| 樓市觀察家 |
調近代風暴下的各地樓市與趨勢猜想 2011年1月26日國務院公布了最新一輪的樓市調控政策，被稱為“新國八條”�！靶聡藯l”的實施使得第三次樓市調控最終浮出水面，其中各級政府必須在一季度公布房價調控目標、個人購買住房不足5年轉手交易全額征稅、擁有兩套房家庭禁止再買房、二套房首付比例提升至六成等內容成為市場關注的重點。隨著“限購”、“限價”政策的實施落地，金融、稅費政策的調整，以及“十二五”期間保障房建設目標引發的廣泛熱議，使得購房者的觀望情緒也愈加濃厚，從昔日的瘋狂逐漸走向理性，全國樓市將進入調整期。在輪番的政策調控之下各地樓市顯現出怎樣的各自特點，有關各方對于未來樓市的發展趨勢又有哪些猜想？本期樓市觀察家邀您一同觀察。 關鍵詞：限購令、房產稅、保障房、限價目標、信貸緊縮 【關鍵詞】限 購 令 40多個城市全面鋪開 以2月16日“京十五條”的發布為標志，各地新一輪限購措施密集出臺。據統計，截至4月中旬，限購范圍已擴大至全國40多個城市，北京、上海、青島、貴陽、南寧、天津、武漢、長沙、沈陽、紹興、呼和浩特等城市相繼更新或者出臺了新的限購措施。據悉，在未來一段時間內這一陣營還將持續擴大。 新“國八條”中，限購門檻進一步明確：原則上對已擁有2套及以上住房的當地戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非當地戶籍居民家庭、無法提供一定年限當地納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，暫停在本行政區域內向其售房。 已公布的限購措施，基本都“拷貝”了新“國八條”的內容，最大的差異則在對于限購的界定。越是此前樓市交投活躍、房價漲勢突出的地區，“從嚴”程度越深。“從嚴”，是新“國八條”對于限購措施的明確要求，但通過對已出臺措施的橫向比較，不難發現各地限購措施的“從嚴”深度充分凸顯了地域性特征。 就限購區域而言，北京、上海、南京等東部城市限全行政區，而成都、貴陽、太原等中西部城市則重點對主城區設限。貴陽規定，市中心城區人口密集、房價過高的一環內設限。 就限購人群而言也有不同。新“國八條”中針對非當地戶籍居民家庭關于限購門檻，有“一定年限當地納稅證明或社會保險繳納證明”的表述。其“一定年限”的提法，在不同城市的措施中有不同的解讀。大部分設定為“1年”；上海采用的是“自購房之日起算的前2年內在本市累計繳納1年以上”；“京十五條”則因設定為“5年”，而引起廣泛討論。簡單比照政策條文，無疑北京措施的“從嚴”深度一騎絕塵，考慮到上海試點征收房產稅的政策疊加效應，應該說，京滬作為房地產市場意義上的絕對一線城市，在限購措施的“從嚴”程度上得到了充分的反映。 最從嚴執行的“限購令” 北京：率先出臺 執行力度最嚴厲 從去年“限購令”的首次亮相，到更為嚴厲的升級版本的出臺，兩次出臺的北京調控細則是嚴格執行樓市調控政策的最好詮釋。 2010年4月30日 北京率先出臺樓市限購令，規定同一家庭限新購一套房，暫停對購買第三套及以上住房。而2011年2月16日份出臺的升級版“限購令”，較新“國八條”更為嚴厲，當中規定非北京戶籍的居民除非連續繳稅5年，否則不能在京購買住房；而已擁有2套住房的北京戶籍居民及擁有1套住房的外地人亦暫不可再購房。 限制地域范圍極小的“限購令” 貴陽：劍指高房價區域 限制在一環以內 今年2月份起，“限購令”陸續在全國二三線城市鋪開，而2011年2月16日出臺的貴陽“限購令”劍指一環，對在中心城區人口密集、房價過高的一環以內執行限購措施。 貴陽“限購令”規定，對已有1套住房的當地戶籍居民家庭、能夠提供一年以上(含一年)納稅證明或社會保險繳納證明的非戶籍居民家庭，限購1套住房；對已擁有2套及以上住房的當地戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非當地戶籍居民家庭、無法提供一年以上(含一年)納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，自實施意見實施之日起至2011年12月30日內，暫停向其出售貴陽市中心城區人口密集、房價過高一環內的住房。 