| 新政后的樓市之路 |
2010年轉眼已過半，這半年對于中國的房地產市場而言非比尋常，“史上最牛調控政策”的出臺讓自09年開始的樓市狂熱暫時剎住了車，但政策強力打壓下的樓市卻依然價格堅挺。 中國樓市量跌價滯的尷尬動搖著調控的權威。在調控密度前所未有集中的2010年，房價能否最終回歸理性？市場又將如何衍變？政府調控又將何去何從？本期樓市觀察家邀您一同觀察2010上半年新政后的中國樓市之路。 北京：獲準預售項目簽約率不足三成 現象：政策重壓之下，博弈氛圍籠罩北京樓市。根據北京市房地產交易管理網的數據顯示，自從4月17日出臺“國十條”以來，北京有45個商品房項目獲得預售許可證，簽約率僅為26.1%，與去年動輒“日光”的銷售狀況形成鮮明對比。與此同時，京城已有部分項目的價格出現松動跡象。盡管多數開發商并未明確表示降價，但推出價格折扣的項目越來越多，個別區域甚至達到9折以下。 專家：北京中原地產三級市場研究總監張大偉表示，成交低迷的主要原因在于商品房價格沒有明顯下調，消費者繼續觀望。同時，開盤項目郊區化也使越來越多的人選擇市區內的二手房。 業內人士:“京版”調控細則是導致供應速度放緩的重要因素。“京十條”中，規定開發商取得預售證3日內必須開盤；商品房項目預售中必須做到“一房一價”。華遠地產總裁任志強近期開始松口，“在政策壓力下，降價已經成了主調�！倍嗝治鰳I內人士也表示，北京將可能在未來兩個月迎來大規�！敖祪r潮”。 南京：樓市交易量突然反彈 現象：位于南京華僑路上的幾家二手房產中介，往常的一些熟面孔已經有一段時間沒來“做客”了。一家中介公司的客戶經紀人鄒小姐表示，以前有一個自稱姓曹的專業炒房人經常出沒于這一帶，曹某手上的房產不少于10處，光是在這家門店成交的就有5套房源。 雖然炒房人少了，但南京二手房的成交價格卻并未松動：6月份江寧地鐵沿線的二手房掛牌均價已達到了10000-14000元/平方米，城中、河西堅挺依舊，還價的空間也較小。有業內人士表示，這與近期頻出的關于二套房貸的政策有密切關系，也從一方面說明政策調控對市場的緩解仍處在摸索的階段。 業內人士：新政出臺后，投資客的數量明顯減少，以往一套房子在一家店面一個月內買入賣出的速度也成為了傳說。據了解，南京二手房市場上，純粹的炒房客大約占了7%-10%左右，一旦這一市場份額大量流失，成交量的下滑也就成了必然的趨勢。 多數購房者主觀上看到的是房價居高不下，擔心房價會持續上漲，便狠下心來購買，其實，消費者是在不經意間加速了房價“轱轆”的旋轉，而有實力的炒房客則抱著“旁觀者清”的態度，一旦有機可乘，便會繼續對市場煽風點火。 專家：一部分在寧的外地投資客退出“炒市”，與最近一段時間社會上熱傳的新政之后要征稅，有密切關系。目前社會上對開征房產稅的可行性以及具體的操作方式均處在猜測的階段，即便是可能被試點的城市也沒有出臺所謂的征收前的通告，地方乃至國家有關部委也并未作出任何正面的官方答復，但有一點是毋庸置疑的：如果開征房產稅，所針對的對象必然是擁有多套房的居民，或者是住宅達到一定面積，價格持續走高的房產。房價上漲過快的城市將有可能率先征收，毫無疑問，南京也會被列入其中。這樣一來，部分外地炒房客退出南京市場也就在意料之中了。 