日歷

　　7.12

　　為確保被征地農民原有生活水平不降低、長遠生計有保障，我國農民征地補償標準將實施動態調整、逐步提高并及時足額直接支付給農民個人。國土資源部日前就此發出《關于進一步做好征地管理工作的通知》，要求多措并舉，推進征地補償新標準實施，確保補償費落實到位。

　　7.16

　　長沙日前被評為全國綠化模范城市，這是繼取得國家森林城市、國家園林城市稱號后，長沙在綠化建設、改善生態方面獲得的又一大榮譽。據了解，近5年來，長沙已投入120億元用于綠化美化城鄉。

　　7.21

　　記者今天從湖南省住房和城鄉建設廳獲悉，今年上半年，全省廉租住房新增房源20372套，經濟適用住房完成投資5.5億元。為實現對保障對象的動態管理和對保障性房源的有效監控，全省將推廣使用升級版住房保障信息系統。最新的統計數據顯示，今年上半年，湖南省新增完成投資18.7億元；籌集廉租住房資金43.86億元。

　　7.23

　　7月23日上午，以“新政新趨勢，大城大格局”為主題的《2010長沙樓市半年報》暨2010年度長沙樓市排行榜頒獎典禮在中國政策醞釀地美麗的北戴河盛大啟幕。長沙市房屋產權管理局副局長王星耀、長沙市房屋產權管理局副局長胡漢清、瀟湘晨報社總經理龍博、湖南大華國際廣告公司總經理肖寧、長沙市房產信息中心主任曾鋒親臨活動現場，此外，50位獲獎單位及開發企業代表也共同出席了活動盛典。

　　7.29

　　兩歲的長沙大河西先導區收獲沉甸甸的大禮包，在今天舉行的大河西先導區重大項目發布暨簽約儀式上，8個現場簽約項目總投資超過200億元。共有32個項目在先導區舉行集中簽約、開工、竣工等儀式。省市領導于來山、陳潤兒、張劍飛、謝樹林、余合泉、董學生、謝建輝、袁觀清、范小新、張湘濤等出席有關活動。

　　8.02

　　長沙住房公積金管理中心“網上服務廳”正式啟用。據該中心相關負責人介紹，凡是正常繳納公積金的繳存人，只要登錄并輸入基本信息，就能清楚自己能否提取公積金或貸款，以及額度。

　　8.04

　　在今年的長沙市政協十屆三次會議上，民革長沙市委提交提案，呼吁完善地方性行政法規，促進長沙物管事業健康發展。今天，長沙市政協召開重點提案督辦會，將此提案與其他相關提案進行并案督辦。會議透露，呼喚已久的《長沙市物業管理條例（辦法）》已列入今年長沙的地方立法計劃，目前相關部門已完成了初步起草工作。

　　8.12

　　長沙日前被評為全國綠化模范城市，這是繼取得國家森林城市、國家園林城市稱號后，長沙在綠化建設、改善生態方面獲得的又一大榮譽。據了解，近5年來，長沙已投入120億元用于綠化美化城鄉。

　　8.20

　　地方政府融資平臺的規范工作再次擰上發條。近日，財政部、發改委、央行、銀監會發布了《關于貫徹國務院加強地方政府融資平臺公司管理有關問題的通知相關事項的通知》，要求各地財政部門在10月31日前上報地方融資平臺公司債務清理核實情況。這意味著繼銀監會在銀行系統發動清查工作后，財政系統將從另一口徑進行清理。地方政府融資平臺公司的清理，將直接影響國內銀行業的業績，為了應對風險，銀行將不得不加大風險準備金的計提。

　　8.26

　　長沙南湖片區未來是什么樣子？一個可能的猜想是，被高端商務、頂級酒店、超高層住宅豪宅所包圍的一個城市核心區，而它們或者大多數寫著，央企制造。今天上午，在北京召開的“2010湖南·天心第二屆區域資源（北京）推介大會”上，南湖新城片區、解放垸兩型產業區和湖南天心環保產業園區3大板塊5大類招商項目受到300余家投資商關注。

　　在這之中，濱江高端商務項目和兩型產業項目引起了包括華潤集團、水電建設等20多家央企的極大興趣。

　　9.03

　　9月3日，湘潭市人民政府在湘潭市房產管理局召開新聞發布會，決定于10月15日—10月18日在湘潭市建設路口步步高廣場舉辦為期四天的第14屆湘潭房地產交易博覽會。會議由市政府羅正良副秘書長主持，湘潭市房產管理局黨委書記、局長肖樹人簡要介紹了房博會的籌備情況，局黨委委員、工會主席金彪回答了記者的提問。

　　9.10

　　為消除地段、戶型等因素對物業維修資金交存的影響，有效保障物業維修資金交存公平，近日，長沙市房屋產權管理局(以下簡稱市房產局)頒布了《關于調整我市物業維修資金交存標準的通知》（以下簡稱《通知》）。

　　《通知》規定，自2010年10月1日起，長沙市將正式實施物業維修資金交存新標準，將原有的“按購房款的2%（樓梯房）至3%交存”的標準改為按房屋建筑安裝工程成本收取。

　　9.21

　　9月21日上午，中國長沙第30屆房地產交易展示會展位競投會在長沙市房屋產權管理局5樓大會議室火爆召開。據悉，本屆房交會上將有很多綠色建筑，低碳樓盤精彩亮相、房地產相關企業將有數近數十家參展。

　　經過一上午的經歷爭奪，長房集團最終擊敗了其他10家競爭對手喜得A10、A11、A07、B02、B03、B01六個位置絕佳展位的“展王”，成為房交會第一批中標企業。在隨后的展位競投會，幾乎每個展位都有數十家房企同時競爭，最后共有近20家企業拍得滿意展位，現場競投成交95%。

　　9.25

　　國家統計局今天發布了《住宅銷售價格統計調查方案》公開征求意見稿，將在月底向社會公開征求意見。根據征求意見稿要求，70個選定的調查城市，新建住宅銷售價格擬直接采用房管部門網簽數據或統計系統的統計報表數據，不另作調查。

　　9.29

　　為鞏固房地產市場調控成果，促進房地產市場健康發展，防止各種名目的炒房和投機性購房，央行、銀監會決定，各商業銀行暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款。這意味著，第三套房停貸將不再區別地域、也不再給予商業銀行自主選擇權，將全面停貸。這較今年4月17日發布的《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(簡稱“國十號文”)的規定更加嚴厲。

