| 樓市觀察家 |
調(diào)近代風(fēng)暴下的各地樓市與趨勢(shì)猜想 2011年1月26日國(guó)務(wù)院公布了最新一輪的樓市調(diào)控政策，被稱為“新國(guó)八條”。“新國(guó)八條”的實(shí)施使得第三次樓市調(diào)控最終浮出水面，其中各級(jí)政府必須在一季度公布房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)、個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房不足5年轉(zhuǎn)手交易全額征稅、擁有兩套房家庭禁止再買(mǎi)房、二套房首付比例提升至六成等內(nèi)容成為市場(chǎng)關(guān)注的重點(diǎn)。隨著“限購(gòu)”、“限價(jià)”政策的實(shí)施落地，金融、稅費(fèi)政策的調(diào)整，以及“十二五”期間保障房建設(shè)目標(biāo)引發(fā)的廣泛熱議，使得購(gòu)房者的觀望情緒也愈加濃厚，從昔日的瘋狂逐漸走向理性，全國(guó)樓市將進(jìn)入調(diào)整期。在輪番的政策調(diào)控之下各地樓市顯現(xiàn)出怎樣的各自特點(diǎn)，有關(guān)各方對(duì)于未來(lái)樓市的發(fā)展趨勢(shì)又有哪些猜想？本期樓市觀察家邀您一同觀察。 關(guān)鍵詞：限購(gòu)令、房產(chǎn)稅、保障房、限價(jià)目標(biāo)、信貸緊縮 【關(guān)鍵詞】限 購(gòu) 令 40多個(gè)城市全面鋪開(kāi) 以2月16日“京十五條”的發(fā)布為標(biāo)志，各地新一輪限購(gòu)措施密集出臺(tái)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至4月中旬，限購(gòu)范圍已擴(kuò)大至全國(guó)40多個(gè)城市，北京、上海、青島、貴陽(yáng)、南寧、天津、武漢、長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)、紹興、呼和浩特等城市相繼更新或者出臺(tái)了新的限購(gòu)措施。據(jù)悉，在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)這一陣營(yíng)還將持續(xù)擴(kuò)大。 新“國(guó)八條”中，限購(gòu)門(mén)檻進(jìn)一步明確：原則上對(duì)已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ碛?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァo(wú)法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ瑫和Ｔ诒拘姓䥇^(qū)域內(nèi)向其售房。 已公布的限購(gòu)措施，基本都“拷貝”了新“國(guó)八條”的內(nèi)容，最大的差異則在對(duì)于限購(gòu)的界定。越是此前樓市交投活躍、房?jī)r(jià)漲勢(shì)突出的地區(qū)，“從嚴(yán)”程度越深。“從嚴(yán)”，是新“國(guó)八條”對(duì)于限購(gòu)措施的明確要求，但通過(guò)對(duì)已出臺(tái)措施的橫向比較，不難發(fā)現(xiàn)各地限購(gòu)措施的“從嚴(yán)”深度充分凸顯了地域性特征。 就限購(gòu)區(qū)域而言，北京、上海、南京等東部城市限全行政區(qū)，而成都、貴陽(yáng)、太原等中西部城市則重點(diǎn)對(duì)主城區(qū)設(shè)限。貴陽(yáng)規(guī)定，市中心城區(qū)人口密集、房?jī)r(jià)過(guò)高的一環(huán)內(nèi)設(shè)限。 就限購(gòu)人群而言也有不同。新“國(guó)八條”中針對(duì)非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝リP(guān)于限購(gòu)門(mén)檻，有“一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明”的表述。其“一定年限”的提法，在不同城市的措施中有不同的解讀。大部分設(shè)定為“1年”；上海采用的是“自購(gòu)房之日起算的前2年內(nèi)在本市累計(jì)繳納1年以上”；“京十五條”則因設(shè)定為“5年”，而引起廣泛討論。簡(jiǎn)單比照政策條文，無(wú)疑北京措施的“從嚴(yán)”深度一騎絕塵，考慮到上海試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅的政策疊加效應(yīng)，應(yīng)該說(shuō)，京滬作為房地產(chǎn)市場(chǎng)意義上的絕對(duì)一線城市，在限購(gòu)措施的“從嚴(yán)”程度上得到了充分的反映。 最從嚴(yán)執(zhí)行的“限購(gòu)令” 北京：率先出臺(tái) 執(zhí)行力度最嚴(yán)厲 從去年“限購(gòu)令”的首次亮相，到更為嚴(yán)厲的升級(jí)版本的出臺(tái)，兩次出臺(tái)的北京調(diào)控細(xì)則是嚴(yán)格執(zhí)行樓市調(diào)控政策的最好詮釋。 2010年4月30日 北京率先出臺(tái)樓市限購(gòu)令，規(guī)定同一家庭限新購(gòu)一套房，暫停對(duì)購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房。而2011年2月16日份出臺(tái)的升級(jí)版“限購(gòu)令”，較新“國(guó)八條”更為嚴(yán)厲，當(dāng)中規(guī)定非北京戶籍的居民除非連續(xù)繳稅5年，否則不能在京購(gòu)買(mǎi)住房；而已擁有2套住房的北京戶籍居民及擁有1套住房的外地人亦暫不可再購(gòu)房。 限制地域范圍極小的“限購(gòu)令” 貴陽(yáng)：劍指高房?jī)r(jià)區(qū)域 限制在一環(huán)以內(nèi) 今年2月份起，“限購(gòu)令”陸續(xù)在全國(guó)二三線城市鋪開(kāi)，而2011年2月16日出臺(tái)的貴陽(yáng)“限購(gòu)令”劍指一環(huán)，對(duì)在中心城區(qū)人口密集、房?jī)r(jià)過(guò)高的一環(huán)以內(nèi)執(zhí)行限購(gòu)措施。 貴陽(yáng)“限購(gòu)令”規(guī)定，對(duì)已有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ⒛軌蛱峁┮荒暌陨?含一年)納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非戶籍居民家庭，限購(gòu)1套住房；對(duì)已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ碛?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァo(wú)法提供一年以上(含一年)納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ詫?shí)施意見(jiàn)實(shí)施之日起至2011年12月30日內(nèi)，暫停向其出售貴陽(yáng)市中心城區(qū)人口密集、房?jī)r(jià)過(guò)高一環(huán)內(nèi)的住房。 