2010年前三季度長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)商品房新增上市量、銷售備案量雙雙超過(guò)1000萬(wàn)m2，創(chuàng)下歷史新高；商品房均價(jià)持續(xù)上揚(yáng)，住宅均價(jià)同比漲幅接近16%，當(dāng)前房?jī)r(jià)已基本攀升至5000元/m2以上水平。那么，其他中部省會(huì)又是怎樣？本文將基于中國(guó)部分省會(huì)城市房管局信息工作協(xié)作網(wǎng)絡(luò)的內(nèi)部數(shù)據(jù)，對(duì)武漢、鄭州、長(zhǎng)沙、合肥、南昌、太原等六個(gè)中部省會(huì)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行對(duì)比分析，來(lái)將疑問(wèn)一一解答。

　　Part 1  城市發(fā)展情況比較

　　一、經(jīng)濟(jì)總量比較

　　GDP是指一個(gè)國(guó)家(或地區(qū)）在一定時(shí)期內(nèi)所有常住單位生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的全部最終成果，能較真實(shí)的反映當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)實(shí)力和市場(chǎng)規(guī)模。GDP越高，其房地產(chǎn)發(fā)展的空間就越大。

　　? 小結(jié)：長(zhǎng)沙GDP在中部六省會(huì)中居第二位，增幅居第二位

　　從經(jīng)濟(jì)總量來(lái)看，前三季度武漢、長(zhǎng)沙GDP總量超過(guò)3000億元，但武漢遠(yuǎn)超長(zhǎng)沙，總量接近4000億元；鄭州第三位，GDP總量超過(guò)2700億元；合肥、南昌、太原GDP總量均超過(guò)1000億元，但三市順序遞減約300億元。長(zhǎng)沙前三季度GDP總量為3107.46億元，在中部六省會(huì)中居第二位，比第一位武漢少873.84億元，但超越了鄭州，位置比去年同期上調(diào)一位。

　　而從GDP同比增幅來(lái)看，中部六省會(huì)城市GDP同比增幅均超過(guò)10%，其中，合肥、長(zhǎng)沙、武漢GDP同比增幅超過(guò)15%，除太原與全國(guó)平均增幅持平外，其他五省會(huì)均高于全國(guó)平均增幅（10.6%）。長(zhǎng)沙前三季度GDP同比增長(zhǎng)16.0%，高于全國(guó)增幅5.4個(gè)百分點(diǎn)，在中部六省會(huì)中增幅居第二位，比第一位合肥低1.6個(gè)百分點(diǎn)，比武漢高0.3個(gè)百分點(diǎn)。

　　二、全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比較

　　全社會(huì)固定資產(chǎn)投資反映一個(gè)城市的建設(shè)力度，也在一定程度上反映一個(gè)城市的城市化發(fā)展階段。固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度較快往往表明城市正處于大規(guī)模建設(shè)階段。

　　? 小結(jié)：長(zhǎng)沙全社會(huì)固定資產(chǎn)投資在中部六省會(huì)中居第三位，增幅居第二位

　　從固定資產(chǎn)投資規(guī)模來(lái)看，武漢、合肥、長(zhǎng)沙全社會(huì)固定資產(chǎn)投資規(guī)模較大，固定資產(chǎn)投資額超過(guò)2000億元；鄭州、南昌全社會(huì)固定資產(chǎn)投資超過(guò)1000億元；太原最少，固定資產(chǎn)投資低于500億元。長(zhǎng)沙全社會(huì)固定資產(chǎn)投資2384.50億元，在中部六省會(huì)中居第三位，比中部六省會(huì)第一位武漢少234.30億元，比第二位合肥少110.80億元，比去年同期位置下調(diào)一位。

　　從固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率來(lái)看，中部六省會(huì)除太原外增幅全部超過(guò)20%，其中，合肥、長(zhǎng)沙、南昌同比增幅超過(guò)30%，與全國(guó)平均增幅（24.0%）比較來(lái)看，鄭州、太原低于全國(guó)平均增幅。長(zhǎng)沙同比增幅32.60%，高于全國(guó)增幅8.6個(gè)百分點(diǎn)，在中部六省會(huì)中居第二位，增幅比中部六省會(huì)第一位合肥低4.7個(gè)百分點(diǎn)，比武漢高5.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　Part 2  房地產(chǎn)市場(chǎng)情況比較