　　10.07

　　國慶長假尚未結束，今天上海市政府搶時間出臺了樓市二次調控細則。據悉，細則除出臺在滬只得購買一套住房的“限購令”之外，還將對房產價明顯高于周邊的樓盤加強土地增值稅的征收。而官方則還明確表示，接下來將抓緊做好房產稅征收的試點工作。

　　10.11

　　今天，記者從長沙市民政局獲悉，《長沙市住房保障家庭收入認定辦法（試行）》已經印發，將于2010年12月1日開始施行。按照該辦法，住房保障家庭收入標準為家庭成員月人均可支配收入不高于1010元。據介紹，12月1日起，各社區的低保中心開始接受符合住房保障條件家庭的收入認定申請，并依據該辦法對申請家庭進行收入核查。

　　10.19

　　中國人民銀行決定，自2010年10月20日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存款基準利率上調0.25個百分點，由現行的2.25%提高到2.50%；一年期貸款基準利率上調0.25個百分點，由現行的5.31%提高到5.56%；其他各檔次存貸款基準利率據此相應調整。 

　　數字

　　長沙半年賣了80000套新房

　　2010年上半年，隨著中央一系列房地產調控措施的出臺，從第二季度開始，長沙市商品房新增批準預售、銷售備案，二手房累計交易同比雖仍有增長，但增幅已開始逐月縮小；商品房單月均價漲幅趨緩，并有一定的下跌趨勢。

　　據長沙市房產研究中心最新統計數據顯示，上半年長沙市（含郊縣，未注明內五區或市區的即為含長望瀏寧數據）商品房施工面積5589萬m2，新開工面積1322萬m2，竣工面積399萬m2，與去年同期比分別增長25%、105%、-24%。上半年長沙市（含郊縣）累計批準預售888.83萬m2，同比增長55%；實現商品房銷售面積1102萬m2（其中新建商品房累計簽約80972套），銷售金額462億元，與去年同期相比分別增長43%、72%。

　　全國房價排名長沙仍然處于低位僅列第59位 

　　2009年，湖南省生產總值為12930.69億元，比上半年增長13.6%，其中，總量位列全國第10位，而這已是繼2008年GDP邁入全國十強，2009年湖南GDP再次確保全國十強的位置。

　　作為湖南的省會，與湖南經濟的飛速發展相比，長沙的房價在全國省會城市中卻是一直處于低位，在2010年全國100所城市房價排名中，長沙排名第59位，在省會城市中，僅有貴陽、呼和浩特、石家莊、西寧、銀川、烏魯木齊和拉薩排名在長沙之后。 

　　與一線城市房地產高度市場化不同的是，二線城市里除了純商品房外，單位自建的商品房占據了半壁江山。而在全國房價排名靠后的長沙正是這樣一個典型城市。中原地產研究部經理陳世霞表示，長沙1998年房改不徹底留下了許多后遺癥，單位自建房比純商品房價格至少便宜20%以上，單位自建房在長沙所占比重很大，公務員、醫生、教室、銀行等國企和事業單位都有單位自建房。

　　2010年上半年湖南省GDP達到6805億 

　　今年上半年，湖南實現生產總值（GDP）6805.39億元，同比增長15.1%。省政府新聞辦公室7月21日召開了上半年湖南經濟形勢新聞發布會，省統計局黨組副書記、副局長李新連在會上發布全省經濟運行情況。今年上半年，全省經濟保持“速度加快、結構優化、效益提升、民生改善”的良好發展態勢，呈現六大亮點。

　　上半年，全省全部工業增加值2939.75億元，增長22.5%；對生產總值增長的貢獻率達60.8%，同比提高8.1個百分點。全省出口加快回升。上半年，出口34.42億美元，增長40.8%，扭轉了去年同期的下降局面。全省社會消費品零售總額2677.40億元，增長18.4%。住房、家電、汽車等消費保持旺勢，家用電器和音響器材類、汽車類、化妝品類、金銀珠寶類平均增幅達41%。

　　“在結構調整中，最大特點是高新技術產業保持快速增長。”李新連說，“初步核算，上半年全省高新技術產業增加值880.59億元，增長40.3%，增速同比加快19.6個百分點。”新產品開發加快，其產值占規模工業總產值的比重達到14.6%。產業結構升級提速，制造業投資最大，有力地支撐了新型工業化的推進。

　　市州人將買走長沙70%

　　的房子

　　是誰動了長沙的房子？除了長沙本地人外，市州客正在成為支撐長沙房地產的重要消費力量，并且這股力量越來越強。

　　“市州消費者在長沙購房的比例在未來只會越來越大，一兩年內甚至可能達到70%。”中原地產湖南分公司總經理胡治鋼認為，就未來的發展趨勢來看，長沙必將成為中部城市的中心，而長沙本來的人口并不多，外來人口的涌入必將加大市州人口的購房比例。 

　　對于長沙樓市來講，這無疑是特殊的一年，相比于上一年暴增的不僅僅是800多萬方的成交量。在人口增加幅度不大的情況下，這800萬方的購買力是從何而來？業內人士認為，這多出來的800萬方的購買力來自于市州。

　　合富輝煌監控的數據顯示，2005年到2009年的五年時間里，外省購房者的比例在15%左右，長沙本地購房者的比例在55%左右，而市州購房者占30%。湖南合富輝煌總經理楊虹薇認為，隨著2009年以來，長沙區域交通的大整合與大提升，隨著一小時生活圈的形成，外地購房者肯定會越來越多，并有成為長沙樓市主導的可能。

　　長沙多家銀行取消房貸7折優惠首套多為8.5折

　　現在在長沙，首套房貸利率7折優惠可以說名存實亡！”記者獲悉，受信貸規模影響，星城多家銀行停止做利率7折優惠“這個不賺錢的買賣”，首套房貸利率普遍在8.5折左右。

　　雖然央行還沒有調整基準利率，但購房優惠利率退出已經成為現實，從4月份的房貸新政，到對第二套房認定標準確定為認房又認貸，銀行的房貸政策一次次收緊。

　　業內人士分析，銀行取消7折利率優惠，一方面跟放貸政策收緊影響了銀行放貸額度有關，另一方面還在于7折利率優惠不賺錢。據計算，同樣是貸款30萬元的20年期貸款，分別按7折與8.5折利率計算，8.5折利率需要多支付34759元的利息。

