| Topic5 影響篇：指數發聲,辨明行情 |
Topic5 影響篇:指數發聲,辨明行情
Part 1 商品住宅成交價格指數
根據我市商品住宅成交價格指數分析模型，至2011年6月底，我市商品住宅成交價格指數為240.85點，較年初上漲27.67點，今年的月均漲幅為4.61點，增幅較去年增長1.29點。從具體單月指標來看，除3月價格指數有所下跌外，其余各月指數上漲，今年2月、4月漲幅明顯，2月是量縮價漲期，4月是量升價漲期。
從面積子市場指數來看，今年以來，120-144m2面積段價格指數的月均漲幅最大為6.30點，其中2月、4月、6月指數漲幅較大；60-90m2面積段價格指數始終保持較平穩的增長趨勢，月均漲幅也較大為5.89點；60m2以下面積段價格指數月均漲幅最小為2.02點，指數波動范圍相對較小。
從板塊子市場指數來看，今年以來，東城板塊價格指數漲幅最大，月均上漲6.78點，其中4月、6月漲勢明顯；其次是新南城板塊，指數月均漲幅為6.25點，其中2月、6月漲幅較大，其余月份保持較平緩的上升趨勢；河西板塊、北城板塊、中心板塊的月均漲幅分別為3.70點、4.39點、3.35點。
指數印象：
上半年內五區城房指數漲勢突出，部分子市場指數漲幅較大
2011年商品住宅價格指數漲速較去年有所加快，上半年累計上漲27.67點，達到240.85點，月均漲幅為4.61點；分面積段來看，60-90m2、120-144m2面積段價格指數漲幅較大，這也是較為暢銷的兩種戶型；分板塊來看，東城板塊、新南城板塊價格指數漲幅居前，部分高端項目、精裝項目的成交拉高了區位的整體均價。
Part 2 房地產市場景氣指數
指數印象：
上半年長沙房地產市場景氣指數先抑后揚，總體處于低景氣空間
依據我市房地產市場景氣指數分析模型，2011年上半年長沙房地產市場景氣指數先抑后揚，開年出現明顯回落后，3月份開始緩慢回升，總體處于低景氣空間。從各月來看，2、3、4月景氣指數均處在低景氣空間，特別是2月下滑至97.02點，創下近一年來的最低，與去年12月相差7.79點；1、5、6月景氣指數雖均超出100點的景氣線，但指數值相對偏低，分別為100.48、100.70、100.38點，市場表現比較溫和。分季度來看，一季度由于受到多重調控新政的夾擊，包括“新國八條”、限購令、限漲令等，景氣指數整體呈現大幅回落之勢。二季度隨著各項措施深入執行，公積金、加息、提準、明碼標價等后續調控手段加碼，樓市處于深度博弈之中，因此市場景氣狀況沒有明顯起色，僅僅緩慢回升，而這種回升并非完全是回暖信號，更多可能是市場的正常波動，預計下半年景氣狀況也難現去年的火爆局面。從上半年全市房地產市場景氣指數運行情況可知，國家宏觀調控已經奏效，去年火爆亢奮的市場行情被徹底壓制，樓市正在平穩發展。
Part 3 樓市健康狀況測度
2011年上半年各指標健康度加權評價
一級指標二級指標原始值健康度得分加權得分健康度評價
價格
健康度
指標
房價收入比6.3620.15基本正常
房價增長率與CPI增長率之比4.4120.14基本正常
房價增長率與居民可支配收入
增長率之比1.8910.07異常
月供與家庭月收入之比39.5120.15基本正常
規模
健康度
指標房地產開發投資額與全社會固定
資產投資額之比24.0030.19正常
房地產開發投資額增長率與全社會
固定資產投資額增長率之比1.3530.22正常
商品房新開工面積與施工面積之比28.8630.25正常
供需
健康度
指標商品房供銷比0.7810.07異常
空置率3.5910.08異常
二次以上置業者購房比例16.6910.05異常
住房自有率74.7430.26正常