　　一、市場(chǎng)預(yù)期指標(biāo)

　　1. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額比較

　　開(kāi)發(fā)投資額可以反映出未來(lái)一、兩年的供應(yīng)情況。適度的投資有利于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，但如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅過(guò)高，將使供給過(guò)量，如沒(méi)有相應(yīng)的市場(chǎng)需求相匹配，容易導(dǎo)致市場(chǎng)供過(guò)于求。

　　? 小結(jié)：長(zhǎng)沙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資在中部六省會(huì)中居第三位，增幅居第四位

　　從房地產(chǎn)投資規(guī)模來(lái)看，武漢獨(dú)占鰲頭，房地產(chǎn)投資超過(guò)700億元；鄭州、長(zhǎng)沙、合肥房地產(chǎn)投資超400億元，其中鄭州、長(zhǎng)沙投資額相近，超過(guò)480億元；太原、南昌房地產(chǎn)投資差距不大，但都低于150億元。長(zhǎng)沙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資480.99億元，在中部六省會(huì)中居第三位，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資比中部六省會(huì)第一位武漢少228.64億元，比第二位鄭州少16.96億元。

　　從房地產(chǎn)投資額增長(zhǎng)率來(lái)看，除合肥外，其他五城市同比增幅均超過(guò)28%，其中，鄭州、太原增幅超過(guò)45%，但與全國(guó)平均增幅（36.4%）比較來(lái)看，武漢、長(zhǎng)沙、合肥、南昌均低于全國(guó)增幅。長(zhǎng)沙同比增幅32.63%，低于全國(guó)增幅3.77個(gè)百分點(diǎn)，在中部六省會(huì)中居第四位，增幅比中部六省會(huì)第一位鄭州低19.97個(gè)百分點(diǎn)，比武漢低2.77個(gè)百分點(diǎn)。

　　2. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額的比例

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額的比例反映房地產(chǎn)在整個(gè)城市固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)中是否合理。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資包括基本建設(shè)、更新改造和房地產(chǎn)投資等，在發(fā)達(dá)國(guó)家，房地產(chǎn)投資一般占20％－25％。

　　? 小結(jié)：長(zhǎng)沙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資占固定資產(chǎn)投資比例在中部六省會(huì)中居第四位

　　從以上數(shù)據(jù)我們可以看到，除合肥、南昌外，其他四省會(huì)城市房地產(chǎn)完成投資額占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額比例均高于20%。房地產(chǎn)投資比例的放大，表明由于房地產(chǎn)投資利潤(rùn)較大，加上今年房?jī)r(jià)漲幅較高，有大量資本涌入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大。

　　3. 商品房新開(kāi)工面積、施工面積、竣工面積

　　商品房新開(kāi)工面積、施工面積、竣工面積是考察當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模及未來(lái)商品房市場(chǎng)供應(yīng)的重要指標(biāo)。因當(dāng)前數(shù)據(jù)僅為前三季度數(shù)據(jù)，故其間比例關(guān)系不能建立，這里僅考察其具體數(shù)值。

　　? 小結(jié)：長(zhǎng)沙新開(kāi)工面積在中部六省會(huì)中居第二位，施工面積在中部六省會(huì)中居第一位，竣工面積居第三位

　　從新開(kāi)工面積來(lái)看，武漢、長(zhǎng)沙新開(kāi)工面積加大，均超過(guò)1700萬(wàn)m2；其次為合肥、鄭州，新開(kāi)工面積在1000~1100萬(wàn)m2左右；再次為太原、南昌，新開(kāi)工面積在300-400萬(wàn)m2。長(zhǎng)沙新開(kāi)工面積在中部六省會(huì)中位居第二，比第一位武漢少168.56萬(wàn)m2，同比增幅位居第三。

　　從施工面積來(lái)看，長(zhǎng)沙在建規(guī)模最大，超過(guò)6000萬(wàn)m2；其次是鄭州，施工面積超過(guò)5000萬(wàn)m2；再次是武漢、合肥，施工面積基本相當(dāng)，均在4300萬(wàn)m2左右；太原、南昌施工面積也基本持平，施工面積在2000萬(wàn)m2左右。長(zhǎng)沙施工面積在中部六省會(huì)中位居第一，比第二位鄭州多859.44萬(wàn)m2，比武漢多1842.55萬(wàn)m2，同比增幅位居第三。

