佳佳置業(yè)小幫手

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　　佳佳置業(yè)小幫手服務(wù)時間為：每周一至周五8∶30-17∶30 

　　產(chǎn)權(quán)問題

　　張先生：沒有房產(chǎn)證，除了不能買賣，還有哪方面不好啊？這個房子價位比較低，還是新房，是開發(fā)商加建的，結(jié)構(gòu)應(yīng)該沒問題？

　　佳佳答：您好！根據(jù)房地產(chǎn)法和其它相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，沒有依法取得房屋所有權(quán)的房屋是不能轉(zhuǎn)讓的，沒有依法取得商品房預(yù)售許可證的房屋，是不能預(yù)售的。房屋買賣后如果沒有依法取得房屋所有權(quán)證，即使交了房，房屋所有權(quán)仍沒有依法轉(zhuǎn)移，買受人除不能依法有效地行使房屋占有、使用、收益和處分的權(quán)利外，還可能出現(xiàn)原房主將該房重復(fù)出售或抵押給其它人的風(fēng)險，也可能因為原房主的債務(wù)或其他糾紛受到牽連，也就是說，您的房屋所有權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，您的合法權(quán)益就很難保護。

　　吳先生問：張三和李四于2005年從開發(fā)商處購得一幢六層房屋，雙方約定第一、三、五層為李四所有，第二、四、六層為張三所有，并立有字據(jù)，辦了房產(chǎn)證，房產(chǎn)證上為張三和李四二人的名字。2007年，張三將自己擁有的第六層出售給我，簽訂了房屋買賣合同，合同中李四未簽字，由于當時房產(chǎn)證抵押在銀行，張三與我約定：2009年辦理過戶手續(xù)。我于2008年搬進該幢樓第六層居住至今。到2009年，由于房價上漲，張三反悔，一直拖著不辦過戶手續(xù)。請問：我的房屋買賣是否有效？能否辦理過戶手續(xù)？

　　佳佳答：您好！根據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定，共有房屋出售時，其他共有權(quán)人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)。有優(yōu)先購買權(quán)的人自接到通知之日起，應(yīng)在約定或法定的期限內(nèi)予以書面答復(fù)，逾期視為放棄。上述房屋系張三和李四共有，李四的優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)參照以上規(guī)定。如果李四放棄了優(yōu)先購買權(quán)，且你們的買賣合同依法成立，那么，你的房屋買賣合同有效，張三應(yīng)配合你辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，否則，你可以依法向法院提起訴訟以維護自己的權(quán)益。

　　熊先生問：我和女友(未婚)共同出資(一次付清)買了一套二手房，房產(chǎn)證是她的名；出資情況為我14萬她9萬，我們私下寫有出資證明(未公證，有效嗎？)；后又共同出資裝修后入住，裝修費用出資為我2萬她3萬。目前要分手，協(xié)商我付給她12萬，房產(chǎn)轉(zhuǎn)到我名下。我打算按揭把錢付給她。請問能否把權(quán)署辦到我的名下？怎樣辦手續(xù)？

　　佳佳答：您好！辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，主要應(yīng)符合以下條件：1、轉(zhuǎn)讓雙方達成一致意見，并簽訂局面的買賣協(xié)議；2、轉(zhuǎn)讓的房屋不屬于不得轉(zhuǎn)讓的范圍，如沒有被依法查封或限制，權(quán)屬沒有爭議等；3、雙方提交的轉(zhuǎn)讓資料齊全，權(quán)屬清楚，并按規(guī)定交納了稅費，這樣，即可依法辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，并取得房屋所有權(quán)證。 

　　文先生問：我在長沙已有兩套房了，沒有貸過款。但是我老婆的名下沒有房。我現(xiàn)在想買一套40多平米的二手房，用我老婆的名字。請問交易的時候算她的第一套房嗎？稅費是多少？

　　佳佳答：您好！您名下有二套房產(chǎn)，現(xiàn)在您妻子再購買40平米的二手房的話該套房不屬于家庭的唯一住房，因此根據(jù)2011年的契稅政策要求，您妻子購買的該套二手房交易時契稅應(yīng)按2%征收，綜合稅按1.88%征收，手續(xù)費每平米6元收取，如果該產(chǎn)權(quán)滿了五年可以免征營業(yè)稅，未滿五年需全額征5.575%的營業(yè)稅，產(chǎn)權(quán)登記費80元每本，成果利用費40每幅。

