| 佳佳置業小幫手 |
佳佳置業小幫手 佳佳置業小幫手是0731房產網的專業房產咨詢客服平臺，借助0731房產網吉祥物佳佳定名而成，日前應市場需要，為實現更強大的便民查詢功能，與0731房產網（www.cyjsjt.com）全面互動關聯，將以最專業的水準解決市民在住房消費方面的難題，為廣大購房者實現以下幾大功能： 1. 可通過撥打熱線免費在0731二手房網發布房屋出售、租賃信息； 2. 可通過撥打熱線第一時間免費查詢長沙最新上市樓盤及在售情況； 3. 可通過撥打熱線免費評估自身房產當前基準房價； 4. 可通過撥打熱線提供免費全方位、多渠道的房地產政策咨詢服務。 佳佳置業小幫手咨詢熱線：0731-84662652（僅收市話費） 佳佳置業小幫手服務時間為：每周一至周五8∶30-17∶30 產權問題 張先生：沒有房產證，除了不能買賣，還有哪方面不好��？這個房子價位比較低，還是新房，是開發商加建的，結構應該沒問題？ 佳佳答：您好！根據房地產法和其它相關法律法規的規定，沒有依法取得房屋所有權的房屋是不能轉讓的，沒有依法取得商品房預售許可證的房屋，是不能預售的。房屋買賣后如果沒有依法取得房屋所有權證，即使交了房，房屋所有權仍沒有依法轉移，買受人除不能依法有效地行使房屋占有、使用、收益和處分的權利外，還可能出現原房主將該房重復出售或抵押給其它人的風險，也可能因為原房主的債務或其他糾紛受到牽連，也就是說，您的房屋所有權沒有發生轉移，您的合法權益就很難保護。 吳先生問：張三和李四于2005年從開發商處購得一幢六層房屋，雙方約定第一、三、五層為李四所有，第二、四、六層為張三所有，并立有字據，辦了房產證，房產證上為張三和李四二人的名字。2007年，張三將自己擁有的第六層出售給我，簽訂了房屋買賣合同，合同中李四未簽字，由于當時房產證抵押在銀行，張三與我約定：2009年辦理過戶手續。我于2008年搬進該幢樓第六層居住至今。到2009年，由于房價上漲，張三反悔，一直拖著不辦過戶手續。請問：我的房屋買賣是否有效？能否辦理過戶手續？ 佳佳答：您好！根據法律法規的規定，共有房屋出售時，其他共有權人在同等條件下有優先購買權。有優先購買權的人自接到通知之日起，應在約定或法定的期限內予以書面答復，逾期視為放棄。上述房屋系張三和李四共有，李四的優先購買權應參照以上規定。如果李四放棄了優先購買權，且你們的買賣合同依法成立，那么，你的房屋買賣合同有效，張三應配合你辦理房屋所有權轉移手續，否則，你可以依法向法院提起訴訟以維護自己的權益。 熊先生問：我和女友(未婚)共同出資(一次付清)買了一套二手房，房產證是她的名；出資情況為我14萬她9萬，我們私下寫有出資證明(未公證，有效嗎？)；后又共同出資裝修后入住，裝修費用出資為我2萬她3萬。目前要分手，協商我付給她12萬，房產轉到我名下。我打算按揭把錢付給她。請問能否把權署辦到我的名下？怎樣辦手續？ 佳佳答：您好！辦理房屋權屬轉移登記，主要應符合以下條件：1、轉讓雙方達成一致意見，并簽訂局面的買賣協議；2、轉讓的房屋不屬于不得轉讓的范圍，如沒有被依法查封或限制，權屬沒有爭議等；3、雙方提交的轉讓資料齊全，權屬清楚，并按規定交納了稅費，這樣，即可依法辦理房屋權屬轉移登記，并取得房屋所有權證。 文先生問：我在長沙已有兩套房了，沒有貸過款。但是我老婆的名下沒有房。我現在想買一套40多平米的二手房，用我老婆的名字。請問交易的時候算她的第一套房嗎？稅費是多少？ 佳佳答：您好！您名下有二套房產，現在您妻子再購買40平米的二手房的話該套房不屬于家庭的唯一住房，因此根據2011年的契稅政策要求，您妻子購買的該套二手房交易時契稅應按2%征收，綜合稅按1.88%征收，手續費每平米6元收取，如果該產權滿了五年可以免征營業稅，未滿五年需全額征5.575%的營業稅，產權登記費80元每本，成果利用費40每幅。 