　　從竣工面積來(lái)看，合肥竣工面積最大，超過(guò)700萬(wàn)m2；其次為武漢、長(zhǎng)沙，竣工面積相當(dāng)，分別為578萬(wàn)m2、549萬(wàn)m2；再次為鄭州、南昌，竣工面積分別為205萬(wàn)m2、230萬(wàn)m2；太原竣工面積最少，低于70萬(wàn)m2。長(zhǎng)沙竣工面積在中部六省會(huì)中位居第三，比第一位合肥少170.81萬(wàn)m2，比武漢少29.58萬(wàn)m2，同比增幅位居末尾。

　　二、市場(chǎng)即期指標(biāo)

　　1. 市場(chǎng)規(guī)模比較（商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積、商品房銷售面積）

　　商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積、商品房銷售面積可以反映一個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)模與容量，反映一個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮程度。

　　? 小結(jié)：長(zhǎng)沙新增供應(yīng)量在中部六省會(huì)中居第二位，同期銷售備案量居第一位

　　從供應(yīng)量來(lái)看，武漢、長(zhǎng)沙新增批準(zhǔn)預(yù)售量較大，超過(guò)1000萬(wàn)m2；其次為鄭州、合肥，新增批準(zhǔn)預(yù)售量在700~790萬(wàn)m2；再次為太原、南昌，新增批準(zhǔn)預(yù)售量在240~260萬(wàn)m2。長(zhǎng)沙商品房批準(zhǔn)預(yù)售量在中部六省會(huì)中居第二位，比第一位武漢少27.76萬(wàn)m2，同比增幅居第二位。

　　從銷售量來(lái)看，長(zhǎng)沙、武漢、鄭州、合肥銷售備案量均較大，分別位于1000+、900+、800+、700+四個(gè)銷量段；南昌、太原銷售面積相對(duì)較低，低于250萬(wàn)m2。長(zhǎng)沙商品房銷售量在中部六省會(huì)中居第一位，比第二位武漢多51.02萬(wàn)m2，同比增幅居第一位。 

　　2. 商品房供銷比比較

　　即期消費(fèi)指標(biāo)，用于判斷商品房市場(chǎng)實(shí)際供應(yīng)與實(shí)際銷售之間的關(guān)系，在一般情況下該指標(biāo)不應(yīng)小于1。該指標(biāo)合理值域0.8～1.2，大于1表明供大于求，商品房?jī)r(jià)格趨緩，小于1表明實(shí)際預(yù)售量大于當(dāng)年批準(zhǔn)上市量，市場(chǎng)可能會(huì)出現(xiàn)供應(yīng)短缺，商品房?jī)r(jià)格將上揚(yáng)。

　　? 小結(jié)：中部五省會(huì)新建商品房供銷比例基本合理，僅太原供大于求

　　從數(shù)據(jù)來(lái)看，除太原外，其他各市供銷比均在0.8~1.2之間，供銷比例基本合理。長(zhǎng)沙（市區(qū)）前三季度供銷量基本持平，比太原低0.48，比武漢低0.08。

　　3. 房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)成交量之比

　　反映房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟度的重要標(biāo)志之一。在發(fā)達(dá)國(guó)家，二手房交易都占房產(chǎn)交易的半數(shù)以上，部分還超過(guò)了80%。通過(guò)對(duì)新建商品房與二手房交易進(jìn)行比較，可以了解當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展階段。

　　? 小結(jié)：長(zhǎng)沙二手房成交量在中部六省會(huì)中居第三位，房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)成交量之比最大

　　從上表數(shù)據(jù)來(lái)看，武漢二手房交易量位居首位，超過(guò)330萬(wàn)m2；其次是合肥，超過(guò)200萬(wàn)m2；再次是長(zhǎng)沙、鄭州，交易量接近，分別成交192.92、189.35萬(wàn)m2，相差僅3.57萬(wàn)m2；南昌緊隨其后，成交量超過(guò)160萬(wàn)m2；太原成交量較低，低于50萬(wàn)m2。長(zhǎng)沙二手房成交量在中部六省會(huì)中居于第三位，比第一位武漢少141.18萬(wàn)m2，比第二位鄭州少13.81萬(wàn)m2，房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)成交量之比居首位，新房市場(chǎng)發(fā)展遠(yuǎn)超二手房市場(chǎng)。

　　三、市場(chǎng)價(jià)格與貸款指標(biāo)

