| 2011年一季度中部六省會城市房地產市場之對比分析 |
2011年一季度我市房地產市場新增供應量同比降幅超過17%，銷售備案量同比增幅也僅為一成，那么，其他城市房地產市場情況究竟怎樣？長沙的對比狀況如何？本文將基于中國部分省會城市房管局信息工作協作網絡的內部數據，對武漢、鄭州、長沙、合肥、南昌、太原等中部六省會城市房地產市場進行對比分析，以期從中找到答案。
一、城市發展情況比較
1、經濟總量比較
GDP是指一個國家(或地區）在一定時期內所有常住單位生產經營活動的全部最終成果，能較真實的反映當地的經濟實力和市場規模。GDP越高，其房地產發展的空間就越大。
表1 2011年一季度中部六省會GDP總量比較
（單位：億元、%）
序號123456
城市武漢長沙鄭州合肥南昌太原
GDP1297.941095.711030.5683.95535.82435.26
同比增長12.016.012.016.310.17.9
小結：一季度長沙GDP及同比增幅在中部六省會中均居第二位
從經濟總量來看，2011年一季度中部六省會各市GDP以1000億元為界上下各半，武漢、長沙、鄭州GDP在千億以上，合肥、南昌、太原GDP在千億以下；武漢最高，GDP接近1300億元，比第二位長沙高202.23億元；長沙、鄭州一季度GDP基本相當，相差僅65.21億元；合肥、南昌、太原GDP低于1000億元，分屬600、500、400三個GDP百億段，內部相差也達到100億元以上。長沙2011年一季度GDP為1095.71億元，在中部六省會中居于第二位。
從GDP同比增幅來看，除太原外，各市同比增幅均超過全國平均增幅（9.7%），合肥仍為最高，增幅達到16.3%；長沙同比增幅16.0%，高過全國增幅6.3個百分點，在中部六省會中均居于第二位，比第一位合肥低0.3個百分點。
2、全社會固定資產投資比較
全社會固定資產投資反映一個城市的建設力度，也在一定程度上反映一個城市的城市化發展階段。固定資產投資增長速度較快往往表明城市正處于大規模建設階段。
表2 2011年一季度中部六省會全社會固定資產投資額比較
（單位：億元 %）
序號123456
城市合肥武漢長沙鄭州南昌太原
固定資產投資額771.40634.28582.32383.60231.3255.78
同比增長31.918.532.125.027.119.4
小結：一季度長沙全社會固定資產投資及增幅在中部六省會中均居第二位
從固定資產投資規模來看， 2011年一季度中部六省會各市全社會固定資產投資以500億元為界上下各半，合肥、武漢、長沙超過500億元，分屬700、600、500三個百億段；鄭州、南昌、太原低于500億元，其中太原低于60億元。長沙全社會固定資產投資582.32億元，在中部六省會中居第三位，全社會固定資產投資比中部六省會第一位合肥低189.08億元，比武漢低51.96億元。
從固定資產投資增長率來看，中部六省會除武漢、太原外，其他城市同比增幅均超過兩成，其中合肥、長沙同比超三成，與全國平均增幅（25.0%）比較來看，武漢、太原低于全國平均增幅。長沙同比增幅32.1%，高于全國增幅7.1個百分點，在中部六省會中居第一位。
二、房地產市場情況比較
（一）市場預期指標
1.房地產開發投資額比較
開發投資額可以反映出未來一、兩年的供應情況。適度的投資有利于拉動經濟的增長，但如果房地產開發投資增幅過高，將使供給過量，如沒有相應的市場需求相匹配，容易導致市場供過于求。
圖1 2011年一季度中部六省會房地產開發投資額比較（單位：億元）
小結：一季度長沙房地產開發完成投資在中部六省會中居第二位，增幅居第三位
從房地產開發投資規模來看，2011年一季度中部六省會城市中，武漢房地產投資規模最大，超過200億元；長沙、合肥、鄭州投資規模順序縮小，投資量在120-160億元；南昌、太原房地產開發完成投資規模最小，低于40億元。長沙房地產開發完成投資161.27億元，在中部六省會中居第二位，投資比中部六省會第一位武漢少45.74億元。
從開發投資額增長率來看，2011年一季度中部六省會城市中，除合肥、武漢外，同比增幅均超過30%；與全國平均增幅（34.1%）比較來看，武漢、合肥、南昌低于全國增幅。長沙同比增幅35.1%，高于全國增幅1.0個百分點，在中部六省會中居第三位，增幅比中部六省會第一位太原低4.1個百分點。
2.房地產開發投資額占全社會固定資產投資額的比例
房地產開發投資額占全社會固定資產投資額的比例反映房地產在整個城市固定資產投資結構中是否合理。全社會固定資產投資包括基本建設、更新改造和房地產投資等，在發達國家，房地產投資一般占20％－25％。
