76：1，從本年對比來看，供應量遠低于銷售量。從各區情況來看，天心區、芙蓉區商品房供銷比較低，低于0.60；雨花區、開福區供銷比較高，但仍低于0.90；岳麓區最高，但也僅略高于平衡點。 表17 2009年長沙內五區新建純商品房供銷對比 區 域 項 目開福區天心區雨花區岳麓區芙蓉區內五區 商品房0.830.530.871.020.590.80 其中：住宅0.770.480.820.990.550.76 但若結合08年數據來看，商品房合計供銷比為1.15：1，其中商品住宅供銷比為1.11：1，當前市場供銷量已達到基本平衡。從純商品住宅供銷對比來看，除天心區、芙蓉區出現供不應求外，其他各區商品住宅供應量仍基本能滿足當前市場需求。 a.2009年供銷情況對比 b.2008-2009年供銷情況對比 圖9 長沙內五區純商品住宅供銷對比（單位：萬㎡） 圖10 2009年長沙內五區各月新建純商品房、住宅供銷比例趨勢 從單月商品住宅供銷比來看，09年除4月、9月供應量大于銷售量外，其他各月供銷比均低于供銷平衡點，這也是今年市場形勢和去年的顯著不同。較低的新增供應量再加上今年稅率降低、房貸優惠、經適貨補、棚改拆遷以及各區實行的購房補貼活動等對于房地產業的大力支持，使得08年來的供應存量基本得到消化。 七、新建純商品房銷售價格分析 （一）新建純商品房累計成交均價分析 圖11 長沙內五區新建純商品房、住宅累計均價走勢圖 2009年長沙內五區新建純商品房均價為4357元/㎡，同比上漲1.68%，其中，商品住宅平均售價為4123元/㎡，同比上漲5.54%。從各區情況來看，芙蓉區商品房均價最高，均價達到4960元/㎡；岳麓區商品房均價最低，均價為4076元/㎡。雨花區商品住宅均價最高，均價為4302元/㎡；天心區商品住宅均價最低，均價為3893元/㎡。 圖12 2009年長沙內五區新建純商品房、住宅均價柱形圖 （二）新建純商品房成交均價走勢 從長沙市內五區新建純商品房、住宅均價季度走勢來看，2009年純商品房季度均價在二季度達到最低，均價為4173元/㎡，此后快速上揚；純商品住宅季度均價上半年基本平穩，下半年上漲速度加快，特別是第四季度環比漲幅較大。 圖13 2009年長沙內五區新建純商品房、住宅均價季度走勢圖 從各區純商品住宅季度均價走勢來看，雨花區、岳麓區均價直線上揚，季度平均漲幅達2.94%、5.14%；天心區、芙蓉區第三季度均價起伏較大，一個上漲一個下跌，其他三季度芙蓉區呈現上揚、天心區基本平穩；開福區前三季度持續下跌，四季度均價上揚。 圖14 2009年長沙內五區分區新建純商品住宅季度均價走勢圖 從單月情況來看，2009年長沙新建純商品房月均價在2月達到最高，此后截止6月基本呈下行趨勢；7月-9月純商品房均價波動較小，10月后均價出現快速上揚。新建純商品住宅上半年基本在4000元/㎡上下波動，7月上漲后，8月、9月有一個回調過程，10月后呈快速上揚態勢。 圖15 2009年長沙內五區新建純商品房、住宅單月均價走勢圖 （三）新建純商品房期、現房量、價分析 2009年長沙內五區新建純商品房期房、現房成交量分別為975.54萬㎡、122.12萬㎡，同比增長113.20%、33.74%，期房占總量的88.87%；商品住宅期房、現房成交量分別為941.76萬㎡、76.25萬㎡，同比增長130.27%、40.42%，期房占總量的92.51%。 2009年長沙內五區新建純商品房期房、現房均價分別為4370元/㎡、4277元/㎡，同比分別上漲0.14%、9.02%，其中，新建純商品房住宅期房、現房均價分別為4193元/㎡、3259元/㎡，同比分別上漲3.40%、19.55%。 第四季度長沙內五區新建純商品房期房、現房成交量分別為312.68萬㎡、38.92萬㎡，同比增長204.35%、84.32%，環比增長5.69%、11.55%，期房占總量的88.93%；商品住宅期房、現房成交量分別為303.68萬㎡、23.37萬㎡，同比增長212.63%、85.52%，環比增長5.88%、-4.18%，期房占總量的92.85%。 第三季度長沙內五區新建純商品房期房、現房均價分別為4497元/㎡、4526元/㎡，同比上漲7.58%、17.53%，環比上漲3.86%、2.40%；其中，新建純商品房住宅期房、現房均價分別為4336元/㎡、3259元/㎡，同比上漲10.64%、10.10%，環比上漲4.11%、-4.62%。 