注：1.本報告僅供給相關領導、政府職能部門和房地產相關專業人士參考，屬內部研究成果，未經許可，不得公開發布。

2.本報告中涉及的新建商品房分類價格僅作本中心研究分析之用途，不是對外正式發布的價格數據。對外正式發布的房地產價格以市統計主管部門公布的相關數據為準。

2010年第三季度以來，長沙商品房新增批準預售逐月增長，商品房銷售同比增幅逐月下降，銷售市場熱度有所降低；二手房交易低位徘徊，并呈逐月下降趨勢，當前全市月交易量已不足30萬m2。1-9月全市（含郊縣）完成房地產開發投資481億元，同比增長33%，約占全市固定資產投資的21%。商品房施工面積6145萬m2，新開工面積1792萬m2，竣工面積549萬m2，與去年同期比分別增長16%、90%、-29%。1-9月我市（含郊縣）累計批準預售1473萬m2，同比增長56%；實現商品房銷售備案面積1554萬m2，銷售金額653億元，與去年同期相比分別增長27%、47%。

Part 1  新建商品房市場

一、新建商品房批準預售情況

1-9月全市新建商品房累計批準預售1472.50萬m2，同比增長55.73%，其中住宅批準預售1308.89萬m2，同比增長49.31%。分區劃來看，內五區新建商品房累計批準預售1042.24萬m2，同比增長65.68%，其中住宅批準預售961.21萬m2，同比增長63.85%。與去年同期對比來看，今年1-9月五區四縣除開福區、瀏陽市外，其他各區縣新增批準預售均呈正增長，天心區、岳麓區、雨花區、寧鄉縣同比增幅超過80%，這表明當前長沙城市外拓明顯提速，城市南部、西部是今年長沙房地產市場拓展的重點。

表1  2010年1-9月長沙市新建商品房、住宅供應情況

區 域新 建 商 品 房其中：住    宅

批準預售面積

（萬m2）同比（%）批準預售面積

（萬m2）同比（%）

全  市1472.5055.731308.8949.31

其中芙蓉區97.0966.0287.3263.26

天心區160.77158.85149.16163.55

岳麓區242.7989.83221.3779.78

開福區169.96-5.10165.78-5.53

雨花區371.6384.46337.5889.71

長沙縣202.5224.87186.0917.02

望城縣112.2465.6092.8852.93

瀏陽市40.06-10.8634.865.03

寧鄉縣75.4481.3833.85-8.55

二、新建商品房銷售備案情況

1-9月全市新建商品房累計銷售備案1553.97萬m2，同比增長27.07%，其中住宅銷售備案1444.11萬m2，同比增長25.16%。分區劃來看，內五區新建商品房累計銷售備案1044.97萬m2，同比增長21.23%，其中住宅銷售備案964.12萬m2，同比增長19.57%。從當前各區情況來看，芙蓉區、天心區、寧鄉縣商品房備案量已出現負增長；全市同比增幅最大的是長沙縣，同比增長達77%。今年下半年以來，全市商品房備案銷售累計同比增幅已呈逐月下降態勢。

表2  2010年1-9月長沙市新建商品房、住宅銷售備案情況

區 域新 建 商 品 房其中：住    宅

銷售面積（萬m2）同比（%）銷售面積（萬m2）同比（%）

全  市1553.9727.071444.1125.16

其中芙蓉區67.29-31.1254.98-34.54

天心區154.02-6.25135.73-12.13

岳麓區202.2343.34190.3842.57

開福區202.5614.09192.1312.32

雨花區418.8848.87390.9048.49

長沙縣301.4177.03286.9572.99

望城縣68.6023.8267.3624.14

瀏陽市66.6624.9860.5921.81

寧鄉縣72.33-11.7965.09-16.14

三、新建商品房成交備案金額、均價

1-9月長沙市新建商品房銷售備案金額為652.94億元，同比增長47.41%，其中住宅成交備案金額為571.48億元，同比增長44.22%。分區劃來看，長沙內五區新建商品房銷售備案金額為488.43億元，同比增長41.31%，其中住宅成交備案金額為421.40億元，同比增長37.89%。