表3 2011年一季度中部六省會房地產開發投資額占全社會固定資產投資額比例
（單位：億元 %）
序號123456
城市太原鄭州武漢長沙合肥南昌
房地產投資額21.67128.43207.01161.27143.5735.86
社會固定投資額55.78383.6634.28582.32771.4231.32
房地產占固定投資比例38.8533.4832.6427.6918.6115.50
小結：一季度長沙房地產開發完成投資占固定資產投資比例在中部六省會中居第四位
從以上數據我們可以看到，中部六省會除太原比例略高于基本正常值外，其他城市比例均在基本正常以上（15%~37%）。與2010年一季度比例比較來看，除合肥比例出現下調外，其他城市房地產開發完成投資占全社會固定資產投資的比例均有提高，這表明2011年一季度房地產投資仍呈增長態勢，去年房地產市場交易的繼續擴大，使得今年一季度房地產投資比例保持高位。
3.商品房新開工面積、施工面積、竣工面積
商品房新開工面積、施工面積、竣工面積是考察當前房地產開發規模及未來商品房市場供應的重要指標。因當前數據僅為第一季度數據，故其間比例關系不能建立，這里僅考察其具體數值。
表4 2011年一季度中部六省會城市商品房新開工面積、施工面積、竣工面積
（單位：萬㎡）
序 號123456
城 市長沙合肥鄭州武漢南昌太原
新開工面積428.43399.48321.80256.58162.3398.32
同比增長-40.7521.88-18.202.00125.4067.41
施工面積5707.103401.165338.803020.701953.541633.55
同比增長14.79-2.5038.7723.9021.0018.52
竣工面積417.63380.8645.95129.3869.7451.88
同比增長60.31-12.9762.40-17.70-43.20495.64
小結：一季度長沙新開工面積、施工面積、竣工面積在中部六省會中均居第一位
從新開工面積來看，2011年一季度長沙新開工面積最大，均超過400萬㎡；其次為合肥、鄭州，新開工面積在300~400萬㎡左右；再次為武漢、南昌，新開工面積在100-300萬㎡；太原最低，新開工面積低于100萬㎡。長沙新開工面積在中部六省會中位居第一，比第二位合肥多28.95萬㎡，比武漢多171.85萬㎡，同比增幅位居最末。
從施工面積來看，2011年一季度長沙、鄭州在建規模較大，均超過5300萬㎡；其次是合肥、武漢，施工面積在3000~3500萬㎡；再次是南昌、太原，施工面積，施工面積在1500~2000萬㎡左右。長沙施工面積在中部六省會中位居第一，比第二位鄭州多368.30萬㎡，比武漢多2686.40萬㎡，同比增幅位居第五。
從竣工面積來看，2011年一季度長沙竣工面積最大，超過410萬㎡；其次為合肥，竣工面積為380.86萬㎡；再次為武漢，竣工面積接近130萬㎡；南昌、太原、鄭州竣工面積較少，低于100萬㎡。長沙竣工面積在中部六省會中位居第一，比第二位合肥多36.77萬㎡，比武漢多288.25萬㎡，同比增幅位居第三。
（二）市場即期指標
1.市場規模比較（商品房批準預售面積、商品房銷售面積）
商品房批準預售面積、商品房銷售面積可以反映一個城市房地產市場的規模與容量，反映一個城市房地產市場的繁榮程度。
表5 2011年一季度中部六省會房地產市場規模比較
（單位：萬㎡ % ）
序號123456
城市武漢長沙合肥鄭州太原南昌
批準預售面積217.87235.39214.80164.7776.0460.07
同比-22.76-17.0135.890.1853.7430.25
銷售
面積368.97379.54315.28145.5081.1066.84
同比3.0210.983.64-46.3534.87-3.74
（注：均為市區數據）
小結：一季度長沙新增供應量、銷售備案量在中部六省會中均居第一位
從商品房新增供銷量來看，2011年一季度中部六省會城市中，長沙、武漢、合肥新增批準預售量、銷售備案量均較大，新增供應量超過200萬㎡，銷售備案量超過300萬㎡；其次是鄭州，新增供銷量分別為164.77萬㎡、145.50萬㎡；再次為太原、南昌，新增供銷量均低于100萬㎡。長沙新增批準預售量、銷售備案量在中部六省會中均居第一位。
從商品房新增供銷的同比增幅來看，除長沙、武漢外，其他城市2011年一季度商品房新增供應同比增幅為正值，太原同比增幅最高，超過53%；商品房銷售備案同比增幅也有兩個城市為負值，它們是南昌、鄭州，其余城市中太原同比增幅也最大，超過34%。長沙商品房新增批準預售同比增幅在中部六省會中均居倒數第二位，銷售備案同比增幅居順數第二位。
