| 樓市觀察家：高房價下的蝴蝶效應 |
隨2009年全國房價的持續增漲，眾多“蝸居”者的安居夢想被逐一打碎。進入2010年，雖國控政策風聲漸緊、各地樓市成交量呈現下降趨勢，但房價依然“堅挺”。在此大背景下，2010年全國“兩會”半數議案指向高房價，“控制城市高房價”的呼聲已是各地熱點。隨后首套房貸比例提高，房貸優惠減免、國土嚴控、超140m2團購房不予提取住房公積金、二套房首付比例提高至50%、高房價地區停發第三套房貸款等國家調控政策陸續出臺，各地樓市也相應起了變化。本期樓市觀察家聚焦“高房價”，將一二線城市正面臨的“抑制高房價”現象為您一一展開。政府調控能否“立竿見影”？開發商又將要如何應變？現有一二線城市房產格局將面臨怎樣的突變？本期樓市觀察家邀您一同觀察。
TIPS
蝴蝶效應（The Butterfly Effect）是指在一個動力系統中，初始條件下微小的變化能帶動整個系統的長期的巨大的連鎖反應。這是一種混沌現象。蝴蝶在熱帶輕輕扇動一下翅膀，遙遠的國家就可能造成一場颶風。
北京樓市或釀政策變動 百姓盼擺脫高房價困擾
現象：“北京四環以內的商品房將會漲到4萬元。”這是今年兩會期間，全國政協委員、北京市二十一世紀實驗學校董事長張杰庭的一句話。按照北京市統計局、國家統計局北京調查總隊公布的調查數據。今年，北京市四環路內商品住宅期房均價首次突破3萬元，六環路外的房價也首次破萬元大關。2008年，一位多年投資樓市的溫州人在北京一口氣買了十幾套房。到2009年12月，已經有人出價兩倍買他的房子。
業內人士：兩會之前，政府抑制房價的意圖很明確，北京很多區域的二手房已經出現了議價空間。變化出在兩會結束后的那3個地王，改變了大家對房價的心理預期。
2009年釋放的天量信貸資金導致所有的開發商現在都不缺錢，肯定不會降價。”由于2008年地產調控力度很大，之后的房產建設明顯放慢，結果在今年出現了供應的斷檔，而央企地王的出現又激化了這種供需矛盾，讓購房人覺得房價肯定不會降，再不買房就更加買不起。這段時間國家對控制房價出臺了不少措施，包括近期要求央企退出房地產市場以及控制土地的政策，但從根本上說，如果土地財政不改變，遏制高房價的愿望很難實現。
專家：地王的刺激是直接原因，北京市商品房供應量不足也推動了價格的暴漲。目前北京商品房存量房源僅有88110套，相比去年同期的135690少4萬余套。之所以出現這種暴漲，還是因為供應量太少，想買都買不到。全中國所有領域的頂尖資源都集中在北京，什么好事都是北京先有，加上中國人濃重的首都情節，北京的房價怎么可能不漲。對北京的普通人來說，房價是很高，但對全國各地都想在北京買房的有錢人來說，北京的房價一點都不高。全國各地的人都想涌進北京，住房的需求很難改變。如果北京的房價降下來，勢必會有更多的人涌進來，這個城市不得不不斷擴張；而如果房價高居不下，普通人的生活也會受到影響，買不起房的抱怨會越來越多。
政府：在制度層面，在2007年之前，還沒有保障性住房的提法和建設。2007年之后，住房的類型開始增多，代表保障性的經濟適用房、兩限房、廉租房等開始增加建設，政府試圖通過保障低收入人群的住房問題，來化解高房價帶來的種種問題。
上海全面執行二套房貸新政
