湖南房地產“藩鎮割據”的版圖里，李文金一手構建的王國已雛形初見。他旗下的金榮集團在房地產領域正悄然謀劃和實施一個宏大而有特色的拓展戰略。未來兩三年內，湖湘房地產的天下，定將有他“煮酒論英雄”的一份榮耀。

　　籌謀：開創自主創業路

　　1982年從中南大學學成畢業的李文金，被優選分配至國內500家大型國企之一的漣源鋼鐵廠工作。集年輕、專業、好學等優勢于一身的李文金，憑著激情睿智，很快便在廠中脫穎而出。“好風頻借力，送我上青云”。李文金順風揚帆，一路上行。他在漣鋼15年，歷任過車間主任、團委書記、燒結廠廠長、質量處處長、進出口公司經理、計劃處處長等職，被授予團中央“跨世紀青年人才”、“湖南省青年突擊手”等榮譽稱號。

　　在有望擢升為鋼廠主要領導時，他突然“離經叛道”，在人們大惑不解的眼神中，毅然放棄 “金飯碗”凈身出戶，下海經商。對此，李文金的解釋是，國有企業人才濟濟，走我一個無傷大局。在涌動著下海創業洪流的時代，從小就備受革命理想熏陶的我，自然雄心勃發，難以自安。特別是在國有企業受訓多年，積累了工作經驗，培養了創業自信。時代在召喚，命運在等待。我想，我在國有企業能夠干得出色，自主創業也一樣可以有所作為。

　　1996年10月，李文金在長沙高新技術開發區火炬城創建了自己的企業——長沙金榮科貿有限公司，主要從事國際鐵礦貿易和國內鋼材貿易。

　　公司創立之初，處于“三無”境地：無品牌、無市場、無資金。為了突破發展瓶頸，李文金從市場需求出發，突破行業重圍，克服政策阻隔，將商貿與物流有機混搭，首創出進口鐵礦石貿易“一船卸三港”的特殊商業模式，即將數家大型鋼鐵企業需求的零散礦石采購，通過流通企業集中團購并整合物流運輸，極大降低原材料采購、物流等成本，創建客戶與商家互利共贏的礦石進口貿易和貨運代理，從而掘得金榮企業賴以生存和發展的第一桶金，為當時處于計劃經濟時代下的國際鐵礦貿易市場建樹了一個具有革命性與獨創性的商業經營模式。

　　憑著這種創新經營，此后幾年里，金榮集團一路高歌猛進，憑借著在國際鐵礦貿易與國內鋼材貿易領域的核心競爭力，金榮一度“南霸天下”，成為業界翹首。

　　人無遠慮，必有近憂。21世紀后，李文金預感到，隨著經濟開放多維，市場不斷成熟，國內鋼廠開始搶奪資源，投資國內外礦山，鐵礦貿易中介服務“岌岌可危”，公司必須進行產業轉移。從2003年起，李文金開始逐步減少對商貿產業的投入，并根據國家宏觀經濟發展戰略與產業發展重點，適時調整企業的產業結構，轉變企業發展方式。

　　商業嗅覺極度靈敏的李文金很快發現：湖南經濟發展開始提速，倍增的原材料運進和產品運出給本就捉襟見肘的湖南貨運物流業帶來前所未有的壓力。整合湘江物流資源，發展湘江黃金水運，無疑前景廣闊。李文金抓住湖南航運企業改制和并購的契機，開始收購港口、打造船務，拓展水上航運和公路陸運。他組建了湘江物流有限公司及湘江船務公司，與華菱集團聯合收購岳陽港，與長沙港務局合作投資長沙霞凝港散貨碼頭，參股湘鋼湘南寒磯港，組建大型公路運輸車隊，全面實施“湘江——長江——沿海”物流發展戰略。