12月長沙內五區新建純商品房期房、現房成交量分別為119.03萬㎡、16.78萬㎡，同比增長174.59%、156.56%，環比增長-1.16%、67.63%，期房占總量的87.64%；商品住宅期房、現房成交量分別為115.77萬㎡、7.24萬㎡，同比增長181.87%、63.57%，環比增長-1.25%、22.50%，期房占總量的94.11%。 12月長沙內五區新建純商品房期房、現房均價分別為4586元/㎡、4861元/㎡，同比上漲11.96%、19.08%，環比上漲2.96%、-4.10%；其中，新建純商品房住宅期房、現房均價分別為4424元/㎡、3452元/㎡，同比上漲14.20%、27.38%，環比上漲3.10%、-6.88%。 （四）商品住宅成交價格指數變化分析 2009年12月總體市場商品住宅成交價格指數為173.29點，較上月增長3.48點，今年以來，指數月均漲幅為1.43點。 圖16 長沙市商品住宅成交價格指數趨勢圖 從面積子市場指數來看，本月各面積段價格指數繼上漲，60㎡以下面積段價格指數增長略快，較上月增加5.26點。今年以來，144㎡以上面積價格段指數月均漲幅最大，為2.78點；60㎡以下面積段價格指數月均漲幅最小，為1.25點。 圖17 面積子市場商品住宅成交價格指數 從板塊子市場指數來看，本月河西板塊指數繼上月明顯上升后出現較快下滑，近兩月波動幅度較大。今年以來，中心板塊指數月均漲幅最大，平均每月增長2.32點；東城板塊指數繼續負增長，平均每月減少0.08點。 圖18 板塊子市場商品住宅成交價格指數 八、新建純商品住房供求結構分析（按套數計） （一）套型結構分析 1. 累計分析 2009年長沙內五區累計住房供應套均面積為103.18㎡，同比縮小4.15%。從各戶型供銷結構來看，今年各套型新增供應量均低于同期銷售量。批準預售比例最大的是60-90㎡套型，占總供應量的26.19%；90-120㎡、120-144㎡套型新增供應比例基本相當，均在21%左右。商品住宅備案銷售最為火爆的是120-144㎡、60-90㎡套型，銷售比例均達到24%左右，90-120㎡套型銷售比例也較高，占到總銷售量的1/5強。與去年同期各套型比例對比來看，今年144㎡以上套型新增供應、銷售比例均出現明顯減少。90㎡以下中小戶型供應占比為44.12%，比去年同期增加3.05個百分點（不含經適等非市場定價類住宅）。 表18 2009年長沙內五區新建純商品住宅戶型供銷關系分析表 項目 戶型供（套）比例（%）與去年同期比例差（%）銷（套）比例（%）與去年同期比例差（%）供-銷（套）供銷比 ≤60㎡1342017.931.271595516.610.67-25350.84 60-90㎡1960326.191.782290523.843.53-33020.86 90-120㎡1604621.442.671994720.762.65-39010.80 120-144㎡1601921.400.452298123.92-1.90-69620.70 ＞144㎡976313.04-6.161429314.88-4.95-45300.68 合 計74851100.000.0096081100.000.00-212300.78 2.本季分析 第四季度長沙內五區住宅供應套均面積為98.12㎡，環比縮小7.19%。本季度120㎡以下各套型新增供應比例較大，其中60㎡以下、90-120㎡套型比例分別占總量的22%、23%，60-90㎡套型更是占到總量的28%；從備案銷售來看，60-90㎡、90-120㎡、120-144㎡套型銷售均超過總量的1/5，尤其是60-90㎡套型銷售比例超過總量的1/4。與上季度相比，60㎡以下供應比例增長較大，120-144㎡套型供應比例減幅最大；而銷售則是60㎡以下、120-144㎡套型銷售比例有所降低。90㎡以下中小戶型批準預售占批準預售總量的50.26%，比例環比增大了13.72個百分點（不含經適等非市場定價類住宅）。 表19 2009年第四季度長沙內五區新建純商品住宅戶型供銷關系分析表 項目 戶型供（套）比例（%）與上季度比例差（%）銷（套）比例（%）與上季度比例差（%）供-銷（套）供銷比 ≤60㎡588822.2310.61382712.99-3.9120611.54 60-90㎡742728.043.12742725.223.5801.00 90-120㎡598122.58-1.72639721.720.67-4160.93 120-144㎡455317.19-11.04663222.52-2.57-20790.69 ＞144㎡26429.97-0.97517117.562.24-25290.51 合 計26491100.000.0029454100.000.00-29630.90 3.