| 2010年長沙市商品住宅消費研究報告 |
| 長沙市房產研究中心 [作者]：黃雁峰 |
2010年是國家對住宅市場的“調控年”，“國十條”、“國五條”等政策相繼出臺，限地、限貸、限購、加息等措施接踵而至，但長沙市住宅市場波瀾不驚，面對一波一波的調控沖擊，全市住宅消費出現了購銷兩旺的良好勢頭，市場熱情高漲，具體情況如下： 新建商品住宅 “1374.49，56.06%” 2010年，內五區新建商品住宅批準預售面積1374.49萬平方米，同比增長56.06%；銷售面積1363.29萬平方米，同比增長14.08%；成交金額616.13億元，同比增長34.08%。 二手住宅 “216.29，-9.57%” 2010年，內五區二手住宅成交面積216.29萬平方米，同比減少9.57%；成交套數23417套，同比減少13.16%；成交金額52.22億元，同比減少2.51%。 按揭貸款 “526.65，40.17%” 2010年，內五區共辦理個人抵押登記手續148288筆，同比增長17.49%；抵押面積1695.22萬平方米，同比增長21.14%；貸款金額526.65億元，同比增長40.17%。 從以上三大數據我們不難看出，2010年長沙市住宅市場呈現出新建商品住宅市場供需擴大，二手住宅市場略有萎縮的市場行情。面對國家的房地產市場調控，長沙市住宅市場熱情高漲，讓人不免產生疑問：2010年究竟是什么人在購買住宅？他們在購買什么類型的住宅？這里，本中心依據長沙內五區新建商品住宅、二手住宅數據，對2010年長沙住宅消費特征進行全面的剖析。本次新建商品住宅數據選取的是2010年內五區所有在售備案的商品住宅期房數據，二手住宅數據選取的是2010年內五區所有二手住宅備案數據；同時，為統計方便，本研究涉及戶籍、年齡、性別等的數據均依身份證進行判斷，故此類研究中并未對單位或以其他證件購房者的相關數據進行分析。 Part 1 住宅市場總體特征分析 1. 住宅一、二級市場發展特征 ● 住宅一級市場熱情高漲，而住宅二級市場形勢低迷 長沙市住宅一、二級市場發展呈現出明顯分化態勢，置業者表現出明顯的“喜新”特征。2010年，住宅一級市場交易如火如荼，84.01%的置業者選擇購買新建商品住宅，同比增長10.81%；而住宅二級市場形勢依然低迷，購買二手住宅的人數占住宅交易總人數的比重為15.99%，同比下降了13.16%，下降幅度較大。這是由于長沙市新建商品住宅價格總體偏低，能被許多剛性需求者所承受，加之受傳統的消費習慣影響，置業者偏愛居住品質高的新建商品住宅，使其受到熱情追捧。 Part 2 新建商品住宅消費特征分析 一、消費者特征分析 2. 年齡結構 ● 青壯年人群成為購房主力，25歲以下人群購房需求加快增長 作為家庭收入的主要創造者，25-50歲年齡段的青壯年人群具有較強的支付能力，購房消費意識活躍，占比超過75%，其中作為“80前后”人群的25-35歲年齡段基本以剛性需求為主，該類群體大多受過良好的教育，對未來收入預期看好，因而消費意識較為活躍，而35-50歲年齡段消費者，在事業上基本屬于黃金時期，具有較強的經濟實力，支付能力最強，改善需求意愿明顯。25歲以下年齡段人群購房比重增速最快，同比增長4.26個百分點，這表明受過戶、繼承、贈與等稅費和手續繁雜影響，部分家庭選擇直接利用小孩的名義購房。 3. 籍貫構成 ● 本地籍居民購房行為有所退潮，本省其它地區籍購房勢頭強勁 2010年，本地購房者（本市城區、本市其他）購房熱情有所降溫，購房人數約占總量的37.26%，同比下降7.45個百分點，其中本市城區購房者降幅最大，同比下降6.65個百分點。外地購房者置業熱情持續升溫，尤以本省其它地區購房者最為積極，成為長沙市住宅消費人數最多、增長最快的人群，其占比達48.25%，同比增長5.38個百分點，其中岳陽市、邵陽市、衡陽市、株洲市、常德市、湘潭市購房者比例均超本省其他購房者購房總量的10%。