　　深謀：開辟企業成長路

　　在李文金對產業結構調整的步謀中，進軍物流業只是稍帶重彩的一筆，真正的戰略大戲，是向房地產開發領域的推進。

　　本世紀初，長沙房地產市場“山雨欲來風滿樓”，李文金已開始關注與房地產有關的政策動向，謀劃企業進入房地產行業的獨特發展思路：從爛尾樓收購切入，逐步擴大企業對商住地產、工業地產的的投資規模。

　　2001年11月，李文金邁出了企業改寫歷史的第一步：收購高新區“火炬城”爛尾樓，將其打造成高新科技園，并創建為科技企業與科技成果孵化基地。

　　上世紀90年代，長沙高新技術開發區在國內大開發的風潮中，矗立起一片“火炬城”，因國家實施宏觀調控，抑制發展過熱，一些樓盤因為資金不足、產權糾紛等原因成為城市瘡疤“爛尾樓”。對于這些“爛尾樓”，雖然政府處置態度積極，但因為資產數額巨大，禍福難測，企業鮮有問津。

　　2001年9月，在中央與省市政府的敦促下，高開區不得不加大工作力度，上門動員區內發展較好的企業收購“爛尾樓”。李文金對這些“爛尾樓”其實心儀已久，此番高新區領導上門，正中下懷。李文金深思熟慮后，毅然以2100萬元率先買下“火炬城”M2組團，連裝修改造在一起，共花費6000萬元，但造后評估，樓盤市值1.3億元。在隨后不出一年的時間里，李文金又以1800萬元買下了M1組團。兩次收購后，李文金對總面積約5萬平米的爛尾樓進行重新設計定位，將其打造成為科技企業的孵化基地，也就是金榮集團產業園區投資開發的第一個項目——金榮科技園。 

　　這一收購戰略運作成功的意義，絲毫不遜色于當年“一船卸三港”的獨創——企業低成本的擴張，增益了企業的固定資產，擴大了融資額度，為集團日后的快速發展打下了更加堅實的基礎。更為重要的是，此次收購極大地激發了李文金對房地產投資的興趣。但道路曲折，直至2007年，金榮才正式加重對房地產市場的拓展規模。

　　在完成對“火炬城”的收購改造后，金榮集團曾一度想鯨吞長沙市所有的“爛尾樓”。對此，李文金組建了專業班子，對長沙市所有爛尾樓展開精細調研，后卻因為對房地產市場、土地資源、城市資源缺乏深入研究及信心而放棄了收購計劃。

　　至今談起這件往事，李文金仍不免扼腕嘆息：“那時我們看中的市區爛尾樓共有11處，都處于長沙市的黃金地標線上，極具投資價值。如果我們將這一計劃付諸實踐并堅持到底，金榮集團現在將會是湖南本土最大的房地產開發企業。” 

　　20世紀初的長沙房地產行業剛剛起步，政策相對寬松，管理不夠規范，條件十分優越，機會可謂俯拾即是。當時的企業只要持有25%的自有資金就可以滾動開發，玩轉項目。那時老百姓也實誠，買房子不愿按揭，甚至可以先把錢交到開發商手上。李文金回憶道：“我當時賬上有4000萬元的現金，一位房地產開發商邀我入伙，并說‘現在賬上有2000萬元現金的房地產開發商就是大老板了，可以做大項目’，但我還是猶豫了。”而后幾年長沙房地產市場以騰飛之勢扶搖直上，成為全國各地開發企業的必爭之地，金榮卻與此良機擦身而過。

　　這些經歷讓李文金意識到，房地產開發商不但需要很好的定力，更需要異乎常人的遠見卓識：“從某種意義上說，房地產開發類似集郵，熬住了才能等到升值的一天。中國有句俗語道出了真諦：早知三日事，富貴萬萬年。預見是房地產開發商需要修煉的功夫的最高境界。”