最早出臺(tái)的地級(jí)市“限購(gòu)令” 無(wú)錫：本地人禁買(mǎi)第三套 外地人禁買(mǎi)第二套 2011年2月21日晚無(wú)錫市出臺(tái)落實(shí)“國(guó)八條”的十條細(xì)則，成為全國(guó)地級(jí)市中最早出臺(tái)“限購(gòu)令”的城市。 無(wú)錫“限購(gòu)令”規(guī)定，暫定對(duì)已有1套住房的本市戶籍居民家庭、能夠提供本市一年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購(gòu)1套住房；對(duì)已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無(wú)法提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市市區(qū)內(nèi)向其售房。此外還特別提出，暫定對(duì)依據(jù)省、市有關(guān)人才政策引進(jìn)的非本市戶籍高層次人才，限購(gòu)1套住房。 首次將二手房納入的“限購(gòu)令” 武漢：細(xì)則全面升級(jí) 圍堵投機(jī)購(gòu)房 在京滬廣深等多地出臺(tái)樓市“限購(gòu)令”后，武漢成為第15個(gè)落實(shí)“國(guó)八條”，實(shí)施新的“限購(gòu)令”的城市。2011年2月22日，武漢市房管局發(fā)布了升級(jí)版的“限購(gòu)令”。 武漢“限購(gòu)令”規(guī)定，從2011年2月23日起，武漢暫定對(duì)已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭(包括夫妻雙方及未成年子女)、能夠提供本市1年納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購(gòu)1套住房(含新建商品住房和二手住房)；對(duì)已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，無(wú)法提供1年本市納稅證明或社會(huì)保障繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市行政區(qū)域內(nèi)向其出售住房。新“限購(gòu)令”覆蓋武漢市所有行政區(qū)，遠(yuǎn)城區(qū)也納入限購(gòu)范圍。 最保護(hù)剛性需求的“限購(gòu)令” 長(zhǎng)沙：為90平米以下新建商品房設(shè)限 備受關(guān)注的長(zhǎng)沙市住房“限購(gòu)令”于2011年3月4日正式出臺(tái)。以90平米來(lái)區(qū)分，可以非常有效的抑制投資、投機(jī)需求，保障剛需，尤其是首次置業(yè)者的購(gòu)房需求。 長(zhǎng)沙“限購(gòu)令”規(guī)定，在長(zhǎng)沙五區(qū)有住房的2套以上住房的家庭、擁有1套住房以上的外地家庭、不能提供長(zhǎng)沙居住證的外地家庭，暫停在長(zhǎng)沙主城區(qū)購(gòu)買(mǎi)90平方米（含）以下新建商品房，新規(guī)定從3月4日起正式執(zhí)行。 專家看法： 種種跡象表明，限購(gòu)措施將是未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)上需求引導(dǎo)的重要手段，在當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控的政策體系中更有不可或缺的重要作用。“其實(shí)自去年多個(gè)大型城市實(shí)行限購(gòu)及樓市調(diào)控以來(lái)，二、三線城市開(kāi)始成為漲價(jià)的‘接力軍’，這種現(xiàn)象在2010年末尤其明顯。”市場(chǎng)分析人士稱，在本輪限購(gòu)政策的壓制下，這些城市的樓市價(jià)格將可能恢復(fù)到一個(gè)較為合理的水平。 也有專家表示，限購(gòu)畢竟屬于行政干預(yù)措施，只是暫時(shí)的權(quán)宜之計(jì)，只要調(diào)控效果顯現(xiàn)，房?jī)r(jià)能夠回落到合理水平，就會(huì)停止實(shí)施。這一點(diǎn)政策中已有顯示。國(guó)八條中規(guī)定“暫停向其售房”，部分城市如貴陽(yáng)、長(zhǎng)春、青島等，則明確政策有效期截止到2011年12月31日。 但業(yè)內(nèi)人士往往更愿意從房?jī)r(jià)漲幅角度猜測(cè)限購(gòu)政策的執(zhí)行期限，“今年上半年很多城市商品住宅成交量將比較低迷，房?jī)r(jià)將于二三季度出現(xiàn)下滑。在收到調(diào)控效果之后，年底將有部分城市停止限購(gòu)政策，明年估計(jì)大部分城市都會(huì)退出。當(dāng)然，如果今年房?jī)r(jià)依然沒(méi)有回落到合理水平，則限購(gòu)必將繼續(xù)執(zhí)行。” 【關(guān)鍵詞】房 產(chǎn) 稅 “夢(mèng)想照進(jìn)現(xiàn)實(shí)”上海、重慶試點(diǎn)實(shí)施 2011年1月28日，備受關(guān)注的個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)終于在滬渝兩城市落地，并于1月28日開(kāi)始征收。 財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人1月27日接受記者采訪時(shí)表示，房產(chǎn)稅為地方稅，試點(diǎn)征收的收入屬地方財(cái)政收，將用于保障性住房特別是廉租房和公共租賃住房建設(shè)等，以解決低收入家庭住房困難等民生問(wèn)題。 三部委表示，試點(diǎn)后將總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，適時(shí)研究提出逐步在全國(guó)推開(kāi)的改革方案。條件成熟時(shí)，在統(tǒng)籌考慮對(duì)基本需求居住面積免稅等因素的基礎(chǔ)上，在全國(guó)范圍內(nèi)對(duì)個(gè)人擁有的住房征收房產(chǎn)稅。 上海方案：增量房人均60m2起征 實(shí)行差別化稅率 上海市人民政府27日印發(fā)《上海市開(kāi)展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》，辦法規(guī)定從1月28日起對(duì)上海居民家庭新購(gòu)第二套及以上住房和非上海居民家庭的新購(gòu)住房征收房產(chǎn)稅，稅率因房?jī)r(jià)高低分別暫定為0.6%和0.4%。 辦法明確對(duì)上海居民家庭給予人均60平方米的免稅住房面積(住房建筑面積)扣除。即：對(duì)居民家庭新購(gòu)且屬于第二套及以上住房的，合并計(jì)算的家庭全部住房面積人均不超過(guò)60平方米(含60平方米)的，其新購(gòu)的住房暫免征收房產(chǎn)稅；人均超過(guò)60平方米的，對(duì)屬新購(gòu)住房超出部分的面積，按規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。 同時(shí)，實(shí)行差別化比例稅率，即一般適用稅率暫定為0.6%，但對(duì)應(yīng)稅住房每平方米市場(chǎng)交易價(jià)格低于上年度新建商品住房平均銷售價(jià)格2倍(含2倍)的，稅率可暫減為0.4%。