最早出臺的地級市“限購令” 無錫：本地人禁買第三套 外地人禁買第二套 2011年2月21日晚無錫市出臺落實“國八條”的十條細則，成為全國地級市中最早出臺“限購令”的城市。 無錫“限購令”規定，暫定對已有1套住房的本市戶籍居民家庭、能夠提供本市一年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房；對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市市區內向其售房。此外還特別提出，暫定對依據省、市有關人才政策引進的非本市戶籍高層次人才，限購1套住房。 首次將二手房納入的“限購令” 武漢：細則全面升級 圍堵投機購房 在京滬廣深等多地出臺樓市“限購令”后，武漢成為第15個落實“國八條”，實施新的“限購令”的城市。2011年2月22日，武漢市房管局發布了升級版的“限購令”。 武漢“限購令”規定，從2011年2月23日起，武漢暫定對已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭(包括夫妻雙方及未成年子女)、能夠提供本市1年納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)；對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，無法提供1年本市納稅證明或社會保障繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市行政區域內向其出售住房。新“限購令”覆蓋武漢市所有行政區，遠城區也納入限購范圍。 最保護剛性需求的“限購令” 長沙：為90平米以下新建商品房設限 備受關注的長沙市住房“限購令”于2011年3月4日正式出臺。以90平米來區分，可以非常有效的抑制投資、投機需求，保障剛需，尤其是首次置業者的購房需求。 長沙“限購令”規定，在長沙五區有住房的2套以上住房的家庭、擁有1套住房以上的外地家庭、不能提供長沙居住證的外地家庭，暫停在長沙主城區購買90平方米（含）以下新建商品房，新規定從3月4日起正式執行。 專家看法： 種種跡象表明，限購措施將是未來一段時間內房地產市場上需求引導的重要手段，在當前房地產調控的政策體系中更有不可或缺的重要作用�！捌鋵嵶匀ツ甓鄠�大型城市實行限購及樓市調控以來，二、三線城市開始成為漲價的‘接力軍’，這種現象在2010年末尤其明顯�！笔袌龇治鋈耸糠Q，在本輪限購政策的壓制下，這些城市的樓市價格將可能恢復到一個較為合理的水平。 也有專家表示，限購畢竟屬于行政干預措施，只是暫時的權宜之計，只要調控效果顯現，房價能夠回落到合理水平，就會停止實施。這一點政策中已有顯示。國八條中規定“暫停向其售房”，部分城市如貴陽、長春、青島等，則明確政策有效期截止到2011年12月31日。 但業內人士往往更愿意從房價漲幅角度猜測限購政策的執行期限，“今年上半年很多城市商品住宅成交量將比較低迷，房價將于二三季度出現下滑。在收到調控效果之后，年底將有部分城市停止限購政策，明年估計大部分城市都會退出。當然，如果今年房價依然沒有回落到合理水平，則限購必將繼續執行。” 【關鍵詞】房 產 稅 “夢想照進現實”上海、重慶試點實施 2011年1月28日，備受關注的個人住房征收房產稅改革試點終于在滬渝兩城市落地，并于1月28日開始征收。 財政部、國家稅務總局、住房和城鄉建設部有關負責人1月27日接受記者采訪時表示，房產稅為地方稅，試點征收的收入屬地方財政收，將用于保障性住房特別是廉租房和公共租賃住房建設等，以解決低收入家庭住房困難等民生問題。 三部委表示，試點后將總結經驗，適時研究提出逐步在全國推開的改革方案。條件成熟時，在統籌考慮對基本需求居住面積免稅等因素的基礎上，在全國范圍內對個人擁有的住房征收房產稅。 上海方案：增量房人均60m2起征 實行差別化稅率 上海市人民政府27日印發《上海市開展對部分個人住房征收房產稅試點的暫行辦法》，辦法規定從1月28日起對上海居民家庭新購第二套及以上住房和非上海居民家庭的新購住房征收房產稅，稅率因房價高低分別暫定為0.6%和0.4%。 