　　這一次，感受到長沙房地產開發黃金時代即將來臨脈動的李文金，決定不再做守望者。他說，起的不是太早，趕的也非晚集。

　　遠謀：開拓企業發展路

　　由爛尾樓收購進入房地產開發領域的李文金，跟當初涉足國際鐵礦石貿易一樣，選擇了走一條不同尋常的發展之路。

　　當多數開發商熱衷于商住地產的開發時，尤其關注國家產業發展政策的李文金將產業園區投資開發作為企業的發展重點，對此，李文金的判斷是，國家正處于十二五規劃中的向創新型國家轉型時期，而創新型國家的實現主要依靠科技來支撐，在此條件下，大批科技企業將會應運而生，那么高新技術產業及融合高科技地產、工業地產、科技服務的園區經濟在國家土地及信貸政策的支持下，將會在下一個經濟周期內成為中國最具發展潛力的產業。

　　李金文的計劃是，金榮要成為中小企業的集融服務商，為他們量身定制各種增值、超值服務，打造園區連鎖經營模式。同時，金榮對高新技術產業的風險投資與創業投資使入園的高成長性企業擁有了得天獨厚的優勢，這將成為金榮產業園的核心競爭力。

　　依照這種思路，李文金領導的金榮集團，已經邁出了成功的第一步。從2003年創建“金榮科技園”開始，他已成功開發了“麓谷國際工業園”一期、湖南商務會館項目，目前正在啟動株洲云龍總部企業公園、麓谷戰略性新型產業基地、湖南西班牙工業園、湖南大學科技園、望城科技園、廣州白鵝潭高科新城等項目。新的戰略布局不止于完成上述園區的投資開發建設，李文金躊躅滿志地說：“新的產業園區開發經營模式一經建立，我們將在國內大量復制，而且還將走出國門，尋求更大的生存與發展空間。”

　　金榮集團最近的兩個新動作是：與全球頂尖級的科技園區開發機構——新加坡裕廊國際正式簽約，金榮將按照國際水準對旗下園區進行規劃、設計、運營、招商、管理；另一個是收購湖南省內兩家動力電池材料廠，加大對高科技產業的風投創投。

　　對于房地產市場熱點商住地產，李文金也有所涉獵。近幾年集團先后投資開發了醴陵中央商業廣場、湖南商務會館及省府板塊已啟動規劃報建的35萬平米的“易品江山”等不同屬性形態的綜合商業、高檔住宅地產。

　　產業園區投資、商住地產開發、科技孵化服務、高新技術投資將成為金榮集團下一輪產業戰略的核心與重點，目前集團已在國內完成了八大園區的產業布局，并成立了高科技項目風投創投的種子投資發展基金和長沙高新開發區金種子小額貸款公司，在這些產業的格局中，房地產投資開發至今仍是中期內金榮集團的主營業務與核心產業。

　　做此布局，李文金的判斷是，中國在走城鎮化發展道路，并立志達到發達國家70%以上的城鎮化水平，而現在我國的城鎮化比例才不過40%，可見發展空間巨大。尤其是湖南，目前城鎮化比率和房價都還居于全國中下游水平，房地產業更大有可為。

　　《孫子兵法·謀攻》中說：“上兵伐謀，其次伐交，其次伐兵，其下伐城”，這是李文金所推崇的商戰策略。在他看來戰略部署是企業的靈魂，所謂“謀定而后動，知止而有得”。

　　推崇“伐謀”的李文金，其引領的金榮集團，從入行時被傳為佳話的“爛尾樓”收購，到發展中與行業先機的失之交臂，再到如今的謀勢先行，接下來，或將會是一個關于拓土擴疆的傳奇。

　　個人簡歷：李文金，生于1959年2月，湖南醴陵人，中南大學學士學位，高級工程師，中共黨員。大學畢業后被分配進入漣源鋼鐵廠，在漣鋼工作15年，先后擔任技術員、車間主任、團委書記、燒結廠廠長、質量處處長、進出口公司經理、計劃處處長等職。1996年8月，辭職下海，在國家級長沙高新技術產業開發區創辦湖南金榮科貿有限公司。現任湖南金榮企業集團有限公司董事長兼總裁，中共湖南金榮企業集團黨總支書記。