　　房企20強前三季實現銷售4710億元

　　中國房產信息集團發布的《中國房地產企業住宅銷售排行榜》顯示，2010年前三季度，房企20強合計實現銷售4710億元，同比增長34.6%。其中，萬科以692億元位居銷售金額榜首，而恒大地產則以597萬平方米成為國內銷售面積最大的房企。

　　隨著領先企業銷售業績的增加，20強企業的入榜門檻大幅提升。前三季度，20強房企的銷售金額和銷售面積的底線分別為95億元和89萬平方米，而10強企業中，除龍湖和雅居樂在170億元左右外，前八位銷售金額均保持在200億元以上。

　　數據顯示，萬科再次刷新歷史銷售業績。其中，萬科8、9月期間銷售金額均突破百億元，全年有望實現900億元以上的銷售業績。恒大以597萬平方米的銷售面積居首，去年以來，恒大一直保持領先優勢。新政后企業更是率先響應政府決策，以二、三線城市所有項目開盤一率85折的營銷策略助推業績高速增長。目前企業現金流充沛，新增土地儲備依舊主要位于二、三線城市，未來發展空間可期。

　　前三季度，一、二線城市對20強房企的銷售業績貢獻最大，其中，二線城市銷售金額占比59%，銷售面積占比48%。業內專家指出，新政出臺后，一線城市的銷售面積占比逐步萎縮，而二線城市的銷售業績開始上行，另外，三、四線城市依舊保持較穩定；今后，二、三線城市未來具有較大成長空間。

　　8月長沙房價量跌價升 住宅均價環比上漲9.26%

　　9月初，長沙市房產研究中心公布1-8月長沙房地產銷售情況分析。一個微妙的信號是，相比于實時更新的網簽數據，相對滯后的8月備案數據明顯勾畫出長沙房地產市場在新政后的銷售量急劇萎縮。

　　數據顯示，1-8月全市新建商品房累計銷售備案1405.32萬m2，同比增長30.28%。而8月當月新增銷售備案138.83萬m2，環比減少15.73%；其中，內五區新建商品房累計銷售備案934.04萬m2，同比增長23.94%，8月新增銷售備案77.32萬m2，環比減少32.67%。

　　1-8月，內五區新建商品房備案均價為4200元/m2，同比上漲17.01%；其中住宅均價為3956元/m2，同比上漲15.94%。8月商品房（含經濟適用房）備案均價為4858元/m2，環比上漲6.77%；其中，住宅（含經濟適用房）均價為4602元/m2，環比上漲9.26%。

　　7月份湖南個人房貸增幅減緩 比上月減緩4.5%

　　人民銀行長沙中心支行發布的2010年7月湖南省金融運行情況顯示，7月份的新增貸款大幅回落。特別是樓市調控政策出臺4個多月后，湖南省個人房貸增幅正在放緩。據統計，7月末，全省本外幣各項貸款余額10830.3億元，同比增長20.2%，比去年同期和上月分別下降17.7和1.2個百分點。全省個人住房消費貸款增長減緩。7月末，全省個人消費貸款增長70.6%，比上月減緩3.2個百分點。其中，個人住房消費貸款增長68.7%，比上月減緩4.5個百分點。

　　人民銀行有關人士指出，房地產新政的效果仍在繼續顯現，商業銀行個人住房按揭貸款增速出現高位回落。隨著第三套房貸的收緊、房地產新政效應的進一步釋放，個人住房貸款增速可能會繼續回落。

　　國家統計局:全國商品房待售面積1.92億平方米

　　國家統計局終于就空置房一事做出間接回應。8月初，國家統計局在網站上公布了2005年以來全國房地產開發企業商品房待售情況，以及2009年全國房地產開發企業商品房竣工、銷售和待售情況。數據顯示，截至2010年6月末，全國商品房待售面積一共為19182萬平方米，接近2億平方米，同比增長6.4%，其中住宅面積為10646萬平方米，同比增長0.2%。如按每套住房100平方米來估算，一億平方米全國住宅待售面積意味著有100萬套左右的商品房待售。

　　國家統計局稱，上述指標的統計調查對象是指具有法人資格的獨立核算的房地產開發與經營單位，也包括附營的房地產開發與經營業務活動單位。截止到6月末，符合填報要求的房地產開發企業(單位)為80522家。

　　中國房地產學會副會長陳國強告訴記者，如果以去年全國商品房8.5億平方米來對比，近2億的商品房待售面積不是一個很大的數字。目前，光北京市就有9萬套的存量房，如果以每套100平方米計算，也有900萬平方米。

　　30家上市房企利潤暴漲25%

　　未來業績或將放緩

　　上半年力度空前的房地產調控政策導致市場成交量持續走低，但這并沒有過多影響地產龍頭們的盈利能力。截至8月11日，已有30家上市房企公布了中期業績，今年二季度，這30家房企實現凈利潤56.78億元，環比增長25%。

　　今年二季度，已公布半年報的30家房企實現凈利潤56.78億元，比一季度的45.16億元環比增長25%。地產企業利潤暴漲在地產龍頭身上表現得尤為明顯，繼招商地產（000024）中報凈利翻番之后，萬科(000002)、保利(600048)、金地(600383)三大地產龍頭相繼公布中期業績，均實現了凈利潤的大幅增長。統計顯示，萬科上半年實現凈利潤28.1億元，同比增長11.4%；保利地產上半年營業利潤為24.46億元，同比增長21.85%；金地集團上半年營業利潤18.6億元，同比增長257.89%；而招商地產則實現凈利潤10.5億元，同比增長115.71%。

　　四大房企上半年銷售面積呈現“兩升兩降”的格局。萬科、保利銷售面積和銷售金額均有增長，但金地和招商地產卻出現銷售金額和面積的大幅下降。其中金地銷售面積同比回落42.83%，銷售額同比回落37.31%；招商地產銷售面積同比回落53.87%，銷售金額同比回落41%。

　　中證證券研究中心分析師張泰欣表示，今年中報將是多數房企業績的高點，下半年由于基數原因和調控效應，對房企業績的影響將更為明顯。預計三季度業績增速在20%以內，四季度將達到環比最 低值。 