而外省市籍和境外籍購房者基本保持穩定，其中外省購房者中，浙江、湖北和江西三省居前三位，占全市住宅消費總量的比重分別為1.97%、1.86%和0.93%。 4、職業構成 ● 其他職業是樓市消費的中堅力量，白領階層購房熱情持續升溫 2010年，其他（自由職業者、個體戶等）職業者購買住宅比例最大，占比達48.28%，這是因為這些人群基本以自主創業為主，有一定的經濟基礎，購買能力強。作為白領階層代表的私企從業者，是住宅第二大消費群體，占比達38.37%，同比增加4.36個百分點，成為占比唯一上升的人群，購房行為持續升溫，這主要是因為隨著我國改革開放的深入推進，私有企業數量和從業者人數不斷增加，已經成為當前人們從業的主要途徑。國企從業者和公務員比重較低，且同比略有下降，這主要是因為國企從業者較私有企業從業者收入低，支付能力相對有限，購房比較理性；而公務員人數較少，且人員流動性不強，購房比重低。 二、置業特征分析 5. 置業套數 ● 首次置業者占絕對地位，多次置業者比重上升 2010年，全市新建商品住宅市場仍然以剛性需求為主，首次置業者購房量仍占絕對比例，約占總量的82.10%，這主要是因為首次置業者因結婚、獨立居住、拆遷等原因而以自住性需求為主，該類人群存在著較明顯的剛性需求特征。其次為二套住宅購買者，約占12.33%，而三套及其以上住宅購買者僅占5.57%，與2009年相比較，二套、三套住宅置業者比例均有所提高，這是由于隨著經濟條件的改善，家庭收入不斷增多，在長沙已有住宅的居民購房意愿有所增強，居民改善型需求不斷增加，使得二套、三套住宅購買者比例均有所增長。 6. 置業區域 ● 高性價比的地段和板塊置業熱情高，雨花區仍是置業的熱土 隨著長沙市城市路網等基礎配套設施的不斷完善，特別是地鐵等軌道交通的開工建設，使得一些地段優越、交通便利的區域發展前景看好，高性價比使其具有相對較強的市場需求。從行政區來看，購房者首選行政區依然是雨花區，約占總購房量的37.90%，但隨著市政府所在地生活配套的日益成熟和先導區概念的不斷升溫，岳麓區也受到置業者青睞，占總購房量的21.83%。從板塊選擇來看，隨著長株潭的融城和省府的南遷，城市不斷南拓，新南城的配套設施不斷成熟，發展前景看好，新南城板塊性價比不斷提高，置業者購房熱情高漲，其成交套數約占總量的36.95%。 三、物業特征分析 7. 價格環比指數特征 ● 價格環比指數受國家調控政策影響大，但總體保持平穩， 2010年，全市新建商品住宅價格環比指數呈現出“U”形，全年可分為三個階段。據國家統計局統計，長沙市前4個月接力2009年市場的反彈走勢，新建商品住宅環比價格指數處于全年高位，尤以1月和2月最高，均為101.7；受“國十條”等政策影響， 從5月開始，全市新建商品住宅價格指數急劇下滑，6月的新建商品住宅環比價格指數甚至為99.9，環比價格出現下滑，7月和8月基本保持穩定，這一階段基本處于全年底部；由于9月為住宅市場交易的旺季，全市新建商品住宅價格指數有快速反彈趨勢，而“國五條”的出臺，遏制住了這種快速上漲勢頭，使得后4個月新建商品住宅環比價格指數保持在合理水平，均沒有突破101。 8. 總價結構 ● 40-50萬是全年主力價位，但套總價有上升趨勢 2010年，全市商品住宅以40-50萬的價位為主，占比達22.86%，其次為30萬以下和60-80萬的價位，占比分別為18.55%和17.50%，而40-50萬的價位基本對應二房和小三房，這表明全市剛性需求依然是主流。從上、下半年來看，下半年，全市總套價在40萬元以下的成交量有所下滑，較上半年下降了6.2個百分點，而總套價在60萬元以上的成交量全面上揚，較上半年增長了7.04個百分點，這表明全市住房總價位有向上的趨勢。 9. 