Topic5 影響篇:指數(shù)發(fā)聲,辨明行情

Part 1 商品住宅成交價(jià)格指數(shù)

根據(jù)我市商品住宅成交價(jià)格指數(shù)分析模型，至2011年6月底，我市商品住宅成交價(jià)格指數(shù)為240.85點(diǎn)，較年初上漲27.67點(diǎn)，今年的月均漲幅為4.61點(diǎn)，增幅較去年增長1.29點(diǎn)。從具體單月指標(biāo)來看，除3月價(jià)格指數(shù)有所下跌外，其余各月指數(shù)上漲，今年2月、4月漲幅明顯，2月是量縮價(jià)漲期，4月是量升價(jià)漲期。

從面積子市場指數(shù)來看，今年以來，120-144m2面積段價(jià)格指數(shù)的月均漲幅最大為6.30點(diǎn)，其中2月、4月、6月指數(shù)漲幅較大；60-90m2面積段價(jià)格指數(shù)始終保持較平穩(wěn)的增長趨勢(shì)，月均漲幅也較大為5.89點(diǎn)；60m2以下面積段價(jià)格指數(shù)月均漲幅最小為2.02點(diǎn)，指數(shù)波動(dòng)范圍相對(duì)較小。

從板塊子市場指數(shù)來看，今年以來，東城板塊價(jià)格指數(shù)漲幅最大，月均上漲6.78點(diǎn)，其中4月、6月漲勢(shì)明顯；其次是新南城板塊，指數(shù)月均漲幅為6.25點(diǎn)，其中2月、6月漲幅較大，其余月份保持較平緩的上升趨勢(shì)；河西板塊、北城板塊、中心板塊的月均漲幅分別為3.70點(diǎn)、4.39點(diǎn)、3.35點(diǎn)。

指數(shù)印象：

上半年內(nèi)五區(qū)城房指數(shù)漲勢(shì)突出，部分子市場指數(shù)漲幅較大

2011年商品住宅價(jià)格指數(shù)漲速較去年有所加快，上半年累計(jì)上漲27.67點(diǎn)，達(dá)到240.85點(diǎn)，月均漲幅為4.61點(diǎn)；分面積段來看，60-90m2、120-144m2面積段價(jià)格指數(shù)漲幅較大，這也是較為暢銷的兩種戶型；分板塊來看，東城板塊、新南城板塊價(jià)格指數(shù)漲幅居前，部分高端項(xiàng)目、精裝項(xiàng)目的成交拉高了區(qū)位的整體均價(jià)。

Part 2 房地產(chǎn)市場景氣指數(shù)

指數(shù)印象：

上半年長沙房地產(chǎn)市場景氣指數(shù)先抑后揚(yáng)，總體處于低景氣空間

依據(jù)我市房地產(chǎn)市場景氣指數(shù)分析模型，2011年上半年長沙房地產(chǎn)市場景氣指數(shù)先抑后揚(yáng)，開年出現(xiàn)明顯回落后，3月份開始緩慢回升，總體處于低景氣空間。從各月來看，2、3、4月景氣指數(shù)均處在低景氣空間，特別是2月下滑至97.02點(diǎn)，創(chuàng)下近一年來的最低，與去年12月相差7.79點(diǎn)；1、5、6月景氣指數(shù)雖均超出100點(diǎn)的景氣線，但指數(shù)值相對(duì)偏低，分別為100.48、100.70、100.38點(diǎn)，市場表現(xiàn)比較溫和。分季度來看，一季度由于受到多重調(diào)控新政的夾擊，包括“新國八條”、限購令、限漲令等，景氣指數(shù)整體呈現(xiàn)大幅回落之勢(shì)。二季度隨著各項(xiàng)措施深入執(zhí)行，公積金、加息、提準(zhǔn)、明碼標(biāo)價(jià)等后續(xù)調(diào)控手段加碼，樓市處于深度博弈之中，因此市場景氣狀況沒有明顯起色，僅僅緩慢回升，而這種回升并非完全是回暖信號(hào)，更多可能是市場的正常波動(dòng)，預(yù)計(jì)下半年景氣狀況也難現(xiàn)去年的火爆局面。從上半年全市房地產(chǎn)市場景氣指數(shù)運(yùn)行情況可知，國家宏觀調(diào)控已經(jīng)奏效，去年火爆亢奮的市場行情被徹底壓制，樓市正在平穩(wěn)發(fā)展。

