Topic6 展望篇:聚焦輿情,把握風向

Part 1 2011下半年市場走勢調查與分析

今年上半年，全國房地產市場多元化調控政策密集出臺，從限貸到限購再到限價，從取消優惠稅費到銀根緊縮再到明碼標價，無不顯示出國家對維持房地產市場健康平穩發展的決心。在一直緊繃的調控氛圍下，長沙市房地產市場呈現出“量跌價穩”的態勢，下半年將是檢驗國家宏觀調控效果的關鍵期。在復雜多變的樓市環境下，分析主要根據對全市100名營銷總監的調查結果，結合上半年調控政策、宏觀經濟、市場現狀等綜合因素，對全市房地產市場下半年走勢作如下判斷： 

（一）房地產政策以落實為主，不排除更嚴厲政策出臺

近一年來，國家對房地產市場調控的宏觀政策頻繁出臺，在調控對象上，涵蓋了土地、新建商品住宅、二手住房、保障性住房，在調控手段上采用了限購、限地、限外、限貸、限價、加息，重點打擊房地產投機行為，國家的宏觀政策已經涉及到房地產行業的各個階段，政策已經相當全面，因此，如何有效貫徹落實好現有政策，是2011年下半年的主要方向。但如果房地產市場調控沒有達到預期效果，不排除國家出臺更嚴厲的調控政策。通過對全市100名營銷總監的調查，45%的被調查者認為下半年長沙市房地產市場宏觀環境將保持現有宏觀調控政策不變，36%的被調查者認為更加嚴峻，僅19%的人認為將會更加寬松。

（二）物價上漲壓力基本可控，但金融政策繼續收緊

“穩物價”、“抗通脹”是今年中央經濟工作的重心，中央全面收緊銀根，半年內，6次上調存款準備金率，2次加息，房地產開發資金鏈面臨考驗。雖然CPI連創新高，但下半年由于翹尾因素快速回落，新漲價因素將得到有效遏制，CPI漲幅高位回落，全年價格將在可控區間運行，但在今年總體穩健的貨幣政策環境下，下半年貨幣金融政策不會松動，無論是上調存款準備金率、加息，還是降低貨幣供應量增幅，都會對全市房地產市場產生抑制作用。通過對全市100名營銷總監的調查，76%的被調查者認為金融限貸政策對房地產開發企業影響最大，其中，在連續上調存款準備金率對企業影響看法上，45%的被調查者認為企業貸款額度明顯減少，35%的被調查者認為企業銷售資金難以及時到位，20%的被調查者認為開發貸款申請困難。

（三）市場供應呈現區域差異，但總體供應充足

2011年上半年，全市新建商品房累計批準預售881.10萬m2，同比減少0.87%，其中內五區新建商品房累計銷售備案692.56萬m2，同比減少6.65%，長望瀏寧新建商品房累計批準預售面積為341.41萬m2，同比增長51.33%，全市商品房供應基本保持穩定，而內五區微幅下降，長望瀏寧增幅較快。去年全市商品房新開工面積將會陸續進入市場形成供給，存款準備金率的不斷上調，使得貸款難度加大，房地產開發企業將加快存量房銷售快速回籠資金，加之存在大量待售商品住房，將使得下半年全市房地產市場繼續供給充足，特別是長望瀏寧因不受限購令影響將繼續保持高速增長。通過對全市100名營銷總監的調查顯示，下半年全市商品房供應將充足，88%的企業在售樓盤的施工進度按計劃進行，甚至有12%的企業加快了在售樓盤的施工進度，75%的企業下半年將有新的商品房上市。

（四）成交量將會進一步萎縮，但市場前景依然看好

由于房地產調控政策還不明朗，加之加息措施使得置業者購房負擔加重，置業觀望情緒較濃，2011年上半年，全市商品房累計銷售備案面積為992.93萬m2，同比減少9.88%；其中內五區692.56萬m2，長望瀏寧為300.37萬m2，同比分別減少6.65%、16.52%，長望瀏寧比內五區降幅更為明顯，預計下半年內五區和長望瀏寧成交量將繼續萎縮。但根據《長沙市城市總體規劃（2003-2020）》（2010年修訂），隨著長沙市城市化進程的不斷推進，全市剛性需求依然旺盛，市場前景依然看好。通過對全市100名營銷總監的調查顯示，被調查者普遍對下半年的銷售量持悲觀態度，80%的被調查者認為下半年長沙房地產市場銷售將呈現量跌態勢；但在對下半年全市房地產市場前景調查上，被調查者對全市市場前景普遍看好，74%的人認為有困難、但有信心，24%的人充滿信心，僅2%的人信心不足。