表3  2010年1-9月長沙市新建商品房銷售備案均價

區 域新 建 商 品 房其中：住    宅

均價（元/m2）同比（%）均價（元/m2）同比（%）

全  市420216.01395715.23

其中芙蓉區514113.15442514.02

天心區451220.74396712.82

岳麓區444817.77422417.43

開福區518625.20497623.04

雨花區452112.51427710.96

長沙縣350812.99343812.72

望城縣340317.80335817.53

瀏陽市268325.67240522.49

寧鄉縣242416.75218614.72

1-9月長沙全市新建商品房（含單位集資房等）備案均價為4202元/m2，同比上漲16.01%，其中住宅3957元/m2，同比上漲15.23%；內五區新建商品房（含單位集資房等）備案均價為4674元/m2，同比上漲16.56%，其中住宅4371元/m2，同比上漲15.32%。從全市商品房均價來看，2010年4月以前，均價呈現持續上揚，5月-9月均價出現小幅震蕩，整體走勢趨于平穩。本月均價環比下跌主要是因為維修基金新算法實施在即，低價樓盤集中進窗備案造成的。

四、新建商品住房供求結構分析（按套數計）

表4  2010年1-9月長沙內五區新建商品住宅戶型供銷關系分析表（單位：套）

戶 型供（套）比例（%）銷（套）比例（%）供-銷（套）供銷比

≤60m21308814.63 1062512.32 24631.23 

60-90m22421227.06 2126324.66 29491.14 

90-120m22125423.75 1915622.21 20981.11 

120-144m21673118.70 1834821.28 -16170.91 

＞144m21420115.87 1685019.54 -26490.84 

合計89486100.00 86242100.00 32441.04 

（一）套型結構分析

1-9月長沙內五區累計住房供應套均面積為107.41m2，同比增大0.78%。從累計供應及銷售備案情況來看，累計供銷比繼續增大，當前累計供應量已超過同期累計備案量，其中套面積60m2以下戶型供銷比已超過1.20；套面積144m2以上大戶型由于滯銷量較大，當前市場已減少新增供給，供銷比相對較低，市場以消化存量為主； 90m2以下戶型供應占比為41.68%，比去年同期增大0.93個百分點。

表5  2010年1-9月長沙內五區新建商品住宅戶型銷售價位分析表（單位：套）

價位段銷比例（%）

≤3000元/m21645319.08 

3000-3500元/m258486.78 

3500-4000元/m282829.60 

4000-4500元/m21310215.19 

4500-5000元/m21582118.34 

5000-5500元/m21134513.15 

＞5500元/m21539117.85 

合 計86242100.00 

（二）價位結構分析

從1-9月住宅銷售的價位結構來看，由于維修基金計算方式變更在即，9月有一定量的定向開發等低價樓盤集中進窗備案，3000元/m2以下樓盤累計備案比例出現一定上浮；而5500元/m2以上價位段銷量比例相較上月仍呈現繼續上升，這表明市場上高檔樓盤銷售情況相對良好，受新政影響相對較小。

五、內五區新建商品房待銷情況

2008年以來，截止今年9月底已取得批準預售證且未銷售的新建商品房面積為686.80萬m2，較上月底增加68.37萬m2。其中住宅545.96萬m2,占79.49%；非住宅140.84萬m2，占20.51%。分行政區劃來看，雨花區待售量居第一位，為161.79萬m2，占比29.63%，其次是岳麓區，待售量為155.92萬m2，占比28.56%；分面積段來看，144m2以上商品住宅的待售量最大，為201.64萬m2，占比36.93%。

Part 2  土地招拍掛市場

六、土地招拍掛情況 (數據來源：長沙市國土資源局，網上掛牌出讓系統)