Part 3 樓市健康狀況測度

2011年上半年各指標(biāo)健康度加權(quán)評(píng)價(jià)

一級(jí)指標(biāo)二級(jí)指標(biāo)原始值健康度得分加權(quán)得分健康度評(píng)價(jià)

價(jià)格

健康度

指標(biāo)

房價(jià)收入比6.3620.15基本正常

房價(jià)增長率與CPI增長率之比4.4120.14基本正常

房價(jià)增長率與居民可支配收入

增長率之比1.8910.07異常

月供與家庭月收入之比39.5120.15基本正常

規(guī)模

健康度

指標(biāo)房地產(chǎn)開發(fā)投資額與全社會(huì)固定

資產(chǎn)投資額之比24.0030.19正常

房地產(chǎn)開發(fā)投資額增長率與全社會(huì)

固定資產(chǎn)投資額增長率之比1.3530.22正常

商品房新開工面積與施工面積之比28.8630.25正常

供需

健康度

指標(biāo)商品房供銷比0.7810.07異常

空置率3.5910.08異常

二次以上置業(yè)者購房比例16.6910.05異常

住房自有率74.7430.26正常

結(jié)構(gòu)

健康度

指標(biāo)房產(chǎn)一、二級(jí)市場成交面積比5.4510.08異常

換手率6.4920.19基本正常

普通商品住房供應(yīng)面積占比76.7030.11正常

綜合評(píng)價(jià)1.99基本健康

指數(shù)印象：

全年內(nèi)五區(qū)市場健康測度值為1.99，處于基本健康狀態(tài)

根據(jù)我市房地產(chǎn)市場健康狀況測度分析，2011年上半年我市內(nèi)五區(qū)房地產(chǎn)市場健康測度綜合得分為1.99，比2010年健康度下降了0.01點(diǎn)，處于基本健康范圍的中等水平。從各指標(biāo)值來看，正常指標(biāo)值5個(gè)，異常指標(biāo)5個(gè)，基本正常指標(biāo)4個(gè)，與2010年相比正常指標(biāo)、異常指標(biāo)各增加一個(gè)，基本正常指標(biāo)減少兩個(gè)。從各指標(biāo)值來看，房價(jià)增長率與居民可支配收入增長率之比、商品房供銷比、空置率、二次以上置業(yè)者購房比例、房產(chǎn)一、二級(jí)市場成交面積比等指標(biāo)出現(xiàn)異常，集中反映出2011年上半年房價(jià)同比仍有上漲，供需市場出現(xiàn)失衡，一、二級(jí)市場發(fā)展不平衡等問題較為突出。房價(jià)增長率與居民可支配收入增長率之比異常，反映出上半年房價(jià)同比漲幅仍然較大；商品房供銷比、空置率均由于過低而出現(xiàn)異常，反映出短期及長期的房地產(chǎn)市場新增供應(yīng)已經(jīng)出現(xiàn)短缺，當(dāng)前市場已出現(xiàn)了一定的供銷失衡現(xiàn)象；二次及以上置業(yè)者購房比例相較2010年已出現(xiàn)較大下降，但仍高于正常值，反映出房貸政策的變化已經(jīng)在一定程度上抑制了多次置業(yè)者的投資性購房需求，但在長沙當(dāng)前市場條件下，由于市場慣性，多次置業(yè)者購房仍將保持一定比例；房產(chǎn)一、二級(jí)市場成交面積比異常，這主要是由于長沙仍處于房地產(chǎn)市場上升期，房產(chǎn)一級(jí)市場為主也屬正�，F(xiàn)象，但激活、發(fā)展二手房市場，也是當(dāng)前我市房地產(chǎn)市場面臨的一項(xiàng)緊迫任務(wù)。

總的來看，由于銀行房地產(chǎn)金融信貸緊縮、全國性的一、二線城市相繼實(shí)行“限購令”，2011年上半年我市開發(fā)商、購房者均出現(xiàn)了一定的觀望情緒，新增供銷同比均出現(xiàn)下降，內(nèi)五區(qū)尤為明顯，房價(jià)環(huán)比漲幅也出現(xiàn)降低趨勢(shì)，這使得2011年上半年城房指數(shù)、房地產(chǎn)景氣指數(shù)呈現(xiàn)先抑后揚(yáng)，同時(shí)也造成了市場供需健康度的下降，使得內(nèi)五區(qū)房地產(chǎn)市場健康度較2010年有所降低。