辦法明確對上海居民家庭給予人均60平方米的免稅住房面積(住房建筑面積)扣除。即：對居民家庭新購且屬于第二套及以上住房的，合并計算的家庭全部住房面積人均不超過60平方米(含60平方米)的，其新購的住房暫免征收房產稅；人均超過60平方米的，對屬新購住房超出部分的面積，按規定計算征收房產稅。 同時，實行差別化比例稅率，即一般適用稅率暫定為0.6%，但對應稅住房每平方米市場交易價格低于上年度新建商品住房平均銷售價格2倍(含2倍)的，稅率可暫減為0.4%�！吧夏甓刃陆ㄉ唐纷》科骄N售價格”由統計部門每年公布。 上海市有關部門負責人還介紹，試點過程中應稅住房計稅依據為參照應稅住房的房地產市場價格確定的評估值。試點初期，暫以應稅住房的市場交易價格作為房產稅的計稅依據，房產稅暫按應稅住房市場交易價格的70%計算繳納。 重慶方案：存量增量別墅均征收 分步試點實施 重慶市政府27日召開新聞發布會宣布，重慶作為個人住房房產稅改革試點，從1月28日開始向個人房產征收房產稅。 重慶市個人住房房產稅稅率征收標準為：獨棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價在上兩年主城九區新建商品住房成交建筑面積均價3倍以下的住房，稅率為0.5%；3倍(含3倍)至4倍的，稅率為1%；4倍(含4倍)以上的稅率為1.2%；在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購第二套(含第二套)以上的普通住房，稅率為0.5%。 據了解，重慶新購住房是指房產稅改革試點暫行辦法施行之日起購買的住房(包括新建商品住房和存量住房)。新建商品住房購買時間以簽訂購房合同并提交房屋所在地房地產交易與權屬登記中心的時間為準，存量住房購買時間以辦理房屋權屬轉移、變更登記手續時間為準。 重慶、上海兩地房產稅方案淺析 重慶方案征收范圍十分具體，僅僅包括別墅(含存量)、新增高端公寓和外地三無人員(無戶口、無職業、無戶籍)二套以上購房。這基本抓住了抬高房價的要害問題，沒有擴大化征收，很精準。此外，計價以市場成交價為準，簡單可行，避免了許多麻煩。 相比于重慶方案，上海方案是針對本市居民家庭第二套及以上住房和非本市居民家庭在本市新購住房征收，征收面大于重慶。由于上海按人均面積60m2以上征稅，兩口之家豁免120m2，三口之家豁免180m2，顯然也比重慶寬松。上海稅率為0.6%，重慶的稅率為0.5%-1.2%累進，顯然稅率也偏低。 此外，由于上海是參照應稅住房市場價格確定評估值，且按家庭人均面積60平米抵扣，計征起來較麻煩。 業內人士普遍表示，作為一種與房地產市場關系密切的稅種，從短期來看，房產稅能對高漲的房地產價格起到威懾作用。但從長期來看，影響房地產價格的主要因素在于供求關系和后市預期，遏制高房價不能寄希望于房產稅“一劍封喉”，樓市調控仍需繼續打“組合拳”。 專家：征收房產稅可縮小貧富差距 “從收入分配的角度看，房產稅的開征是十分有價值的，它體現了稅收參與社會財富再分配的功能�！睆偷┐髮W住房政策研究中心執行主任陳杰說。 而中央財經大學稅務學院副教授高萍認為，“通過對面積大、價值高、套數多的個人住房征收房產稅進行適當調節，可以一定程度上促使收入和財產的合理分配，縮小貧富差距�！� 不過，業內人士強調，房產稅不能增加普通購房者的成本�！跋碛羞m當的住房是每個公民的權利�！眹鴦赵喊l展研究中心有關專家表示，征收住房保有環節稅，應該采取累進稅率，在起點稅率較低的情況下，面積越大、套數越多，稅率就越高，持有成本也相應越高。 【關鍵詞】保 障 房 政策扶持 “十二五”目標3600萬套 2011年1000萬套、“十二五”期間3600萬套保障房建設目標逐步從政治決策轉換為地方政府的切實行動，這將在以下兩個層面對中國經濟產生重要影響：首先，未來5年將不僅僅是保障房大規模發展與低收入家庭住房需求得到有效滿足的階段，同時截至2015年末，保障房存量在中國住宅存量的結構比重將達到30%左右，這意味著中國的住宅市場“保障歸保障、市場歸市場”的雙層格局初步形成。