本月分析 12月長沙內五區住宅供應套均面積為94.14㎡，環比縮小2.40%。本月120㎡以下各套型供應比例均較大，均超過總量20%，特別是60㎡以下套型，占到總供應量的28%；銷售則主要以60-90㎡、90-120㎡、120-144㎡套型為主，均超過總銷售量的20%，特別是60-90㎡套型，超過了總銷售量的1/4。90㎡以下中小戶型批準預售占批準預售總量的50.61%，比例環比增加了0.67個百分點（不含經適等非市場定價類住宅）。 表20 2009年12月長沙內五區新建純商品住宅戶型供銷關系分析表 項目 戶型供（套）比例（%）銷（套）比例（%）供-銷（套）供銷比 ≤60㎡314128.00127711.7518642.46 60-90㎡253622.61286826.40-3320.88 90-120㎡268123.90234021.543411.15 120-144㎡175715.67238121.91-6240.74 ＞144㎡11019.82199918.40-8980.55 合 計11216100.0010865100.003511.03 （二）價位結構分析 1. 累計分析 從2009年住宅銷售的價位結構來看，3500-4000元/㎡住宅銷售量仍居首位，約占總量的26.12%，但4000-4500元/㎡住宅銷售比例增長迅速，當前也達到了22.87%；且與去年同期數據對比來看，3000元/㎡以下住宅銷售比例進一步減少，而3000-5000元/㎡住宅銷售比例進一步增加；與今年一季度、上半年、前三季度數據比較來看，4000元/㎡以下住宅銷售比例也在減少，而4000元/㎡以上住宅銷售比例正在增加，這表明當前我市商品住宅均價已出現整體上行情況。3500-4000元/㎡、4000-4500元/㎡套型銷售比例均超過了總銷售量的1/5，成為今年我市商品住宅銷售的主力價位。 表21 2009年長沙內五區新建純商品住宅戶型銷售價位分析表（單位：套） 項目 戶型銷比例（%）與去年同期比例差（%） ≤2500元/㎡40494.21-7.39 2500-3000元/㎡48035.00-6.83 3000-3500元/㎡1413914.723.12 3500-4000元/㎡2510126.127.66 4000-4500元/㎡2197622.874.15 4500-5000元/㎡1149011.962.02 ＞5000元/㎡1452315.12-2.73 合 計96081100.000.00 2.本季分析 從本季住宅銷售的價位結構來看，4000-4500元/㎡住宅銷售已躍居首位，占到四季度商品住宅銷售的1/4；3500-4000元/㎡住宅銷售已位居次席，已經低于總銷售量的20%。與上季度比較來看，3500-4000元/㎡住宅銷售比例降幅最大，3000-3500元/㎡住宅銷售比例降幅次之，增大的主要是4000元/㎡以上住宅，這表明當前在售樓盤均價均有上調趨勢，價格上漲趨勢明顯。 表22 2009年第四季度長沙內五區新建純商品住宅戶型銷售價位分析表（單位：套） 項目 戶型銷比例（%）與上季度比例差（%） ≤2500元/㎡12334.19 0.58 2500-3000元/㎡17475.93 2.56 3000-3500元/㎡362612.31 -2.78 3500-4000元/㎡583619.81 -7.11 4000-4500元/㎡762625.89 0.90 4500-5000元/㎡453815.41 3.93 ＞5000元/㎡484816.46 1.92 合 計29454100.00 0.00 3.本月分析 從本月住宅銷售的價位結構來看，4000-4500元/㎡價位段住宅銷售量居首位，占總銷售量的24.30%；大于5000元/㎡價位段住宅銷售量次之，占總銷售量的20.87%；再次為3500-4000元/㎡、4500-5000元/㎡價位段住宅，均超過總銷售量的15%。本月高價商品房的銷售較為搶眼。 