結構
健康度
指標房產一、二級市場成交面積比5.4510.08異常
換手率6.4920.19基本正常
普通商品住房供應面積占比76.7030.11正常
綜合評價1.99基本健康
指數印象：
全年內五區市場健康測度值為1.99，處于基本健康狀態
根據我市房地產市場健康狀況測度分析，2011年上半年我市內五區房地產市場健康測度綜合得分為1.99，比2010年健康度下降了0.01點，處于基本健康范圍的中等水平。從各指標值來看，正常指標值5個，異常指標5個，基本正常指標4個，與2010年相比正常指標、異常指標各增加一個，基本正常指標減少兩個。從各指標值來看，房價增長率與居民可支配收入增長率之比、商品房供銷比、空置率、二次以上置業者購房比例、房產一、二級市場成交面積比等指標出現異常，集中反映出2011年上半年房價同比仍有上漲，供需市場出現失衡，一、二級市場發展不平衡等問題較為突出。房價增長率與居民可支配收入增長率之比異常，反映出上半年房價同比漲幅仍然較大；商品房供銷比、空置率均由于過低而出現異常，反映出短期及長期的房地產市場新增供應已經出現短缺，當前市場已出現了一定的供銷失衡現象；二次及以上置業者購房比例相較2010年已出現較大下降，但仍高于正常值，反映出房貸政策的變化已經在一定程度上抑制了多次置業者的投資性購房需求，但在長沙當前市場條件下，由于市場慣性，多次置業者購房仍將保持一定比例；房產一、二級市場成交面積比異常，這主要是由于長沙仍處于房地產市場上升期，房產一級市場為主也屬正�，F象，但激活、發展二手房市場，也是當前我市房地產市場面臨的一項緊迫任務。
總的來看，由于銀行房地產金融信貸緊縮、全國性的一、二線城市相繼實行“限購令”，2011年上半年我市開發商、購房者均出現了一定的觀望情緒，新增供銷同比均出現下降，內五區尤為明顯，房價環比漲幅也出現降低趨勢，這使得2011年上半年城房指數、房地產景氣指數呈現先抑后揚，同時也造成了市場供需健康度的下降，使得內五區房地產市場健康度較2010年有所降低。
Part 4 樓盤影響力測度
◎模型·測度：
評價模型：樓盤影響力評價立足0731房產網網絡資源，建立二級指標體系評估模型，其中設置樓盤參與度、樓盤美譽度、樓盤活躍度三個一級指標，成交套數、批準預售面積、樓盤網頁點擊次數、廣告語點擊次數、樓盤Logo點擊次數、樓盤視頻點擊次數、樓盤口碑、廣告投放頻率、網上報名參與團購意向人次九個二級指標，并設計各指標評價度模型，采用多目標線性加權函數法進行評估。
樓盤影響力(競爭力)排行榜
★ 魅力樓盤遍長沙，影響之最撼全城
運用樓盤影響力測度評價模型分別測評出全市最具影響力樓盤前10和五區、長沙縣、望城區最具影響力樓盤前三名。
2011上半年長沙樓市最具影響力樓盤TOP10
排 名項 目 名 稱開 發 商所在區
1湘江世紀城湖南湘水雅境房地產開發有限公司開福區
2瀾灣長沙新泓信房地產開發有限公司寧鄉縣
3五礦·紫湖香醍五礦地產嘉和日盛房地產開發公司長沙縣
4保利·麓谷林語湖南保利房地產開發有限公司岳麓區
5長房·時代城長沙成城銀山房地產開發有限公司岳麓區
6中國鐵建·國際城湖南中盛嘉業房地產開發有限公司長沙縣
7時代星城湖南旭霞房地產開發有限公司長沙縣
8中建·麓山和苑中建信和地產有限公司岳麓區
9水岸新都湖南佳兆業房地產開發有限公司長沙縣
10新城新世界湖南成功新世紀投資有限公司雨花區
入榜剖析：
2010年上市的樓盤的影響力越來越大