　　事件

　　眾商業地產大鱷長沙入市

　　7月底，中國五礦集團旗下二十三冶嘉盛地產與上海喜盈門簽署協議，雙方合作開發長沙圭塘河生態景觀區A-04商業地塊，這意味著，一個45萬平米的國際化商業項目將漸入長沙人視野。實際上，眾多的商業項目和城市綜合體的建設，已經成為長沙樓市新的亮點。

　　在北城，商業地產老大哥大連萬達今年4月底以26.5億元成功競得開福區湘江中路地塊，長沙開福萬達廣場的宣傳廣告已初現鋒芒；在南城，友阿股份也望掘金商業地產，由其斥資3億打造的奧特萊斯購物公園主體部分的建設已完成，預計十月開業……此外，集酒店、寫字樓、停車場、商業、會議展示、公寓為一體的“HOPSCA”(即城市綜合體)項目更是遍地開花：北辰三角洲、南湖片區、德思勤城市廣場、泊富廣場、沿江大道潮宗街、五一廣場魚塘街、芙蓉北路北站等，隨著這些項目逐漸露出水面，長沙今明兩年新增商業面積供應量將達幾百萬平米。

　　一個被業內稱為“商業地產十年無進步”的二線省會城市，緣何一夜間又遍地開起了商業花？業內人士楊石新認為，隨著城市的發展以及擴大，城市捷運系統的完善，單中心發展將變成多中心發展的模式，那么必然將形成新的商業中心，而這些新的商業中心，首先應該是交通轉換中心與區域幾何中心的重合地帶。

　　長株潭樓市一體化購房享“同城”待遇

　　人們的目光終于能夠從上海、北京、廣州三大城市上移開了嗎？因為城市化的機會。不是所有的人，都雄心勃勃的看著這些大都市。他們更喜歡小一些的城市，比如長株潭。

　　就像三一集團竹勝園地產公司總經理鐘衛華8月10日考察株洲荷塘區時所看到的，飛速延伸的城市干道，工地上熱鬧的塔吊，以及每個月變化的城市房價數字。走著跟兩年前的長沙一樣的路。

　　9月初，湖南省人民政府辦公廳印發一份名為《關于推進長株潭房地產市場一體化的意見》，提出了統一市場準入標準、統一市場監管模式、統一產權登記體系和統一市場誠信體系四大意見，其中最重要的一點是，在長沙、株洲、湘潭三地跨地區開發的具有資質的房地產企業將享受同城待遇，包括信貸的異地支持。

　　湖南嘉盛房地產開發有限公司總經理楊志威現在仍然記得兩年前進入湘潭 “吃螃蟹”時的感受。“當地公司相比我們，還是有資源優勢。”他或許是對“長株潭”最有發言權的開發商之一。這家隸屬央企五礦集團旗下的房地產公司分別在株洲、湘潭和長沙成立了房地產公司進行房地產開發。而最新的政策，則讓他得出了“未來長沙本地開發商向株洲、湘潭轉移開發的可能性極大”的結論。

　　湖南地產界“愛心書包”送往舟曲

　　“這是心的呼喚，這是愛的奉獻，這是人間的春風，這是生命的源泉…”9月8日，在長沙市芙蓉南路湘水熙岸售樓部前坪，這首感動了億萬中國人的歌曲在耳邊縈繞，眾多穿著印有“情系舟曲 傳遞愛心”T恤的忙碌人群顯示了與平日的不同，一場由湖湘主流地產網媒愛心書包舟曲之行發車儀式正在進行。

　　8月8日，甘肅舟曲發生了特大泥石流災害，致使舟曲許多學校和相關教學設備損失慘重。為此，湖湘地產四大網媒0731房產網、好房子網、搜房網、新浪樂居第一時間聯合發起“情系舟曲傳遞愛心”愛心書包接力大行動，呼吁湖南地產界和廣大網友向舟曲的小朋友獻愛心。

　　倡議發出后，得到了眾多企業的支持，作為湖南本土的地產品牌，位于明德中學旁的品質樓盤湘水熙園第一家響應，接下愛心傳遞活動第一棒，并全程贊助舟曲愛心之旅活動，截至昨日，參與愛心活動的開發企業達15家，捐贈了價值數十萬的物資，更多的企業以多種方式，表達了對舟曲人民的關心。與此同時，四大網站的網友們也紛紛響應，許多家長帶著小孩來到各大網站進行捐贈，涌現了很多感人事跡。

　　322輪肉搏出價長沙上演最激烈“搶地大片

　　七八月份，長沙市土地資源市場已經有28天沒有成交記錄，也許是壓抑太久，8月17日兩宗商住用地不約而同引發搶地混戰，分別創下長沙土地資源市場網上掛牌以來參與競拍買家最多和出價次數最多的紀錄。這兩宗地塊的“熱銷”和一直不溫不火的樓市相比，顯得格外強勢。

　　位于望城坡產業基地的031號地塊，可謂是大熱門。從8月8日開始，第一位競買者就現身出價。在至17日掛牌截止日的9天時間里，共計有15位買家出價172輪，最終結果是，031號地塊以起拍價3.3倍的價格成交。

　　和大河西地塊的熱銷相比，城市中心區的地塊更是熱得燙手。當日和031號地同時截止掛牌的032號地塊，創下了網掛以來出價次數最多的新紀錄：322輪！

　　隨著城市中心區地塊的越來越少，中心區地價上漲也是肯定的，特別是在市場未明的情況下，城市中心區的地塊雖然成本更高，但是風險更小，回報更豐富，自然是搶手對象。

　　“最牛看樓客”一年看樓150間講述買樓經歷記

　　“說出來真是讓人難以置信，我在一年多時間里，前后共看了150多套房子，最多時一天看了十多套房！”一年來，80后白領利先生懷揣著30萬元，幾乎走遍了海珠區大大小小的樓盤，為的就是實現人生中的首個買房夢。

　　“從來沒有如此執著！”這是將近而立之年的利先生面對記者的第一句話。從起初買房時的信心滿懷到猶豫不定，從跌入迷茫消極的深谷，到最后進入理智冷靜的思維，從對"房事"一無所知到對房價了如指掌。

　　“睇樓猶如炒股，心境就像股海的波濤般起伏。從最初每平方六七千塊的預算再到最終買下每平方一萬塊的房子，整個過程猶如一場煉獄，買房這事我算看透了。”利先生如此總結他的買房經歷。