(五)房地產市場發展多元化，品質化將成為主流

隨著限貸、限購、限價等政策的相繼出臺，住宅投資難度逐漸增大，而住宅市場擠出效應使得大量資本將角逐寫字樓、商鋪等商業地產，特別是長沙作為區域性消費城市，區位、交通優勢不斷提升，使得下半年商業地產有望成為投資的重點；同時，長沙市旅游資源豐富，工業發達，擁有“二區九園”，將使得旅游地產和工業地產蓄勢待發。隨著房地產市場調控的不斷貫徹和落實，剛性需求和改善性需求得到充分激發，性價比高的高端產品房源不斷增加，銷售旺盛，而低品質樓盤滯銷嚴重，下半年，將重點倡導“綠色建筑”的理念，引導企業打造功能完善、配套齊全、綠色健康的新型住宅，促進房地產市場向品牌化、低碳化和綠色化轉型，構建追求品質化和品位化的競爭局面。

（六）商品房新開工面積回落，但保障性住房建設力度將加大

受國家嚴厲的宏觀調控政策影響，開發商信心受挫，土地成交量明顯減退，商品房新開工面積大幅下滑，2011年上半年，全市招拍掛出讓土地面積112.49萬m2，同比減少16.76%，全市商品房新開工面積1085.25萬平方米，同比下降17.88%，而隨著國家宏觀調控政策的持續落實，預計下半年開發商的觀望情緒會有增無減，商品房新開工面積難以強烈反彈。但國家已明確今年全國計劃建設保障性住房和棚戶改造住房1000萬套，而今年長沙市力爭完成保障性安居工程建設37592萬戶的總任務，加之中央支持地方政府投融資平臺公司通過發行企業債券用于保障房建設，使得今年下半年全市公租房等保障性住房建設將如火如荼。

（七）區域總體格局保持不變，望城將迎來發展契機

伴隨著大河西先導區建設、地鐵2號線施工建設、武廣客運開通、過江通道開工及棚戶區改造等重大項目建設啟動，各個區域市場特征將更加放大化，而總體格局依然會保持不變。從行政區來看，岳麓區和雨花區依然為樓盤開發和樓盤消費的熱點區域，開福區依托湘江世紀城、北辰三角洲、萬達廣場等大盤影響，供應量將繼續保持高位。從板塊來看，新南城板塊隨著長株潭融城和省府南遷，城市不斷南拓，基礎配套設施不斷成熟，發展前景看好，置業者購房熱情將高漲；而隨著市政府所在地生活配套的日益成熟和先導區概念的不斷升溫，河西板塊也將受到置業者青睞。特別是隨著行政區劃的調整，望城成為全市第六區，其城市建設和城市化進程將提速，并可充分利用行政區劃優勢，參與城市功能分工協作，使得房地產價值將得以快速提升，望城的房地產市場無疑將迎來更大的發展機遇。

（八）“限購令”對細分市場影響初顯，投資投機需求得到抑制

受“限購令”影響，全市房地產細分市場供需結構出現了明顯的變化。2011年上半年，90m2以下面積段結構供應量同比減少8.35%，網簽銷售套數同比下降15.14%，銷售量下降幅度明顯快于供應量，“限購令”對投機、投資需求抑制效果明顯。而120-144m2和144m2以上面積段住宅的供需不平衡，兩者供銷比分別為0.76和0.63，供應量遠低于需求量，表明全市改善性需求和高端需求總體保持旺盛態勢。預計下半年，“限購令”將會使得房地產開發企業繼續調整供應結構，增加90m2以上面積段住宅的供應比重，而90m2以下小戶型受“限購令”影響，銷售量將不斷萎縮，以改善型需求和高端需求為主的120-144m2和144m2以上的大戶型和高端產品供銷比將會進一步平衡，高端產品戶型庫存繼續得到消耗。通過對全市100名營銷總監的調查顯示，85%的被調查者認為“限購令”對本企業銷售沒多大影響，15%的被調查者認為“限購令”使得本企業銷售明顯下降。