市民：“市場尚不明朗，當然不敢下巨資！”,“南京樓市的現狀讓許多人看不懂，老百姓看不懂，專家看不懂，炒家也很難看懂，自然不敢斥巨資入市，只能在一旁觀望！” 重慶：樓市新政頻出 購房者心態悄悄變化 現象：樓市新政連連出臺，一方面打壓了房價，擠出了樓市泡沫，另一方面，也對某些情況較特殊的購房者帶來諸多“不便”，比如因首付款比例提高，有人不得不暫時擱置“小房換大房”的計劃，有人則將目光轉向了相對便宜的二手房。在調控政策下，購房者的心態在悄悄發生著變化。 陳先生一家五口人擠在兩室兩廳里面，本來準備今年換一套三居室的房屋，這次二套房新政讓他很無奈�，F在的房屋不能滿足他一家需要。他的父母，還有一個孩子，父母住一間房，自己和妻子與6歲的兒子住一間，現在把陽臺隔起來，權當孩子的臥室。 市民：“今年春天開始，我就在看房，哪個樓盤開始預約，哪個樓盤有優惠促銷，哪個樓盤要降價，這些消息我都注意收集。后來，房交會上看好幾套房，可是因為新政，我感覺房價要跌，放了一放�！标愊壬嬖V記者，他的置業計劃是賣小房換大房，要買的房子屬于第二套，面積較大，首付達到50%，如果不賣掉現在的住房，沒有辦法付款。 陳先生表示，如果把現在的房屋賣了，除非買二手房，拎包入住，否則就得在外面租房住一段時間。比如說買期房，加上裝修，差不多要在外面租房住2年，去打聽了市場行情，目前像他們這種一家五口人，差不多要租三室兩廳的，月租在2000元左右，很不劃算。最后家里商議，還是再等等看。 上海：樓市成交量反彈 開發商打折促銷見效 現象：在經歷了數周的低迷行情后，上海樓市的成交量似有反彈之勢。中國房產信息集團的最新數據顯示，6月28日至7月4日上海樓市成交量重新突破10萬方平米線，達到12.3萬平方米，環比上升26.8%。上海二手房指數辦公室日前發布的報告稱，今年6月，上海二手房價格指數為2565點，較5月下跌了17點，環比下跌了0.68%。這是上海二手房價格指數自去年3月以來首次出現回落。 專家：中房信分析師薛建雄表示，雖然樓市成交量有所反彈，但準確地說，上海樓市還是處在低位盤整期。按照正常的銷售水平，上海樓市成交每個月應該在30萬平方米左右。之所以成交量重新回到10萬平方米之上，很大程度上是因為保利及萬科等房地產開發商在進行打折促銷活動，同時部分新上市樓盤開出了相對低價，這受到了部分消費者的追捧。成交量反彈，既體現了市場存在巨大需求，也表明部分消費者對未來房價下調空間的猶豫。同時在短時間內，上海樓價在總體上很難下跌至完全滿足大部分消費者的心理價位上。 政府：上海市二手房指數辦公室相關人員表示，新一輪調控政策出臺以來，在新增掛牌量不斷遞增與銷售量持續下降的交叉作用下，市場無法繼續支撐價格高位盤整，尤其是短線投資客大量拋盤和主動讓價，使得上海房價出現不同程度的下降。同時，買賣雙方當前觀望情緒愈發濃厚，雙方價格走勢差距拉大，下行通道已經確立，從當前的市場氛圍和決策層調控的強硬之勢來看，成交量持續萎縮成必然，房價是否反彈則難以預測。 西安：樓市有個性 價格越漲越有市場 現象：西安的房產業總與其他城市有些許的不同。全國房價大漲的時候，西安的樓市漲的還算有條不紊；全國房價都跌的時候，西安的房價還能依舊挺立。這不難看出西安樓市比其他城市較為理性的一面。