　　R20亮相深圳推介會

　　長沙樓市代表作一拍即合

　　“長沙已經不再是湖南的長沙，而是全國的長沙。”就在高亢說這句話的時候。同樣在深圳，同樣在深圳大中華喜萊登6樓，深圳長沙商會成立大會及溪布街項目推介也同時舉行。對于湖南地產行業來說，深圳也許僅是一個開始。

　　魏朝陽透露，接下來R20還會考慮把推介長沙的活動向一個橫向和縱向的延伸，縱向是將推介會本身做的更全面、更到位，橫向則是，除了深圳，一些和湖南有著淵源的城市，也將成為向異鄉湖南人展示長沙的下一站。

　　“隨著軌道交通的發展，沿海產業轉移必然會向內陸推進，必定會給長沙帶來飛躍機會，比如長沙和深圳的時空距離將在縮減到兩個半小時之內。”當有著“中國地產網絡第一人的之稱”半求先生在現場作出這樣的預判時，臺下湖南保利集團董事長安強與湖南富基置業董事長魏朝陽兩人對視的過程中，嘴角流露出一絲微笑。就在這絲微笑中，透露著些許默契。

　　萬科地產、保利地產、佳兆業、中建地產、金科地產……除了他們，“R20”的企業名錄中，還有運達實業、中國水電地產、北辰實業、五礦地產等等。他們都是中國地產行業的知名品牌，他們此次帶到深圳的產品，是長沙樓市的代表之作，更足以證明長沙和深圳相差無幾的樓盤品質。長沙的城市價值也正發生變化，而這樣的變化終究還將落實到房價這個微觀層面上來。

　　購房者曲線購房花樣翻新

　　二套房興起“抵房買房”

　　此前，由于可以避免三套房貸的限制，有不少升級置業的購房者開始選擇“抵押貸款”的方式。但是隨著各商業銀行對于購房人借款相繼執行“認房又認貸”后，購房用途的抵押貸款已經暫停向“第三套房”的購房人發放，通過抵押自有住房然后全款買房的漏洞已經被彌補。

　　但是，記者近日從一些擔保公司了解到，在銀行叫停三套房的抵押貸款后，不少購房者從中得到啟發，開始把這一曲線方式用在購買第二套住房上。各大中介公司和個貸機構數據顯示，7月份北京抵押消費貸款業務量猛增20%。

　　記者發現，另外的一種“補按揭”購房的方式也正在受到購房者的注意。例如一套價值100萬元的房產，由于手頭資金不足，并不能全款購房，于是一些購房者就想起了“補按揭”的方式。先和家人或者朋友借一部分款項，湊齊全款購房，銀行放款后再將房產抵押給銀行，然后把錢還給家人和朋友，這樣就可以享受到全款買房的優惠，而且在申請貸款上也更容易。

　　“南京最小房二代”出爐2歲女孩擁有百萬別墅

　　妞妞今年2歲，9月份才上托兒所。然而，一直很疼愛孫女的爺爺奶奶，最近為了妞妞，在百家湖買下一套300平方米的別墅，價值近400萬元，并準備在房產證上加上妞妞的名字，作為妞妞將來的嫁妝。只有2歲就有幢400萬元別墅的小女孩，也是南京媒體爆出的“南京最小而且最富的房二代”。

　　專家表示，2歲的未成年人是可以在房產證上加名字的，但房產證上的名字還必須同時要有年滿18歲的成年人名字。

　　海南開發商等待北方“候鳥”

　　目前海南樓市仍然處于觀望狀態，但房地產商的普遍心態是：按照往年的慣例，9月份以后北方天氣逐漸轉涼，候鳥族會紛紛南下，海南的樓市會逐漸升溫，銷量會逐漸上升，價格也會上漲。

　　9月2日至4日，為期四天的第二屆海南國際旅游地產文化節海口房展會在海口市舉行，來自海南省各市縣的30多家樓盤亮相展會。中國證券報記者在房展會上了解到，房地產商和購房者仍處在心理博弈狀態，有效成交很少。

　　今年房產新政落實以來，海南房產成交極度萎縮，平均每天成交17套，有時甚至為零，開發商們希望用旺季的銷量來彌補上半年的成交量。而購房者認為海南國際旅游島戰略宣布以來，樓價已經翻了幾番，成交量雖然減少許多，但是價格沒有下降多少。海南樓市主要購買者是北方候鳥族，他們的購買力在相當程度上決定著樓價，現在的樓價顯然有明顯的降溫空間。

　　全球最大私募投資借道入境外資抄底中國樓市

　　中國房產市場泡沫并未嚇退投資者。8月23日，全球最大的私募投資集團百仕通（黑石集團）已經同意向香港鷹君集團提供大量資金，以開發后者2009年在大連所取得的土地，建造豪華酒店和高檔公寓。

　　據報道，黑石已同意為鷹君集團在遼寧大連的住宅開發項目提供資金支持，在這座海濱城市建造1000多套新公寓，計劃還包括分期建造逾400間酒店客房。而在黑石之前，同為美國籍的世界房地產巨頭漢斯在2009年11月份就來到大連，投資了高級海濱居住區項目。同年，包括和記黃埔、凱德置地、西蒙地產、普洛斯集團、鐵獅門等境外開發商一并潛伏進入一線和二線熱點城市。

　　有分析師認為，外資進入中國房地產市場的路徑說明，他們避開混亂博弈下的普通住宅市場，轉而選擇高端物業作為投資目標，表現出他們對普通市場的擔憂以及對高端市場的看好。

　　反應

　　樓市新政調控下促銷售長沙開發商各出奇招

　　傳統旺季“金九銀十”馬上就要到來，作為前奏的8月份，也是開發商探水市場的重要環節，但在時下樓市遭遇調整的影響下，旺季是否能夠到來還是個未知數，而在當下時節，長沙樓市卻出現了新的變化，開發商們紛紛提高“曝光率”，以各種優惠的噱頭來吸引眼球，而優惠的手段也是無奇不有。

　　據長沙市房產研究中心數據顯示，長沙市內五區7月商品房銷售套數為10362套，其中住宅9491套，環比下降0.75%；7月商品房備案均價為4550元/m2，環比下跌2.02%；其中，住宅均價為4212元/m2，環比下跌4.08%。從以上數據不難看出，不管是價格還是銷量，7月份都處于一個下滑的狀態。一邊是量價齊跌，另一邊卻是供應量的持續增長。