“上年度新建商品住房平均銷售價(jià)格”由統(tǒng)計(jì)部門(mén)每年公布。 上海市有關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人還介紹，試點(diǎn)過(guò)程中應(yīng)稅住房計(jì)稅依據(jù)為參照應(yīng)稅住房的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格確定的評(píng)估值。試點(diǎn)初期，暫以應(yīng)稅住房的市場(chǎng)交易價(jià)格作為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，房產(chǎn)稅暫按應(yīng)稅住房市場(chǎng)交易價(jià)格的70%計(jì)算繳納。 重慶方案：存量增量別墅均征收 分步試點(diǎn)實(shí)施 重慶市政府27日召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)宣布，重慶作為個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，從1月28日開(kāi)始向個(gè)人房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅。 重慶市個(gè)人住房房產(chǎn)稅稅率征收標(biāo)準(zhǔn)為：獨(dú)棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價(jià)在上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)3倍以下的住房，稅率為0.5%；3倍(含3倍)至4倍的，稅率為1%；4倍(含4倍)以上的稅率為1.2%；在重慶市同時(shí)無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人新購(gòu)第二套(含第二套)以上的普通住房，稅率為0.5%。 據(jù)了解，重慶新購(gòu)住房是指房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)暫行辦法施行之日起購(gòu)買(mǎi)的住房(包括新建商品住房和存量住房)。新建商品住房購(gòu)買(mǎi)時(shí)間以簽訂購(gòu)房合同并提交房屋所在地房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記中心的時(shí)間為準(zhǔn)，存量住房購(gòu)買(mǎi)時(shí)間以辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)時(shí)間為準(zhǔn)。 重慶、上海兩地房產(chǎn)稅方案淺析 重慶方案征收范圍十分具體，僅僅包括別墅(含存量)、新增高端公寓和外地三無(wú)人員(無(wú)戶口、無(wú)職業(yè)、無(wú)戶籍)二套以上購(gòu)房。這基本抓住了抬高房?jī)r(jià)的要害問(wèn)題，沒(méi)有擴(kuò)大化征收，很精準(zhǔn)。此外，計(jì)價(jià)以市場(chǎng)成交價(jià)為準(zhǔn)，簡(jiǎn)單可行，避免了許多麻煩。 相比于重慶方案，上海方案是針對(duì)本市居民家庭第二套及以上住房和非本市居民家庭在本市新購(gòu)住房征收，征收面大于重慶。由于上海按人均面積60m2以上征稅，兩口之家豁免120m2，三口之家豁免180m2，顯然也比重慶寬松。上海稅率為0.6%，重慶的稅率為0.5%-1.2%累進(jìn)，顯然稅率也偏低。 此外，由于上海是參照應(yīng)稅住房市場(chǎng)價(jià)格確定評(píng)估值，且按家庭人均面積60平米抵扣，計(jì)征起來(lái)較麻煩。 業(yè)內(nèi)人士普遍表示，作為一種與房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)系密切的稅種，從短期來(lái)看，房產(chǎn)稅能對(duì)高漲的房地產(chǎn)價(jià)格起到威懾作用。但從長(zhǎng)期來(lái)看，影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素在于供求關(guān)系和后市預(yù)期，遏制高房?jī)r(jià)不能寄希望于房產(chǎn)稅“一劍封喉”，樓市調(diào)控仍需繼續(xù)打“組合拳”。 專家：征收房產(chǎn)稅可縮小貧富差距 “從收入分配的角度看，房產(chǎn)稅的開(kāi)征是十分有價(jià)值的，它體現(xiàn)了稅收參與社會(huì)財(cái)富再分配的功能。”復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰說(shuō)。 而中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副教授高萍認(rèn)為，“通過(guò)對(duì)面積大、價(jià)值高、套數(shù)多的個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅進(jìn)行適當(dāng)調(diào)節(jié)，可以一定程度上促使收入和財(cái)產(chǎn)的合理分配，縮小貧富差距。” 不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士強(qiáng)調(diào)，房產(chǎn)稅不能增加普通購(gòu)房者的成本。“享有適當(dāng)?shù)淖》渴敲總�(gè)公民的權(quán)利。”國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心有關(guān)專家表示，征收住房保有環(huán)節(jié)稅，應(yīng)該采取累進(jìn)稅率，在起點(diǎn)稅率較低的情況下，面積越大、套數(shù)越多，稅率就越高，持有成本也相應(yīng)越高。 【關(guān)鍵詞】保 障 房 政策扶持 “十二五”目標(biāo)3600萬(wàn)套 2011年1000萬(wàn)套、“十二五”期間3600萬(wàn)套保障房建設(shè)目標(biāo)逐步從政治決策轉(zhuǎn)換為地方政府的切實(shí)行動(dòng)，這將在以下兩個(gè)層面對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生重要影響：首先，未來(lái)5年將不僅僅是保障房大規(guī)模發(fā)展與低收入家庭住房需求得到有效滿足的階段，同時(shí)截至2015年末，保障房存量在中國(guó)住宅存量的結(jié)構(gòu)比重將達(dá)到30%左右，這意味著中國(guó)的住宅市場(chǎng)“保障歸保障、市場(chǎng)歸市場(chǎng)”的雙層格局初步形成。其次，保障房的大規(guī)模建設(shè)本身即意味著商品房市場(chǎng)在整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)中的重要性將逐步弱化，而保障房在經(jīng)濟(jì)下行時(shí)的對(duì)沖功能則逐步體現(xiàn)，這意味著“商品房持續(xù)壓制、保障房持續(xù)扶持”的雙重政策格局將逐步形成。 