其次，保障房的大規模建設本身即意味著商品房市場在整個宏觀經濟中的重要性將逐步弱化，而保障房在經濟下行時的對沖功能則逐步體現，這意味著“商品房持續壓制、保障房持續扶持”的雙重政策格局將逐步形成。 從目前的情況看，“十二五”期間3600萬套建設目標將會是保障房市場空前發展的5年，以這樣的建設目標與竣工速度核算，未來5年平均每年竣工保障房超過700萬套，市場新增住房中，保障房市場增量占比保持在50%左右，截至“十二五”期末，保障房存量占比將達30%，從而基本解決城市低收入家庭及遷移人口的“住有所居”問題。 從住宅結構看，保障房存量擴大會影響房地產供求關系，對定位于中低端的商品房形成直接沖擊。從目前的保障房存量占比來看，截至2010年底，扣除廉租房直接補貼的部分，保障房在整個住宅存量中的比重僅占10%，尚有大量城市低收入家庭未進入保障房的覆蓋范圍。按照“十二五”期間3600萬套保障房的基本目標，2015年底，保障房存量占比才能逐步達到30%，基本覆蓋城市低收入家庭。 對于開發商而言，參與保障性住房建設，將為之提供新的發展空間。開發商參與保障房建設，在資金來源和土地供給方面都將享受到一定的政策支持。相比當前不斷受到調控的商品房市場，3%—5%這樣的收益率水平不僅可以成為開發商獲取盈利的過渡模式，而且也可以作為一種長期的發展方向，為之提供相應的盈利空間。 從商品房市場的需求空間來看，目前的中國房地產市場尚處于快速發展向成熟發展的過渡期，未來5到10年的商品房“有效需求”空間仍然龐大。一個合理判斷是：打造“市場歸市場、保障歸保障”的雙層住宅格局。 從目前的政策趨勢看，未來幾年，特別是2011、2012年保障房集中建設的期間，從整個行業層面看，保障房對商品房市場的最大沖擊可能來自于“商品房持續壓制、保障房持續扶持”的政策壓力。保障房的大規模建設本身可以對沖房地產調控對于投資等的負面影響，從而減輕經濟增長對商品房市場的依賴。 十二五期間計劃新增3600萬套，7年5180萬套，超過過去10年的總水平。目前已經開始有一些效果了，甚至可以看到樓市拐點正在出現。 各地保障房措施面面觀 北京：今年籌集各類保障房20萬套 2月16日，北京版調控細則終于落地，除了十分嚴厲的限購措施之外，保障性安居工程在2011年的供應總量也同期公布，通過新建、改建、購買、長期租賃等方式，北京市籌集保障性住房20萬套以上，發放租賃補貼2萬戶，竣工保障性住房10萬套。今年將通過新建、改建、購買、長期租賃等方式籌集各類保障房20萬套以上。同時，全面推進舊城保護性修繕和人口疏解工程，基本完成門頭溝采空棚戶區等“三區三片”棚戶區改造任務，啟動京煤集團房山礦區等五片棚戶區改造工作。繼續實施無城鎮危房戶和老舊住宅抗震節能綜合改造工程，改善群眾住房條件。 上海：“四位一體”著力推進保障房建設 2011年2月28日召開的上海市保障性安居工程工作會議上，上海明確了今年“四位一體”住房保障體系推進指標與具體目標任務。據了解，今年，全市新開工和籌措的保障性住房總體目標為1500萬平方米，其中，經濟適用住房約500萬平方米，動遷安置房約800萬平方米，公共租賃住房200萬平方米。保障性住房總體供應量今年將達到1150萬平方米。2011年，上海將堅持把“推進住房保障、服務安居百姓”作為住房發展的出發點和落腳點，著力推進“四位一體”的住房保障措施，為“十二五”住房保障開好局、起好步。 廣州：提供保障房是今年頭等大事 今年，廣州將按照保證低端、支持中端、讓高端市場也有發展空間的方針管理房地產市場。廣州市市長萬慶良表示，提供保障房是今年廣州的頭等大事，到今年年底，廣州將建八萬套保障性住房，全面解決77177戶低收入家庭的住房困難問題。土地財政是地方政府一個重要的收入來源，去年，廣州賣地實現收入455.6億元，增長四成。在今年嚴厲的調控形勢下，預計賣地收入將增加到646.5億元，那么，廣州市將如何處理賣地和抑制房價過快上漲的關系呢？萬慶良解釋說，廣州將在三月底建成房價控制目標信息系統，并向社會進行公布。萬慶良表示，在土地出讓方面，將按照廣州的市場需求進行理性規劃和統籌，并在保障性住房方面加大力度。 杭州：確保今年供地總量10%用于保障房 在杭州，如何落實保障房軍令狀，著力解決的是用地問題。