表6  2010年9月長沙市土地供應和交易情況

區 域芙蓉區天心區岳麓區開福區雨花區全市

出讓情況宗  數1086318

面積（m2）25682.90216887.98230132.2336686.62509389.73

成交情況宗  數000011

面積（m2）00005061.825061.82

金額（萬元）000031633163

綜合地價水平值（元/m2）000062496249

表7  2010年9月長沙市各用途土地成交情況

用  途全 市其  中

商業（綜合）住 宅工 業

成交宗數1010

成交面積（m2）5061.8205061.820

成交金額（萬元）3163031630

綜合地價水平值(元/m2)6249062490

1-9月，全市招拍掛出讓土地掛牌108宗，土地面積455.48萬m2。其中，商業（綜合）用地掛牌57宗，土地面積247.15萬m2；住宅用地掛牌25宗，土地面積108.40萬m2；工業用地掛牌26宗，土地面積99.95萬m2。全市土地實際成交42宗，成交面積181.17萬m2，成交總金額619603萬元，綜合地價水平值3420元/m2，其中，商業（綜合）用地成交面積89.91萬m2，成交金額447733萬元；住宅用地成交面積43.45萬m2，成交金額144281萬元；工業用地成交面積47.84萬m2，成交金額27589萬元。

9月份，全市招拍掛出讓土地掛牌18宗，土地面積50.94萬m2。其中，商業（綜合）用地掛牌12宗，土地面積39.02萬m2；住宅用地掛牌2宗，土地面積5.57萬m2；工業用地掛牌4宗，土地面積6.35萬m2。全市土地實際成交1宗，成交面積0.51萬m2，成交總金額3163萬元，綜合地價水平值6249元/m2，其中，住宅用地成交面積0.51萬m2，成交金額3163萬元，本月沒有商業用地、工業用地成交。

Part 3  二手房市場

七、二手房銷售面積

1-9月，全市二手房成交面積317.09萬m2，成交套數為24469套，同比分別增長3.38%、-6.62%；其中住宅成交209.22萬m2，成交套數為21607套，同比分別減少3.13%、4.42%。 分區劃來看，內五區二手房成交面積192.92萬m2，成交套數為18159套，同比分別減少3.22%、8.44%；其中住宅成交152.43萬m2，成交套數為16717套，同比分別減少3.43%、7.31%。

表8  2010年1-9月長沙市二手房、住宅銷售情況

區 域二 手 房其中：住    宅

銷售面積（萬m2）同比（%）銷售面積（萬m2）同比（%）

全  市317.093.38209.22-3.13

其中芙蓉區40.5513.1030.66-3.00

天心區29.09-20.3124.92-4.66

岳麓區29.20-6.8225.280.54

開福區35.97-2.3827.19-0.41

雨花區58.10-1.1844.37-6.87

長沙縣47.164.5227.2926.81

望城縣8.4036.686.1237.85

瀏陽市28.10-2.3316.14-19.01

寧鄉縣40.5148.217.24-40.91

八、房產一、二級市場交易量對比分析

房產一、二級市場對比來看，1-9月全市房產一、二級市場累計交易量之比為4.90：1。其中，內五區房產一、二級市場累計交易量之比為5.42：1，比2009全年比值增大1.31。從各區縣情況來看，全市五區四縣中，有6個行政區一二級市場交易量之比超過5，二手房市場由于政策影響（契稅優惠2年改五年等），交易量出現較大下降，使得房產一、二級市場累計交易量之比有所擴大。

表9  2010年1-9月長沙市房產一、二級市場交易量對比

區 域芙蓉區天心區岳麓區開福區雨花區長沙縣望城縣瀏陽市寧鄉縣全市

一、二級市場對比1.665.296.935.637.216.398.172.371.794.90

九、二手房掛牌租金情況

本月內五區商業用房掛牌租金環比下降，住宅掛牌租金環比略有上揚。從各區情況來看，由于商業用房租金受地段、位置影響較大，本月采樣中，芙蓉區、開福區、雨花區掛牌租金環比出現較大下滑；住宅掛牌租金僅開福區出現一定上揚，其他各區平均租金均略有下跌。