從目前的情況看，“十二五”期間3600萬(wàn)套建設(shè)目標(biāo)將會(huì)是保障房市場(chǎng)空前發(fā)展的5年，以這樣的建設(shè)目標(biāo)與竣工速度核算，未來(lái)5年平均每年竣工保障房超過(guò)700萬(wàn)套，市場(chǎng)新增住房中，保障房市場(chǎng)增量占比保持在50%左右，截至“十二五”期末，保障房存量占比將達(dá)30%，從而基本解決城市低收入家庭及遷移人口的“住有所居”問(wèn)題。 從住宅結(jié)構(gòu)看，保障房存量擴(kuò)大會(huì)影響房地產(chǎn)供求關(guān)系，對(duì)定位于中低端的商品房形成直接沖擊。從目前的保障房存量占比來(lái)看，截至2010年底，扣除廉租房直接補(bǔ)貼的部分，保障房在整個(gè)住宅存量中的比重僅占10%，尚有大量城市低收入家庭未進(jìn)入保障房的覆蓋范圍。按照“十二五”期間3600萬(wàn)套保障房的基本目標(biāo)，2015年底，保障房存量占比才能逐步達(dá)到30%，基本覆蓋城市低收入家庭。 對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，參與保障性住房建設(shè)，將為之提供新的發(fā)展空間。開(kāi)發(fā)商參與保障房建設(shè)，在資金來(lái)源和土地供給方面都將享受到一定的政策支持。相比當(dāng)前不斷受到調(diào)控的商品房市場(chǎng)，3%—5%這樣的收益率水平不僅可以成為開(kāi)發(fā)商獲取盈利的過(guò)渡模式，而且也可以作為一種長(zhǎng)期的發(fā)展方向，為之提供相應(yīng)的盈利空間。 從商品房市場(chǎng)的需求空間來(lái)看，目前的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)尚處于快速發(fā)展向成熟發(fā)展的過(guò)渡期，未來(lái)5到10年的商品房“有效需求”空間仍然龐大。一個(gè)合理判斷是：打造“市場(chǎng)歸市場(chǎng)、保障歸保障”的雙層住宅格局。 從目前的政策趨勢(shì)看，未來(lái)幾年，特別是2011、2012年保障房集中建設(shè)的期間，從整個(gè)行業(yè)層面看，保障房對(duì)商品房市場(chǎng)的最大沖擊可能來(lái)自于“商品房持續(xù)壓制、保障房持續(xù)扶持”的政策壓力。保障房的大規(guī)模建設(shè)本身可以對(duì)沖房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)于投資等的負(fù)面影響，從而減輕經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)商品房市場(chǎng)的依賴。 十二五期間計(jì)劃新增3600萬(wàn)套，7年5180萬(wàn)套，超過(guò)過(guò)去10年的總水平。目前已經(jīng)開(kāi)始有一些效果了，甚至可以看到樓市拐點(diǎn)正在出現(xiàn)。 各地保障房措施面面觀 北京：今年籌集各類保障房20萬(wàn)套 2月16日，北京版調(diào)控細(xì)則終于落地，除了十分嚴(yán)厲的限購(gòu)措施之外，保障性安居工程在2011年的供應(yīng)總量也同期公布，通過(guò)新建、改建、購(gòu)買(mǎi)、長(zhǎng)期租賃等方式，北京市籌集保障性住房20萬(wàn)套以上，發(fā)放租賃補(bǔ)貼2萬(wàn)戶，竣工保障性住房10萬(wàn)套。今年將通過(guò)新建、改建、購(gòu)買(mǎi)、長(zhǎng)期租賃等方式籌集各類保障房20萬(wàn)套以上。同時(shí)，全面推進(jìn)舊城保護(hù)性修繕和人口疏解工程，基本完成門(mén)頭溝采空棚戶區(qū)等“三區(qū)三片”棚戶區(qū)改造任務(wù)，啟動(dòng)京煤集團(tuán)房山礦區(qū)等五片棚戶區(qū)改造工作。繼續(xù)實(shí)施無(wú)城鎮(zhèn)危房戶和老舊住宅抗震節(jié)能綜合改造工程，改善群眾住房條件。 上海：“四位一體”著力推進(jìn)保障房建設(shè) 2011年2月28日召開(kāi)的上海市保障性安居工程工作會(huì)議上，上海明確了今年“四位一體”住房保障體系推進(jìn)指標(biāo)與具體目標(biāo)任務(wù)。據(jù)了解，今年，全市新開(kāi)工和籌措的保障性住房總體目標(biāo)為1500萬(wàn)平方米，其中，經(jīng)濟(jì)適用住房約500萬(wàn)平方米，動(dòng)遷安置房約800萬(wàn)平方米，公共租賃住房200萬(wàn)平方米。保障性住房總體供應(yīng)量今年將達(dá)到1150萬(wàn)平方米。2011年，上海將堅(jiān)持把“推進(jìn)住房保障、服務(wù)安居百姓”作為住房發(fā)展的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，著力推進(jìn)“四位一體”的住房保障措施，為“十二五”住房保障開(kāi)好局、起好步。 廣州：提供保障房是今年頭等大事 今年，廣州將按照保證低端、支持中端、讓高端市場(chǎng)也有發(fā)展空間的方針管理房地產(chǎn)市場(chǎng)。廣州市市長(zhǎng)萬(wàn)慶良表示，提供保障房是今年廣州的頭等大事，到今年年底，廣州將建八萬(wàn)套保障性住房，全面解決77177戶低收入家庭的住房困難問(wèn)題。土地財(cái)政是地方政府一個(gè)重要的收入來(lái)源，去年，廣州賣(mài)地實(shí)現(xiàn)收入455.6億元，增長(zhǎng)四成。在今年嚴(yán)厲的調(diào)控形勢(shì)下，預(yù)計(jì)賣(mài)地收入將增加到646.5億元，那么，廣州市將如何處理賣(mài)地和抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的關(guān)系呢？萬(wàn)慶良解釋說(shuō)，廣州將在三月底建成房?jī)r(jià)控制目標(biāo)信息系統(tǒng)，并向社會(huì)進(jìn)行公布。萬(wàn)慶良表示，在土地出讓方面，將按照廣州的市場(chǎng)需求進(jìn)行理性規(guī)劃和統(tǒng)籌，并在保障性住房方面加大力度。 杭州：確保今年供地總量10%用于保障房 在杭州，如何落實(shí)保障房軍令狀，著力解決的是用地問(wèn)題。目前杭州市的保障性住房分為六類：廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品房、公共租賃房、危改房和人才房。其中，公共租賃房以后是杭州保障房的建設(shè)重點(diǎn)，去年杭州市政府就落實(shí)了6個(gè)地塊，約171畝土地用于公共租賃住房項(xiàng)目建設(shè)，其中有兩塊土地已經(jīng)開(kāi)工建設(shè)，其余4塊土地今年將陸續(xù)開(kāi)工。除此之外，杭州今年的商品住房供地總量中，還將有10%用于建設(shè)或配建保障性住房。 青島：政府以低價(jià)地支持保障房建設(shè) 為了加大保障房建設(shè)，青島政府日前明確提出，凡是規(guī)劃為住宅的房地產(chǎn)項(xiàng)目，必須配建一定數(shù)量的保障性住房。