目前杭州市的保障性住房分為六類：廉租住房、經濟適用房、限價商品房、公共租賃房、危改房和人才房。其中，公共租賃房以后是杭州保障房的建設重點，去年杭州市政府就落實了6個地塊，約171畝土地用于公共租賃住房項目建設，其中有兩塊土地已經開工建設，其余4塊土地今年將陸續開工。除此之外，杭州今年的商品住房供地總量中，還將有10%用于建設或配建保障性住房。 青島：政府以低價地支持保障房建設 為了加大保障房建設，青島政府日前明確提出，凡是規劃為住宅的房地產項目，必須配建一定數量的保障性住房。人大代表、青島市市長夏耕表示，在配建比例上，新增建設用地規劃為住宅的，按不低于10%的比例配建；城區改造項目，扣除拆遷安置用房后，按不低于5%的比例配建；搬遷企業用地規劃為住宅的，根據不同情況，分別按照25%、30%、45%的比例配建。青島市開發商建保障房虧損的錢依靠商品房的利潤彌補。每個平米倒貼1500元左右，市政府規定：土地出讓凈收益用于住房保障資金的比例不低于15%。夏耕表示，2007年至2010年，我們讓渡土地出讓收益70億元，加上政府直接投入25億元、減免配套費5.5億元，累計超過100億元。 長沙：明年底前保障15萬人住上公租房 據悉，長沙市確定2011年保障性按住工程目標，今年全市將大力推進保障性安居住房建設，通過廉租房、公租房、經適房等多種方式，解決37592戶住房困難問題。其中，要通過新建、回購等方式籌建廉租房7288套，公共租賃住房8362套，新增經濟適用住房5000套，新增發放廉租住房租賃補貼1000戶。完成城市棚戶區改造11000戶，完成國有工礦棚戶區改造4942戶。到明年底實現先期保障公共租賃住房對象15萬人的目標，力爭“十二五”期間實現公共租賃住房保障30萬人。 【關鍵詞】限 價 目 標 各地參照系不同 可分為6大類型 據各地住房城鄉建設部門上報匯總，截止到3月31日，全國657個城市中，已有608個城市公布年度新建住房價格控制目標。另外，國家統計局統計并公布新建住房價格指數的70個大中城市，都已公布年度新建住房價格控制目標。梳理各地政府出臺的房價控制目標，主要分為6種類型。 以GDP和人均可支配收入漲幅為參照系 上海、廣州、深圳、杭州、武漢、長沙等17個城市將房價控制目標直接與GDP和居民人均可支配收入漲幅掛鉤。 但公開資料顯示，各地今年的GDP增幅差距較大。2011年上海GDP增長預期為8%左右，廣州GDP增長預期為11%，深圳GDP增長目標是10%，而長沙的長沙GDP預期增長目標則為13%。 以人均可支配收入漲幅為參照系 上述36個城市中，天津、重慶、南京、濟南、�？诘�15個城市以人均可支配收入增速為房價漲幅上限。 公開資料顯示，2011年，�？诤蜐系某擎偩用袢司芍涫杖朐鲩L的預期目標分別為10%左右和12%，南京的居民人均可支配收入增幅預期目標是11%。 規定具體漲幅上限 部分城市除了將房價控制目標與GDP和人均可支配收入漲幅綁定，還明確提出了具體的漲幅上限。蘭州提出“同比增幅低于9%”；南昌提出“同比增幅控制在10%以內”；武漢提出“漲幅不超過12%”。 以居民住房支付能力為參照系 房價控制目標廣受爭議的原因就在于各地政府忽視了“居民住房支付能力”這一指標。長春于3月30日提出了“新建住房房價收入比控制在5.8以內”的目標，成為首個與房價收入比掛鉤的房價調控目標。 “及時調整”的房價控制目標 曾因將房價控制目標定為“增幅低于50.5%”而名聲大噪的榆樹，近日將目標調整為“新建住房價格(均價)增幅控制在10%以內，低于2011年城鎮居民人均可支配收入增幅”。而貴陽市也在近期將2月份公布的“新建住房價格增幅不高于去年全國平均值”調整為“2011年貴陽市新建住房價格上漲幅度控制在本年度全市生產總值和城鎮居民人均可支配收入增幅以內，新建住房價格增幅不高于去年全國平均值”。 “穩中有降” 北京宣布的房價控制目標為“新建普通住房價格與2010年相比穩中有降”，“降”字終于出現在了房價控制目標里。多城市房價調控目標的悉數登場，將對未出臺房價調控目標的城市將面臨較大壓力。同時，已出臺房價調控目標的城市也面臨重新醞釀出臺調控目標的可能。各級政府都需要再次審視其制定的房價控制目標。