現象：4月17日，《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發〔2010〕10號）正式發布。通知中除了要求對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50％，貸款利率不得低于基準利率1．1倍之外，還對購買第三套以上住房和異地炒房提出了嚴格信貸限制。從上海知名個貸中介凱盛經略（上海）投資管理有限公司獲悉，自14日國務院常務會議披露二套房貸新政之后，各大銀行已迅速作出反應，二套房貸新政已在上海正式開始執行，認定標準或為“曾經有過房貸記錄”的所有家庭。
業內人士：從《通知》要求來看，“暫停三套以上房貸”和“異地炒房不予貸款”將重挫炒房團。根據《通知》要求，具體執行方面，由商業銀行根據風險管理原則自主確定。事實上，上海方面的第二套住房認定標準已基本出爐，執行時間也已確定。目前已確認了二套房貸新政的執行日期為4月19日。
專家：此前，國務院常務會議發出通知要求二套房首付不得低于50％之時，多家銀行已經立即按照新政收緊房貸，只有少數銀行剛開始執行，而那些剛剛遞交貸款申請、尚未獲批的買家都已不能再享用原來的優惠，因此出現不少買家退訂的個案。這次的“三套房”新政與前兩天出臺的“二套房”政策的意義差不多，“在上海房地產市場上，買家還是以剛性需求為主，購買一套房、二套房所占的比例遠較3套房為多。因為3套房以上沒辦法貸款而放棄購房的最多也就占市場10％，而受到政策影響的也就這10％�！�
“可以看出，二套房貸新政的執行力度空前嚴格�！狈慨a新政出臺后，會導致樓市中的觀望氛圍加劇。“異地炒房不予貸款”的政策，也將在很大程度上影響上海一、二手房住宅市場的成交量。
政府：上海銀監局新聞發言人表示，將在工作日開始后根據中國銀監會的有關通知落實下一步的工作。截至發稿時，中國銀監會的網站上最新的更新仍是有關“認真落實4月14日國務院常務會議有關要求”的表態。
西安高房價正向中西部蔓延
現象：許先生在上海工作，雖然長期以來都有在上海安家置業的打算，但苦于房價太高遲遲下不了手。兩年前，回陜西老家探親的許先生在西安購置了一套兩居室的房子�！拔屹I的這套房子，當時價格才4400元/平方米，總價才40多萬，這在上海是不可想像的。現在這套房子的價格也漲到了每平方米6000元，我還能通過出租得到穩定收入�！痹S先生說。西安的房價長期以來一直處于不溫不火的狀態，這也是全國大多數房地產二線城市房價的共同特征。但2009年一線城市房價凌厲的上漲趨勢開始向西安、蘭州等二線城市蔓延，這些城市房價也出現了快速上漲。
市民：“我住宿的西安互助路附近聽說在西安也是繁華地段，但有一個樓盤的均價才5000多元/平方米，弄得我都想投資了，因為相對濟南來說太便宜了�！膘栂壬f。雖然是副省級城市，但西安市房價和北京、上海等一線城市相比還是非常低，就是相對同為房地產市場二線城市的許多省會城市也要低很多，這是當地房價吸引外來購房者的原因。
家住陜北的朱小姐在西安一家文化傳播公司工作，2009年她的父母就在西安高新區購買了一套住房。“父母主要是考慮今后離我近一些，而且西安畢竟是省會城市，其生活條件和環境在陜西甚至于西北都是最好的。”朱小姐說。
專家：外來需求在一定程度上推高了二線城市的房價。以西安市為例，據他的估計現在投資性需求占到了總需求的20%左右，其中不乏外省人的身影，“有個深圳人在曲江新區一次性就買了三套房子”。另一方面，以西安為代表的二線城市所在區域往往都是中心城市，對周邊城市購房者的吸引力很大，這也在一定程度上推動了房價上漲。西安房價的合理價格應該在4500元左右，這是綜合城市發展和群眾收入水平得出來的一個數字。西安普通工薪階層月收入平均只有2000多元，很難承受每平方米5000元以上的房價。