人大代表、青島市市長(zhǎng)夏耕表示，在配建比例上，新增建設(shè)用地規(guī)劃為住宅的，按不低于10%的比例配建；城區(qū)改造項(xiàng)目，扣除拆遷安置用房后，按不低于5%的比例配建；搬遷企業(yè)用地規(guī)劃為住宅的，根據(jù)不同情況，分別按照25%、30%、45%的比例配建。青島市開(kāi)發(fā)商建保障房虧損的錢(qián)依靠商品房的利潤(rùn)彌補(bǔ)。每個(gè)平米倒貼1500元左右，市政府規(guī)定：土地出讓凈收益用于住房保障資金的比例不低于15%。夏耕表示，2007年至2010年，我們讓渡土地出讓收益70億元，加上政府直接投入25億元、減免配套費(fèi)5.5億元，累計(jì)超過(guò)100億元。 長(zhǎng)沙：明年底前保障15萬(wàn)人住上公租房 據(jù)悉，長(zhǎng)沙市確定2011年保障性按住工程目標(biāo)，今年全市將大力推進(jìn)保障性安居住房建設(shè)，通過(guò)廉租房、公租房、經(jīng)適房等多種方式，解決37592戶住房困難問(wèn)題。其中，要通過(guò)新建、回購(gòu)等方式籌建廉租房7288套，公共租賃住房8362套，新增經(jīng)濟(jì)適用住房5000套，新增發(fā)放廉租住房租賃補(bǔ)貼1000戶。完成城市棚戶區(qū)改造11000戶，完成國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造4942戶。到明年底實(shí)現(xiàn)先期保障公共租賃住房對(duì)象15萬(wàn)人的目標(biāo)，力爭(zhēng)“十二五”期間實(shí)現(xiàn)公共租賃住房保障30萬(wàn)人。 【關(guān)鍵詞】限 價(jià) 目 標(biāo) 各地參照系不同 可分為6大類型 據(jù)各地住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)上報(bào)匯總，截止到3月31日，全國(guó)657個(gè)城市中，已有608個(gè)城市公布年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)。另外，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)并公布新建住房?jī)r(jià)格指數(shù)的70個(gè)大中城市，都已公布年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)。梳理各地政府出臺(tái)的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，主要分為6種類型。 以GDP和人均可支配收入漲幅為參照系 上海、廣州、深圳、杭州、武漢、長(zhǎng)沙等17個(gè)城市將房?jī)r(jià)控制目標(biāo)直接與GDP和居民人均可支配收入漲幅掛鉤。 但公開(kāi)資料顯示，各地今年的GDP增幅差距較大。2011年上海GDP增長(zhǎng)預(yù)期為8%左右，廣州GDP增長(zhǎng)預(yù)期為11%，深圳GDP增長(zhǎng)目標(biāo)是10%，而長(zhǎng)沙的長(zhǎng)沙GDP預(yù)期增長(zhǎng)目標(biāo)則為13%。 以人均可支配收入漲幅為參照系 上述36個(gè)城市中，天津、重慶、南京、濟(jì)南、海口等15個(gè)城市以人均可支配收入增速為房?jī)r(jià)漲幅上限。 公開(kāi)資料顯示，2011年，海口和濟(jì)南的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng)的預(yù)期目標(biāo)分別為10%左右和12%，南京的居民人均可支配收入增幅預(yù)期目標(biāo)是11%。 規(guī)定具體漲幅上限 部分城市除了將房?jī)r(jià)控制目標(biāo)與GDP和人均可支配收入漲幅綁定，還明確提出了具體的漲幅上限。蘭州提出“同比增幅低于9%”；南昌提出“同比增幅控制在10%以內(nèi)”；武漢提出“漲幅不超過(guò)12%”。 以居民住房支付能力為參照系 房?jī)r(jià)控制目標(biāo)廣受爭(zhēng)議的原因就在于各地政府忽視了“居民住房支付能力”這一指標(biāo)。長(zhǎng)春于3月30日提出了“新建住房房?jī)r(jià)收入比控制在5.8以內(nèi)”的目標(biāo)，成為首個(gè)與房?jī)r(jià)收入比掛鉤的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)。 “及時(shí)調(diào)整”的房?jī)r(jià)控制目標(biāo) 曾因?qū)⒎績(jī)r(jià)控制目標(biāo)定為“增幅低于50.5%”而名聲大噪的榆樹(shù)，近日將目標(biāo)調(diào)整為“新建住房?jī)r(jià)格(均價(jià))增幅控制在10%以內(nèi)，低于2011年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增幅”。而貴陽(yáng)市也在近期將2月份公布的“新建住房?jī)r(jià)格增幅不高于去年全國(guó)平均值”調(diào)整為“2011年貴陽(yáng)市新建住房?jī)r(jià)格上漲幅度控制在本年度全市生產(chǎn)總值和城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增幅以內(nèi)，新建住房?jī)r(jià)格增幅不高于去年全國(guó)平均值”。 “穩(wěn)中有降” 北京宣布的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)為“新建普通住房?jī)r(jià)格與2010年相比穩(wěn)中有降”，“降”字終于出現(xiàn)在了房?jī)r(jià)控制目標(biāo)里。多城市房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)的悉數(shù)登場(chǎng)，將對(duì)未出臺(tái)房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)的城市將面臨較大壓力。同時(shí)，已出臺(tái)房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)的城市也面臨重新醞釀出臺(tái)調(diào)控目標(biāo)的可能。各級(jí)政府都需要再次審視其制定的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，可能意味著此輪調(diào)控目標(biāo)將會(huì)醞釀第二次重新發(fā)布。 【關(guān)鍵詞】信 貸 緊 縮 加息與上調(diào)存準(zhǔn)率并舉 政策疊加效應(yīng)顯著 上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率和加息 (簡(jiǎn)稱“雙率調(diào)整”)是央行進(jìn)行宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的常用手段，分別影響融資的成本和規(guī)模，從而帶來(lái)融資難度的不同。對(duì)市場(chǎng)起到金融調(diào)控的作用。 央行的數(shù)次加息雖然都劍指通貨膨脹，但由于此前相繼出臺(tái)的樓市限購(gòu)政策已對(duì)樓市產(chǎn)生沖擊，這次加息無(wú)疑給樓市帶來(lái)更大壓力。