（九）二手房市場發展潛力巨大，但短期難有根本性改變

錯綜復雜的調控政策對于二手市場產生了相應的影響，特別是隨著國家宏觀調控的常態化，造成二手房市場波動的頻率加劇。受房地產交易稅費調整影響以及目前市民對二手房觀念的慣性作用，全市二手房市場發展速度仍會較慢，2011年上半年，全市二手房成交面積200.67萬m2，成交套數為18214套，同比增長-12.55%、6.73%；其中，內五區二手房成交面積126.97萬m2，成交套數為11596套，同比分別減少6.60%、8.02%。長沙市“限購令”給二手房市場帶來利好，許多剛性需求者和改善性需求者為規避政策，將二手房作為置業首選，為低迷的二手房市場發展帶來了較大空間。但短期內全市二手房發展低迷的狀況很難有根本性的改觀，預計下半年的二手房市場呈現“總體穩定、局部波動”的局面。

Part 2 2011下半年新盤推介

最值得期待品牌樓盤排行榜

★ 魅力樓盤遍長沙，影響之最撼全城

依據長沙市房產研究中心調查問卷及0731房產網網上調查情況，充分參考各方評價和觀點，在全市內五區、長沙縣、望城區范圍內最終評選出十個2011下半年最值得期待的新盤。

2011下半年長沙樓市最值得期待品牌樓盤三強

排 名項 目 名 稱開  發  商所在區

1曙光領峰長沙廣裕房地產開發有限公司雨花區

2城郊·涉外桃源湘潭城郊置業有限公司岳麓區

3凱通國際城長沙凱通置業有限公司  芙蓉區

2011下半年長沙樓市各區縣最值得期待品牌樓盤第一名

項 目 名 稱開  發  商所在區

陽光錦城湖南麗星房地產開發有限公司 雨花區 

海洋半島湖南海洋環球置業有限公司開福區

湘江雅頌居長沙嘉里有色置業有限公司 天心區

偉暉·東方芙蓉湖南偉暉置業投資有限公司芙蓉區

達美D6區湖南達美投資有限公司岳麓區 

新城·國際花都長沙新城萬博置業有限公司望城區

家和院湖南世錦置業有限公司長沙縣 

入榜剖析：

交通和環境成為期待樓盤關鍵要素

從長沙市和各區最值得期待品牌樓盤入圍榜單來看，芙蓉區的三個入圍樓盤都在長沙火車站兩公里范圍內。這一片區公交線路密集，靠近地鐵2號線，交通便利，周邊配套設施完善。同樣處于地鐵口的幸福里三期也是位于地鐵口岸，具有較好的升值潛力。而在雨花區附近的陽光錦城不僅交通便利還緊靠雨花亭沃爾瑪，周邊學校、商場、醫院等各種配套非常完善，因此成為2011下半年長沙市最值得期待品牌樓盤之一。同樣，江景資源也是大家關注的重點。其中由來自香港的嘉里建設巨資打造的江景豪宅湘江雅頌居，以及開福區靠近瀏陽河風光帶的海洋半島都備受矚目。

梅溪湖板塊引領大河西樓盤走勢

在大河西先導區的梅溪湖國際新城目前建設的如火如荼。梅溪湖國際新城由國際大師規劃設計，非常具有代表性，未來不僅成為長沙大河西先導區的地標性建筑，還有望成為華中乃至全國最具創新和代表性的國際新城之一。這一板塊不僅規劃一流設計超前，還有地鐵2號線經過，該板塊內的樓盤因為板塊整體的規劃優勢成為了購房者的焦點。在這板塊內有達美D6區、城郊·涉外桃源的兩個樓盤正陸續入市，都順利進入了2011長沙期待樓盤榜單的光榮行列。而新晉升級的望城區板塊內的華東地產航母項目新城·國際花都也強勢入榜。