在國家出臺了各項政策來控制房價的時候，西安的樓盤依舊根據自身條件定價，結果是，別的城市都在打折的時候，西安房價依舊平步青云地緩緩漲著。從“國十條”、個人二套、三套房貸收緊、征收房產稅，到西安市的“十六條”，有關房產新政一經露臉，有關樓市的種種預想一時間成了老百姓談論的話題。 市民：劉女士表示，回顧幾年前，西安的房價大多都在4000元左右�？扇缃裨偃ミ@些樓盤詢問價格，永遠都是漲了。不過，最近國家的新政出臺后價格的漲幅有所放緩。其實西安的房價漲的不算離譜，況且買漲不買跌的心態多少導致了促使房價不跌的傳奇。試問誰也不愿意自己辛苦賺來的錢買的房子過不了多久就有貶值的可能性，如果房子要跌，很多購房者寧愿把錢花到其他地方去。眾多的原因導致了西安的房價呈現了合理的走勢，因而成就了西安樓市只漲不跌的神話。 業內人士：永和坊負責人閆經理表示，這些年來西安的房價基本上是依據了城市的發展速度，以及經濟的發展，因而在價格上一直都能做到一個比較合理的價格走勢，而西安本地購房者較之其他城市的購房者也比較冷靜一些。在采訪藍山公館的項目負責人李總時，他也表示，多年來西安的房價都是在一個比較合理的范圍內溫和運行，并沒有出現暴漲的局面，而現在隨著物價的上漲，諸如土地成本、配套設施成本、建材成本等上漲而上漲，所以，這些方面價格不降，房價就難以下降。從現在的市場情況來看，樓市價格會持續平穩上漲。 深圳：特價房直降3000 樓市普降在即 現象：繼端午節萬科、佳兆業等旗下樓盤的小幅優惠之后，深圳龍崗、寶安等關外區域部分樓盤推出多套特價房，給予深度折扣，直降3000余元/平米，最低價已至7200元/平米。但截至6月29日，深圳全市成交量仍在原地徘徊。業內預計，深圳樓市降價仍在初步試水階段，隨著本輪調控時間的延長，將會迎來更大范圍的降價。 業內人士：深圳中原地產總經理李耀智表示，從近兩個月深圳樓市的降價促銷來看，萬科、佳兆業只不過每平方米小幅降價了千元左右，而目前這種一口價、特價房正在深度涉水，這讓周邊按兵不動的樓盤營銷人員有些著急了�！安扇∫豢趦r、特價房或其他營銷手法的發展商，未來預期肯定會更多。尤其是關外推盤集中、新增供應大的區域，變相降價的樓盤更多，幅度也更大�！� “目前開發商對后市還沒有統一的預期，”廣東中原地產總經理黃韜表示，開發商是否降價，取決于其對未來的政策判斷和市場預期，目前看來尚未達成一致的判斷。從其接觸的萬科、保利等開發商來看，目前只是小幅調價試水，如萬科顯然不愿意像2008年一樣大幅降價，導致銷售太快無房可賣。 從各部委近期釋放的政策信息來看，調控持續從緊的信號明顯，黃韜認為，此輪房地產調控期必定很長，至少持續到今年年底或明年年中。 “買賣雙方的心理已經改變，”深圳多位業內人士認為，如今相信房價繼續上漲的買家已經不多，很多持幣待購者將目標鎖定關注的幾個樓盤，一旦開發商推出折扣的價位在承受范圍內，便會選擇出手。 專家：深圳中原地產、世聯地產等中介機構人士認為，上半年深圳新推貨量不多，很多樓盤集中在下半年推貨，隨著特價房、一口價的出現，深圳樓市將參照該類產品定價，從而帶動整個市場的價格下跌。 