同時(shí)，此次加息還直接將公積金做了同步調(diào)整，這表明國(guó)家對(duì)樓市的調(diào)控措施將更加嚴(yán)厲。 加息讓樓市調(diào)控更趨嚴(yán)厲 4月5日晚，央行再次決定加息，金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整。這次加息，相對(duì)于前3次加息而言，這次加息對(duì)不同檔次存貸款利率的上調(diào)幅度相對(duì)均衡，尤其是貸款利率的上調(diào)是短多長(zhǎng)少。 加息后，由于購(gòu)房者的貸款成本提高，30年期50萬(wàn)貸款每月需多還66元，這會(huì)造成購(gòu)房者信心下降，使得部分持觀望態(tài)度和資金不足的購(gòu)房者推遲購(gòu)房，導(dǎo)致購(gòu)房需求進(jìn)一步減少；同時(shí)，加息進(jìn)一步控制了開(kāi)發(fā)商的資金來(lái)源，從目前的市場(chǎng)情況來(lái)看，給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)了很大影響。今年以來(lái)，受國(guó)家調(diào)控政策和貸款成本增加的雙重影響，開(kāi)發(fā)商的資金壓力日益緊張，因此預(yù)計(jì)二季度開(kāi)發(fā)商會(huì)加快推盤(pán)，并適當(dāng)搞一些促銷活動(dòng)，來(lái)解決項(xiàng)目運(yùn)作的資金來(lái)源。 也因?yàn)榇舜渭酉ⅲ径鹊姆康禺a(chǎn)價(jià)格走勢(shì)日趨明朗化，房?jī)r(jià)將呈現(xiàn)什么樣的走勢(shì)值得觀注。而且，這一系列的措施已經(jīng)明確今年樓市難有大的進(jìn)展。預(yù)計(jì)今年還有三次加息，預(yù)計(jì)二季度加息將在季度末出臺(tái)，持續(xù)出臺(tái)的金融政策已經(jīng)成為政府調(diào)控樓市的有力工具。 此次加息不同以往，住房公積金首次與加息做出同步調(diào)整。表明管理層已把住房公積金納入到貨幣政策管控中來(lái)，今年管理層將對(duì)涉及房地產(chǎn)的流動(dòng)性將采取更加嚴(yán)厲的管控措施。 由于信貸緊縮，加上央行接連幾次加息，提高了首次購(gòu)房者置業(yè)成本，或令市場(chǎng)觀望情緒加重。同時(shí)，加息也使開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)成本增加，開(kāi)發(fā)商是否會(huì)為了加快資金回籠而加大促銷力度，將是決定近期市場(chǎng)走勢(shì)的重要因素。 上調(diào)存準(zhǔn)率是一把樓市“雙刃劍” 在國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)多項(xiàng)政策嚴(yán)厲出擊調(diào)控樓市的同時(shí)，信貸也日漸顯現(xiàn)出從緊的趨勢(shì)：一輪輪加息、連續(xù)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率、提高首付、停貸三套房貸等措施在抑制投資客群、限制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的同時(shí)，也加劇了不少剛需及改善型剛需群體的購(gòu)房成本。 金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率的持續(xù)上調(diào)，對(duì)樓市是一把“雙刃劍”，一方面，開(kāi)發(fā)商資金壓力再次趨緊。存款準(zhǔn)備金率的上調(diào)將繼續(xù)增加開(kāi)發(fā)商融資難度和成本，但即使資金鏈緊張，只要樓市保持一定的成交量，開(kāi)發(fā)商的降價(jià)促銷便始終只能在小范圍內(nèi)進(jìn)行。據(jù)相關(guān)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，3月僅一線城市成交量同比回落，但多數(shù)二三線城市的成交量依然同比增長(zhǎng)。 另一方面，對(duì)首次置業(yè)者入市影響越來(lái)越大。其實(shí)，只能首付六成以內(nèi)的購(gòu)房者往往是剛需，其中很多人是首次置業(yè)者，所以信貸政策與支持居民首次購(gòu)房的民生意愿背道而馳，更與抑制樓市投資投機(jī)需求的設(shè)計(jì)初衷相反。在18日央行宣布提高金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率的情況下，商業(yè)銀行的信貸規(guī)模再次收縮，有部分商業(yè)銀行表示將提高首次按揭貸款利率，收縮按揭貸款規(guī)模，甚至中西部地區(qū)的部分商業(yè)銀行表示停止按揭貸款業(yè)務(wù)。這意味著，信貸政策與存款準(zhǔn)備金率提高的疊加效應(yīng)，對(duì)首次置業(yè)者的入市影響越來(lái)越大。 對(duì)于自住及改善性購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，貸款利率的提升意味著購(gòu)房總成本的提高，如果月供增加后影響到了日常的生活質(zhì)量，很可能被迫暫緩購(gòu)房；對(duì)于投資性購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，購(gòu)房成本的提高壓縮了利潤(rùn)空間，拉長(zhǎng)了回報(bào)周期，加大了投資風(fēng)險(xiǎn)，在政策持續(xù)利空之下，也可能在現(xiàn)階段保持觀望。 信貸政策的持續(xù)從緊，會(huì)加劇樓市買(mǎi)賣(mài)雙方的博弈，最終會(huì)導(dǎo)致樓市成交量增幅的逐漸回落。當(dāng)樓市成交低迷持續(xù)一定時(shí)間后，開(kāi)發(fā)商的降價(jià)促銷才會(huì)有真正的可能。 2011全國(guó)樓市趨勢(shì)5大猜想 猜想1：樓盤(pán)或?qū)⒓哟蟠黉N力度 與往年的“小陽(yáng)春”相比，今年傳統(tǒng)旺季里的樓市成交量只能用“冷清”來(lái)形容。隨著成交量走低，供需雙方的博弈再度陷入僵持，房?jī)r(jià)又一次站在了十字路口。那么，促使房?jī)r(jià)回調(diào)的最后一根稻草在哪里，樓市調(diào)控怎樣突破由“量降”到“價(jià)降”的關(guān)鍵期？ 業(yè)界人士分析，銷售收入大幅縮水使開(kāi)發(fā)商“以價(jià)換量”的可能性大為增加。外部融資環(huán)境不佳使得開(kāi)發(fā)商更加依賴銷售回款，后期將會(huì)加快推盤(pán)步伐增加供應(yīng)量，以加速回籠資金。 另外，開(kāi)發(fā)商的資金壓力從土地市場(chǎng)的快速降溫中可見(jiàn)一斑。某研究機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，全國(guó)120座城市住宅類用地成交土地面積環(huán)比減少36%，同比減少18%，住宅用地平均樓面地價(jià)環(huán)比下跌11%，同比下跌8%，土地市場(chǎng)的冷清在一定程度上反映出開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流縮水嚴(yán)重。 