| 長沙市房地產市場需求調查分析報告 |
| [作者]：長沙市房產研究中心 申小蝶 |
過去的2009年全國的房地產經歷了一個從低谷到高峰的V型反轉，今年的市場在新政出臺前一路呈現量升價漲的態勢，全國各地的房價都漲到了歷史最高位，快速上漲的房價已經偏離了市場的需求，超出了百姓的購買力。為此，國家出臺了一系列房地產調控政策，以遏制和穩定房價，在市場上引起了不小的波瀾。那么，在高房價下，長沙的房地產市場需求發生了什么變化？系列新政的出臺又將產生怎樣的影響？長沙房地產市場價格走勢到底如何？我們借助中國·首屆長株潭房博會召開的機會，同往年一樣，在展會現場展開問卷調查，了解廣大置業者尤其是潛在置業者的需求狀況。本次調查共發放問卷10000份，收回9150份，回收率為91.50%，其中有效問卷7290份，有效率為79.67%。 一、潛在置業需求狀況 （一）居住現狀 從圖1可知，被調查者中自購住房的比例較高，合計占42.35%，相較去年上升5.25個百分點，這與去年以來樓市的持續升溫有關，房屋成交活躍，不少置業者購置了住房。其中多數是自購商品房，占26.60%，自購房改房和自購經適房占15.75%，這里面包含很大一部分改善型住房需求。租房的比例占27.75%，這也是最迫切的住房需求群體。其他占比29.90%，主要是與家人朋友住一起，他們也存在較強的購買欲望�？偟膩碚f，市場的潛在需求還是比較旺盛，還有相當一部分群體有基本的居住需求和改善型需求，當然，也有部分投資、投機性需求。 （二）置業動機 1、置業計劃 從圖2可知，被調查者中有54.25%的人群今年有買房的計劃，較去年下降了2.63個百分點，同時處于觀望狀態的比例略有上升。在今年這種新政連出，房地產市場前景不甚明朗的局面下，選擇觀看的消費者增多，買房的腳步有所放緩。僅管如此，大部分人還是計劃出手，市場仍然有強烈的需求支撐。 2、置業目的 從圖3可知，市場的潛在需求主要是自住性需求和改善性需求，分別占54.91%、32.98%，投資性需求占7.54%，較去年下降2.44個百分點。數據反映出當前長沙房地產市場投資投機性小，特別是連續出臺的新政主要是限制投資性購房，重點打擊炒房者，出于投資的購房者減少。 �。ㄈ撛谥脴I行為 1、房源選擇 從圖4可知，絕大多數（84.89%）被調查者偏好購買商品房，選擇購買二手房的僅占15.11%，兩者之比為5.62∶1。受傳統觀念的影響，二手房仍然只能被少數人接受，加之商品房的品質在市場中具有比較強的競爭力，二級市場的發展受到一定的限制。 2、置業區域 從圖5可知，南城區域仍然是購房者的首選，比例高達47.47%，較去年上升10.37個百分點，隨著拓南戰略的實施以及省政府的南遷，南城基礎設施得到了極大的改善，去年武廣高鐵的開通更是吸引了眾多人前來置業，輕軌、高鐵、地鐵、城際交通已經打通了南城經濟發展的任督二脈。其次是河西區域占21.47%，先導區的建設以及岳麓學府良好的人文環境和自然環境，河西依然受到置業者的青睞；然后是東城區域占17.63%，盡管是老城區，但作為商業中心區，在區域競爭中仍然具有很強的競爭力，并且隨著區位和交通的升級、舊城區的改造，居住品質也正在改善。 3、住房面積與戶型偏好 從圖6、圖7可知，傾向中小戶型的潛在置業者仍然占多數，住房面積偏好主要集中在60-120m2面積段，合計占比79.65%，戶型偏好主要還是三居室、二居室，全計占比86.19%。從住房面積和戶型的交叉統計結果可知，偏好90-120m2的三居室最多，占37.19%，其次是60-90m2的二居室，占23.86%。今年延續了近幾年的偏好趨勢，這種偏好正好反映了當前市場還是以自住性需求和改善性需求為主，市場的實際需求與國六條要求的90m2以下戶型供應量應占總供應量的70%以上仍然存在較大的矛盾。 4、價格承受區間 從圖8可知，大多數被調查者的價格承受能力在5000以下，占87.43%，其中承受能力在4500以下者占48.34%。去年這個時候大部分消費者（88.86）的價格承受能力還只在4000以下，心理承受區間在3000-4000的占到60.66%。相比去年，消費者的價格承受能力增強，房價的較大幅上漲使得他們的壓力加大，不得不提高對房價的接受水平。 5、住房裝修傾向 從圖9可知，超過三分之二（67.50%）的被調查者傾向毛坯房，市場現有的精裝修房，可供購房者選擇的模式和風格很少，也沒有裝修檔次的區分，這也是當前精裝修房還沒有受到普遍接受的原因。