2.商品房供銷比比較
即期消費指標，用于判斷商品房市場實際供應與實際銷售之間的關系，在一般情況下該指標不應小于1。該指標合理值域0.8～1.2，大于1表明供大于求，商品房價格趨緩，小于1表明實際預售量大于當年批準上市量，市場可能會出現供應短缺，商品房價格將上揚。
表6 2011年一季度中部六省會商品房供需比
（單位：萬㎡ ）
序號123456
城市鄭州太原南昌合肥長沙武漢
批準預售面積164.7776.0460.07214.80235.39217.87
銷售
面積145.5081.1066.84315.28379.54368.97
供銷比1.130.940.900.680.620.59
（注：均為市區數據）
小結：一季度半數城市供銷均衡，長沙供銷比為0.62
從數據來看，半數城市同期供銷均衡，它們是鄭州、太原、南昌；半數城市同期供小于求，它們是合肥、長沙、武漢，銷售備案量的相對增大，表明了這些城市更多的消化了之前的存量。
3.房產一、二級市場成交量之比
反映房地產市場成熟度的重要標志之一。在發達國家，二手房交易都占房產交易的半數以上，部分還超過了80%。通過對新建商品房與二手房交易進行比較，可以了解當前房地產市場的發展階段。
表7 2011年一季度中部六省會房產一、二級市場成交量之比
（單位：萬㎡ ）
序號123456
城市南昌鄭州太原武漢合肥長沙
商品房66.84145.581.1368.97315.28379.54
二手房55.4350.3521.9173.9959.2663.32
比值1.212.893.704.995.325.99
（注：均為市區數據）
小結：一季度長沙二手房成交量在中部六省會中居第二位，房產一、二級市場成交量之比居第一位
從上表數據來看，2011年一季度除太原外，其他城市二手房交易量均超過50萬㎡，其中，武漢最高，超過70萬㎡。長沙二手房成交量在中部六省會中居第二位。從房產一、二級市場比值來看，長沙商品房、二手房交易量差距達到5.99：1，房地產市場以新房市場為主；南昌比值最低，僅1.21：1，新房市場與二手房市場交易規模較為接近。
（三）市場價格指標
1.市場價格指數比較
該指數源自國家統計局70個大中城市住宅銷售價格指數，這里主要比較其環比價格指數趨勢，以判斷房價走勢。
圖2 2011年一季度中部六省會新建商品住宅價格月環比指數趨勢
小結：一季度大多數城市房價月環比仍有一定上揚，但指數漲幅逐月收窄
從上圖來看，武漢、長沙、合肥、南昌1、2、3月房價月環比指數均大于等于100，房價仍呈上揚或持平趨勢；鄭州3月指數、太原2月指數低于100，房價在當月環比下調；但從趨勢來看，武漢、長沙、南昌房價月環比指數呈逐月下降，指數漲幅逐月收窄。
三、對當前各市房地產市場形勢的基本判斷及結論
（一）國民經濟延續去年下半年以來平穩較快增長態勢，高于市場預期。2011年一季度中國GDP增速為9.7%，連續三個季度增速在9.5%至10%之間，國民經濟總體運行態勢良好，并繼續朝著宏觀調控的預期方向發展。從中部六省會來看，各市GDP增幅均超過全國平均增幅，經濟總體運行良好。
（二）房地產開發投資比例繼續保持高位，投資同比增幅也較大。除合肥外，中部六省會各市房地產投資同比增幅均超過26%，占全社會固定資產投資比例同比均出現上揚，這表明由于去年房地產市場交易的繼續擴大，引致今年一季度房地產投資比例繼續保持高位。
（三）房地產開發規模均較大，部分城市新開工面積、竣工面積同比減少。從中部六省會開發規模來看，施工面積均超過1600萬㎡，長沙、鄭州更是超過5000萬㎡，房地產市場開發規模仍然較大；長沙、鄭州新開工面積同比下降，合肥、武漢、南昌竣工面積同比下降，這也表明今年有部分城市房地產市場開發規模增速或將出現減緩。
（四）半數城市商品房供銷基本平衡，但新增供銷同比均有城市出現負增長。一季度鄭州、太原、南昌商品房供銷基本平衡，其他城市同期供小于求；從同比來看，武漢、長沙新增批準預售同比負增長，鄭州、南昌銷售備案同比負增長。
（五）房地產市場整體以新房交易為主，長沙一季度新房交易量為二手房交易量的5.99倍。從房產一、二級市場的比值來看，南昌比值小于2，新房、二手房交易量較為接近；其他城市比值均較高，長沙更是達到5.99:1，顯示長沙房地產市場仍以新房為主，房地產市場仍處于快速擴張期。
（六）大多數城市房價月環比仍有上漲，但指數漲幅逐月收窄。從數據來看，1-3月中部六省會各城市新建商品住宅月環比指數基本都超過100（除鄭州3月指數、太原2月指數外），表明各市房價月環比仍有小幅上揚；但從指數值來看，武漢、長沙、南昌房價月環比指數呈逐月下降，指數漲幅逐月收窄。 |