　　1. 市場(chǎng)價(jià)格及增幅比較

　　該指標(biāo)反映各城市房?jī)r(jià)和房?jī)r(jià)增幅是否合理。

　　? 小結(jié)：長(zhǎng)沙商品房、商品住宅均價(jià)在中部六省會(huì)中仍最低，房?jī)r(jià)漲幅也最低

　　從價(jià)格來(lái)看，中部六省房?jī)r(jià)普遍出現(xiàn)大幅上揚(yáng)，房?jī)r(jià)漲幅普遍超過(guò)16%，其中太原、合肥、南昌房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)27%，漲幅巨大。長(zhǎng)沙商品房、商品住宅均價(jià)及相應(yīng)漲幅在中部六省會(huì)中均排末尾，但上漲也非常明顯。

　　2. 住房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率之比

　　商品住宅價(jià)格增幅與GDP增幅之比在一定程度上反映房?jī)r(jià)上漲是否合理。根據(jù)日本、香港、新加坡房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行軌跡，當(dāng)比值大于1表明增長(zhǎng)過(guò)快，大于1.8時(shí)，表明房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲不正常，應(yīng)當(dāng)預(yù)警。

　　?  小結(jié)：長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率比值為1.00，房?jī)r(jià)漲幅與GDP增長(zhǎng)率相當(dāng)

　　從數(shù)據(jù)來(lái)看，中部六省會(huì)城市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與GDP漲幅之比均大于等于1，房?jī)r(jià)上漲較快；有一半城市（太原、合肥、南昌）房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與GDP漲幅之比高于1.8，漲幅過(guò)大。長(zhǎng)沙比值為1.00，房?jī)r(jià)漲幅與同期GDP漲幅相當(dāng)。

　　3. 房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與CPI增長(zhǎng)率之比

　　房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與CPI增長(zhǎng)率之比，反映了房?jī)r(jià)的增幅與CPI的增幅的速度關(guān)系，可以用來(lái)判斷房地產(chǎn)價(jià)格的漲幅是否過(guò)快或過(guò)慢。

　　? 小結(jié)：由于今年CPI普漲，中部六省會(huì)CPI漲幅均高于2%，但低于3%的警戒值

　　從上表數(shù)據(jù)來(lái)看，中部六省會(huì)CPI增長(zhǎng)率均在2%~3%之間，未超警戒值。長(zhǎng)沙CPI增長(zhǎng)率為2.40%，住宅價(jià)格增長(zhǎng)率與CPI增長(zhǎng)率之比為6.65，房?jī)r(jià)上漲明顯。

　　4. 房?jī)r(jià)收入比

　　人均可支配收入與房?jī)r(jià)比可以在一定程度上反映城市房?jī)r(jià)是否合理，同時(shí)，也可以反映一個(gè)城市的購(gòu)買能力。根據(jù)國(guó)際比較公認(rèn)的說(shuō)法，房屋價(jià)格與年收入比在6以內(nèi)比較合適。

　　? 小結(jié)：若按前三季度可支配收入預(yù)計(jì)全年，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)超越警戒線

　　根據(jù)我國(guó)對(duì)小康的定義，我們?nèi)∪司�居住面積為30平方米。從表中我們可以看到，若以前三季度可支配收入預(yù)計(jì)全年，中部六省會(huì)城市房?jī)r(jià)收入比均超過(guò)正常值。太原市房?jī)r(jià)收入比仍最大，超過(guò)13；長(zhǎng)沙市房?jī)r(jià)收入比最低，比第一位太原低7.22，比武漢低2.13，由于今年房?jī)r(jià)漲幅較大，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)收入比已超過(guò)國(guó)際公認(rèn)合理水平。

　　Part 3   對(duì)當(dāng)前各市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的基本判斷及結(jié)論

　　（一）前三季度全國(guó)GDP增幅超10%，國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)總體良好。從中部六省會(huì)的情況來(lái)看，前三季度除太原GDP增幅與全國(guó)增幅持平外，其他五省會(huì)城市GDP增幅均高于全國(guó)增幅；除鄭州、太原外，其他四省會(huì)城市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增幅均高于全國(guó)增幅，這表明隨著轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式和調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)政策的穩(wěn)步推進(jìn)，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)向好勢(shì)頭進(jìn)一步鞏固，國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)總體良好。