表23 2009年12月長沙內五區新建純商品住宅戶型銷售價位分析表（單位：套） 項目 戶型銷比例（%） ≤2500元/㎡4834.45 2500-3000元/㎡8117.46 3000-3500元/㎡10049.24 3500-4000元/㎡190717.55 4000-4500元/㎡264024.30 4500-5000元/㎡175316.13 ＞5000元/㎡226720.87 合 計10865100.00 九、內五區新建商品房待銷情況 2007年以來，截止12月底已取得批準預售證且未銷售的新建商品房面積為640.91萬㎡。其中住宅489.07萬㎡,占76%；非住宅151.84萬㎡，占24%。今年以來，長沙商品房供應節奏放緩，市場成交明顯恢復，去年以來積累的存量商品房得到了盤活、消化，但當前商品房待售量仍然處于一個較高的水平。按照今年全年的銷售速度計算，如果不加新增供應量，這個存量還可以保證半年左右的市場需求。分行政區劃來看，雨花、岳麓、開福三區商品住宅待售面積均超過100萬㎡，分別占比38.14%、27.39%、22.24%，該三區的供銷量也位居前列。分面積段來看，供銷較不平衡，144㎡以上商品住宅的待售面積達到224.45萬㎡，占比45.89%，其銷售形勢相對較嚴峻；120-144㎡是今年最暢銷的戶型，待售面積占比16.03%。具體數據見下圖： 圖19 2007年以來長沙市內五區各區域商品住宅待售面積 圖20 2007年以來長沙市內五區各面積段商品住宅待售面積 PART 3 本期長沙房地產市場的基本特征 （一）2009年內五區新建商品房批準預售、銷售均呈逐季增長態勢，商品房新增供應量低于08年約1/5，銷售量超過08年約9成。 （二）12月商品房簽約18804套，面積220.37萬㎡，均價4576元/㎡，金額100.85億元，環比分別增長10.54%、14.56%、0.20%、14.79%；其中住宅成交17479套，面積192.82萬㎡，均價4351元/㎡，金額83.90億元，環比分別增長8.67%、7.35%、-0.92%、6.36%。 （三）2009年長沙全市新建商品房（含經適等）均價為3750元/㎡，同比上漲5.93%，其中住宅3553元/㎡，同比上漲10.03%。其中，內五區新建純商品房均價為4357元/㎡，同比上漲1.68%，商品住宅平均售價為4123元/㎡，同比上漲5.54%。 （四）2009年12月總體市場商品住宅成交價格指數為173.29點，較上月增長3.48點，今年以來指數月均漲幅為1.43點。從各類子市場來看，各面積段價格指數普遍上漲，河西板塊指數有較大回落。 （五）2009年內五區二手房交易量也呈逐季增長態勢，季度平均增長率約38.14%；全年成交量突破310萬㎡，約比去年同期增長8成。 （六）2009年我市內五區新建純商品住宅新增供銷量最大的60-90㎡套型，超過總供應量的1/4，其次是90-120㎡、120-144㎡套型，供應套數也超過了總量的20%；商品住宅銷售火爆的主要是60-90㎡、120-144㎡套型，均接近總銷售量的24%。90㎡以下中小戶型供應占比為44.12%，比去年同期增加3.05個百分點（按套數）。 （七）2009年我市內五區3500-4000元/㎡、4000-4500元/㎡套型銷售比例均超過了總銷售量的1/5，成為今年我市商品住宅銷售的主力價位。隨著我市商品住宅銷售價格底部的抬高，主力銷售價位段也開始向上抬升。 （八）12月長沙二手房純住宅掛牌均價為4513元/㎡，門面掛牌均價為13103元/㎡；純住宅掛牌月均租金為14.76元/㎡，門面掛牌月均租金為44.07元/㎡。12月商品住房租售比為1:292。 （九）2009年全市共辦理抵押登記手續181861起，抵押面積3322.22萬㎡，貸款金額682.51億元。從內五區個人抵押來看，2009年抵押市場火爆，抵押起數、面積、貸款金額同比增幅同比均超過66%。 （十）2009年全市已經發放經濟適用住房貨幣補貼憑證20408戶，其中，已購房18175戶，購房面積157.80萬㎡，補貼資金已經發放11.96億元，待發放補貼資金1.94億元。 （十一）當前待售商品房面積為640.91萬㎡，雨花區、岳麓區、開福區當前待售面積達100萬㎡以上，主要積壓部分為套型面積144 ㎡以上大戶型。 （十二）12月份,長沙內五區共辦理退房704套，其中簽約退房606套，簽約退房率3.22%，環比增大0.22個百分點。 