Part 4 樓盤影響力測度

◎模型·測度：

評(píng)價(jià)模型：樓盤影響力評(píng)價(jià)立足0731房產(chǎn)網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)資源，建立二級(jí)指標(biāo)體系評(píng)估模型，其中設(shè)置樓盤參與度、樓盤美譽(yù)度、樓盤活躍度三個(gè)一級(jí)指標(biāo)，成交套數(shù)、批準(zhǔn)預(yù)售面積、樓盤網(wǎng)頁點(diǎn)擊次數(shù)、廣告語點(diǎn)擊次數(shù)、樓盤Logo點(diǎn)擊次數(shù)、樓盤視頻點(diǎn)擊次數(shù)、樓盤口碑、廣告投放頻率、網(wǎng)上報(bào)名參與團(tuán)購意向人次九個(gè)二級(jí)指標(biāo)，并設(shè)計(jì)各指標(biāo)評(píng)價(jià)度模型，采用多目標(biāo)線性加權(quán)函數(shù)法進(jìn)行評(píng)估。

樓盤影響力(競爭力)排行榜

★ 魅力樓盤遍長沙，影響之最撼全城

運(yùn)用樓盤影響力測度評(píng)價(jià)模型分別測評(píng)出全市最具影響力樓盤前10和五區(qū)、長沙縣、望城區(qū)最具影響力樓盤前三名。

2011上半年長沙樓市最具影響力樓盤TOP10

排 名項(xiàng) 目 名 稱開  發(fā)  商所在區(qū)

1湘江世紀(jì)城湖南湘水雅境房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開福區(qū)

2瀾灣長沙新泓信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司寧鄉(xiāng)縣

3五礦·紫湖香醍五礦地產(chǎn)嘉和日盛房地產(chǎn)開發(fā)公司長沙縣

4保利·麓谷林語湖南保利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司岳麓區(qū)

5長房·時(shí)代城長沙成城銀山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司岳麓區(qū)

6中國鐵建·國際城湖南中盛嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司長沙縣

7時(shí)代星城湖南旭霞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司長沙縣

8中建·麓山和苑中建信和地產(chǎn)有限公司岳麓區(qū)

9水岸新都湖南佳兆業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司長沙縣

10新城新世界湖南成功新世紀(jì)投資有限公司雨花區(qū)

入榜剖析：

2010年上市的樓盤的影響力越來越大

本期共26個(gè)樓盤入選全市和分區(qū)樓盤最具影響力排行榜榜單，除進(jìn)入全市最具影響力樓盤排行榜前10的樓盤外，另有16個(gè)樓盤進(jìn)入了7個(gè)區(qū)縣排行榜前三名，其中包括大家非常熟知和認(rèn)可的湘江世紀(jì)城、長房·時(shí)代城、瀾灣、保利·麓谷林語、五礦紫湖香醍、中建·麓山和苑、水岸新都等樓盤。湘江世紀(jì)城以較大的優(yōu)勢(shì)盤踞全市榜單首位，長沙最龐大的生活社區(qū)讓其名聲大噪。在全市排行榜中，2010年以來上市的達(dá)6個(gè)，2009年以來上市的樓盤共4個(gè)，2011年以來上市的無一樓盤入榜，這表明全市2010年以來上市樓盤的影響力越來越大，2010年以前上市的樓盤影響力開始衰退，而今年新上市的樓盤還難以撼動(dòng)傳統(tǒng)大型樓盤在全市的影響力。