　　（二）房地產(chǎn)投資增幅較大，五城市第三季度房地產(chǎn)投資環(huán)比出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。從中部六省會(huì)的情況來(lái)看，前三季度除合肥外，房地產(chǎn)完成投資額增幅均超過(guò)28%；按季度來(lái)看，各市房地產(chǎn)投資均呈逐季增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，除合肥外，第三季度其他五城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資相較第二季度增幅均較大，環(huán)比增幅均超過(guò)60%，這表明隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)日漸火爆，涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)的外部資本也急劇增加，在第三季度形成井噴。

　　（三）五省會(huì)新開(kāi)工面積、施工面積同比增幅較大；半數(shù)城市竣工面積同比減少。從中部六省會(huì)的情況來(lái)看，前三季度各市新開(kāi)工面積除合肥同比回落外，其他城市同比增幅均超過(guò)40%；各市施工面積同比均為正增長(zhǎng)，太原、南昌增幅較大，超過(guò)30%；竣工面積同比增幅回落，三城市同比出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，這主要是今年房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆異常，推動(dòng)了更多項(xiàng)目開(kāi)工；而竣工情況同比增幅較低與當(dāng)前形勢(shì)也并不矛盾，因?yàn)榻^大多數(shù)城市實(shí)行的都是期房交易。

　　（四）前三季度中部六省會(huì)商品房新上市量同比增幅仍較大，銷售備案量累計(jì)同比增幅繼續(xù)下降。前三季度中部六省會(huì)新增批準(zhǔn)預(yù)售量同比增幅均超10%，其中，武漢、長(zhǎng)沙、南昌、鄭州同比增幅超30%；備案量同比增幅繼續(xù)縮小，其中，合肥、太原、南昌同比增幅已呈負(fù)增長(zhǎng)，這表明在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)鼓舞下，各市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商加快了施工進(jìn)程，房地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)扎堆上市現(xiàn)象；備案量同比增幅繼續(xù)下降，這主要是去年下半年各市的成交量已經(jīng)出現(xiàn)大幅上揚(yáng)，使得雖然今年前三季度的備案量也較大，但相較去年同期增幅也顯得有限，甚至部分出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

　　（五）商品房?jī)r(jià)繼續(xù)上揚(yáng)，四城市房?jī)r(jià)同比漲幅擴(kuò)大。從房?jī)r(jià)來(lái)看，前三季度中部六省會(huì)房?jī)r(jià)漲幅均較為明顯，住宅均價(jià)同比漲幅均超15%，最高者太原，同比漲幅超過(guò)50%。房?jī)r(jià)的快速上揚(yáng)，已經(jīng)引起了政府部門的高度重視，相繼出臺(tái)了“國(guó)四條”以及其他一系列的調(diào)控措施，但從數(shù)據(jù)反映來(lái)看，效果顯現(xiàn)仍需時(shí)日。

　　（六）累計(jì)房?jī)r(jià)收入比繼續(xù)上揚(yáng)，當(dāng)前長(zhǎng)沙已超過(guò)警戒線。從房?jī)r(jià)收入比來(lái)看，各市累計(jì)房?jī)r(jià)收入比繼續(xù)上揚(yáng)，除長(zhǎng)沙外，均超過(guò)8.3；長(zhǎng)沙預(yù)期房?jī)r(jià)收入比為6.27，這表明若按前三季度可支配收入預(yù)計(jì)全年，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)收入比已超過(guò)國(guó)際公認(rèn)合理水平。

　　（七）房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控日趨嚴(yán)厲，調(diào)控效果或?qū)⒂趤?lái)年顯現(xiàn)。從今年前三季度的數(shù)據(jù)來(lái)看，各市房地產(chǎn)市場(chǎng)均出現(xiàn)了預(yù)售量大增，房?jī)r(jià)漲幅較大但銷售仍維持在較高水平的情況；而從歷年的市場(chǎng)銷售情況來(lái)看，年底是商品房備案較為集中的時(shí)期，預(yù)計(jì)第四季度商品房備案量仍不會(huì)出現(xiàn)明顯減少，反映在數(shù)據(jù)上甚至?xí)�出現(xiàn)月環(huán)比增幅較大的情形，這將使得數(shù)據(jù)對(duì)調(diào)控的反映并不明晰；但當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控正逐步增強(qiáng)，因此若調(diào)控效果明顯，最快也要到明年第一季度才能反映在數(shù)據(jù)上。