表10  2010年9月長沙市內五區二手房租金情況

區 域商業用房住    宅

租金（元/m2）環比（%）租金（元/m2）環比（%）

內五區50.9532.0315.47-3.31

其中芙蓉區76.8553.1816.191.95

天心區53.9912.7415.89-6.75

岳麓區68.65104.9312.44-23.11

開福區14.35-33.3514.07-21.35

雨花區37.68-3.3615.174.98

Part 4  城房指數走勢情況

十、商品住宅成交價格指數

2010年9月總體市場商品住宅成交價格指數為194.68點，較上月減少2.20點，一年以來的指數月均漲幅為1.98點。

從面積子市場指數來看，本月90-120m2面積段價格指數有一定幅度下滑，60m2以下、144m2以上面積段價格指數也呈現小幅回落，60-90m2、120-144m2面積段價格指數繼續上揚。

從板塊子市場指數來看，本月河西板塊價格指數下滑較明顯，東城板塊、北城板塊價格指數也略有下跌，新南城板塊、中心板塊價格指數有一定幅度上漲。

Part 5  銀行抵押貸款情況

十一、銀行抵押貸款情況

1-9月，全市辦理抵押登記手續172533起，抵押面積3004.35萬m2，貸款金額705.92億元，其中，辦理個人抵押登記手續170002起，抵押面積2297.38萬m2，貸款金額542.03億元。分區劃來看，內五區共辦理抵押登記手續111827起，抵押面積1586.72萬m2，貸款金額501.59億元，同比分別增長21.20%、13.87%、35.70%；其中，辦理個人抵押登記手續110653起，抵押面積1261.88萬m2，貸款金額383.97億元，同比分別增長22.72%、26.97%、46.62%。

分期、現房來看，1-9月全市辦理一般抵押（期房）82448起，抵押面積822萬m2，貸款金額253.74億元，辦理一般抵押（現房）90085起，抵押面積2082.35萬m2，貸款金額452.18億元。其中內五區辦理一般抵押（期房）54215起，抵押面積605.67萬m2，貸款金額186.02億元，同比分別增長4.26%、12.60%、29.74%；辦理一般抵押（現房）57612起，抵押面積981.05萬m2，貸款金額315.57億元，同比分別增長43.08%、14.67%、39.48%。

1-9月，全市共辦理在建工程抵押1369起，抵押面積620.84萬m2，貸款金額113.12億元。其中，內五區共辦理在建工程抵押638起，抵押面積450.09萬m2，貸款金額88.95億元，同比分別增長61.52%、34.47%、62.79%。

表11  2010年1-9月長沙市房屋抵押情況

區  域累  計本  月

全    市其中：內 五 區全    市其中：內 五 區

一

般

抵

押抵押起數（起）1725331118271749512424

其中：個人1700021106531729412345

抵押面積（萬m2）3004.351586.72302.69180.05

其中：個人2297.381261.88230.98143.36

貸款金額（億元）705.92501.5972.8153.33

其中：個人542.03383.9757.4942.73

在建工程抵押抵押起數（起）136963813370

抵押面積（萬m2）620.84450.09102.3563.85

貸款金額（億元）113.1288.9519.4614.40

Part 6  本期長沙房地產市場的基本特征

（一）商品房批準預售量同比增幅較大，銷售備案量同比增幅逐月縮小。1-9月商品房新增批準預售量超過去年同期的1.5倍，當前新增量持續上升已達三個月；銷售備案量累計同比增幅繼續縮小，當前全市備案量已連續兩月（8月、9月）低于150萬m2。

（二）1-9月新建商品房累計簽約117306套，面積1331.66萬m2，均價4725元/m2，金額629.17億元；其中住宅成交109471套，面積1230.50萬m2，均價4470元/m2，金額550.06億元。其中，9月簽約16557套，面積187.73萬m2，均價4391元/m2，金額82.43億元，環比分別為54.91%、67.24%、-17.18%、38.49%；其中住宅成交15502套，面積178.28萬m2，均價4201元/m2，金額74.90億元，環比分別為62.99%、80.66%、-16.99%、49.98%。

（三）1-9月長沙全市新建商品房（含單位集資房等）備案均價為4202元/m2，同比上漲16.01%，其中住宅3957元/m2，同比上漲15.23%；內五區新建商品房（含單位集資房等）備案均價為4674元/m2，同比上漲16.56%，其中住宅4371元/m2，同比上漲15.32%。