今年1月份“新國(guó)八條”出臺(tái)后，推遲開(kāi)盤(pán)一度成為部分開(kāi)發(fā)商抵抗調(diào)控的手段，但這也導(dǎo)致了許多房企存貨大量積壓。由于成交量一直不景氣且現(xiàn)金流壓力凸顯，不少開(kāi)發(fā)商不得不加快推盤(pán)，降價(jià)求量、打折促銷現(xiàn)象明顯增多。 盡管公眾對(duì)房?jī)r(jià)下跌的預(yù)期升溫，成交量下滑造成部分房企資金鏈緊繃，但是新建項(xiàng)目仍未大規(guī)模跟風(fēng)降價(jià)促銷。中糧地產(chǎn)的一名人士表示，這是因?yàn)樵S多開(kāi)發(fā)商對(duì)當(dāng)前的降價(jià)時(shí)機(jī)充滿擔(dān)心，一旦大規(guī)模降價(jià)促銷成為不可阻擋的趨勢(shì)，公眾的預(yù)期將會(huì)徹底轉(zhuǎn)向。目前不僅購(gòu)房者持幣待購(gòu)，開(kāi)發(fā)商也選擇了觀望，這是造成供需雙方重新僵持的重要原因。 距離去年4月份“樓市新政”出臺(tái)已經(jīng)一年，一系列政策的出臺(tái)初步搭建起樓市調(diào)控的政策架構(gòu)，在土地出讓、住房開(kāi)發(fā)建設(shè)銷售、房地產(chǎn)貸款等環(huán)節(jié)的調(diào)控模式已經(jīng)初具雛形。鑒于樓市博弈重新陷入膠著，為使購(gòu)房者在博弈中話語(yǔ)權(quán)越來(lái)越多，促成房?jī)r(jià)回調(diào)由量變到質(zhì)變，業(yè)內(nèi)專家建議，調(diào)控仍需要加強(qiáng)執(zhí)行力度，尤其是給地方政府加碼。 猜想2：購(gòu)房者心態(tài)悄然改變 改變一：“一步到位”代替“階梯式購(gòu)房” “限購(gòu)”、銀行利率提高、契稅增加、二套房首付不低于60%，讓改善性需求的購(gòu)房成本水漲船高。購(gòu)房者“階梯式購(gòu)房”心態(tài)正在悄然改變，取而代之的將是購(gòu)買(mǎi)高端物業(yè)的“一步到位”。 小戶型產(chǎn)品一直以來(lái)都是市場(chǎng)主打，備受首次購(gòu)房者的青睞，成為“婚房”首選，如今受到限購(gòu)令和房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期影響，小戶型產(chǎn)品的銷量不再獨(dú)占鰲頭。“原來(lái)計(jì)劃先買(mǎi)套市中區(qū)的小戶型作為婚房，等婚后經(jīng)濟(jì)條件好了，再考慮改善居住環(huán)境換大房子，但‘限購(gòu)’面前僅有的購(gòu)房機(jī)會(huì)不能大意，如果不一步到位，以后面臨的問(wèn)題會(huì)更多。”購(gòu)房者小羅表示，他還表示現(xiàn)在的買(mǎi)房目標(biāo)就是“一步到位”，把房子的問(wèn)題一次性解決好了也可以省去換房裝修成本和交納稅費(fèi)等一些繁瑣的過(guò)程，將來(lái)就沒(méi)有后顧之憂了。在目前這樣市場(chǎng)狀況下，像小羅這樣的剛需購(gòu)房者，“一步到位”要比“階梯式購(gòu)房”踏實(shí)得多。限購(gòu)政策明顯已影響到購(gòu)房者心理，一方面越來(lái)越多的人面臨“困局”，換房成本增加，不“一步到位”就難以到位了。另一方面，未來(lái)政策的撲朔迷離，更是催生了不少購(gòu)房者“一步到位”的想法。在這樣的情況下，以“一步到位”代替“階梯式購(gòu)房”的置業(yè)者將越來(lái)越多。 改變二：稀缺性高端物業(yè)更受青睞 購(gòu)房的寬松環(huán)境一去不復(fù)返，房地產(chǎn)行業(yè)在穩(wěn)健的政策中將開(kāi)始剎車，量?jī)r(jià)都會(huì)漸漸向相對(duì)平穩(wěn)的方向發(fā)展，供需也將更為理性。在這種情況下，購(gòu)買(mǎi)第二套房的需求開(kāi)始愈加謹(jǐn)慎，購(gòu)房者在選擇買(mǎi)房時(shí)更是斟酌再三，而品牌開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的高端住宅眼下受到眾多購(gòu)房者的青睞。目前高端住宅發(fā)展?jié)摿薮螅叨俗≌袌?chǎng)將會(huì)迎來(lái)春天，這其中，能真正讓購(gòu)房者“一步到位”的住宅產(chǎn)品，或?qū)⒙氏绕凭帧?/p> 不管樓市怎樣變幻，稀缺性始終是衡量物業(yè)價(jià)值的準(zhǔn)則。抗跌、保值、升值，高端物業(yè)因其真正的稀缺，成就自住、投資的雙首選。 對(duì)于別墅類產(chǎn)品而言，不單因?yàn)槭袌?chǎng)助推，最重要的原因是，從2006年國(guó)家開(kāi)始的“禁墅土地令”，國(guó)家對(duì)別墅用地的嚴(yán)格控制，用地成為“零供應(yīng)”，別墅勢(shì)必越來(lái)越稀缺。 對(duì)于洋房產(chǎn)品而言，從稀有程度上看，由于出讓土地建設(shè)規(guī)劃容積率一般都要求3以上，像洋房這種容積率一般小于1的樓盤(pán)將越來(lái)越少，這也體現(xiàn)出其稀缺性。 對(duì)于市中心的豪宅而言，中國(guó)由于公共資源的配置，尤其是優(yōu)質(zhì)公共資源的配置不均衡，這就造成了擁有優(yōu)質(zhì)公共資源的中心城區(qū)的升值，這也造成了中心城區(qū)物業(yè)的稀缺性。 稀缺也造成了很多優(yōu)質(zhì)地段的樓盤(pán)一升再升，目前許多高收入人群購(gòu)買(mǎi)高端住宅，除滿足自身需要以外，另一個(gè)重要的原因是高端物業(yè)的“保值增值”，歷史的經(jīng)驗(yàn)告訴他們，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)不好，最容易價(jià)格波動(dòng)的是市郊的普通住宅，而市中心住宅的抗跌性很強(qiáng)。 隨著國(guó)家對(duì)保障性住房的投入加大，高端物業(yè)作為一個(gè)獨(dú)特的領(lǐng)域，漸成眾多地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)爭(zhēng)奪的熱點(diǎn)。開(kāi)發(fā)商對(duì)高端物業(yè)的打造，已經(jīng)從過(guò)去單純注重產(chǎn)品形象過(guò)渡到對(duì)產(chǎn)品、對(duì)社區(qū)、對(duì)高端生活方式的綜合運(yùn)營(yíng)上，一個(gè)專業(yè)負(fù)責(zé)的高端物業(yè)開(kāi)發(fā)商，勢(shì)必是高端生活方式的引領(lǐng)者，這也造成了眾多高收入群體去購(gòu)買(mǎi)高端物業(yè)。 猜想3：商業(yè)地產(chǎn)或迎來(lái)春天 隨著各地應(yīng)聲落地的“限購(gòu)令”，反觀商業(yè)地產(chǎn)，“不在限購(gòu)范圍內(nèi)”以及“比購(gòu)買(mǎi)二套房首付成數(shù)更低”的自身優(yōu)勢(shì)，外加“市場(chǎng)廣闊的商業(yè)發(fā)展前景”，似乎正憑著“萬(wàn)夫不當(dāng)之勇”走出一片艷陽(yáng)天。 隨著樓市調(diào)控力度的加大及“限購(gòu)”風(fēng)潮的普及，越來(lái)越多的資金從住宅市場(chǎng)轉(zhuǎn)投向了商業(yè)地產(chǎn)。