業內人士認為，可能意味著此輪調控目標將會醞釀第二次重新發布。 【關鍵詞】信 貸 緊 縮 加息與上調存準率并舉 政策疊加效應顯著 上調金融機構存款準備金率和加息 (簡稱“雙率調整”)是央行進行宏觀經濟調控的常用手段，分別影響融資的成本和規模，從而帶來融資難度的不同。對市場起到金融調控的作用。 央行的數次加息雖然都劍指通貨膨脹，但由于此前相繼出臺的樓市限購政策已對樓市產生沖擊，這次加息無疑給樓市帶來更大壓力。同時，此次加息還直接將公積金做了同步調整，這表明國家對樓市的調控措施將更加嚴厲。 加息讓樓市調控更趨嚴厲 4月5日晚，央行再次決定加息，金融機構一年期存貸款基準利率分別上調0.25個百分點，其他各檔次存貸款基準利率相應調整。這次加息，相對于前3次加息而言，這次加息對不同檔次存貸款利率的上調幅度相對均衡，尤其是貸款利率的上調是短多長少。 加息后，由于購房者的貸款成本提高，30年期50萬貸款每月需多還66元，這會造成購房者信心下降，使得部分持觀望態度和資金不足的購房者推遲購房，導致購房需求進一步減少；同時，加息進一步控制了開發商的資金來源，從目前的市場情況來看，給開發商帶來了很大影響。今年以來，受國家調控政策和貸款成本增加的雙重影響，開發商的資金壓力日益緊張，因此預計二季度開發商會加快推盤，并適當搞一些促銷活動，來解決項目運作的資金來源。 也因為此次加息，二季度的房地產價格走勢日趨明朗化，房價將呈現什么樣的走勢值得觀注。而且，這一系列的措施已經明確今年樓市難有大的進展。預計今年還有三次加息，預計二季度加息將在季度末出臺，持續出臺的金融政策已經成為政府調控樓市的有力工具。 此次加息不同以往，住房公積金首次與加息做出同步調整。表明管理層已把住房公積金納入到貨幣政策管控中來，今年管理層將對涉及房地產的流動性將采取更加嚴厲的管控措施。 由于信貸緊縮，加上央行接連幾次加息，提高了首次購房者置業成本，或令市場觀望情緒加重。同時，加息也使開發商開發成本增加，開發商是否會為了加快資金回籠而加大促銷力度，將是決定近期市場走勢的重要因素。 上調存準率是一把樓市“雙刃劍” 在國家陸續出臺多項政策嚴厲出擊調控樓市的同時，信貸也日漸顯現出從緊的趨勢：一輪輪加息、連續上調存款準備金率、提高首付、停貸三套房貸等措施在抑制投資客群、限制房價上漲過快的同時，也加劇了不少剛需及改善型剛需群體的購房成本。 金融機構存款準備金率的持續上調，對樓市是一把“雙刃劍”，一方面，開發商資金壓力再次趨緊。存款準備金率的上調將繼續增加開發商融資難度和成本，但即使資金鏈緊張，只要樓市保持一定的成交量，開發商的降價促銷便始終只能在小范圍內進行。據相關監測數據顯示，3月僅一線城市成交量同比回落，但多數二三線城市的成交量依然同比增長。 另一方面，對首次置業者入市影響越來越大。其實，只能首付六成以內的購房者往往是剛需，其中很多人是首次置業者，所以信貸政策與支持居民首次購房的民生意愿背道而馳，更與抑制樓市投資投機需求的設計初衷相反。在18日央行宣布提高金融機構存款準備金率的情況下，商業銀行的信貸規模再次收縮，有部分商業銀行表示將提高首次按揭貸款利率，收縮按揭貸款規模，甚至中西部地區的部分商業銀行表示停止按揭貸款業務。這意味著，信貸政策與存款準備金率提高的疊加效應，對首次置業者的入市影響越來越大。 對于自住及改善性購房人來說，貸款利率的提升意味著購房總成本的提高，如果月供增加后影響到了日常的生活質量，很可能被迫暫緩購房；對于投資性購房人來說，購房成本的提高壓縮了利潤空間，拉長了回報周期，加大了投資風險，在政策持續利空之下，也可能在現階段保持觀望。 信貸政策的持續從緊，會加劇樓市買賣雙方的博弈，最終會導致樓市成交量增幅的逐漸回落。當樓市成交低迷持續一定時間后，開發商的降價促銷才會有真正的可能。 2011全國樓市趨勢5大猜想 猜想1：樓盤或將加大促銷力度 與往年的“小陽春”相比，今年傳統旺季里的樓市成交量只能用“冷清”來形容。隨著成交量走低，供需雙方的博弈再度陷入僵持，房價又一次站在了十字路口。那么，促使房價回調的最后一根稻草在哪里，樓市調控怎樣突破由“量降”到“價降”的關鍵期？ 業界人士分析，銷售收入大幅縮水使開發商“以價換量”的可能性大為增加。