| 2010第一季度中部六省會城市房地產市場之對比分析 |
| [作者]：長沙市房產研究中心 鄧暉 |
2010年第一季度長沙房地產市場新增上市量呈現井噴態勢，同比增幅超過100%；而商品房同期備案量增幅也不小，接近90%，在房價快速上揚及由此帶來的政策壓力下，一季度長沙房地產市場仍在大體上維持了去年下半年以來的旺銷勢頭。那么，其他中部省會又是怎樣？長沙在其中處于什么樣的角色、位置？本文將基于中國部分省會城市房管局信息工作協作網絡的內部數據，對武漢、鄭州、長沙、合肥、南昌、太原等六個中部省會城市房地產市場進行對比分析，來將疑問一一解答。 一、城市發展情況比較 1、經濟總量比較 GDP是指一個國家(或地區）在一定時期內所有常住單位生產經營活動的全部最終成果，能較真實的反映當地的經濟實力和市場規模。GDP越高，其房地產發展的空間就越大。 表1 2010年第一季度中部六省會城市GDP總量比較 序 號123456 城 市武漢長沙鄭州合肥南昌太原 GDP1104.77880.37833.40560.60448.10379.96 同比增長15.914.716.617.613.110.2 ■ 小結：長沙GDP在中部六省會中居第二位，增幅居第四位 從經濟總量來看，第一季度武漢GDP總量超過1000億元，長沙、鄭州GDP總量超過800億元，合肥、南昌、太原則分別在500億元、400億元、300億元檔。長沙第一季度GDP總量為880.37億元，在中部六省會中居第二位，比第一位武漢少224.4億元，位置比去年同期上調一位。 而從GDP同比增幅來看，中部六省會城市GDP同比增幅均超過10%，其中，合肥、鄭州、武漢GDP同比增幅超過15%，與全國平均增幅（11.9%）比較來看，僅太原低于全國平均增幅。長沙第一季度GDP同比增長14.7%，高于全國增幅2.8個百分點，在中部六省會中增幅居第四位，比第一位合肥低2.9個百分點，比武漢低1.2個百分點。 2、全社會固定資產投資比較 全社會固定資產投資反映一個城市的建設力度，也在一定程度上反映一個城市的城市化發展階段。固定資產投資增長速度較快往往表明城市正處于大規模建設階段。 表2 2010年第一季度中部六省會城市全社會固定資產投資額比較 序 號123456 城 市合肥武漢長沙鄭州南昌太原 固定資產投資額729.10574.63471.50378.70215.0248.09 同比增長37.234.830.825.822.525.2 �。ㄗⅲ耗喜秊�50萬元以上固定資產投資） ■ 小結：長沙全社會固定資產投資在中部六省會中居第三位，增幅居第三位 從固定資產投資規模來看，合肥全社會固定資產投資規模居首，固定資產投資額超過700億元；武漢、長沙、鄭州、南昌呈階梯式減少，分別處于500~200億元檔；太原最少，固定資產投資低于50億元。長沙全社會固定資產投資471.50億元，在中部六省會中居第三位，全社會固定資產投資比中部六省會第一位合肥少257.6億元，比第二位武漢少103.13億元，位置與去年同期一致。 從固定資產投資增長率來看，中部六省會增幅全部超過20%，其中，合肥、武漢、長沙同比增幅超過30%，與全國平均增幅（25.6%）比較來看，南昌、太原低于全國平均增幅。長沙同比增幅30.8%，高于全國增幅5.2個百分點，在中部六省會中居第三位，增幅比中部六省會第一位合肥低6.4個百分點，比武漢低4個百分點。 二、房地產市場情況比較 （一）市場預期指標 1、房地產開發投資額比較 開發投資額可以反映出未來一、兩年的供應情況。適度的投資有利于拉動經濟的增長，但如果房地產開發投資增幅過高，將使供給過量，如沒有相應的市場需求相匹配，容易導致市場供過于求。 ■ 小結：長沙房地產開發完成投資在中部六省會中居第三位，增幅居末位 從房地產投資規模來看，合肥房地產投資超過200億元，躍居首位；武漢、長沙房地產投資在100~200億元，分列二、三位；鄭州、南昌、太原房地產投資低于100億元，其中南昌、太原低于30億元。長沙房地產開發完成投資129.37億元，在中部六省會中居第三位，房地產開發完成投資比中部六省會第一位合肥少71.55億元，比第二位武漢少34.42億元。 從房地產投資額增長率來看，六城市同比增幅均較大，超過20%，其中，太原增幅最大，同比增長達72.9%，與全國平均增幅（35.1%）比較來看，合肥、南昌低于全國增幅。長沙同比增幅62.9%，高于全國增幅27.8個百分點，在中部六省會中居第三位，增幅比中部六省會第一位太原低10個百分點。 2、房地產開發投資額占全社會固定資產投資額的比例 房地產開發投資額占全社會固定資產投資額的比例反映房地產在整個城市固定資產投資結構中是否合理。全社會固定資產投資包括基本建設、更新改造和房地產投資等，在發達國家，房地產投資一般占20％－25％。 表3 2010年第一季度中部六省會城市房地產開發投資額占全社會固定資產投資額比例 序 號123456 城 市太原武漢合肥長沙鄭州 南昌 房地產投資額15.57163.79 200.92129.37 92.3427.37 社會固定投資額48.09 574.63 729.10 471.50 378.70 215.02 房地產占固定投資比例32.38 28.50 27.56 27.44 24.38 12.73 ■ 小結：長沙房地產開發完成投資占固定資產投資比例在中部六省會中居第四位 從以上數據我們可以看到，由于今年一季度房地產投資普遍較為旺盛，而其他固定資產投資已恢復常態，中部六省會城市房地產投資占全社會固定資產投資比例普遍較高（除南昌外）。這種主要是商業行為帶來的比例變化，反映了開發商對房地產市場信心的增強，資本流向房地產市場速度相對加快。 3、商品房新開工面積、施工面積、竣工面積 商品房新開工面積、施工面積、竣工面積是考察當前房地產開發規模及未來商品房市場供應的重要指標。因當前數據僅為第一季度數據，故其間比例關系不能建立，這里僅考察其具體數值。 表4 2010年第一季度中部六省會城市商品房新開工面積、施工面積、竣工面積 序 號 123456 城 市長沙鄭州合肥武漢南昌太原 新開工面積723.14393.50328.00251.5972.0258.73 同比增長84.1582.0054.7219.609.6090.50 施工面積4971.903847.203488.002437.631615.141378.33 同比增長30.8629.4019.8410.1074.00167.12 竣工面積260.5228.30438.00157.29120.938.71 同比增長-19.32-61.50199.718.609.40-71.78 �。ㄗⅲ阂虿糠殖鞘袛祿捎卯數亟ㄎ瘮祿�，可能與當地統計局公布的數據不一致） ■ 小結：長沙新開工面積、施工面積在中部六省會中均居第一位，竣工面積居第二位 從新開工面積來看，長沙新開工面積最大，超過700萬m2；其次為鄭州、合肥、武漢，新開工面積在250~400萬m2；再次為南昌、太原，新開工面積低于80萬m2。長沙新開工面積在中部六省會中位居第一，比第二位鄭州多329.64萬m2，比武漢多471.55萬m2，同比增幅位居第二。 從施工面積來看，長沙在建規模最大，接近5000萬m2；其次是鄭州、合肥，施工面積在3000-4000萬m2；再次是武漢，施工面積接近2500萬m2；太原、南昌基本相當，施工面積在1300~1620萬m2。長沙施工面積在中部六省會中位居第一，比第二位鄭州多1124.70萬m2，比武漢多2534.27萬m2，同比增幅位居第三。 