戶型結構 ● 二房、三房是住宅消費的主力戶型，但主力購房套型有縮小趨勢 2010年，二居室、三居室是全市住宅購買的主力戶型，占比均超過1/3，這是因為二居室和三居室既迎合了首次置業的基本居住需求，又能在一定程度上滿足部分改善性需求，所面對的消費群相對較廣，市場空間較大。但主力購房套型有縮小的趨勢，下半年，全市商品住宅一居室、二居室成交比例有所上升，較上半年分別上張了0.95個百分點和3.4個百分點，而三居室和四居室成交比重明顯下降，較上半年分別下降了3.64個百分點和0.74個百分點，小面積套型特別是二居室成為部分購房者的新選擇。 10. 套面積結構 ● 交易套面積集中于60-90、90-120、120-144m2，套均面積有所縮小 2010年，全市購房者購買的住宅單套面積集中于60-90m2、90-120m2、120-144m2，均超過總量的20%，這基本與全市二居室、三居室單套面積相吻合�？偟膩砜�，套均成交面積有所縮小，下半年，90m2以下小戶型成交量上升，較上半年上漲了2.45個百分點；90m2以上的普通商品住宅成交量下挫，較上半年下降了2.52個百分點，而144m2以上的高檔住宅成交量基本穩定。這是因為購買90平米以上人群主要以改善性需求為主，對價格和市場較為敏感，易受市場宏觀調控政策影響，觀望情緒強烈，使得銷售量較上年出現明顯下降。 11. 付款方式特征 ● 銀行按揭比例仍最大，但一次性付款增幅明顯 2010年，銀行按揭和一次性付款是全市商品住宅購買的主要支付方式，分別占總量的49.94%和37.94%，但隨著銀行按揭貸款利率優惠的降低直至取消，及其后利率的調高，加之銀行對購多套房的按揭限制，一次性付款比例明顯增大，同比增長8.28個百分點。選擇公積金貸款比重較少，占比僅為8.60%，其中又以省積金貸款和市公積金貸款為主，這主要是因為公積金貸款覆蓋面不廣，目前主要以行政事業單位和國有企業為主，而非公有制企業實施公積金制者較少，再加之公積金不能跨區域貸款的限制和部分開發商因公積金貸款手續復雜而優惠少等，使得利用公積金貸款還未成為一種常態。 12. 銀行按揭貸款特征 ● 16-20年長期貸款年限依然是主流，但貸款年限有延長趨勢 2010年，全市購房銀行按揭貸款年限以16-20年的長期貸款申請者比重最大，達54.48%，其次為6-10年和11-15年的貸款年限，而申請20年期以上貸款的購房者也達到了10.19%，與2009年數據比較來看，20年及以下貸款者各區間均出現一定幅度的減少，特別是6-10年的中、短期貸款比例出現明顯下降，而申請21年及以上貸款者明顯增多，貸款年限有延長趨勢。由于以投資為目的住宅購買者要考慮到利率成本對其收益的影響，且由于經濟實力雄厚，基本以短期貸款和一次性付款為主，而長沙市銀行按揭貸款年限長，且年限甚至有延長趨勢，這表明全市住宅消費基本是以自住的剛性需求為主，投資、投機行為較少。 Part 3 二手住宅消費特征分析 13. 戶型特征 ● 小戶型二手住宅成交下滑，套均面積不斷增大 2010年，全市90m2以下小戶型二手住宅成交面積依然處于絕對地位，占比達50.89%，但下降速度較快，同比下降11.08個百分點，這是因為小戶型二手住宅具有總價低、實用性強、配套成熟、處置靈活等優點，很適合廣大剛就業人員、來長讀書的大學生等財力有限、首次置業的年輕人。二手住宅成交套均面積為92.36m2，較去年，平均每套增長3.65m2，這是因為受房地產市場調控政策的影響，新建商品住宅市場發展形勢還不明朗，有一定經濟實力的部分家庭開始轉向購買一些性價比高的較大戶型的二手住宅，用于改善居住條件。 14. 戶室結構 ● 三居室成最暢銷戶型，一室成交比例增大 2010年，全市二手住宅以三居室銷售量最大，占比達33.12%，這是因為二手三居室住宅具有在同等面積情況下較新建商品住宅便宜、配套成熟，在同等價格上較新建商品住宅小戶型面積大等雙重優勢，深受許多經濟條件有限但又急需改善居住條件的家庭，如有生育需求家庭、孩子上學需要的家庭、養老需求家庭等消費群體追捧，這也表明改善性需求潛力依然較大。