外部融資環境不佳使得開發商更加依賴銷售回款，后期將會加快推盤步伐增加供應量，以加速回籠資金。 另外，開發商的資金壓力從土地市場的快速降溫中可見一斑。某研究機構監測數據顯示，今年一季度，全國120座城市住宅類用地成交土地面積環比減少36%，同比減少18%，住宅用地平均樓面地價環比下跌11%，同比下跌8%，土地市場的冷清在一定程度上反映出開發商經營現金流縮水嚴重。 今年1月份“新國八條”出臺后，推遲開盤一度成為部分開發商抵抗調控的手段，但這也導致了許多房企存貨大量積壓。由于成交量一直不景氣且現金流壓力凸顯，不少開發商不得不加快推盤，降價求量、打折促銷現象明顯增多。 盡管公眾對房價下跌的預期升溫，成交量下滑造成部分房企資金鏈緊繃，但是新建項目仍未大規模跟風降價促銷。中糧地產的一名人士表示，這是因為許多開發商對當前的降價時機充滿擔心，一旦大規模降價促銷成為不可阻擋的趨勢，公眾的預期將會徹底轉向。目前不僅購房者持幣待購，開發商也選擇了觀望，這是造成供需雙方重新僵持的重要原因。 距離去年4月份“樓市新政”出臺已經一年，一系列政策的出臺初步搭建起樓市調控的政策架構，在土地出讓、住房開發建設銷售、房地產貸款等環節的調控模式已經初具雛形。鑒于樓市博弈重新陷入膠著，為使購房者在博弈中話語權越來越多，促成房價回調由量變到質變，業內專家建議，調控仍需要加強執行力度，尤其是給地方政府加碼。 猜想2：購房者心態悄然改變 改變一：“一步到位”代替“階梯式購房” “限購”、銀行利率提高、契稅增加、二套房首付不低于60%，讓改善性需求的購房成本水漲船高。購房者“階梯式購房”心態正在悄然改變，取而代之的將是購買高端物業的“一步到位”。 小戶型產品一直以來都是市場主打，備受首次購房者的青睞，成為“婚房”首選，如今受到限購令和房價上漲的預期影響，小戶型產品的銷量不再獨占鰲頭�！霸瓉碛媱澫荣I套市中區的小戶型作為婚房，等婚后經濟條件好了，再考慮改善居住環境換大房子，但‘限購’面前僅有的購房機會不能大意，如果不一步到位，以后面臨的問題會更多�！辟彿空咝×_表示，他還表示現在的買房目標就是“一步到位”，把房子的問題一次性解決好了也可以省去換房裝修成本和交納稅費等一些繁瑣的過程，將來就沒有后顧之憂了。在目前這樣市場狀況下，像小羅這樣的剛需購房者，“一步到位”要比“階梯式購房”踏實得多。限購政策明顯已影響到購房者心理，一方面越來越多的人面臨“困局”，換房成本增加，不“一步到位”就難以到位了。另一方面，未來政策的撲朔迷離，更是催生了不少購房者“一步到位”的想法。在這樣的情況下，以“一步到位”代替“階梯式購房”的置業者將越來越多。 改變二：稀缺性高端物業更受青睞 購房的寬松環境一去不復返，房地產行業在穩健的政策中將開始剎車，量價都會漸漸向相對平穩的方向發展，供需也將更為理性。在這種情況下，購買第二套房的需求開始愈加謹慎，購房者在選擇買房時更是斟酌再三，而品牌開發商開發的高端住宅眼下受到眾多購房者的青睞。目前高端住宅發展潛力巨大，高端住宅市場將會迎來春天，這其中，能真正讓購房者“一步到位”的住宅產品，或將率先破局。 不管樓市怎樣變幻，稀缺性始終是衡量物業價值的準則。抗跌、保值、升值，高端物業因其真正的稀缺，成就自住、投資的雙首選。 對于別墅類產品而言，不單因為市場助推，最重要的原因是，從2006年國家開始的“禁墅土地令”，國家對別墅用地的嚴格控制，用地成為“零供應”，別墅勢必越來越稀缺。 對于洋房產品而言，從稀有程度上看，由于出讓土地建設規劃容積率一般都要求3以上，像洋房這種容積率一般小于1的樓盤將越來越少，這也體現出其稀缺性。 對于市中心的豪宅而言，中國由于公共資源的配置，尤其是優質公共資源的配置不均衡，這就造成了擁有優質公共資源的中心城區的升值，這也造成了中心城區物業的稀缺性。 稀缺也造成了很多優質地段的樓盤一升再升，目前許多高收入人群購買高端住宅，除滿足自身需要以外，另一個重要的原因是高端物業的“保值增值”，歷史的經驗告訴他們，一旦房地產市場形勢不好，最容易價格波動的是市郊的普通住宅，而市中心住宅的抗跌性很強。 隨著國家對保障性住房的投入加大，高端物業作為一個獨特的領域，漸成眾多地產開發企業爭奪的熱點。