（四）2010年9月總體市場商品住宅成交價格指數為194.68點，較上月減少2.20點，一年以來的指數月均漲幅為1.98點。本月指數有所下降，主要是90-120m2面積段、河西板塊等子市場指數的下降拉動總體市場指數出現下滑。

（五）1-9月全市二手房交易累計增幅繼續呈現下降，當前二手住宅交易面積累計增幅已呈現負增長；從單月情況來看，全市二手房交易量連續兩月下跌，交易面積低于30萬m2。

（六）1-9月長沙內五區累計住房供應套均面積為107.41m2，同比增大0.78%；從住宅供銷的套型結構來看，當前累計供應量已超過同期累計備案量，其中套面積60m2以下戶型供銷比已超過1.20；90m2以下戶型供應占比為41.68%，比去年同期增大0.93個百分點。從同期住宅銷售的價位結構來看，由于維修基金計算方式變更在即，9月有一定量的定向開發等低價樓盤集中進窗備案，3000元/m2以下樓盤累計備案比例出現一定上浮；而5500元/m2以上價位段銷量比例相較上月仍呈現繼續上升，這表明市場上高檔樓盤銷售情況相對良好，受新政影響相對較小。

（七）本月內五區商業用房掛牌租金環比下降，住宅掛牌租金環比略有上揚，本月租售比為308：1。

（八）1-9月內五區抵押面積、抵押起數、取得貸款金額同比仍有較大增長，但相較1-8月增幅有所下降；在建工程抵押起數、抵押面積、取得貸款金額同比增幅均超過30%，商品房開發規模仍在持續增大。1-9月全市抵押面積超過3000萬m2，取得貸款金額達706億元，其中內五區期房抵押605.67萬m2，取得貸款金額186.02億元，同比分別達12.60%、29.74%；全市在建工程抵押超過620萬m2，取得貸款金額達113億元，其中內五區在建工程抵押450.09萬m2，取得貸款金額88.95億元，同比分別增長34.47%、62.79%。

（九）自實施經濟適用住房貨幣補貼以來，全市已經累計發放貨幣補貼憑證32664戶，其中已購房23447戶，購房總面積200.76萬m2，戶均面積85.62m2。

（十）2008年以來，截止今年9月底已取得批準預售證且未銷售的新建商品房面積為686.80萬m2，較上月底增加68.37萬m2。住宅待售主要集中在雨花區、岳麓區，待售量均超過150萬m2；分面積段來看，待售量最大的是144m2以上商品住宅，超過200萬m2，其次是120-144m2商品住宅，待售面積達114萬m2。

（十一）9月份,長沙內五區共辦理退房360套，其中網簽退房203套，網簽退房率1.21%，環比縮小0.78個百分點。

Part 7   2010年第四季度長沙房地產市場預測與展望

隨著國務院房地產調控 “國十條” 政策的出臺與逐步落實，長沙房地產市場呈現出了后調控時代的基本特征，但是隨著傳統“金九銀十”的樓市銷售旺季的到來，及百姓對樓市價格預期的逐漸落空，又抑制不住入市的熱情，導致了今年長沙樓市淡季不淡，旺季反而提前八月到來。長沙樓市在第四季度會呈現何種走勢，根據各方面分析可以做出如下預測和判斷。

（一）國家遏制房價過高過快上漲的決心不會動搖，調控力度更加嚴格。

近期，國家領導人多次在公開場合強調穩定房價，抑制投資投機性需求，由此可見國家遏制房價過高過快上漲的決心堅定，長時期內不會動搖。因此，在上一輪房地產調控措施進一步落實和貫徹的同時，四季度政策調控力度更嚴格、范圍更廣。國家有關部委近日就分別出臺措施，以鞏固房地產市場調控成果，促進房地產市場健康發展。這些措施主要有：一是各地要加大貫徹落實房地產市場宏觀調控政策措施的力度；二是完善差別化的住房信貸政策；三是調整住房交易環節的契稅和個人所得稅優惠政策；四是切實增加住房有效供給；五是加大住房交易市場檢查力度，依法查處經紀機構炒買炒賣、哄抬房價、慫恿客戶簽訂“陰陽合同”等行為。這些金融、稅收、土地等方面的新政作為“國十條”的細化與強化，將構成市場調控的強力“組合拳”，起到進一步抑制房價上漲、穩定房地產市場的作用，相信對四季度的長沙房地產市場走勢會產生明顯地影響。