由于購買一居室二手住宅主要用作過渡，操作靈活，將來也易于出售或出租，使得一居室銷售增速最快，并成為第二暢銷戶型，占比26.49%，同比增長3.48個百分點。 15. 價格指數特征 ● 二手住宅受宏觀政策影響大，全年走勢呈現“U”形。 2010年，長沙市二手住宅環比價格指數受國家宏觀調控政策影響較大，分別以“國十條”和“國五條”的出臺分界線，走勢呈現“U”形，但總的來說，全市二手住宅環比價格指數基本保持平穩。據國家統計局統計，長沙市二手住宅環比價格指數最高的為2月和1月，分別達100.9和100.8，這是由于全市二手住宅市場在年初延續2009年反彈走勢；環比價格指數最低的為5月、6月和7月，均為99.9，環比價格連續三個月出現下挫，這是由于 “國十條”收緊的信貸政策，對二手住宅市場沖擊較大。9月，隨著住宅市場旺季的到來，二手住宅也呈現反彈趨勢，但“國五條”的出臺，遏制住了快速上漲勢頭。 16. 支付方式 ● 一次性付款為主，銀行信貸為輔 2010年，二手住宅購買者采用一次性付款比重最高，占比達65.57%，這主要是因為二手住宅購買者通常為有一定經濟實力的改善性需求者，而受銀行限貸政策“商業銀行暫停發放第三套及以上住房貸款”和二套房利率上浮、加息頻繁、貸款審批時間大大延長等因素影響，使得有較強購買能力的購房者更傾向于一次性付款。銀行按揭貸款成為二手住宅購買者第二選擇，占比達32.11%，同比上升3.74%，而選擇公積金貸款占比為1.83%，不足總人數的二成，這表明越來越多的首次置業者開始直接選擇購買二手住宅，以滿足剛性需求。 Part 4 2010年長沙市區商品住宅消費特征的基本判斷 2010年長沙住宅市場出乎了大多數人的預料，在國家加強市場宏觀調控和銀行信貸收緊的情況下，供銷量同比大幅增長，無不顯示長沙住宅市場處于健康快速發展的狀態�？偟膩砜矗髁餍枨笈c2009年基本一致，但投資需求有所升溫。具體特征如下： 1. 全市住宅一、二級市場繼續呈現“冰火兩重天”狀況，新建商品住宅市場成交再創新高，而二手住宅市場成交量持續萎縮。 2. 自住需求依然是市場的主流，但由于通脹預期較為明顯，且其他投資渠道又較少，投資型需求意愿明顯增強。 3. 本省其它城市購房者主要以自住為主，本市置業者著眼于住宅的改善及投資用途，省外購房者的投資目的明顯，但外省購房者比重不高。 4. 由于支付能力強，住宅需求的主力人群年齡依然在35-50歲、25-35歲兩大區間，但25歲以下購房者購房增長最為明顯，需求潛力巨大。 5. 其它（自由職業者、個體戶等）職業者對住宅的需求最大，但私企從業者由于收入較穩定，住宅購買潛力巨大，而國企從業者和公務員住宅需求較理性。 6. 本省購房者（本市籍和省內其它籍）仍是全市購房的主體，但本市籍由于基本居住需求得到滿足，購房熱情減退。 7. 由于長沙市剛性需求潛力巨大，全市首次置業者依然占據絕對地位，但隨著收入水平的提高，以改善型需求為主的多次置業人數不斷攀升。 8. 全市購房者置業的板塊和行政區依然以新南城板塊和雨花區為重點，但受城市向南、向西發展趨勢明顯，新南城板塊和岳麓區的發展前景看好。 9. 置業主力戶型依然是60-90m2、90-120m2、120-144m2的二居室、三居室，但套均面積縮小趨勢明顯，小面積套型特別是二居室成為購房者的新選擇。 10、新建商品住宅購房支付方式仍以銀行按揭為主，16-20年為主要的按揭年限，但受國家限貸政策的影響，一次性付款比例增大。 11、新建商品住宅和二手住宅價格年初上演2009年的反彈走勢，但受國家連續調控政策影響，快速上漲的勢頭明顯得到遏制。 12、二手住宅以三居室最為暢銷，但套均面積有不斷擴大趨勢，有一定經濟實力的部分家庭也開始轉向購買一些性價比高的二手住宅改善居住條件。 |