二線城市的房價“洼地”效應，應該引起政府主管部門的進一步重視，但也不能“因噎廢食”。關鍵在于有的放矢，對于正常的投資需求加以保護，對于類似“炒房團”的不正�，F象則不能坐視不管。
業內人士：外來購房者的出現，在一定程度上會推高二線城市的房價，因為他們的加入造成了需求的進一步旺盛。如果外來購房者大量出現，將會改變二線城市房地產市場原有的格局和生態，造成房價的不正常上漲，低收入者購房的難度將進一步加大。
海南擬出臺措施控制熱錢 擔心高房價致人才出走
現象：2010年2月，中國航天科技集團旗下的航天控股總裁趙立強在香港宣布，將斥資最多200億元，在海南興建航天配套園，以及一個航天主題公園，包括休閑區與住宅區。
專家：國際旅游島概念吸引了島外資金大量流入，是存款急劇增加的一個主因。快速流入的資金，正是海南要建設國際旅游島所急需的及時雨。目前海南吸引的外資總體還很少，考慮到在基建、醫療、教育上存在的巨大缺口和需求，要建成旅游島的現代服務業形態，更談不上像馬爾代夫那樣，鑒別資金的目的并施加限制。
政府：熱錢只會讓國際旅游島得以實現的時間更長，而非更短。盡管2013年建成國際旅游島雛形、2018年基本建成國際旅游島、2028年建成世界一流國際旅游島的時間表讓政府承受進度壓力，但亦必須下定決心狙擊熱錢。
業內人士：若這種房價水平成為今后海南酒店業的季節性常態，那就意味著海南經濟將長期被困在地產市場。有大量的大陸購房客“手捧現金”前往海南，不單機票難求，酒店房間亦因此爆滿，房價顯著大幅上漲。
重慶擬對高價商品房征特別消費稅 已報國務院
現象：在重慶市三屆人大常委會第十六次會議上，重慶市委副書記、市長黃奇帆在做《關于2010年全市重點工作的情況報告》時表示，政府將采取有力措施管理好商品房，防止房價不正常波動。其中包括對高價商品房征收特別房產消費稅，此改革方案已上報國務院。
專家：兩會前呼聲甚高的物業稅，沒有在政府工作報告中提及，也沒有被列入正式議案。物業稅這顆調控房價的“重磅炸彈”，似乎是雷聲大雨點小，此番重慶市率先提出要向高價商品房征收“特別房產消費稅”，或將為“房價上漲過快”打一針“退燒針”。
房地產市場不成熟，存在暴利，才吸引央企進入。對這種蜂擁而至的現象的解決之道是，對房地產行業征收暴利稅。高檔性住房的價格，能賣多高就賣多高，因為中國目前有這樣的市場需求。政府可通過對高檔商品房加征稅收，然后投入到保障性住房的建設中去。保障性住房的稅收可以免去，這樣做可以降低保障性住房的價格。
政府：重慶市將向高價商品房征稅，或成為政府抑制投機性房產投資，降低和平穩房價的有利措施，也可能為物業稅的開征與否提供寶貴經驗，起到“投石問路”的作用。助推房價藥不對癥。
市民：控制高房價，應該對那些有多套房子的人征高稅！怎么對高價商品房征消費稅了。設想一家幾代人湊了血汗錢，買了一套位置好點的、房價高點的房子，用于自己居住，向這種類型的人征高稅，不合理，對于控制房價過快上漲來說，也是藥不對癥。
廣州出臺穗七條控房價 實行勾地制抑制地王
現象：早前，國土資源部提出了19條調控措施。廣州就此出臺了落地政策——新版“穗7條”。