但是生活節奏的日益加快，購房者開始不愿花太多的時間和精力去裝修房子，同時由于裝修材料由開發商統一購置，相對會價廉質優，隨著精裝修房市場的不斷規范，產品實現多樣化，精裝修房將成為市場發展的一個大趨勢。 6、付款方式 從圖10可知，超過一半（58.32%）的被調查者選擇銀行按揭貸款購房，成主要的購房支付方式；其次是公積金貸款，占16.29%，因其貸款利率優惠等特點受到消費者的關注，但由于公積金貸款門檻的限制和貸款流程的繁瑣，以及某些樓盤不接受公積金貸款，在實際購房支付中，公積金貸款比例相對要低，2009年新房支付中這一比例為9.95%；一次性付款比例不高，占10.33%，銀行支持力度的增大使得更多的中低收入者也能實現購房，同時房價的走高也會讓更多人選用銀行按揭。 （四）影響置業的外部因素 1、置業關注因素 從圖11可知，購房者關注的前三項因素依次是地理位置、價格、交通，分別占24.57%、22.25%、19.18%。和去年有所不同的是，今年對地理位置的關注度超過對價格的關注，成為購房首要的考慮因素。地理位置居首位或許也有出于無奈，在高房價下購房者最先考慮的是自身的經濟實力，超過經濟承受能力的地段相對好的房子有時也只得放棄。 2、置業信息來源 從圖12可知，置業者獲取置業信息的來源渠道中，排在第一位的是0731房產網等網絡媒體，占46.07%，較去年又上升了6.34個百分點，該比例在逐年上升，因其方便快捷、信息全面、傳播速度快等特點已被廣泛認同；其次是《長沙樓市》等直投刊物，占15.18%，主要在公共場合發放，目標針對性強，近年來其影響力也顯而易見。 二、房價判斷及預測 （一）當前房價判斷 從圖13可知，62.80%的被調查者認為當前房價偏高，該比例相較去年上升較大，消費者普遍面臨房價上漲的壓力，當前房價已經偏離了市場需求，消費者的實際購買力被削弱。在高房價和政府的宏觀調控下，市場的觀望情緒又開始彌漫，出手者減少，等待者增多。 �。ǘ┫掳肽攴績r走勢 從圖14可知，對下半年長沙的房價持平和下跌預期的被調查者居多，分別占38.30%、31.37%，國家一系列抑制房價過快上漲的措施給了消費者信心，在多重緊縮政策組合拳的圍攻下，房價至少短期內難以上漲。 （三）新政對房價的影響 從圖15可知，74.13%的被調查者認為新政對穩定房價有效，從房價的下跌跡象也可看出系列新政的出臺已初顯成效，過快上漲的房價得到遏制，有效防止和減少了房地產泡沫風險。有消息稱，國家已經制定了新一輪宏觀調控政策計劃，如果現行的政策不能遏制高漲的房價，將考慮實施更大力度的新政。可見，此次政府穩定房價的決心很堅定。 三、2010年長沙房地產市場需求趨勢基本判斷 政府政策的制定必須以市場為基礎，才能切實有效，本次問卷調查，為政府制定房地產市場相關政策措施能提供良好的信息參考，并透視出當前市場的基本運行狀況。從這次問卷調查中，市場呈現出以下幾方面發展趨勢： �。ㄒ唬┦袌鲂枨笠廊粷摿薮�。 54.25%的被調查者計劃今年買房，這部分需求將在今年下半年得到釋放。同時市場上仍然存在一定比例的觀望者，這部分人群將會隨著房產新政效應的逐步顯現以及房價回歸理性后結束觀望，潛在的消費需求就會轉化為實際購買力。 （二）市場上的需求將仍以自住型為主。 這種特征延續了長沙房地產市場慣有的特點--以自住和改善性購房為主要目的。雖然今年前幾個月外地購房者明顯增多，購房用于投資的比例上升，但受到新政的抑制，投資投機者減少。 �。ㄈ┲脴I者買房仍然將傾向于購買90-120m2的三居室。 今年延續了近幾年的偏好趨勢，90-120m2的三居室和60-90m2的二居室依然是市場的寵兒，在自住和改善型需求的主導下，這兩種產品具有較強的市場競爭力。 �。ㄋ模┵彿繀^域的首選依舊將是南城區域。 原先由于省政府南遷以及長株潭一體化等政策作用，南城在購房區域的選擇中一枝獨秀，近年來，輕軌、高鐵、地鐵、城際交通的建設更是使得南城的基礎設施得到極大改善，該區域的選擇傾向性正在加強。同時，河西先導建設區、東城的舊城改造也吸引了不少消費者前去置業。 �。ㄎ澹┚W絡媒體成主要的置業信息來源。 0731房產網作為房地產信息發布的權威性和宣傳的主導型處于絕對優勢，并且伴隨網絡的發展，0731房產網的信息傳播面將更廣泛，值得注意的是，《長沙樓市》等專業性直投刊物的影響人群也在不斷擴大。 �。┬抡饾u顯現。 房價下跌的跡象表明新政已初顯成效，到下半年房價將回歸理性，保持平穩發展，多數置業者相信這次政府穩定房價的決心，對下半年的房地產市場持積極樂觀的態度。 |