房地產(chǎn)市場上買賣雙方的糾紛各式各樣，一般都比較復(fù)雜，但今年315房產(chǎn)投訴出現(xiàn)了一些新變化。來自0731房產(chǎn)網(wǎng)統(tǒng)計的數(shù)據(jù)：自3月11日開通網(wǎng)絡(luò)及電話投訴通道以來，截至到目前為止共接到投訴案件50余起。而去年的投訴渠道一開通，3天之內(nèi)就接到了200余起投訴案件，可謂相差懸殊。針對315收到的房產(chǎn)投訴，案例相似度非常高，而且屢禁不止，比如產(chǎn)權(quán)證無法按期交付、開發(fā)商擅自更改規(guī)劃用途等等，這些違規(guī)現(xiàn)象非常普遍也令房主非常苦惱。樓市會客室邀請律師、媒體代表一同討論，作為消費者，我們在買房過程中究竟該怎樣維護自身權(quán)利呢？

　　湖南裕邦律師事務(wù)所副主任 劉大華

　　劉大華: 中國的法律生命力不夠 公民維權(quán)意識需加強

　　我們說房地產(chǎn)投訴頻率降低了，與房地產(chǎn)現(xiàn)狀有關(guān)，在房地產(chǎn)市場積極波動降價的時候，投訴可能最多，因為大家覺得買房買貴了，房產(chǎn)商一降價就想退房，那時候投訴率就非常高。而現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)商他們自身也與時俱進了，在與消費者博弈的過程中，他也在進步，逐漸消滅了一些質(zhì)量問題，性價比提高了，投訴人群也減少了。 

　　辦產(chǎn)權(quán)證真正程序上應(yīng)該怎么做？ 

　　說到買商品房，第一、別買爛尾樓，第二、別買準爛尾樓，就是辦不到產(chǎn)權(quán)證的房子。因為沒有產(chǎn)權(quán)證的房屋，在物權(quán)法上他是一個不完整的物權(quán)，而物權(quán)是以房屋產(chǎn)權(quán)證為憑證，才受法律保護，才可以進市場交易。所以，買準爛尾樓風(fēng)險是很大的，因為一個開發(fā)商他無法預(yù)料、無法把握到底能不能得到產(chǎn)權(quán)證書。而同時合同的預(yù)售備案登記是非常關(guān)鍵的一步，很多人一次性交了房款，而開發(fā)商拿了這個錢以后，并沒有去解抵押，這樣，你的房屋就一直被開發(fā)商抵押給了銀行，到了要辦理產(chǎn)權(quán)證的時候，如果說開發(fā)商沒有錢了，那你的產(chǎn)權(quán)證就辦不下來了，因為你的房屋抵押銀行在先，沒有辦理預(yù)售登記。所以，警告各位，也就是要到房屋產(chǎn)權(quán)管理局備案蓋章，一蓋章之后，購房風(fēng)險就減少了一大半，一房二賣的風(fēng)險就沒有了，因為抵押不能辦理房產(chǎn)證的風(fēng)險也沒有了。

　　合同簽訂后如何防忽悠？

　　如果你房屋辦理不了預(yù)售登記，就意味著你的房屋前面的手續(xù)出了問題，要么是預(yù)售許可證不對，要么是土地還沒有到你手上，還有一個就是沒有去銀行解掉抵押。如果一直辦理不下來，那就是徹底的爛尾了！違法建筑，不受法律保護，這風(fēng)險就大了。但是如果說這個開發(fā)商沒破產(chǎn)，他拿了你的錢，他還有可能去籌錢還掉銀行的抵押，給你辦理產(chǎn)權(quán)證。

　　另外一種情況，房屋擅自變更規(guī)劃，如果說大家錢交了，商品房預(yù)售登記也做了，那這個時候，需要相關(guān)政府部門來協(xié)調(diào)。盡管房地產(chǎn)商違章了，但是為了老百姓的利益，還是把產(chǎn)權(quán)證給辦了，這種情況是可能的。所以分門別類，最可怕的就是開發(fā)商破產(chǎn)了，一旦破產(chǎn)，房屋抵押給了銀行，那就是銀行的抵押物權(quán)，房屋不屬于你了，要拿到房還得給銀行付一次錢。這就是最糟糕的情況。