（二）房地產市場供應充足，需求抑制，難現三季度的火爆場景。

盡管長沙樓市8、9月的銷量明顯回升，價格穩中有升，市場似乎也在全面回暖，長沙也再現了許多“日光盤”，但從我們掌握的資料來看，8、9月份的樓市火爆僅僅是結構性、局部性的火爆，部分品牌企業的高性價比樓盤、規模大盤銷售比較火爆，而一些市場定位不太準、產品缺乏特色、區位沒有優勢的樓盤卻并沒有好的銷售業績。冰火兩重天，幾家歡喜幾家愁的現象比較明顯，此外，自7月以來新建商品房上市量持續大幅增長，累計待銷量也不斷增加，說明市場供應比較充足，相反隨著新的調控措施的強化執行，剛性需求、改善性需求、投資性需求全面受到抑制，如果十月份再出房產稅政策和限制外地人購房的具體措施，市場的需求空間將更加被壓縮，會導致短期內供求關系的失衡。因此長沙樓市在年末難以再現三季度“金九”的火爆局面。

（三）商品房買賣雙方將再度陷入僵持、觀望的境地，短期內房價回升勢頭將再度被壓制。

新一輪更為嚴格的政策對房地產市場的調控使得人們對四季度國家政策的預期越來越明朗，開發商、購房者等對商品房買賣將再度陷入觀望狀態，且觀望的程度較上輪調控更為嚴重，大部分計劃在“銀十”中入市的購房者預計也會延期買房，等待政策帶來的樓市價格下滑。觀望態度將會導致房地產交易出現萎縮，樓市較三季度會稍顯冷清。由于新一輪調控措施直指高房價，調控更具針對性和殺傷力，市場必然會有反映，所以長沙房地產市場三季度價格回升的勢頭將被再度壓制，加上歲末資金流動性的需求，不排除部分開發商為了回籠資金，主動降價銷售。

（四）受房產稅政策預期的影響，二手房交易或許“危中有機”。

長沙二手房市場發展一直不充分，受政策影響較大。最近國家有關部門發文要求加快推進房產稅改革試點工作，并逐步擴大到全國。隨著房產稅政策預期的加強，受影響較大的二手房市場或許會有所變化，甚至可能成為激活二手房交易的導火線。房產稅政策對二手房市場的影響主要是可能改變住房保有者和購房者的心理預期，促進多余的、空置的住房進入二手房市場流轉，或許有一部分業主可能急于出手持有的多套房產而降價銷售，以此來減輕未來房產保有期內稅收的負擔，這些因素都將給二手房市場的發展帶來一定的契機。

（五）保障性住房建設保障有力，分流需求壓力，確保市場穩定。

保障性安居工程建設，是保民生的重大舉措，又承擔著增加供應、平抑房價、穩定預期的重要作用。國家十分重視和強調保障性住房的建設，在政策上也給予了很大傾斜，國土資源部、住房和城鄉建設部近期發出的《關于進一步加強房地產用地和建設管理調控的通知》，加強保障房建設是該文件的重要政策著力點；財政部、國家稅務總局發出通知規定自9月27日起對公共租賃住房建設和運營實行有關稅收優惠政策；住建部明確督促各地今年安居工程保障房9月底必須全部開工，這些將大大增加保障性住房的供給，分流市場需求壓力。第四季度長沙保障性住房建設將進一步加大力度，計劃到年底，長沙市將新建廉租房6000套，經濟適用房施工面積114.67萬平方米，可售經濟適用房總套數3576套，棚戶區、城中村改造也將完成一批示范工程，這些將有利于增加住房供給、分流需求壓力、平抑房價，確保長沙房地產市場的健康穩定發展。