公積金問題 秦先生問：首套房買精裝公寓可以長沙市公積金貸款嗎？首付多少？ 佳佳答：您好！公積金貸款條件是：家庭（包括未成年子女）已有住房面積之和沒有超過140平米，如果您符合以上條件就可以申請公積金貸款；購買夫妻名下首套且面積不超過140平米的住房可首付20%申請公積金貸款，面積超過140平米的住房首付30%，第二套(含）以上住房首付需不低于40%。 鐘老師問：你好，請問購房是必須付了首付才能用公積金貸款嗎？還是全款都能用公積金貸款？ 佳佳答：您好！用住房公積金貸款，應當是支付了規定的款項后才能依法取得公積金貸款，不能全部房款都用公積金支付，并且公積金貸款還有最高限度的規定。 經濟適用房問題 吳女士問：我以前購買過房改房，但現在又遇拆遷，且拆遷辦所提供的經濟適用房房源是定向銷售的，那么請問我能否再買這種經濟適用房呢？ 佳佳答：您好！房改房和經濟適用房都是一種享受了福利性質的房屋，原則上只能享受一次，您購買了房改房，就不能再購買經濟適用住房，但房改房拆遷可以依法得到補償，并可依法享受相應的拆遷優惠政策。 劉女士問：我拿了購房補貼憑證想買一套二手房，由于錢不夠，我想直接買父親名下的一套2居室住房，只要過一下戶，房子還是自家的，而且還能拿8萬元補貼給二老改善生活。不知道這樣可不可以購買？ 佳佳答：您好！使用貨幣補貼購買直系親屬的住房在法律、法規上沒有明文規定不允許購買，再加上限制這種交易在具體實施過程中操作難度比較大，因此，對拿貨補憑證購買親戚、朋友房子等交易，長沙市住房保障部門不作限制。申請人拿貨補憑證購房，房屋產權性質發生變化，今后上市交易需償還貨補款。 其他問題 蔡小姐問：開發商若是將架空層改做車庫，是否侵犯了業主的權益？ 佳佳答：您好！根據規定，商品房銷售后，開發商不得擅自變更規劃、設計。如果經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構形式等發生變化，以及出現合同當事人約定的其它影響商品房質量或使用功能情形的，開發商應當在變更確立之日起10日內書面通知買受人。買受人有權在15日內作出是否退房的書面答復，買受人退房，應由開發商承擔違約責任。因此開發商能否將架空層改成車庫，是否侵犯了業主的權益，應該看其變更是否經過了規劃設計部門的批準或同意；是否在買賣雙方簽訂的商品房買賣合同中有約定；是否得到了業主的認可。如果其設計變更經過了有關部門的批準，批準買賣合同中有約定或得到了業主的認可，那么，雙方對變更事項達成了一致意見。否則開發商應當承擔違約責任。 袁小姐問：我和開發商簽訂了商品房買賣合同，并交付了款項。在合同約定的交房期限內，開發商稱必須預先交納物業管理費，才能辦理入住手續、拿鑰匙。請問，開發商的做法有法律依據嗎？ 佳佳答：您好！根據國務院《物業管理條例》的規定，建設單位在業主、業主大會先聘物業管理企業前，可先聘牧業管理企業，簽訂局面的前期物業服務合同，制定業主臨時公約，公約對有關物業的使用、維修、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定，且不得侵害物業買受人的合法權益。建設單位應當在物業銷售前將業主臨時公約向物業買受人明示，并予以說明。物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同前，應當對遵守業主臨時公約予以書面承諾。建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。因此，開發商能否如您講的那樣做，主要應當看建設單位與選聘的物業管理企業是否有書面的前期物業服務合同，明示的業主臨時公約中是否包含了上述內容，看雙方簽訂的合同是否有約定。如果有，開發商可以按照約定收取相關的物業服務費。 |