　　遠離維權(quán)麻煩前期需多方了解，加強風(fēng)險意識

　　中國的法律生命力不夠，中國的消費者權(quán)益保護法很廣，但是真正根據(jù)這個獲得利益的很少。這是因為立法者沒有給這個法生命力，他本身不會運轉(zhuǎn)，需要人去用它，依靠它運轉(zhuǎn)。比方說你買到一瓶假酒，按照消費者權(quán)益法他需要一賠二，但是他們不賠，你會用消費者權(quán)益法去捍衛(wèi)自己的利益嗎？不但要花費一大堆律師費還需要時間。這個時候你只能找媒體來曝光，而消費者權(quán)益保護法就高高掛起了，根本沒有起到作用。如果是美國，你買到一瓶假酒，你就可以獲得大量賠償，這就是生命力。在中國，你大部分就只能默認了。那就意味著每一個老百姓他都是執(zhí)法者了。都去挖掘假貨，經(jīng)營者也就不敢賣假貨了。社會的公平公正是追求來的，在每一個領(lǐng)域都一樣，是斗爭來的，法律是鼓勵你去做的，要有維權(quán)精神，主人意識。我們心中總要有個法，才能賦予它生命力。首先遠離麻煩前期要做大量工作，要有風(fēng)險意識，對對方進行調(diào)查。而對于消費者權(quán)益法大修之后或?qū)①x予購房者“后悔權(quán)”的說法我覺得不大可能，很多立法行為，不能只站在消費者的角度來看，要站在中立位置，后悔出現(xiàn)的話那會導(dǎo)致商品違背了契約精神的“一諾千金“，作為專業(yè)人士來看這個問題，是不現(xiàn)實的。

　　湖南經(jīng)廣FM90.1    陸海峰

　　陸海峰：法律的改變就是量變到質(zhì)變的一個過程

　　產(chǎn)權(quán)問題的投訴比例逐日上升

　　我們平時也接到了一些房產(chǎn)方面的投訴。據(jù)我們統(tǒng)計，09年我們接到的投訴主要與08年房產(chǎn)市場遺留的一系列房屋質(zhì)量問題有關(guān)。08年的房地產(chǎn)市場當時處在一個下行階段，開發(fā)商為節(jié)約成本造成諸多房屋質(zhì)量方面的問題。而09年市場較好之后，開發(fā)商在房屋質(zhì)量方面進行了提升，此類投訴相應(yīng)減少了。而反過來說到房屋產(chǎn)權(quán)方面的問題，卻并非市場好就能解決，它產(chǎn)生的原因很多，并且去年沒解決的遺留問題也多。所以今年投訴關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)方面的問題比例也逐日提升。

　　我們在采訪過程中也發(fā)現(xiàn)一些樓盤都向銀行做了抵押貸款，而這些購房者并未被告知，這也對日后房屋產(chǎn)權(quán)的辦理構(gòu)成了極大風(fēng)險。所以購房者在無法獲知樓盤真實情況時，建議有時間一定先去找律師詢問。目前，業(yè)主維權(quán)第一步一般都是回去跟開發(fā)商鬧，不能解決的之后再找媒體曝光，從而給開發(fā)商施壓。這樣一開始就把開發(fā)商激怒了，問題反倒不好解決。

　　購房前多渠道了解樓盤信息以防上當受騙

　　目前，長沙也有一些不錯的精裝房，因為是期房，購房者只能從售樓員口中得知未來房屋裝修的大概情況，且只有一個樣板房做參考。購房者只能憑借自己的想象。這個房子將來是怎樣的質(zhì)量，裝修效果如何都無法獲知，而這也相當于在預(yù)售的過程中就已埋下了風(fēng)險。 

　　所以特別建議老百姓買房前，首先要去長沙市房屋產(chǎn)權(quán)管理局政務(wù)網(wǎng)（www.csfdc.gov.cn）上查詢所購買樓盤是否在預(yù)售前取得了預(yù)售許可證，從而減少可避免的風(fēng)險。然后你可以通過其他方式了解他們，該企業(yè)以前開發(fā)過的樓盤是否有侵權(quán)、不誠信等不良行為，如果有，在購買前就一定要慎重。而如果很多信息都無法確定的話，那就可以帶上律師一同前往辦理購房手續(xù)。

　　法律的改變跟經(jīng)濟發(fā)展有一定關(guān)系，隨著社會城鎮(zhèn)化進步越來越高，總會有一個適合自己步伐的法律，這也就是量變到質(zhì)變的一個過程。