　　于是紛紛推出各種形式的優惠政策，如麓南板塊某樓盤打出了“用一萬塊錢與包租婆說拜拜”，而“5萬抵10萬，抽三萬元西班牙雙飛游，品紅酒”、“辦卡優惠365元/平米”、“特價現房，優惠4萬元/套”等優惠信息也頻頻亮相，讓人看得應接不暇。與新政剛出臺時開發商遮遮掩掩的些許優惠相比，“這次好像是來真的了”，一位資深業內人士坦言。

　　房價與銷量上漲 長沙樓市或經歷“溫水煮螃蟹”

　　長沙樓市的國慶表現，顯然讓大多數人跌破眼鏡。中糧·北緯28度，5天銷售10套別墅；融科·東南海，已交三成首付的客戶近900戶……這與此前大多數人的預計出入極大。洶涌的購房欲望，已經突破了樓市新政帶給業界的憂慮與不安。

　　為什么會出現這樣反常的樓市銷售態勢？是因為作為二線城市的長沙，依然脫離在政策陰影之下？當然不可能。正如資深經濟評論員葉檀所說，這是一次整體市場的政策高壓，沒有哪個城市能夠獨善其身，脫離之外。

　　最可能的一種解釋是，長沙的樓市“動物精神”仍然在正向發揮作用。正如凱恩斯所說，當經濟處于高漲時期，“動物精神”會正向發揮作用，人們會相信這種狀態將持續下去，相信擴大產能和利潤不斷涌入，甚至會變得過于“盲目”和“輕信”，進而演化成泡沫誕生的心理學動力——而對于房價和銷售量正在不斷上漲的長沙來說，基于政策高壓之下的危險信號，似乎仍然未被重視。

　　只是，這種沖動還能持續多久？在更加嚴厲的限購令，以及高懸于頭上的房產稅日漸逼近之時，動物精神的逆向沖動或許也不再遙遠——他們是，迅速撤退，逃亡。

　　消滅空置房，現在是個偽命題

　　紛議已久，空置房真實數據依舊是個難解之謎。隨著有關部門公開表示空置房數量無法統計之后，再以數黑燈、數空調、數窗簾、查電表、查水表、問物業的方式求得向真相靠攏，已無太多必要，不過管中窺豹罷了。

　　致使住宅脫離居住本質、造就房地產市場虛假繁榮、間接或直接加快房價上漲速度、衍生國內房地產業發展隱患等等。在空置房數據迷霧重重的當下，空置房的“諸般罪過”幾成共識。問題的關鍵是，空置房能消滅嗎？或者，又如何消滅空置房？        

　　經濟學家樊綱稱，“世界上只有中國和澳大利亞兩個國家沒有征收房產稅，結果出現一批空置房”。他認為，房地產市場要實現長期穩定發展，應借此次調控進行改革。改革首先需要開征房產稅；其次是提高土地利用率、提高土地容積率。

　　北大經濟所房產金融中心主任馮科則認為：遏制商品房市場投機行為（切斷空置房源頭）有兩個辦法，一是現有限制二套、三套的信貸政策；二是釜底抽薪，長期地讓投機者不認為房價會永遠漲下去，即改變上漲預期。否則只要市場認為房子遲早還會漲，那么有錢就想投到房地產上來，進而制造更大空置房數據。

　　悲觀者：明年或更糟

　　樂觀者：政策會照舊

　　每一輪房產調控，似乎都會進入一個怪圈：當政府不再出臺新的政策，人們就會想當然地認為政策即將放松。這似乎正成為普通民眾判斷的基礎性依據——更微妙的還在于房地產業對于地方財政的支持度以及投資支持度。不難看出，房地產對于上下游產業影響是深遠的。

　　一個細節是，在房地產調控出來的4至6月，長沙螺紋鋼價格下跌已接近警戒線。而隨著7月底8月的市場回暖，國內建筑鋼材市場也出現了連續上漲。來自鋼協會員單位的數據顯示，目前國內建筑鋼材市場平均價格較7月中旬已經上漲了350-410元/噸。鋼材價格的波動，僅是房地產上下游產業受到調控蝴蝶效應影響的一個側影。事實上，隨著房地產調控政策的逐步落實，樓市調控對上下游產業的影響也將逐漸體現出來——這顯然讓政府層的政策思量更為謹慎。

　　這種態勢，最可能帶來的一種后果是，導致政府為了證明調控決心，不得不出臺更加嚴厲的政策。一如此前二套房首付提高至五成、三套房停貸、限制外地人購房等，或者舊事重提的重慶稅政試點——更直接地說，李克強的兩次表態，已經傳遞些許微妙信號。“我們現在的預計是，有可能明年形勢會更加糟糕。最樂觀的預計是，今年不再新出調控政策。”一位業內人士說。

　　房價收入比的無奈成誤導市場與民眾工具

　　國際上大多用兩個指數來衡量住房的價格，并以此來判斷資產價格的合理性。一個是住房可支付性指數，這個計算起來比較合理，但大多數自稱為專家的人們不會用，或有些人根本不知道，于是就只好用另一個至少可以讓多數人能看明白的“房價收入比”作為衡量的標準。

　　但遺憾的是國際上對“房價收入比”所應采取的計算數據有嚴格的定義，如必須采用全部收入的中位數而非平均數，全部住房套面積的中位數而非平均數，全部住房交易價格的中位數而非平均數，尤其是不能僅用一手商品房的市場平均價，而不計算經濟適用住房、享受經濟適用住房政策的住房、二手房等價格的中位數或平均數。

　　開發商的房屋定價則與房價收入比的計算無關，也許是反相關。房價收入比可以用于宏觀判斷，但絕不能針對于個性選擇。

　　此外，中國的人口處于高速的流動期，而收入兩端的人群是流動量最集中的人群。于是中國的房價收入比在沒有準確的中位數收入統計和沒有中位數的房價統計中變成了一種誤導市場與民眾的工具，不但不能對該市場有個清楚的認識，反而讓市場更加混亂，成了一件令人尷尬的事情。

　　潘石屹：養雞不如倒蛋資本市場鼓勵開發商囤地

　　8月初，寧夏衛視和第一財經電視的“首席評論”欄目，邀請了潘石屹對1457宗閑置土地黑名單發表評論。對開發商抱怨的、由于政府改規劃等原因造成閑置土地的問題，潘石屹認為，規劃確實是雙方之間的事情，一方不配合，另一方也完不成。但是，是不是真的都是政府原因，需要仔細判斷。 