從竣工面積來看，合肥竣工面積最大，超過400萬m2；其次為長沙，竣工面積超過250萬m2；再次為武漢、南昌，竣工面積在120~160萬m2，鄭州、太原本季度竣工面積相對較小，低于30萬m2。長沙竣工面積在中部六省會中位居第二，比第一位合肥少177.48萬m2，比武漢多103.23萬m2，同比增幅位居第四。 �。ǘ┦袌黾雌谥笜� 1、市場規模比較（商品房批準預售面積、商品房銷售面積） 商品房批準預售面積、商品房銷售面積可以反映一個城市房地產市場的規模與容量，反映一個城市房地產市場的繁榮程度。 表5 2010第一季度中部六省會城市房地產市場規模比較 序 號123456 城 市長沙武漢鄭州合肥南昌太原 批準預售面積287.28282.08221.75207.4146.1246.07 同比增長136.4737.1357.98162.0020.70-2.83 銷售面積341.99360.20368.96359.3369.4460.13 同比增長88.9367.6259.5179.00-35.1021.94 ■ 小結：長沙新增供應量在中部六省會中居第一位，同期銷售備案量居第四位 從供應量來看，長沙、武漢、鄭州、合肥新增批準預售量較大，超過200萬m2，其中，長沙、武漢超過280萬m2；其次為南昌、太原，新增批準預售量均在46萬m2左右。長沙商品房批準預售量在中部六省會中居第一位，比第二位武漢多5.2萬m2；同比增幅居第二位，比第一位合肥低25.53個百分點，比武漢高99.34個百分點。 從銷售量來看，鄭州、武漢、合肥、長沙銷售備案量均較大，超過340萬m2，其中鄭州、武漢超過360萬m2；南昌、太原銷售面積相對較低，低于70萬m2。長沙商品房銷售量在中部六省會中居第四位，比第一位鄭州少26.97萬m2，比第二位武漢少18.21萬m2，比第三位合肥少17.34萬m2；同比增幅居第一位，比武漢高21.31個百分點。 2、商品房供銷比比較 即期消費指標，用于判斷商品房市場實際供應與實際銷售之間的關系，在一般情況下該指標不應小于1。該指標合理值域0.8～1.2，大于1表明供大于求，商品房價格趨緩，小于1表明實際預售量大于當年批準上市量，市場可能會出現供應短缺，商品房價格將上揚。 表6 2010第一季度中部六省會城市商品房供需比 序 號 123456 城 市長沙武漢太原南昌鄭州合肥 批準預售面積287.28 282.08 46.07 46.12 221.75 207.41 銷售面積341.99360.20 60.1369.44368.96359.33 供銷比0.84 0.78 0.77 0.66 0.60 0.58 ■ 小結：長沙新建商品房供銷比在中部六省會中均居第一位 從數據來看，由于市場慣性，一季度各市商品房備案量仍較大，使得中部六省會供銷比均低于1。長沙（市區）供銷比第一季度在中部六省會中居第一位，比第二位武漢高0.06。 3、房產一、二級市場成交量之比 反映房地產市場成熟度的重要標志之一。在發達國家，二手房交易都占房產交易的半數以上，部分還超過了80%。通過對新建商品房與二手房交易進行比較，可以了解當前房地產市場的發展階段。 表7 2010年第一季度中部六省會城市房產一、二級市場成交量之比 序 號123456 城 市武漢合肥鄭州長沙南昌太原 商品房360.20359.33368.96341.9969.4460.13 二手房99.4374.8569.3566.1447.3715.78 比 值3.624.805.325.171.473.81 �。