顯然，在通脹壓力日趨明顯的環(huán)境下，再嚴(yán)厲的政策也無(wú)法壓制投資者們的投資欲望，對(duì)于龐大的資金流來(lái)說(shuō)，總是需要一個(gè)出口進(jìn)行釋放。 目前來(lái)看，在流動(dòng)性泛濫的宏觀經(jīng)濟(jì)背景下，大量資金流向商業(yè)地產(chǎn)是必然趨勢(shì)，國(guó)家對(duì)住宅市場(chǎng)的強(qiáng)制性壓制勢(shì)必為商業(yè)地產(chǎn)騰飛鋪平道路。“限房不限商”至少將帶來(lái)兩個(gè)好處，其一是將大量長(zhǎng)期隱秘在住宅投資市場(chǎng)中的投資者“擠出”住宅市場(chǎng)，對(duì)于穩(wěn)定房?jī)r(jià)，保障住宅市場(chǎng)的良性健康發(fā)展具有決定性意義；其二，將積極帶動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的迅猛發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)將迎來(lái)新的發(fā)展契機(jī)，從此進(jìn)入一個(gè)全新的上行通道。 在通貨膨脹、股市不穩(wěn)的情況下，調(diào)控令樓市風(fēng)聲鶴唳，住宅市場(chǎng)“水深火熱”，這也將使不少投資者把資金從住宅撤出，轉(zhuǎn)向新的投資熱點(diǎn)——商業(yè)地產(chǎn)。 有眾多專家表示“看好今年的商業(yè)地產(chǎn)”。原因集中在三方面：首先，從2010年全年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控上看，2011年國(guó)家的政策將是繼續(xù)加強(qiáng)對(duì)社會(huì)保障房的建設(shè)，也就是說(shuō)，在政策面上，對(duì)住宅市場(chǎng)的限制不會(huì)放松；第二，政策面的調(diào)整并沒(méi)有針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)，這對(duì)商業(yè)地產(chǎn)就是個(gè)機(jī)會(huì)；第三，金融危機(jī)后，國(guó)家經(jīng)過(guò)兩年的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，今年實(shí)體經(jīng)濟(jì)將會(huì)逐步恢復(fù)，商業(yè)地產(chǎn)作為實(shí)體經(jīng)濟(jì)的空間承載體，也將會(huì)因?yàn)閷?shí)體經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)活力而日益活躍。 所以，目前來(lái)看商業(yè)地產(chǎn)存在諸多投資機(jī)遇，投資者可根據(jù)自身資金實(shí)力、收益要求等因素選擇合適的商業(yè)投資項(xiàng)目，特別是剛從住宅投資市場(chǎng)中轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)的投資者來(lái)說(shuō)，看準(zhǔn)了，算清了方可出手。 猜想4：二三線城市成樓市新熱土 相比一線城市嚴(yán)苛的“限購(gòu)令”，二、三線城市對(duì)“限購(gòu)令”的制定標(biāo)準(zhǔn)和執(zhí)行尺度顯然寬松許多，那些被從一線城市擠出的投資需求，紛紛前往二、三線城市尋找出口。 萬(wàn)科、保利、金地等房地產(chǎn)上市企業(yè)公布的業(yè)績(jī)顯示，一季度的銷售金額和銷售面積同比漲幅都在100%以上，加緊在二、三線城市開(kāi)工建設(shè)，成為各大房企在“重拳”調(diào)控下依然業(yè)績(jī)“亮眼”的主要原因。 從去年4月份開(kāi)始，“限貸”、“限購(gòu)”、“限價(jià)”等一連串“限字令”構(gòu)成了樓市調(diào)控政策的一道風(fēng)景。然而從目前市場(chǎng)形勢(shì)來(lái)看，不僅預(yù)期中的價(jià)格變化幅度不大，更是出現(xiàn)了二、三線城市房?jī)r(jià)“一線化”的現(xiàn)象。 “二線城市正在處于直線前進(jìn)的跨越式發(fā)展階段，投資二線城市升值潛力很大，有機(jī)會(huì)獲利。而三四線城市正承接轉(zhuǎn)型期一線城市的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，處于波浪式發(fā)展階段。”中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)執(zhí)行董事朱旭東表示。朱旭東還建議開(kāi)發(fā)商奔向二三線城市，“萬(wàn)科、世茂等領(lǐng)軍企業(yè)已開(kāi)始進(jìn)入二三線城市，不過(guò)二三線城市的市場(chǎng)很大，其他開(kāi)發(fā)商還有很多機(jī)會(huì)。” 猜想5：二手房租金上揚(yáng) “限購(gòu)令”在一些地區(qū)的強(qiáng)勢(shì)落地，使很多有強(qiáng)烈購(gòu)房意愿的購(gòu)房者打消了近期購(gòu)房的念頭，紛紛轉(zhuǎn)向租賃市場(chǎng)。與此同時(shí)，購(gòu)房不滿5年將征收全額營(yíng)業(yè)稅的規(guī)定，致使不少賣(mài)房者由售轉(zhuǎn)租，大量?jī)?yōu)質(zhì)房源被迫進(jìn)入租賃市場(chǎng)，客觀上提高了房租價(jià)格。 另外，兩輪房地產(chǎn)調(diào)控新政的出臺(tái)，被房屋租賃市場(chǎng)當(dāng)作了價(jià)格上漲的契機(jī)。通貨膨脹預(yù)期也是造成租房?jī)r(jià)格上漲的因素，對(duì)未來(lái)物價(jià)上漲的預(yù)期致使房主對(duì)房屋租金進(jìn)行提價(jià)，導(dǎo)致租金出現(xiàn)上漲勢(shì)頭。 對(duì)于未來(lái)租房市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)，業(yè)內(nèi)人士分析，房地產(chǎn)調(diào)控下，房屋租賃需求增加，今年租金上漲的壓力較大，預(yù)計(jì)市場(chǎng)供需趨于平穩(wěn)后，房租價(jià)格才會(huì)逐漸平穩(wěn)。 對(duì)此，住建部房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管司司長(zhǎng)沈建忠表示，將通過(guò)大規(guī)模建設(shè)公共租賃房來(lái)加大租房供應(yīng)，以滿足市場(chǎng)需要。 針對(duì)眼下的租賃市場(chǎng)，相關(guān)業(yè)內(nèi)人士提醒房主，對(duì)租賃市場(chǎng)預(yù)期不要太高，“不高不租”的想法要不得。同時(shí)，他們還認(rèn)為，眼下市場(chǎng)上高租金、大戶型房源囤積過(guò)多，這些房主應(yīng)適當(dāng)降價(jià)為宜。 業(yè)內(nèi)人士也提醒需要租房的客戶，盡量根據(jù)個(gè)人需求選擇適當(dāng)?shù)臅r(shí)間段，避開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格的高點(diǎn)。 |