保障房的“供應沖擊”進入6月中旬，深圳樓市開始流傳一個“十大因素致深圳房價下跌”的帖子，里面提到的因素包括宏觀調控政策、房價高企等，而保障性住房及人才外流、產業外遷被屢次提及。 廣州：數百樓盤掀折扣潮 專家稱或是大幅降價前兆 現象：繼恒大率先掀起折扣優惠之后，廣州多個開發商掀起了新一輪的優惠潮。廣州近百個樓盤都開始打起“折扣優惠”牌，最高讓利達20萬元。業內專家認為，這可能是開發商采取大幅度降價的前兆。 據了解，富力金港城近期推出9.5折優惠，富力君湖華庭也推出“2萬抵10萬”的優惠措施；萬科金域華府推出9.9折的優惠，中海金沙熙岸推出一次性付款96折優惠。位于花都區的祈福生活無限和祈福輝煌臺都推出8.3折優惠，并附送物業管理費，一套100平方米的單位，折扣后的總價減少了近15萬元。番禺的某樓盤現購房優惠幅度有9.6折、9.5折、9.3折，額外再減5萬元的現金，讓利高達近20萬元。 專家：資深房產專家韓世同表示，從目前房地產市場來看，開發商采取優惠折扣措施比較符合市場發展趨勢。從今年5月份的業績報表來看，率先降價的恒大地產的銷售業績一路飄紅，而價格堅挺的開發商，銷售業績慘不忍睹。這充分說明開發商已經看到了市場的發展趨勢，打“優惠折扣”牌是必然發展趨勢。 �？冢簹v數2010年樓市怪現狀 現象：在百度里搜索“海口三青家苑”這個樓盤，出現頻率最高的相關詞匯就是“捂盤”。作為金盤為數不多的新樓盤，三青家苑的位置與環境都顯得奇貨可居，這么看來，捂盤更在情理之中。事實上，早在09年中旬，關于國際旅游島的呼聲就已在海南傳得沸沸揚揚，開發商拿出十成的耐心，等待政策所給樓市帶來的利好。試想，如在09年的9月就開盤銷售，每平米9700元的房價恐怕要打個對折了。 政府：而據�？谑凶》颗c城鄉建設局市場管理處相關負責人介紹，對于赤裸裸的捂盤行為，他們經過調查核實后，會按照《關于進一步整頓規范房地產交易秩序的通知》(建住房2006166號)做出相關處理，嚴重者將注銷該樓盤的預(銷)售許可證。負責人表示：由于國家對此沒有具體政策，被吊銷樓盤還是可以繼續申請獲取預售許可證，房管部門再無其他的處罰權。 武漢：房產新政影響超預期 “漢版”細則暫時不會出臺 現象：房產新政實施2個多月，武漢樓市所受影響，超過不少人預期。武漢市房管局表示，傳言已久的“漢版”實施細則，近期內不會出臺。今年4月底，為配合“國十條”的實施，武漢制訂了“漢版”實施細則初稿，并征求過各方意見。不過，當時新政效應尚未顯現，相關部門一直在尋找最佳公布時機。到5月底，繼北京房產新政細則出臺之后，深圳、廣州、重慶等地的細則也相繼出臺。醞釀已久的“漢版”細則，則一直未正式公布�！皩嵤畤畻l’，已經沒有什么模糊地帶了”。 政府：武漢市房管局市場處人士表示，各地細則主要是有關針對二套及以上住房實施差異化的信貸政策，隨著中央發布二套房認定標準后，再出臺相關細則已經沒有必要了。武漢房產開發企業協會副秘書長嚴寬表示，5月初，新政效應開始在武漢樓市顯現，眼下銷量劇減、價格相對堅挺的局面，是多方博弈的結果。新政效果還將繼續顯現，觀望期有望在今年10月結束。目前，中央也在觀察新政效果。地方政府出于自身利益考慮，當前謹慎從事，也在情理之中。 武漢市房管局相關負責人表示，已與銀行方面接洽，以盡快實現房管、銀行共享房產登記信息，暫時不會出臺其它新政實施細則。 