長沙縣和岳麓區(qū)成為上榜樓盤主要來源地

從影響力榜單上榜樓盤區(qū)域來看，長沙縣樓盤數(shù)量最多，達(dá)4個(gè)，其次為岳麓區(qū)，有3個(gè)樓盤入圍，開福區(qū)、寧鄉(xiāng)縣和雨花區(qū)各一個(gè)樓盤上榜，而望城區(qū)和芙蓉區(qū)、天心區(qū)無樓盤進(jìn)入全市前十，這表明長沙縣和岳麓區(qū)等行政區(qū)隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，區(qū)位條件和生活環(huán)境不斷得到改善，高性價(jià)比的特征得以彰顯，使其受到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和置業(yè)者的追捧。從影響力榜單各樓盤來看，保利·麓谷林語、湘江世紀(jì)城、時(shí)代星城、水岸新都、新城新世界等均在批準(zhǔn)預(yù)售榜和銷售榜榜上有名，這是將她們送入影響力排行榜的絕對(duì)充分理由，可見供應(yīng)和銷售直接影響著樓盤的知名度。同時(shí)，上榜樓盤無一例外是由央企或者外地知名企業(yè)開發(fā)，包括保利地產(chǎn)、世紀(jì)金源集團(tuán)、五礦、長房集團(tuán)、中國鐵建等，開發(fā)企業(yè)的品牌也直接決定著產(chǎn)品的影響力。

各區(qū)縣最具影響力樓盤Top3

★ 芙蓉區(qū)

排 名項(xiàng)目名稱開發(fā)商

1鑫科·明珠長沙鑫科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

2長房·白沙灣長沙東方城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

3西子花苑長沙湘越房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

★ 天心區(qū)

排 名項(xiàng)目名稱開發(fā)商

1通用時(shí)代·國際社區(qū)通用地產(chǎn)長沙有限公司

2保利國際廣場長沙南湖廣場置業(yè)有限公司

3綠地名邸湖南綠地天成置業(yè)有限公司

★ 岳麓區(qū)

排 名項(xiàng)目名稱開發(fā)商

1山水譽(yù)峰湖南永泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

2保利·麓谷林語湖南保利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

3長房·時(shí)代城長沙成城銀山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

★ 開福區(qū)

排 名項(xiàng)目名稱開發(fā)商

1珠江花城湖南珠江實(shí)業(yè)投資有限公司

2開福萬達(dá)廣場長沙開福萬達(dá)廣場投資有限公司

3北辰三角洲奧城（D3地塊）長沙北辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

★ 雨花區(qū)

排 名項(xiàng)目名稱開發(fā)商

1萬科金域華府長沙市領(lǐng)域房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

2新城新世界湖南成功新世紀(jì)投資有限公司

3恒大綠洲長沙天璽置業(yè)有限公司

★ 望城區(qū)

排 名項(xiàng)目名稱開發(fā)商

1萬科金域華府長沙市領(lǐng)域房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

2新城新世界湖南成功新世紀(jì)投資有限公司

3恒大綠洲長沙天璽置業(yè)有限公司

★ 望城區(qū)

排 名項(xiàng)目名稱開發(fā)商

1Cross尚公館湖南東景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

2世紀(jì)公園湖南富基置業(yè)有限公司

3恒大名都湖南盛基置業(yè)有限公司

★ 長沙縣

排 名項(xiàng)目名稱開發(fā)商

1愿景 山水灣湖南致盛愿景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

2中國鐵建國際城湖南中盛嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

3時(shí)代星城湖南旭霞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

入榜剖析：

各區(qū)域樓盤影響力仍以名企大盤為主

從此次各區(qū)域上榜的樓盤來看，建筑面積百萬平方米以上大盤、央企及其他外地背景樓盤影響力依舊較大。天心區(qū)的通用家園、保利國際廣場、綠地名邸，開福區(qū)的珠江花城、開福萬達(dá)廣場、北辰三角洲奧城（D3地塊），雨花區(qū)的萬科金域華府、新城新世界和恒大綠洲，岳麓區(qū)的山水譽(yù)峰、保利·麓谷林語、長房·時(shí)代城，芙蓉區(qū)的長房·白沙灣花園等均為百萬平方米以上大盤、央企或其他外地背景大型企業(yè)所開發(fā)，這些樓盤均占據(jù)各自區(qū)域甚至全市最具影響力樓盤排行中的重要位置。芙蓉區(qū)本次無一樓盤進(jìn)入全市最具影響力樓盤排行榜前十，鑫科·明珠占據(jù)該區(qū)排行榜榜首；而望城區(qū)和長沙縣最具影響力樓盤排行榜前三的恒大名都和中國鐵建國際城等樓盤也均為央企或其他外地背景大型企業(yè)開發(fā)。