政府：廣州市國土房管局表示，從明年起，將會把每年供地計劃的編制時間提前，爭取在每年1月中下旬公布計劃，同時將建立用地預申請制度，根據市場需要來確定土地出讓的時序和價格。廣州市國土房管局新聞發言人還透露，今年將推出約10000套限價房。廣州計劃結合統計分析未來人口增長、土地資源后備潛力、樓市供求關系、城市規劃等情況，建立一套評價計劃編制科學性、合理性的指標體系，今后將特別注重控制居住用地的新增規模，合理設置供地布局，既保證民生用地的合理需求，又確保土地資源的可持續利用。廣州其實去年在白云區某地塊出讓時就進行過類似“勾地”制度的探索，通過政府主導用地儲備，結合開發企業的需求，在“勾地”后再進行公開出讓，可以避免造成流拍和閑置用地。
專家：開發商還是會根據房價的預期來選擇拿地，‘勾地’制度也并不意味著就一定會抬高或降低房價�！吹亍贫攘幠陜韧瞥�，但最有可能實施的時間是明年。
業內人士：“實行‘勾地’制度，可以讓開發商合理安排一年的資金，避免在買地上有‘恐慌性’消費，可以減少‘地王’。如果廣州能夠落實上述新政，購房者也可以根據全年的供地計劃合理安排自己的購房計劃，跟風追漲的現象將減少，也有利于平抑房價。但他也表示，“勾地”制度在開發新建區中未必適用，政府需要靈活采用這一制度。
杭州二手樓市成交量下滑一半，政策調控初見成效
現象：經紀人小沈一天內接了三個房東的電話，全部是下調房子掛牌價格的。其中，一位房東一天內，連續兩次下調掛牌價格。這套位于文一路的房子，先是從掛價315萬元下調到312萬元，不到三小時，房東又打來電話，說是房子價格再降到310萬元。調完價后，這位房東還誠心地向小沈表示：如果有人看中房子，價格好商量。繼國務院出臺新國四條后，遏制房價過快上漲的新國十條又重磅出擊。短短幾天，近一兩個月來處于賣方市場的樓市，出現了驚天大逆轉，陸續出臺的房產政策給當下瘋漲的樓市，澆了盆冷水。
業內人士：房產經紀人劉峰強烈感受到樓市的這一逆轉。上周六，他成交了一套淺水灣城市花園的二手房，房東掛牌價格是305萬元，最后299萬元成交。這是一個多月來，劉峰遇到的首次二手房降價成交案例。令他更吃驚的是，一位習慣坐地起價的房東，昨天竟然主動找到他，表示愿意以最初的掛牌價格出售房子。沒想到房東心態變化這么快，信心急劇下降。房產新政才出來一兩天，有些反應快的賣家感覺到市場苗頭不對了，趕快降價賣房。劉峰認為新政正在大面積影響市場。估計市場上會出現房東降價，大量二手房交易爆單的情況，這些單子要么是買家看空后市毀約，要么是原有的首付條件跟新政策不符。
大部分房產中介人士認為，新國四條關于二套房首付五成、利率為基準的1.1倍對市場影響并不大。因為目前，二套房貸已經實行首付四成，利率為基準的1.1倍。新政要求二套房貸首付增加一成，對于在前一波賺得盆滿缽滿的炒房者來說，負擔不大。而緊接著上周六出臺的新國十條中提出對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。這條限制了外地人購房，將震蕩樓市。
專家：此番新國十條以及新國四條緊接著先后出臺，其對樓市的調控嚴厲程度可謂空前。這應該說是樓市非常時期的非常措施，從中也可以看出中央政府遏制高房價的決心非常明確。杭州樓市短期內將進入一個考驗和觀望期，交易量的下降是肯定的，但也不會冷到像2008年年底時那樣的冰凍狀態。預計接下去的市場仍然會有一定的成交量在走，當中主要是沒怎么受到新政影響的這部分人群，包括首套購房者，以及二套房的改善型自住購買人群，像后者雖然利率有所上調，但因為是自住需求，在經濟條件允許的情況下，看到喜歡的房子可能也就買了。