ㄗⅲ壕鶠槭袇^數據） ■ 小結：長沙二手房成交量在中部六省會中均居第四位，房產一、二級市場成交量之比居第二位 從上表數據來看，武漢二手房交易量位居首位，接近100萬m2；其次是合肥，超過70萬m2；再次是鄭州、長沙，交易量在60~70萬m2；南昌、太原成交量較低，低于50萬m2。長沙二手房成交量在中部六省會中居于第四位，比第一位武漢少33.29萬m2，比第三位鄭州少3.21萬m2，房產一、二級市場成交量之比居第二位。 �。ㄈ┦袌鰞r格與貸款指標 1、市場價格及增幅比較 該指標反映各城市房價和房價增幅是否合理。 表8 2010年第一季度中部六省會房地產市場價格比較 序 號123456 城 市武漢太原合肥南昌長沙鄭州 商品房均價5923 5916 5735 5539 5114 4531 同比增長12.21 23.82 42.00 31.00 19.57 11.44 住宅均價5691 5514 5353 5182 4925 4223 同比增長14.15 29.62 34.00 29.60 20.95 9.62 �。ㄗⅲ壕鶠槭袇^商品房、商品住宅成交均價） ■ 小結：長沙商品房、商品住宅均價在中部六省會中均居倒數第二位，住房價格漲幅居第四位 從價格來看，中部六省房價普遍出現大幅上揚，住宅均價除鄭州外，同比增幅均超過10%，其中合肥、太原、南昌、長沙同比漲幅超過20%。長沙商品房、商品住宅均價在中部六省會中均在第五位，漲幅均價第四位。 2、住房價格增長率與GDP增長率之比 商品住宅價格增幅與GDP增幅之比在一定程度上反映房價上漲是否合理。根據日本、香港、新加坡房地產市場的運行軌跡，當比值大于1表明增長過快，大于1.8時，表明房地產市場價格上漲不正常，應當預警。 表9 2010年第一季度中部六省會城市房價增長率與GDP增長率 序號123456 城 市合肥鄭州武漢長沙南昌太原 住宅價格增長率34.00 9.6214.15 20.95 29.60 29.62 GDP增長率17.616.6 15.9 14.7 13.110.2 比 值1.93 0.58 0.89 1.43 2.26 2.90 ■ 小結：長沙房價增長率與GDP增長率比值為1.43，房價漲幅較大 從數據來看，中部六省會有一半城市（太原、南昌、合肥）房價增長率與GDP漲幅之比高于1.8，漲幅過大；僅有兩城市（武漢、鄭州）房價漲幅低于同期GDP漲幅。長沙比值為1.43，房價漲幅高于同期GDP漲幅，漲速較快。 3、房價增長率與CPI增長率之比 房價增長率與CPI增長率之比，反映了房價的增幅與CPI的增幅的速度關系，可以用來判斷房地產價格的漲幅是否過快或過慢。 表10 2010年第一季度中部六省會城市房價增長率與CPI增長率之比 序 號123456 城 市太原南昌合肥鄭州武漢長沙 住宅價格增長率29.62 29.60 34.00 9.6214.15 20.95 CPI增長率2.9 2.5 2.4 2.4 2.0 1.4 比 值10.2111.8414.174.017.0814.96 ■ 小結：除長沙外，中部六省會CPI漲幅均高于2%，長沙CPI漲幅最低 從上表數據來看，中部六省會CPI增長率均轉正，除長沙外，其他城市CPI漲幅均超過2%。長沙CPI增長率為1.4%，住宅價格增長率與CPI增長率之比接近15，房價上漲明顯。 4、房價收入比 人均可支配收入與房價比可以在一定程度上反映城市房價是否合理，同時，也可以反映一個城市的購買能力。根據國際比較公認的說法，房屋價格與年收入比在6以內比較合適。 表11 2010年第一季度中部六省會城市房價與收入比 序號123456 城市太原南昌合肥武漢鄭州長沙 30m2房價165420155465160592170729126690147750 第一季度可支配收入437146565394606649546898 預計年可支配收入174841862421576242621981627592 房價收入比9.468.357.447.046.395.35 ■ 小結：若按一季度可支配收入預計，長沙仍將是中部六省會唯一房價收入比較為合理的城市 根據我國對小康的定義，我們取人均居住面積為30平方米。