PART 4 2010年房地產市場的發展趨勢 （一）宏觀調控政策保持基本穩定，但中央遏制部分城市房價過快上漲的態度十分明朗，投機性需求的熱情會明顯降低。 由于去年剛性需求的集中釋放以及一系列刺激政策的影響，房地產交易出現大幅上升，但同時也帶來了部分城市房價上漲太快、投機盛行的情況。為此，中央年底出臺了“國四條”以及其他有關土地出讓金等方面的一系列政策措施，這些措施預計在2010年房地產市場中會有明顯表現，并將在改善供求關系，遏制房價過快上漲，抑制投機性需求等方面取得實質性的效果。 （二）商品住宅供應量較09年會有明顯增長，住宅消費的剛性需求也仍有較強的基礎，但總的銷售量較09年會有一定程度的下降。 從近幾年的新開工面積來看，我市明年的上市量仍有較高的上升余地；同時，年底的“國四條”及土地出讓金等一系列政策提出增加普通商品住房的有效供給，這也將促使開發商早日將在建商品房上市，預計2010年商品住宅供應量將會有一定幅度增長；從商品房銷售來看，由于我市住房保障、棚改等政策的落實，預計明年我市住宅消費的剛性需求仍將會保持較高增長；同時，“兩型社會”、“先導區”等的建設，以及武廣高鐵的通車、地鐵的開建，也將拉動我市的商品房需求，但出于對抑制投資投機性購房以及房價升值空間壓縮的考慮，預計2010年總銷售量將較09年有一定程度的下降。 （三）住宅金融的支持力度相對減弱，房地產融資環境會適度從緊。 從09年商品住宅購房貸款情況來看，銀行對住宅金融的支持力度較高，大部分銀行對首次購房均采取了不同程度的優惠措施如“二成首付、七折利率”，部分甚至對于多套購房也采取了同樣優惠，這在一定程度上助漲了投機性購房需求。但從年底出臺的相關政策風向來看，預計明年金融機構對房地產開發貸款和個人按揭貸款的管理會明顯從嚴，對房地產業的信貸規模較09年將會有所減少，房地產融資環境將會適度從緊。 （四）大盤時代兩極分化的特征更加明顯，市場的集中度和大盤的壟斷性更高。 從今年長沙商品房銷售情況來看，湘江世紀城全年銷售套數達10000套以上，約占全市總銷售量的8.5%（簽約數據），大盤的壟斷優勢顯露無疑；預計2010年隨著河西、南城等地大盤的逐漸上市，大盤的市場競爭優勢將會更加明顯，市場的集中度和壟斷性將會更高。相反，一些實力較弱，規模較小，品質較差的樓盤可能會被市場所忽視，兩級分化更加明顯。 （五）地王頻現的現象會有所收斂，地價會保持相對穩定，房價快速上漲的勢頭會得到有效地遏制。 2009年12月17日，財政部、國土資源部、央行、監察部、審計署聯合下發《關于進一步加強土地出讓收支管理的通知》，通知規定拿地的首次繳納比例不得低于全部土地出讓價款的50%，以此來打擊開發商囤地。首付款比例的提高，將使開發商在購地時不得不考慮現金流問題，對高價地塊的承受能力也將有所降低，這將可能使土地招拍掛時的競拍成交價溢價率降低，從而保持城市地價的相對穩定，進而也遏制了房價的快速上漲。 （六）住房保障、棚改等民生性工程會繼續加大力度，中低收入階層的“住有所居”夢想會更好的實現。 根據中央的政策精神，未來三年是城市住房保障、舊城區棚改的關鍵時期，長沙已率先啟動三年完成全市約700萬平方米棚改的攻堅戰，加上廉租房政策和經濟適用住房貨幣補貼政策的配套，每年將解決2-3萬戶城市中低收入家庭的住房問題。2010年安居棚改工程將繼續整體推進，預計將完成棚戶區改造100多萬平方米，同時還有1萬多貨補憑證持有者將進入商品房市場，這樣將極大的刺激商品房市場的需求，激發住房消費；另外，安居棚改、經適貨補也為需求的實現提供了資金支撐，這將對形成梯級住房消費，均衡房產一、二級市場產生積極意義。 （七）二手房交易、租賃市場因政策的延續會繼續保持活躍。 最近，長沙市財政局下達通知，我市2009年的二手房交易契稅補貼政策延續至2010年底，租賃市場的規范也將出臺新規，這將為剛剛起動的我市二手房交易和租賃市場提供政策保障，預計2010年二手房市場仍將保持活躍態勢。 （八）住宅高端產品和中低價位普通商品房會繼續保持旺銷態勢，但中高價位和大戶型商品房會繼續受到市場的冷落。 從今年市場銷售情況來看，住宅高端產品（如別墅等）由于其稀缺性，仍在持續受高端消費者熱捧；而中低價位普通商品房由于其切合普通百姓消費水平，也處于供不應求的態勢。當前市場銷售相對滯銷的主要是中高價位和大戶型商品房，由于其單價或總價的高企，普通市民對此類產品的接受度也是相對較低，預計這種情況在2010年仍將繼續。 |