　　公積金問題

　　秦先生問：首套房買精裝公寓可以長沙市公積金貸款嗎？首付多少？

　　佳佳答：您好！公積金貸款條件是：家庭（包括未成年子女）已有住房面積之和沒有超過140平米，如果您符合以上條件就可以申請公積金貸款；購買夫妻名下首套且面積不超過140平米的住房可首付20%申請公積金貸款，面積超過140平米的住房首付30%，第二套(含）以上住房首付需不低于40%。

　　鐘老師問：你好，請問購房是必須付了首付才能用公積金貸款嗎？還是全款都能用公積金貸款？

　　佳佳答：您好！用住房公積金貸款，應(yīng)當是支付了規(guī)定的款項后才能依法取得公積金貸款，不能全部房款都用公積金支付，并且公積金貸款還有最高限度的規(guī)定。

　　經(jīng)濟適用房問題

　　吳女士問：我以前購買過房改房，但現(xiàn)在又遇拆遷，且拆遷辦所提供的經(jīng)濟適用房房源是定向銷售的，那么請問我能否再買這種經(jīng)濟適用房呢？

　　佳佳答：您好！房改房和經(jīng)濟適用房都是一種享受了福利性質(zhì)的房屋，原則上只能享受一次，您購買了房改房，就不能再購買經(jīng)濟適用住房，但房改房拆遷可以依法得到補償，并可依法享受相應(yīng)的拆遷優(yōu)惠政策。

　　劉女士問：我拿了購房補貼憑證想買一套二手房，由于錢不夠，我想直接買父親名下的一套2居室住房，只要過一下戶，房子還是自家的，而且還能拿8萬元補貼給二老改善生活。不知道這樣可不可以購買？

　　佳佳答：您好！使用貨幣補貼購買直系親屬的住房在法律、法規(guī)上沒有明文規(guī)定不允許購買，再加上限制這種交易在具體實施過程中操作難度比較大，因此，對拿貨補憑證購買親戚、朋友房子等交易，長沙市住房保障部門不作限制。申請人拿貨補憑證購房，房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)發(fā)生變化，今后上市交易需償還貨補款。

　　其他問題

　　蔡小姐問：開發(fā)商若是將架空層改做車庫，是否侵犯了業(yè)主的權(quán)益？

　　佳佳答：您好！根據(jù)規(guī)定，商品房銷售后，開發(fā)商不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計。如果經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)形式等發(fā)生變化，以及出現(xiàn)合同當事人約定的其它影響商品房質(zhì)量或使用功能情形的，開發(fā)商應(yīng)當在變更確立之日起10日內(nèi)書面通知買受人。買受人有權(quán)在15日內(nèi)作出是否退房的書面答復(fù)，買受人退房，應(yīng)由開發(fā)商承擔違約責(zé)任。因此開發(fā)商能否將架空層改成車庫，是否侵犯了業(yè)主的權(quán)益，應(yīng)該看其變更是否經(jīng)過了規(guī)劃設(shè)計部門的批準或同意；是否在買賣雙方簽訂的商品房買賣合同中有約定；是否得到了業(yè)主的認可。如果其設(shè)計變更經(jīng)過了有關(guān)部門的批準，批準買賣合同中有約定或得到了業(yè)主的認可，那么，雙方對變更事項達成了一致意見。否則開發(fā)商應(yīng)當承擔違約責(zé)任。

　　袁小姐問：我和開發(fā)商簽訂了商品房買賣合同，并交付了款項。在合同約定的交房期限內(nèi)，開發(fā)商稱必須預(yù)先交納物業(yè)管理費，才能辦理入住手續(xù)、拿鑰匙。請問，開發(fā)商的做法有法律依據(jù)嗎？

　　佳佳答：您好！根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，建設(shè)單位在業(yè)主、業(yè)主大會先聘物業(yè)管理企業(yè)前，可先聘牧業(yè)管理企業(yè)，簽訂局面的前期物業(yè)服務(wù)合同，制定業(yè)主臨時公約，公約對有關(guān)物業(yè)的使用、維修、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當承擔的責(zé)任等事項依法作出約定，且不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。建設(shè)單位應(yīng)當在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時公約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同前，應(yīng)當對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾。建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。因此，開發(fā)商能否如您講的那樣做，主要應(yīng)當看建設(shè)單位與選聘的物業(yè)管理企業(yè)是否有書面的前期物業(yè)服務(wù)合同，明示的業(yè)主臨時公約中是否包含了上述內(nèi)容，看雙方簽訂的合同是否有約定。如果有，開發(fā)商可以按照約定收取相關(guān)的物業(yè)服務(wù)費。