　　獲悉，目前有些閑置土地超過兩年的開發商，往往會找政府通融，最后的結果反而是地方政府主動表示，閑置有政府方面的原因，導致出現國土部查閑置土地、地方政府反把責任攬到自己身上的怪現狀。潘石屹在“首席評論”中說，市場上房子的供應量越少，房價就上漲得越快。房價上漲得越快，土地的價格就上漲越快，“地王”的現象就會越來越多。這樣反過來更加刺激房地產開發商去囤地，而不是建房子。市場上有種說法是“建房子的不如倒地的更賺錢”，“養雞的不如倒蛋的”。

　　潘石屹還提出，資本市場對于囤地有“鼓勵作用”。“在資本市場中，對于房地產開發商有一個土地銀行的概念，土地儲備越多，公司價值和上市市值就越高，因為衡量房地產公司的價值，不光有利潤指標，還有NAV估值法。這鼓勵上市和即將上市的房地產公司大量增大土地儲備，從而造成有些開發商土地儲備大大超過開發能力，這也是形成囤地的一個重要原因。”

　　任志強：本輪樓市調控讓房價下跌三四成是做夢

　　近日，陽光100置業集團在武漢舉辦的“從新走向未來”房地產高端論壇上，素有地產界“大炮”之稱的任志強亮相，依然不改他的大炮本色：“想在本輪樓市調控中讓房價跌個30~40%是做夢。”不過他也承認，隨著今年底明年初新房大量上市，房價漲不起來了。

　　在《當前形勢與發展趨勢》主題演講中，任志強認為，在今年各行業的投資增長中，房地產業一枝獨秀，而且是在開發商資金結構中銀行貸款所占比例不斷縮小的背景下，說明開發商并不缺錢，特別是大開發商不缺錢。

　　不過目前樓市仍存很多問題，如北京上海等一線城市新房仍是供應不足，但高檔房出現大幅下滑，使得這些城市的總體均價出現了“下滑假象”，但普通住房價格下跌不明顯。

　　任志強堅持他長遠看漲房價的觀點：“國外的研究標明，只有經濟增長低于5%，樓市才會出現停滯或倒退，而現在中國經濟增速遠在8%以上，樓市還處于高速增長期，所以別指望房價能跌個30%~40%，那是做夢！”

　　銀行都教你了：搶劫還不如炒房

　　最近微博上有張關注度很高的照片，是某個銀行的門口，掛了一紅色條幅，上書幾個大字“搶劫銀行不如炒房”。雖然不知道真假，但這幾個字確實很雷人，微博上人人都恨不得轉發一下。好玩的是，這兩天還沒銀行出來澄清，也許那真是一個事實。

　　面對那幾個字，筆者曾經揣測過那個標語發出的時間，它應該不是今年新政之后，銀行都不是傻子，誰敢明目張膽和政策對著干呢？雖然新政后，每個銀行私底下是如何干的，確實大家都不知道。日前有新聞說，炒房的5個人聯名，只要第一個人沒買過房子，銀行依然可以按照首次置業來放貸，這也是一個神奇的事件，銀行明明在睜只眼閉只眼，可是銀行是不會承認的。最近有經濟學者也稱8月的反彈不知道會否和銀行資金暗暗進入樓市有關，可是沒人去查，這事還是懸案。

　　網民：購房年輕化折射全民心態和住房體系漏洞

　　據鏈家地產市場研究中心與光大銀行新近合作完成的一份報告顯示，北京首套房貸者的平均年齡只有27歲，比發達國家要快一代人的時間。網民熱議，買房年輕化折射出的是我們全民的心態和整個住房體系的漏洞。

　　一是高房價預期，從房價連年上漲，可以看到數年后的每平方米10萬元的景象。北京的年輕人如果在27歲的時候不能趕緊買房子，絕大多數人在40歲的時候會更買不起房子。二是婚姻需求，女方家庭出于生活保障感，要求住房成為必備條件。三是保障房、政策房供應不足，使所有人擠向商品房。

　　當然，要達到使房價與收入水平相適應，要達到人們居住觀念的更新，決非一朝一夕的事情。不是靠喊幾句口號就能達到的，不是靠罵幾句娘就能達到的，不是靠坐等就能等來的，而要靠全民的努力，要靠政府的決心。

　　媒體評論：地產調控引導社會資本投向供給端

　　近期，樓市銷售回暖與地產開發趨冷并存。這表明，在貨幣流動性充裕的情況下，地產調控的思路可考慮從單純壓制需求逐步向增加有效供給轉變，而引導更多的社會資本投向房地產的供給端，也可以作為今后調控政策考慮的選擇之一。

　　8月以來，主要城市商品房市場在前期小幅調整的基礎上再現“量價齊升”，其背后有剛性需求釋放的推動，也有社會資本投資需求躁動的助力。從目前的市場情況看，依靠提高房貸利率和首付比例、限制三套房貸等為主要手段的信貸調控，在遏制房價方面發揮了重要作用，但最近的樓市走勢有可能要求調控更重視擴大有效供給。

　　眾所周知我國尚處于快速城市化進程中，大量新增城市移民對住房的需求，構成了未來房地產市場繼續強勁增長的重要基石。而在這一預期下，疊加在剛性需求之上的投資性購房需求也會進一步膨脹。與此同時，經濟成長伴隨的貨幣擴張在短期內也不會停止。去年近10萬億元的天量信貸和以往幾年年均20%以上的廣義貨幣增長，使得社會上留存的資本量十分龐大。這些資本必然會繼續尋找投資和保值增值的商業機會。顯然，貨幣政策可以在短期內遏制這些資本進入樓市，但不可能永遠堵住資本對房地產的投資渠道。

　　市場

　　北緯28°：7月14日晚，長沙喜來登酒店宴會廳賓朋滿座，在一場名為“追隨北緯28°的藝術經典”的盛大晚會上，中糧地產品牌暨中糧·北緯28°產品推薦會盛裝啟幕，完成了中糧地產品牌在長沙的首度驚艷亮相。

　　北辰三角洲：7月16日，北辰實業在長沙舉行“北辰三角洲首發儀式”，這是自2007年92億拍下長沙新河三角洲地塊及2008年11月項目正式啟動后，北辰實業長沙項目的再次盛大亮相。這意味著，北辰三角洲項目60萬平米首開區開盤銷售已進入倒計時。