從表中我們可以看到，若以一季度可支配收入預計全年，太原市房價收入比仍最大，超過9；長沙市房價收入比最低，低于6，比第一位太原低4.11，比武漢低1.69，由于預期可支配收入的提高，長沙房價收入比回歸至國際公認合理水平以內。 三、對當前各市房地產市場形勢的基本判斷及結論 �。ㄒ唬┯捎谡叽碳�，各市GDP及全社會固定資產投資同比均出現較大幅度增長。 從中部六省會的情況來看，第一季度除太原外，其他五省會城市GDP增幅均高于全國增幅；除南昌、太原外，其他五省會城市全社會固定資產投資增幅均高于全國增幅，這表明在中央一系列政策刺激下，中部省會城市經濟都取得了不錯的進展；但去年同期基數較低，也是今年各市GDP及全社會固定資產投資同比增幅較大的重要原因。 �。ǘ┓康禺a投資增幅較大，占全社會固定資產投資比例進一步提高。 從中部六省會的情況來看，第一季度各市房地產完成投資額占全社會固定資產投資比例相對于去年一季度均有較大提高，與各市去年全年比例比較，僅南昌比例有所降低，這表明隨著去年下半年房地產市場的好轉，開發商房地產投資力度有所加強，而與此同時國家各項固定資產投資水平開始趨于正�；�，這都使得各市房地產投資占全社會固定資產投資比例出現進一步提高。 �。ㄈ┬麻_工面積、施工面積同比普遍高漲，竣工面積同比有增有減。 從中部六省會的情況來看，第一季度各市新開工面積除南昌、武漢外，同比增幅均超過50%；各市施工面積同比均超過10%，太原更是超過150%；竣工面積同比增減各半，合肥同比增幅接近200%，這主要是去年第二季度后，房地產市場開始復蘇直至繁榮，資本又開始流向房地產業，促進了在建工程量的增大。 （四）一季度中部五省會商品房新上市量及備案量同比增幅較大。 第一季度中部六省會中除太原外，其他五省會新增批準預售量同比增幅較大；除南昌外，其他五省會銷售備案同比增幅較大，其主要原因是由于去年下半年以來房地產銷售形勢猛然火爆，房價直線上揚，開發商對房地產市場信心恢復，投資增多，開發時間縮短，促進了新房上市量的增加；銷售備案量繼續保持較高增長，這其中既有由于備案時間推后造成的慣性效應，也有去年同期基數較低的原因。 （五）商品房價繼續上揚，房價同比漲幅擴大。 從房價來看，第一季度中部六省會房價漲幅均較為明顯，住宅均價同比漲幅最低的鄭州，漲幅也接近10%，最高者合肥，同比漲幅達到34%。與去年全年均價漲幅比較來看，各市房價漲幅也均有較大提高。房價的快速上揚，已經引起了政府部門的高度重視，在中央出臺系列政策后，各級地方政府相關政策也正陸續出臺。 �。┯捎诜績r與城鎮居民人均可支配收入有不同程度上揚，中部六省會預期房價收入比有增有減。 從房價收入比來看，由于各市房價與城鎮居民人均可支配收入都有增長，使得各市預期房價收入比相較去年全年有增有減；長沙預期房價收入比為5.35，這表明若按一季度可支配收入預計全年，長沙仍將是中部六省會唯一房價收入比較為合理的城市。 （七）房地產市場已經進入“博弈”狀態。 從中部六省會情況來看，各市房價同比均出現較大上揚，這也是中央簽發“史上最嚴厲的房地產政策”的重要原因；而從當前商品房實時簽約情況來看，多數城市均出現了成交量下跌，而房價堅挺的情形；這實際上是由于去年開發商有較大盈余，同時也是出于對新政的一種試探，政府、開發商與購房者進入了一種所謂的“博弈”狀態。要打破這種僵局，核心問題就是中央這種政策能堅持多久，以及地方政府實際的執行力度。對此，我們仍將拭目以待。 |