杭州：土地款清查山雨欲來 調控首宗被收回土地 現象：在杭州瓶窯鎮一住宅項目因沒能繳付土地出讓金，土地將面臨被收回，這個將成為本輪宏觀調控中首宗被收回的土地。此次土地收回正值國土資源部掀起土地違法清查風暴，地方政府被要求嚴格按照相關政策處理拖欠土地出讓金行為。有觀點認為，遭到財政部及銀監會催債的地方政府已行動起來，加大了追繳土地出讓金的力度。 業內人士：隨著樓市調控效應顯現，成交量減少以及銀行信貸的收縮，此次追繳土地出讓金無疑讓房產公司的資金更加緊張。政府可能會加強對土地出讓金的管理力度。一場來自國土資資源部的土地清查行動風雨欲來。隨著目前樓市調控效應的顯現，行情火爆的局面不再，成交量的萎縮以及銀行信貸的收緊，開發商的資金鏈壓力逐漸增大。而對正陷入新一輪資金危機的開發商來說，此次追繳土地出讓金無疑是讓資金緊張的中小房企雪上加霜。對于正陷入新一輪資金危機的開發商來說，全國各地方政府催繳土地出讓金的行為，勢必使得部分開發商不得不面臨著土地被收回的危機。 專家：浙江大學地產研究所主任趙杭生指出，一般而言，在主觀意愿上往往傾向于拖欠土地出讓金。為了達到這個目的，開發商還會找出種種理由，來逃避政府的處罰�！巴恋卦诔鲎尩臅r候就存著不規范的情況，有些還達不到凈地的標準，就出讓了。”如果開發商因拆遷受阻、政府延遲交地等問題拖欠土地出讓金，政府很難進行處罰。也有很多開發商拖欠土地出讓金，只是因為資金緊張等自身原因，并無“正當”理由�！耙话阌玫孛娣e比較大的項目，更容易出現這種情況。”趙杭生指出，現在全國各地方政府催繳土地出讓金的行為,勢必使得這些開發商的資金壓力進一步增大，甚至有可能被收回土地。 長沙：樓市新推產品大幅跳水 現象：樓市調控政策已出臺兩個多月，在成交量大幅下滑，一線城市紛紛爆出或假摔、或暗降的消息時，長沙房價似乎堅挺依然。開發商紛紛表示“兜里有糧心中不慌”“長沙樓市本來就比較健康”……然而，嘴硬歸嘴硬，在調控的世道里，長沙也難獨善其身。位于河西的金科東方大院，終于按捺不住，祭起了降價大旗。 業內人士：不是恒大，不是萬科，偏偏是金科，在長沙首個大張旗鼓的祭起降價大旗。這或許跟其資金鏈日益吃緊有關。銷售量的大幅下滑，與金科的產品類型有關。金科推盤品種中，老盤戶型主要是別墅，部分花園洋房。如長沙的東方大院，主要是中高檔面對改善型客戶和投資群體的產品，這些產品在新政后走得會更加艱難。事實上，目前來講，唯一能有效拉動終端銷售的辦法，就是實實在在的讓利和降價了。 隨著調控深入，房地產公司銷售情況還會發生進一步變化，上市房企能否完成全年銷售任務還將取決于第三季度的銷售情況，或許下一步，很多都將會依靠銷售價格來完成一定指標。而對于準上市房企和非上市房企，在銷售不暢，融資無路的情況下，價格調整或成必然。 專家：一旦更多樓盤轉變為直接打折售樓，則區域性降價潮就會初步形成。隨著更多房地產開發商加入到打折、降價行列，這輪區域性降價潮有望啟動，新房價格將至少于今年下半年出現環比下降。 市民：來自益陽的孟小姐無奈地表示，“現在的房價太高了，那怕我不吃不喝也難以湊齊首付，我只有靠向家里借貸一定的資金才能完成首付，誰說長沙是房價的洼地？早就已經成為大土包了。 |