這次調控旨在改變樓市的供需狀況，矛頭直指投資、投機性需求，同時也涉及了一部分改善性需求，應該說在需求這一方面大力擰緊了水龍頭；另一方面，新政中也提及開發商要在規定時間內一次性公開全部銷售房源，也就是打擊捂盤的意思，希望在供應上也有一定的放量；因此，如果政策真正能夠得到全面貫徹落實，那么肯定會對市場產生較大的影響，達到平抑房價的效果。
深圳“集裝箱租賃” 高房價問題日益凸
現象：從東邊的鹽田、布吉，到西邊的民治、福永，沿著公路行走，一路都能看到很多這樣的廣告——“住人集裝箱，每個每月6元”。面對深圳樓市接近2萬元的均價，這種超低租金的“住房”也許會開始慢慢進入人們視線。所謂住人集裝箱，也就是活動板房的一種。這種住人集裝箱以工地租用給工人居住為主，也有一些私人購買和租用的情況。住人集裝箱生產企業的張經理透露：收到的訂單已經積壓40多個，忙不過來。 住人集裝箱的最大優勢是價格便宜。3×6米的集裝箱，出租價格是6元/天，一個月僅僅需要180元，一年也就2160元，單價購買也只需1萬。
業內人士：全國人大代表、廣東化州二建寶安分公司經理陳華偉談房價 “房價不是我們開發商決定，是由市場來定的�，F在說房價高，但沒有人叫你去廣州買，也沒有人叫你去深圳買，你回老家買就可以啊，為什么還要到廣州、深圳買？”陳代表“回老家買房論”語驚四座，招惹板磚是必然的。今春“兩會”，從溫總理、住建部長到半數以上的委員代表，都認變該打壓房價了，這是大勢所趨人心所向；“回老家”之論大有驅趕草根們“回家去種田”的意思，很歧視、很傲慢。
專家：可以想像，“兩會”之外的其他日子里，陳應該主要屬于開發商代表。老百姓抱怨房價虛了、高了，眾目睽睽之下，開發商代表著實不好意思偷著樂，便站起身來，以回應的姿態，行斡旋之能事。陳代表“回老家買房論”的邏輯并不復雜：背景——深圳房價，高；但是——沒有人叫你在深圳買啊；辦法——你回老家買就可以。聽起來端的是滿紙荒唐言，一把辛酸淚。因此，剛剛被空前重視的“人民尊嚴”很受傷。
大家憤怒地原是高房價，如今回不回家卻成了“炮灰”。房價高漲難道不會加劇社會矛盾嗎？房價過高使得只有小部分人買得起房，大部分人包括很多城市中產階級都沒有辦法負擔，這樣就容易產生窮人與富人對立。再說了，許多城市面臨的嚴峻問題是人才流失，其中一個重要的原因就是知識分子買不起房，工作一年的錢，不吃不喝連十平米都買不起。狡黠的開發商代表，給天下寒士指引了一條莫須有的出路，安得廣廈？回家去吧！短期內的炮火，似乎有望聚焦于回家或者不回家的話題上，至于城市的房價，依然居高臨下、居高不下。
武漢市民盼央行加息抑制高房價
現象：第30屆武漢春季房交會16日在武漢會展中心揭幕。適逢國家收緊房貸新政突然出爐，去年來扶搖直上的武漢房價在本屆房交會上顯露松動跡象。多家欲在近期開盤的樓盤謹慎地向購房人咨詢心理價位。面對購房人開口問到“價格多少”時，售樓員紛紛反問，“價格未定，可以先填表登記一下，您的心理價格多少？其中2家樓盤表示開盤價甚至會低于周邊房價。
市民：正欲買房投資的武漢市民李雪說，房貸新政將大大提高購房成本，遏制炒房行為，為樓市降溫。中心城區二環線內很多樓盤價格超過8000元/平方米，已遠超收入水平。如果此時買住房，很可能像前年一樣買到高點，我不會現在買住房，而會考慮近郊尚處低位的商鋪進行投資。
業內人士：福家興業房地產公司總經理康鍇分析，貸款購房投資客一般首選新房，房貸政策收緊將會減少該類購房需求，在樓盤項目體量大的地區，如盤龍城、金銀湖一帶有可能率先降價，一旦國家還有后續更嚴格的調控政策，降價風將會再次上演。
南京國土局再出重拳抑制高房價