開發商對高端物業的打造，已經從過去單純注重產品形象過渡到對產品、對社區、對高端生活方式的綜合運營上，一個專業負責的高端物業開發商，勢必是高端生活方式的引領者，這也造成了眾多高收入群體去購買高端物業。 猜想3：商業地產或迎來春天 隨著各地應聲落地的“限購令”，反觀商業地產，“不在限購范圍內”以及“比購買二套房首付成數更低”的自身優勢，外加“市場廣闊的商業發展前景”，似乎正憑著“萬夫不當之勇”走出一片艷陽天。 隨著樓市調控力度的加大及“限購”風潮的普及，越來越多的資金從住宅市場轉投向了商業地產。顯然，在通脹壓力日趨明顯的環境下，再嚴厲的政策也無法壓制投資者們的投資欲望，對于龐大的資金流來說，總是需要一個出口進行釋放。 目前來看，在流動性泛濫的宏觀經濟背景下，大量資金流向商業地產是必然趨勢，國家對住宅市場的強制性壓制勢必為商業地產騰飛鋪平道路�！跋薹坎幌奚獭敝辽賹韮蓚�好處，其一是將大量長期隱秘在住宅投資市場中的投資者“擠出”住宅市場，對于穩定房價，保障住宅市場的良性健康發展具有決定性意義；其二，將積極帶動商業地產的迅猛發展，商業地產將迎來新的發展契機，從此進入一個全新的上行通道。 在通貨膨脹、股市不穩的情況下，調控令樓市風聲鶴唳，住宅市場“水深火熱”，這也將使不少投資者把資金從住宅撤出，轉向新的投資熱點——商業地產。 有眾多專家表示“看好今年的商業地產”。原因集中在三方面：首先，從2010年全年國家對房地產市場的宏觀調控上看，2011年國家的政策將是繼續加強對社會保障房的建設，也就是說，在政策面上，對住宅市場的限制不會放松；第二，政策面的調整并沒有針對商業地產，這對商業地產就是個機會；第三，金融危機后，國家經過兩年的經濟結構調整，今年實體經濟將會逐步恢復，商業地產作為實體經濟的空間承載體，也將會因為實體經濟的恢復活力而日益活躍。 所以，目前來看商業地產存在諸多投資機遇，投資者可根據自身資金實力、收益要求等因素選擇合適的商業投資項目，特別是剛從住宅投資市場中轉投商業地產的投資者來說，看準了，算清了方可出手。 猜想4：二三線城市成樓市新熱土 相比一線城市嚴苛的“限購令”，二、三線城市對“限購令”的制定標準和執行尺度顯然寬松許多，那些被從一線城市擠出的投資需求，紛紛前往二、三線城市尋找出口。 萬科、保利、金地等房地產上市企業公布的業績顯示，一季度的銷售金額和銷售面積同比漲幅都在100%以上，加緊在二、三線城市開工建設，成為各大房企在“重拳”調控下依然業績“亮眼”的主要原因。 從去年4月份開始，“限貸”、“限購”、“限價”等一連串“限字令”構成了樓市調控政策的一道風景。然而從目前市場形勢來看，不僅預期中的價格變化幅度不大，更是出現了二、三線城市房價“一線化”的現象。 “二線城市正在處于直線前進的跨越式發展階段，投資二線城市升值潛力很大，有機會獲利。而三四線城市正承接轉型期一線城市的產業轉移，處于波浪式發展階段�！敝袊康禺a信息集團執行董事朱旭東表示。朱旭東還建議開發商奔向二三線城市，“萬科、世茂等領軍企業已開始進入二三線城市，不過二三線城市的市場很大，其他開發商還有很多機會。” 猜想5：二手房租金上揚 “限購令”在一些地區的強勢落地，使很多有強烈購房意愿的購房者打消了近期購房的念頭，紛紛轉向租賃市場。與此同時，購房不滿5年將征收全額營業稅的規定，致使不少賣房者由售轉租，大量優質房源被迫進入租賃市場，客觀上提高了房租價格。 另外，兩輪房地產調控新政的出臺，被房屋租賃市場當作了價格上漲的契機。通貨膨脹預期也是造成租房價格上漲的因素，對未來物價上漲的預期致使房主對房屋租金進行提價，導致租金出現上漲勢頭。 對于未來租房市場價格走勢，業內人士分析，房地產調控下，房屋租賃需求增加，今年租金上漲的壓力較大，預計市場供需趨于平穩后，房租價格才會逐漸平穩。 對此，住建部房地產市場監管司司長沈建忠表示，將通過大規模建設公共租賃房來加大租房供應，以滿足市場需要。 針對眼下的租賃市場，相關業內人士提醒房主，對租賃市場預期不要太高，“不高不租”的想法要不得。同時，他們還認為，眼下市場上高租金、大戶型房源囤積過多，這些房主應適當降價為宜。 業內人士也提醒需要租房的客戶，盡量根據個人需求選擇適當的時間段，避開市場價格的高點。 |