本期共26個樓盤入選全市和分區樓盤最具影響力排行榜榜單，除進入全市最具影響力樓盤排行榜前10的樓盤外，另有16個樓盤進入了7個區縣排行榜前三名，其中包括大家非常熟知和認可的湘江世紀城、長房·時代城、瀾灣、保利·麓谷林語、五礦紫湖香醍、中建·麓山和苑、水岸新都等樓盤。湘江世紀城以較大的優勢盤踞全市榜單首位，長沙最龐大的生活社區讓其名聲大噪。在全市排行榜中，2010年以來上市的達6個，2009年以來上市的樓盤共4個，2011年以來上市的無一樓盤入榜，這表明全市2010年以來上市樓盤的影響力越來越大，2010年以前上市的樓盤影響力開始衰退，而今年新上市的樓盤還難以撼動傳統大型樓盤在全市的影響力。
長沙縣和岳麓區成為上榜樓盤主要來源地
從影響力榜單上榜樓盤區域來看，長沙縣樓盤數量最多，達4個，其次為岳麓區，有3個樓盤入圍，開福區、寧鄉縣和雨花區各一個樓盤上榜，而望城區和芙蓉區、天心區無樓盤進入全市前十，這表明長沙縣和岳麓區等行政區隨著城市基礎設施的不斷完善，區位條件和生活環境不斷得到改善，高性價比的特征得以彰顯，使其受到房地產開發企業和置業者的追捧。從影響力榜單各樓盤來看，保利·麓谷林語、湘江世紀城、時代星城、水岸新都、新城新世界等均在批準預售榜和銷售榜榜上有名，這是將她們送入影響力排行榜的絕對充分理由，可見供應和銷售直接影響著樓盤的知名度。同時，上榜樓盤無一例外是由央企或者外地知名企業開發，包括保利地產、世紀金源集團、五礦、長房集團、中國鐵建等，開發企業的品牌也直接決定著產品的影響力。
各區縣最具影響力樓盤Top3
★ 芙蓉區
排 名項目名稱開發商
1鑫科·明珠長沙鑫科房地產開發有限公司
2長房·白沙灣長沙東方城房地產開發有限公司
3西子花苑長沙湘越房地產開發有限公司
★ 天心區
排 名項目名稱開發商
1通用時代·國際社區通用地產長沙有限公司
2保利國際廣場長沙南湖廣場置業有限公司
3綠地名邸湖南綠地天成置業有限公司
★ 岳麓區
排 名項目名稱開發商
1山水譽峰湖南永泰房地產開發有限公司
2保利·麓谷林語湖南保利房地產開發有限公司
3長房·時代城長沙成城銀山房地產開發有限公司
★ 開福區
排 名項目名稱開發商
1珠江花城湖南珠江實業投資有限公司
2開福萬達廣場長沙開福萬達廣場投資有限公司
3北辰三角洲奧城（D3地塊）長沙北辰房地產開發有限公司
★ 雨花區
排 名項目名稱開發商
1萬科金域華府長沙市領域房地產開發有限公司
2新城新世界湖南成功新世紀投資有限公司
3恒大綠洲長沙天璽置業有限公司
★ 望城區
排 名項目名稱開發商
1萬科金域華府長沙市領域房地產開發有限公司
2新城新世界湖南成功新世紀投資有限公司
3恒大綠洲長沙天璽置業有限公司
★ 望城區
排 名項目名稱開發商
1Cross尚公館湖南東景房地產開發有限公司
2世紀公園湖南富基置業有限公司
3恒大名都湖南盛基置業有限公司
★ 長沙縣
排 名項目名稱開發商
1愿景 山水灣湖南致盛愿景房地產開發有限公司
2中國鐵建國際城湖南中盛嘉業房地產開發有限公司
3時代星城湖南旭霞房地產開發有限公司
入榜剖析：
各區域樓盤影響力仍以名企大盤為主
從此次各區域上榜的樓盤來看，建筑面積百萬平方米以上大盤、央企及其他外地背景樓盤影響力依舊較大。天心區的通用家園、保利國際廣場、綠地名邸，開福區的珠江花城、開福萬達廣場、北辰三角洲奧城（D3地塊），雨花區的萬科金域華府、新城新世界和恒大綠洲，岳麓區的山水譽峰、保利·麓谷林語、長房·時代城，芙蓉區的長房·白沙灣花園等均為百萬平方米以上大盤、央企或其他外地背景大型企業所開發，這些樓盤均占據各自區域甚至全市最具影響力樓盤排行中的重要位置。芙蓉區本次無一樓盤進入全市最具影響力樓盤排行榜前十，鑫科·明珠占據該區排行榜榜首；而望城區和長沙縣最具影響力樓盤排行榜前三的恒大名都和中國鐵建國際城等樓盤也均為央企或其他外地背景大型企業開發。 |