現象：兩會尚剛閉幕，針對房地產市場的新一輪調控已經悄然出臺。國土資源部公布了《關于加強房地產用地供應和監管有關問題的通知》，要求房企拿地前必須先繳20%的保證金，同時50%的地價首付款1月內須交清。南京市國土局表示，上述政策已經在南京陸續“落地”，部分條款還將更加嚴格。
政府：南京市國土局相關負責人表示，目前南京市執行的現有規定是“5個工作日內簽訂出讓合同，同時繳納50%的首付款，尾款一般六個月付清，最長不超過一年”。從上述比較中不難看出，南京市的規定更為嚴格。換句話說，開發商要想拿地的話，“門檻”更高了。過去南京市出讓土地的首付比例一般在30%左右，通常在6個月內交完剩余的出讓金，現在不僅首付比例提高了，交清全款的時間也將大為縮短。一旦首付繳納時間超過了5個工作日，那將按照每天千分之一的比例繳納滯納金�！痹�50%首付款中，有20%是作為定金，如果開發商因各種原因選擇主動退地，那么這20%的定金將被沒收。南京市已經調高了保證金的比例，至少是土地出讓底價的20%，在下一期（即今年第4號）土地出讓公告中將按照新的標準執行。
業內人士：土地競買的‘門檻’全都提高了，但是對于抑制房價作用不大，南京福舍投資顧問公司總經理史東表示，去年底廣州亞運村地塊拍到了255億的天價，沒過幾天開發商就將100多億的首付款交到了國土部門，能抑制高房價嗎？他還認為，提高首付款可能會令部分小開發商出局，但只要土地拍賣現有的“價高者得”的游戲規則沒有根本性變化，指望土地的調控政策來影響市場，可能性不大。
也有業內人士表示，此次國土部出臺的新規，其“信號”作用大于實際意義：對于開發商來說，土地新規意味著今后的樓市政策將越收越緊，而且不排除中央繼續推出信貸等金融政策調控房地產市場�？梢钥隙ǖ氖�，今年開發商的日子沒去年那么好過了。
長沙各大銀行開始限制外省炒房客
現象：繼二套房首付和利率提高之后，國務院又發通知，要求“高房價地區暫停發放第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款”。面對一劑比一劑猛的房貸新政，湖南各大銀行不但連稱“嚴厲”，而且相繼開始執行新政，中行等少數銀行“封殺”外地炒房客的第一槍已經打響。
業內人士：工商銀行湖南省分行個貸部人士認為，這是目前最嚴厲的房貸政策，契合了現在房產市場調控的需要，如果能再早一點就更好了。
中國銀行湖南省分行個貸部負責人表示，此類政策在調控歷史上是首次出現。中行剛剛接到總行郵件通知開始執行新的房貸政策，即對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。對購買首套住房且套型建筑面積在90平米以上的，貸款首付比例不得低于30％；并暫停發放購買第三套及以上住房貸款，對不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款�！半m然現在的政策從未有過，但還不是最嚴厲、最有效的，更嚴厲、更有效的應該是征收物業稅”。
專家：這次出臺的樓市新政策目標相當明確，就是限制異地炒房。而目前火爆的樓市，相當程度上受到外地投資資金的影響。對可停發第三套房貸并限制向外地炒房客發放房貸的新政，各家銀行大多表態謹慎。目前銀行方面正等中國銀監會相關實施細則出臺，并結合各自總行的執行口徑后實施。
市民：不少網友發帖表示擔心以后來長沙貸款買房，會不會遭遇銀行封殺。在長沙沒有工作單位也沒有長沙本地戶籍的市民擔心貸款買房將會受到限制。 |