　　筑夢佳園：7月17日，筑夢佳園在明城國際大酒店凱旋宮盛大開盤，作為星沙開元大道上的熱點項目、望佳地產筑夢園2010年升級力作，筑夢佳園憑借一系列的活動以及火爆的人氣成為了樓市的焦點。

　　蘭卡威國際：7月18日，晴空萬里，驕陽似火，位于銀盆嶺北大橋西側的蘭卡威盛大開盤，小小的售樓部里人滿為患，長沙的小戶型市場又點燃了一把火。

　　橘郡·禮頓山：7月28日，長沙正式進入了小獨棟別墅時代！長沙首個純粹小獨棟別墅群——橘郡·禮頓山在豪廷大酒店舉行了小獨棟產品推介會，約200名行業代表、媒體及國內外建筑、園林專家、經濟學家參與了此次活動。

　　世茂大廈：7月29日上午，由香港世茂集團投資開發的首個長沙濱江項目開工典禮在大河西濱江新城隆重舉行。省委常委、常務副省長于來山，省委常委、市委書記陳潤兒，世茂集團董事局主席許榮茂等領導出席項目奠基儀式。

　　佳兆業·水岸新都：7月31日，由佳兆業·水岸新都聯袂星辰在線共同主辦的以“激情夏日·相約水岸新都，用你的鏡頭記錄最美麗的瞬間”為主題的水岸新都百夏日外拍主題活動第三場——“樣板間私房拍攝”華麗綻放，媒體記者、攝影愛好者及佳兆業·水岸新都業主約80余人參加了活動。

　　明城·國際中心：7月31日，位于芙蓉中路定王臺的明城·國際中心應市場的熱捧耀目開盤。據悉，明城·國際中心開盤當日銷售351套，成交金額達到2.4億，解籌率高達75％，必將成為這個炎熱夏季里最火熱的樓市話題。

　　萬科地產：7月31日上午，體育新城游泳館內熱鬧非凡，萬科業主運動會在此火爆開幕。來自長沙萬科多個社區的業主參與了此次盛事。

　　萬博匯：8月13日下午，萬博匯與砂子塘小學本部的擴建合作在大華賓館正式簽約。雨花區區長張春和，雨花區教育局局長喻小建，副局長李家謀、王青春，砂子塘街道辦事處王書記，砂子塘小學校長孟毅，建鴻達董事長劉平建等出席了簽約儀式。

　　中房F聯邦：8月15日晚，中房·F聯邦在長沙時代帝景酒店舉行盛大開盤活動，活動現場彩旗飄揚、人聲鼎沸，很多人早早就來到了酒店等候。開盤當晚330余套房子基本售罄，銷售成績十分理想，中房·F聯邦開盤再造熱銷傳奇。

　　萬達廣場：8月18日，長沙開福萬達廣場在項目工地現場舉行了“盛世萬達·輝耀瀟湘”的盛大奠基典禮。該項目將是萬達第三代城市綜合體項目的旗艦型代表，也是長沙市目前在建規模最大的城市綜合體。

　　景鵬集團：8月17日，在景鵬集團業主酷貝拉青少年體驗節中，8歲的李佳文小朋友，從上午參觀電視臺和可口可樂公司，到下午體驗酷貝拉，他似乎有著用不完的精神頭，在結束的時候還表示一定要把酷貝拉城體驗個遍。

　　陽光100國際新城：8月28日上午，在陽光100國際新城會所一場主題為“魅力后海，生活境”活動溫馨上演……數百名陽光100的準業主在此品著現場調制的花式咖啡，聆聽由家裝名家帶來的家裝解說，共同度過一個快樂的上午。

　　沙河·堤亞納灣：9月5日，在長沙主城北二環內唯一的千畝湖居別墅大盤——沙河·堤亞納灣美麗的楚家湖畔，一場美輪美奐、聲勢浩大的2010湖南省文化旅游形象大使暨第12屆環球旅游湖南小姐選撥賽新聞發布會在萬眾矚目中隆重舉辦。

　　茂華·國際湘：9月12日晚，“風尚盛宴”茂華·國際湘大宅品鑒會如期開幕，吸引來眾多客戶前來參加，全場沸騰氣焰持續不斷，精彩環節層出不窮，打造了金秋長沙的又一次華麗盛宴。

　　輝煌國際城：9月12日，百萬江城，輝煌開盤。輝煌國際城，一期一批近500套房源，剛一推出，便搶售一空。逆市之后，輝煌國際城開創長沙樓市奇跡，刷新長沙樓市成交記錄！ 

　　建發房產：9月15日，一場主題為“全球經濟背景下如何體現城市豪宅價值”的建發房產城系高峰論壇在長沙喜來登大酒店隆重舉行，湖南大學建筑學院院長魏春雨教授、世聯地產首席技術官黎振偉先生以及建發房產長沙分公司林屹副總經理都作出了精彩發言。

　　錦繡世紀：9月19日，錦繡世紀小區內8號棟熱鬧非凡，近百民業主、準業主相聚一堂，參加由錦繡世紀主辦的“錦繡七夕，鉆耀世紀”特別活動，共同期待價值9999的鉆戒豪禮花落誰家。

　　湘江壹號：9月19日，由萬嬰教育機構組織的25個家庭來到創遠·湘江壹號，參加了為他們量身定做的高爾夫家庭賽，現場沙畫、插花藝術表演、鵝羊山秋游等活動，更是將活動推向高潮。

　　新華都·萬家城：9月20日晚上8點，由中國著名企業——新華都集團投資開發的長沙主城300萬平米超級大盤新華都·萬家城項目，在長沙華雅華天大酒店召開了盛大的產品說明會。

　　中建·芙蓉和苑：9月23日，細雨紛飛的長沙，擋不住省府229號的熱情邀請。鮮花滿庭，喜悅盈門，實力央企、世界500強中建集團旗下中建地產，精心雕琢、巨資打造的省府鄰唯一純洋房貴族私享官邸——中建·芙蓉和苑營銷中心華美綻放。

　　康橋長郡：9月23日，湖南首席一站式全程名校教育學院社區--康橋長郡盛大開盤，這將成為長沙教育地產升級的關鍵一步，也是長沙教育地產邁向世界的新起點。2010，長沙學院社區元年，因長沙而盛放。